臺灣臺南地方法院105年度訴字第310號

• 裁判案由: 返還定金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 105 年 11 月 02 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第310號原　　　告
即反訴被告　勤穩建設有限公司
法定代理人　高世明
訴訟代理人　彭大勇律師
林士龍律師
郭栢浚律師
被　　　告
即反訴原告　李錦輝
訴訟代理人　沈昌憲律師
上列當事人間請求返還定金等事件，經本院於民國105年10月19
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參佰玖拾肆萬捌仟元，及自民國105年3月3日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告以新臺幣壹佰參拾壹萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行標的物拍定、變賣或其他財產權假執行程序終結前，以新臺幣參佰玖拾肆萬捌仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴被告應將臺南市新營區復興段673、676、686-1、727-1、728、729、730、733地號等八筆土地同意書原本各二份返還予反訴原告。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔三分之一，其餘由反訴原告負擔。事實及理由
壹、本訴方面：
一、原告起訴主張略以：
（一）兩造於民國104年9月12日簽立買賣契約書（以下簡稱系爭契約），雙方合意由原告出價新臺幣（下同）10,790,000元購買被告所有坐落臺南市○○區○○段000地號土地（
所有權全部，以下簡稱系爭土地）。
（二）原告除依約於104年9月12日簽約當時支付簽約款即定金179萬元交予被告收執外，另已準備備證款450萬元，透過居間人凃呈勳與被告聯繫，雙方相約104年12月9日在凃呈勳家中，由原告交付450萬元之備證款予被告，並同時由被
告交付辦理移轉登記及辦理申請指定建築線及建築執照之相關文件予原告。
（三）詎料，被告於104年12月9日雖有依約到場，惟除之前已交付土地權狀、土地使用同意書及稅單予地政士外，未準備任何文件，並當場表達想要變更原買賣交易而改與原告合建之意，但遭原告拒絕，被告因此憤而離席，至今亦未提供上開辦理移轉登記、申請指定建築線及建築執照之相關必要文件予原告或原告指定之地政士。原告已於104年12
月23日及104年12月29日寄發存證信函予被告，催告被告
依系爭契約第16條之約定準備相關文件，然被告至今仍置之不理。因此，原告爰依系爭契約第10條之約定，解除本件買賣契約，除依民法第249條之規定，要求被告返還所
收訂金179萬元外，另依第10條之約定，向被告請求懲罰
性違約金2,158,000元。
（四）並聲明：
1.被告應給付原告3,948,000元，及自起訴狀繕本送達之翌
日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
2.訴訟費用由被告負擔。
3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
（一）兩造於104年9月12日簽訂買賣契約書（即系爭契約），被告將所有坐落臺南市○○區○○段000地號土地（即系爭
土地）出賣予原告，契約價金為1,079萬元。
（二）簽約當日，原告並交付被告定金179萬元；被告即依王美
鈴地政士要求交付關於同段673地號等8筆土地使用同意書、系爭土地所有權狀、身分證影本及增值稅申請書等，由王地政士收執。是故，原告稱被告未準備任何文件以交付原告，顯與事實有違。且被告並於104年10月13日完成鑑
界，由鹽水地政事務所將鑑界成果圖寄交王地政士收執，此亦為原告所不爭執，故被告所有應負義務已盡。反之，原告應依系爭契約約定於104年11月30日給付備證款450萬元（即第2期款），但逾期仍未給付價金而違約。兩造相
約於104年12月9日假凃呈勳家中履行給付價款事宜，由被告向原告請求交付第2期款450萬元未果。兩造復相約於104年12月17日由被告向原告請求履行給付價款，惟原告始
終拒絕給付後續款項。因原告既無意願給付後續款項，而怠於履行契約，故被告於104年12月23日以新營民生郵局00456號存證信函行使解除權，是系爭契約已失其效力。另被告為向原告表示系爭契約業已失其效力，原告之解除契約意思表示不生任何法律效力，爰於105年2月4日以李字
第105002號函復原告，副知王地政士。而王地政士並於105年2月18日以臺南東門0033號存證信函函復，並未否認業已交付相關證件乙事。
（三）因原告違約，被告予以解除契約，自得依系爭契約約定，沒收定金179萬元：
系爭契約第10條約定「本約因違約而解除時，違約方應給付守約方違約金，違約金即總價之20%」，如上所述，因
原告始終拒絕給付價金，被告迫於無奈，故於104年12月
23日以新營民生郵局00456號存證信函解除契約，被告自
得依爭契約上開約定請求懲罰性違約金，即總價1,079萬
元之20%，為2,158,000元，然因原告僅交付定金179萬元
