105年度簡上字第48號｜民事：給付租金等｜裁判日期：108 年 03 月 14 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 105年度簡上字第48號上　訴　人即被上訴人　　廖行權即旺旺來企業社訴訟代理人　　吳美玲林國明律師被　上訴人即　上訴人　　李宛萱兼　訴　訟代　理　人　　李淑蘭共　　　同訴訟代理人　　吳信賢律師黃俊諺律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於本院新市簡易庭民國105年1月12日104年度新簡字第335號第一審簡易判決不服，提起上訴，本院於民國108年2月21日言詞辯論終結，判決如下：主文兩造上訴均駁回。原判決第三項關於「被告李宛萱應自民國一百零四年十二月一日起至遷讓交還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬壹仟元。」之記載應更正為「被告李宛萱應自民國一百零四年十二月一日起至一百零五年三月十五日止，按月給付原告新臺幣參萬壹仟元。」第二審訴訟費用由兩造各自負擔。事實及理由壹、程序方面：按於簡易訴訟程序之第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項、第446條第1項但書、第255條第1項第3款分別定有明文。查本件上訴人即被上訴人廖行權即旺旺來企業社（以下簡稱廖行權）上訴聲明原為：一、原判決關於廖行權敗訴部分廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人即上訴人李宛萱、李淑蘭（以下分別簡稱李宛萱、李淑蘭）應再連給付廖行權新臺幣（下同）620,000元，及自民國104年12月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、李宛萱應將坐落臺南市○○區○○路000號房屋後方之貨櫃遷移。嗣於107年9月12日以書狀變更上訴聲明為：一、原判決關於駁回廖行權下列請求部分廢棄。二、上開廢棄部分，李宛萱、李淑蘭應再連帶給付上訴人620,000元，及自105年3月20日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷二第201頁）；而李宛萱、李淑蘭上訴聲明原為：一、原判決廢棄。二、廖行權在第一審之訴駁回。嗣於106年5月12日準備程序期日變更上訴聲明為：一、原審判決主文第一項、第三項及該部分訴訟費用之諭知均廢棄。二、上開廢棄部分，廖行權在第一審之訴駁回（見本院卷二第21頁）。經核前開訴之變更，均屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，均應予准許。貳、實體方面：一、廖行權起訴主張：㈠李宛萱邀同李淑蘭為連帶保證人，於102年7月18日與廖行權簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由廖行權將所有門牌號碼臺南市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）出租與李宛萱，租期5年，自102年8月1日起至107年7月31日止，每月租金31,000元，水、電、瓦斯及管理等費用，均由李宛萱自行負擔。系爭房屋為廖行權於84年8月29日向父親即訴外人廖德偉所購買持有至今，此買賣係屬真正等情，亦據最高法院107年度台上字第1334號裁定確定在案。㈡李宛萱僅交付102年8月當月份租金及押租金50,000元，其餘各期房租均未支付，截至104年8月18日止，李宛萱遲付之租金已達24個月（未付月份為102年9月起至104年8月止，共744,000元），扣除押租金50,000元後，共計欠繳租金694,000元。廖行權於104年7月16日向臺南市永康區調解委員會申請調解，李宛萱仍不願給付租金。