臺灣臺南地方法院103年度訴字第137號

• 裁判案由: 遷讓房屋
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 103 年 07 月 02 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第137號原　　　告　猛揮營造股份有限公司
法定代理人　陳永昌
原　　　告　王欽祿
陳清乾
張文隆
林育琪
張青鑑
上六人共同
訴訟代理人　方文賢律師
被　　　告　甘田開發有限公司
法定代理人　戴明崎
訴訟代理人　徐建光律師
吳復興律師
洪葦婷律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國103年6月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬肆仟肆佰陸拾肆元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：
（一）由南品建設股份有限公司（以下簡稱南品公司）建築之坐落臺南市○○區○○段000地號土地上，門牌號碼臺南市
○○區○○路0號之「金三角辦公大樓」（以下簡稱金三
角辦公大樓）屬住商集合住宅，已成立管理委員會，而所屬臺南市○○區○○段000○號建物（即門牌號碼臺南市
○○區○○路0號、1之1至1之150號、小東路451、451之1至451之4號之地下室，亦即金三角辦公大樓之地下第三層，以下簡稱系爭地下室），除劃設為83個車位（含地面式與機械式）之停車場外，其餘區域即排煙室、電梯、空調室、逃生梯、消防室及避難室等公共設施已於民國80年1
月15日經登記為全體區分所有權人所共有（參附圖及證1
），惟系爭地下室現遭被告公司所占有，並另行劃設如本院卷第46頁所附臺南市永康地政事務所103年4月7日複丈
之複丈成果圖（以下簡稱系爭複丈成果圖）所示之21個停車位（以下簡稱系爭地下室21格停車位），以「安安停車場」之名義對外出租營業，致妨礙原告等人及其他區分所有權人就系爭地下室之使用權，且其佔用車輛進出車道、逃生梯、電梯出入口等，亦有致生妨礙大樓防空避難功能之虞，尚有非是。
（二）系爭地下室之主要用途登記為避難室，此有臺南市永康地政事務所建物測量成果圖可稽（證3），為全體大樓住戶
防空避難之用，性質上屬公共設施，於構造上及使用上又無獨立性，應屬全體區分所有權人公同共有部分，應無疑義，然本件被告公司與原告等之全體區分所有權人未訂有租賃或使用借貸關係等將系爭地下室供為被告專用之特別約定，竟占有系爭地下室並私自劃設系爭停車位，對外出租經營停車場，已於法有違，而其排除大樓住戶之合法使用權，乃係無權占有系爭地下室，經其他區分所有權人同意委由管理委員會指派之原告等人代表進行訴訟，是原告等為金三角辦公大樓之區分所有權人（證4），自得本於
系爭建物所有權人之地位，訴請被告將如附圖所示編號1
至21之停車位範圍，騰空遷讓返還予原告及全體共有人。（三）本件被告係於101年4月27日因買賣而取得「臺南市○○區○○段000○號」建物所有權，在此之前，並非金三角辦
公大樓之區分所有權人（參原證5），被告主張其就系爭
停車位，因繼受前手分管契約，而擁有永久使用權，並非無權占有云云，惟被告上開所辯顯無理由，茲分述如下：1.按「共有人基於分管契約得就共有物之特定部分為占有使用、收益，該分管契約且得對抗其餘共有人之後手，乃因其就共有物有應有部分使然。一旦喪失其共有物之應有部分，其依該分管契約，所得行使之權利即失所附麗，不得再對其後手或其他共有人主張分管契約上之權利。本件上訴人就系爭三筆土地之應有部分業經法院拍賣而失殆盡，為原審合法確定之事實。則縱令上訴人與其他共有人間就系爭土地原訂有分管契約，亦因其應有部分之喪失，而不得再對其後手或其他共有人主張分管契約上之權利。」最高法院84年臺上字第2886號判決著有明文。
2.本件系爭停車位，縱謂初始（按金三角辦公大樓係於79年12月建成）係由「南品公司」因其擁有金三角辦公大樓地下二、三層建物（即臺南市○○區○○段000○000○號）所有權，且與其他區分所有權人合意成立分管契約，而擁有使用權。嗣「南品公司」於80年6月間將其區分所有建
物（臺南市○○區○○路000○0○000○0號，未含公共設施）及停車位使用權一併讓售予「台灣三泰公司」，然「台灣三泰公司」上開建物（含公同共有部分），早於93年9月17日即因法院拍賣而喪失其所有權（按系爭停車位使
