臺灣臺南地方法院107年度重訴字第24 號

• 裁判案由: 返還地上權權利金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 107 年 06 月 20 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第24 號原　　　告　昇陽國際置地股份有限公司
法定代理人　簡伯殷
訴訟代理人　李玲玲律師
被　　　告　財政部國有財產局南區分署
法定代理人　黃莉莉
訴訟代理人　邱循真律師
上列當事人間返還地上權權利金事件，本院於民國107年5月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹佰零玖萬貳仟貳佰元由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
(一)兩造於民國102年7月22日就臺南市○○區○○段○000號、
面積1402.50平方公尺土地（下稱系爭土地）簽訂國有非公
用土地設定地上權契約（下稱系爭契約），約定地上權存續期間為102年7月22日起至152年7月21日止，共計50年；原告每月應給付被告地租新臺幣（下同）84,398元，並已於102
年6月17日給付被告地上權權利金1億3,800萬元。被告隨後
於102年11月14日核發系爭土地土地使用權同意書予原告，
且同意原告得延至105年7月21日前取得建築執照並開工。系爭土地於105年10月29日辦理地籍重測後，現為台南市○○
段0000號土地、面積為1398.92平方公尺，自105年11月起，每月地租增加為104,530元。
(二)詎料，財政部於102年9月30日、105年9月22日間公告修正《國有非公用土地設定地上權作業要點》(下稱《系爭作業要
點》)，分別放寬「地上權及地上建物得辦理部分轉讓」之
規定、將地租計收方式修正為「隨申報地價調整」及「不隨申報地價調整」兩種。此等法規變動均不可歸責於原告，卻造成原告標得系爭土地地上權價值驟降，且甚難與其他後續之國有非公用土地地上權開發案件公平競爭，應屬情事變更而對原告顯失公平。因此，原告雖在104年4月9日取得建造
執照，並遵期於同年12月28日申報開工，但僅止於安全圍籬之搭建，並未實質開工。
(三)原告於105年11月7日函請被告以原告未於簽約後3年內開工係
屬違約為由，依系爭契約第17條第2項第4款之規定終止系爭契約，藉以促進國有土地開發利用，並請被告依約退還部分原告已繳納之地上權權利金。惟被告於106年2月10日以未合該條款規定為由，拒絕終止系爭契約。被告上開拒絕終止系爭契約之行為應已違反公共利益構成民法第148條規定之權
利濫用。再系爭契約係定型化契約，僅被告享有終止權，對原告實為不利，依據民法第247條之1之規定，原告應享有對等之契約終止權，原告遂於106年11月24日對於被告為終止
系爭契約之意思表示，兩造間之系爭契約既已終止，被告自應返還原告繳納之權利金。為此，提起本件訴訟。並聲明：1、被告應給付原告1億2,599萬4,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；2、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告為專業土地、建築開發業者，對於土地、建築之程序或法令應有高度了解，自應知悉地租可能於一定範圍內浮動等情。又根據原告之開發計畫，設定地上權之土地應全數由原告使用，故本案相關之法規修正對原告並無影響。而地上權、地上物所有權轉讓之限制，亦已為系爭契約所明確規定。原告身為專業開發公司，應係基於專業評估風險後，方參與系爭土地之地上權投標；得標後方稱法規變更對其係不可預見，顯不實在。又系爭契約並無違反民法第247
條之1及同法148條之情事，原告主張其享有終止權，並無理由；更何況縱使系爭契約中賦予被告終止權之約款屬於無效，亦不能推論出原告享有終止權。又系爭契約若因未能繼續履行而終止，應屬可歸責於原告之事由，被告依系爭契約之規定，自不負返還權利金之義務等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回；（二）若受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)兩造於102年7月22日，就台南市○○區○○段000地號土地、
面積1,402.5平方公尺簽訂國有非公用土地設定地上權契約
書。
(二)系爭契約書約定有下列事項：
1、第2條（地上權存續期間）第1項約定：「地上權存續期間，自中華民國102年7月22日起至中華民國152年7月21日止，共計50年」。
