107年度訴字第1785號｜民事：請求所有權移轉登記｜裁判日期：108 年 05 月 30 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第1785號原　　　告　陳義榮訴訟代理人　蔡佳渝律師何建宏律師複代理人　　鄭鴻威律師被　　　告　鄭茹方訴訟代理人　林怡靖律師上列當事人間請求請求所有權移轉登記事件，本院於民國108年5月16日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：㈠被告係原告胞妹陳秋麗之媳婦，受雇於優視設計有限公司，享有該公司按月給付新臺幣（下同）5,000元購屋貸款津貼福利，適有訴外人蔡秉宏於民國103年初欲將其所有坐落臺南市○○區○○段000000○0000000地號土地及其上門牌號碼臺南市○○區○○街000巷00號房屋（下合稱系爭房地）讓售原告，被告為取得其任職公司給予之每月5,000元津貼福利，透過陳秋麗將其合資購買意願傳達原告，原告念及手足情誼與照顧晚輩考量而應允。嗣後，原告於103年5月29日以被告名義，蔡秉宏則由母親許美香以蔡秉宏名義，共同訂立不動產買賣合約，議定買賣價金為630萬元，價金給付方式如附表二所示。㈡為讓被告向其任職公司申領購屋貸款津貼，原告將其對於系爭房地所有權應有部分百分之71借名登記於被告名下，以被告名義向華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）借款538萬元，並以系爭房地設定抵押權擔保，被告因此於華南銀行申設000000000000號帳戶（下稱系爭帳戶）專供收受系爭房地借貸放款、被告公司每月5,000元購屋津貼、蔡秉宏按月給付之租金及扣繳貸款利息、貸款產險保費使用。華南銀行貸放之538萬元，其中5,050,683元用以代償蔡秉宏積欠合作金庫商業銀行房貸債務，餘款329,317元於103年6月26 日匯入系爭帳戶做為日後扣繳被告每月貸款本利之用，且系爭帳戶自103年8月6日起按月收受被告任職公司以「郭英桃」名義匯入之5,000元，被告於103年9月24日以其母薛素慧名義將出資額30萬元匯入系爭帳戶，翌日即提領277,685元支付登記費93,274元及應付蔡秉宏買賣價金尾款184,411元。㈢兩造關於購屋自備款分別出資75萬元、30萬元，其餘買賣價金係以貸款支應，而貸款債務每月應繳本利又以多貸金額及房租收入抵充而有餘，兩造並未再就購買系爭房地投入其他資金，則原告就系爭房地所有權應有部分為百分之71，被告應有部分為百分之29。原告基於與兩造間之借名登記契約，將系爭房地百分之71登記於被告名下，原告已於107年8月22日寄發存證信函為終止借名登記之意思表示，則被告取得系爭房地應有部分百分之71即無法律上之原因。為此，依不當得利法律關係，請求被告將系爭房地應有部分百分之71移轉登記予原告等語。㈣並聲明： 1.被告應將附表一所示土地及建物所有權，依附表所示之應有部分比例移轉登記予原告。 2.上第一項請求，原告願供擔保請准宣告假執行。 3.訴訟費用由被告負擔。二、被告抗辯：㈠原告為被告配偶王淵華之親舅，且為職業數十年之地政士，被告夫妻居住之房屋於99年購買時，係委託原告全權處理，故系爭房地之買賣事宜及簽訂租賃契約，均委託原告代為處理。系爭房地實係被告夫妻之投資，由被告向母親借款30萬元，王淵華以其母名義向農會借貸30萬元，再向原告借款40萬元，出售後若有獲利則包大紅包給原告，作為居間及勞務之報酬，其餘不足之金額則向銀行貸款，兩造間並無合資購買系爭房地之合意，本件訴訟係起因於王淵華要求離婚及變賣系爭房地未果。被告雖將系爭房地之買賣契約、出租契約書等文件委由原告及陳秋麗等人處理，惟租金收入、房屋稅金支出、繳納貸款等，均由被告親自處理，所有權狀正本亦由被告持有，本件與借名登記之真正權利人應自行管理、使用、處分標的物有間。系爭帳戶無被告領取5,000元津貼之紀錄，且於105年12月26日已入不敷出，直到107年4月間被告均自己貼補，承租人未按時繳房屋時，亦由被告催繳，兩造間無借名登記關係存在。