臺灣臺南地方法院108年度簡上字第162號

• 裁判案由: 給付租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 109 年 02 月 05 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　108年度簡上字第162號上　訴　人　賴見周

被　上訴人　林秋蓮
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國108年5月31日本院柳營簡易庭107年度營簡字第546號判決提起上訴，本院於民國109年1月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即原告主張：被上訴人於民國98年間購買坐落臺南市○○區○里段000000地號土地（權利範圍：1652分之1571，下稱系爭土地），及其上未辦理保存登記之建物即門牌號碼臺南市○○區○○路00000號房屋（權利範圍：全部，下
稱系爭建物，上開土地及建物下稱系爭房地）。因上訴人於被上訴人購買系爭房地前，即已向前手承租系爭建物，遂於被上訴人購買後繼續承租，並於106年11月20日再行簽訂房
屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定租賃期間至108年11月20日止，租金每月新臺幣（下同）5萬5,000元，按月應
於每月19日前給付租金。詎上訴人於107年3月間突稱訴外人謝明助向其表示為系爭土地共有人，要求遷出不准其使用為由，自107年7月起即拒絕給付租金與被上訴人，至起訴時共積欠租金16萬5,000元（即107年7、8、9月份）【計算式：5萬5,000元/月×3月＝16萬5,000元】未給付。為此，爰依兩
造簽立之系爭租賃契約，請求上訴人給付16萬5,000元暨遲
延利息，及自107年10月19日起至租賃期間屆滿即108年11月20日期間，應於每月19日前給付5萬5,000元之租金等語。
二、上訴人即被告則以：上訴人與系爭建物前手所簽立之租賃契約標的包括系爭建物及土地，每月租金為5萬元，而與被上
訴人簽立之系爭租賃契約，每月租金為5萬5,000元，如承租範圍僅限系爭建物，則該租金顯然高於附近租屋行情，可見系爭租賃契約標的範圍，應包括系爭土地之使用收益在內。又被上訴人與訴外人謝明助為系爭土地、同段2357-6、2357-7、2357-9地號土地之共有人，因共有人之應有部分並非侷限於共有物之特定部分，而係抽象地存在於共有物之任何微小部分，故上訴人承租系爭建物所坐落之土地，應有謝明助之所有權存在（應有部分1,652之81），然被上訴人於出租
時並未如實告知此事，致日後謝明助寄發存證信函主張其為系爭土地共有人，並向上訴人表示欲拆除系爭建物，更以汽車阻擋於系爭建物之出入口，妨礙上訴人使用收益系爭建物之權利，經上訴人數次向被上訴人反應上情後，被上訴人竟置之不理，僅消極以寄發存證信函方式向謝明助表示其有權出租系爭建物及土地，卻忽略謝明助亦有權向上訴人主張相當於租金之不當得利，足見被上訴人並未於租賃關係存續中保持租賃物在客觀上合於約定使用收益之狀態，且已因系爭土地共有人對租賃物主張所有權，致上訴人對租賃物不能為約定之使用收益，上訴人自得行使同時履行抗辯權拒絕給付租金，或依民法第436條準用第435條規定請求減少租金，或將原本應由謝明助向被上訴人請求之租金，因代為給付而承受被上訴人應給付予謝明助之不當得利債權，以債權抵銷方式減少每月應給付之租金等語。
三、被上訴人起訴請求：㈠上訴人應給付被上訴人16萬5,000元
，及自支付命令送達翌日即107年10月18日起至清償日止，
按週年利率百分之5計算之利息；㈡上訴人應自107年10月19日起至108年11月20日止，按月於每月19日前給付被上訴人5萬5,000元。原審為被上訴人全部勝訴判決，上訴人不服提
起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
㈠兩造不爭執事項：
1.系爭土地及坐落臺南市○○區○里段000000○000000地號土地為被上訴人與訴外人謝明助共有，被上訴人權利範圍均為1652分之1571、謝明助權利範圍均為1652分之81（謝明助於101年10月間以「買賣」為原因關係而取得上開土地之權利
範圍）。被上訴人係於98年11月間向訴外人潘玠安、林明華購買上開土地，及其中系爭土地上之未辦理保存登記之系爭建物（即門牌號碼臺南市○○區○○路00000號建物），並
辦理變更為該建物之納稅義務人。
2.上訴人與被上訴人於106年11月20日簽立系爭租賃契約，該
契約第1條「房屋租賃標的」記載：「一、建物標示（一）
建物門牌：臺南市○○區○○路00000號（房屋稅籍編號）
12060315011。二、租賃範圍：（一）房屋：地面層，面積
236.70平方公尺，2層96.20平方公尺共計332.90平方公尺（如「房屋位置格局示意圖」標註之租賃範圍）」，並約定租賃期間自106年11月20日起至108年11月20日止，租金每月為5萬5,000元，系爭建物坐落位置如原審卷第53頁所示，上訴人在承租之系爭建物經營「金田水果行」。
3.臺南市○○區○里段000000地號土地現況，依臺南市佳里區公所107年2月13日所農建字第1070115281號函所示，係供公眾通行之道路（含道路側溝），系爭土地毗鄰上開土地道路側溝。
4.上訴人自107年7月起迄今均未按月給付租金予被上訴人（被上訴人於第一審判決後已持該判決向臺灣嘉義地方法院聲請假執行，並取得107年7月至108年11月20日期間之租金及利
息）。
㈡兩造爭執事項：
1.上訴人向被上訴人承租之範圍，有無包括系爭土地?