2、第3條（地上權權利金之給付數額及給付方式）第1、2項約
定：「乙方(即原告)已給付甲方(即被告)地上權權利金1億
3,800萬元。原告給付被告之上開權利金，被告不負返還之
義務，原告不得以任何理由請求被告返還。」。
3、第4條（地租之給付數額及給付方式）第1項約定：「地上權標的之月地租為84,398元，原告應於本契約簽訂之日起，除第1個月之月地租應於本契約簽訂之日繳付外，其他月地租應
於每月底前向被告給付當月之地租。」。
4、第9條（地上權標的使用限制及地上建物之維護）第3項約定：「原告應於本契約簽訂之日起2年內，依建築法規定就標
得之地上權標的取得建造執照並開工。但須經都市設計審議與毗鄰私有畸零地協議調整地形或合併使用、申請現有巷道廢止或改道者為3年。」
5、第17條（被告得終止本契約事由）第2項第4款約定：「被告於原告有下列情形之1時，得限期30日以上期限催告原告履
行本契約或改善，逾期仍不予履行或改善者，被告得終止本契約：(4)違反本契約第九條約定。」。
6、第18條（本契約終止後之法律關係）第1至3項約定：「(1)
被告終止本契約後，原告應依第19條第2項辦理。(2)被告於本契約終止前已得主張之各項權利，並不因終止本契約而受影響。(3)本契約因第17條終止或屆期消滅時，原告已繳交
之權利金及地租不予退還，且不得向被告請求任何補償。但被告因原告違反本契約第9條第3項約定，終止本契約者，於原告拆除騰空地上物後，按原告繳交之地上權權利金乘以地上權剩餘月數占總月數之比例，退還原告。」
(三)原告曾於105年2月17日以昇陽國際置地(105)字第001號函，通知被告「原告已於104年4月9日取得建造執照及於104年12月28日完成開工事宜」等情(見卷第117頁)。
(四)原告曾以昇陽國際置地(105)字第003號函(見卷第65頁)函請被告「以原告違反系爭契約第9條第3項約定為由，依系爭契約第17條第2項第4款為行使契約終止權，及請被告依系爭契約第18條第3項約定退還原告已繳納之部分地上權權利金」
；被告則以台財產南南二字第10622002710號函(見卷第67頁)函覆原告「貴公司亦於105年2月17日函本辦事處說明已於
104年4月9日取得建造執造，並於104年12月28日完成開工事宜。至所主張實際並為開工乙節，經轉准台南市政府工務局函復，貴公司確已完成前述事項，尚無法認屬貴公司違反契約第9條第3項約定，爰所請依上開規定終止契約乙節，歉難同意。」
(五)原告曾委請律師發函(見卷第69頁)予被告，主旨為「為代理當事人昇陽國際置地股份有限公司向貴分署終止雙方國有非公用土地設定地上權契約等事」。被告則以台財產南南二字第10606171850號函(見卷73頁)覆「昇陽國際置地股份有限
公司雖於基地上未進行實質開發，惟已取得建造執照並申報開工，仍不符地上權契約第17條第2項第4款得終止契約之要件，爰所請終止地上權契約並按比例退還地上權權利金，歉難同意」。
四、兩造爭執事項：
(一)原告得否主張系爭契約第17條第2項第4款（下稱系爭約款）而終止系爭契約？
(二)系爭約款是否違反民法第247條之1第3款而無效？
(三)系爭約款規定是否有民法第227條之2第1項情事變更原則之
適用？
(四)如系爭契約終止，原告請求被告給付1億2,599萬4,000元之
本息有無理由？茲分述如下：
五、得心證之理由：
(一)原告得否主張系爭約款而終止系爭契約？
1、本件原告主張伊於102年7月22日簽訂系爭契約後，依第9條
第3項之規定，應於簽訂日起3年內進行實質開工，但原告並未依該規定進行實質開工，已違反系爭契約第17條第2項第4款之規定，原告自得依該條款之規定終止系爭契約云云。
2、惟查：系爭契約第17條第2項第4款規定：「被告於原告有下列情形之一時，得限期30日以上期限催告原告履行本契約或改善，逾期仍不予履行或改善者，被告得終止本契約：(4 )違反本契約第9條約定」；又第9條第3項規定：「原告應於
本契約訂之日2年內，依建築法規定就標得之地上物標的取
得建造執造並開工。但須經都市設計審議與毗鄰私有畸零地協議調整地形或合併使用，申請現有巷道廢止或改道者為3
年」（見卷第46、43頁）。故依上開系爭契約條文內容可知，此乃規範原告應於系爭契約簽訂日至少3年內開工，若逾
期未開工，被告得限期30日以上期限催告原告履行，原告若逾期未履行，被告「得」終止系爭契約。是以，系爭約款係原告違反第9條契約給付義務時，被告取得系爭契約之終止
權，得對原告為終止系爭契約。故此，系爭約款終止系爭契約之主體，僅有被告，並未包含原告。原告依系爭約款之規定，向被告為終止系爭契約之意思表示，顯無理由。