㈡並聲明： 1.原告之訴駁回。 2.訴訟費用由原告負擔。 3.如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項：㈠坐落臺南市○○區○○段000000○0000000地號土地（權利範圍各為1分之1、22分之1）及其上門牌號碼臺南市○○區 ○○街000巷00弄00號房屋（權利範圍全部）原為訴外人蔡秉宏所有，系爭房地於103年6月24日以買賣為原因移轉登記為被告所有，買賣價金為630萬元。㈡不動產買賣合約由原告與蔡秉宏之母許美香於103年5月29日簽立，該買賣契約書記載之買受人為被告，出賣人為蔡秉宏。㈢103年5月29日、7月11日、8月28日，由原告分別交付40萬元、20萬元、15萬元價金予系爭房地原所有權人蔡秉宏。㈣系爭房地於出售後另成立租賃契約，以蔡秉宏為承租人、被告為出租人，於103年9月24日（租賃期間103年9月24日至105年8月30日）簽立租賃契約；其後於105年9月1日以蔡秉宏為承租人、被告為出租人簽立租約（租賃期間105年9月1日至106年2月28日，該契約出租人立約欄除記載被告姓名外，下方另有記載原告姓名及「代」）；其後於106年3月1日以許美香為承租人、被告為出租人簽立租約（租賃期間106年3月1日至106年8月31日）；其後於107年9月1日以許美香為承租人、原告為出租人簽立租約（租賃期間107年9月1日至109年8月31日）。㈤原告為被告配偶之舅舅，職業為地政士。㈥辦理系爭房地所有權移轉登記時，係由被告及被告配偶之母陳秋麗一同前往地政事務所辦理。㈦被告任職之公司自103年8月6日起，按月以郭英桃名義匯款給付5,000元購屋貸款津貼予被告。㈧105、106年度房屋稅由被告以信用卡刷卡繳納。㈨原告於107年8月22日以台南海佃郵局157號存證信函為終止借名登記契約及請求移轉登記系爭房地應有部分百分之71之意思表示，經被告於107年8月23日收受。㈩被告母親薛素惠於103年9月24日匯款30萬元入被告於華南銀行申設之000000000000號帳戶。 辦理所有權移轉登記所需稅金及登記規費93,274元由原告先行支付，被告再於103年9月25日自被告華南銀行000000000000號帳戶提領277,685元，將其中93,274元返還原告後，餘款184,441元匯入蔡秉宏帳戶充為部分買賣價金。 被告於103年6月24日以系爭房地向華南銀行設定最高限額646萬元抵押權，擔保以被告名義借貸於103年6月26日放款之538萬元借款，其中5,050,683元代償蔡秉宏積欠合作金庫銀行債務，其餘329,317元撥入被告於華南銀行申設之000000000000號帳戶。另由華南銀行按月自該帳戶中扣抵，清償被告應清償之本利。四、得心證之理由：㈠按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例可資參照）。次按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。主張有借名委任關係存在事實之原告，於被告未自認下，須就此項利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條前段規定之舉證行為責任。又原告就上揭利己之待證事實，茍能證明在經驗法則或論理法則上，足以推認該待證事實存在之間接事實，即無不可，非以直接證明該待證事實為必要（同法第282條規定參照）。此時原不負舉證責任之被告，可就與上開事實不能併存之他項事實，為相當於本證（等同於同法第281條所稱之「反證」）之舉證活動而予以推翻，例如證明借名委任關係之事實存在於其與第三人間；亦可另證明在經驗法則或論理法則上，足以動搖法院原已形成確信心證之他項間接事實，使借名委任關係是否存在，回復至真偽不明之狀態，此際主張該事實存在之原告自應再為舉證，否則該待證事實尚難認為真正（最高法院103年度台上字第1637號裁判參照）。