臺灣臺南地方法院105年度訴字第1680號

• 裁判案由: 給付賠償金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 107 年 08 月 31 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1680號原　　　告
即反訴被告　呂美娜
訴訟代理人　王正宏律師
楊雨錚律師
被　　　告
即反訴原告　宏昱建設開發股份有限公司
法定代理人　黃鈴舒
訴訟代理人　簡涵茹律師
複　代理人　王建強律師
上列當事人間請求給付賠償金事件，經本院於民國107 年7 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹拾玖萬玖仟柒佰元，及自民國一Ｏ七年七月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔十分之九，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項得假執行。但反訴被告如以新臺幣壹拾玖萬玖仟柒佰元，為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項分別定有明文。被告之法定代理人原為王碧嘉，於本院訴訟程序進行中變更為黃鈴舒，而法定代理人黃鈴舒亦於民國107 年7 月13日具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟暨答辯三狀暨所附股份有限公司變更登記表（見本院卷第144 、146 至149 頁）在卷可稽，經核與民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項之規定相符，應予准許。
二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259 條定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法需有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院91年度台上字第262 號判決意旨參照）。本件被告於本案審理中，主張原告應依標的即臺南市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）兩造所簽立之土地租賃契約書2 份（其一供配合興建房屋之工作空間使用、其二供設置房屋銷售接待中心使用）返還押租金予被告，被告既係基於同一基礎事實對原告提起反訴，請求原告返還押租金，堪認反訴之訴訟標的與本訴之訴訟標的相牽連，其提起反訴合於上開法律規定，應予准許。
貳、實體方面：
甲、本訴部分：
一、原告起訴主張：
㈠、被告於103 年7 月22日向原告承租原告所有之系爭土地，分別作為配合興建房屋之工作空間（18坪）及設置房屋銷售接待中心（400 坪）使用，雙方並依承租用途及使用範圍，分別簽訂書面土地租賃契約書（下稱系爭契約），約定如下：①、關於承租作為配合興建房屋之工作空間使用部分，兩造於系爭契約第1 條約定被告得使用之土地範圍，僅限於與被告進行開發之同區段97地號土地相鄰之約1.2 公尺寬、縱深約50公尺，合計面積約18坪之部分，每坪承租價格以每月新臺幣（下同）250 元計。若乙方（即被告）有擴大使用面積之需求，應於未使用前通知甲方（即原告）變更面積及租金。
②、系爭契約之租賃期間均為自103 年8 月1 日起至104 年7 月31日止，然經雙方達成協議，同意將租期延長至105 年1 月31日止，以手寫並經雙方用印之方式，分別增列。
③、系爭契約第4 條約定：「租賃期間乙方（即被告）應以善良管理人之注意使用土地，負責維護土地之環境衛生與整潔，如有違章情事應由乙方負責理清。乙方歸還租地時，應以全面空地，且地上無雜物、任何固定物、水泥鋪設、凹洞，土質不得受汙染或置換（交還土地時乙方負責出租土地土壤檢測，乙方不得以任何理由拒絕），基地水平面離人行道磚高度在15公分以內之狀態交還予甲方、四周原基地水泥柱圍籬應復原…」、第6 條亦約定：「乙方若延期歸還租地或越界使用之部分，甲方（原告）得對乙方（被告）請求按日計3