，故原告自不得請求返還定金179萬元。
（四）原告指稱應提供辦理移轉登記及申請指定建築線及建築執照之相關必要文件予原告乙事：
1.依系爭契約第16條第5項約定：「賣方同意於簽約後配合
買方先行申請指定建築線及建築執照，買方並開立備件款金額支票予賣方。」由上開約定可知，應由原告委託建築師提出指定建築線及建築執照申請，再由被告配合出具同意書辦理，惟原告從未提出指定建築線及建築執照申請，被告自無從協助配合辦理。又被告既已完成鑑界，原告為建設公司具有建築專業，即可立即申請建築執照及建築線指定，被告自會配合辦理，然未見原告進行申請建築執照及建築線指定，竟執此理由置辯，顯不足採。
2.又原告稱被告有要將系爭契約變更為合建之意思云云，然因原告於104年12月23日台南德高厝648號存證信函及104
年12月29日台南東城郵局255號存證信函均未提起此事，
至104年1月31日委託律師發函時，才預為訴訟所編織此指稱被告要變更為合建意思之理由，故原告上開理由，顯非事實。
3.至原告指稱被告未提供辦理移轉登記文件乙事，然被告於簽約當日即將所有權狀、增值稅申請書交付原告，顯示被告有配合原告辦理系爭土地移轉登記之意願。故原告指稱被告未交付辦理移轉登記文件，並非事實。
4.再者，被告早在104年9月12日即將增值稅申請書及身分證影本交付予原告，原告本應立即辦理增值稅之申請，然卻捨此不為，故意延宕，顯無意履約，而係意圖以違約之事由向被告行使解除權，再向被告請求違約金。原告初始先以詐騙之手法以意圖騙取被告之土地，發現無法得逞時，則轉變以契約約定來求償違約金，故原告始終並無誠意買賣，而僅係為騙取被告之土地，嗣再轉變為求償2,158,000元違約金，其詐欺過程，至為灼然。
（五）再按系爭契約第5條第4項約定：「買方擔保本票之開立：買方應於交付完稅同時開立與未付款同額且註明『專為保證履行買賣房地尾款給付』之本票乙張，或提供相當之擔保予賣方；…」，被告業已提供稅單申請予地政士，原告應即提供契約價金相當擔保，惟原告捨此不為，而不再提供任何價款，竟要求被告配合辦理移轉登記，違約情節嚴重。
（六）系爭契約第8條約定：「本買賣於1：尾款交付日由賣方將房地過戶移轉之證明書狀及房屋點交於買方或登記名義人管業。」系爭契約係由原告所提供，且系爭土地上並無任何房屋，原告簽訂契約之目的在於使尾款之交付永無條件成就之日，意圖以179萬元即取得1,079萬元之買賣標的物，其詐騙之手法明顯。
（七）原告稱向被告業已解除契約，並不生任何效力：
原告應依系爭契約約定於104年11月30日給付備證款450萬元，但逾期仍未給付價金而違約，故被告依系爭契約約定於104年12月23日以新營民生郵局00456號存證信函行使解約權，是系爭契約債之效力已不存在，原告縱再以105年1月30日台南中正路0024號存證信函行使解約權，自不生任何效力。
（八）原告稱因無法聯絡被告，致無法交付第2期備證款云云，
顯非事實：
倘原告指稱為事實，則於104年9月25日申請鑑界要被告繳交鑑界費用，以及104年10月13日由被告配合到現場鑑界
，均得以聯絡到被告。更何況，系爭契約第4頁上明確註
明：「電話：[phone]；地址：臺南市○○區○○里00鄰
○○街00號。」則為何要給付第2期備證款予被告時，即
聯絡不到被告，可見原告所稱顯屬無稽。
（九）另原告委託王地政士辦理本件系爭土地之移轉登記，然自簽約迄今已近6個月，始終未開始進行，原告無移轉系爭
土地意願，昭昭甚明。
（十）又系爭契約第16條第2項約定：「賣方應取得台南市新營
區復興段686-1、727-1、728、729、730、676、673、733地號全數所有權人土地使用同意書，無償提供予買方、同段736、737地號土地之所有權人永久通行及使用。」然上開同段736地號土地本與被告無涉，原告顯係為設下圈套
，使被告無法履約，以造成被告違約之情形，以利向被告求取高額之違約金，其行為顯違反善良風俗。
（十一）原告逾確定期限104年11月30日仍未給付第2期款450萬
元，已負遲延責任：
原告逾越系爭契約約定應給付第2期款價金之確定期限104年11月30日，而未給付價金，且被告從未同意原告展延或遲延給付第2期款，縱兩造相約於104年12月9日及104年12月17日給付第2期款450萬元情事，仍無解免於原告已負遲延責任之事實。
（十二）原告指稱「準備」將第2期款450萬元提出，但原告始終未提出於被告，被告自無受領遲延之問題：
1.證人王美鈴證詞係虛偽不實，縱認其證稱未有不實，其證稱：「（法官：第二次104年12月9日也是在證人凃呈勳家人？發生何事？）我到了現場時，賣方被告到了，買方股東李先生、李太太到了，原告法代高董晚了十、二十分鐘左右和他的太太一起到。我到的時候，賣方有在跟股東李先生談到用合建的方式，股東李先生當場拒絕用合建的方式，高董夫妻到的時候，賣方又再次跟原告法代高董說用合建的方式，高董也是當場拒絕，高太太問我今天是不是要交付備證款450萬，我說是，高太
太當場拿出支票，她有在寫，也有在借印泥，我沒有拿票過來看，那個時候被告就離開了，我不知道被告有無看到票。高太太開票的時候，被告跟高董講合建的事情，高董拒絕合建，股東李先生說清理磚塊2萬4還是2萬5要賣方負擔，被告很生氣就離開了。」換言之，被告連票都沒看到，原告亦沒有要交付支票之意思，原告更無交付之行為，支存帳戶內未舉證有存款，自難謂原告「已提出給付」予被告，遑論被告有受領遲延之情事。
