臺灣臺南地方法院108年度建字第43號

• 裁判案由: 確認合建契約不存在等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 109 年 03 月 24 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　 108年度建字第43號原　　　告　黃冠雄
訴訟代理人　蕭麗琍律師
被　　　告　英盟開發股份有限公司

法定代理人　林子傑
訴訟代理人　謝依良律師
上列當事人間請求確認合建契約不存在等事件，經本院於民國
109年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告與被告間就坐落臺南市○○區○○段000地號土地之合
建法律關係不存在。
被告應向臺南市政府工務局申請撤銷以其為起造人名義之（105
）南工造字第03291號建造執照。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國105年4月26日與被告簽訂臺南市安南區合建契約書（下稱系爭合建契約），由原告提供其所有坐落臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），被告提
供資金，於系爭土地上合作興建6戶4樓半透天公寓房屋，並按一定比率分屋，並約定應依建築師規劃雙方認可定案之最大面積按圖施工興建，且興建格局及使用建材亦須經雙方同意不得任意更改。
（二）被告於簽訂系爭合建契約後，有於105年11月間委由蔡昭
斌建築師提出建築圖說向臺南市政府申請建照執照，業經臺南市政府工務局於105年11月28日核發（105）南工造字第03291號建造執照（下稱系爭建造執照）在案。惟原告
事後發現被告送請臺南市政府工務局核准之建築圖說為如原證四之圖說，與當初兩造同意認定之建築圖說（即原證五圖說）有所不同，兩者設計格局差異甚大，原告隨即要求被告應按照原來雙方同意確認之建築圖說申請建照及興建房屋，惟被告一再推託，甚拒接電話，避不見面，原告遂於106年4月24日以樹林迴龍郵局第51號存證信函催請被告於文到7日內提出重新檢討的格局圖進行協商，否則即
要終止合建契約，惟被告經催告仍置之不理，原告乃向臺南市政府工務局提出申請建築爭議事件，經臺南市政府工務局以106年6月1日南市工管一字第1060539946號函覆依
民事訴訟程序解決，原告再於108年8月2日以樹林三多郵
局第38號存證信函通知被告於文到後一個月內提出符合雙方所約定合建內容之建造執照及建築圖說，逾期不理，即依法解除本件合建契約，被告收受上開存證信函後雖有委請律師函覆，然其內容模糊焦點，顛倒是非，原告乃於
108年9月17日以樹林三多郵局第56號存證信函通知被告解除系爭合建契約，系爭合建契約既經原告依民法第254條
之規定解除，被告持有系爭建造執照，足以妨害原告對系爭土地之自由使用、收益、處分權能，原告本於民法第
767條妨害除去請求權，請求被告向臺南市政府工務局申
請撤銷系爭建造執照。
（三）並聲明：
1、確認原告與被告間就系爭土地之合建關係不存在。
2、被告應向臺南市政府工務局申請撤銷以其為起造人名義之系爭建造執照。
二、被告則答辯以：
（一）兩造簽立系爭合建契約後，被告即委任蔡昭斌建築師規劃建築圖說，經蔡昭斌與兩造討論後原係以最大建築面積所規劃之原證五建築圖說申請建造執照，惟臺南市政府工務局審核後，要求依法令更改，蔡昭斌於嗣後之修改過程均有與兩造討論，方以原證四建築圖說送審，原告稱其不知悉且未同意，與事實不符，又原證四圖說雖因臺南市政府工務局要求退縮部分面積即現有道路部分，減少停車空間，因而減作3、4層之機電空間，將4層臥室改為露臺，惟
原證四與原證五建築圖說興建格局均係透天建築，並無更動，被告未違反系爭合建契約第7條約定，且原證四建築
圖說扣除路地面積19.11㎡，基地使用面積為441.73㎡，
又系爭基地之允建容積率不得超過165%，則容積總樓地板面積最多為728.85㎡（441.73㎡×165%），建築師依臺南
市政府工務局要求，規劃之容積總樓地板面積為726.04㎡，容積率為164.36%（726.04㎡÷441.73㎡×100%），與
允建容積率165%甚為接近，被告亦未違反系爭合建契約第3條約定「依建築師規劃雙方認可定案之最大面積按圖施
工興建。」
（二）原證四與原證五建築圖說差異之說明：
1、基地面積：原證五460.84㎡、原證四441.73㎡，建築師原規劃將法定空地留設於基地西北方之現有道路，惟臺南市政府工務局認建築基地需退縮，因此扣除基地西北方之現有道路部分，致原證四較原證五面積減少19.11㎡。
2、樓地板面積：原證五1,143.81㎡、原證四958.93㎡。
①因基地面積減少為441.73㎡，為符合建蔽率最高55%及容
積率最高165%之規定，建築面積由250.66㎡降為231.05㎡。
