臺灣臺南地方法院107年度簡上字第115號

• 裁判案由: 請求撤銷租約
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 107 年 12 月 10 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　107年度簡上字第115號上　訴　人　李靜宜

被上訴人　　陳良吉

上列當事人間請求撤銷租約事件，上訴人對於中華民國107年2月27日本院新市簡易庭106年度新簡字第423號第一審判決提起上訴，經本院於107年11月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應依被上訴人之聲請，由其
一造辯論而為判決。
二、被上訴人（即原審原告）主張：被上訴人於民國106年5月31日透過日日興租屋企業社（即林媽媽房屋開元店，下稱日日興企業社）介紹，承租門牌號碼臺南市○○區○○路00號1
樓房屋（下稱系爭房屋），兩造於簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）時，上訴人表示其為有權出租系爭房屋者，並代理其母親陳○○在出租人欄位簽名，而被上訴人於簽約當日之106年5月31日，即支付仲介費新臺幣（下同）6,000元
予日日興企業社，另支付1年份租金144,000元及2個月押金
24,000元予上訴人收受。嗣被上訴人於申請調解時，始知悉系爭租約所載之出租人陳○○已於簽約前死亡，上訴人所為之出租行為係無權代理。為此，依民法第110條、第114條、第170條第1項規定訴請撤銷系爭租約，並依上開規定及民法第113條、第184條第1項前段規定，請求上訴人賠償被上訴
人支出之仲介費6,000元、返還1年租金及2個月押金計168,000元，合計174,000元等情。並於原審聲明：㈠兩造間就系
爭房屋於106年5月31日所為之租賃契約之債權行為應予撤銷。㈡上訴人應給付被上訴人174,000元。㈢願供擔保，請准
宣告假執行（被上訴人對於原審為其敗訴判決部分，即駁回上開第1項聲明及第2項聲明逾168,000元範圍之請求部分，
未據聲明不服，已告確定）。
三、上訴人（即原審被告）則以：簽訂系爭租約時，因系爭房屋尚未辨理繼承登記，故日日興企業社要求上訴人將系爭租約之出租人部分改為陳品榛、代理人部分改為上訴人，而被上訴人確實知悉此事，但實際上出租人為上訴人本人，縱然系爭租約文字表示錯誤，仍應探求原始真意，被上訴人與日日興企業社似有串謀欺騙之嫌。又上訴人母親陳○○於106年4月1日過世，上訴人係以繼承人身分繼續管理處理母親事務
，且日日興企業社人員侯○○亦向上訴人表示任一繼承人即可簽約，日後租金各繼承人知悉後均分即可。由於上訴人對於以繼承人身分出租系爭房屋係第一次無經驗，故而相信有經驗專業之日日興企業社人員所言，而與被上訴人簽訂系爭租約，且依經驗法則及論理法則，上訴人若曾主張係母親授權，被上訴人及日日興企業社人員應於簽約當日，要求上訴人提出母親之親自簽名授權書及攜帶母親之雙證件證明。但從上訴人提供當日簽約全程錄音檔可知，當日被上訴人及日日興企業社人員侯○○皆知上訴人為出租人，修改契約文件係應日日興企業社店長要求，被上訴人明知上訴人全程未主張上訴人為代理人，卻違背契約誠實信用原則，謊稱上訴人曾說有權代理，顯非民法第107條之善意第三人等語，資為
抗辯。
四、原審為被上訴人部分勝訴之判決（命上訴人應給付被上訴人168,000元），上訴人不服提起上訴，其上訴狀雖記載原判
決廢棄，惟揆諸上訴制度，係受不利益終局判決之當事人對之聲明不服，求為廢棄或變更之權利救濟程序，稽之原審僅為被上訴人部分勝訴之判決，是就被上訴人敗訴判決部分即上訴人勝訴判決部分（即原判決主文第2項「原告其餘之訴
駁回」及第5項「原告其餘假執行之聲請駁回」），上訴人
