臺灣臺南地方法院107年度訴字第389號

• 裁判案由: 請求返還買賣契約簽約款
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 107 年 09 月 28 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第389號原　　　告　郭俊良
訴訟代理人　洪梅芬律師
涂欣成律師
李政儒律師
王紹雲律師
被　　　告　張玉美
吳琴昭
張惠貞
吳亮嬌
上四人共同
訴訟代理人　黃正彥律師
黃雅萍律師
上列當事人間請求返還買賣契約簽約款事件，經本院於民國107
年9 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、查原告於民國106 年4 月24日與被告等4 人及訴外人張峻銘、吳瑞星一共6 人（下稱系爭共有人）簽訂土地買賣合約書（下稱系爭契約書；如指契約內容，則下稱系爭契約），購買渠6 人共有之臺南市○○區○○○段0000○000000地號土地（下稱系爭土地）。
㈡、於訂定系爭契約前之磋商過程中，系爭土地仲介即訴外人陳清華，已向系爭共有人說明系爭土地為狹長型（長78米、寬12米），扣除私設通路所須6 米寬度後，建築物僅剩6 米深度可供利用，單獨開發並不具經濟效益，原告須同時購得系爭土地之鄰地即臺南市○○區○○○段地號1350、1350-1、1350-2土地（下稱系爭鄰地）共同開發，原告才願意購買系爭土地；仲介陳清華亦有同時出示系爭土地與系爭鄰地開發規劃圖即原證2 （下稱原證2 ）予系爭共有人閱覽並說明。經仲介陳清華與系爭共有人協商後，系爭共有人均同意系爭土地須等系爭鄰地亦購得後，系爭契約始成立（下稱系爭條件）。
㈢、於系爭土地簽約日前，仲介陳清華同時與系爭鄰地洽詢買地事宜，並於106 年3 月30日取得系爭鄰地銷售之專任委託書，原告與仲介陳清華均認為系爭鄰地之買得已成定局，乃分別安排於106 年4 月24日與系爭土地共有人簽約、翌日即106 年4 月25日與系爭鄰地簽訂買賣契約。
㈣、106 年4 月24日系爭契約訂立當時，在場之原告簽約代理人張育彰及仲介陳清華，又再一次向系爭共有人出示原證2 ，並再次以口頭說明之方式向系爭共有人解釋，渠等之系爭土地因狹長而不具開發效益，需與系爭鄰地合併開發，始有經濟利益。再次向系爭共有人確認，若原告能買得系爭鄰地共同開發，系爭契約始為成立。當時系爭共有人均表示知悉，地政士曾蕙君亦在場聽聞，兩造乃為系爭契約之簽訂。
㈤、因此，系爭契約為附停止條件之契約，於洽商買賣過程中，兩造對於系爭契約附有系爭條件均已達成合致，只是沒有寫成書面。惟因於簽約當日，原告簽約代理人張育彰與仲介陳清華，與系爭共有人討論土地仲介費用之計算及系爭土地上資源回收場之處理方式，故疏未注意到地政士曾蕙君疏未將系爭條件列入書面契約中，且原告之簽約代理人張育彰及陳清華亦均疏未注意檢查，即於系爭契約書上簽名。
㈥、後因原告認為系爭鄰地於翌日即可購得，故對於系爭契約之生效抱持樂觀態度，雖系爭條件尚未發生，仍於簽訂契約之時即支付簽約款各新臺幣（下同）100 萬元給系爭共有人6
人（即共600 萬元）。
㈦、詎系爭契約簽訂之翌日，即同年4 月25日，原告之簽約代理人張育彰及仲介陳清華與系爭鄰地所有人簽訂買賣契約時，系爭鄰地所有權人因土地買賣新稅制之原因，認買賣之獲利不如預期，竟反悔不願出售，故未予簽約，惟仲介陳清華並不願放棄，仍繼續努力與鄰地所有權人洽商鄰地買賣事宜，直至106 年8 月20日始確定無法購買。
㈧、系爭契約因系爭停止條件未成就而不生效力。系爭共有人受原告通知後，僅訴外人張峻銘及吳瑞星2 人於106 年9 月8
日返還各100 萬元之簽約款。惟被告4 人仍不返還。原告以106 年12月15日臺南地方法院郵局第1746號存證信函催告被告等返還剩餘共400 萬元簽約款，被告等均置之不理。爰起訴請求被告等返還簽約款。
㈨、請求權基礎，民法第179 條、第99條、第101條。