㈡原告主張系爭房地為兩造共同出資買受，雙方基於借名登記契約，將原告系爭房地如附表一所示之應有部分登記於被告名下，嗣原告以存證信函終止借名登記，被告應將附表一所示應有部分移轉登記予原告等語，並提出不動產買賣合約書、系爭房地登記謄本、系爭帳戶存支明細、房屋租賃契約書、繳款收據、存證信函及回執、房屋稅繳款書等件，並引用證人許美香、陳秋麗之證述為證，為被告否認，並以前揭情詞置辯。 1.經查，系爭房地所有權登記為蔡秉宏所有，惟系爭房地買賣事宜實際係由蔡秉宏之母許美香與原告洽談之事實，為兩造所不爭執。依證人許美香到庭證述：「…（問：第9點有寫到餘額184411元，要在103年9月25日匯入，當初是否就有寫到日期？）還沒有，簽約是訂金，是後來貸款下來後，才把這些補上去。這些手寫的字是原告寫的。…（問：簽完約給完訂金後，原告有無跟你說接下來怎麼給你錢？）他說貸款下來，剩下的尾款再給我。（問：所以原告先幫你還原來的房貸，尾款後來再一次給你？）尾款是分很多次，不是一次給我。【原告當初是跟我說尾款一次給我。】（問：分次是你後來要求的，原告原本是說尾款要一次給你，是否如此？）【對。】（問：為何你在103年7月11日先跟原告拿20萬，而不是一次跟他拿尾款？）我說我有急用先給我。（問：8 月28日再跟原告拿15萬是否也是同樣的情形？）對。」等語（見本院卷第206、209頁），可見許美香於103年5月29日簽立不動產買賣合約時，雙方係約定買受人應先給付40萬元定金，其餘買賣價金即尾款另為一次付清。參核不動產買賣合約第2、3條亦分別記載：「第2條：買賣價格雙方議定為新臺幣630萬元正。訂約同時乙方（即買受人）先付定金新臺幣40萬元正給與甲方（即出賣人）作為定金，而甲方照數收訖無訛。（已收訖並由甲方簽章，不另製收據【收款人：蔡蔡秉宏之簽名及印文】）第3條：殘餘款依照左列約定辦法給付甲方清楚。㈠其餘款項於交屋時全部付清。（交屋最遲於農歷8月底以前交屋。）（款項同時扣除銀行貸款本息。）」等語，足證系爭房地雙方簽立不動產買賣合約時，就買賣價金給付方式，係約定103年5月29日簽約同時給付定金40萬元，餘款扣除出賣人以系爭房地向金融機構所為房屋貸款後，於出賣人交付系爭房地時一次付清尾款之事實，堪以認定。 2.次查，依證人許美香上開證述，嗣因其有資金需求，分別於103年7月11日及同年8月28日要求買受人就尾款部分先行給付20萬元、15萬元，雙方復於不動產買賣合約上方空白處及第3條約定後方手寫加註記載「第3條㈠…（①代償合庫5,050,683元。②103.7.11收到買賣價款新臺幣20萬元正【收款人：蔡蔡秉宏之簽名及指印】。③103.8.28收買賣價款新臺幣15萬元正【收款人：蔡蔡秉宏之簽名及指印】。…【不動產買賣合約上方空白處】①訂金40萬。②代償5,050,683。 ③103.7.11付20萬。④103.8.28付15萬。⑤合庫貸款2個月利息8316×2＝16632。⑥一年房租175000。⑦押金3萬元。 ⑧登記稅金及其他登記費93274。⑨餘額184411於103.9.25 匯入蔡秉宏郵局存摺【蔡蔡秉宏之簽名及印文】）」等情，可見系爭房地買賣經雙方談妥價買賣金給付方式，並簽立不動產買賣合約後，因許美香有資金需求，故而先行給付部分尾款，並於不動產買賣合約書加註載無誤。 3.復查，依不動產買賣合約原第3條約定記載，許美香等人最遲應於於農歷8月底以前交付系爭房地，且買受人於受領系爭房地時，始給付買賣價金尾款。再勾稽不動產買賣合約第8條亦明確約定：「本件不動產限於民國農曆8月底前日移交，移交之日以前，若有應繳而未線之稅捐（地價稅、房屋稅、水電費）悉由甲方（出賣人）負責繳清，移交之日以後悉由乙方（買受人）負擔。」等語，因此可知，買賣雙方於103年5月29日簽立不動產買賣合約時，出賣人並無承租系爭房地繼續使用之意，否則不動產買賣合約應記載以簽立租約時作為系爭房地交付時點，或以系爭房地移轉登記為尾款交付之約定，而須刻意記載出賣人應於遷讓交付房屋期限，並以出賣人交付房屋時，始同時為尾款之給付。