並無受不利益判決之情形。因此，上訴人提起本件上訴，核其所為聲明不服之真意，自應係針對其受不利益之終局判決部分，是以本件上訴審理範圍，乃原審所為被上訴人勝訴判決部分即上訴人敗訴判決部分（即原判決主文第1項及第4項依職權為假執行宣告部分），先予敘明。準此而言，本件上訴人對原審所為被上訴人勝訴判決部分不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於原審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人於106年5月31日，透過日日興企業社（即林媽媽房屋開元店）員工侯○○之介紹，承租系爭房屋作為倉庫使用，被上訴人與上訴人於該日簽訂系爭租約，約定租賃期間自106年6月15日起至107年7月14日止，每月租金為12,000元，押金為24,000元。上訴人係在出租人欄位書寫「陳○○」，另在代理人欄位書寫「李靜宜」並蓋章（惟上訴人另稱其係應日日興企業社員工侯○○之要求，將出租人欄位改為代理人，將代理人欄位改為出租人）。
㈡上訴人於簽約當日，曾簽立授權書（租賃）交與侯○○，其上之委任人欄位由上訴人書寫「陳品榛代李靜宜」，受任人欄位由上訴人書寫「李靜宜」並蓋章。
㈢被上訴人於簽約當日即106年5月31日，已支付仲介費6,000
元予日日興企業社；另將租賃期間之所有租金144,000元及2個月押金24,000元交與上訴人收受。
㈣陳○○於106年4月1日死亡，繼承人係其子李○○、其女上
訴人及養女李○○。
㈤系爭房屋（臺南市○○區○○段0000○號建物）本為陳○○所有，係於106年8月25日以繼承之原因，移轉登記在上訴人、李○○、李○○名下，由該三人公同共有。
㈥上開事實，為兩造所不爭執，且有系爭房屋建物登記第一類謄本、臺南市政府財政稅務局新化分局函附房屋稅籍資料查復表及系爭租約在卷可稽（原審卷第47、55-57、91-95頁），堪信為真實。
六、本院之判斷：
㈠系爭租約之出租人為上訴人或陳品榛？
1.被上訴人主張系爭租約之出租人係陳品榛，並由上訴人代理簽訂該租約乙節；雖為上訴人所否認，並辯稱：其始為系爭租約之出租人云云。然查：
⑴按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；民法第421條第1項及第103條第1項分別定有明文。揆諸我國民法所規定之代理，係採顯名主義，代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，使其法律行為之效力直接歸屬於本人。是以，代理關係存在三方當事人，即本人、代理人與相對人。而當事人如經由法律行為表彰權利義務關係主體，依私法自治及契約自由原則，自應尊重當事人之意思決定，依其所創設私人間之法律關係而定其法律效果。
⑵準此，觀諸系爭租約之立契約書人部分（原審卷第95頁），明文記載：出租人（原為代理人欄位，後將「代理人」三字刪除改為出租人）為「陳○○」、代理人（原為出租人欄位，後將「出租人」三字刪除改為代理人）為「李靜宜」（上訴人），承租人為「陳良吉」（被上訴人），且兩造均不爭執系爭租約係在簽訂時即已完成上述刪改內容（原審卷第
182頁），依此可認，上訴人於簽訂系爭租約時，業已表明
代理之意旨，而以上訴人自己名義，立於出租人陳○○（本人）之代理人之地位，與承租人之被上訴人（相對人）簽訂系爭租約甚明。則被上訴人主張系爭租約之出租人為陳○○，自屬有據，而堪採憑。
2.上訴人雖辯稱：其係應日日興企業社員工侯○○之要求，始將出租人欄位改為代理人，將代理人欄位改為出租人，故系爭租約之出租人應為上訴人等語，並提出錄音譯文為憑；惟查：