2.上訴人抗辯系爭土地另一共有人謝明助向其表示要拆屋還地，及以汽車阻擋其承租之系爭建物出入口，妨礙其使用系爭建物，被上訴人於租賃關係中未保持租賃物合於使用收益狀態，要求減少租金，同時主張履行抗辯權而拒絕給付租金，是否有據?
3.上訴人抗辯因謝明助向其主張權利而承租土地每月給付租金1萬5,000元與謝明助，承受被上訴人應給付謝明助之不當得利債權，以此金額主張抵銷而減少每月應給付被上訴人之租金，是否有據?
4.被上訴人主張上訴人自107年7月起即未按月給付租金，請求上訴人給付自107年7月至9月份之租金合計16萬5,000元，及自107年10月19日起至108年11月20日按月於每月19日前給付5萬5,000元，有無理由?
五、本院得心證之理由：
㈠上訴人僅向被上訴人承租系爭建物，並不包括系爭土地：
1.查上訴人與被上訴人於106年11月20日簽立系爭租賃契約，
契約首文即明揭：「立契約書人承租人賴見周，房屋出租人林秋蓮【為所有權人】茲為房屋租賃事宜，雙方同意本契約條款如下：」，並於第1條「房屋租賃標的」記載：「一、
建物標示（一）建物門牌：臺南市○○區○○路00000號（
房屋稅籍編號）12060315011。二、租賃範圍：（一）房屋
：地面層，面積236.70平方公尺，2層96.20平方公尺共計332.90平方公尺（如「房屋位置格局示意圖」標註之租賃範圍）」等語，此有系爭租賃契約（原審卷第103至107頁）附卷可考，是依上開契約約定內容可知，兩造約定之租賃物應僅限於系爭建物（即上開「租賃範圍」所記載之房屋），並不包括系爭土地至明。
2.上訴人固爭執系爭建物無法脫離土地而獨立存在及使用收益，故兩造簽立之系爭租賃契約範圍應包括系爭建物坐落之系爭土地云云。惟查，房屋固為定著於土地上之建築物，二者間具有依存關係，然房屋與土地間之使用關係為何，乃「房屋所有權人」與「土地所有權人」間之問題，此與房屋所有權人出租房屋與第三人而成立之租賃債權契約，係屬二事，租賃物之範圍仍應視契約當事人合意範圍而定之，不因承租房屋而溢生租賃土地之結果，亦即房屋與土地乃為分別獨立之不動產「物權」，所有權行使範圍並不相同，房屋與坐落土地間係「房屋所有權人」與「土地所有權人」間或為使用借貸、或為租賃等所衍生之關係，承租人並不因承租房屋而與坐落土地所有權人間另行成立租賃契約，或當然解為承租範圍包括坐落之土地，仍應就承租人與出租人合意內容認定租賃物之範圍。基此，因系爭租賃契約之「租賃範圍」僅記載系爭建物部分，並無任何文字載明上訴人併同向被上訴人承租系爭土地，且系爭房屋與坐落範圍內之土地，乃房屋與土地間之「使用」問題，此與承租系爭房屋、給付租金之租賃債權債務關係，並不相同，不應擴大解釋系爭租賃契約租賃範圍及於系爭土地，是上訴人爭執系爭租賃契約之租賃物範圍尚包括系爭土地一語，容有所誤，並無可採。
㈡上訴人不得以系爭土地另一共有人謝明助向其表示要拆屋還地，及以汽車阻擋其承租之系爭建物出入口，妨礙其使用系爭建物之事由，主張同時履行抗辯權而拒絕給付租金，或依民法第436條準用第435條規定而請求減少租金：
1.按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金；前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。民法第435條第1項、第436條分
別定有明文。準此可知，民法第436條準用第435條規定之情形，應指第三人就「租賃物」向承租人主張權利，致承租人就「租賃物」有一部或全部無法為約定使用、收益之結果時，承租人得向出租人請求減少租金而言，「租賃物」如未有上述之情形，即不生減少租金之請求權。