是證人許美香、陳秋麗證述，雙方洽談系爭房地買賣時，因出賣人表示將承租系爭房地繼續使用，經買受人同意，出賣人因此降低買賣價金，以630萬元出售系爭房地云云，顯與不動產買賣合約客觀文義記載內容不符，應屬附和原告之詞，實難憑信，自難以證人許美香、陳秋麗證述為利於原告之認定。 4.另查，依被告提出其與配偶即證人王淵華於103年8月29日之Skype對話內容顯示，許美香突然表示要承租系爭房地使用，被告與配偶王淵華2人（下稱被告夫妻2人）就是否同意將系爭房地出租許美香，租金、押租金多寡，及系爭房地尾款結算給付金額等情，進行討論，此有被告提出之Skype對話內容在卷可參（見本院卷第278至288頁），互核被告夫妻2 人Skype討論系爭房地出租事件發生時點、租金、押租金、尾款結算情節，均與上開認定原不動產買賣合約簽立時，出賣人並無承租系爭房地之意，嗣屆臨交付房屋期限，猶未能覓遷居住所，因而表示欲承租系爭房地繼續使用之事實相符合，足證被告提出Skype對話內容，應與系爭房地買賣實際過程相貼近，並無虛假。 5.再查，被告夫妻2人在103年6月10日至同月18日期間，就系爭房地向華南銀行貸款之資格、貸款總額、貸款期間、本息清償金額差距、對保等細節，進行討論，並於103年6月20日時，被告以Skype向王淵華詢問「那在就是暫定你媽拿30/我拿50是嗎」等語，王淵華亦表示「是」，可見被告夫妻係就系爭房地買賣價金如何貸款及個別出資金額為討論，均未言及將與原告合資，或被告就告原告購買系爭房地乙事，擬出資30萬元進行投資等內容進行討論，足證被告並無與原告合資購買系爭房地之意，而係被告夫妻2人商議如何共同購買系爭房地。繼於105年8月間系爭房地租期屆至前，被告於Skype一再王淵華表示不願再續租，將委託仲介出售系爭房地，而王淵華則建議再續租許美香半年。被告夫妻2人於106年2月2日在Skype互為討論表示：「（王淵華）我建議再租他們半年，租金20,000。（被告）底線3月中。（王淵華）幫忙對方一下，賺一點租金，我們沒損失。（被告）已經幫過了，不然不會再簽第二次。他們是沒找，不可能找不到房子。（王淵華）他們有找。（王淵華）商量一下。（被告）我之前就跟你討論過了，你也說2月底，現在要來跟我說這些，3月中是底線，我講最後一次。（王淵華）對方自己也很不好意思，所以自己提漲價。（被告）那就請他不要做出不好意思的事情來。裡面有欠你3舅的錢你就不會不好意思嗎。沒有的談，請他3/15處理好。謝謝。」等語（見本院卷第326、327頁），觀之該日被告夫妻2人均在討論是否同意讓許美香續租乙事，並未言及許美香拖欠租金，則被告所稱「裡面有欠你3舅的錢你就不會不好意思嗎」乙語，應係指王淵華為購買系爭房地向原告借款乙事，而非許美春遲延給付之租金包含原告未能應取得之部分，堪以認定。 6.綜觀被告提出被告夫妻2人Skype對話內容，系爭房地應由被告夫妻2人共同出資購買，其中原告出資部分係向娘家借款取得，王淵華部分無論係以其自有資金，或係向原告、陳秋麗借貸或無息借用取得，均係王淵華與資金授與人之關係，縱認交付許美香買賣金其中75萬元，係原告所有之資金，仍與被告無涉。又依不動產買賣合約簽立時約定之買賣價金給付方式，被告於支付40萬元定金後，其餘部分得以向銀行貸款支付，倘有不足額部分則依被告夫妻約定出資方式給付，故被告與王淵華雙方各自籌措資金，用以支付買賣價金，被告並無與原告共同出資購買系爭房地之合意。嗣因許美香表示願意承租系爭房地，而以該租金匯入被告系爭房貸帳戶，且被告因購買系爭房地而得向任職公司領取之5,000元購屋貸款津貼，亦按月匯入帳戶，使被告在系爭房地出租期間，無庸另行籌措資金以清償系爭房貸本息。而系爭房地買受後，是否出租予許美香、租賃期限、租金多寡，亦均被告夫妻2人商議後決定，可見系爭房地係由被告自為管理、使用、處分，並非於原告管領下，益證兩造間並無借名登記之意思表示合致。