倍租金之賠償金。」
㈡、原告於租賃期間即發現被告有逾越承租範圍作為興建房屋之工作空間使用，並於上堆置雜物、挖土成坑及任意排放廢水等情形，原告立即寄發存證信函然未獲被告回應。後於租賃契約屆至後，原告多次向被告聯繫，詢問何時能將系爭土地上之雜物清空、完成土壤檢測及將四周原基地水泥柱圍籬及鐵絲刺網復原，然被告均藉故推託，反以存證信函聲稱應由原告負擔遲延責任云云，實難令人苟同：
①、被告不僅逾越系爭契約所約定之使用範圍（18坪），任意擴張使用範圍總數高達71坪，並於其上堆置雜物，甚至還違背租賃使用目的，任意於原告所有之系爭土地上挖土成坑並任意排放廢水，此有照片可證。原告隨即於104 年10月26日於臺南新南郵局寄發361 號存證信函要求被告於文到5 日內架設圍欄以區分使用範圍，停止排放廢水及清除已排放廢水，並向下挖土五呎深後以新土重填受廢水汙染之土地。然並未獲被告回應。
②、租約於105 年1 月31日到期後，原告詢問何時能土壤檢測及點交土地，被告卻屢次藉故推託。原告只得於105 年6 月24日於臺南地方法院郵局寄發819 號存證信函催告被告於文到7 日內將系爭土地恢復原狀，並按日數計付3 倍租金之賠償金。
③、被告於接獲上開存證信函後，亦於105 年6 月29日臺南育平郵局寄發122 號存證信函予原告，然於存證信函中竟聲稱係原告未於約定期間到場點交，應由原告負受領遲延責任，企圖卸責。
④、原告於接獲被告所函覆之前開信函後，隨即於105 年7 月13日臺南成功路郵局寄發1487號存證信函，除否認雙方有約定於105 年2 月4 日點交土地外，亦再次重申原告從未取得系爭土地之土壤檢測報告，且系爭土地現場四周基地水泥柱圍籬至今未復原，被告違反契約義務。然被告仍以臺南育平郵局157 號存證信函函覆，全盤否認上情。
⑤、原告迫於無奈，只得於105 年8 月11日寄發臺南地方法院郵局1016號存證信函，於此存證信函檢附現場照片為證並催請被告於文到5 日內速將系爭土地水泥柱圍籬復原、清除地上雜物，將土地返還予原告，說明擅自開挖形成水池之原因及回填方式並提出系爭土地之土壤檢測資料及回復原狀之錄影光碟，然至今均未獲得被告之回應，原告只得提起本案訴訟。
㈢、被告延期歸還土地：
①、被告迄今未將系爭土地原基地水泥柱圍籬復原，自105 年1
月31日起計算至現場照片拍攝之105 年9 月4 日為止，被告延期歸還租地之天數共計7 個月又4 天。租用18坪土地部分，每月租金為4,500 元，則按日數加計3 倍租金之賠償金，此部分被告應給付原告96,300元【計算式：4,500 ×7 又4
／30＝96,300】。
②、被告亦同時未返還租用400 坪土地部分，該部分每月租金為100,000 元，按日數加計3 倍租金之賠償金，此部分被告應給付原告2,140,000 元【計算式：100,000 ×7 又4 ／30×
3 ≒2,139,999.9 】。
③、以上合計共2,236,300 元。又原告尚未將共計209,000 元之押金無息退還予被告，故原告同意將押金部分於本案中扣除，扣除後被告尚應給付原告2,027,300 元。
④、又因被告至今仍尚未返還系爭土地，故被告應自105 年9 月5 日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告3 倍賠償金合計共313,500 元【計算式：4,500 ×3 ＋100,000 ×3 ＝13
,500＋300,000 ＝313,500 】。
㈣、被告越界使用土地：
①、被告於103 年8 月1 日起至105 年1 月31日止共18個月之租賃期間所實際使用之工作空間經原告測量後，至少高達71坪，並非18坪，有照片為證。該部分每月之每坪租金應為250