2.退步言之，被告早已於104年12月1日申請印鑑證明，準備於原告給付第2期款時，就會交付予原告，此有證人
凃呈勳到庭證稱：「（法官：什麼時候曾經看過被告的印鑑證明？）104年12月9日至17日之間，被告騎摩托車過來我家門口曾經拿印鑑證明給我看，被告的印鑑證明我不敢收，我又不是買主。（法官；拿給你看，被告有無說什麼？）當時說如果收完錢，就會拿這張給人家登記。」若原告主張被告受領遲延450萬元，則同樣地，
被告已請領印鑑證明，隨時準備交付，且此印鑑證明並無法造假，可見被告之印鑑證明業已提出交付，原告對於印鑑證明，也已受領遲延，被告不負交付印鑑證明遲延責任。甚至，因原告未給付第2期款450萬元，被告亦得依民法第264條規定行使同時履行抗辯權，以合法拒
絕自己提出印鑑證明之義務，被告自無負遲延責任之情事。
（十三）證人王美鈴與原告為長期合作關係，為原告專用之地政士，故其證詞顯有偏頗而不足採，甚至有虛偽之情事：1.由王美鈴地政事證稱：「（法官：第一次簽約時，你事先有無通知雙方帶什麼東西來？）我不認識賣方，我不知道賣方的聯絡方式，是買方跟我說當天早上幾點要在哪簽約。我沒有通知雙方帶什麼東西，因為我不認識賣方。我到了現場，手寫的條款是他們雙方談好加註的。當天賣方有給我復興段737地號所有權權狀正本1份，被告本人身分證影本1份，被告在現場簽完約有給買方土
地使用同意書，這部分賣方直接給買方我沒有經手，我只有收權狀及身分證影本。買方沒有給我東西，因為還沒有到備件的狀態。訂約那天簽約款179萬，現場付了
，用支票。」由上可知，被告與王美鈴地政士在訂約前，並不認識，之所以由王美鈴地政士辦理，始因於證人王美鈴與原告為長期合作關係，為原告專用之地政士，厚利原告之原因，以利交易之進行。因證人王美鈴與原告為長期合作關係，自有維護原告利益考量，此即為王美鈴證詞偏頗虛偽之動機。
2.被告提供予王美鈴之資料有系爭土地所有權狀、身分證影本、複丈成果圖及增值稅申請書等文件資料，王美鈴卻不承認有增值稅申請書文件，可見王美鈴之證詞虛偽不實：
⑴兩造於104年9月12日簽訂契約當日，被告即交付土地使用同意書、系爭土地所有權狀、身分證影本、蓋有被告印鑑之過戶申請書（即如式土地登記申請書及土地建築改良物所有權買賣移轉契約書）及增值稅申請書等相關文件予王美鈴地政士。另被告以105年2月4
日李字第105002號函催告請王美鈴地政士返還相關文件包括系爭土地所有權狀、身分證影本及增值稅申請書等相關文件，而王美鈴地政士亦於105年2月18日發存證信函復略以：「台端與買方如買賣程序有所爭議，應協商後共同指示代理人辦理為是。」因此，王美鈴於復函中，亦無否認有收受之事實，故王美鈴地政士於104年9月12日收取被告之報稅申請書乙事，至為灼然。
⑵又被告委託律師所發新營太子宮第32號存證信函，其中有敘及8筆土地同意書2份、身分證影本、報稅申請書、複丈成果圖及系爭土地所有權狀各1份。然王美
鈴並未否認收受之事實，且旋即返還身分證影本、複丈成果圖及系爭土地所有權狀，有收據乙紙可稽，可見王美鈴確實有收受報稅申請書、身分證影本、複丈成果圖及系爭土地所有權狀等文件。
⑶然王美鈴於鈞院卻證稱：「（法官：104年9月12日簽約時提到有交付權狀、身分證影本，還有無收到其他文件？）沒有。我不認識李先生，我沒有他的資料，所以我在簽約的時候沒有賣方李先生的資料，也沒有過戶的資料讓賣方蓋，我不可能製作稅單或是申報單。」由上可知，再再證明王美鈴地政士實有收受報稅申請書，然竟不承認有收受報稅申請單之事實，可見王美鈴之證詞有不實且偏頗情事。
⑶再者，王美鈴之證詞違反特種貨物及勞務稅條例規定，自為偽證而偏頗，意圖欺瞞鈞院，藉此使原告獲取勝訴裁判：
①按「納稅義務人銷售第二條第一項第一款規定之特種貨物，應於訂定銷售契約之次日起三十日內計算應納稅額，自行填具繳款書向公庫繳納，並填具申報書，檢附繳納收據、契約書及其他有關文件，向主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅額。」、「納稅義務人短報、漏報或未依規定申報銷售第二條第一項第一款規定之特種貨物或特種勞務，除補徵稅款外，按所漏稅額處三倍以下罰鍰。特種貨物及勞務稅條例第16條第1項與第22條分別定有明文。揆
諸上開規定所稱之「銷售契約」即買賣契約，故為債權契約，並非「物權契約」，甚為明確。是本件計算應納稅額，係自訂定銷售契約之次日起三十日內為之，絕非自物權契約訂定日起算。然王美鈴竟為讓原告獲取不法利益，而意圖欺瞞鈞院。其證詞自無足採信。
②凃呈勳於收受王美鈴轉交之課稅及罰款文件資料，再轉交予被告，其上記載：「成交價00000000×15
%＝0000000，奢侈稅應繳0000000，逾期申報按所
漏稅額倍以下罰鍰，銷售契約訂定之次日起30日內，填具繳款單繳納。房地合一稅：過戶後一個月內申報繳納約0000000」即與上開特種貨物及勞務稅
條例相，此亦為證人王美鈴所明知。而且依上開傳真資料可：「房地合一稅」適用日起，以「房地合一稅」應繳稅額2,362,725元，比「奢侈稅」要繳
的稅額1,618,500，還要高出744,225元（計算式：2,362,7251－1,618,500＝744,225元），此項稅額為被告所應負擔，依一般經驗法則，如此對被告不利的條件，自不可能是由被告所要求。