㈩、退萬步言，縱鈞院認系爭契約未附系爭停止條件，則系爭契約亦為不可分之債，按最高法院100 年度台上字第1037號判決「系爭買賣契約書既約定由吳金萬等三人出賣系爭七八之四、七八之五、七八之二、七九之八等地號四筆土地，則如吳金萬等三人中，若有不履行契約者，買受人之賴安隆即無從利用系爭土地，用以建築檳榔市場。亦即就契約目的言，必須吳金萬等三人，均依約給付共同履行，始能完成契約所負義務。故就系爭契約標的之整體性質，吳金萬等三人出賣土地之給付，顯係不可分之債，而非吳金萬等人所稱之聯立契約。」、最高法院92年度台上字第2200號判決：「所謂不可分之債，則指以不可分給付為標的，有多數當事人之債之關係而言。至給付是否可分，通常依給付標的之性質定之，給付標的之性質為可分者，原則上屬可分之債; 給付標的之性質為不可分，或雖非不可分，惟若強為分割，於其價值不能無損，或當事人之意思表示，定為不可分者，均應認給付為不可分。」。查原告購買系爭土地係為與系爭鄰地聯合開發，此有原證2 可證，須利用土地整體始得達成契約目的，系爭契約雖有成立，因為係不可分之債，依雙方訂約目的及原證2 以觀，原告需就系爭土地及鄰地為整體規劃及開發，然系爭共有人之張俊銘及吳瑞星業已返還簽約款並領回權狀，就原告與共有人張俊銘及吳瑞星部分之買賣契約合意解除，一部解除將使系爭契約目的不達，縱系爭土地剩餘共有人願履行系爭契約，該給付業已未合債之本旨，履行已無實益，係屬給付不能，原告應得依民法第226 條及第256 債務不履行之規定，解除系爭契約，並依民法第259 條第1 款之規定請求被告返還簽約款等語。
、聲明：
①、被告應各給付原告100 萬元，及均自107 年3 月23日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
②、訴訟費用由被告負擔。
③、如獲有利判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：
㈠、原告於106 年4 月24日與被告訂立系爭契約書，密密麻麻8
大張，對於有關土地買賣之各種事項及相關權利義務，約定甚詳，遍查全部條款，均無原告所稱之「附停止條件」之約款。原告郭俊良及其簽約代理人張育彰、仲介陳清華、地政士曾蕙君等人，均為土地買賣交易之行家，卻未注意及此，諉稱是疏忽云云，顯不合理。況原告捨棄物證（即契約書）之條款，卻以人證為證據方法，顯違背證據法則，自非有理由。
㈡、系爭契約書第10條「特別約定」，總共列入多達十一款的特別約定事項，還有第12條手寫其他約定事項，卻始終完全沒有系爭條件之記載，可以印證所謂附停止條件云云，係無中生有之說法。
㈢、系爭契約書第3 條第2 款買賣價金支付方式，第一期款（簽約款）：「簽約時，原告支付新台幣陸佰萬元的簽約金（含定金）。」，故如雙方當時存在如同原告所稱「附停止條件」的約定，一定會在系爭契約書中寫下如果條件不能成就時，被告一方應無條件返還簽約金之條款，絕不可能隻字未提。益可反證，簽約時，並未約定附停止條件，且原告於訂立契約後立即交付簽約金，系爭契約確實已成立且生效。
㈣、系爭契約書是一件總金額高達4,700 萬元的土地買賣契約，如果真有「附停止條件」之約定，以當場出席之人員包括土地登記代書曾蕙君、土地仲介人員陳清華之專業，以及原告簽約代理人張育彰就攸關重要的權利，絕對不可能未注意。㈤、再參諸系爭契約書第12條，雙方當場以手寫加註約定事項，就系爭土地上之建物之租賃契約關係如何解消、地上物拆除之期限、是否可為解除契約之事由、解除契約後如何返還已收價金等事項，約定甚為詳盡，足認雙方當場就系爭土地地上物之處理，都已經想到，並充分討論處理方式，但對於原告所稱「附停止條件」之事，事關契約生效要件，豈有可能疏未注意？
㈥、原告另主張此為不可分之債云云，被告否認，查系爭土地係被告及訴外人6個兄弟姐妹所分別共有，應有部分各6 分之1，並非公同共有，此由簽約金之支付方式，亦係由六個人各取得100 萬元可佐，並無不可分之債的適用。
