106年度訴字第995號｜民事：拆除地上物等｜裁判日期：107 年 04 月 19 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第995號原　　　告　陳藍琴訴訟代理人　曾平杉律師曾怡靜律師被　　　告　甘菊雲甘文德甘文科邵甘菊枝曾甘菊照甘菊卿上　一　人訴訟代理人　徐朝琴律師被　　　告　甘展宇甘展豪甘展旭上列當事人間請求拆除地上訴等事件，經本院於民國107年3月27日言詞辯論終結，判決如下：主文被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘菊卿、甘展宇、甘展豪、甘展旭應將坐落台南市○○區○○段○○○地號土地上如附圖所示編號A部分之建物（面積463.25平方公尺）拆除。被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘菊卿、甘展宇、甘展豪、甘展旭應將台南市○○區○○段○○○○○○○地號土地，返還原告與其他共有人全體。被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘菊卿、甘展宇、甘展豪、甘展旭應給付原告及其他共有人全體新臺幣肆拾肆萬參仟貳佰參拾柒元，及自民國一０六年六月一日起至返還前開土地之日止，按年給付原告及其他共有人全體新臺幣壹拾壹萬伍仟捌佰陸拾陸元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣參佰參拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖佰玖拾肆萬肆仟肆佰伍拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件原告起訴時聲明第1項至第4項原係請求：「一、被告甘展旭應將坐落原告所共有台南市○○區○○段000地號土地上之廠房及地上物拆除。二、被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘菊卿、甘展宇、甘展豪、甘展旭應連帶將原告所共有台南市○○區○○段000地號、田、面積1713平方公尺；同地段569地號、田、面積835.87平方公尺二筆田地返還原告與其他全體公同共有人。三、被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘菊卿、甘展宇、甘展豪、甘展旭應連帶給付原告新臺幣（下同）579,330元，暨自民國106年6月1日起至返還田地之日止，按年給付原告115,866元。四、訴訟費用由被告負擔。」嗣於107年2月 23日以民事準備書狀九變更訴之聲明為：「一、被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘菊卿、甘展宇、甘展豪、甘展旭應連帶將坐落原告與其他公同共有人，公同共有之台南市○○區○○段000地號土地上，占用面積463.25平方公尺之鐵皮屋及其他地上物拆除。二、被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘菊卿、甘展宇、甘展豪、甘展旭應連帶將原告與其他公同共有人公同共有之台南市○○區○○段000地號、田、面積1713平方公尺；同地段569地號、田、面積835.87平方公尺二筆土地，返還原告與其他公同共有人全體。三、被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘菊卿、甘展宇、甘展豪、甘展旭應連帶給付原告及其他公同共有人579,330元，及自106年6月1日起至返還土地之日止，按年給付原告及其他公同共有人115,866元。四、訴訟費用由被告連帶負擔。」核均與前揭規定相符，應予准許。二、被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘展宇、甘展豪、甘展旭經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、本件原告起訴主張：㈠坐落臺南市○○區○○段000地號（地目田、面積1,713平方公尺）、569地號（地目田、面積835.87平方公尺）2筆農牧用地（下合稱系爭土地），係原告與訴外人陳銘揚、陳銘澤及陳楊明秀4人所公同共有，詎系爭土地自94年8月10日起即遭被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘菊卿、甘展宇、甘展豪、甘展旭因繼承關係無權占用迄今，爰依民法第767條第1項、第821條、第828條第2項之規定提起本件訴訟，請求被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘菊卿、甘展宇、甘展豪、甘展旭應連帶返還系爭土地於原告及其他全體公同共有人。