⑴參諸上訴人於106年5月26日所簽立之「委託出租契約書」，其委託人記載上訴人為委託人，委託受託人即日日興企業社出租系爭房屋（原審卷第99頁），對照上訴人所提出之錄音譯文（原審卷第171、173頁）：①第一段譯文：日日興企業社員工侯○○（下稱侯）：「等一下要不要跟那個房客講說，因為這邊還沒有繼承。」；上訴人：「所以呢？要跟他講什麼？」；侯：「如果說還沒有繼承的話，等於說到時候妳的兄弟姊妹知道的話，其實他們也有權利要這個租金。」；上訴人：「嗯嗯嗯嗯」；侯：「阿其實這個我們都做」；上訴人：「這是他們跟我們的部分，我們的部分當然跟他無關不是嗎？對阿，當然跟他無關。」；侯：「對阿，還是沒有差？」；上訴人：「我覺得沒有差；跟他無關了阿，對阿。」。②第二段譯文：上訴人與侯孟洋商討系爭房屋漏水應如何處理，期間上訴人曾稱：「出租人就是我ㄟ」；侯回稱：「對阿，如果是自然老舊就是出租人。」、「恩，等一下問看看。」之內容可知，上訴人原係以自己為出租系爭房屋之委託人，在被上訴人尚未到場簽訂系爭租約之前，曾與日日興企業社員工侯孟洋有上開第一段及第二段譯文之交談對話。
⑵其次，依據系爭租約及上訴人於同日簽立其受委任人陳○○委任「簽署不動產租賃契約」之授權書（原審卷第91-97、
111頁），對照上訴人所提出之第三段及第四段錄音譯文（
原審卷第173、175頁）：①第三段譯文略以：侯：「李小姐，這邊授權書你簽一下，這邊要簽媽媽的名字。」；上訴人：「我才去辦中華電信的ㄟ，是直接寫我ㄟ，不用委任…不然你問一下。」；侯：「寫媽媽的。」；店長稱：「寫媽媽的名字，然後寫你代」、「寫你媽的名字，意思你代你媽媽的簽名。」②第四段譯文略以：侯：「這邊簽媽媽的名字。」之內容；以及證人侯○○於原審審理時證稱：這一件案件是從公司資料庫中開發，一開始聯絡打電話都是上訴人接的，我才知道上訴人是陳○○的女兒，依照上訴人的說法，應該是她幫她媽媽處理這件事。上訴人於訂約過程中曾表示其要自己當出租人，但因為調謄本發現上訴人不是所有權人，所有權人不能出席的話，就會請代理人簽授權書，授權書是簽約當天簽的，是我要求上訴人簽的等語（原審卷第82-85
頁）可知，上訴人辯稱：其係應日日興企業社員工侯○○之要求，將出租人欄位改為代理人，將代理人欄位改為出租人等語，並非無據，雖可採信。
⑶惟查，依上訴人為專科畢業之智識程度（見其個人戶籍資料之記載，原審卷第35頁），足可明瞭出租人與代理人之意義及法律效果並不相同。再者，上訴人參照日日興企業社之意見，填載授權書，表示陳○○有委託其處理簽訂租賃契約事宜，並於系爭租約立契約書人部分，將原為代理人欄位之「代理人」三字刪除改為出租人，又將原為出租人欄位之「出租人」三字刪除改為代理人，自可理解一旦簽立上開文件，即係表明其係立於陳品榛代理人之地位而簽訂系爭租約，並非以自己名義立於出租人之地位而為之甚明。因此，上訴人在當時表意自由未受拘束之情況下，同意依日日興企業社員工侯孟洋、店長之意見，簽立授權書，並刪改前述所示之契約書稱謂，自應受其對外所表彰權利義務關係主體之意思決定之拘束。至於證人侯○○於原審否認其在系爭租約簽訂之前已知悉陳○○死亡之事實（原審卷第84-85頁），雖與上
開錄音譯文有所歧異，而不足採信。然衡諸證人侯○○在系爭租約簽訂之前是否知悉陳品榛已死亡乙節，並不影響上訴人同意依侯○○、日日興企業社店長之意見，簽立授權書及刪改前述所示之契約書稱謂之事實認定。是以，縱認證人侯○○在系爭租約簽訂之前已知悉陳○○死亡之事實，亦不足以據此推翻上訴人對外係以上訴人代理出租人陳○○本人之名義，而成立系爭租約法律關係及決定其法律效果。從而，系爭租約之出租人為陳品榛，並非上訴人，應可認定。
㈡被上訴人於簽訂系爭租約時，是否知悉出租人陳○○已死亡之事實？
1.上訴人雖辯稱：上訴人於簽訂系爭租約時，並未稱上訴人代理母親簽約，且於簽約時檢驗雙方身分證，亦是檢驗上訴人之身分證，而非母親陳○○之身分證。又被上訴人於簽訂系爭租約時，在場知悉上訴人係配合仲介人員之要求而為上述文書之簽署及修改，顯見被上訴人與日日興企業社員工侯○○違背契約誠實信用原則，被上訴人並非善意第三人云云；然為被上訴人所否認，並主張上訴人簽訂系爭租約時，尚未辦理繼承登記，上訴人與日日興企業社均未告知上訴人母親陳○○過世乙事，被上訴人係事後於調解時才知悉上情等語。經查：