③然王美鈴卻於鈞院證稱：「（法官：增值稅超過3
個月沒有申報？）賣方因為奢侈稅的問題是定在105年1月2日才要進行所有權程序，所有權程序從報
稅開始，雖然是在9月分定立買賣契約，但是買賣
契約是債權契約，要開始進行過戶時是才會有物權契約申報增值稅的問題，物權契約訂立的日期之後1個月內申報增值稅，如果沒有依期申報，才會有
罰鍰的問題。」顯然，證人王美鈴證詞違反特種貨物及勞務稅條例規定，亦與所提出之文件有矛盾，而有不實之處。因此，可知王美鈴有諸多證詞不實在，而不可信之處。
④再者，兩造於104年9月12日已完成契約簽訂。於104年12月9日，所餘事項，僅為付款而已。地政士王美鈴該日根本無需到場，何以王美鈴當日卻到付款現場？目的僅有一個，就是因逾期申報稅額，會遭稅捐機關連補帶罰3倍以下罰款，故要修改契約，
以修正自己的疏 失與違誤。然因被告拒絕原告重
新擬定並修改契約，故兩造發生爭議，原告拒絕給付價款。
⑷又王美鈴到庭證稱：「（法官：第二次104年12月9日也是在證人凃呈勳家中？發生何事？）我到了現場時，賣方被告到了，買方股東李先生、李太太到了，原告法代高董晚了十、二十分鐘左右跟他的太太一起到。我到的時候，賣方有在跟股東李先生談到用合建的方式，股東李先生當場拒絕用合建的方式，高董夫妻到的時候，賣方又再次跟原告法代高董說用合建的方式，高董也是當場拒絕，…」。然查，原告公司根本沒有所稱之「股東李先生」，有以工商登記系統查詢之原告公司基本資料，可資佐證。益徵，王美鈴之證詞虛偽陳述，昭昭若揭。
⑸證人凃呈勳既證稱：「（本訴被告訴訟代理人即反訴原告訴訟代理人：當天你有無看到原告法代帶錢或帶票？）我出去找被告，我沒有看到。這個事情我母親才會知道。」王美鈴卻證稱：「（法官：高太太開票，賣方李先生有無看到？）原告法代及太太、股東李先生夫妻、證人凃呈勳及證人邱金枝，至於被告跟高董還在談事情，被告是在開票的哪個時間點離開，我不清楚。」證人凃呈勳既證稱其沒看到支票，而王美鈴卻證稱凃呈勳在場看到高太太開票，可見王美鈴之證詞，自為虛偽不實。
⑹又王美鈴證稱：「（法官：第二次104年12月9日也是在證人凃呈勳家中？發生何事？）我到了現場時，賣方被告到了，買方股東李先生、李太太到了，原告法代高董晚了十、二十分鐘左右跟他的太太一起到。我到的時候，賣方有在跟股東李先生談到用合建的方式，股東李先生當場拒絕用合建的方式，高董夫妻到的時候，賣方又再次跟原告法代高董說用合建的方式，高董也是當場拒絕，高太太問我今天是不是要交付備證款450萬，我說是，高太太當場拿出支票，她有在
寫，也有在借印泥，我沒有拿票過來看，那個時候被告就離開了，我不知道被告有無看到票。高太太開票的時候，被告跟高董講合建的事情，高董拒絕合建，股東李先生說清理磚塊2萬4還是2萬5要賣方負擔，被告很生氣就離開了。」可知，王美鈴先證稱「高太太當場拿出支票，她有在寫，也有在借印泥，我沒有拿票過來看，那個時候被告就離開了」，意指高太太開票時，被告即離開。而後又證稱「高太太開票的時候，被告跟高董講合建的事情，高董拒絕合建，股東李先生說清理磚塊2萬4還是2萬5要賣方負擔，被告很生氣就離開了。」意指高太太開票時，被告與高董討論合建的事情，又和股東李先生討論清磚塊的事情，方才離開。可見前後證詞矛盾，洵無足採。
（十四）被告於104年12月9日及104年12月17日二付款日，並無
須再提出印鑑證明，證人王美鈴之證詞與主管機關之解釋不符，洵無足採：
1.由地政機關及稅務機關，亦可證明被告業提供身分證影本及所有權狀，即可辦理報稅程序，而無須於上開二付款日提供印鑑證明：
⑴臺南市政府財政稅務局新營分局已函釋，本買賣案件於申報稅額時，根本無需檢附印鑑證明：印鑑證明究竟應於何階段提供予買受人？顯為本件之爭議點。為此，被告委由律師向稅務主管機關函詢，經臺南市政府財政稅務局新營分局以105年8月23日南市財營土字第1057104469號函復略以：「凡已規定地價之土地於其所有權移轉，或設定典權時，權利人及義務人應於訂定契約之日起30日內填具『土地增值稅（土地現值）申報書』一式2聯，並檢附契約影本及文件，共同
向土地所在地稽徵機關申報其土地移轉現值，無須檢附印鑑證明。」依上開函釋，以本件買賣而言，至第3期款完稅前，根本無須檢附印鑑證明，遑論於第2期款尚未交付，被告自無交付印鑑證明之義務。因此，即可立證王美鈴地政士證稱，於第2期款即應交付印
鑑證明，根本為錯誤，為偏坦原告之說法，偏頗立場鮮明，證詞洵不足取。
⑵再由高雄市新興地政事務所網路上所載之內容：「第一步驟：先申報土地增值稅、契稅→繳清稅款→查欠地價稅、房屋稅→申請買賣登記。（三）向稅捐機關申報土地增值稅、契稅，繳清稅款後記得至稅捐機關查欠地價稅、房屋稅喔！…第二步驟：持下列文件至不動產轄區地政事務所辦理買賣登記：…（五）出賣人之印鑑證明正本（如未附印鑑證明，請出賣人本人持國民身分證正本至地政事務所由審查人員核對身分）。」可知，辦理土地所有權之移轉登記是在最後之階段，始有提出印鑑證明之必要。然而，本件連土地增值稅等相關稅費，都尚未辦理，如何有提出印鑑證明之必要。因此，於給第3期款完稅前，被告尚無需
提出印鑑證明。舉重以輕，於第2期款時，被告並無
提出印鑑證明之義務。