②依建築技術規則建築設計施工編第60條第1項第7款、第162條第1項第3款規定，系爭6戶房屋每戶至多有40㎡之停車空間可不計入容積總樓地板面積，建築師原規劃停車空間共208.16㎡，且不計入容積面積，然臺南市政府工務局要求修正，因此停車空間降為99.87㎡。
③依建築技術規則建築設計施工編第162條第1項第2款規定
，機電設備空間得不計入容積總樓地板面積，於其他縣市將機電設施視為公共設施，其面積不計入容積面積者，亦比比皆是，建築師原於3層及4層各有規劃機電設施，且未計入容積面積，因此4層可規劃兩間臥室，惟臺南市政府
工務局認系爭6戶房屋為透天厝，並非公寓，機電設施非
公共設施，面積須計入容積面積內，復因容積率之限制，原3層及4層機電設施之面積計入容積面積後，4層即減少1間臥室而規劃為露台，且為免減少室內可使用空間，取消原機電設施之規劃。
（三）依系爭合建契約第6條約定，原告應提供系爭土地作為融
資擔保及辦理信託，惟被告徵得板信國際租賃股份有限公司同意貸款後，多次催促原告配合辦理，原告均無故拒不配合辦理，苟原告無意繼續合建，應賠償被告委任建築師設計規劃費用及其他費用。
（四）並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告於105年4月26日與被告簽訂系爭合建契約，由原告提供所有系爭土地予被告合建4樓半透天公寓6戶房屋分售，系爭合建契約第3條約定「分配比例：甲方地主（即原告
）分得48%乙方建方（即被告）分得52%起造人英盟開發股份有限公司，依建築師規劃雙方認可定案之最大面積按圖施工興建」、第7條約定「興建格局及使用建材須經雙方
同意不得任意更改」，其餘約定內容詳如本院卷第23頁。（本院卷第23頁至第25頁）
（二）被告委託蔡昭斌建築師設計規劃，蔡昭斌有提出如本院卷第63頁至第85頁所示原證五建築圖說予原告並經原告同意以原證五建築圖說送請臺南市政府工務局申請核發建造執照。（本院卷第63頁至第85頁）。
（三）被告就系爭合建案有向臺南市政府工務局申請建築執照，經臺南市政府工務局於105年11月28日核發（105）南工造字第03291號建造執照（系爭建照），被告申請建照之建
築圖說為如本院卷第35頁至第61頁原證四建築圖說。（本院卷第29頁、第35頁至第61頁）
（四）原證四建築圖說與原證五建築圖說確實不同。
（五）兩造間往返之存證信函如下所示：
1、原告於106年4月24日以樹林迴龍郵局第51號存證信函通知被告於文到7日內提出重新檢討的格局圖，進行協商。被
告已於106年6月12日收受上開存證信函。
2、原告於108年8月2日以樹林三多郵局第38號存證信函通知
被告於文到後一個月內提出符合雙方所約定合建內容之建造執照及建築圖說，逾期不理，原告即依法解除本件合建契約。被告已於108年8月5日收受上開存證信函。
3、被告於108年9月5日委由律師以台南永樂郵局第201號存證信函回覆原告上開存證信函表示被告與原告簽訂合建契約後，與蔡昭斌建築師討論興建樣式及格局時，原告均有參與，且興建樣式亦由原告原先要求之新加坡式改為4樓半
之透天公寓，兩次均委由蔡昭斌建築師依照建築法規申請建造執照，及原告應依合建契約書第6條約定，提供系爭
土地作為融資之擔保及辦理信託，詎被告徵得板信國際租賃股份有限公司同意貸款後，多次催促原告配合辦理，均未獲置理。
4、原告於108年9月17日以樹林三多郵局第51號存證信函回覆：上開存證信函來函內容前因後果明顯倒置，與事實不符。被告與原告合建伊始第一次取得建造執照後，被告轉達代銷公司認為不易銷售，要求更改原本之新加坡式為四樓半透天式。嗣經被告再次提出建築圖說並經雙方同意，但在被告取得第二次建造執照後，原告方才得知被告與其所委任之蔡昭斌建築師未經原告同意擅自修圖，與先前被告所出具之建築圖說且經雙方同意興建房屋之每層樓地板面積、格局差異甚大。原告隨即向被告反映，要求解決補救。詎被告竟百般推託，置之不理。被告在未修改建築圖說之前，竟突然提出與原先房屋分配比例、事實均不相符之合建契約書及信託契約書，要求原告辦理信託，原告自無法同意。被告明顯違約，原告依法解除本件合建契約等語。被告於108年9月18日收受上開存證信函。
5、原告於108年9月24日以樹林三多郵局第56號存證信函通知被告，以本函通知貴公司解除本件合建契約。被告於108
年9月26日收受上開存證信函。（本院卷第87頁至第92頁
、第95頁至第113頁）
（六）臺南市政府工務局以106 年6 月1 日南市工管一字第1060539946號函覆原告：「臺端與英盟開發股份有限公司之合建爭議，依行政院62年2 月23日台內字第1610號函說明二：『主管建築機關已核發建築執照或修建證後，土地權利關係人提出異議時，應通知其向法院提起訴訟，俟法院判決確定後再行依法辦理，在未經法院依法確定前異議人如欲對造停工，得依民事訴訟法規定之保全程序請求假處分以定暫時狀態，須經法院裁定許可後，主管建築機關開始得禁止施工。』，故雙方私權問題，請依民事訴訟程序解決。」（本院卷第93頁）