元，按日數加計3 倍租金之賠償金，則被告應給付原告715,500 元【計算式：（71－18）×250 ×l8×3 ＝715,500 】
。
②、以照片中現場橫放之門型鷹架為比例計算，一般尺寸的門型鷹架高度約為1700毫米（即1.7 公尺），而被告實際占有使用作為工作空間部分之寬度至少為3 倍門型鷹架之寬，故被告用以作為工作空間使用之工地寬度至少有5 公尺寬（1.7
公尺×3 ＝5.l 公尺），然被告依系爭契約所實際承租之部
分應僅有1 . 2 公尺寬，已明顯逾越租賃契約承租範圍。
㈤、總計被告應給付原告2,742,800 元（延期歸還土地賠償金扣減押金後餘額2,027,300 元，加上越界使用土地賠償金715,500 元），及因被告迄今未能將土地回復原狀且仍未返還系爭土地，當自105 年9 月5 日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告313,500 元。
㈥、系爭契約第4 條已明確載明被告於歸還租地時負有「四周原基地水泥柱圍籬應復原」之義務，故鐵絲刺網部分，亦在復原之內。被告承租系爭土地時，系爭土地上確實存在有水泥柱及鐵絲刺網，104 年2 月20日拍攝之租賃契約存續期間，照片中亦有鐵絲刺網存在，然105 年間再拍攝，已無鐵絲刺網，可見被告未復原水泥柱圍籬部分。原告早於102 年10月間即曾委請第三人億隆水泥製品行於系爭土地周邊施做刺網刺柱圍籬，此有第三人億隆水泥製品行之請款單及匯款收據可資為證（原證16），足以證明原告之系爭土地周邊上確有設置水泥柱及鐵絲圍籬。所謂之「圍籬」，係指圍繞某區域，使之與外界隔開的籬笆，且衡諸一般社會常情，所謂之水泥柱圍籬事實上即指水泥柱加鐵絲刺網，故系爭契約所載水泥柱圍籬，應係指於水泥柱上加以鐵絲網圍繞而使之區隔範圍之物。被告辯稱：契約並未規定要回復鐵絲刺網部分，且系爭土地之前並無鐵絲刺網云云，與契約真意及事實顯不相符，其抗辯實不足採。
㈦、原告所提照片係因檔案資訊是顯示照片儲存入電腦之時間，而有日期上之落差，然自該等照片中水桶、底板、草叢及水坑之相對位置，應仍可證明照片中所呈現者為本案系爭土地於被告承租期間之土地使用情形。
㈧、又再參以GOOGLE MAP於2016年4 月（即105 年4 月）之衛星照片（原證18），該衛星照片實為兩造間系爭租賃契約屆滿日後2 月餘所拍攝，現場尚留存有大片面積之土地範圍明顯並無雜草生長，且該土地範圍緊鄰被告所興建之建案，可證存有明顯使用痕跡之土地範圍即為被告承租後使用作為工作空間及房屋銷售接待中心使用之範疇。且依該衛星照片顯示，被告所使用之土地範圍，寬度應約為左側數來第1 支水泥柱至第4 支水泥柱間，若將水泥柱各間距以原告委請第三人億隆水泥製品行施作刺網刺柱圍籬之規格6 尺寬（即182 公分寬）計算，被告所占有使用之寬度已達5.46公尺【計算式：1.82×3 ＝5.46】，光是寬度就已經是兩造租賃契約的4.
55倍（兩造租賃契約範圍之寬度僅約定1.2 公尺寬，5.46÷
1.2 ＝4.55），若將縱深依契約所約定之50公尺計算，被告實際使用之面積為273 平方公尺（即82坪），扣除契約所約定之承租面積18坪，則被告越界使用高達64坪，已高於原告於起訴狀中所為之主張等語。
㈨、聲明：
①、被告應給付原告274 萬2,800 元，及自105 年10月14日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；暨自105 年9 月5
日起至返還臺南市○○區○○段00○0 地號土地之日止，按月給付原告31萬3,500 元。
②、訴訟費用由被告負擔。
③、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：