用權未一併拍賣，且其受讓人為訴外人高炯鐘）。則如上引實務見解，系爭停車位所憑據之分管契約，因其喪失建物，則依該分管契約所得行使之權利即失所附麗，不得再主張分管契約上之權利，允無疑義。
3.本件被告非係上述「台灣三泰公司」建物拍賣之拍定人（縱係其建物之拍定人，因該次拍賣中未涵括系爭地下室停車位之使用權，亦無取得該權利），且分管契約亦因法院拍賣區分所有建物（即金三角辦公大樓地下二、三層建物）而失所附麗，自已失效。
4.退一步言，依司法院大法官會議第349號解釋，共有物之
分管契約，以其他應有部分之受讓人知悉或可得而知之情形下，始有拘束受讓人之效力。本件原告等金三角辦公大樓之區分所有權人，均非與建商「南品公司」簽立被證1
所示「房屋預定買賣合約書」之人，自不受其中「切結書」約定分管之拘束。被告主張該分管契約有拘束之效力，自應就原告等已知悉或可得而知該分管契約存在之有利事實為舉證。
5.基上，被告主張其就系爭地下室21格停車位，因繼受前手分管契約，而擁有永久使用權，並非無權占有云云，顯無理由。
（四）至於被告所辯稱於96年9月30日與台灣三泰公司簽訂買賣
契約，以新臺幣（下同）50萬元代價買得地下三樓避難室（內含21格停車位）之永久使用權云云，估不論系爭停車位所憑據之分管契約已失效，且觀之該買賣契約書（參被證4）之買受人乃載為「安安停車場（代表人戴明崎）」
，亦非被告公司甚明，則被告公司據此而為主張，實屬無稽，顯無理由。
（五）再參最高法院88年臺上字第1553號判決意旨，可明地下室之公共設施部分，在性質上不得單獨為所有權之客體，應屬全體區分所有人共有。再者，民法第799條第3、4、5項，經於99年間修正為：「（第3項）專有部分得經其所有
人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。（第4項）區分所有人
就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。（第5項）專有部分與其所屬之共有部分及其
基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」。準上而言，本件「台灣三泰公司」將所稱地下三樓避難室（內含21格停車位）之「永久管理使用權」讓與「安安停車場」，顯於法不合，已難謂有效，而「安安停車場」與被告公司之後若再為如何之權利讓渡，亦難使其有效。被告公司執此而主張其擁有系爭停車位之使用權，並無理由。
（六）並聲明：
1.被告應將臺南市○○區○○段000○號建物（即門牌號碼
：臺南市○○區○○路0號、1之1至1之150號、小東路451、451之1至451之6號地下三樓）如附圖所示編號1至21之
停車位範圍（即系爭地下室21格停車位），騰空遷讓返還予原告及全體共有人。
2.訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯：
（一）本件「良美金三角」辦公大樓之建商南品建設股份有限公司（下稱南品公司），於預售之初，即於買賣合約第1條
約明，買賣範圍不包括地下室，並由買受人立下「切結書」，約明：「一、茲同意良美金三角（土地坐臺南縣永康鄉○○段0000○0地號）地下一、二、三樓之使用歸屬，
除公共設施外，其餘歸乙方（南品建設股份有限公司戴初雄）保管使用，並擁有永久使用權。二、甲方（劉瓊璧）於購買該屋時，本地下室面積除了蓄水池、污水池、機械室、變電室、樓梯間等公共設施外，其餘均未列入所承購面積之內。故於建物完成後，對於乙方如何使用地下室，立切結書人及其他使用戶不得提出任何異議」（證物一）。參照最高法院91年度臺上字第2477號裁判要旨，應足認本件南品公司與承購戶承購當時，已將該公寓大廈之共用部分作特別之使用約定，堪認各共有人間已合意成立分管契約。
（二）嗣南品公司及台灣三泰營造有限公司（下稱台灣三泰公司）於80年6月28日訂立不動產買賣契約書（證物二），將
上開永久使用權自南品公司移轉予台灣三泰公司。安安停車場（即戴明崎）經輾轉於96年9月30日與台灣三泰公司
簽訂買賣契約書，將系爭地下室之永久使用權自台灣三泰公司移轉予安安停車場（即戴明崎），安安停車場（即戴明崎）復於101年4月間與被告簽訂買賣契約書（證物五），將系爭地下室之永久使用權自安安停車場（即戴明崎）移轉予被告，是被告就系爭地下室有永久使用權，自非無權占有。