再者，系爭房地如購買之初，係由原告與被告合資購買，且買受時並未能預料許美香將承租系爭房屋，衡情原告為職業多年之地政士，將來如有系爭房地長期無人承租，無租金收入以支付房貸，或系爭房地市價波動欲變價出售系爭房地等情形，為避免兩造發生糾紛，原告應與被告言明該630萬元買賣價款，應就如何出資、房貸本息如何分攤繳納、被告匯入之5,000元購屋貸款津貼如何抵充出資等事項，進行彙算，而非排除房貸本息及被告之購屋貸款津貼，單純以雙方各自業已支付之價款，作為計算投資系爭房地之應有部分，認認原告主張兩造合資購買系爭房地，並以各自出資75萬元、30萬元，作為系爭房地應有部分分配依據，而該其應有部分借名登記在被告名下云云，顯與社會常情有悖，洵無可採。 7.此外，系爭帳戶既為被告管領使用，以供清償系爭房地貸款使用，則被告匯入系爭帳戶購屋貸款津貼總額，與被告自該帳戶提領款項有無差額，自不影響兩造有無成立借名契約之認定。五、綜上所述，原告就其主張系爭房地如附表一所示應有部分為其所有而借名登記於被告名下、兩造間確有成立借名登記契約，所為舉證未能達到證實主張事實為真實之程度，則原告即無何終止借名登記契約可言，故原告以終止兩造借名登記契約為由，依不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房地如附表所示應有部分之所有權移轉登記予原告，並無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 108 年 5 月 30 日民事第四庭法官田幸艷以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 6 月 5 日書記官周怡青附表一： ┌──┬────────┬────┬─────┬─────┐ │編號│系爭房地 │總面積 │被告登記權│原告請求移│ │ │ │ │利範圍 │轉應有部分│ ├──┼────────┼────┼─────┼─────┤ │1 │臺南市○○區○○│97.01平 │全部 │71/100 │ │ │段0000-0地號土地│方公尺 │ │ │ ├──┼────────┼────┼─────┼─────┤ │2 │臺南市○○區○○│308.93平│1/22 │71/100 │ │ │段0000-00地號土 │方公尺 │ │ │ │ │地 │ │ │ │ ├──┼────────┼────┼─────┼─────┤ │3 │臺南市○○區○○│997.88平│全部 │71/100 │ │ │段000建號建物即 │方公尺 │ │ │ │ │門牌號碼臺南市○│ │ │ │ │ │○區○○街000巷 │ │ │ │ │ │00號房屋 │ │ │ │ └──┴────────┴────┴─────┴─────┘ 附表二： ┌────────┬───────────┐ │項目或日期 │給付金額 │ ├────────┼───────────┤ │訂約 │40萬元 │ ├────────┼───────────┤ │代償銀行抵押債務│5,050,683元 │ ├────────┼───────────┤ │103年7月11日 │20萬元 │ ├────────┼───────────┤ │103年8月28日 │15萬元 │ ├────────┼───────────┤ │扣抵蔡秉宏應負擔│16,632元 │ │之銀行2個月利息 │ │ ├────────┼───────────┤ │扣抵蔡秉宏及其家│205,000元 │ │人出售系爭房地後│ │ │轉向買方承租系爭│ │ │房地應付一年租金│ │ │額17萬5000元及押│ │ │金3萬元 │ │ ├────────┼───────────┤ │給付蔡秉宏登記稅│93,274元 │ │金及其他登記費 │ │ ├────────┼───────────┤ │103年9月25日 │184,411元 │ ├────────┴───────────┤ │總計：630萬元 │ └────────────────────┘

臺灣臺南地方法院107年度訴字第1785號

關鍵資訊