臺灣臺南地方法院106年度重訴字第317號

• 裁判案由: 返還價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 108 年 01 月 08 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第317號原　　　告　蔡朝鵬
蘇耿弘
共　　　同
訴訟代理人　王進勝律師
被　　　告　李阿民
訴訟代理人　李政儒律師
洪梅芬律師
王紹雲律師
涂欣成律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國107 年12月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸佰萬元，及自民國一百零六年八月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳佰萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告蔡朝鵬、蘇耿弘（下合稱原告）為供農用經由訴外人弘昇不動產有限公司（下稱弘昇公司）仲介，於民國106 年1
月21日與被告簽立買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定原告以新臺幣（下同）6,000,000 元向被告購買其所有坐落臺南市○○區○○段0000地號土地（權利範圍全部，面積2,000 平方公尺，使用分區為農業區；下稱系爭土地），原告已支付被告全部價金，並於106 年3 月24日辦理所有權移轉登記完畢。嗣原告於106 年5 月7 日進行整地時，卻發現系爭土地疑似埋有廢棄物，且土壤內有異味，原告乃於106 年6 月6 日以左營福山郵局第108 號存證信函通知被告及弘昇公司於同年月14日上午8 時會同檢測公司至現場採樣並將樣品送驗，經原告、弘昇公司人員、公證人會同檢測公司森品環境科技股份有限公司（下稱森品公司）人員至系爭土地現場採樣，並送往臺灣檢驗科技股份有限公司（SGS ，下稱臺灣檢驗科技公司）檢驗後，系爭土地確含有重金屬「砷」，且原告於106 年5 月19日撥打電話予訴外人即被告僱用之人員李永棠，自對話中可知被告確曾埋入廢棄物於系爭土地，則被告蓄意在地面下50至100 公分處掩埋汙染物，再於其上覆蓋一層較為乾淨之土壤作為掩飾，使原告誤信系爭土地為無汙染物或廢棄物而適宜農作之土地，進而購買之，原告自得依民法第92條第1 項規定撤銷系爭土地買賣之意思表示，且原告若知系爭土地含有砷或廢棄物而不適宜農作即不會為買受之意思表示，故原告亦得依民法第88條第1 項規定撤銷系爭土地買賣之意思表示。又系爭土地既有無法作為農用之瑕疵，原告亦得依民法第359 條規定解除系爭買賣契約。
㈡原告已於106 年7 月13日以左營福山郵局第150 號存證信函通知被告於同年月23日前出面解決解除系爭買賣契約事宜，並退還買賣價金及衍生之相關費用，並於106 年7 月28日委由王進勝律師以高雄地方法院郵局第1293號存證信函通知被告於函到後5 日內返還價金6,000,000 元，惟被告迄今均未置理，爰依民法第259 條規定、不當得利之法律關係請求被告返還價金6,000,000 元。另依民法第227 條第2 項規定請求被告賠償農業用電申請費18,500元、鑿井費38,000元、森品公司採樣費77,333元、公證費12,000元，共計145,833 元。
㈢並聲明：
⒈被告應給付原告6,145,833 元，及其中6,000,000 元自106
年8 月8 日起，其餘145,833 元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告於系爭土地交付予原告前即106 年2 月間，曾委請李永棠駕駛怪手前往系爭土地開挖，開挖深度約1 公尺，以供原告檢視系爭土地是否有廢棄物，然原告於檢視後即透過訴外人即仲介人員康來受向訴外人即地政士施志斌表示系爭土地並無廢棄物而可進行後續辦理過戶事宜等語，嗣兩造即於106 年3 月24日完成點交及所有權移轉登記，足見原告於106
年5 月間始稱系爭土地含有砷或廢棄物，顯有疑義，況縱認系爭土地含有砷，並不影響原告於系爭土地上耕種農作物，且並無證據顯示含砷土壤所種植之稻米會影響食安、透過食物鏈進入人體，則原告以系爭土地含砷為由，主張撤銷或解除系爭買賣契約，並請求被告返還價金6,000,000 元及賠償145,833 元，實無理由。