李宛萱積欠租金已達2個月，廖行權遂於104年8月間寄發存證信函終止系爭租約，李宛萱、李淑蘭業於105年3月15日將系爭房屋遷讓返還廖行權，因原審判決認定系爭租約於104年11月30日始生終止之效力，計算至該日為止，李宛萱、李淑蘭共積欠27個月之租金837,000元，扣除李宛萱、李淑蘭於102年7月18日簽訂租約時所交付之102年8月份租金31,000元及押租金50,000元，再扣除原審判決李宛萱、李淑蘭應給付之租金74,000元，其2人尚積欠682,000元，廖行權僅再請求其2人連帶給付其中620,000元，及自105年3月20日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢原審判決認定李宛萱自102年9月起至104年7月止之租金，已交付廖德偉代收，依民法第169條規定，廖行權應負表見代理授權人之責任等節，有欠允洽： ⒈廖行權從未對外表示以代理權授與廖德偉代收，亦不知李宛萱將租金交付廖德偉之事實。又系爭房屋之所有權人及出租人均為廖行權，李宛萱縱然有向廖德偉給付款項，對廖行權亦不生給付租金之效力。 ⒉廖德偉於105年2月2日警詢時稱其不清楚這一件事情等語，足見廖德偉對本件租賃事實並不清楚。廖德偉並稱每月租金為29,000元云云，然系爭租約每月租金應為31,000元，益見廖德偉所述與事實不符。且系爭租約上所載之出租人為廖行權，並非廖德偉，廖德偉稱其為出租人顯非可採。系爭租約之押租金50,000元係交付給廖行權，而非廖德偉，故系爭租約之出租人為廖行權甚明。況李宛萱、李淑蘭於原審已自認廖行權曾於104年7月16日親自向其等表示應將租金直接交付廖行權等語，適足以證明廖行權從未向李宛萱、李淑蘭表示以代理權授與廖德偉代收之事實。又李宛萱、李淑蘭均主張係向廖德偉承租，並將租金交付廖德偉，足見其2人主觀上並無將租金交付廖行權之代理人廖德偉之意思，原審判決竟適用民法第169條表見代理之規定，認定交付租金之效力及於廖行權，顯有誤會。㈣李宛萱、李淑蘭已於105年3月15日遷讓返還系爭房屋，故本件租賃標的物已經特定、明確，並無疑義。系爭房屋之門牌應為臺南市○○區○○路000號，李宛萱、李淑蘭辯稱為大灣路941號云云，核與系爭租約之記載不符，且經臺南市政府稅務局新化分局105年5月13日之函覆可知，該分局查無 941號之房屋稅籍資料，足證李宛萱、李淑蘭所辯不足採信，亦與有無發生租金給付效力無關等語。二、李宛萱、李淑蘭抗辯：㈠李淑蘭自89年起，向廖德偉即系爭房屋所有權人承租系爭房屋，經營飲料店及耕心園素食餐廳，並依約逐期交付租金。廖德偉為廖行權父親，因其雙目失明，故每月租金皆是由李淑蘭親赴廖德偉住處交給伊本人。李淑蘭與廖德偉之租約於102年7月31日期滿，雙方約定續約5年即本件之租賃期間，並改由李宛萱為系爭租約名義上之承租人，李淑蘭為連帶保證人，然實際洽談承租及使用系爭房屋之人仍為李淑蘭。㈡因廖德偉於102年7月間年事已高健康狀態不佳，故其向李淑蘭表示，將由其子即廖行權代理其與李淑蘭簽訂新約。然廖行權以出租人使用「旺旺來企業社」名義方便其報稅等理由，要求李宛萱、李淑蘭同意以「廖行權即旺旺來企業社」作為系爭租約之名義上出租人，李宛萱、李淑蘭因廖行權為廖德偉之子，不疑有他遂簽立系爭租約。系爭租約簽立後，每月租金仍由李淑蘭親赴廖德偉住處交與廖德偉長達2年，廖行權從未催告李宛萱、李淑蘭繳納租金或表示其他意見。㈢廖行權主張其於84年8月間已向法院公證系爭房屋買賣契約等語，然李淑蘭自89年間既是向廖德偉租屋，亦向廖德偉交租，足見廖德偉有權出租系爭房屋；至97年後，雖廖行權兩次持租約書交李宛萱、李淑蘭，並填載廖行權為出租人名義，然廖行權從未表示其為屋主，李宛萱、李淑蘭僅以為是兒子代理父親處理事務，不疑有他而簽署，故李宛萱、李淑蘭認為兩造間就系爭房屋並無租賃之真意存在，系爭租約應係存於系爭房屋真正所有權人廖德偉與李宛萱、李淑蘭間，尚非無據。