103年度訴字第998號｜民事：返還價金｜裁判日期：104 年 10 月 27 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第998號原　　　告　趙培名訴訟代理人　楊珮如律師被　　　告　陳奕蓁訴訟代理人　湯光民律師沈聖瀚律師上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國104年9月14日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應於原告塗銷如附表所示土地及建物於民國一○三年三月十二日所為之所有權登記，回復登記予被告所有之同時，給付原告新臺幣陸拾捌萬元，及自民國一○三年七月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣柒仟叁佰捌拾元由被告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：㈠被告委託訴外人有巢氏房屋加盟店祥睿不動產經紀有限公司（下簡稱有巢氏祥睿公司）銷售位於臺南市○○區○○路00號10樓之房屋，並委託有巢氏祥睿公司負責人曾耀慶為代理人。有巢氏祥睿公司於永慶房仲網頁上刊登售屋廣告，原告依售屋廣告向有巢氏祥睿公司曾耀慶洽詢看屋，然其以業務繁忙為由無法陪同看屋，告知原告其已將鑰匙交付該1樓美容院店長，原告可前往自行看屋。原告持鑰匙前往看屋並拍照確認房屋狀況，該房屋確實有落地窗及對外通風窗。嗣後原告向曾耀慶表示願購買該日看屋標的即網頁廣告刊登之標的，並表示願出價網頁銷售價格約8成價格即新臺幣（下同）63萬元購買該屋，經雙方磋商後同意以68萬元成立買賣契約。因曾耀慶稱該不動產標的門牌號碼為臺南市○○區○○路00號10樓之5房屋（以下簡稱10樓之5房屋），兩造於（下同）103年2月9日由被告代理人曾耀慶簽訂不動產買賣契約書（下簡稱系爭買賣契約），完成不動產移轉登記並付清全部價金68萬元，惟於交屋當日，有巢氏祥睿公司卻將原告帶往另一房屋，原告始知曾耀慶所告知門牌號碼10樓之5房屋並非原告看屋及網頁廣告刊登之標的。原告實際所看房屋及網頁廣告刊登之標的為10樓之3房屋，但10樓之3房屋於原告看屋後在簽約前數日已售與第三人，衡酌10樓之5房屋無任何對外窗，通風極差，長久居住不僅對健康有不良影響，市場行情亦有落差，倘若原告知悉實情，根本不會購買10樓之5房屋。曾耀慶利用有巢氏祥睿公司刊登售屋廣告未登載門牌號碼，系爭房屋標的亦無門牌，加上標的物現況說明書無從確認有無對外窗，原告無從查知不動產標的有誤，詐稱原告看屋標的為10樓之5房屋，致原告陷於錯誤，誤信原告實際所看10樓之3房屋即為地政登記謄本所記載之10樓之5房屋。㈡有巢氏祥睿公司曾耀慶未據實告知原告看屋及網頁廣告刊登標的為10樓之3房屋，利用售屋廣告未登載門牌號碼，且標的物現況說明書無從確認標的內容，竟提供10樓之5房屋之地政登記謄本詐稱為10樓之3房屋。綜上情節，有巢氏祥睿公司曾耀慶提供錯誤資訊致原告陷於錯誤，曾耀慶既為被告之代理人，依民法第103條第1項、第224條本文規定，被告應承擔曾耀慶之行為，原告應得依民法第92條第1項、第88 條第1項規定撤銷系爭買賣契約之意思表示。系爭買賣契約既經原告撤銷而自始失其效力，則被告業受領之價金68萬元，其法律上原因已不存在，原告應得依民法第179條規定請求被告返還所受領之價金。㈢對於被告抗辯之陳述： ⒈原告看屋照片與建築物使用執照竣工圖說相符，足證原告看屋標的確係10樓之3房屋，被告辯稱原告係以別屋照片佯稱為10樓之3房屋照片，顯不可採：被告於103年10月29日提出之臺南市○○區○○路00號10樓之建築物使用執照竣工圖之當層平面圖，10樓之3為編號A5單位，其面向陽臺處之右側牆面設計有對外窗（W14鋁窗樘），對照原告自行看屋照片，其屋內對外窗亦係位於面向陽臺處之右側牆面，足證原告看屋標的確係10樓之3房屋，堪可無疑。