又系爭569地號土地之使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，訴外人甘胡金治並無合法之權源，竟於84年2月28日前在系爭569地號土地上興建如附圖所示編號A即門牌號碼為臺南市○○ 區○○0街000號之鐵皮屋（占用面積為463.25平方公尺），嗣供「毅展企業社」工廠使用，而被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘菊卿、甘展宇、甘展豪、甘展旭均為甘胡金治之繼承人，因繼承關係無權公同占用原告與其他公同共有人所公同共有系爭569地號土地上之鐵皮屋及其他地上物，係妨害原告與其他公同共有人之所有權，原告自得依法請求被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘菊卿、甘展宇、甘展豪、甘展旭應連帶將系爭569地號土地上之廠房及其他地上物拆除。㈡原告提起本件訴訟前，無須先經鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解，即原告逕行起訴並無違反耕地三七五減租條例第26條之規定： ⒈原告曾因請求被告拆屋還地事件，於105年10月5日經臺南市仁德區調解委員會調解不成立；嗣原告於106年6月19日提起本件拆除地上物等訴訟前，於106年4月18日向臺南市政府提出租佃爭議調解之申請，惟臺南市政府認定系爭租約（即原告之祖先陳祖修於38年6月22日就其所有370、569地號土地與被告之祖先甘知江簽訂之「仁德字第1447號臺南縣私有耕地租約」）業經改制前臺南縣仁德鄉公所（下稱仁德區公所）於92年5月28日以所民字第000000000號公告註銷在案，原告106年4月18日之申請書所請係屬與占用人間拆屋還地事件，核與內政部68年9月10日台內地字第33207號函規定（耕地三七五減租條例第26條規定應由耕地租佃委員會調解調處之租佃爭議案件，係專指當事人間因耕地租賃之權利義務關係所生之爭議而言）、79年7 月14日台內地字第819509號函規定（當事人間若無耕地租佃關係存在，自無耕地三七五減租條例第26條所定調解調處程序之適用餘地）不符；並經臺南市政府地政局於106 年5月2日以南市地籍字第1060412010號函覆原告所請係屬拆屋還地事件，非屬耕地租佃委員會應調解調處之事項在案。 ⒉本件原告係依據民法第767條、第821條、第828條第2項之法律關係為請求，並非就耕地租佃本身之爭議有所請求，應無耕地三七五減租條例第26條規定之適用，依法不必再經過三七五減租條例第26條所定之強制調解程序，是被告辯稱本件係耕地租佃爭議起訴前應經調解程序云云，並無理由。㈢原告主張依民法第767條第1項、第821條、第828條第2項之規定，請求被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘菊卿、甘展宇、甘展豪、甘展旭應連帶將系爭569 地號土地上之廠房及其他地上物拆除，並請求被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘菊卿、甘展宇、甘展豪、甘展旭應連帶返還系爭370、569地號土地於原告及其他全體公同共有人，為有理由： ⒈系爭土地之耕地租賃關係已無效不存在： ⑴原告之父親陳天惠將系爭370、569地號土地出租予被告之母親甘胡金治，租期至91年12月31日屆滿。嗣因陳天惠、甘胡金治雙方於系爭租約租期屆滿後未申請終止或續訂租約，仁德區公所於92年5月28日公告註銷租約登記，經公告後於92年8月11日函請改制前臺南縣歸仁地政事務所辦理註銷租約註記在案。 ⑵被告於106年3月1日向原處分機關仁德區公所申請續訂系爭租約，經仁德區公所於106年3月13日上午10時至系爭370、569地號土地會勘後，發現系爭569地號土地上有1棟未申請農業設施容許使用之鐵皮屋，故認定系爭569地號土地有部分非作為耕作使用，依耕地三七五減租條例第16絛第2項規定，系爭租約全部均無效，並於106年3月23日以南仁所民宇第0000000000號函否准被告所請，被告不服提起訴願，經臺南市政府於106年6月16日以府法濟字第1060598466號訴願決定書駁回被告之訴願確定在案。 ⑶被告甘菊卿辯稱系爭鐵皮屋係其母親即原承租人甘胡金治所興建（原告不爭執被告就系爭鐵皮屋所有權人及處分權人之主張）等語；另據台南市財政稅務局新化分局107年1月24日南市財新字第1072901757號函附件房屋稅籍資料所載：「經查該屋無使照，84年2月28日由甘文科申報設籍」，堪認系爭鐵皮屋於84年耕地租佃契約期間即已興建，此與農業耕作無關，已違反耕地三七五減租條例第16條第1項承租人應自任耕作之規定，其耕地租佃契約無效。 ⑷依上說明，系爭租約在84年2月28日前即因被告之被繼承人甘胡金治不自任耕作而無效，系爭租約無效後，原耕地租佃契約已經不存在，被告應負有返還系爭土地予原告之義務。 ⑸至被告雖辯稱：原告曾同意耕地（系爭569地號土地）興建農舍作為畜養牲畜及堆放農具使用云云，惟原告嚴正否認，被告亦未檢附原告同意興建農舍畜養牲畜等書面證明文件，且畜養牲畜與自任耕作情形亦屬有別。又依現場照片所示，系爭鐵皮屋亦無堆放農具之情形，是被告所辯全無證據證明，難認真正。 ⑹仁德區公所因兩造之被繼承人雙方均未依法辦理申請續約或終止契約，因此於92年8月11日依法註銷系爭租約，此乃係依法行政之行為，而甘胡金治於84年2月28日前因違反耕地三七五減租條例第16條第1項承租人應自任耕作之規定，致全部租約已經無效，業如上述，仁德區公所依法註銷系爭租約時間亦係在原租約全部失效後，此項註銷租約登記，與事實並無不符，並不影響系爭租約業已終止之效力，故被告自應返還系爭土地予原告及其他公同共有人。 ⒉系爭土地若無耕地租賃關係存在，則兩造間亦無存有民法第451條所規定之不定期限租賃契約關係： ⑴依民法第451條所定「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」足見不定期租賃契約之存在，以有租賃關係存在為前提。 ⑵兩造間就系爭土地之耕地租佃關係已因被告之被繼承人甘胡金治於84年2月28日前違反耕地三七五減租條例第16條第1項承租人應自任耕作之規定，致系爭租約此後全部無效，租佃契約無效與租賃期間屆滿情形有間。此外，雙方並未再成立新的租賃關係成立合意（租期、租金等條件），是兩造間就系爭土地並無民法第451條不定期租賃契約規定適用之餘地，故被告所辯應無理由。 ⒊兩造間就系爭土地並無存有不定期限使用借貸契約關係：⑴原告之父親陳天惠將系爭土地以耕地租佃方式出租予被告之母親甘胡金治，後二人均死亡，且系爭租約經仁德區公所於92年8月11日依法註銷，早已不存在，是原告否認兩造間就系爭土地有成立不定期使用借貸契約，且被告復未舉證證明原告與被告間確有成立不定期使用借貸契約，是其主張已無證據可資證明。 ⑵另依最高法院59年度台上字第2490號判例意旨，亦否定後手得因前手間存在有使用借貸契約即可繼續使用前手間同意使用借貸之房地，被告仍需積極舉證，惟實際上兩造間從未進行任何關於系爭土地同意由被告使用之協議，故被告關於此部分之主張，顯無證據可證。 ⒋系爭鐵皮屋占用系爭569地號土地並無合法權源：被告之被繼承人甘胡金治於84年2月28日在系爭569地號土地興建鐵皮屋及其他地上物，與農業使用目的不符，係違反耕地三七五減租條例第16條第1項承租人應自任耕作之規定，依法全部耕地租約已經無效，業如上述，甘胡金治上開興建系爭鐵皮屋及其他地上物之行為，係對原告及其他公同共有人使用土地之妨害，被告因繼承關係負有拆除之義務，從而，原告基於系爭569地號土地公同共有人之身分，請求被告連帶拆除系爭569地號土地上之鐵皮屋及其他地上物，應有理由。 ⒌被告占有使用系爭370、569地號土地亦無合法權源：被告係因繼承關係使用系爭土地，惟甘胡金治於84年2月28日前有違反耕地三七五減租條例第16條第1項承租人應自任耕作之規定，並經仁德區公所106年3月13日現場勘查屬實，依法全部耕地租約已經無效，業如上述，甘胡金治使用系爭土地既已無合法正當之權源，則被告無從依繼承關係取得合法正當之權利，從而，原告基於系爭土地公同共有人之身分請求被告連帶返還無權占用之系爭土地予原告及其他全體公同共有人，自是於法有據。㈣另原告亦得依不當得利之法律關係請求被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘菊卿、甘展宇、甘展豪、甘展旭連帶給付原告及其他全體公同共有人自101年6月1 日起至交還系爭土地止相當於租金之不當得利： ⒈被告及其被繼承人自85年起即未再繳納系爭租約之租金，且原告於父親陳天惠死亡後亦均未收到被告繳納之租金。嗣被告雖曾於105年4月6日寄發存證信函予原告，然原告並未收到該存證信函檢送之匯票正本，故由此可證被告無權占用原告與其他公同共有人共有之系爭土地，依法負有給付相當租金損害之義務 ⒉系爭兩筆土地隔鄰，位於臺南市仁德區，附近交通發達，汽車可以出入且方便，地勢平坦，富有經濟價值，有關年租金之計算，原告請求按年息百分之8計算。 ⒊系爭370地號土地，面積1713.99平方公尺，105年1月申報地價每平方公尺568元，其價值973,546元（568元*1713.99=973,546元）；系爭569地號土地，面積835.87平方公尺，105年1月申報地價每平方公尺為568元，其價值474,774元（568元*835.87=474,774元），2筆土地價值合計共為1,448,320元，依年息百分之8計算，每年相當租金之利益為115,866元（1,448,320元*8%=115,866元）。 ⒋又被告自94年8月10日起即因繼承關係無權占用原告公同共有之系爭土地，爰依民法第179條規定請求被告連帶給付原告及其他公同共有人最近5年租金，即自101年6月1日起至106年5月31日止相當租金之損害，共為579,330元（115,866元*5＝579,330元）及自106年6月1日起至被告交還系爭土地之日止，按年息百分之8計算之租金。㈤並聲明： ⒈被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘菊卿、甘展宇、甘展豪、甘展旭應連帶將坐落原告與其他公同共有人，公同共有之台南市○○區○○段000地號土地上，占用面積463.25平方公尺之鐵皮屋及其他地上物拆除。 ⒉被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘菊卿、甘展宇、甘展豪、甘展旭應連帶將原告與其他公同共有人公同共有之台南市○○區○○段000地號、田、面積1713平方公尺；同地段569地號、田、面積835.87平方公尺二筆土地，返還原告與其他公同共有人全體。 ⒊被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘菊卿、甘展宇、甘展豪、甘展旭應連帶給付原告及其他公同共有人579,330元，及自106年6月1日起至返還土地之日止，按年給付原告及其他公同共有人115,866元。 ⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告甘菊卿則以：㈠兩造之先祖前就系爭土地訂有系爭租約，被告亦因此繼續耕作使用系爭土地迄今，而原告主張被告將部分土地變更用途，在系爭土地上搭建系爭鐵皮屋，違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定，致系爭租約之全部無效，被告應將承租之系爭土地騰空返還云云，惟此為被告所否認，由此可見，本件顯係兩造就耕地租賃關係是否存續產生爭議，參酌最高法院58年度台上字第391號、59年度台上字第279號、81年度台再字第65號判決意旨，應有耕地三七五減條例租第26條規定適用，即原告提起本件訴訟前，應先經鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解，原告未經調解、調處程序逕行提出本件訴訟，違反耕地三七五減租條例第26條之規定，難認合法。㈡原告主張依民法第767條第1項、第821條、第828條第2項之規定，請求被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘菊卿、甘展宇、甘展豪、甘展旭應連帶將系爭569 地號土地上之廠房及其他地上物拆除，並請求被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘菊卿、甘展宇、甘展豪、甘展旭應連帶返還系爭370、569地號土地於原告及其他全體公同共有人，為無理由： ⒈兩造間就系爭土地仍應存有耕地三七五租約之法律關係，非無權占用系爭土地： ⑴依系爭租約之記載，系爭土地早於38年6月22日被告之祖先甘知江與原告之祖先陳祖修簽訂系爭租約之前，即由被告之祖先甘知江承租耕作，38年6月22日經雙方換約簽訂耕地租約，自此即由被告祖先及被告自認耕作，迄今已有數10年之久，未曾間斷。 ⑵又被告之母親甘胡金治承繼系爭租約時，原告之父親陳天惠同意由甘胡金治在系爭569地號土地上興建鐵皮屋（系爭鐵皮出係甘胡金治於80年間所建造，由全體被告繼承，並非甘文科所興建，甘文科僅係稅籍資料之登記名義人而已），作為畜養牲畜、堆放農具等使用，此業經雙方合意，並形成系爭租約內容之一部份，此觀系爭租約於92年間經仁德區公所註銷之前，陳天惠仍持續與甘胡金治簽訂系爭租約，從未主張甘胡金治有何違法使用，或要求終止租約收回系爭土地可證。且自甘胡金治承租時起，迄至被告承繼系爭租約止，始終依系爭租約約定之內容為使用，從未有何變更契約約定內容之行為，是原告以系爭569地號土地上蓋有地上物，遽認被告有將系爭土地之一部供非耕作使用云云，顯與事實不符。 ⑶另系爭土地長年來既由承租人自任耕作，未有違法使用之處，且出租人亦從未指述承租人有何違反租約之行為，抑或依法終止租約收回耕地，則系爭租約自當延續而不中斷，已如前述。至於仁德區公所雖以系爭土地於91年12月31日租約屆滿後，出、承租人均無申請耕地收回、續訂租約，因此註銷系爭租約，惟系爭土地於91年12月31日租約屆滿前、後，仁德區公所從未告知承租人租約期限業已屆至，承租人可依法提出續訂租約之申請，亦未查證系爭租約是否繼續存在，竟逕自將系爭租約予以註銷，足見仁德區公所有關註銷系爭租約之行政處分並不生效力，屬無效之行政行為。準此，系爭租約既不因仁德區公所無效之註銷處分而無效，當無拘束兩造及本院之效力，則系爭土地之耕地租賃關係應仍繼續有效存在。 ⑷況揆諸最高法院51年台上字第2629號判例意旨，耕地租約是否業經鄉（鎮、市、區）公所辦理登記或註銷登記，既係本於保護佃農並謀舉證上便利之目的而設，本與耕地租約是否存續暨其效力之有無無關，自不能僅以耕地租約是否業經登記或遭行政機關註銷登記，作為認定耕地租賃關係是否存在之唯一依據。故原告主張系爭租約業經仁德區公所公告註銷並公告期滿，兩造已無耕地租約關係存在云云，尚無可採。 ⑸承上，兩造間既有耕地租約之契約關係，即非無權占用系爭土地，則原告起訴被告請求拆除系爭土地上之地上物，並要求返還系爭土地云云，非有理由。 ⒉系爭土地若無耕地租賃關係存在，則兩造間仍存有民法第451條所規定之不定期限租賃契約關係，故原告之請求亦無理由： ⑴縱認系爭租約因承租人甘胡金治在系爭土地上興建地上物，違反耕地三七五減租條例第16條第1項而無效。惟承租人甘胡金治於系爭土地上興建地上物後，出租人陳天惠仍持續與甘胡金治簽訂耕地租約，將系爭土地出租予甘胡金治使用，並收取系爭租約所約定之租金，從未有收回系爭土地之舉，可見甘胡金治與陳天惠間就系爭土地應存有租賃契約關係。又雙方未約定租賃契約之期限，故雙方之租賃契約應屬不定期限租賃契約（該不定期租賃契約係成立於系爭鐵皮屋興建之時；且一開始之契約當事人為甘胡金治與陳祖修）。 ⑵承上，甘胡金治與陳天惠間就系爭土地既有不定期限租賃契約，基於繼承之法律關係，身為甘胡金治繼承人之被告，與陳天惠繼承人之原告，自應承繼上開不定期限租賃契約之法律關係。準此，兩造間既有不定期限租賃契約存在，則被告即非無權占用系爭土地，故原告請求被告返還系爭土地，難謂有理由。 ⑶再者，陳天惠之繼承人，除原告外，尚有陳銘澤、陳銘揚、陳楊明秀等三人，則陳天惠死亡後所遺留之一切權利義務，應由全體繼承人共同繼承，非由原告一人單獨繼承。故被告與陳天惠間就系爭土地之不定期限租賃契約，係存在於被告與陳天惠所有繼承人即原告、陳銘澤、陳銘揚、陳楊明秀之間，並非被告與原告之間，因此原告無權片面為終止契約之意思表示，其對此所為之意思表示，應屬無效。 ⑷又原告以被告積欠租金為由，要求終止租賃契約。惟原告若欲以被告積欠地租達兩年總額為由，對被告終止系爭租約，自當依民法第440條第1項之規定，定相當期限催告原告給付，而被告逾期仍未給付後，始得終止系爭租約，然原告未經催告補繳租金之程序，逕於庭訊時為終止租約之意思表示，顯於法有違，故其所為終止租約之意思表示應屬無效。 ⒊退萬步言，倘兩造間就系爭土地無耕地租賃關係、不定期限租賃契約關係，惟原告之父親陳天惠自80年間起，既同意甘胡金治在系爭土地上建築地上物，且從未有任何反對之意思表示，可見陳天惠係同意甘胡金治使用系爭土地，並為建築地上物為使用，是兩造間應有不定期使用借貸之法律關係（該不定期使用借貸契約係成立於系爭鐵皮屋興建之時；且一開始之契約當事人為甘胡金治與陳祖修），故原告請求被告返還系爭土地，並拆除地上物，應無理由。㈢關於原告請求相當於租金之不當得利部分： ⒈原告主張被告自85年起即未再繳付租金等語，然被告對此予以否認。被告於母親胡甘金治94年8月10日過世前，過世後均有繼續繳付租金予出租人陳天惠，嗣於105年4月6 日亦有寄發存證信函並檢附匯票予陳天惠之繼承人即原告（副本）、訴外人陳銘澤（正本）、陳銘揚（副本）、陳楊明秀（副本），惟遭原告拒絕受領而退回。 ⒉原告主張不當得利數額之計算基礎明顯過高，並不合理：⑴兩造就系爭租約所約定之租金為⑴稻穀242台斤、⑵甘薯4043台斤，則依耕地三七五租約、不定期租賃契約或相當於租金之不當得利，原告可得請求之數額亦應以上開約定為限，故原告之請求應無理由。 ⑵且參諸系爭土地之位置地處偏僻，早年由被告或其被繼承人自行出資開掘、整地，從事農作及畜牧使用，現更因無固定灌溉水源，僅能雜作、種植果樹使用，獲利並不豐富，甚不如以往，惟原告逕以系爭土地申報地價年息百分之8計算租金或不當得利，數額顯然過高，有失公平。 ⒊原告請求被告負連帶給付之責，洵屬無據：原告請求租金或不當得利，係基於原告與被告間之債權債務關係，並非繼承甘胡金治積欠原告之債務而來，應無繼承人對於被繼承人之債務負連帶清償責任之適用，故原告請求被告應負連帶清償責任云云，難謂有理由。㈣並聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘展宇、甘展豪、甘展旭未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：㈠兩造不爭執之事項： ⒈原告之祖先陳祖修於38年6月22日就其所有坐落臺南市仁德區甘厝段370、569地號土地（地目均為田）與被告之祖先甘知江簽訂「仁德字第1447號臺南縣私有耕地租約」（即系爭租約），雙方約定租期自38年1月1日起至43年12月31日止、租金為稻穀242台斤、甘薯4,043台斤，並約定系爭租約租期屆滿時依耕地三七五減租條例第20條之規定續訂租約（每次續約之租期均為6年），嗣系爭租約歷經換約後，由原告之父親陳天惠將系爭370、569地號土地出租予被告之母親甘胡金治，租期至91年12月31日屆滿。 ⒉嗣因訴外人陳天惠、甘胡金治於系爭租約租期屆滿後未申請終止或續訂租約，改制前臺南縣仁德鄉公所（即仁德區公所）乃於92年5月28日公告註銷租約登記，並以租約註銷登記通知書通知雙方，其中承租人甘胡金治因住址不明致該通知書無法送達，故仁德區公所於92年7月7日以公告為公示送達，另於92年8月11日函請改制前臺南縣歸仁地政事務所辦理註銷租約註記。 ⒊訴外人甘胡金治於94年8月10日死亡，其繼承人為被告9人；目前系爭土地為被告9人占有使用中。 ⒋訴外人陳天惠於100年7月3日死亡後，其繼承人即原告、訴外人陳銘澤、陳銘揚、陳楊明秀；目前系爭土地尚未分割。 ⒌被告於106年3月1日向原處分機關仁德區公所申請續訂系爭租約，經仁德區公所於106年3月13日上午10時至系爭370、569地號土地會勘後，發現系爭569地號土地上有1棟未申請農業設施容許使用之鐵皮屋，並於106年3月23日以南仁所民字第0000000000號函否准被告所請。被告不服遂提起訴願，業經臺南市政府於106年6月16日以府法濟字第0000000000號訴願決定書駁回被告之訴願確定在案。 ⒍原告曾因請求被告拆屋還地事件，於105年10月5日經臺南市仁德區調解委員會調解不成立；嗣原告於106年6月19日提起本件拆除地上物等訴訟前，於106年4月18日向臺南市政府提出租佃爭議調解之申請，惟臺南市政府認定系爭租約業經仁德區公所於92年5月28日以所民字第000000000號公告註銷在案，原告106年4月18日之申請書所請係屬與占用人間拆屋還地事件，核與內政部68年9月10日台內地字第33207號函規定（耕地三七五減租條例第26條規定應由耕地租佃委員會調解調處之租佃爭議案件，係專指當事人間因耕地租賃之權利義務關係所生之爭議而言）、79年7 月14日台內地字第819509號函規定（當事人間若無耕地租佃關係存在，自無耕地三七五減租條例第26條所定調解調處程序之適用餘地）不符；並經臺南市政府地政局於106 年5月2日以南市地籍字第1060412010號函覆原告所請係屬拆屋還地事件，非屬耕地租佃委員會應調解調處之事項在案（本院卷㈠第80、99頁）。 ⒎系爭370地號土地上有被告種植之小果樹；另系爭569地號土地上有如附圖所示編號Ａ即門牌號碼為臺南市○○區○○○街000號之鐵皮屋，且系爭鐵皮屋占用系爭569地號土地之面積為463.25平方公尺。 ⒏依臺南市政府財政稅務局新化分局檢送之房屋稅籍資料查復表所示，門牌號碼臺南市○○區○○○街000號建物之納稅義務人為被告甘文科（84年2月28日申報設籍），然該建物之原始起造人為甘胡金治，甘胡金治過世後由全體被告繼承。 ⒐系爭370地號土地之面積為1713.99平方公尺，自101年起至106年止之申報地價分別為376元、384元、384元、384 元、568元、568元。 ⒑被告曾於105年4月6日寄發存證信函並檢附匯票予原告，然遭原告拒絕受領而退回。㈡兩造之爭執事項： ⒈原告提起本件訴訟前，是否應先經鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解？即原告逕行起訴有無違反耕地三七五減租條例第26條之規定？ ⒉原告主張依民法第767條第1項、第821條、第828條第2項之規定，請求被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘菊卿、甘展宇、甘展豪、甘展旭應連帶將系爭569地號土地上之廠房及其他地上物拆除，並請求被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘菊卿、甘展宇、甘展豪、甘展旭應連帶返還系爭370、569地號土地於原告及其他全體公同共有人，有無理由？ ⑴系爭土地之耕地租賃關係是否仍繼續有效存在？ ①訴外人甘胡金治及被告就系爭569地號土地之使用，有無違反耕地三七五減租條例第16條第1項前段「承租人應自任耕作」規定之情形，致系爭租約全部無效？即系爭鐵皮屋若為訴外人甘胡金治於系爭租約存續中所興建，則訴外人陳天惠是否有同意訴外人甘胡金治在系爭569地號土地上興建系爭鐵皮屋，作為畜養牲畜、堆放農具等使用，並形成系爭租約內容之一部？ ②仁德區公所關於註銷系爭租約之行政處分，是否係屬無效之行政處分？有無拘束本院及兩造之效力？被告抗辯系爭租約是否經仁德區公所辨理註銷登記，不能作為認定系爭耕地租賃關係是否存在之唯一依據云云，是否有據？ ⑵系爭土地若無耕地租賃關係存在，則兩造間是否存有民法第451條所規定之不定期限租賃契約關係？ ①若系爭租約存有民法第451條所規定之不定期限租賃契約關係，則該不定期限租賃契約係何時成立？契約當事人為何人？ ②系爭不定期限租賃契約是否存在於陳天惠之繼承人即原告、訴外人陳銘澤、陳銘揚、陳楊明秀與被告間？原告一人為終止系爭租約之意思表示，是否生終止之效力？ ③原告以被告積欠租金達2年之總額為由，主張依據第458條第4款或第459條之規定終止系爭租約，有無理由？被告抗辯原告未依民法第440條第1項規定定相當期限催告被告補繳租金，其所為終止系爭租約之意思表示應屬無效云云，是否有據？ ⑶兩造間就系爭土地是否存有不定期限使用借貸契約關係？如有，則該不定期限使用借貸契約何時成立？契約當事人為何人？ ⑷系爭鐵皮屋占用系爭569地號土地有無合法權源？ ⑸被告占有使用系爭370、569地號土地有無合法權源？ ⒊原告得否請求被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘菊卿、甘展宇、甘展豪、甘展旭連帶給付原告及其他全體公同共有人自101年6月1日起至交還系爭土地止相當於租金之不當得利？如可，則其可請求之數額為何？ ⑴被告及其被繼承人是否自85年起即未再繳納系爭租約之租金？ ⑵原告以系爭土地105年1月申報地價年息百分之8計算租金之金額，是否過高？ ⑶原告請求被告負連帶給付之責，有無理由？四、本院得心證之理由：㈠原告提起本件訴訟前，不需經鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解，即原告逕行起訴並無違反耕地三七五減租條例第26條之規定： ⒈按耕地三七五減租條例第26條，所謂出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議案件，非經調解、調處，不得起訴，係指當事人間本於耕地租佃關係而發生之爭議案件而言。如原告起訴主張無租賃關係存在，而本於其他之法律關係為訴訟標的，即無該條之適用（最高法院46年台抗字第24號判例參照）。本件原告係依據民法第767條、第821條、第828條第2項之法律關係為請求，並非本於耕地租佃關係之爭議有所請求，揆諸前開說明，自應無耕地三七五減租條例第26條規定之適用，是被告辯稱本件起訴前應經調解、調處程序云云，於法尚有誤會。 ⒉況依前開兩造所不爭執事項⒍所載，原告於起訴前曾於106年4月18日向臺南市政府提出租佃爭議調解之申請，惟經臺南市政府地政局以原告所申請係屬拆屋還地事件，非屬耕地租佃委員會應調解調處之事項函覆原告在案，則原告於本件起訴前既已申請租佃爭議調解而遭駁回，為訴訟便宜起見，亦應認其已踐行該條項所定之調解、調處程序，否則未免勞民費事，有違立法真意。 ⒊至被告雖援引最高法院81年度台再字第65號判決意旨為據，然前開裁判意旨僅係說明「屬租佃爭議事件，未經調解、調處逕行起訴，與耕地三七五減租條例第26條第2項規定有違，其起訴自屬不備要件」，並未論及若原告非本於耕地租佃關係之爭議有所請求之情況是否得逕行起訴，與本件之案情並不相同，自尚難比附援引，附此敘明。