而在租賃期間至105年3月15日止，租金亦已付清，故廖行權以租賃關係及不當得利之法律關係為本件請求，應無理由。退步言之，縱認系爭房屋102年間起之租賃關係並非存在於李宛萱、李淑蘭與廖德偉間，然李宛萱、李淑蘭至104年7月前持續使用系爭房屋租屋，也按月交付租金給廖德偉，歷經兩年相安無事，亦可認李淑蘭之逐月清償租金於表見代理人之法律效果，則原審判決認系爭租約於104年7月前之租金已生清償效力，亦屬正見，廖行權就其於原審敗訴部分上訴，仍無理由，請予駁回等語。三、廖行權於原審聲明：㈠李宛萱、李淑蘭應給付廖行權694,000元，及自102年9月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡李宛萱、李淑蘭應將系爭房屋遷讓交付廖行權。㈢李宛萱、李淑蘭應自104年9月1日起至遷讓交屋之日止，按月給付廖行權31,000元，及自104年9月1日起至遷讓交屋日止，按週年利率5％計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。原審為廖行權部分勝訴之判決，即：㈠李宛萱、李淑蘭應連帶給付廖行權74,000元，及自104年12月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡李宛萱應將系爭房屋遷讓返還廖行權。㈢李宛萱應自104年12月1日起至遷讓交還前項房屋之日止，按月給付廖行權31,000元。㈣訴訟費用7,710元，由李宛萱、李淑蘭連帶負擔1,000元，餘由廖行權負擔。㈤本判決廖行權勝訴部分得假執行；但李宛萱、李淑蘭以89,100元為廖行權預供擔保，得免為假執行。㈥廖行權其餘之訴及假執行之聲請均駁回。廖行權就其敗訴部分不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決關於駁回廖行權下列請求部分廢棄。㈡上開廢棄部分，李宛萱、李淑蘭應再連帶給付廖行權620,000元，即自105年3月20日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。李宛萱、李淑蘭之答辯聲明為：廖行權之上訴駁回。另李宛萱、李淑蘭就其等於原審敗訴部分亦提起上訴，上訴聲明：㈠原審判決主文第一項、第三項及該部分之訴訟費用之諭知均廢棄。㈡上開廢棄部分，廖行權在第一審之訴駁回。廖行權之答辯聲明則為：李宛萱、李淑蘭之上訴駁回。四、不爭執事項㈠李淑蘭於97年8月1日與廖行權簽訂房屋租賃契約書，該契約書第一條約定：「甲方（即廖行權）房屋所在地及使用範圍永康市○○路000號（30坪）」，第二條約定：「租賃期限經甲乙雙方洽定為五年即自97年8月1日起至民國102年7月31日止」，第三條約定：「租金每個月新台幣貳萬伍仟元（收款付據）乙方（即李淑蘭）不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）另行加計貳仟元，出單再結算」（詳細內容如原審卷第100至102頁）。㈡李宛萱邀同李淑蘭為連帶保證人，於102年7月18日與「廖行權即旺旺來企業社」簽訂房屋租賃契約（即系爭租約），系爭租約第一條約定：「甲方（即廖行權即旺旺來企業社）房屋所在地及使用範圍台南市永康區大灣路943號（面積30坪）」，第二條約定：「租賃期限經甲乙雙方洽定為五年即自102年8月1日起至民國107年7月31日止」，第三條約定：「租金每個月新台幣參萬壹仟元（含貨櫃屋置放）乙方（即李宛萱）不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）」（詳細內容如原審卷第1至11頁）。㈢李宛萱就102年9月份起至104年7月份之租金，均未交付給廖行權。㈣廖行權於104年7月16日曾向李宛萱、李淑蘭表示若要繼續承租系爭房屋，應自104年8月份起將房租直接給付廖行權。㈤廖行權於104年8月18日以永康郵局第300號存證信函通知李宛萱終止系爭祖賃契約（存證信函內容詳如原審卷第13頁所載），李宛萱、李淑蘭於104年8月19日收受前揭存證信函。