被告代理人曾耀慶將被告委託其銷售臺南市○○區○○路00號10樓房屋之鑰匙交付原告，原告赴該址自行看屋後即告知被告代理人曾耀慶有意購買該10樓有對外窗之房，被告代理人曾耀慶卻利用其所刊登售屋廣告未登載門牌號碼，系爭房屋標的亦無門牌，加上標的物現況說明書無從確認有無對外窗，原告無從查知不動產標的有誤，詐稱原告看屋標的為10樓之5房屋，致原告陷於錯誤，誤信原告實際所看10樓之3房屋即為地政登記謄本所記載之10樓之5房屋。被告代理人曾耀慶提供錯誤資訊致原告陷於錯誤，依民法第103條第1項、第224條本文規定，被告應承擔代理人曾耀慶之行為，原告應得依民法第92條第1項、第88條第1項規定撤銷系爭買賣契約之意思表示。 ⒉永慶房仲網頁刊登10樓之3房屋之售屋廣告照片，與建築物使用執照平面圖說不符，足證被告代理人曾耀慶係刊登錯誤照片，亦足使他人陷於錯誤，而有詐欺之情事：被告辯稱其係以售屋廣告刊登之照片為主，原告看屋照片既與售屋廣告刊登之照片不符，自無所謂原告將10樓之5誤認為10之3房屋之情事，且嘉義市政府業認定有巢氏祥睿公司並未違反不動產經紀業管理條例第21條規定而無廣告不實之情事，然對照被告代理人曾耀慶於永慶房仲網頁上刊登之10 樓之3之售屋廣告照片，其對外窗（W14鋁窗樘）係位於面向陽臺處之左側牆面，顯與建築物使用執照平面圖編號A5 單位，其對外窗（W14鋁窗樘）係位於面向陽臺處右側牆面之圖說不符，足證永慶房仲網頁所刊登之照片並非10樓之3房屋實際照片。依最高法院100年度臺上字第858號民事裁判要旨，被告代理人曾耀慶刊登別屋照片佯稱為10樓之3房屋，足使他人對於銷售房屋現況陷於錯誤，亦足構成詐欺行為。有巢氏祥睿公司未將建築物使用執照平面圖提供予嘉義市政府以供查核，致嘉義市政府採信有巢氏祥睿公司之說詞，誤認永慶房仲網頁所刊登之照片即為10樓之3房屋，而謂其並未違反不動產經紀業管理條例第21條規定，然對照建築物使用執照平面圖，足資查證有巢氏祥睿公司確係刊登錯誤照片，被告據此辯稱其無使他人陷於錯誤或詐欺之情事，顯不足採。 ⒊被告辯稱10樓之5售價已較其他委託銷售房屋便宜，故無使他人陷於錯誤或詐欺之情事，要不足採：被告委託訴外人永慶房屋有巢氏祥睿公司銷售房屋共5件，經查內政部不動產交易實價查詢服務網上登錄資訊，10樓之2房屋買賣單價為每坪4萬3,901元；10樓之3房屋買賣單價為每坪5萬2,142元；10樓之4房屋買賣單價為每坪4萬2,321元；10之7房屋買賣單價為每坪5萬6,192元。然10樓之5屋買賣單價卻為每坪6萬608元，衡諸10樓之5房屋格局呈多角型，且無對外窗，通風極差，交易單價卻均高於其他房屋買賣單價，被告辯稱已考量10樓之5房屋現況而以較便宜價格售出，顯屬混淆視聽之辯詞。其次，對照建築物使用執照平面圖，10之 7房屋為編號A9單位，格局方正且建物移轉總面積為11.57 坪，相較10之5房屋之建物移轉總面積僅11.22坪，10樓之 5房屋之交易總價與單價卻均高於10樓之7，被告亦難自圓其說。被告謂兩造已完成買賣契約及完成所有權移轉登記，辯稱未使原告陷於錯誤或遭詐欺之情事，顯係顛倒是非、推諉卸責之詞，要不足採。 ⒋被告代理人曾耀慶為推卸責任，辯稱已與原告確認原告看屋標的確為臺南市○○區○○路00號10樓之5，然原告現場看屋照片與10樓之5房屋現況顯不相同。證人曾耀慶受被告委任擔任代理人，顯有偏頗被告之虞，其所為證述尚難憑採。核諸被告代理人曾耀慶於民國104年5月20日證述其與原告簽約前，確實未陪同原告看屋，卻屢次向原告表示其現有受託銷售物件為臺南市○○區○○路00號10樓之5房屋，足資證明被告代理人曾耀慶提供錯誤資訊致原告陷於錯誤。㈣訴之聲明： ⒈被告應給付原告68萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。 ⒉訴訟費用由被告負擔。二、被告則以：㈠本件原告陳明代理人曾耀慶於房仲網頁上所刊登之售屋廣告與其所看屋之照片不同，然對照二者竟發現：代理人曾耀慶於永慶房仲網頁上刊登之臺南市○○區○○路00號10樓之3 售屋廣告，關於編號4部分，窗戶位於該房之左邊，而冷氣則在該房之右邊，冷氣下另有彈簧床。然對照原告現況看屋照片，關於編號1部分，系爭建物10樓之3與10樓之2相鄰，且相鄰之牆壁上尚有門鈴兩道，是以，編號1入口處外觀與事實上外觀顯不相符；又關於編號2部分，上開售屋廣告，冷氣位於該房之右邊，落地窗上亦無張貼任何紙張，惟參閱原告所提供之照片冷氣卻位於該房之左邊，且落地窗上竟張貼招財進寶字樣之紙張；再關於編號5部分，上開售屋廣告，窗戶位於該房之左邊，窗戶下並無衣櫃，惟參閱原告所提供之照片窗戶卻位於該房之右邊，且窗戶下竟有放置衣櫃。綜上所陳，原告所提照片經過仲介公司比對，根本不是10樓之3的照片，是別樓層照片，原告均以不實之照片，聲稱其有至系爭建物10樓之3看屋，明顯誤導鈞院之判斷，實有偽造文書之嫌。且系爭建物大樓多有空屋出租或出售，任何人均得恣意進出，更足徵本件原告顯有誤導鈞院之判斷。又原告對於購買系爭建物10樓之5，係因代理人曾耀慶以使用詐術之方式所造成，純屬卸責之詞，實難可採。另因本件原告購買系爭建物除至現場觀看外，尚經複看（即下斡旋金，亦經申辦過戶代書確認無誤），且原告亦向銀行申請系爭建物貸款，並經銀行核貸在案，由此足證原告針對系爭建物購買之過程，並無陷入錯誤或遭詐欺之情事。㈡系爭買賣契約之訂立之意思表示之內容，係一方有出賣之意思表示，一方有買受之意思表示，雙方之意思表示內容並無錯誤。至系爭土地是否為有落地窗及對外通風窗，抑或其自承對健康有不良影響，均非系爭買賣契約意思表示之內容，縱原告之認識有錯誤，亦與上開得為撤銷意思表示錯誤之要件不符，至多僅屬動機錯誤，應不得據此主張撤銷買賣契約。又原告向嘉義市政府申訴有巢氏祥睿公司廣告不實部分，經嘉義市政府認定未違反不動產經紀業管理條例第21條規定，亦即有巢氏祥睿公司既無廣告不實之舉，何以原告竟有上開所謂意思表示錯誤或被詐欺之情事，原告對此之指摘，顯不可採。又被告委託訴外人永慶房屋有巢氏北港路加盟店之建物總計5間，僅有4間由訴外人賣出，買賣價金分別為臺南市○○區○○路00號10樓之2（新臺幣860,000元）、10樓之4（新臺幣700,000元）、10樓之5（新臺幣680,000元）及10樓之7（新臺幣650,000元）；另10樓之3僅簽有委託銷售契約書（委託金額新臺幣780,000元），然該間係由被告自行出售，訴外人無法提供買賣契約資料。另參該棟大樓平面圖，10樓之7之格局最不方正且面積較小，銷售價格自較為便宜，而系爭建物10樓之5格局尚屬方正，然因較其他房型已為便宜，是以，本件買賣實無不妥之處。綜上所述，原告主張依意思表示之內容有錯誤或受詐欺而為意思表示，主張撤銷買賣契約，請求原告依不當得利之法律關係返還系爭建物之買賣價金，均屬無理由。㈢退步言之，如鈞院認原告之請求為有理由，則被告依法行使同時履行抗辯權，亦即於原告主張被告應給付其68萬元之同時，原告應將系爭建物回復登記為被告所有。因原告於購買系爭建物時，已向渣打國際商業銀行臺南分行申辦貸款，並經其核貸在案，目前仍在清償貸款中，是以，原告如欲主張被告應給付其上開金額時，則其應先將清償系爭建物於渣打國際商業銀行之貸款，始為妥適，被告就原告積欠銀行貸款部分主張抵銷之抗辯。㈣訴之聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 ⒊如受不利判決，願供擔保請准免假執行。三、本院得心證之理由：㈠原告主張被告委託訴外人有巢氏祥睿公司銷售位於臺南市○○區○○路00號10樓之房屋，被告並委託有巢氏祥睿公司負責人曾耀慶為代理人。原告於自行看屋後，向曾耀慶表示願購買原告該日看屋標的。