103年度訴字第532號｜民事：請求履行租賃契約等｜裁判日期：103 年 11 月 25 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第532號原　　　告　旭峰能源有限公司法定代理人　天泰能源股份有限公司訴訟代理人　李進建律師複代理人　　張家豪被　　　告　林正憲訴訟代理人　黃春燕上列當事人間請求履行租賃契約事件，本院於民國103年11月4日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行聲請駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、本件原告起訴主張：㈠原告向被告承租臺南市○○區○○段0000地號之農舍（下稱系爭農舍），並於民國（下同）101年9月19日簽訂房地租賃契約書；嗣原告即向經濟部能源局申請再生能源發電設備同意備案，並獲得經濟部能源局許可，因而向經濟部能源局繳交102年第二期太陽光電發電設備競標保證金新臺幣（下同）300,000元，原告獲得此同意備案許可後，已向臺灣電力股份有限公司臺南區營業處（下稱臺電臺南區營業處）辦理簽約，並獲臺電臺南區營業處來函同意；原告即向訴外人拓和工程股份有限公司（下稱拓和公司）簽訂承攬契約，委由拓和公司為原告施作太陽光電系統工程於系爭農舍上。原告並已向拓和公司給付承攬報酬655,200元，惟被告至今仍未同意原告使用收益所租賃之系爭農舍，並無故拒絕原告委託承攬人進場施作光電工程，原告曾寄存證信函予被告請求被告履行租賃契約，然被告於收受後並未回應且置之不理。原告爰依法訴請被告履行租賃契約，若被告不履行租賃契約，被告則應給付原告向拓和公司所給付之承攬報酬655,200元、向經濟部能源局繳交102年第二期太陽光電發電設備競標保證金300,000元、原告向被告所繳交之押租金300,000元所受之損害，共計1,255,200元。㈡原告法律上之主張： ⒈先位聲明部分： ⑴按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。次按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。再按當事人之一方因可歸責於他方之事由，致不能給付者，得請求對待給付。民法第421條、423條、267條分別定有明文。 ⑵查兩造簽定契約後，被告迄未使原告就系爭農舍使用收益，故被告已違反出租人負有交付租賃物予承租人之義務，係屬可歸責於被告之事由，原告自得依民法第267條之規定請求被告履行租賃契約之約定。 ⒉備位聲明部分： ⑴若被告仍不履行租賃契約（自始即未提供原告進場使用），原告則終止兩造之租賃契約，並請求原告因終止契約所受之損害，說明如下： ①就原告向經濟部能源局所繳交之保證金及給付拓和公司承攬報酬之部份：按前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之；次按本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者，不在此限。又按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。再按出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。且按因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第436條、347條、349條、353條、226 條第l項定有明文。 ②本件被告至今尚未使原告就系爭農舍使用收益，被告係已違反出租人之權利瑕疵擔保責任中，出租人應負有權利無缺擔保義務，以保持承租人就租賃物有完整使用收益之權限。故原告就系爭之農舍無法使用收益，致原告向經濟部能源局繳交之保證金30萬元遭沒收，及向拓和公司所給付之承攬報酬所受62萬餘元之損害，係屬可歸責於被告之事由。現因被告違反民法第349條出租人應負有權利無缺擔保義務，原告自得依民法第436條準用民法第347條之規定，再依民法第353條之規定準用民法第226條第1項之規定請求被告給付原告所受之損害。 ⑵就押租金之部份： ①按前條親定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。次按本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者，不在此限。又按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。復按出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。末按債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第第436條、347條、349條、353條、256條、179條定有明文。 ②如前所述，本件被告違反民法第349條出租人應負有權利無缺擔保義務，原告自得依民法第436條準用民法第 347條之規定，再依民法第353條之規定準用民法第256 條之規定終止兩造之租賃契約（蓋租賃契約性質係屬繼續性契約，故為終止租約而非解除契約）。又押租金契約之目的係在擔保租賃契約所生之債權，其性質屬於從契約，現原告既已依民法第256條之規定終止兩造租賃契約，因主契約之租賃契約既已不存在，則從契約之押租金契約即無從附麗消滅。故被告就其所受領之押租金，因主契約之租賃契約已為終止，係以被告屬無法律上之原因而受有押租金之利益，致原告受損害，原告自得依民法第179條之規定請求被告返還押租金。 ⑶綜上所述，被告現已違反出租人負有交付租賃物予承租人之義務，原告自得依民法相關之規定，請求被告使原告就系爭農舍得以使用收益。倘若被告不履行此義務，原告得依民法相關規定請求原告因被告不履行租賃契約所受之損害，並終止兩造所訂定之租賃契約，而請求被告返還原告給付予被告之押租金及所受損害等共計1,255,200元等語。㈢並聲明： ⒈被告應給付原告1,255,200元及自起訴狀繕本送達之翌日起，按年息百分5計算之利息。 ⒉訴訟費用由被告負擔。 ⒊原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告抗辯則以：㈠系爭租賃契約之草約與公證之合約不同，況系爭租賃契約期限已到，原告不願再租給原告，當時原告要申請用電，被告曾予以阻止（103年4月29日言詞辯論筆錄）。㈡兩造當初曾言明籌設期半年（免費）已過期，系爭租賃契約草約第3條得解除契約；草約第18條約定須至法院公證，然原告將草約第18條之書頁抽掉，未附於書狀陳報法院；另草約第4條約定須先翻新屋頂，惟原告於半年內均置之不理；草約並無約定確實日期、地點、編號及案名；另當時言明20年後太陽能設備歸出租人即被告所有，然公證契約卻改為25年，且出租人即被告須付一半修補費而與原告共有（公證契約第3條），原告無誠信可言，況草約與公證契約第4條之坪數、租金亦不同；此外，兩造於兩份草約之簽名亦不同。原告所提爭租賃契約蓋用之印章印文非被告所有（103年6月17日言詞辯論筆錄）。㈢原告所提出之證物七、證物八所謂979地號之同意書，然兩份同意書不同，證物八之同意書應是偽造，何況，同意書無載明日期等語。㈣並聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。三、兩造不爭執之事項如下：兩造於101年9月19日曾就原告所有座落臺南市西港區後營段土地擬簽訂租賃契約書。四、得心證之理由：㈠原告起訴上開事實，固據提出：經濟部能源局函文影本、台灣電力股份有限公司臺南區營業處函文影本、房地租賃契約書影本、繳交太陽光電發電設備競標保證金收據影本、承攬契約影本、工程計價書影本、存證信函影本各一份為證。然為被告所否認，並執前開情詞置辯。經審酌全案爭執及兩造攻擊防禦，全案所爭是非曲直端在兩造就臺南市西港鄉○○段0000地號土地及農舍是否訂定有契約而已。㈡原告於起訴狀提出所謂「房地租賃契約書」一份，出租人為被告，並有簽名蓋章，承租人則為原告，代表人記載為「黃韋翰」，訂約日期則為民國101年9月19日，租賃房屋門牌、土地座落、建物建號欄及租賃時間均為空白，有該份「房地租賃契約書」在卷。上開部分雖原告主張係以口頭約定，然並無若何證據證明，則房屋門牌、土地座落、建物建號欄及租賃時間均為空白，依常情而言，契約顯然尚未成立。㈢被告於審理中提出「房地租賃契約書」一份，此份租賃契約書係打字繕寫，日期載明為民國101年9月10日，且租賃房屋門牌、土地座落、建物建號欄及租賃時間均已繕打完全，房屋門牌、土地座落、建物建號欄及租賃時間分別為，房屋門牌為臺南市○○區○○里000○00號、土地座落為臺南市○ ○區○○段0000地號、建物建號則載為，如後附使用執照（90）南工局使字第壹零捌捌號，惟契約兩造欄則均為空白。細閱兩份「房地租賃契約書」除租金欄不同外，繕打契約中甚多處有被告註記，顯見此份合約之權利義務內容，容尚有爭議，兼諸契約當事人仍係空白，足見此份契約仍尚未有效成立。㈣原告聲請傳訊證人黃茂森，謂證人為原告旭峰公司員工，並與被告簽立契約及協調、接洽過程之人，最為知悉兩造如何約定?證人業經離職多時，證人業經非屬受僱人，亦無刻意偏袒原告之情云云。經傳訊黃茂森陳稱；「原來經營土木業，現有投資旭豐太陽能，原股份為百分之百，現股份已102 年轉讓給天泰。」...「草約（即原告起訴狀所附訂約日期民國101年9月19日房地租賃契約書）上面的代理人是我二兒子的名字。」並證述略謂；「101年我先出面訂約的，還有一位廠商出面。林正憲方面出面只有他一人，但他太太在旁邊。..101年9月10日所謂房地租賃契約書內容是向陽公司的林先生擬好，..契約內容是我們這邊先寫好，再拿給林正憲看，然後逐一念給林先生聽，合意後再簽名。..印章林正憲拿給我蓋的。..簽名是林正憲自己寫的。..印章林正憲叫我自己蓋。」