㈥廖行權曾主張訴外人王秋霞、丁姵君、楊陳芬等3人有竊占系爭房屋之事實，而對上開3人提起竊占等告訴，經臺灣臺南地方檢察署以105年度偵字第4824號為不起訴處分，廖行權再議後，復經臺灣高等檢察署臺南分署以105年度上聲議字第1443號駁回再議確定。㈦廖德偉曾對廖行權起訴，主張系爭房屋為其出資興建，其為真正所有權人，請求確認其就系爭房屋有所有權存在，經本院以104年訴字第1567號事件受理後，判決駁回廖德偉之訴，廖德偉上訴後，再分別經臺灣高等法院臺南分院（下稱南高分院）106年度上字第43號判決、最高法院107年台上字第1334號裁定駁回上訴確定。㈧李宛萱、李淑蘭係於105年3月15日將系爭房屋遷讓返還廖行權。五、得心證之理由：本件兩造爭點在於：㈠系爭租約係存在於廖行權與李宛萱、李淑蘭間，抑或存在於廖德偉與李宛萱、李淑蘭間？㈡李宛萱有無將自102年9月份起至104年8月份止之租金交付廖德偉？若然，是否已生清償系爭租賃契約租金債務之效力？㈢廖行權依系爭租約之法律關係，請求李宛萱、李淑蘭給付102 年9月份至104年8月份之租金，及自104年9月1日起至105年3月15日止，按月以31,000元計算之不當得利，有無理由？經查：㈠系爭租約係存在於廖行權與李宛萱、李淑蘭間，而非存在於廖德偉及李宛萱、李淑蘭間： ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。廖行權主張其為系爭房屋之所有人，李宛萱邀同李淑蘭為連帶保證人，於102 年7月18日與其締結系爭租約，約定由廖行權將系爭房屋出租與李宛萱，租期自102年8月1日起至107年7月31日止，每月租金31,000元，李宛萱已給付102年8月份之租金 31,000元及押租金50,000元等情，業據廖行權提出房屋租賃契約書、台南縣稅捐稽徵處85年度契稅繳款書、臺南市政府稅務局102、104年度房屋稅繳款書、公證書、建築改良物買賣所有權移轉契約書、匯款回條等資料影本為證（原審卷第9至12頁、第52至54頁、第94至98頁）。李宛萱、李淑蘭固不爭執曾與廖行權簽訂系爭租約，惟抗辯系爭房屋真正所有權人為廖德偉，廖行權僅係代理廖德偉出面簽約，系爭租約應存於廖德偉與李宛萱、李淑蘭間等語。經查，觀諸系爭租約出租人欄位係記載「旺旺來企業社廖行權」、承租人欄紀載「李宛萱」、承租人連帶保證人欄位記載「李淑蘭」，遍觀整份租約，均無廖德偉之姓名，亦無關於系爭租約係由廖行權代理廖德偉訂立之記載（見原審卷第9至11頁），是以系爭契約所載內容，應認係由廖行權與李宛萱、李淑蘭間成立系爭租約，由廖行權將系爭房屋在租賃期間內出租與李宛萱使用收益，並由李宛萱支付租金，李淑蘭則擔任李宛萱連帶保證人，尚難認系爭契約係由廖行權代理廖德偉簽訂。 ⒉李宛萱、李淑蘭雖抗辯系爭房屋真正所有權人為廖德偉，故廖行權僅係代理廖德偉簽約云云，並提出廖德偉委託律師寄發給廖行權之存證信函為證（見本院卷第60至65頁）。然查，上開存證信函中雖有關於系爭房屋係廖行權盜用廖德偉印章辦理過戶等語之內容，然該等內容係廖德偉委託律師書立，僅屬廖德偉單方面之主張；而廖德偉前曾於104年8月12日提起另案訴訟，主張系爭房屋為未保存登記建物，係其在55年間出資興建，所有權應屬其所有，其並未於79年9月4日辦理印鑑變更申請，亦未授權訴外人林聯祥辦理房屋買賣契約之公證，故據79年9月4日變更之印鑑所為之系爭房屋買賣並未成立生效，且廖德偉與廖行權間就系爭房屋並未達買賣之合意等節為由，請求確認廖德偉就系爭房屋之所有權存在，該案經本院以104年度訴字第1567號事件判決廖德偉敗訴，廖德偉上訴後，復經南高分院106年度上字第43號判決、最高法院107年度台上字第1334號裁定駁回上訴確定。