（七）被告對原告所提出原證十二、原證十三LINE通訊軟體對話內容之真正不爭執。（本院卷第161 頁至第175 頁）
四、兩造爭執事項：
（一）原證四圖說是否有經原告同意？
（二）原告解除系爭合建契約是否合法？
（三）如原告解除系爭合建契約合法，原告請求被告應向台南市政府工務局申請撤銷系爭建照執照是否有理由？
五、本院之判斷：
（一）原證四圖說是否有經原告同意？
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段已有明文。原告主張被告係以
原證四圖說向臺南市政府工務局申請取得系爭建造執照，此為被告所不爭執，被告抗辯原證四圖說係有經原告同意之建築圖說，乃有利於被告之事實，既經原告爭執，即應由被告負舉證之責，惟被告僅空言主張，並未提出任何證據證證明上開事實，則被告抗辯原證四建築圖說有告知原告並取得原告同意云云，即難憑採。
（二）被告解除系爭合建契約是否合法？
1、查系爭合建契約係約定由原告提供系爭土地由被告出資興建4樓半透天公寓6戶，於第3條約定：「分配比例：甲方
地主（即原告）分得48%乙方建方（即被告）分得52%起造人英盟開發股份有限公司，依建築師規劃雙方認可定案之最大面積按圖施工興建」、第7條約定：「興建格局及使
用建材須經雙方同意不得任意更改」等語，有原告提出之系爭合建契約書在卷可憑，並為被告所不爭執，依系爭合建契約上開約定內容可知，被告就系爭合建契約之建照圖說規劃設計配置圖、興建格局及使用建材等建築事宜，均應經兩造協商同意後，被告始得據以執行並按兩造同意之圖說施工興建房屋。
2、次查，兩造於105年4月26日簽立系爭合建契約後，被告及被告委任之建築師係提供原證五圖說予原告，經原告同意以原證五之建築圖說規劃設計配置圖申請建造執照興建房屋，惟被告向台南市工務局申請系爭建造執照之相關建築圖說係原證四圖說並非原證五之建照圖說及規劃設計配置圖，此為被告所不爭執，而上開原證四建築圖說並未經原告同意，已經本院認定如前，又原證四建築圖說與原證五建築圖說確實不同，且興建格局亦有差異，此亦經被告答辯狀自行列明相關差異明細在卷可憑，顯然被告係以未經原告認可及同意之建照圖說規劃設計配置圖向主管機關申請系爭合建契約之建築執照，應可認定。
3、被告雖辯稱原證四建築圖說係建築師依原告所同意之原證五建築圖說修改而來，而建築師係為配合台南市政府工務局之審核而修正，並非被告任意修改云云，惟被告就其上開抗辯並未提出其他舉證，且縱建築師係依台南市政府工務局之要求或審核而有修正圖說之必要，依系爭契約第3
條及第7條約定，仍應由建築師將相關規定對原告提出說
明，並經原告同意始符合系爭合建契約之約定，被告逕以未經原告同意之原證四建築圖說申請系爭建造執照，並主張依此圖說興建房屋，即與系爭合建契約之約定相違，被告上開所辯，自非可取。
4、再查，依系爭合建契約第3條及第7條之約定可知，被告應於申請建築執照前，將建照圖說規劃設計配置圖及使用建材送與原告討論並經原告同意，且施工期間亦有一定之約定，而被告確有上開違約情形，經原告知悉後，原告已於106年4月24日、108年8月2日以存證信函催告被告履行提
出原告所同意之建築圖說，惟被告迄今均未辦理，此由不爭執事項（五）內容亦可確認，是被告確已有違反系爭合建契約之約定，且經原告催告而不履行甚明，而原告已於108年9年17日及24日以存證信函向被告解除系爭合建契約，並已送達被告，詳不爭執事項（五），是兩造間系爭合建契約關係，已因原告合法解除而消滅，故原告請求確認兩造間就系爭土地之合建法律關係不存在，即屬有據，應予准許。
（三）又按契約解除時，當事人雙方應互負回復原狀之義務，民法第259條前段亦定有明文。契約之解除，固與契約之無
效不盡相同，惟同係以溯及地除去現已存在之契約關係為其目的，故於契約解除時，當事人雙方均有回復原狀之義務。查原告既已於108年9月間合法解除系爭合建契約，則依前揭說明，原告與被告間既有之合建法律關係即應溯及地除去，此後更無合建法律關係之存在，然被告已就系爭土地向臺南市政府工務局申請取得系爭建造執照，被告即有可能依系爭建造執照於系爭土地上為建造行為，是原告為回復系爭土地之原有狀態而請求被告應向臺南市政府工務局申請撤銷系爭建造執照，亦屬有據，應予准許。
六、綜上所述，系爭合建契約既已經原告合法解除，從而，原告訴請：1、確認原告與被告間就坐落臺南市○○區○○段000地號土地之合建法律關係不存在；2、被告應向臺南市政府
工務局申請撤銷以其為起造人名義之（105）南工造字第03291號建造執照，均有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 3 月 24 日民事第三庭 法 官 童來好
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 24 日書記官 郭純瑜