嗣後，原告於103年2月9日與被告代理人曾耀慶簽訂不動產買賣契約書，買賣標的為門牌號碼臺南市○○區○○路00號10樓之5房屋，兩造完成不動產移轉登記，原告並付清全部價金68萬元等情，業經其提出不動產買賣契約書影本、不動產登記謄本影本、標的物現況說明書影本及收款明細確認表及銀行存摺影本為證（見本院卷第4-17、25-30頁），且為被告所不爭執，應堪信為真實。原告主張被告代理人曾耀慶提供錯誤資訊致原告陷於錯誤，原告得依民法第92條第1項、第88條第1項規定撤銷系爭買賣契約之意思表示，並依民法第179條規定，請求被告返還所受領之價金68萬元等語，被告則以前詞置辯。是本件爭點在於：原告得否依民法第88條規定或民法第92條第1項規定，撤銷受詐欺而為之系爭買賣意思表示？原告得否依民法第179 條規定請求被告返還68萬元價金？被告主張本件有同時履行抗辯之適用，是否有理由？㈡按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。復為民法第88條所明文。所謂「物之性質」，係指足以影響物的使用及價值的事實法律關係。至於交易上是否重要，則應就各該法律行為之交易目的加以認定。㈢經查，原告主張其至現場實際所看房屋及網頁廣告刊登之標的均為臺南市○○區○○路00號10樓之3房屋，並非嗣後簽訂之買賣契約書之標的即門牌號碼臺南市○○區○○路00號10樓之5房屋，並提出刊登廣告網頁照片及現況看屋照片等影本為證（見本院卷第18-24頁）。經本院於103年10月29日至系爭10樓之5房屋勘驗結果，該套房雖有1個落地窗，但面向天井，但天井之四周及上方均有採光罩遮蔽，浴室有窗戶，但設置玻璃磚，不能開啟（詳見本院卷第85頁以下之勘驗筆錄及照片），因此通風及採光確屬不佳，與原告起訴狀所附看屋照片落地窗外可見街景之狀況相去甚遠。而10樓之3 及10樓之5房屋門外均無門牌，僅電鈴上方有小貼紙註明10F3、10F5字樣。證人林文貴於勘驗時亦證稱：「當時均沒有門牌，只有在電鈴上方貼1個標籤，寫上10樓之2、3、4、5 。10樓之4是屋主買後，新申請的門牌，只有他有貼門牌。」等語（本院卷第87頁）。而貼紙極小又不明顯，且在電鈴上方而非在門上（見本院卷第100頁），因此若無人帶看，確實極易使人未發現該貼紙而混淆門牌號碼。㈣被告雖再辯稱：原告係以其他樓層之照片假造其至系爭建物10樓之3看屋云云，惟據本院至現場勘驗結果，相鄰房屋10 樓之4之通路於門上加裝1個白色不銹鋼鎖，而且門的外面牆上貼了1個掛勾，此情形與本院卷22頁原告起訴狀所附編號1入口處外觀照片完全相同，只不過第22頁沒有貼門牌，掛的物品不一樣，應該是拍攝時間不同所致，門牌應該也是事後才貼上的，地點應該是10樓之3、10樓之4無誤。另被告質疑兩戶間之兩道電燈開關事實上位於10樓之2、10樓之3之間，因為被走道牆壁阻隔，拍攝者須將身體伸出走道前方才拍得到此2個電燈開關，否則是拍不到的。且經本院至各層探視，系爭大樓其他樓層並沒有發現有其他人在鐵門上加裝與10樓之4相同之白色不銹鋼鎖，且至相同格局之12樓之3勘驗，發現12樓之3沒有落地窗，但冷氣孔位置於窗戶之左邊，與本院卷22頁原告起訴狀所附看屋照片下圖的冷氣孔之位置是相同的，此有本院104年6月5日現場勘驗筆錄及現場照片附卷可證（見本院卷第189-208頁）。職是，本院因認原告主張其至現場實際所看房屋係臺南市○○區○○路00號10樓之3房屋屬實，被告所辯，自無理由。㈢另依被告代理人即證人曾耀慶於本院104年5月20日言詞辯論期日具結證稱：「（法官：原告要求看屋的時候，貴公司人員是否表示可向樓下美容院借鑰匙自行看屋？）有表示。（法官：原因是否貴公司的地點於嘉義而系爭套房於新營？）因為原告已經先到套房現場，才打電話給我們。當時有1位我們公司的姚小姐告知我原告已經於現場，所以我就回答美容院有1支鑰匙，原告可以自行向美容院借鑰匙去看。（法官：所以原告是自行進去看屋，沒有貴公司的人員陪同？）