㈦、系爭契約書第3 條第2 款約定買賣價金支付方式，第一期款（簽約款）600 萬元整，並載明「簽約時甲方應給付第一期款（含定金）」的用語，且原告所寄出之臺南地方法院郵局第1746號存證信函亦記載：「郭俊良委託本人並交付張玉美等六人各『定金』100 萬元」，故原告所交付者係定金，依民法第249 條第2 款之規定，契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。
㈧、訴外人張峻銘、吳瑞星2 人，擅自未經被告4 人之同意，返還各自取得之100 萬元，查被告四姐妹分居臺灣南北，兄弟未經被告四姐妹之同意，所為之返還簽約金行為，對被告四人不生效力。
㈨、況系爭土地之系爭鄰地是否出售予原告，或原告是基於何種原因不買鄰地，乃原告個人因素及主觀內在動機，與被告等人無關，不得作為本件請求之依據，且被告4 人已花費依約拆除系爭土地上之地上物，並與承租人終止租約，被告已依約履行，原告無視契約之約定，提起本訴，損害被告等人權益甚鉅，原告之訴實無理由等語。
㈩、聲明：
①、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
②、訴訟費用由原告負擔。
③、如受不利之判決，被告等願供擔保請准宣告免予假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。是以民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。次按私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限，民事訴訟法第357 條定有明文。是故私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應負證其真正之責（最高法院47年臺上字第1784號判例意旨參照）。
㈡、經查，系爭契約書上並未記載原告所主張之附停止條件之內容，為兩造所不爭執，並有系爭契約書附卷可稽（見本院卷第29至36頁），自堪認定。而觀之系爭契約之買賣價金為「4,700 萬元」，金額尚鉅，原告並已委任專營房屋仲介之仲介人員數名及專業地政士、原告簽約代理人到場簽約，卻就系爭條件此一重要之契約內容未予記載，僅稱：因簽約時疏忽云云，顯與常情事理有悖，難以採取。況查，系爭契約書第12條經雙方當場以手寫加註其他約定事項，多達9 行（見本院卷第32頁），卻對原告所稱之系爭條件隻字未提，益徵原告主張難以採信。
㈢、次查，原告另主張系爭契約書雖未以原證2 為契約內容，但簽約前及簽約時均有出示原證2 圖面，可以佐證兩造有約定系爭條件云云，然被告等人均堅詞否認曾見過原證2 圖面，而觀之原證2 上，並無任何被告等人之簽名或註記，難以遽認被告等人曾閱覽過、或有予以同意等情。再者，證人即原告所委任之簽約地政士曾蕙君到庭證述亦稱：「我是在106
年4 月23日接到仲介陳清華的電話通知，陳清華說原告郭俊良要購買土地，找我去現場簽約。（提示原證2 ）我沒有看過原證2 。簽約當天我在現場的時候，也不曾看過原證2 。」等語明確在卷（見本院卷第246 、251 頁），益徵原告前揭主張並非可採。此外，原告均未提出任何客觀證據證明原證2 為契約內容之一、或簽約前、簽約時曾出示原證2 、或被告等人有看過及同意原證2 等情，基上，原告所舉原證2
為間接證據之主張，自無可採。
㈣、再查，被告抗辯：郭俊良只是名義上的買受人而已，本案實際上是陳清華、張育彰、地政士曾蕙君與被告等人接洽；被告等人都是第一次賣土地，地政士曾蕙君卻是原告建設公司找來的，仲介陳清華也同時是華屋建設的總經理，兼本件買賣土地案的股東等語，經查，證人陳清華除到庭自承：我是華屋建設有限公司的總經理等語外（見本院卷第272 頁），更是華屋建設有限公司（下稱華屋公司）之董事長，華屋公司另外僅有一名董事，即系爭契約之買方郭俊良之簽約代理人張育彰，而華屋公司資本總額1 千萬元，由仲介陳清華出資510 萬元、簽約代理人張育彰出資490 萬元乙節，有華屋公司之基本資料查詢明細、公司變更登記事項表附卷可證（見本院卷第371 、373 、379 頁）；又查，買受人即原告郭俊良曾受僱於日東昇建設興業有限公司（下稱日東昇公司），而日東昇公司之負責人即為簽約代理人張育彰（資本總額2,500 萬元，張育彰出資1380萬元），另原告郭俊良名下登記有多達51筆土地田賦（財產總額達1 億3,445 萬2,106 元）等情，此亦有原告郭俊良之稅務電子閘門財產所得調件明細表、勞保資料、日東昇公司之基本資料查詢明細、公司變更登記事項表附卷為憑（見本院卷第289 、326 、375 、381 頁、第290 至333 頁），由此顯見，被告所辯：郭俊良只是名義買受人，陳清華身兼仲介及投資開發土地案之股東乙節，並非子虛。