南高分院106年度上字第43號判決並以廖德偉與廖行權曾就系爭房屋，於84年8月29日出具授權書與印鑑證明，授權林聯祥代理向本院辦理買賣契約公證，且廖行權向廖德偉買受系爭房屋，有於84年8月 24日匯款300,000元買賣價金至廖德偉之帳戶內，另系爭房屋自85年起迄今之納稅義務人均為廖行權等節，認定廖德偉確有將系爭房屋出賣與廖行權之事實，故廖德偉雖系爭房屋之所有權人，然其既已將系爭房屋出賣給廖行權，仍應依買賣契約交付其物於買受人之義務，其事後又主張原始取得所有權而訴請確認，並無受確認判決之法律上利益，其確認所有權存在之訴應予駁回等情，有上開裁判附卷可參。依此，堪認系爭租約簽立前，廖德偉早已將系爭房屋之權利出售其子即廖行權，則廖行權主張其係以系爭房屋權利人之身分與李宛萱、李淑蘭簽訂系爭租約，而非以廖德偉代理人之身分簽訂，故系爭租約之效力應存在於廖行權與李宛萱、李淑蘭間等語，核屬有據而可採。李宛萱、李淑蘭辯稱廖德偉為系爭房屋之所有權人，廖行權僅係代理廖德偉簽訂系爭租約云云，尚非可信。 ⒊廖德偉雖於105年2月2日警詢筆錄中陳稱：「（問：李淑蘭於警詢筆錄中稱其承租之地址為臺南市○○區○○路 000號，且為向你所承租，你為廖行權的父親，她從15年前就向你承租了。是否有此事？）是。」、「（問：廖行權於警詢筆錄中稱李家餐飲屋係為永康區大灣路943號，而你卻稱你承租給李淑蘭之地址為永康區大灣路941號，係何情況？）因為我雙眼全盲，我兒子廖行權拿走我的證件說要去辦事情，沒有經過我的同意去登記。」、「永康區大灣路941號、943號本來都是我的土地，但是我的兒子廖行權擅自拿走我的證件及私章辦理過戶給他」、「我與李淑蘭之間有房屋租賃契約書，她每個月都有付給我29,000元租金。」等語（見本院卷一第218至219頁）；另證人即廖行權之姊姊廖敏安固於原審104年11月24日言詞辯論中證稱：系爭房屋係由我父親廖德偉出資興建，目前經門牌整編後為大灣路941號，89年開始由我父親廖德偉出面與李淑蘭簽約，將系爭房屋出租給李淑蘭，一直到102年因為廖德偉身體狀況很差時常住院，所以從那時候開始，廖德偉就叫廖行權代理他出面與李淑蘭他們簽約，租金一直是按時拿給廖德偉，直到這個月月初為止都是如此，租金一個月29,000元等語（見原審卷第86頁）。然查，系爭租約上已載明出租人為廖行權，而無任何關於廖德偉係出租人、或廖行權係代理廖德偉訂立租約之記載，則廖德偉陳稱李淑蘭就系爭租約係向其承租，以及廖敏安證稱係廖行權係代理廖德偉出面與李宛萱、李淑蘭簽約云云，核與系爭租約之上開記載不符。廖德偉雖陳稱系爭房屋係其所有，而遭廖行權私自辦理過戶云云，然其就系爭房屋所提起之另案確認所有權存在訴訟業經駁回確定，已如前述，益見其所述尚非可採。另廖敏安曾於本院104年度訴字第 1567號事件中證稱：「（問：租房子給李淑蘭的部分你有無參與？）那時我不在家裡，是最近2年半即103年5月起迄今我爸爸癌末我才住在家裡」等語（見本院卷一第140 頁），足見系爭租約訂立時，廖敏安並未與廖德偉同住，尚難認其可確實知悉系爭租約訂立之情形、以及系爭租約是否為廖行權代理廖德偉簽立等節；至李淑蘭雖有將每月租金交付廖德偉，然出租人並非不得授權他人收受租金（此部分詳下述），故亦不能以廖德偉有自李淑蘭收受租金之事實，而認系爭租約之效力即係存在於廖德偉與李宛萱、李淑蘭間。 ⒋李宛萱、李淑蘭雖又辯稱：廖行權主張其於84年8月間已向法院公證系爭房屋買賣契約，然李淑蘭自89年間既是向廖德偉租屋，亦向廖德偉交租，足見廖德偉有權出租系爭房屋，故李宛萱、李淑蘭認為兩造間就系爭房屋並無租賃之真意存在，系爭租約應係存於系爭房屋真正所有權人廖德偉與李宛萱、李淑蘭間；另其等所承租之系爭房屋門牌號碼應為大灣路941號而非943號云云。然查，縱然李淑蘭曾自89年起至97年間向廖德偉承租系爭房屋，然李宛萱、李淑蘭與廖行權於97年所簽訂之租約，已載明出租人為「廖行權」，於102年所簽訂之系爭租約，則載明出租人為「旺旺來企業社廖行權」，如李宛萱、李淑蘭並無與廖行權成立租賃契約之意，其等大可依循先前租賃契約簽立之方式，請求與廖德偉本人簽約、或由廖德偉在租約上簽章、或要求廖行權應在租賃契約上載明係代理廖德偉簽約之意，惟李宛萱、李淑蘭均對於租賃契約上記載出租人為廖行權或旺旺來企業社乙節均無異議而為簽約，則其等辯稱兩造間就系爭房屋並無租賃之真意存在，系爭租約應係存於廖德偉與李宛萱、李淑蘭間云云，尚非可採。