㈠、系爭契約期限至105 年1 月31日屆至，故被告於104 年12月中旬即致電原告長期合作之訴外人葉瑞明地政士，洽約交還土地之時間，葉瑞明地政士表示原告稱其早已安排出國，並轉達原告之意係將交還土地日期定於105 年2 月4 日。被告為履行系爭契約第4 條所定之義務，遂於105 年1 月31日，自行到場確認已將水泥柱圍籬復原、地上並無任何雜物、固定物、水泥鋪設等等，且基地水平面離人行道磚高度亦在15公分以內，並已完成土壤檢測報告，亦未再使用系爭土地。㈡、105 年2 月4 日當日，被告之員工林惠玲、魏殷（王亭）、謝宗叡到場欲歸還系爭土地，詎原告仍未到場，故無法完成點交。原告於同年2 月15日又委請葉瑞明地政士致電被告，表明只要被告再配合興建房屋旁之工作空間18坪部分做一次土壤檢測，原告即同意受領系爭土地。被告遂於同年2 月16日由林惠玲、魏殷（王亭）、謝宗叡偕同南臺灣環境科技股份有限公司與原告之胞弟、胞妹共同到場進行土壤檢測（被證二）。嗣被告於同年3 月30日取得第二份亦合格之土壤檢測報告後，由被告之魏殷（王亭）致電原告，表示土壤檢測報告業已取得，詎料，原告竟表示此事並非由她處理，隨即掛掉電話，被告甚至派員親自至原告所開設之診所，原告亦表示受領土地乙事並非由她處理，拒不受領，被告甚感無奈。
㈢、原告於105 年5 月份再次委由葉瑞明地政士向被告表示只要被告再增加回復原先承租時所沒有之水泥柱圍籬，並需要再做一次土壤檢測報告，原告即同意受領系爭土地，然被告業已完成契約所訂之事項，卻屢遭原告為難，甚至被告多次親自向原告表達歸還土地之意，原告均置之不理，被告遂拒絕復原契約所無之水泥柱圍籬。後原告於105 年6 月11日再次委由葉瑞明地政士向被告表示要再增加被告承租時所無之鐵絲刺網，被告隨即向葉瑞明地政士表示，倘原告願意簽立委任書交予葉瑞明地政士將受領土地等事宜交由葉瑞明地政士全權處理，則被告會審慎考慮原告提出之要求，此後原告即未再與被告聯繫。被告並無延期歸還系爭土地之情事，原告請求3 倍租金之賠償金，並無理由。契約僅記載「四周原基地水泥圍籬應復原」，而不包含鐵絲刺網，原告之要求與契約不符。
㈣、被告亦無越界使用土地之情事。被告從未擴張使用範圍總數高達71坪云云，更未挖土成坑、排放廢水，原告僅憑照片即空言指稱上情，然照片實無法證明占用者為何人、占用面積為何，更無法證明其上之積水為何人所造成。又原告於被告歸還系爭土地後，即放任土地雜草叢生、並未加以整理，現歷經多次颱風摧殘，土地現況已與被告歸還時不同，原告實不得以系爭土地之現況主張被告應負賠償責任。原告主張被告有越界使用之情事，並請求103 年8 月1 日起至105 年1
月31日止之賠償金云云，惟原告所提出之照片日期僅有104
年10月19日，實無足證明被告於103 年8 月1 日起即有越界使用之情事，更無足證明被告於104 年10月19日後至105 年1 月31日有任何越界使用之舉，故原告起訴請求103 年8 月1 日起至105 年1 月31日止之3 倍賠償金，顯無理由。又系爭契約第1 條第2 項記載：「使用範圍：承租方開發之和館段97號地相鄰約1.2 公尺寬縱深約50公尺，合計面積約18坪」，本件原告所提供之本院卷第18頁即原證12之照片內建築物並非和館段97號地之界線範圍，和館段97號地實際上之界限範圍應為該建築物於於照片上左方延伸3 公尺處，加上被告所承租之1.2 公尺寬，等同於該建築物向外之4.2 公尺寬皆為被告所得使用之範圍，並非逾越照片上之建築物即為越界使用，故被告並無任何越界使用土地之情事。況原告所提照片拍攝角度現已雜草叢生，無法重現該照片之拍攝角度。被告自行由系爭土地外之道路拍攝承租範圍，即可知拍攝角度不同，確實會造成空間上之錯覺，此由證物五編號3 、4
照片可資為證，故尚不得以原告所提供之照片，逕認被告有越界使用之情事。
㈤、原告所提出原證12之照片雖檢附檔案資訊，仍無法以原告所提出之檔案資訊日期作為拍攝日期，況且原告所拍攝之照片究竟為何處之照片、究竟為何人在使用土地，亦無從得知，尚無法據此認定被告有越界使用之情事。且依原告所提出原證12照片中標示本院卷第19頁背面、第20頁背面、第21頁背面、第22頁照片、第22頁背面照片檔案資訊日期記載並非原告所稱之104 年，而係105 年12月，而105 年12月間被告早已將系爭土地復原並交還原告，該建案之住戶早已入住許久，被告實無使用該處之必要。