依上開證詞，顯見證人係系爭契約當事人，並非如原告所陳「證人業經離職多時，證人業經非屬受僱人，亦無刻意偏袒原告之情」，而係依常情，偏袒原告在所難免，則其證言可信度殊堪存疑。㈤就本院訊問；「草約內容的土地坐落及建物建號都是空白當時如何談內容？」證人黃茂森復證述稱；「草約內容的土地坐落及建物建號因我簽約時是雞舍，標的就是雞舍」..兩份契約應該不超過一個禮拜，大約四五天。..雞舍門牌號碼我不知道。..雞舍建築式樣為鋼構一、二樓」云云。經查，系爭「房地租賃契約書」共有兩份版本，一份日期為「民國101年9月19日，租賃房屋門牌、土地座落、建物建號欄及租賃時間均為空白」，一份為「民國101年9月10日，且租賃房屋門牌、土地座落、建物建號欄及租賃時間均已繕打完全，房屋門牌、土地座落、建物建號欄及租賃時間分別為，房屋門牌為臺南市○○區○○里000○00號、土地座落為臺南市○ ○區○○段0000地號、建物建號則載為，如後附使用執照（90）南工局使字第壹零捌捌號」，按諸常理，所謂「草約」應係上開101年9月19日之「房地租賃契約書」，經兩造協商後再繕打正式契約如民國101年9月10日之契約，租賃房屋門牌、土地座落、建物建號欄及租賃時間均已繕打完全，房屋門牌、土地座落、建物建號欄及租賃時間分別為，房屋門牌為臺南市○○區○○里000○00號、土地座落為臺南市○○ 區○○段0000地號、建物建號則載為，如後附使用執照（90）南工局使字第壹零捌捌號」；但兩份契約時日正好相反，顯然與常情不符。㈥復查，系爭兩份契約如依形式觀之，101年9月19日之「房地租賃契約書」，租賃房屋門牌、土地座落、建物建號欄及租賃時間均為空白，而101年9月10日之契約，租賃房屋門牌、土地座落、建物建號欄及租賃時間均已繕打完全，苟101年9月10日之契約為草約，緣何既已將房屋門牌、土地座落、建物建號欄及租賃時間均已協議完成，又因何於正式契約未將房屋門牌、土地座落、建物建號欄及租賃時間繕寫於正式契約。苟該101年9月10日之契約係正式契約，又緣何立契約書人是空白，又被告抗辯「當初訂立草約與公證的合約不同，後來我們才看到合約內容，都與當初講的不同」（見原告之存證信函、103補字176號卷33頁及103.4.29審判筆錄）一節，尚堪採信。對照兩份契約之立契約書人是空白，顯然契約尚未有效成立。㈦原告雖復又提出所謂「建物所有權使用同意書」一份，載明基地座落「○○區○○段0000地號」，上面並有被告之簽名蓋章，然被告否認該印章之真正。經本院囑託法務部調查局就建物所有權使用同意書（證七及證八兩份，分別編為甲1 及甲2）上之林正憲印章及民事委任狀原本、民事聲請閱卷狀原本上之林正憲印章（此為被告真正印章、編為乙類印文）鑑定結果，據該局函復謂：「甲1、甲2類印文均與乙類印文不同」，有該局103年7月25日調科貳字第00000000000號鑑定書在卷可稽（本案卷74頁），顯見該份同意書出諸不詳人士偽造，更足見原告所謂被告同意使用「○○區○○段0000地號」並非屬實。㈧原告雖一再主張土地座落為臺南市○○區○○段0000地號，並以上開經鑑定與真正之林正憲印章不同之「建物所有權使用同意書」（未載日期）為證，被告則提出另一式「建物所有權使用同意書」，日期為101年9月19日，土地坐落為西港區後營段1182、1183地號，印章則係與101年9月19日之建物所有權使用同意書為同一式，後者既係被告所簽署蓋章，則被告抗辯當初租賃標的應為坐落為西港區後營段1182、1183地號土地一節，亦應堪採信。五、綜上所述，兩造間之所謂「房地租賃契約書」標的應係存在於「坐落為西港區後營段1182、1183地號土地」，與坐落為西港區後營段979地號土地無涉，從而，原告主張被告1.依民法第267條之規定請求被告履行租賃契約之約定，及2.依民法相關之規定，請求被告使原告就系爭農舍得以使用收益。倘若被告不履行此義務，原告得依民法相關規定請求原告因被告不履行租賃契約所受之損害，並終止兩造所訂定之租賃契約，而請求被告返還原告給付予被告之押租金及所受損害等共計1,255,200元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，按年息百分5計算之利息，均非有理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，因其本訴業經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。八、結論：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條判決如主文。中華民國 103 年 11 月 25 日民事第一庭法官何清池以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費用。中華民國 103 年 11 月 26 日書記官莊月琴

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