是的。（法官：後來原告如何表示？）看完後原告打電話告知姚小姐說已經看完房屋，請我去收受斡旋，後來我便去原告之住所（舊台南縣，離新營很近，於馬路旁之透天厝）收斡旋金，收受斡旋金的時候，我們當下有先確定他看得這間房屋是否為10樓之5，因為收斡旋金當時，我有告知我們只剩下10樓之5尚未售出。原告稱確定看的是10樓之5，經由斡旋請我們為議價，原告本人出價多少，我忘記了，經由一段時間的斡旋，被告才同意。然後我聯絡雙方，於我們嘉義的營業所簽約，代書是由我們房仲業的專門代書涂淑真，由他幫雙方擬定契約書以及辦理貸款交款等。（法官：就你剛才所述，貴公司人員於買賣成立之前，並沒有親自帶原告去看房屋？）是的。（法官：簽約後，貴公司的人員有帶原告再去看房屋嗎？）有。於貸款確定後，我記得在中午的時候，詳細年月日我忘記了。由本公司林文貴帶去的。（法官：於貸款確定後多久去看？）沒有幾天。10天左右。（法官：原告看了房屋後，有無表示與當初所看的不同？）有表示。（法官：你們如何處理？）我們當下有告知買方當初我們寄放的鑰匙只有這1間的鑰匙，我們也只剩下這1間鑰匙。原告表示他看到的與這間不同。（法官：原告當時有無表示解約或退款？）他要求我們降價。（法官：你們如何處理？）因為當時已經過戶完成，所以屋主不願意降價。（被告訴訟代理人：打電話去公司，你有無跟他以電話聯絡？）是由姚小姐本人聯絡。（被告訴訟代理人：是何人叫原告去美容院拿鑰匙？）是姚小姐。（法官：當時姚小姐有無跟原告說剩下最後1間房屋，而且門牌號碼為10樓之5？）依照我們的程序是會告知。（被告訴訟代理人：有無告知原告窗戶面向天井採光不好的情形？）後續的時候，我們有跟原告說採光不好，因為沒有對外窗，窗戶沒有辦法將光線引進。（被告訴訟代理人：為何時告知？）於原告看屋完後，我們有告知這1點。簽完合約書時我們有告知。（原告訴訟代理人：你剛才說交付1支鑰匙給樓下美容院，而原告看屋後表示要買屋，而你向原告表示只剩下10樓之5，是否因此使原告認為看屋門牌號碼即為10樓之5？）我沒有這個意思。（原告訴訟代理人：你剛才表示沒有與原告至現場看屋過，你如何與原告確認原告看屋的內容？）於簽訂斡旋前，我們一定要與原告溝通是否其看屋內容是否為正確，與原告溝通的結果，跟我們所說的結果為正確，就是系爭房屋採光並不好，而且我們再三表示該間為10樓之5，是否已經瞭解，原告也說他要的是 10樓之5。（原告訴訟代理人：你說的溝通的方式為何？）於原告住家，我本人向他溝通。（原告訴訟代理人：該日有無再至現場看過？）當天沒有，但是我們有再約其他的日子去看，但是原告表示他不用再看。（法官：如果你有一再向原告強調10樓之5沒有對外窗，採光不好，原告怎麼沒有藉此殺價？）當時開價80多萬，議價60多萬，以1間套房20萬的價差，我們也很努力達成，當時原告他說要出租用，希望價格可以低一點。（法官：如果你有一再向原告強調10樓之5沒有對外窗，採光不好，為何10樓之5的每坪單價比已經成交的10樓其他套房得每坪單價還要高？）當初買賣協調為總價，10樓之5的總價是最低的，於投資套房大坪數及小坪數出租價格是沒有分別的，因此投資者都會選擇總價低的。（法官：但是10樓之5是最小的？）沒有錯，就本棟大樓10樓我們賣出的客戶中，只有原告為投資用，其餘都是自住。（法官：你說有一再向原告強調10樓之5沒有對外窗，採光不好，有沒有其他佐證可以證明？）當時的代書可以證明，因為簽約的時候我們會再表示。（法官：既然如此為何沒有寫在契約上？）因為原告一再表明要的是10樓之5，且為現況交屋，所以就沒有另外於契約上表明。（法官：有無提到通風也很差？）通風要依照當時的天氣評論，當時我對通風沒有特別注意，所以沒有提。（法官：你說被告有全權委託你，他為何不肯降價？）因為被告買賣房屋是重視總價，他也認為10樓之5是最犧牲的價格」。