3、再按權利之行使不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，此民法第148條第1項定有明文。解釋、適用此一限制權利濫用之規定時，應基於權利社會化之基本內涵，若當事人行使權利，非以損害他人為主要目的，且無違公共利益或逾越法律所定該權利之目的時，即不在該條所定之範圍內。本件原告主張被告拒絕行使契約終止權，已違反公共利益構成權利濫用云云（見卷第29頁）。惟查，前已述及，系爭約款明文規定，原告違反第9條且未依催告限期履行時，被告「
得」終止系爭契約。易言之，系爭約款賦予被告終止系爭契約與否之裁量權，目的在於使被告能於充分考慮個案狀況後，決定是否行使終止權，今被告經裁量後決定不行使終止權，自不得遽論為權利濫用。況兩造均不爭執系爭契約係為促進國有非公用土地之開發利用、發展地方經濟等公共利益。本件若欲達成系爭契約追求之公共利益，必須透過原告依誠信履行契約，完成系爭土地之開發利用；倘若隨意終止系爭契約，公共利益自無從獲致。再者，本件被告自規劃、公告、招標、決標、訂約至原告申請建造執照完成，已經花費大量程序成本，若率然終止系爭契約而重新招標，等同先前程序盡屬枉然。再本件開發案件之所以多有延宕，遲延未能達成利用土地、發展經濟之公共利益，係因原告為保自身利益而拒不履約所致。是被告審酌上開情形後，裁量不行使終止權，顯然未違反公共利益或以損害原告為主要目的，故原告此部分抗辯，亦不可採。
(二)系爭約款是否違反民法第247條之1第3款而無效？
1、按民法第247條之1第1款、第3款規定，依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：①免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者；③使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。所稱「免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者」、「使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者」，係指一方預定之該契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地，始足當之。所謂「按其情形顯失公平者」，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言，此有最高法院102年度台上
字第2017號判決意旨參照。
2、經查：本件系爭契約之簽訂，係被告於公告招標時，已將系爭土地設定地上權之契約等相關資料公告周知，並以公開競標方式招標，以權利金最高者為得標人，而原告於知悉公告後，依其意願自行投標，並進而得標簽約，此為雙方所不爭執，自堪信為真實。然按投標公告與須知，一般解為係要約之引誘，投標人可決定是否投標（要約），於相對人決標（承諾）前，並得隨時撤回。而且投標公告與須知事先揭露，目的無非在使參與投標者明確知悉招標事項等要約內容，以便有意投標者審慎評估損益、風險後，再決定是否參與投標（要約）。被告擬定上開投標公告與投標須知，並已有載明系爭地租之計算於申報地價調整時，地租應於申報地價調整之日起隨同調整（即系爭契約第4條第4項，見卷第42頁）及地上權不得將一部或全部轉讓第三人（系爭契約第13條，見卷第44頁）。是原告於締約時實不能諉稱其對於「地租按申報地價調整」及「地上權不得一部或全部轉讓第三人」等規定不知情。再以系爭土地使用分區屬商業區、面積達1402.50平方公尺，權利金底價更高達1億3,800萬元，得作為餐廳
及旅館開發使用，不具規模又無專業能力之一般廠商顯難以參與投標，而原告為資本額1億8千萬元、專營住宅大樓開發租賃、特定專業區開發、投資興建公共建設、新市鎮及新社區開發、都市更新、不動產買賣事業，此有原告公司基本資料卡1紙附卷可查（見卷第173頁），自屬經營頗具規模公司及極具市場經驗者，顯然非屬經濟弱勢者，締約時契約並已有詳載土地標示、使用分區、地租調整、地上權轉讓之限制等可供參酌，衡情原告必是審慎評估參與系爭土地投標取得地上權，有其經濟利益可圖，始進而投標。是原告於締約時，實與民法第247條之1設想如信用卡消費契約等「經濟上弱者別無選擇，僅能接受經濟上強者所預定之約款」之狀況有間。原告顯然非處於資訊不完整且無磋商變更之弱勢地位，其上開抗辯自無可採。