⑴參諸上訴人於106年5月26日簽立之「委託出租契約書」（原審卷第99頁），及被上訴人於106年5月28日簽立之「不動產租賃定金契約書」（原審卷第103頁），足見兩造係經由日
日興企業社而洽談系爭房屋之租賃事宜。次依106年5月31日查詢資料顯示：系爭房屋之所有人仍登記在上訴人母親陳○○名下（原審卷第121-123頁），對照上訴人所提出之上開
錄音譯文顯示：上訴人及日日興企業社員工侯○○於簽訂系爭租約前，已商議不特別向被上訴人提及系爭房屋之繼承狀況，而上訴人亦未舉證證明被上訴人於簽訂系爭租約時已知悉出租人陳○○已死亡之事實，則被上訴人主張其於簽訂系爭租約時，對於出租人陳○○已死亡乙節並不知情等語，要屬可信。
⑵其次，依上訴人所述，兩造於簽立系爭租約時，曾檢驗雙方之身分證，觀諸上訴人之身分證已載明其母親為屋主陳○○（原審卷第109頁），且一般屋主授權親人代為處理簽約事
宜，客觀上並無顯不合理之處，尚難以簽約當時被上訴人未要求檢驗上訴人母親之身分證，即遽認被上訴人知悉出租人陳○○已死亡之事實。再者，被上訴人於簽約時，縱使在場見聞上訴人依日日興企業社員工侯○○及店長之意見，簽立授權書並為契約文字之刪改，然此事實僅能推認被上訴人知悉上訴人同意按仲介人員之要求，而為上述文書之簽署及修改，並表彰上訴人係立於出租人陳○○代理人之地位，而與被上訴人簽訂系爭租約，亦不足以據此推認被上訴人於簽約當時已知悉出租人陳○○死亡之事實。是以，上訴人雖係依日日興企業社員工侯○○及店長之意見，簽立授權書並為契約文字之刪改，然日日興企業社係上訴人委託出租系爭房屋之受任人，自難將日日興企業社錯誤指導上訴人之不利益，歸責由不知出租人陳○○已死亡之系爭租約相對人之被上訴人承擔之。
2.準此，上訴人既同意按日日興企業社員工侯○○及店長之意見（「委託出租契約書」內部關係），簽立授權書並刪改前述所示之契約書稱謂，自應受其對外所表彰權利義務關係主體意思決定之拘束，依此對外發生上訴人係立於代理出租人陳○○本人之地位，而與承租人即被上訴人簽訂系爭租約，創設租賃法律關係之效果。至於日日興企業社錯誤指導上訴人之不利益，應屬上訴人與日日興企業社之糾葛，尚難以之對抗系爭租約相對人之被上訴人。上訴人以前揭情詞，抗辯：被上訴人於簽約時，在場知悉上訴人並未主張係母親陳品榛之代理人，被上訴人與日日興企業社員工侯○○似有串謀欺騙之嫌，違背契約誠實信用原則，被上訴人並非善意第三人云云，難謂可採。
㈢被上訴人依民法第110條等規定，請求上訴人返還租金144,000元及押金24,000元，是否有理由？
1.按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責，民法第103條第1項及第110條分別定有明文。揆諸代理權之性質，係
屬一種資格或權能，是以本人名義為代理行為，而欠缺代理權限之情形，即為無權代理。無權代理人責任之法律上根據如何，見解不一，而依通說，無權代理人之責任，係直接基於民法之規定而發生之特別責任，並不以無權代理人有故意或過失為其要件，係屬於所謂原因責任、結果責任或無過失責任之一種，而非基於侵權行為之損害賠償。故無權代理人縱使證明其無故意或過失，亦無從免責（最高法院56年台上字第305號判例參照），以維護交易安全。而法律行為之相
對人必須為善意，至其善意是否有過失，則非所問。又代理人於代理權限內，以本人名義所為之法律行為，直接對本人發生效力，是以本人須有權利能力，始能取得權利並負擔義務。而無權代理既為代理之一種類型，如該無權代理人代理本人為法律行為，本人已死亡時，因無從使該代理行為之效果直接歸屬於本人，該代理即係以不能事項為標的之法律行為，應為無效。準此，無權代理行為，除本人絕對不存在之情形（根本無其人）外，應包括效力未定之無權代理行為及自始無效之無權代理行為（本人曾經存在，僅是無權代理人為法律行為時，本人已死亡，致無從獲得本人之承認，或使代理行為之效果直接歸屬於本人而為無效）兩種情形，僅是自始無效之無權代理行為，並無適用民法第170條之餘地。