㈡再者，兩造於簽立系爭買賣契約時，已有約定系爭土地先行開挖以供原告檢查是否有問題，如無問題後再行辦理過戶，倘完成過戶後，原告不得反悔再表示任何意見等語，而系爭土地已於106 年2 月間開挖讓原告檢查，並於106 年3 月24日完成過戶，足見原告已拋棄系爭土地之物之瑕疵擔保權利，原告自不得再依民法第359 條主張解除系爭買賣契約，並請求被告返還價金6,000,000 元。
㈢並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告經由弘昇公司仲介，於106 年1 月21日與被告簽立系爭買賣契約，約定原告以6,000,000 元向被告購買系爭土地，原告已支付被告全部價金完畢。
㈡系爭土地使用分區為農業區。
㈢被告於106 年2 月8 日就系爭土地取得臺南市善化區公所核發之農業用地作農業使用證明書。
㈣原告於106 年3 月24日就系爭買賣契約出具價金履約專戶明細暨點交證明書予地政士施志斌，施志斌並於同日完成系爭土地之所有權移轉登記及點交。
㈤原告於106 年6 月6 日以左營福山郵局第108 號存證信函通知被告及弘昇公司於同年月14日上午8 時會同檢測公司至現場採樣並將樣品送驗，該函於106 年6 月8 日送達被告。
㈥原告於106 年6 月14日會同公證人、森品公司人員至系爭土地採樣，採樣過程如補字卷第25頁至第28頁反面。
㈦原告於106 年7 月13日以左營福山郵局第150 號存證信函通知被告於同年月23日前出面解決解除系爭買賣契約事宜，並退還買賣價金及衍生之相關費用，該函於106 年7 月14日送達被告。
㈧原告於106 年7 月28日委由王進勝律師以高雄地方法院郵局第1293號存證信函通知被告於函到後5 日內返還價金6,000,000 元，該函於106 年8 月2 日送達被告。
㈨被告對於原告提出之農業用電申請費18,500元、鑿井費38,
000元、森品公司採樣費77,333元、公證費12,000元之單據
形式上真正不爭執。
㈩被告曾僱用訴外人李永棠於106 年2 月間，駕駛怪手前往系爭土地作業，原告蔡朝鵬曾前往現場觀看。
四、兩造爭執事項：
㈠系爭土地是否含有砷及廢棄物致無法耕作？
㈡原告依民法第88條第1 項規定撤銷買受系爭土地之意思表示，並依不當得利之法律關係，請求被告返還價金6,000,000
元，是否有理由？
㈢原告依民法第92條第1 項規定撤銷買受系爭土地之意思表示，並依不當得利之法律關係，請求被告返還價金6,000,000
元，是否有理由？
㈣原告主張系爭土地具有瑕疪，被告應負物之瑕疵擔保責任，其依系爭買賣契約第15條第2 項、民法第359 條規定，解除系爭買賣契約，並依民法第259 條規定請求被告返還價金6,000,000 元，是否有理由？被告抗辯原告已拋棄物之瑕疵擔保請求權，是否有理由？
㈤原告依民法第227 條第2 項規定請求被告賠償損害145,833
元，是否有理由？
五、得心證之理由：
㈠系爭土地是否含有砷及廢棄物致無法耕作？
⒈原告主張其於106 年6 月14日會同弘昇公司人員、公證人、森品公司人員至系爭土地現場採樣，森品公司將現場採樣送往臺灣檢驗科技公司檢驗，確認系爭土地於深度50至100 公分處含有砷，砷含量約為82.5至120mg/kg等情，業據提出公證書、土壤採樣記錄表、土壤和底泥中元素濃度快速篩選方法XRF 篩測結果紀錄表、採樣位置記錄表及土壤樣品檢驗報告等件為證（見補字卷第25至33頁反面；本院卷一第64頁），此部分事實，堪信為真實。