3、再查：投資本即有風險，投資人決定是否為該項投資行為前，對未來投資收益的不確定性，在投資中可能會遭受收益損失甚至本金損失的風險，應自行評估。本件原告公司並非經濟上之弱勢者，已如前述，其根據自己的投資目標而參與系爭地上權投標與締約，且以系爭地上權期限長達50年，系爭契約第4條既以明訂地租依申報地價調整及地上權不得轉讓
第三人，期間可能發生政府政策轉變、市場經濟及金融狀態急遽變化以及地租調整等情形，均應可預期，原告應有能力事先評估自身能力是否可以承擔，其等經評估後仍決定參與投標，日後發生政策之調整或經濟上之變化等情，其自應繼續履行其契約之義務，始符合誠信原則。況若使原告得以自己故意不履行系爭契約第9條所約定之契約義務，而取得系
爭約款之契約終止權，此無異使原告得以自己故意違約行為，取得契約終止權並進而取回權利金，反而始顯失公平及違反誠實信用原則，自不可採。故此，原告主張系爭約款並無賦與原告契約終止權，違反民法第247條之1第3款應歸於無
效云云一節，實無可採。
(三)系爭約款規定是否有民法第227條之2第1項情事變更原則之
適用？
1、按102年6月24日修正前系爭作業要點第5條第1項第3款規定
：「地租：以土地申報地價年息百分之1-百分之5計算」；
而105年9月修正後系爭作業要點第5條第1項第3款規定：「
以土地申報地價年息百分之1至百分之5計算，分為隨申報地價調整及不隨申報地價調整二部分」。原告因此主張因系爭作業要點之修正，構成訂約時無法預料之情事變更，合於民法第227條之2第1項之規定云云。
2、惟按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項固有明文，惟情事變
更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生，依一般觀念，認為如依其原有效果顯然有失公平者，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付。何況，投標者決定投標金額原應審慎評估投標風險，若允廠商隨意計算投標金額參與投標，得標後再以物價上漲為由，請求提高承攬合約之總價金，無異鼓勵投標廠商不須預作正確風險評估先以低價搶標，等到得標後，再另作訴求，此有最高法院104年台上字第179號、106年度台上字
第430號判決意旨可資參照。是法院決定應否適用情事變更
原則，應考量契約成立後是否有訂約時不可預料之情事發生，以及該不可預料之情事是否造成依契約原有效果將顯失公平之情形。該等要件若不具備，自不能以事實或法律狀態有所變動為由，逕行主張法院應變更契約之效果。
3、經查：前已述及，原告公司身為專業土地及住宅大樓開發公司，於投標時對於日後地租可能會在土地申報地價百分之1
-5間浮動調整一節應甚為知悉。再即便日後修正為「日後固定、部分浮動」方式，但被告對於原告地租之收取仍在申報地價之百分之1-5範圍內，並無超出原告訂約時之預期，自
不容原告於競得標案之後，再另作訴求。再衡以原告自認102年依申報地價計算地租為每月84,398元，105年9月修法後
至107年間，依申報地價計算地租分別為每月104,695元及101,996元，再以每年調幅百分之3.5計算，其109-1 10元每月地租亦為109,136元（見卷第219、227頁），足見，其每月
租金在105年9月修法後僅增加2萬元，以原告資本額為1億8
千萬元之專業土地開發公司，實難認超出其風險控管範圍，而達於顯失公平之程度。末若使原告得因自己故意違約行為，而使其取得系爭契約終止權而取回權利金，此無異鼓勵契約當事人得以不正當之行為取得有利於己之權利，此種解釋法律及契約之方式，更違反契約神聖原則及顯失公平。是原告上開主張為無理由。
(四)如系爭契約終止，原告請求被告給付1億2,599萬4,000元之
本息有無理由？
前已述及，原告並無取得系爭契約終止權，其無從依系爭約款終止契約，故其主張因系爭契約終止而請求返還上開金額之權利金，為無理由，應駁回之。
(五)綜上所述，原告不得主張系爭約款而終止系爭契約，被告亦無依該款終止系爭契約之義務。從而，原告主張因系爭契約終止而請求被告給付原告已交付權利金1億2,599萬4,000元
之本息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、假執行宣告部分：原告請求經本院為敗訴判決，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
八、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 6 月 20 日民事第三庭 法 官 田玉芬
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 21 日書記官 吳昕韋