此乃考量代理制度，應先有代理行為之外觀（顯名主義），其後才進而論究代理行為效力之問題，因此，民法第110條
之規定，並無排除規範自始無效之無權代理行為之法律上理由，應認可直接適用於本人已死亡之無權代理行為之情形，而無透過類推適用民法第110條之規定為權利上主張之必要
。
2.經查，上訴人係代理已死亡之出租人（本人）陳○○與被上訴人簽訂系爭租約，已如前述，且依上訴人於原審自陳：「之前是日日興告訴我說我媽有委託出租這個房子，所以就聯絡我媽媽留下的手機，因為手機是我持有，所以就由我去處理出租的事宜。我跟李○○、李○○沒有談到將房子出租的這件事情」等情（原審卷第74頁），可知上訴人係因日日興企業社之聯絡，始委託日日興企業社出租系爭房屋，並非其母親陳○○生前有委託上訴人代理處理系爭房屋出租事宜。又承上所述，上訴人無權代理之出租人陳○○，於系爭租約簽訂時，業已死亡，因人之權利能力終於死亡，該租賃法律行為之效果，已無法直接歸屬於本人陳○○，則該代理係以不能事項為標的之法律行為，應屬自始不生效力之無效行為。且上訴人簽立之授權書及系爭租約，均因出租人本人陳○○已死亡而無效，自亦無上訴人所稱撤銷法律行為之問題。3.揆諸被上訴人簽訂系爭租約後，業已交付上訴人租金144,000元及押租金24,000元，且被上訴人對於上訴人簽訂該租約
，係屬無權代理已死亡之出租人陳○○乙節，並不知情，而屬善意之相對人無誤。又系爭租約既因上訴人代理已死亡之出租人（本人）陳○○而無效，依此可認，上訴人並無合法收受租金及押租金之依據，被上訴人亦因此未取得可合法使用系爭房屋之權利卻支出上述金錢，是以被上訴人因上訴人之上開無權代理行為而受有168,000元之損害，應可認定。
從而，被上訴人依民法第110條規定，請求上訴人賠償其損
害168,000元，即屬有據。又被上訴人併依民法第113條及第184條第1項前段等規定為同一內容之請求，係就同一給付目的之數請求權合併起訴之選擇合併，原審及本院既已擇一為被上訴人勝訴判決，自無再就其他請求權贅予論究之必要，附此敘明。
4.上訴人雖另稱其已對被上訴人提起誣告之告訴，及對侯○○提起偽證、背信、詐欺之告訴，為此依民事訴訟法第183條
規定，聲請裁定停止本件訴訟程序等語；惟查，民事訴訟法第183條所謂訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判者，法院得在刑
事訴訟終結前，以裁定停止訴訟程序，係指該犯罪嫌疑事項，確有影響於該訴訟之審判，非俟刑事訴訟解決，其民事訴訟即無由判斷或難於判斷者而言。本院審酌被上訴人於本件民事訴訟中之主張，與上訴人所提誣告之犯罪構成要件無關；又證人侯孟洋於原審所為其在系爭租約簽訂之前不知陳品榛死亡之證詞，為本院所不採，至於證人侯○○之行為，是否另涉及背信或詐欺，應屬上訴人與日日興企業社之糾葛，亦與被上訴人無涉。是以本院綜合上開調查事實及證據之結果，認本件並無停止訴訟程序之必要，於此敘明。
七、綜上所述，被上訴人依民法第110條規定，請求上訴人賠償
其損害168,000元，為有理由。原審就此為被上訴人勝訴之
判決，並依職權宣告假執行，結論核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、本件事實已經明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核認與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 10 日民事第二庭 審判長法 官 李昆南
法 官 劉秀君
法 官 張季芬
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 12 月 10 日書記官 黃瓊蘭