⒉被告雖辯稱森品公司所為之快篩檢查方法，係以誤差較大之未風乾研磨方法進行檢測，森品公司再將快篩檢體交給臺灣檢驗科技公司檢驗之檢驗報告，亦未能看出使用之檢驗機器為何、檢驗儀器是否有校正，故該檢驗報告不能採信云云。惟查，106 年6 月14日前往系爭土地現場採驗之森品公司人員劉士榮於本院審理時具結證稱：伊為崑山科技大學環境工程系、屏東科技大學土木工程系研究所畢業，從事土壤採樣及行程安排之工作約十幾年，土壤採樣次數至少超過100 次以上，除了伊之外，森品公司從事土壤採樣的工作還有其他人員；106 年6 月14日伊係受主管之安排前往系爭土地從事土壤採樣工作，當日土讓採樣完後當場有就重金屬及有機物部分做初步篩測，後來並有將部分樣品送往臺灣檢驗科技公司檢驗，因為現場所做初步篩測只是做初步的參考，實驗室會以風乾研磨過篩後之樣品來分析會比較正確；臺灣檢驗科技公司所採取之NIEA檢驗方法，係環保署環境檢驗所認證之檢驗方法等語（見本院卷一第53頁反面至第56頁），證人劉士榮係由森品公司安排前往系爭土地現場採樣，並非由當事人指定，且證人劉士榮從事土壤採樣工作達10年以上，有專業技能及實務經驗，且與兩造並無親誼關係，應無虛偽證述之動機，其所為之證言，應可採信，衡以臺灣檢驗科技公司已提出其檢驗之儀器名稱、其取得行政院環境保護署核發之環境檢驗測定機構許可證暨土壤檢測類之副頁及檢測方法，另說明該儀器每3 個月委託儀器代理商保養，於每次保養後以5ppm銅確認儀器性能，該公司實驗室並於每日分析前依照行政院環境保護署環境檢驗所NIEA S310.64B 方法之品質管制要求執行相關品質保證措施，有該公司107 年8 月30日台檢（環資）北字第000000000 號、107 年10月30日台檢（環資）北字第107103001 號函暨其附件在卷可稽（見本院卷二第13至28、45頁），足認臺灣檢驗科技公司為行政院環境保護署審查合格之環境檢驗測定機構，其檢驗儀器均有定期校正，且係以行政院環境保護署環境檢驗所公告之檢驗方法檢測，其所為之檢驗報告，值堪採信。是被告空言抗辯森品公司人員抽樣有誤、臺灣檢驗科技公司之檢驗報告不足採信云云，尚非可採。
⒊被告另抗辯森品公司人員前往現場採樣之時間為106 年6 月14日，距被告於106 年3 月24日將系爭土地點交予原告之時間，已達約3 月，無從證明系爭土地於點交前即含有砷等語。然依證人李永棠於本院審理時證稱：現場採樣照片所示系爭土地之情況，與伊於106 年2 月間回填完之情形差不多等語（見本院卷一第34頁反面）；證人康來受於本院審理時證述：伊看不出現場採樣照片所示系爭土地之情形，與在106
年2 月間觀看時之情形有何不同之處等語（見本院卷一第47頁）；證人林天仁於同日證稱：現場採樣照片所示系爭土地之情況，與伊在106 年2 月間系爭土地回填後之情形是差不多的等語（見本院卷一第51頁），上開3 位證人之證述，互核大致相符，堪可採信，足認系爭土地於106 年6 月14日現場採樣時之現況，與106 年2 月間之情形，並無不同，應無被告將系爭土地點交予原告後，遭人另行挖掘掩埋致地下50至100 公分處之土壤含有砷之情事，則原告主張系爭土地於點交前即原含有砷等情，即屬可採，被告此部分所辯，則非可採。
⒋又被告點交系爭土地予原告前，系爭土地於深度50至100 公分處含有砷，砷含量約為82.5至120mg/kg等情，業經認定如前。而兩造就系爭土地含有砷是否會致農地無法耕作有爭執，本院乃於審理中函詢行政院農業委員會農業藥物毒物試驗所關於農地土壤砷濃度逾土壤汙染監測標準值，是否會致農地無法耕作？經該所函復本院表示略以：土壤中砷濃度含量會對作物生育產生影響，植物體中的砷含量則受到土壤性質及植物種類的影響，學者指出若以目前農地砷之管制標準60mg/kg ，對於性質不同的土壤而言，玉米減產之範圍約在10~50%（陳尊賢。2003。土壤汙染管制標準規定之探討。環境保護署計畫報告（EPA-91-H000-00-000）：pp .47），據林易署等人指出當土壤中砷的含量超過60mg/kg 時，將使稻株出現45-100% 的穀粒未捻實情況。（林易署、陳俊傑、楊純明。2013。簡介農地之重金屬汙染及其復育。93：pp .6-10。 行政院農委會農試所（編印）。農業試驗所技術服務）。另有學者指出受到土壤性質及植物種類的不同，砷對作物產生毒害之土壤全量濃度約為15-50mg/kg（陳尊賢、鄭雙福、鄭榮銜。1999。土壤、灌溉水中重金屬含量對農作物之影響。pp .7-14。行政院農委會藥毒所（編印）。農作物中重金屬監測基準資料建立。台中市。）依上述資料，當土壤砷濃度大於汙染監測標準（砷為30mg/kg ）而低於汙染管制標準（砷為60mg/kg ）時，尚不會造成農地無法耕作等語，有該所107 年5 月8 日藥試殘字第1072601800號函在卷可稽（見本院卷一第110 至111 頁），是依上揭資料，足認農地土壤砷含量超過60mg/kg 時，會致玉米減產及稻株出現45-100% 的穀粒未捻實，而系爭土地砷含量達82.5至120mg/kg，已超過前揭所述砷含量60mg/kg ，則原告主張系爭土地含有砷致影響農地耕作等語，即屬有據。