（三）原告王欽祿及張青鑑就其所有之建物，取得原因為買賣，渠等對於上開分管契約之存在，為通常可得而知之情形，當應受上開分管契約之拘束。其餘原告猛揮股份有限公司（下稱猛揮公司）等4人就其所有之建物，取得原因雖為
拍賣，然拍賣乃法院代債務人立於出賣人之地位，出賣債務人所有之建物予原告猛揮公司等4人，而依強制執行法
第69條之規定，拍定人就拍得之標的物不得主張物之瑕疵擔保，則渠等當應繼受原所有權人所受之權利限制，自亦應受上開分管契約之拘束。
（四）又原告引最高法院84年臺上字第2886號判決，係單純之土地共有，再佐以公寓大廈管理條例制定時點為84年，南品公司與承購戶訂立契約之時間點為80年，尚未有專有部分需與應有部分一同移轉之限制，是依照契約自由原則，南品公司將系爭地下室之永久使用權移轉與他人，自非法所不許，故上揭判例與本件就專有部分外之共用部分或其基地之空地由特定人使用之情形有別，不足以相比擬；退步言之，縱修正後之法令有拘束被告，被告亦已於嗣後取得區分所有權人之地位。
（五）再者，縱原告等非與南品公司簽立房屋預定買賣合約書之人，然依當初原告等未辦理地下室為公共設施之登記，足認原告等人於買受區分所有權時，應已被告知地下室之永久使用權屬於他人，況交易實務上，買賣契約是否包含停車位為買受建物區分所有權之重要交易資訊，是原告等已知悉，應受該分管契約之拘束。
（六）綜上所述，被告就系爭地下室有永久使用權，自非無權占有，原告等6人依民法第767條請求返還系爭地下室21格停車位，應無理由。爰聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，願供擔保請求免為假執行。
三、兩造不爭執事項及爭執內容：
（一）不爭執事項：
1.系爭地下室21格停車位由被告占有中。
2.被告於101年4月27日取得臺南市○○區○○段000○號建
物所有權。
3.台灣三泰公司就其原有臺南市○○區○○路00000號、451-6號建物，已於93年9月17日經法院拍賣喪失所有權。
（二）爭執事項：被告就系爭地下室21格停車位是否擁有永久使用權，即被告就系爭地下室21格停車位是否係「無權」占有？
四、得心證之理由：
（一）本件原告主張共有之金三角辦公大樓地下第三層如系爭複丈成果圖所示系爭地下室21格停車位遭被告以「安安停車場」名義對外出租營業乙節，業據提出建物登記簿謄本及平面圖為憑，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。
（二）按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布施行，而於該
條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人得不受該信條例第7條各款不得為約定專用部分之限制，
公寓大廈管理條例第55條第1項定有明文。查，金三角辦
公大樓係於公寓大廈管理條例施行前之79年間即取得使用執照，有建物登記謄本在卷可稽，則依上開規定，金三角辦公大樓之區分所有權人就共有部分約定專用，並不受公寓大廈管理條例第7條各款規定之拘束。是被告抗辯系爭
地下室21格停車位得約定為專用乙節，足堪採信。
（三）次按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度臺上字第2477號判決意旨參照）。本件原告主張被告就系爭地下室21格停車位並無使用權，係無權占有等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
1.觀兩造不爭執為真正之建商於銷售之初即與最初購入金三角辦公大樓之所有權人簽訂之房屋預定買賣合約書第1條
【本建築物坐落於台南縣永康鄉○○段000000號金三角之土地上第6樓1號……上開坪數係包括室內面積、騎樓、陽台及樓梯間、電梯間、電氣室、機械室、蓄水池、屋頂突出物等（但不包括地下室面積）共同使用部分之分擔在內」，附件㈤切結書第1、2條約定「一、茲同意金三角（土地座落台南縣永康鄉○○段000000地號）地下一、二、三樓之使用權屬，除公共設施外，其餘歸乙方（南品建設股份有限公司戴初雄）保管使用，並擁有永久使用權。二、甲方於購買該屋時，本地下室面積除了蓄水池、污水池、機械室、變電室、樓梯間等公共設施外，其餘均未列入所承購面積之內。故於建物完成後，對於乙方如何使用地下室，立切結書人及其他使用戶不得提出任何異議】之約定（見本院102年度新簡調字第425號卷第48頁），顯見南品公司於出售金三角辦公大樓各樓層時，確有就除蓄水池、污水池、機械室、變電室、樓梯間等共同使用部分外之其餘地下室面積之使用權為分管之約定，且已將系爭地下室中除蓄水池、污水池、機械室、變電室、樓梯間等公共設施外之面積（含系爭地下室21格停車位）之永久使用權移轉予他人，自應認就系爭地下室21格停車位已有分管契約之存在。