㈡原告主張依民法第767條第1項、第821條、第828條第2項之規定，請求被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘菊卿、甘展宇、甘展豪、甘展旭應將系爭569地號土地上之廠房及其他地上物拆除，並請求被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘菊卿、甘展宇、甘展豪、甘展旭應返還系爭370、569地號土地於原告及其他共有人全體，為有理由： ⒈系爭土地之耕地租賃關係已不存在： ⑴按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。此所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條例第2項所定原訂租約無效之原因。所謂原訂租約無效，係指承租人違反不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言（最高法院70年台上字第4637號、80年台再字第15號判例參照）。 ⑵查系爭569地號土地上有如附圖所示編號Ａ部分即門牌號碼為臺南市○○區○○○街000號之鐵皮屋（占用系爭569地號土地之面積為463.25平方公尺），且該鐵皮屋係甘胡金治於84年前所興建，此為兩造所不爭執之事實，而被告雖辯稱甘胡金治興建該鐵皮屋係供畜養牲畜、堆放農具等使用云云，然此為原告所否認。查該建物目前之狀況，大部分之空間係閒置中，然有水塔、冷氣機及電力之裝置，此有本院履勘現場時所拍攝之照片在卷可稽（本院卷㈠第122-128頁）；且被告甘展旭之名片亦記載其所經營之毅展企業社（各式機械零件加工）之地址為前開鐵皮屋之住址，亦有該名片在卷可稽（本院卷㈠第10頁）；另被告於106年3月1日向台南市仁德區公所申請續訂系爭租約後，仁德區公所於106年3月13日至系爭370、569地號土地會勘時，發現系爭569地號土地上有1棟未申請農業設施容許使用之鐵皮屋及養雞 10隻，亦有會勘紀錄表及照片附該訴願卷宗可憑，則被告若係以該鐵皮屋供畜養牲畜、堆放農具等，依該鐵皮屋占用之系爭569地號土地之重要位置（餘零星三角地），面積更高達一半以上（占用面積為463.25平方公尺，569地號土地面積為835.87平方公尺），自無僅畜養 10隻雞、閒置大部分空間並裝設冷氣之理，是原告主張耕地租佃契約之承租人有未任自任耕作之情事，應堪憑採。至被告另辯稱該建物之興建係經出租人之同意云云，亦為原告所否認，而被告就此並未能舉證以實其說，自難僅以該建物之長期存在即遽認出租人有同意（或默示同意）承租人興建該鐵皮屋，是被告此部分所辯，亦非可採。 ⑶又按所謂原定租約無效，係以租約所訂之土地全部為準；如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地并請求收回（最高法院73年度台上字第112號判決）；亦即承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約亦屬無效。查甘胡金治就系爭569地號土地之使用，已違反耕地三七五減租條例第16條第1項前段「承租人應自任耕作」規定之情形，依前開說明，系爭耕地租佃契約自全部無效而已不存在。 ⒉系爭土地已無耕地租賃關係存在，兩造間亦不存有民法第451條所規定之不定期限租賃契約關係： ⑴按所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張。故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院92年度台上字第2494號判決）。 ⑵被告雖抗辯系爭土地若不存在耕地租佃契約，亦存有民法第451條所規定之不定期限租賃契約關係云云，然為原告所否認，且被告亦未能舉證證明甘胡金治與陳天惠於耕地租佃契約無效後另有成立租賃關係之合意，依前開說明，被告此部分之抗辯亦非可採。 ⒊兩造間就系爭土地亦不存有不定期限使用借貸契約關係：被告雖抗辯陳天惠既同意甘胡金治在系爭土地上建築地上物，且從未有任何反對之意思表示，足認陳天惠係同意甘胡金治使用系爭土地云云，然此亦為原告所否認，且被告就此亦未舉證以實其說，尚難僅以系爭鐵皮屋之長期存在即遽謂陳天惠與甘胡金治間有使用借貸契約之存在，是被告此部分所辯，亦無理由。 ⒋綜上，兩造間就系爭土地並不存在耕地租佃契約、不定期租賃契約、不定期使用借貸契約，則系爭鐵皮屋占用系爭569地號土地自無合法權源，且被告占有使用系爭370、569地號土地亦無合法權源，原告主張依民法第767條第1項、第821條、第828條第2項之規定，請求被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘菊卿、甘展宇、甘展豪、甘展旭應將系爭569地號土地上之系爭鐵皮屋拆除，並請求被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘菊卿、甘展宇、甘展豪、甘展旭應返還系爭370、569地號土地於原告及其他共有人全體，為有理由。㈢原告得否請求被告甘菊雲、甘文德、甘文科、邵甘菊枝、曾甘菊照、甘菊卿、甘展宇、甘展豪、甘展旭給付原告及其他共有人全體自101年6月1日起至交還系爭土地止相當於租金之不當得利？如可，則其可請求之數額為何？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書定有明文。