㈥、由原告所提出之請款單實難看出原告所給付之刺網款項確係用於施作在系爭土地之上，且縱認系爭土地先前確有鐵絲圍籬（惟被告否認之），自102 年起至被告承租系爭土地有一段時間，期間現場環境經每年衛生署稽查時須除草，有大型機具進出，是否仍有鐵絲並非無疑等語。
㈦、聲明：
①、原告之訴及假執行聲請均駁回。
②、訴訟費用由原告負擔。
③、如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。是以民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。本件原告主張被告越界使用土地及延期歸還系爭土地，而依系爭契約第6 條約定請求被告給付按日計算三倍租金之賠償金等節，為被告所否認，自應由原告就上開事實，先負舉證之責任。
㈡、有關越界使用土地部分：
①、經查，原告係以104 年10月19日拍攝之照片為據，主張被告越界使用土地，然觀之各該照片（見本院卷第18頁正反面、第19頁正面、第20頁正面），其上並無放置量尺或捲尺等丈量尺寸之工具，況衡諸常情，拍攝角度之不同，即會影響畫面中物品長寬之視覺效果，是尚難僅以照片中土地上放置有鐵板、鐵架等物，即遽謂被告有無越界使用土地之情或越界使用面積幾何。原告空言主張：一般門型鷹架高度約1.7 公尺，由照片觀之，被告占有使用的工作空間至少為3 倍門型鷹架的寬度，因此被告使用工地寬度至少有5 公尺寬云云，缺乏客觀證據相佐，尚難逕認。
②、又原告提出原證18即105 年4 月間之GOOLE MAP 照片（見本院卷第159 頁），主張系爭土地上有一部分沒有長出雜草，應該就是被告越界使用的土地範圍等語，然觀之被告提出之105 年1 月31日租期屆至欲點交時之現場照片，系爭土地全部均為土地泥色，均無長草（見本院卷第177 頁光碟及第172 頁翻拍照片），而原告所提GOOLE MAP 街景照片，距離系爭契約105 年1 月31日屆期日止，間隔已約3 個月，且105
年1 月31日照片中看來，建案及預售屋接待中心已興建完成，衡情並無繼續使用系爭土地之必要，且原告亦未提出任何證據證明被告嗣後仍有繼續使用系爭土地之情，從而，僅以105 年4 月之GOOLE MAP 街景照片中系爭土地上有一部分沒有長出雜草，尚不得推論就是因為被告越界使用所致、或不長草之區域即均為被告越界使用之面積。故原告於107 年7
月25日具狀請求至現場履勘測量第一支水泥柱到第四支水泥柱之間的距離（蓋原告主張照片中這四支水泥柱範圍內沒有長草，應該就是被告越界使用的範圍等語），衡情，原告聲請調查證據時距離105 年1 月31日租期屆滿日，已2 年半之久，現場狀況如何，實難證明2 年半以前被告使用之範圍，故並無調查之必要，附此敘明。
③、再查，原告係主張被告擅自擴大使用面積之期間長達18個月，即自103 年8 月1 日（原租賃契約始期）起至105 年1 月31日止（原租賃契約終期為104 年7 月31日，後經兩造同意延期至105 年1 月31日止）（見本院卷第9 頁原告書狀記載），若然屬實，則何以原告仍會於簽約後逕自同意繼續延長租賃契約期間至105 年1 月31日止（見本院卷第12、15頁系爭契約第一條第㈢項後面之加註手寫文字），而未為任何附註文字表示被告有越界使用之情或於同意延長租賃期間時同時要求增加租金或三倍計算之賠償金？由此足見，原告主張，與情理有悖，尚難採取。
④、基上，原告主張被告越界使用，並未善盡舉證之責，其依系爭契約第6 條約定請求被告給付按日計算3 倍之賠償金，尚乏依據。
㈢、有關延期歸還系爭土地部分：
