106年度重訴字第234號｜民事：給付買賣價金等｜裁判日期：106 年 11 月 01 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第234號原　　　告　品舜開發建設企業有限公司法定代理人　洪榮章原　　　告　江秀麗共　　　同訴訟代理人　楊櫻花律師被　　　告　林明君林明政林明傑共　　　同訴訟代理人　李慶榮律師孫守濂律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，經臺灣高雄地方法院裁定移送管轄前來（106年度重訴字第237號），本院於民國106年 10月18日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應連帶給付原告江秀麗新臺幣貳仟零柒拾玖萬元，及自民國一O五年八月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一O五年九月十五日起至清償日止，按每日萬分之二計算之滯納金。被告應連帶給付原告品舜開發建設企業有限公司新臺幣壹仟參佰壹拾萬元，及自民國一O五年八月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一O五年八月三十一日起至清償日止，按每日萬分之二計算之滯納金。訴訟費用新臺幣參拾貳萬捌仟柒佰壹拾貳元由被告連帶負擔。本判決於原告江秀麗以新臺幣陸佰貳拾參萬柒仟元、原告品舜開發建設企業有限公司以新臺幣參佰玖拾參萬元各為被告預供擔保後，得假執行；但被告如依序各以新臺幣貳仟零柒拾玖萬元、新臺幣壹仟參佰壹拾萬元為原告江秀麗、品舜開發建設企業有限公司預供擔保，各得免為假執行。事實及理由一、原告起訴主張：㈠被告林明政於民國103年8月5日向原告二人購買規劃興建中之「舜之觀」建案（坐落於臺南市○區○○段000地號土地上）其中編號A棟5樓之房屋乙棟及其基地，因而分別與原告品舜開發建設企業有限公司（下稱品舜公司）簽訂房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋預定買賣合約書）、與原告江秀麗簽訂土地預定買賣合約書（下稱系爭土地預定買賣合約書），議定房屋價金為新臺幣（下同）1,920萬元（含停車位）、土地價金為2,079萬元，房地總價為3,999萬元。㈡被告林明政本應依制式買賣合約書規定之期數分期付款，因其發現伊與二名胞弟即被告林明傑、被告林明君等三人先前共同出售給第三人之土地有被騙而賤售土地之情事（簽約第三天即有他人願出高價之價格向被告三人購買），而與買主及仲介發生土地買賣糾紛，被告三人因而主張要與買主解除買賣契約及退還價金，此舉導致被告林明政暫時無價金可資繳納上開預售房地之價金，被告林明政乃與原告二人協商，要求緩期繳納買賣價金，原告見系爭買賣係屬預售性質，乃應允之，但要求被告林明政之二名弟弟即被告林明君、林明傑二人共同擔任被告林明政之連帶保證人，被告林明政於徵得被告林明君、林明傑同意後，兩造即於103年8月5日簽訂「連帶保證契契約書」（下稱系爭連帶保證契約），由被告林明傑、林明君二人擔任被告林明政之連帶保證人，並議定被告林明政最遲應於105年8月31日前付清全部房屋及土地價金（註：因預估工期2年，於105年8月間完工，屆期可以交屋及辦理過戶，故約定買方最遲應於105年8月31日前付清價金）。㈢嗣後，被告林明政僅分別於105年5月11日、106年1月3日各給付200萬元房屋買賣價金，合計400萬元予原告品舜公司，，尚欠原告品舜公司房屋價金尾款1,310萬元，及尚欠原告江秀麗土地價金2,079萬元。因逾期已久，原告品舜公司乃於106年1月16日寄發存證信函催告被告林明政給付價金。被告林明政收受該函後，迄未給付，顯有遲延給付之情事。㈣依系爭房屋預售買賣契約書第7條第2款規定及系爭土地預售買賣契約書第9條第3款之約定，本件買受人即被告林明政既未依約於105年8月31日前付清價金，有逾期未繳情事，原告品舜公司自得依約請求被告林明政給付自105年8月31日起算，按應繳款額萬分之二單利計算之滯納金；原告江秀麗亦得依約請求被告林明政給付自105年9月15日（逾15日）起算，按應繳款額萬分之二單利計算之滯納金。