2.被告抗辯系爭地下室21格停車位係由南品公司將使用權出售予台灣三泰營造有限公司，再由台灣三泰營造有限公司出售予戴明崎即安安停車場，復由戴明崎即安安停車場出售予被告等情，業據提出不動產買賣契約書、租賃契約書、買賣契約書（見本院102年度新簡調字第425號卷第66至68頁）及不動產買賣契約書（見本院卷第54頁）為憑，而原告亦不爭執前揭契約書之真正，堪信被告此部分抗辯為真實。
3.原告雖主張台灣三泰營造有限公司於出售系爭地下室21格停車位予戴明崎即安安停車場時已喪失金三角辦公大樓區分所有權人之身分，無權出售系爭地下室21格停車位予被告前手戴明崎即安安停車場，即被告前手根本未取得系爭地下室21格停車位之使用權，則被告亦不可能取得系爭地下室21格停車位之使用權云云。惟查，金三角辦公大樓並不受公寓大廈管理條例有關分管契約及約定專用部分之限制，業如前述，則系爭地下室21格停車位之使用權既得以分管契約單獨約定，自亦得單獨轉讓，即出讓人與受讓人均無庸係金三角辦公大樓之區分所有權人。是原告此部分主張，尚屬無據。
4.按大法官會議釋字第349號解釋揭示【最高法院48年度臺
上字第1065號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有部物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後不再援用】之意旨，係指共有物分管契約對共有物應有部分之受讓人有無效力，應以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷。本件原告雖主張其等均非與金三角辦公大樓建商簽立房屋預定買賣合約書之人，後續購買者難以知悉系爭地下室（含系爭地下室21格停車位）有何分管契約存在，自不能拘束陸續遷入之住戶云云。惟查，買受房屋乃人生大事，交易實務上，購買者於購屋前衡情均會至現場查看買賣標的之環境，了解法定空地、屋頂平台、停車位等共同使用部分之使用情形，而金三角辦公大樓係於公寓大廈管理條例施行前之79年間取得使用執照，原始承購戶均簽署切結書約定分管使用範圍，已如前述，且各區分所有權人就此部分亦未有所爭執，後續居住之住戶，對買賣範圍不包括系爭地下室（含系爭地下室21格停車位）之情形，應可得知之。是原告此部分主張，尚難憑採。
5.綜上，被告抗辯因買賣關係繼受分管契約而取得系爭地下室21格停車位之使用權，為可採信。則原告依民法第767
條第1項前段、第821條、第828條第2項規定，請求被告將系爭地下室21格停車位騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人，自屬無據。
五、綜上所述，原告雖為系爭大樓之區分所有權人即共有人，惟被告依據合法有效成立之停車位永久使用權債權契約（分管契約）所取得之系爭地下室21格停車位使用權，得對抗原告，且金三角辦公大樓之共有人亦受系爭地下室分管契約之拘束，而不得主張繼受系爭地下室21格停車位使用權之被告係無權使用。是被告就系爭地下室21格停車位，無論對原告或對原告及其他共有人，均非無權占有使用。從而，原告依民法第767條第1項前段、第821條、第828條第2項之規定，請
求被告應將系爭地下室21格停車位騰空遷讓返還予原告及全體共有人，為無理由，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法與舉證，經審核結果並不能動搖該基礎，且與本件事實之認定無涉，自無庸一一贅述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 2 日臺灣臺南地方法院民事第四庭
法 官 王 獻 楠
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 2 日書記官 李 鎧 安