2.原告所發存證信函指出被告應提出之文件為「申請指定建築線及建築執照」，並非印鑑證明，故原告以被告未合「申請指定建築線及建築執照」，而行使解約權為不合法：依原告於105年1月30日委任律師所發臺南中正路第24號存證信函略以…「本公司已於104年12月23日及104年12月29日，二次寄發存證信函予台端依合約第16條之約定準備相關文件，但台端至今仍置之不理，實有失誠信。（三）因此，本公司特委任貴大律師通知台端，本公司決定依上開合約書第十條之約定，解除本件買賣合約，…」。亦即，原告催告被告應提供之文件為系爭契約第16條之「配合買方先行申請指定建築線及建築執照」，並非指印鑑證明。然查，原告迄今始終未提出申請指定建築線及建築執照，被告自無從配合。甚至被告已有申請複丈成果圖並交付予原告，原告已可申請建築線，被告應辦事項已配合辦理完成。
3.由證人凃呈勳之證詞亦可證明，被告無須於上開二付款日，再提出任何文件：證人於105年8月17日證稱：「當天通知兩造到你家，只有通知那天要付款？）對只有通知付款即土地款，並沒有通知他們有另外的事情要處理。」由上證稱可知，於只有原告應給付450萬元款項之
問題，並無被告應提供任何文件之問題。亦可立證證人王美鈴稱於第2期款時，有告知被告應提出印鑑證明乙
事，實為不實陳述。
4.由系爭契約第6條第2項約定，可知被告無需於上開二日提出印鑑證明：
⑴如上所述，系爭契約第3條「付款約定」第2期款部分，僅註明「應備文件」，惟到底「應備文件」之內容為何？本有疑義。倘包含「印鑑證明」，何不直接註明。可見「應備文件」之內容，不包含印鑑證明。
⑵再者，系爭契約第6條第2項：「補證補印：本件所有權移轉登記及相關手續，倘須任何一方補繳證件、用印或為其他必要之行為者，應無條件於地政士通知之期3日內配合照辦，不刁難、推諉或藉故要求任何補
貼。」。倘被告於第2期款時應給付印鑑證明，何以
證人王美鈴身為地政士未向被告催告提出？可證於第2期款時，被告無需提出印鑑證明。
⑶退步言之，縱認「應備文件」包含印鑑證明，王美鈴地政士既無依系爭契約約定，催告要求被告提出，被告亦自不負遲延責任。
（十五）被告早已於104年12月1日申請印鑑證明，準備於原告給付第2期款時，就會交付給原告，以履行出賣人義務：
1.被告所提出之印鑑證明上載明，被告係於104年12月1日所申請。因是時，業與原告約定於104年12月9日付款，因此被告本於誠信，亦立即前往戶政事務所申請印鑑證明，並隨身攜帶，以利於付款當日交付該印鑑證明予原告，完成契約給付義務。
2.詎於104年12月9日及104年12月17日，原告竟拒絕給付
第2期款450萬元，被告始未提出印鑑證明。亦如同證人凃呈勳所證稱：「（法官：什麼時候曾經看過被告的印鑑證明？）104年12月9日至17日之間，被告騎摩托車過來我家門口曾經拿印鑑證明給我看，被告的印鑑證明我不敢收，我又不是買主。（法官：拿給你看，被告有無說什麼？）當時說如果收完錢，就會拿這張給人家登記。」
3.由上可證，被告自始即遵守契約約定，以履行系爭契約之出賣人義務。然原告卻反而違約，拒絕給付買賣價金，致發生本件爭議，係可歸責於原告之事由。
（十六）縱觀本件買賣契約，實係原告為詐欺被告所有土地之手段，或求取違約金，而非真心想要購買系爭土地，業如被告於105年7月6日之答辯二狀所述。倘原告係真心想
要購買系爭土地，則應向鈞院請求履行契約，而非請求違約金。甚至，至此階段，尚得依民事訴訟法規定於訴訟程序中變更訴之聲明為「履行契約」。然原告捨此不為；更有甚者，還串通其長期配合之地政士王美鈴，以不實之證詞，意圖籍此以求取勝訴，其不法行為昭昭若揭，故陳請鈞院明察秋毫，使原告之不法手段無法得逞，並實現公平正義。
（十七）關於兩造討論合建乙事，因原告多次提及，被告認有澄清之必要，爰說明如后：
1.原告多次提及被告提議合建，遭原告反對，而發生本件爭議云云。
2.實者，因原告始終拒絕給付第2期450萬元款項，並要求依系爭契約第16條第5款約定，並要求被告同意原告為
起造人申請建築執照及指定建築線，惟遭被告拒絕。被告一聽，始驚覺原告意圖詐欺被告之所有系爭土地，因為原告既拒絕給付價金，無異於被告以土地出資，原告則營建房屋，如同「合建」關係。於是被告向原告確認，是否變更成「合建」關係？然原告明確表達不是合建，但仍明確拒絕給付第2期款項450萬元，而引發本件爭執。
3.是以，付款日所提及之「合建」，實乃因原告拒絕給付價金，而要求被告同意原告為起造人申請建築執照及指定建築線，絕非被告提議，併予陳明。
（十八）原告之所以拒絕履行給付價金900萬元，實因係原告無
資力，存款不足之故：
1.原告向被告購買系爭土地，總價金為1,079萬元，而依
原告之基本資料查詢，可知原告之資本額為700萬元，
原告並無足夠價金，以購買系爭土地。雖原告業已給付第1期款簽約金179萬元，其餘價金為900萬元，然原告
至105年3月2日為止，其存款僅60 0餘萬元，實不足給
付系爭土地之全部價金。可見，原告拒絕給付價款之原因，係因原告無足夠款項，以履行契約，故藉故解除系爭契約，以利免除給付價金之義務。
2.因原告存款不足，故被告因而同意原告延至105年1月2
日方履約：因原告之存款不足，故於簽訂系爭契約時，即故意將履約期間延後，而延至105年1月2日才履約，
而被告簽訂當時雖不知原告何原因要延後付款，然被告亦體諒原告，而將履約期限延後。然事後，原告竟臨訟編織，指稱係被告因「兩稅合一」之緣故，需多繳納稅賦，方指定於105年1月2日申報稅賦，實與事實不符。