由上開被告代理人即證人曾耀慶之證述可知，原告看屋時，被告及有巢氏祥睿公司均因路途遙遠（有巢氏祥睿公司在嘉義），無人陪同，而是由原告自行至系爭大樓樓下美容院拿鑰匙，自行前往系爭大樓10樓看屋。至於該鑰匙是否被告誤交10樓之3鑰匙，或該鑰匙對於兩間套房之門鎖均可打開，目前因10樓之3已由被告自行出售他人，可能業已換鎖，又現任屋主不同意勘驗，且時過境遷，已不可考，惟因10樓之3及10樓之5房屋門外均無門牌，僅電鈴上方有小貼紙註明10F3、10F5字樣，原告因而陷於錯誤，自行進入10樓之3看屋，並誤認該屋即為被告代理人即證人曾耀慶所稱之10樓之5，方使原告對於銷售房屋現況陷於錯誤，而後為購買臺南市○○區○○路00號10樓之5房屋之意思表示。即便被告代理人即證人曾耀慶稱原告一再表明要的是10樓之5房屋等語，惟曾耀慶對於10樓之5房屋通風不良一節並未告知，則原告更不會知悉自己看錯房屋。原告既已誤認其所看房屋即為系爭大樓10樓之5房屋，當然會一再表明欲購買10樓之5房屋。至貸款確定後，房仲業者始由林文貴帶原告至現場交屋，原告當場即表示他看到的與這間不同等語，顯見原告主張看錯房屋一節屬實。曾耀慶雖再證稱有一再溝通告知系爭房屋採光不好，且有再約原告於其他的日子去看，但是原告表示他不用再看云云，惟曾耀慶為被告方面委託售屋之代理人，所述自有偏頗被告，或掩飾、脫免自己過失責任之虞，不能全盤盡信。倘若曾耀慶確有告知系爭房屋無對外窗，採光不好之情，依常情原告必然會要求再次看屋，或藉此為由大肆殺價，然而系爭10樓之5房屋之每坪單價卻為同層樓最高（見原證9至原證13，本院卷 130－138頁），顯見證人曾耀慶並未就系爭房屋無對外窗之點與原告溝通清楚，所述此節並非可採。㈣查房屋有無對外窗戶，通風情況如何，自屬買賣交易上重要之點，依民法第88條第2項規定，其錯誤視為意思表示內容之錯誤。綜上，本件原告購買臺南市○○區○○路00號10樓之5房屋之意思表示有所錯誤，其倘知臺南市○○區○○路 00號10樓之5房屋並非其實際所看房屋，即不會為購買房屋之意思表示，應屬可採。而原告意思表示錯誤之原因，係因房仲業者在兩造訂約前未陪同原告看屋，而當時房仲業者寄放於美容院之鑰匙可打開10樓之3房門，再者永慶房仲網頁所刊登之售屋廣告照片雖與10樓之3不同，但也有對外落地窗，採光良好，客觀上一般人均無從想知實際出售之房屋竟然面對1個不通風之天井，落差如此之大，因此原告之意思表示錯誤，非由原告自己之過失所致。從而，原告依民法第88條規定，以起訴狀之送達將上開錯誤之意思表示即系爭買賣契約之意思表示撤銷，於法有據。㈤再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第179條所明定。經查，被告已受領原告給付之系爭房地買賣價金68萬元，為兩造所不爭執，而原告既已依民法第88條規定撤銷系爭買賣契約之意思表示，則系爭房地買賣之法律行為依民法第114條第1項規定，視為自始無效，是被告受領原告給付之68萬元價金，已無法律上之原因，自屬不當得利。從而原告依民法第179條規定，請求被告返還系爭買賣定金68萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即103年7月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。㈥末按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項定有明文。復按同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間，惟非具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上或履行上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其類推適用關於同時履行之抗辯（最高法院83年度臺上字第1710號判決意旨參照）。