㈤對被告抗辯所為之陳述： 1.原告品舜公司雖向被告聲請本票裁定強制執行，現強制執行中，然該執行名義與本件起訴之債權人、法律關係、請求範圍均不相同，確定之本票裁定依法具有執行力，但無如同確定判決之實體既判力，故原告品舜公司仍有取得實體既判力之法律上實益，原告提起本件訴訟並無欠缺權利保護必要之情形。 2.原告雖與被告於103年8月5日達成「價金」部分之延後給付協議，但系爭連帶保證契約書內容就價金之遲延給付，並無約定。既無特別約定，自不能排除原買賣契約書有關滯納金之約定，有關延後日期屆期之後發生之遲延給付情事，自應回歸適用原買賣契約書有關滯納金之規定。 3.又被告與第三人間之土地買賣糾紛與原告無關，被告不能以其與第三人間之糾紛事項，執以對抗原告，且被告三人縱非故意違約，惟其遲延給付既係事實，自無礙於原告基於契約所定滯納金之請求。蓋兩造間之契約就有關滯納金之適用，並不以被告係故意遲延給付為要件。 4.再兩造簽訂之系爭土地、房屋預售買賣契約書，就發生遲延給付時應如何處理已為約定，並無就遲延給付為特別約定，顯見兩造並無排除適用法定利息之特約。被告林明政既有遲延給付情事，就被告林明政之遲延，自應適用民法之規定，原告依民法之規定請求被告給付法定遲延利息，自屬合法。至被告辯稱其所有之資產經法院拍賣後，已足供清償系爭買賣價金云云，惟該案執行結果如何？猶在未定之天，且縱認足供清償系爭買賣價金，亦無影響於本件訴訟之判決結果。被告上開所辯，亦非可採。㈥綜上，被告林明政既未依約給付買賣價金，且其具有房屋預售買賣契約書、土地預售買賣契約所定之違約事由，被告林明政自應給付原告買賣價金及滯納金；又被告林明傑、林明君係擔任被告林明政之連帶保證人，二人自應就被告林明政對原告所負之債務負連帶給付之責。爰依買賣契約及連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付買賣價金等語。㈦並聲明：如主文第1、2項所示，並願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：㈠就原告主張被告林明政有向原告二人分別購買興建中之「舜之觀」建案之房屋及其基地，而與原告品舜公司簽訂房屋預定買賣合約書、與原告江秀麗簽訂土地預定買賣合約書，及被告林明君、林明傑二人於103年8月5日同意擔任被告林明政之連帶保證人，並簽訂「連帶保證契約書」，且議定被告林明政最遲應於105年8月31日前付清全部房屋及土地之價金，而被告林明政尚積欠原告品舜公司1,310萬元、原告江秀麗2,079萬元之事實，被告並不爭執。㈡原告品舜公司已持被告簽發之本票聲請法院裁定准予強制執行（臺灣高雄地方法院106年度票字第668號確定裁定），並已開始強制執行（臺灣橋頭地方法院106年度司執字第18151號）。原告既已取得執行名義，應無再對被告三人提起本訴之必要，原告之訴欠缺權利保護要件。㈢被告並無故意違約不繳價金之情事，原告請求被告給付滯納金，似無理由： ⒈原告就價金部分，既已與被告於103年8月5日達成延後給付協議，就價金之履行，自應適用此協議書，不應再適用原買賣契約書關於滯納金之規定（即房屋買賣契約書第7條第2款、土地預售買賣契約書第9條第3款）。而兩造係於103年8月5日簽訂「連帶保證契約書」，其內容就價金之遲延給付，並無滯納金之約定，本案自應適用此協議書，原告自不得請求被告等人給付滯納金。 ⒉被告三人先前共同出售土地，有被騙而賤售土地之情事，而與買主及仲介發生土地買賣之糾紛，引發訴訟，導致被告林明政暫時無收入可向原告二人繳納購買預售房地之價金，被告林明政先前已與原告二人溝通，徵得原告二人同意緩期繳納分期付款之買賣價金；亦徵得其胞弟即被告林明傑、林明君二人之同意，擔任連帶保證人，足徵被告林明政有履約之誠意。奈何兩造協議議定之最遲繳納價金之期限105年8月31日屆至時，被告與第三人間之土地買賣糾紛仍未解決，致被告林明政無收入可供繳納價金，此非被告林明政故意違約不繳納買賣價金，亦非被告林明傑、林明君二人故意違約不履行保證責任，原告訴請被告給付滯納金，是否有理由，實有待斟酌。 ⒊再觀諸兩造簽訂之土地、房屋預售買賣契約書，均無遲延利息之約定，僅有滯納金之規定（即房屋預售買賣契約書第7 條第2款、土地預售買賣契約書第9條第3款），顯見兩造契約書關於滯納金之約定，目的係欲以滯納金取代民法有關遲延利息之規定，該滯納金之約定實係損害賠償總額預定性質之違約金（包含利息之損失在內）。原告不能一方面請求被告給付法定遲延利息，他方面再請求被告給付滯納金，此雙重給付請求，顯不合理。㈣被告三人所有遭原告品舜公司查封之土地，業經臺灣橋頭地方法院送鑑定，總價高達114,998,500元，足證被告三人之土地俟日後拍定後，其價金應足供清償系爭買賣價金3,599 萬元，併予陳明。㈤併為答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，均願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：㈠不爭執事項： 1.被告林明政於103年8月5日向原告二人分別購買規劃興建中之「舜之觀」建案，其中編號A棟5樓之房屋一棟及其基地（坐落臺南市○區○○段000地號土地），因而分別與原告品舜開發建設企業有限公司簽訂房屋預訂買賣合約書，及與原告江秀麗簽訂土地預訂買賣合約書，議定房屋價金為1,920 萬元，土地價金為2,079萬元，總價3,999萬元。 2.被告林明政因故無法依上開契約預訂之期限繳納價金，與原告二人協商請求延期清償，被告林明政因而邀同被告林明君、被告林明傑二人擔任連帶保證人，而與原告二人於103年8月5日簽訂連帶保證契約書，兩造議定被告林明政最遲應於105年8月31日前付清全部房屋及土地價金。 3.被告林明政分別於105年5月11日、106年1月3日各給付200萬元房屋價款予原告品舜公司，尚欠尾款1,310萬元未給付。 4.被告林明政迄今均尚未給付土地價款予原告江秀麗。 5.兩造對於系爭房屋預訂買賣合約書、土地預訂買賣合約書形式上真正均不爭執。㈡兩造爭執事項： 1.本件原告起訴有無欠缺權利保護要件？ 2.原告請求滯納金部分有無理由？ 3.本件原告請求被告3人連帶給付如訴之聲明所載之買賣價金及遲延利息、滯納金，有無理由？四、得心證之理由：㈠本件原告起訴並未欠缺權利保護要件：查原告品舜公司前雖持被告三人共同簽發之本票向臺灣高雄地方法院（下稱雄院）聲請本票裁定強制執行，並已開始強制執行乙節，固有被告提出之雄院106年度司票字第668號裁定影本1份為證（見本院卷第22頁），惟上述本票裁定之債權人僅有原告品舜公司，並無原告江秀麗；再者，上開本票裁定係基於票據關係而為請求，核與本件基於買賣關係請求給付買賣價金之訴訟，二者請求之請求權基礎不同，且上開本票裁定請求之範圍並未包含滯納金，請求之範圍亦不同，況確定之本票裁定依法具有執行力，但無如同確定判決之實體既判力，據此，原告品舜公司仍有取得實體既判力之法律上實益，是原告品舜公司提起本件訴訟並無欠缺權利保護必要之情形。被告上開所辯，不足為採。㈡原告得依系爭房屋及土地預訂買賣合約書之約定，向被告請求滯納金： 1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告主張依照系爭房屋及土地預訂買賣合約書、系爭連帶保證契約請求被告三人連帶給付積欠之買賣價金等語，經被告以前詞置辯，依上開規定，自應由原告就其得依約請求滯納金乙情負舉證之責。 2.查被告林明政於103年8月5日向原告二人分別購買規劃興建中之「舜之觀」建案編號A棟5樓之房屋一棟及其基地（坐落臺南市○區○○段000地號土地），因而分別與原告二人簽訂系爭房屋及土地預訂買賣合約書，然被告林明政因故無法依上開契約預訂之期限繳納價金，與原告二人協商請求延期清償，被告林明政因而邀同被告林明君、被告林明傑二人擔任連帶保證人，兩造於103年8月5日簽訂系爭連帶保證契約書，並議定被告林明政最遲應於105年8月31日前付清全部房屋及土地價金，然被告林明政僅分別於105年5月11日、106 年1月3日各給付200萬元房屋價款予原告品舜公司，迄今尚欠房屋買賣尾款1,310萬元及土地價款2,079萬元未給付等情，為兩造所不爭執，堪以認定。