甚至，更因此而推論誣指被告因而故意拒絕履行契約，拒絕配合辦理過戶相關事宜，更屬無稽。故原告推論係被告因係「房地合一稅」之施行而拒絕履約，顯為臨訟卸責之詞。
（十九）並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
貳、反訴方面：
一、反訴原告起訴主張：
（一）依系爭契約第3條付款約定：「備證款（104年11月30日）4,500,000元（註：即第2期款），於104年11月30日，買
賣雙方備齊所有權移轉登記應備文件同時，本期價款由買方支付之。」反訴原告於104年11月30日即向反訴被告請
求交付備證款金額，然反訴原告一再聯絡催促，反訴被告始相約於104年12月9日至凃呈勳家中商討交款事宜。惟反訴被告始終無意提及交付款項，故該次雖經反訴原告催促交付款項，惟並無結果，但反訴被告違約遲延給付情事已明確。嗣兩造再於104年12月17日至凃呈勳家中商討交款
事宜，反訴被告仍拒絕交付該第2期款。
（二）因反訴被告違約並經解除契約，反訴原告自得依系爭契約約定，請求反訴被告給付違約金368,000元：
系爭契約第10條後段復約定：「本約因違約而解除時，違約方應給付守約方違約金，違約金即總價之20%。」如上
所述，反訴原告委任律師於104年12月23日以新營民生郵
局00456號存證信函解除契約。反訴原告自得依系爭契約
上開約定請求懲罰性違約金，即總價1,079萬元之20%，為2,158,000元，然因反訴被告僅交付定金179萬元，故尚應給付反訴原告違約金368,000元（計算式：2,158,000－1,790,000＝368,000）。
（三）按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。」，民法第259條第1款定有明文。
1.反訴原告於104年9月12日簽約日當天，將身分證正反面影本、所有權狀、增值稅申報單、複丈圖各乙份，及坐落臺南市新營區復興段673、676、686-1、727-1、728、729、730、733地號8筆土地同意書（以下簡稱系爭同意書）原
本各2份，交付於反訴被告及王地政士，作為反訴被告買
受系爭土地之附隨文件。然因兩造業已互為解除契約之意思表示，故系爭契約對兩造之任何一方而言，均已失其效力。為此，反訴原告於105年7月26日以存證信函發函，送達反訴被告與王美鈴地政士，催告其二人將反訴原告於
104年9月12日簽約日所交付之身分證正反面影本、所有權狀、複丈圖各乙份及系爭同意書原本2份，返還於反訴原
告。王地政士於收受反訴原告存證信函，旋即向仲介人凃呈勳聯絡，並返還交付上開所有權狀、複丈圖及身分證影本，然反訴被告卻對反訴原告之存證信函意思表示置之不理。
2.系爭土地通行同意書與反訴原告所有系爭土地之關聯性甚高，具有不可分離之特性，其上之地役關係，有助於系爭土地增加其使用價值，該通行權利對於反訴原告實屬必要，且價值甚高而難以衡量，為系爭契約中反訴原告所負擔之附隨義務。又系爭同意書係反訴原告付出金錢與努力之成果，而由反訴原告交付予反訴被告之文件，本屬於反訴原告所有，反訴被告於解除契約後自有返還義務，然反訴被告竟拒絕返還，實屬侵占。
3.再者，本件業經鈞院於105年8月17日庭期中曉論反訴被告應予返還，惟反訴被告竟以前揭同意文件，係屬反訴被告所有之736地號土地所需，而拒絕返還，反訴原告迫於無
奈，爰於本件反訴中追加訴訟，請求反訴被告返還系爭同意書文件。
4.系爭同意書為有價值之物，其價值為90萬元：
反訴原告與訴外人陳月霞於101年11月27日簽訂有買賣臺
南市○○區○○段000○000○000地號土地及全部地上建
物，計價金為140萬元。上開三筆土地因彰化銀行設定抵
押權債權為50萬元，並經法院查封拍賣在案，致未能辦理登記，故僅買受其上之建物，費用計90萬元。嗣反訴被告因所有之737地號土地須通行系爭同意書之8筆土地，故與該8筆土地之所有權人陳崑林協調，將上開以90萬元購買
之建物拆除，以利陳崑林通行，而陳崑林亦同意反訴原告通行，並書立系爭同意書各2份，故該同意書之價值為90
萬元。
（四）聲明：
1.反訴被告應給付反訴原告368,000元，及自反訴狀繕本送
達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
2.反訴被告應將臺南市新營區復興段673、676、686-1、727-1、728、729、730、733地號等8筆土地同意書原本各二
份返還予反訴原告。
3.訴訟費用由反訴被告負擔。
4.願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告抗辯：
（一）反訴原告請求反訴被告給付違約金368,000元部分，因反
訴原告於反訴狀所載事實均與客觀事證不符，反訴被告否認之。反訴之理由均引用反訴被告於本訴所主張之理由，足證反訴被告並無違約情事。
（二）反訴原告追加要求反訴被告返還系爭同意書部分：
1.因反訴被告當初與反訴原告達成購買系爭土地之合意同時，亦經反訴原告仲介而購買臺南市○○區○○段000地號
土地，準備一起開發系爭土地及同段736地號土地，又因
上開二筆土地並無對外連絡道路，反訴被告必須取得同段673地號等8筆土地之土地同意書，反訴被告始會購買上開二筆土地。