①、原告固以被告未將系爭土地四周原基地水泥柱圍籬回復原狀、排放廢水導致土質受污染為由，拒絕受領點交，而主張被告係延期歸還租地云云，然查，被告抗辯：105 年1 月31日租約到期日，被告即約原告進行點交，原告以人不在國內為由，要求延期點交，是日被告業已提出系爭土地送交土壤檢測之檢測報告（畫面37秒起），土質並無問題等情，業據被告提出土壤樣品檢測報告2 份（採樣日期分別為105 年1 月11日、105 年2 月16日）及105 年1 月31日現場照片及錄影畫面光碟附卷為憑（見本院卷第87、88、172 、177 頁），堪認並非虛妄。原告僅空言指稱：光碟是被告自行製作，不可採云云，然觀之該光碟中之照片及錄影畫面均有顯示日期為「105 年1 月31日」，而原告並未提出任何證據足以證明該照片及錄影畫面有何造假或偽造日期之情，從而，原告空言否認該光碟，並非有理。
②、至原告雖提出照片主張系爭土地上有顏色異樣之積水、土地略有挖凹之狀，被告有污染系爭土地云云，然查，稽之該等照片（見本院卷第19頁反面、第20頁反面、第21、22頁），原告雖稱拍攝日期為104 年10月20日（見本院卷第92頁書狀記載），然照片上檔案資訊卻顯示日期為「105 年12月20日」（見本院卷第98、100 至103 頁），顯與原告所述日期不符，實難認定究為何時所拍攝者，且難據以推斷105 年1 月31日租賃契約屆期時，系爭土地有無被污染之情事。況查，觀之被告提出之105 年1 月31日被告欲點交日之現場照片，系爭土地斯時一片平坦、並無任何凹陷積水之情，地面亦為泥土正常顏色，有該光碟及照片附卷可證（見本院卷第172
、177 頁），準此，尚難遽認原告主張有理。
③、另原告主張系爭土地四周原基地水泥柱圍籬未回復原狀乙節，經查，系爭契約第4 條文字係約定「四周原基地水泥柱圍籬應復原」，固未書寫到「鐵絲刺網」等文字，然觀之原告提出之其於102 年10月7 日付款之請款單明細，其上確有「刺網+ 工資」之品項，復參以原告自稱於104 年2 月20日（租約期間內）拍攝之現場照片（見本院卷第111 、112 頁），其上確有鐵絲刺網存在，從而，堪認被告應回復原狀之程度包含鐵絲刺網。被告辯稱：系爭契約僅約定「水泥柱圍籬」，故無須回復圍籬上之鐵絲刺網云云，要非可採。然按，系爭契約為租賃契約，契約之要點僅在租金及租用標的（即系爭土地面積約18坪、400 坪之範圍），租期屆至，被告所應返還者亦為系爭土地，而觀之105 年1 月31日現場照片可知，系爭土地四周原基地水泥柱圍籬係屬完整，僅缺少鐵絲刺網而已，然該等鐵絲刺網之欠缺並不影響土地之使用，與債之本旨、契約標的無關，據此，被告就鐵絲刺網之未回復原狀，原告僅得請求回復原狀所需之費用（詳如後述反訴部分），尚非得持以拒絕受領之理由。
④、況查，原告前委託王正宏律師寄發之存證信函陳稱：「貴公司於105 年1 月31日契約屆至前，始倉促通知本人欲於2 月4 日點交土地，然『因當時家族已有安排出國行程』，原告無法配合於同年2 月4 日點交土地，本人亦立即向貴公司表達無法到場之緣由，並經貴公司同意延期點交。」等語明確在卷（見本院卷第34、35頁），核與被告於105 年1 月31日錄影畫面中所稱「因原告表示人不在國外，原告跟我們改約2 月4 日。」等語大致相符（見本院卷第177 頁光碟中20秒處）。惟查，觀之原告之出入境資料，原告自99年2 月21日入境後，迄今均無任何出入境資料，有其出入境資訊連結作業資料附卷可稽（見本院卷第169 頁），顯見原告於被告相約欲進行點交時，推稱其安排出國、人不在國內云云，並非屬實，其拒絕點交，難認具有正當理由。
㈣、基上，原告以被告越界使用土地、延期歸還租地為由請求被告給付按日計算3 倍租金之賠償金云云，並非有理，應予駁回。
四、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。
五、又原告之本訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。而本訴之訴訟費用依法由敗訴之原告負擔。
乙、反訴部分：
一、反訴原告（下稱被告）起訴主張：
㈠、緣被告於103 年7 月22日向原告承租原告所有之系爭土地，分別就配合興建房屋之工作空間18坪部分及設置房屋銷售接待中心使用400 坪部分簽立租賃契約，並給付押租金共209,000 元，此有兩造土地租賃契約書第2 條及原告起訴狀第8