據此，被告林明政依約應給付原告品舜公司1,310萬元、給付原告江秀麗2,079萬元之價金債務，於105年8月31日起即有遲延給付之情事。 3.原告主張被告應依照系爭房屋及土地預訂買賣合約書原約定條款給付滯納金等語，被告雖執前詞置辯，然觀原告提出之系爭連帶保證契約書記載文字用語（見雄院106年度重訴字第237號卷第33頁），兩造僅就買賣價金「付款期限」達成延後至105年8月31日前給付及增加連帶保證人之合意，至契約其餘部分則均隻字未提，足認兩造除價金給付期限有所變更外，其餘部分仍有依照系爭房屋及土地預訂買賣合約書原約定條款履行之共識，故於被告林明政遲延給付本件價金時，仍應按系爭房屋及土地預訂買賣合約書原約定條款計算滯納金，被告辯稱本件價金之後續履行應直接適用系爭連帶保證契約書之約定，不應再適用系爭房屋及土地買賣契約書關於滯納金之規定云云，無可採信。再細觀系爭房屋預售買賣契約書第7條第2款約定：「甲方（買方）逾期未繳，每逾一日按應繳款額萬分之二單利計算之金額作為滯納金」；及系爭土地預售買賣契約書第9條第3款：「買方應繳之各種款項，倘逾15天未繳，每逾一日按應繳款額萬分之二單利計算之金額作為滯納金」之約定，滯納金並無以「被告故意不履行」作為請求條件，被告此部分所辯，亦屬無據。又上開合約亦無排除適用法定利息之特約，滯納金與法定遲延利率間並無互斥關係，是原告請求滯納金部分，亦不因為請求法定遲延利息而受影響。綜上，原告主張依系爭房屋預訂買賣契約書第7條第2款、系爭土地預訂買賣契約書第9條第3款之約定請求被告連帶給付滯納金，洵屬有據。被告所辯，均無可採。㈢原告依約請求被告連帶給付積欠之買賣價金及遲延利息、滯納金，為有理由：按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第367條定有明文。次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條第1項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，亦分據同法第233條第1項及第203條所明定。本件被告林明政向原告購買系爭不動產，自105年8月31日起積欠房屋尾款1,310萬元、土地價金2,079萬元未支付，從而，原告依買賣契約及連帶保證之法律關係，請求被告三人連帶給付原告江秀麗2,079萬元，及自105年8月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自105年9月15日起至清償日止，按每日萬分之二計算之滯納金，及連帶給付原告品舜公司1,310萬元，及自105年8月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨按每日萬分之二計算之滯納金，洵屬正當，應予准許。五、訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；共同訴訟人因連帶或不可分之債敗訴者，應連帶負擔訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第85條第2項、第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為 328,712元（即第一審裁判費），本件原告之訴為有理由，訴訟費用應由敗訴之被告連帶負擔，爰確定如主文第3項所示。六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之；另依被告之聲請，各酌定相當之擔保金額，併為被告預供擔保得免為假執行之宣告。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中華民國 106 年 11 月 1 日民事第四庭法官許育菱以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 11 月 1 日書記官楊意萱

臺灣臺南地方法院106年度重訴字第234號

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