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，且無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。經查，被告占有系爭土地並無正當權源，已如前述，是被告無權占有使用系爭土地獲有利益，致原告受有損害，原告請求被告給付自101年6月1日起至返還系爭土地止之不當得利，於法自屬有據。 ⒉原告主張依系爭土地105年1月申報地價年息百分之8計算不當得利之金額，尚有未洽： ⑴參酌土地法第105條準用同法第97條規定，租用基地之租金以不超過土地申報地價年息百分之10為限，本件原告主張依系爭土地之周遭交通狀況及生活機能均良好，認應以系爭土地申報地價年息百分之8為計算基準，作為被告受有相當於使用土地租金之不當得利乙節，本院審酌系爭土地目前之公告現值高達9,944,454元、系爭土地之相關位置、附近工商業繁榮之程度、交通之便利性及被告利用系爭土地之經濟價值及所受利益等項，認以系爭土地申報地價年息百分之8為計算基準，尚屬合理。 ⑵惟系爭569、370地號土地自101年起至106年止之申報地價分別為376元、384元、384元、384元、568元、568元，此有台南市政府財政稅務局新化分局函附資料在卷可稽（本院卷第116、117頁），是原告所得請求之不當得利數額計算如下： ①自101年6月1日起至101年12月31日止：（1713.99+835.87＝2,549.86）×376×0.08× 213/365＝44,759。 ②自102年1月1日起至102年12月31日止：（1713.99+835.87＝2,549.86）×384×0.08 ＝78,332。 ③自103年1月1日起至103年12月31日止：（1713.99+835.87＝2,549.86）×384×0.08 ＝78,332。 ④自104年1月1日起至104年12月31日止：（1713.99+835.87＝2,549.86）×384×0.08 ＝78,332。 ⑤自105年1月1日起至105年12月31日止：（1713.99+835.87＝2,549.86）×568×0.08 ＝115,866。 ⑥自106年1月1日起至106年5月31日止：（1713.99+835.87＝2,549.86）×568×0.08 ×150/365＝47,616。 ⑦自106年6月1日起至返還土地之日止，按年給付：（1713.99+835.87＝2,549.86）×568×0.08 ＝115,866。 ⑶綜上，原告請求被告給付443,237（44,759+78,332 +78,332+78,332+115,866+47,616）元，及自106年6月1 日起至返還系爭土地之日止，按年給付115,866元部分，為有理由；逾此部分之請求，則無理由。㈣原告請求被告負連帶之責，為無理由： ⒈拆屋還地部分：按繼承人對遺產之義務，依民法第1151條之規定：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」即繼承人對於繼承之遺產所負之債務，為公同共有債務，另依民法第1153條第1項之規定，繼承人對於被繼承人之債務，雖為連帶債務，然連帶債務之成立以當事人有明示或法律有規定者為限，民法第272條亦有規定。本件被告雖係因繼承而取得被繼承人甘胡金治所興建之系爭鐵皮屋，然被告所負拆除該鐵皮屋之義務，為對物（房屋）之責任，屬於公同共有債務，並非連帶債務，且被告返還系爭土地之義務，亦無法律明定係屬連帶債務，是原告請求被告負連帶責任，自無理由，應予駁回。 ⒉不當得利部分：末按繼承人對於被繼承人之債務負連帶責任，然因不當得利發生之債，同時有多數利得人，應按其利得數額負責，並非須負連帶返還責任（最高法院92年度台上字第1774號民事裁判）。本件原告雖主張被告就其占有系爭土地所受之不當得利應負連帶給付之責任，然本件原告僅請求被告返還自101年6月1日起占有系爭土地之不當得利，則被告所負之返還義義自非係繼承甘胡金治之債務（甘胡金治於94年間已死亡），依前開說明，原告請求被告連帶給付不當得利，自無理由。五、綜上所述，被告既未能舉證證明系爭鐵皮屋係有權占有系爭569號土地，亦未能舉證證明其係有權占有系爭569、370地號土地，則原告請求被告將坐落台南市○○區○○段000地號土地上如附圖所示A部分（面積463.25平方公尺）之鐵皮屋拆除，並將台南市○○區○○段000○000地號土地，返還原告與其他共有人全體部分，為有理由；另被告既係無權占有系爭土地，則原告請求被告應給付原告及其他共有人全體相當於租金之不當得利443,237元，及自106年6月1日起至返還系爭370、569地號土地止，按年給付原告及其他共有人全體115,866元部分，亦為有理由，應予准許；逾此部分之請求（即請求被告負連帶責任及逾443,237元不當得利部分），則無理由，應予駁回，爰判決如主文第1、2、3、4項所示。又兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 107 年 4 月 19 日民事第二庭法官洪碧雀以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 4 月 19 日書記官林政良

臺灣臺南地方法院106年度訴字第995號

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