又系爭租約上已載明租賃標的物為大灣路943號，且李宛萱、李淑蘭亦已於系爭房屋內經營耕心園素食餐廳多年，足認兩造就本件租賃標的物實際上所在之處所並無爭執，則兩造就系爭租約之租賃標的物為何應無認知不一致之情形，故系爭房屋之門牌號碼究為大灣路941號或943號，尚不影響兩造間已有效成立系爭租約之事實。李宛萱、李淑蘭上開所辯，均難作為有利於其2人之認定。㈡李宛萱有將102年9月份起至104年8月份為止之租金交付廖德偉，其中自102年9月份起至104年7月份為止之部分，已生清償系爭租約租金債務之效力： ⒈按依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅，民法第309條定有明文。李宛萱、李淑蘭辯稱系爭房屋102年9月份至104年8月份及其後月份之租金，均已如數給付，並由廖德偉代廖行權受領租金等情，為廖行權所否認。經查，廖德偉於105年2月2日警詢筆錄中陳稱：「（問：李淑蘭於警詢筆錄中稱其承租之地址為臺南市○○區○○路000號，且為向你所承租，你為廖行權的父親，她從15年前就向你承租了。是否有此事？）是。」、「我與李淑蘭之間有房屋租賃契約書，她每個月都有付給我29,000元租金。」等語（見本院卷一第219頁）；另證人廖敏安於原審104年11月24日言詞辯論中證稱：租金一直是按時拿給廖德偉，直到這個月月初為止都是如此，租金一個月29,000元等語（見原審卷第86頁），核與廖德偉所稱：李淑蘭每月均有將租金29,000元交付廖德偉收受等語相符，則李宛萱、李淑蘭辯稱其等有將系爭租約之租金交付廖德偉收受等語，堪認可採。至廖敏安雖於本院104年度訴字第1567號事件中證稱：「（問：你看到李淑蘭繳租金給廖行權，有無在103年5月以前？）以前陸陸續續有看到李淑蘭去我爸爸那邊，但沒有看到她拿錢」等語（見本院卷第141頁），然參諸廖敏安於該次庭期亦證稱：租房子給李淑蘭時我不住在家裡，是最近2年半即103年5月起迄今我爸爸癌末我才住在家裡，我爸爸有讚美李淑蘭房租都準時交，我沒有參與系爭房屋出租事宜，但前年、去年因我跟我爸爸住，我有看到李淑蘭都準時拿錢給我爸爸，我爸爸住院李淑蘭也有送到醫院給我爸爸等語（見本院卷第140頁）。足認廖敏安係自103年5月起才與廖德偉同住一處，則縱然廖敏安證稱在103年5月以前，其並未見到李淑蘭交付租金給廖德偉之情形，亦不能以此即否定李淑蘭在103年5月以前，亦係按月將系爭租約之租金交付廖德偉之事實。 ⒉廖行權固主張其自102年9月起皆未收到租金，李宛萱以小孩剛出生經濟有問題而一直推託，直到104年7月，因李宛萱將不鏽鋼白鐵門拆除而生爭執，李宛萱稱要告就去告，廖行權才提告云云（見本院卷一第159頁），然查，廖行權就其上開主張並未提出積極證據為證，尚難認廖行權於102年9月起至104年7月前，已有向李宛萱、李淑蘭催討租金之行為，而系爭租約自102年8月1日起至104年7月間廖行權向李宛萱、李淑蘭表示往後租金應給付予伊為止，期間長達2年，廖行權對於李宛萱、李淑蘭在該期間內長期持續使用系爭房屋，卻未給付任何租金給廖行權之事實，竟未進行催討，或依法終止租約後請求李宛萱、李淑蘭返還系爭房屋，此顯與常情不符，堪認廖行權應係明知李宛萱、李淑蘭於104年7月前，均將每月租金交付廖德偉之事實，其始未向李宛萱、李淑蘭催討租金或為終止系爭租約之表示。參諸廖德偉為廖行權之父親，廖行權對廖德偉本有扶養義務，且系爭房屋原係由廖德偉興建，其後由廖德偉讓與廖行權等情，已如前述，則廖德偉將系爭房屋讓與廖行權後，因系爭房屋有租金收入，廖行權於受讓房屋並與承租人簽訂租約後，仍將租金供其父即廖德偉收取，以盡其扶養義務，尚與常情無違，此由廖行權並未在系爭租約之存續期間中向廖德偉請求返還已收取之租金乙節，亦可得證。