⒌至原告主張系爭土地含有廢棄物致無法耕作等語，固提出照片、通話錄音譯文及手機畫面截圖等件為證（見本院卷一第75至77頁），惟被告否認該照片之真正，而觀諸該照片所示（見本院卷一第75頁），僅有營建廢棄物在土地上之近照，無從判斷該照片所顯示之景象是否為系爭土地之情況，且證人林天仁於本院審理時證稱：106 年6 月14日現場採樣時，伊並無發現系爭土地有廢棄物等語（見本院卷一第51頁）；證人劉士榮於同日證述：伊現場採樣時，並未做廢棄物之檢測等語（見本院卷一第55頁），衡以原告於106 年6 月14日時，既為確認系爭土地是否受有汙染，為保存證據而請求公證人至現場公證，倘系爭土地有如上開照片所示之廢棄物存在，豈會當日全未提及或要求公證人就此部分公證？則原告主張系爭土地有廢棄物存在云云，實非無疑。再者，證人李永棠證稱被告如果需要用到怪手就會找宏一工程行去做，其係受僱於宏一工程行，其已做過很多被告所委託之工作等語（見本院卷一第32頁反面），故原告所提通話錄音譯文內容雖顯示「（蔡朝鵬：喂，老闆）李永棠：喂。（蔡朝鵬：如果要挖需要幾天啊！）李永棠：前面那塊來挖要好幾天喔。（蔡朝鵬：你說你都埋多深？）李永棠：拿起來差不多1 米左右。（蔡朝鵬：大約1 米就對了。那10工日能做起來嗎？）李永棠：幾天啊！（蔡朝鵬：10天！）李永棠：不用那麼久啦。（蔡朝鵬：這樣差不多要幾車。）李永棠：不少車喔！不知道要載去哪裡！（蔡朝鵬：沒關係我找看看。）李永棠：有地填再說，那個拿來填地好用啦。（蔡朝鵬：好！沒關係，謝謝！）」等語（見本院卷一第76頁、第105 頁反面），然對話內容中所指之土地是否即為系爭土地、挖取之物品為何，均有未明，自無從據此即認被告曾委請李永棠將廢棄物掩埋至系爭土地。此外，原告復未能提出其他事證證明系爭土地確有廢棄物。是原告主張系爭土地含有廢棄物致無法耕作云云，尚乏所據。
㈡原告主張系爭土地具有瑕疪，被告應負物之瑕疵擔保責任，其依系爭買賣契約第15條第2 項、民法第359 條規定，解除系爭買賣契約，並依民法第259 條規定請求被告返還價金6,000,000 元，是否有理由？被告抗辯原告已拋棄物之瑕疵擔保請求權，是否有理由？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條至第358 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條第1 項、第359 條定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
⒉經查，系爭土地使用分區為農業區，為兩造所不爭執，且系爭土地於深度50至100 公分處含有砷，砷含量約為82.5至120mg/kg，已影響系爭土地之耕作等情，亦經認定如前，則系爭土地之使用顯然有別於一般農地，包含種植玉米、稻作等原屬農業用地之正常使用之行為，均已受影響，故系爭土地原有之通常效用已經減少，經濟上之利用價值亦減低，其自屬物之瑕疵，至為灼然。本院權衡瑕疵對原告所生之損害，與解除契約對被告所生之損害，應認原告依民法第359 條規定，主張解除買賣契約以返還全部價金，並無顯失公平之處，應予准許。
⒊被告固辯稱原告已拋棄物之瑕疵擔保請求權云云，惟為原告所否認。經查，證人施志斌、康來受、林天仁於本院審理時固證稱兩造於106 年1 月21日簽立系爭買賣契約時，原告蔡朝鵬擔心系爭土地尚有廢棄物、低窪之地方，所以提出在系爭買賣契約上記載特別約定事項第2 項，被告亦表示會先去開挖讓原告確認是否有廢棄物，確認清楚後沒問題再過戶，過戶完成後原告就不能說有問題再找被告等語（見本院卷一第30頁反面、第45頁反面、第49頁反面），然上開情形涉及雙方權利義務，至關重要，既係在簽立系爭買賣契約前即已約明，理應記載於系爭買賣契約，以杜爭議，惟觀諸系爭買賣契約並無原告於過戶完成後不得再主張物之瑕疵或拋棄物之瑕疵擔保請求權之失權約定，實有悖於常情，上開3 位證人之證述，實非無疑。再者，縱認3 位證人之證述屬實，然兩造於簽立系爭買賣契約時，均係就「廢棄物」為討論，並未論及系爭土地含有砷之情形，況證人李永棠、康來受、林天仁於本院審理時均證稱渠等不知悉土壤如果含有砷，外觀看起來會有何不同等語（見本院卷一第34頁、第47頁正反面、第51頁反面），證人劉士榮則證稱「（問：土壤如果含有砷，外觀看起來會有何不同？