而證人即仲介陳清華之利害關係既與買方郭俊良、簽約代理人張育彰一致、盈虧攸關，陳清華與張育彰復共同出資而為華屋建設有限公司之董事長及董事，則其立場顯非中立，從而，其於本院言詞辯論期日陳稱：「簽約前的磋商階段，我有跟地主說過系爭條件。. . . 簽約當天的一開始，我有跟被告等人說如果只有買一塊地，契約不成立。當時被告都知道，但被告等人都沒有作什麼回應。」等語，難認屬實。況查，證人陳清華另陳稱：「大約在106 年3
月間我跟鍾孟儒、被告張玉美、被告吳亮嬌見面時我有將事先規劃針對1349及1350二塊地如何排間畫出規劃圖給被告張玉美、被告吳亮嬌看，我是拿了很多張不同的規劃圖給上開被告二人看，這是其中壹張（庭呈正本，影本附卷）。」（見本院卷第273 頁），然稽之證人陳清華提出之圖面（見本院卷第285 頁），顯與原告所主張曾於簽約前及簽約日出示予被告等人閱覽之原證2 （同卷第37頁）顯不相同，並非同一圖面，由此益徵，證人陳清華證稱：我有向被告等說過系爭條件、也有出示系爭土地與系爭鄰地共同開發的規劃圖面云云，並非事實。
㈤、況查，退步言之，縱若證人即仲介陳清華所說「簽約當天的一開始，我有跟被告等人說如果只有買一塊地，契約不成立。當時被告都知道，但『被告等人都沒有作什麼回應』。」及證人即地政士曾蕙君所稱「仲介陳清華是在簽約當天的一開始說系爭土地、系爭鄰地要一起開發，有約隔壁土地明天簽約等語，陳清華只有在簽約一開始這樣說，陳清華說的時候，『在場所有人都沒有異議』。之後磋商過程因為我沒有在現場，我是進入屋內辦公室寫文件，所以我沒有聽到兩造磋商的內容。因為我是簽約前一天，也就是106 年4 月23日才接到陳清華的電話通知說隔天要簽約，所以我對於原告、陳清華、賣方等人之前的磋商過程及簽署專任委託書的情形完全不知情、也沒有參與。」等節屬實，按「意思表示有明示及默示之分，前者係以言語文字或其他習用方法直接表示其意思，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思。而默示之意思表示與單純之沈默有別，單純之沈默除經法律明定視為已有某種意思表示外，不得即認係表示行為。」，此有最高法院102 年度台上字第682 號裁判意旨足參。據此，證人所述前揭被告反應，核均屬單純之沈默，不得認係表示行為，從而，自不足以認定被告等有對系爭條件為同意之意思表示，故原告主張兩造有此約定云云，顯非有理。
㈥、至原告主張解除契約請求返還簽約金部分，查系爭契約書第3 條第2 款明載買賣價金付款方式「第一期款（簽約款）600 萬元整，⑴簽約時甲方應給付第一期款（含定金）。」等語（見本院卷第29頁），參以原告所寄出之臺南地方法院郵局第1746號存證信函亦記載：「（原告）郭俊良委託本人並交付張玉美等六人（被告等及訴外人等）各『定金』100 萬元」等語（見本院卷第45頁），足徵系爭100 萬元（4 人合計400 萬元）係定金無訛，依民法第249 條第2 款規定「契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。」，原告自無由依解除契約而請求被告等返還。
四、綜上所述，原告請求被告4 人各返還100 萬元，及均自107
年3 月23日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 28 日民事第一庭 法 官 吳金芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 28 日書記官 陳雅慧