2.反訴原告即使有花費取得同段673地號等8筆土地之土地同意書（即系爭同意書）交予反訴被告，後雖系爭土地買賣合約業經雙方解除，但反訴被告確實已經反訴原告之仲介而購買同段736地號土地，若無取得此8筆土地之土地同意書，反訴被告亦不可能購買同段736地號土地。
3.因此，即使雙方均解除系爭契約，惟在同段736地號土地
之合約未解除之情形下，反訴被告自然有權繼續保有系爭同意書，否則，反訴被告所購買之同段736地號土地即變
成毫無利用價值，對反訴被告甚不公平。
（三）聲明：
1.請求駁回反訴原告之訴。
2.訴訟費用由反訴原告負擔。
3.若獲不利判決，願供擔保請准免予宣告假執行。
參、得心證之理由：
一、本訴部分：
（一）原告主張兩造於104年9月12日簽訂系爭契約，被告將其所有坐落臺南市○○區○○段000地號土地（即系爭土地）
出售予原告，買賣價金為1,079萬元，原告已給付定金179萬元等情，業據提出買賣契約書、系爭土地登記謄本及地籍圖謄本可憑，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。
（二）按買賣雙方（兩造）備齊所有權移轉登記應備文件同時，本期價款（備證款）450萬元由買方（原告）支付之，此
觀系爭契約第3條自明。本件原告復主張兩造約定104年12月9日在證人凃呈勳家中，被告應依系爭契約第3條備齊所有權移轉登記文件，原告則應同時給付備證款450萬元，
惟當天被告表示欲變更原買賣交易條件為與原告合建，及要求原告應給付清運磚塊之運費，遭原告拒絕，被告於未提供任何辦理移轉系爭土地登記之必要文件予原告或地政士之情形下憤而離席，系爭契約係因可歸責被告之事由致無法履行，被告業已違約等語；為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
1.證人即地政士王美鈴到庭證稱：「（法官：提示買賣契約書予證人。第二頁備證款應同時履行條件欄應備文件指什麼？）土地權狀、印鑑證明、印鑑章、身分證影本」、「（法官：第一次簽約時間是何時？）104年9月12日早上。當天買賣雙方都在中間人即證人凃呈勳的家中，現場有賣方李先生、買方股東李先生、李太太，買方法代高先生、高太太，證人凃呈勳及其母親凃邱金枝在場。」、「（法官：第一天簽約那天，就是付錢、給權狀、身分證影本，被告給原告土地使用同意書？）對。下一次請買賣雙方準備資料，被告部分只剩印鑑證明、印鑑章，原告只需要公司登記事項表影本及公司大小章還有土地款即備證款，一般來說都會帶票出來。」、「（法官：第二次104年12月9日也是在證人凃呈勳家中？發生何事？）我到了現場時，賣方被告到了，買方股東李先生、李太太到了，原告法代高董晚了十、二十分鐘左右跟他的太太一起到。我到的時候，賣方有在跟股東李先生談到用合建的方式，股東李先生當場拒絕用合建的方式，高董夫妻到的時候，賣方又再次跟原告法代高董說用合建的方式，高董也是當場拒絕，高太太問我今天是不是要交付備證款450萬，我說是，高
太太當場拿出支票，她有在寫，也有在借印泥，我沒有拿票過來看，那個時候被告就離開了，我不知道被告有無看到票。高太太開票的時候，被告跟高董講合建的事情，高董拒絕合建，股東李先生說清理磚塊2萬4還是2萬5要賣方負擔，被告很生氣就離開了。」、「（法官：你有看到賣方有拿出任何東西？）沒有。我沒有看到印鑑證明或印鑑章。被告談一談，人就走了。」（見本院105年8月17日言詞辯論筆錄，本院卷第115-121頁）。
2.證人凃呈勳到庭證稱：「（法官：104年12月9日雙方面是否知道要帶什麼東西？）我不知道，都是代書通知的。備證款那天要帶什麼東西、文件，我不清楚，那是代書要通知的。」、「（法官：第二次當天找到被告的時候，被告有交待什麼事情？）被告說這麼晚了，要交錢什麼的，再約時間談，他說我累了，說很晚了，要在佳園陪他老婆，要收票也不方便，銀行也關門，他說有的話叫我代收，我說我不敢負這個責任。」。（見本院105年8月17日言詞辯論筆錄，本院卷第115-121頁）。
3.證人凃邱金枝到庭證稱：「（法官：第二次當天，中途賣方李先生有離開？）賣方李先生出去，我兒子出去找他，賣方說他不來。我有聽到載磚塊1萬2的事情說要賣方出，被告李先生就離開了。」、「（法官：第二次當天，有看到票及其他文件？）我第三次是看到高太太拿票出來開，被告李先生就『張』出去了。開什麼票我不知道，其他我都不知道。」。（見本院105年8月17日言詞辯論筆錄，本院卷第115-121頁）。
4.觀上開3名證人之證詞，兩造於104年12月9日會面時，原
告即買方應給付備證款450萬元予被告，被告即賣方應交
付移轉所有權之相關證件予原告，而被告因非系爭契約內容之事由（合建與否或清運費用）離席，致當日兩造均無法完成應履行事項，自應認104年12月9日會面當天無法履行係可歸責於被告。
5.被告雖以104年12月9日會面時未見到原告所提出之450萬
元支票云云，惟觀證人王美鈴、凃邱金枝均已證述當天原告法定代理人之配偶高太太已有拿票出來開，顯見原告當天有給付450萬元備證款之意。而被告當天於會面現場，
在未取出任何文件之情形下，即先行離開，致未見到原告依約應給付之備證款之450萬元支票，自屬當然。則被告
以當天未見到備證款之450萬元支票抗辯原告無履約之意
云云，尚難憑採。
6.綜上，被告於104年12月9日在未交付依約應交付之文件情形下，即離開約定之履行地，原告自無從給付450萬元備