或會有何特殊氣味？）沒有，看不出來，也沒有異味，要用檢測的才可以知道」等語（見本院卷一第55頁），足認系爭土地是否含有砷，一般人尚無法藉由目視檢查發現，自無從以106 年2 月間被告曾委請李永棠駕駛怪手前往系爭土地開挖，原告蔡朝鵬曾前往現場觀看而未表示異議，即認原告對於系爭土地含有砷之情形，有拋棄物之瑕疵擔保請求權。是被告此部分抗辯，洵屬無據。⒋按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 款、第2 款著有明文。本件原告於106 年7 月28日委由王進勝律師以高雄地方法院郵局第1293號存證信函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，該函於106 年8 月2 日送達被告，有該存證信函及收件回執附卷足憑（見補字卷第41至43頁反面、第45頁），是系爭買賣契約於106 年8 月2 日即生合法解除之效力，被告自應依上述規定負返還買賣價金之義務。又被告對於原告請求之利息起算日不爭執（見本院卷一第153 頁），從而，原告請求被告返還買賣價金6,000,000 元，及自106 年8 月8 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
㈢又原告另依民法第88條第1 項、第92條第1 項規定撤銷買受系爭土地之意思表示，並依不當得利之法律關係請求被告返還價金6,000,000 元及其利息部分，因與原告主張解除系爭買賣契約部分性質上不能併存，原告復未排定主張之順序，故本院排列審理順序先行審理解除系爭買賣契約部分，如無理由始就撤銷買受系爭土地之意思表示部分審理，經原告表示同意（見本院卷一第160 頁反面）。是以，本件原告主張解除系爭買賣契約部分既為有理由，則就撤銷買受系爭土地之意思表示部分，自毋庸再予審酌，附此敘明。
㈣原告依民法第227 條第2 項規定請求被告賠償損害145,833
元，是否有理由？
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227 條定有明文。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨參照）。本件原告固非不得以被告不完全給付為由，依民法第227 條規定請求損害賠償，然仍應以被告就債務不履行有可歸責之事由，且原告因此受有損害為必要。
⒉原告固主張被告蓄意在地面下50至100 公分處掩埋污染物，再於其上覆蓋一層較為乾淨之土壤作為掩飾等語，惟為被告所否認，原告就此未能提出事證以實其說，自難認其此部分主張為真實。又系爭土地是否於深度50至100 公分處含有砷，並非一般人藉由目視檢查即得發現或知悉，原告復未舉證證明被告於系爭買賣契約簽立時，確已知悉或可得而知上述瑕疵之情事，故尚難謂被告有何故意或過失不告知原告該瑕疵之情事。準此，被告並無故意或過失之可歸責事由存在，自不符不完全給付之要件，是原告依民法第227 條第2 項規定，請求被告賠償損害145,833 元，即無可採。
六、綜上所述，原告依解除契約後回復原狀之法律關係，請求被告給付6,000,000 元，及自106 年8 月8 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此所為之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造分別陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分經核均無不合，爰酌定相當之擔保金額分別宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
八、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 108 年 1 月 8 日民事第三庭 審判長法 官 蘇正賢

法 官 張季芬

法 官 潘明彥
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 1 月 8 日書記官 鄭梅君