經查，原告既已依民法第92條及第88條規定撤銷系爭買賣契約之意思表示，則原告受領臺南市○○區○○路00號10樓之5房屋及基地，亦無法律上之原因。是被告主張行使同時履行抗辯權，亦即於原告主張被告應給付其68萬元之同時，原告應將系爭房地回復登記為被告所有，為有理由，自屬可採。四、綜上所述，本件原告民法第179條規定，請求被告返還系爭房地買賣價金68萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即103年7月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。而被告為同時履行抗辯，請求其返還68萬元價金予原告之同時，原告亦應同時將系爭房地返還予被告，亦為有理，爰於主文中諭知原告應同時履行清償債務之義務。五、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。民事訴訟法第78條及第87條第1項，分別定有明文。經核本件訴訟費用即第一審裁判費7,380元，原告之請求為有理由，自應由被告負擔，爰依職權確定如主文第2項所示。六、又原告並未聲請宣告假執行，被告聲明願供擔保請准宣告免為假執行，核無必要，附此敘明。七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，均併予敘明。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 104 年 10 月 27 日民事第二庭法官林念祖以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 10 月 28 日書記官王慧萍不動產附表： ┌─────────────────────────────────────┐ │附表：土地部分 │ ├─┬───────────────────────┬────┬──────┤ │編│ │面積│ 權利範圍 │ │ ├───┬────┬────┬────┬────┼────┼──────┤ │號│縣市│鄉鎮市區│ 段 │ 小段 │地號 │平方公尺│ 應有部分 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├─┼───┼────┼────┼────┼────┼────┼──────┤ │1 │臺南市│新營區 │大同段 │ │816 │580.97 │100000分之 │ │ │ │ │ │ │ │ │932 │ ├─┴───┴────┴────┴────┴────┴────┴──────┘ ├─────────────────────────────────────┐ │附表：建物部分 │ ├─┬───────────────────────┬────┬──────┤ │編│ │面積│ 權利範圍 │ │ ├───┬────┬────┬────┬────┼────┼──────┤ │號│縣市│鄉鎮市區│ 段 │ 小段 │建號 │平方公尺│ 應有部分 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├─┼───┼────┼────┼────┼────┼────┼──────┤ │1 │臺南市│新營區 │大同段 │ │378 │22.81 │全部 │ ├─┴───┴────┴────┴────┴────┴────┴──────┤ │門牌號碼：臺南市○○區○○路00號10樓之5 │ └─────────────────────────────────────┘

臺灣臺南地方法院103年度訴字第998號

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