證款予被告。是原告主張系爭契約係因可歸責於被告之事由致不能履行，為可採信。
（三）按買賣雙方如有任何一方違約，守約方得限期催告違約方改善或給付，逾期仍未為改善或給付時，守約方得解除本約，系爭契約第10條前段定有明文。本件原告主張被告於104年12月9日未依約交付移轉所有權之文件後，原告於104年12月23日及104年12月29日寄發存證信函催告被告依系爭契約第16條之約定準備相關文件履行，被告置之不理，原告乃於104年12月30日委由律師以存證信函解除系爭契
約等情，業據提出存證信函3件為憑。被告並不否認收受
該3件存證信函，惟以被告可能無資力購買系爭土地等情
詞，資為抗辯。經查：
1.按一般銀行甲存支票帳戶係用以支付支票款項，因並無利息，是使用支票之人，通常不會將存款存在甲存支票帳戶，只會在有支票到期應付款時始會將應付之票款存入甲存支票。本件被告另以原告並未證明其銀行甲存支票帳戶內存款逾450萬元，並據以抗辯原告並無能力支付450萬元備證款云云，揆諸前揭說明，自不足採。
2.被告雖又抗辯原告公司資本額僅700萬元及未提出資金證
明有足夠資力購買系爭土地云云。惟此為兩造簽訂系爭契約買賣系爭土地之前，被告即應考慮之情事，被告在簽約且取得179萬元訂金之後，在應履行交付文件之時未履行
，事後質疑原告可能無法履約，已與兩造應依誠實信用原則履行之契約意旨不符。況一般公司資本額並不代表其信用或資金能力僅以資本額為限，而營運中公司之資金係處流動狀態，被告僅憑想像，即認原告可能無資力購買系爭土地云云，實難憑採。
3.綜上，被告抗辯原告可能無資力購買系爭土地云云，並不足採。則原告以被告違約，經催告未履行，依系爭契約第10條解除契約，為可採信。
（四）按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文。查，系爭契約因可歸責於受定金之被告（賣方）之事由致不能履行，業經原告解除，已如前述，則原告請求被告返還定金179萬元（未請求加倍返還），於法有據
，為有理由，應予准許。
（五）復按本約因違約而解除時，違約方應給付守約方違約金，違約金即總價之20%，系爭契約第10條後段定有明文。查
，系爭契約係因被告違約而解除，已如前述，則原告請求被告給付違約金2,158,000元（計算式：10,790,000元×2
0%＝2,158,000元），核屬有據，為有理由，應予准許。
（六）綜上所述，原告依系爭契約及民法第249條第3款規定，請求被告返還定金179萬元及違約金2,158,000元，共計3,948,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即105年3月3日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
二、反訴部分：
（一）系爭契約係因可歸責於被告之事由致無法履行，業如本訴所述，則反訴原告主張因反訴被告違約並經解除契約云云，自難憑採。從而，反訴原告請求反訴被告給付違約金368,000元（計算式：2,158,000元－1,790,000元＝368,000元），核屬無據，為無理由，不應准許。
（二）按契約解除時，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259條第1款定有明文。本件反訴原告主張系爭契約已解除，反訴被告應返還系爭同意書乙節，為反訴被告所不同意，並以如返還系爭同意書予反訴原告，將致反訴被告經反訴原告仲介所買之同地段736地號土地無對外連絡道路
，對反訴被告不公平云云，資為抗辯。惟查，反訴被告所買之其他筆土地縱係經反訴原告仲介者，亦非系爭契約之標的，系爭契約既已解除，按之前揭法條規定，反訴原告因系爭契約交付反訴被告之系爭同意書，反訴被告於系爭契約解除後，於法負有返還義務。是反訴被告以返還系爭同意書對其不公平云云置辯，不足憑採。從而，反訴原告請求反訴被告返還系爭同意書，為有理由，應予准許。
肆、綜上所述，本訴原告請求本訴被告給付3,948,000元，及自
起訴狀繕本送達被告翌日即105年3月3日起至清償日止，按
年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。反訴原告請求反訴被告給付368,000元及其利息部分，為無理由，應
予駁回；而反訴原告請求反訴被告應返還系爭同意書部分，則有理由，應予准許。
伍、本訴及反訴之事證均臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據資料，經本院斟酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論究，併此敘明。
陸、兩造均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
柒、據上論結，本訴原告之訴為有理由，反訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 2 日臺灣臺南地方法院民事第三庭
法 官 王 獻 楠
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 2 日書記官 許 哲 萍