由此堪認廖行權應有授權其父廖德偉得就系爭租約向承租人收取租金，以供廖德偉個人使用之權利，廖德偉既經廖行權授與上開權利，則其自得向承租人收取租金，且亦有就所收取之租金自行處分之權利，依此，縱然在廖行權明白向李宛萱、李淑蘭表示應將租金交付給伊之前，廖德偉僅每月向李宛萱、李淑蘭收取租金29,000元，而非系爭租約上所載每月租金31,000元，惟此亦僅係廖德偉在廖行權授權範圍內所為之權利處分行為，尚不能因此而認李宛萱、李淑蘭在該段期間內有遲延或短缺給付租金之事實。 ⒊另廖行權曾於104年7月16日親自向李宛萱、廖行權表示如果要繼續承租系爭房屋，應自104年8月份起要將房租直接付給伊等語，為李淑蘭於原審當庭自承（見原審卷第121 頁）。從而，廖行權既已於該日明白向李宛萱、李淑蘭表示自104年8月份起不再授權由廖德偉收受系爭租約之租金，則廖德偉自該月份起即不再獲得收受租金之權限。參酌系爭租約第4條明定「租金應於每月壹日以前繳納，每次應繳壹個月份乙方不得藉詞拖延」等語，則自104年8月1 日起，李宛萱即應向廖行權本人給付租金，縱李宛萱或李淑蘭仍持續將租金交付廖德偉，因廖德偉已非「有受領權人」，故李宛萱或李淑蘭交付租金給廖德偉之行為，對廖行權而言，已不生清償系爭租約租金債務之效力。李宛萱、李淑蘭雖辯稱廖德偉多年持續收取李淑蘭交付之租金，至少也應認發生李淑蘭已按月清償使用系爭房屋期間租金之表見代理效果云云，然依李宛萱、李淑蘭所述，其等之所以將租金交付廖德偉，係因認為廖德偉為系爭租約出租人，而非認廖德偉為廖行權之代理人之故，故尚難認廖行權有何行為足以使李宛萱、李淑蘭誤認廖德偉就收取租金一事為廖行權之代理人，而令廖行權負表見代理授權人之責任；況廖行權已於104年7月16日向李宛萱、廖行權表示如果要繼續承租系爭房屋，應自104年8月份起將房租直接付給伊等情，已如前述，則李宛萱、李淑蘭應至少自斯時起可知廖德偉不再有收受租金之權限，則李宛萱、李淑蘭縱自104年8月起仍持續給付租金與廖德偉，自不發生何表見代理或清償租金債務之效力。㈢廖行權依系爭租約之法律關係，請求李宛萱、李淑蘭給付自104年8月起至104年11月30日止之租金，及自104年12月1日起至105年3月15日止，按月以31,000元計算之不當得利，為有理由，逾此部分以外之請求則屬無據： ⒈按承租人應依約定日期，支付租金；租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1 項、第2項及第455條前段分別定有明文。廖行權主張李宛萱自102年9月至104年8月，未依約給付租金，其已於104 年8月間寄發存證信函為終止租約之意思表示等語，並提出存證信函、調解不成立證明書等資料影本為證（見原審卷第13至14頁），李宛萱、李淑蘭則否認廖行權所述上情，並以前詞置辯。經查，李宛萱、李淑蘭自104年8月起縱然將租金交付廖德偉，亦不生清償租約之效力，故李宛萱、李淑蘭自104年8月1日起即未依約支付租金等情，已如前述；又廖行權自認李宛萱、李淑蘭有交付押租金50,000元之事實（見本院卷一第109頁背面至第110頁），則以押租金50,000元抵付8月份之租金31,000元及9月份之部分租金19,000元後，截至104年11月份，實際上已積欠租金74,000元（31,000元×4月－押租金50,000元＝74,000元），已逾系爭房屋2個月之租金額，堪以認定。而廖行權雖於104年8月間曾以存證信函送達李宛萱、李淑蘭為終止系爭租約意思表示之通知，惟因系爭租約所積欠之租金，於扣除押租金後，至104年11月份始逾系爭房屋2個月之租金額，故系爭租約應至104年11月30日才生合法終止之效力。從而，廖行權本於租賃契約之法律關係，請求李宛萱給付自104年8月份至同年11月份，積欠之4個月租金合計124,000元，扣除押租金50,000元，共74,000元，及自104年12 月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。 ⒉另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條規定定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294 號判決可資參照）。經查，系爭租約業於104年11月30日終止，已如前述，是李宛萱自該時起已無占有使用系爭房屋之正當權源，屬無權占有而應返還相當租金之不當得利。再參酌系爭房屋每月租金為31,000元，有系爭租約在卷供參，另李宛萱、李淑蘭係於105年3月15日遷讓返還系爭房屋，為兩造所不爭執，是廖行權請求李宛萱給付自租期屆滿後之104年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日即105 年3月15日止，按月給付相當於租金之不當得利31,000元，亦屬有據。 ⒊又保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付責任者而言，此就民法第272條規定連帶債務之文義參照觀之甚明（最高法院45年台上字第1426號判例意旨可佐）。經查，系爭租約第13條乃約定「乙方（即李宛萱）如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時丙方（即李淑蘭）應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權。」，是李淑蘭係系爭租約之連帶保證人，揆諸上開說明及約定，廖行權依系爭租約之法律關係得向李宛萱請求之租金部分，李淑蘭自應負連帶責任。準此，廖行權請求李宛萱、李淑蘭連帶給付租金74,000元及遲延利息，自屬有據。至於不當得利部分，係因李宛萱無權占有系爭房屋而生，與系爭租約無涉，已非保證債務之範圍。從而，廖行權起訴請求李淑蘭對上開租金74,000元及遲延利息之債務負連帶保證責任，為有理由，逾此範圍之連帶保證責任請求即非有據，不應准許。六、綜上所述，廖行權依租賃契約、不當得利及連帶保證之法律關係，請求李宛萱、李淑蘭應連帶給付74,000元，及自104 年12月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並請求李宛萱應自104年12月1日起至105年3月15日止，按月給付31,000元，為有理由，應予准許。至逾此範圍之請求則屬無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為李宛萱、李淑蘭敗訴之判決，及就上開不應准許部分，駁回廖行權之請求，另依民事訴訟法第427條第1項、第389條第1項第3款規定，依職權就廖行權勝訴部分為假執行之諭知，並依民事訴訟法第392條第2項規定，宣告如李宛萱、李淑蘭以89,100元預供擔保後，得免為假執行，經核於法均無不合。兩造就其敗訴部分各別上訴，均指摘原判決不利於己之部分不當，求予廢棄改判，均為無理由，兩造之上訴均應駁回。又李宛萱、李淑蘭已於105年3月15日返還系爭房屋，業如前述，爰更正如主文第2項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併此敘明。八、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中華民國 108 年 3 月 14 日民事第四庭審判長法官李杭倫法官王鍾湄法官余玟慧以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中華民國 108 年 3 月 15 日書記官王杏月

臺灣臺南地方法院105年度簡上字第48號

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