頁自承收受被告押租金共209,000 元可稽。
㈡、被告於104 年12月中旬即致電原告長期合作之葉瑞明地政士，洽約交還土地之時間，葉瑞明地政士表示原告因早已安排出國，並轉達原告之意將交還土地之日期定於105 年2 月4
日。被告為履行系爭契約第4 條所定之義務，遂於105 年1
月31日租約到期日仍到場確認已將水泥柱圍籬復原、地上並無任何雜物、固定物、水泥鋪設等等，且基地水平面離人行道磚高度亦在15公分以內，並已完成土壤檢測報告，後亦未再使用系爭土地，被告並無任何違約情事，故原告自應返還被告押租金209,000 元等語。
㈢、聲明：
①、反訴被告應給付反訴原告209,000 元及自105 年2 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
②、如受有利判決，反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
③、訴訟費用由反訴被告負擔。
二、反訴被告（下稱原告）答辯略以：
㈠、所謂點交，係指清點交付之意，於土地點交時即需兩造確認土地交還時之現況是否符合兩造雙方之約定之內容，或與約定內容不符時協商處理方式，並移轉土地之占有管領。而依兩造間系爭契約第4 條約定，被告於歸還租地時，負有將系爭土地之原基地水泥柱圍籬復原之契約義務，然經兩造多次以存證信函往返，並經原告提起本訴後，被告至今仍並未復鐵絲圍籬部分，故兩造對於系爭土地之點交尚有爭議，原告自無返還租金之義務等語。
㈡、聲明：
①、反訴原告之訴駁回。
②、訴訟費用由反訴原告負擔。
③、如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠、經查，原告以被告越界使用土地、延期歸還租地為由請求被告給付按日計算3 倍租金之賠償金云云，因原告所舉之上開事證均難以證明其主張之事實，且其請求延期點交之理由並非屬實，而無理由，業經本院認定說明如上。而被告主張原告尚未返還已收取之押租金209,000 元乙節，為原告所不爭執，並有系爭契約第2 條載明原告已收取押租金各9,000 元、20萬元在卷可稽（見本院卷第12、15頁），堪信屬實。
㈡、至原告辯稱：被告至今尚未復原鐵絲刺網，兩造對於土地點交尚有爭議，故原告並無返還押租金之義務等語，經查，被告確有未回復水泥柱圍籬上之「鐵絲刺網」乙情，有如前述，並有被告自行提出之105 年1 月31日欲點交時之現場照片可證水泥柱圍籬上確實缺少鐵絲刺網等情，從而，原告就鐵絲刺網回復原狀所需之費用，即應得由押租金中予以扣抵。次查，單就回復鐵絲刺網部分之費用（蓋水泥柱部分並無毀損或短缺），依原告所提原證16請款單可知（見本院卷第113 頁），應為9,300 元（項目記載「刺網+ 工資9,300 元」），是被告依系爭契約第2 條約定得請求原告返還之押租金應為199,700 元【計算式：209,000-9,300 ＝199,700 】，及自反訴狀繕本送達原告之翌日起（即107 年7 月21日起，見本院卷第153 頁送達證書）至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
四、本件反訴部分係屬所命給付之金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。併依原告之聲請，依同法第392 條第2 項宣告原告預供擔保之金額得免為假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
丙：本訴及反訴之訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。
中 華 民 國 107 年 8 月 31 日民事第一庭 法 官 吳金芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 31 日書記官 陳雅慧