2.查系爭建物係被上訴人於98年11月16日向訴外人林明華購買，並辦理變更為該建物納稅義務人之事實，業據被上訴人提出系爭土地、建物買賣契約書、系爭建物所有權移轉契約書及房屋稅籍證明書影本為證（原審卷第39至41頁、第149頁
），而被上訴人與上訴人簽立系爭租賃契約，租賃物為系爭建物，已如前述，並由上訴人在系爭建物經營水果行之事實，亦為上訴人所不爭執，由此可見被上訴人為系爭建物所有權人，有權管理出租系爭建物，並已依系爭租賃契約約定將系爭建物交付上訴人使用無訛。上訴人雖抗辯系爭土地另一共有人謝明助向其表示要拆屋還地，及以汽車阻擋其承租之系爭建物出入口，妨礙其使用系爭建物，被上訴人於租賃關係存續中，未保持租賃物合於使用收益狀態，依民法第436
條準用第435條規定請求減少租金，同時主張履行抗辯權而
拒絕給付租金云云。惟查，系爭建物係被上訴人購買取得所有權，被上訴人亦有該建物坐落之系爭土地所有權乙節，既如前揭，足徵系爭建物坐落系爭土地上，並非無其正當權源，且系爭土地另一共有人謝明助主張拆屋（系爭建物）還地，不論有無理由，亦為謝明助與被上訴人間之土地使用問題，此與被上訴人租賃系爭建物核屬二事，系爭建物亦未實際遭拆除而造成一部或全部無法使用之結果，自無上訴人所稱因謝明助主張拆屋還地而致系爭建物一部分或全部無法依約定使用、收益之情形。又系爭土地相鄰之同段2357-1地號土地，依臺南市佳里區公所107年2月13日所農建字第1070115281號函文所示，係供公眾通行之道路（含道路側溝），而系爭土地毗鄰上開土地道路側溝等情，有上開函文1紙（原審
卷第47頁）附卷可查，據此並對照系爭建物位置圖（參原審卷第53頁）可知，系爭建物前臨之同段2357-1地號土地應屬供公眾通行之道路，系爭建物並未因無可通行而造成無法使用、收益之結果。至謝明助是否以汽車阻擋系爭建物出入口（汽車所在位置即為2357-1地號土地），妨礙上訴人使用系爭建物一事，乃謝明助有無違法阻擋道路通行之問題，尚非系爭租賃契約之債權債務關係所能涉及，當然亦無所謂上開情形可歸責於被上訴人而應論以未保持租賃物在客觀上合於約定使用收益，上訴人可得請求減少租金之結果。從而，上訴人以上開理由依民法第436條準用第435條規定請求減少租金，洵屬無稽，並無可採。
3.承上，被上訴人既於租賃關係存續中，已就系爭建物提供保持合於約定使用、收益之狀態與上訴人使用，上訴人即應依系爭租賃契約約定按月於每月19日給付租金與被上訴人，是上訴人另援引同時履行抗辯權規定而拒絕租金之給付，亦屬無據，諉無可取。
㈢上訴人以其向謝明助承租土地每月給付租金1萬5,000元，承受被上訴人應給付謝明助之不當得利債權，主張以上開金額抵銷每月應給付被上訴人之租金，並無理由：
1.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334條第1項前段定有明文。故抵銷須當事人雙方互有對立之債權，並備具抵銷之適狀，始得為之。如為對於他人之債權，除有特別規定（民法第277條、第299條第2項）外，尚不得與債權人
主張抵銷。
2.查系爭土地雖為被上訴人與訴外人謝明助所共有，惟被上訴人持有之面積約為551.56平方公尺【計算式：580平方公尺
（系爭土地面積）×1571/1652（被上訴人權利範圍）≒551
.56平方公尺】，顯然大於系爭建物占用之面積（依系爭租
賃契約第1條記載之房屋地面層面積為236.70平方公尺），
且縱有謝明助爭執系爭建物占用系爭土地而恣生相當於租金之不當得利問題，亦為被上訴人與謝明助間是否返還利益之權利義務關係，與上訴人向被上訴人承租系爭建物之租賃契約無涉，上訴人對被上訴人並無請求給付相當於租金之不當得利債權存在，尚不符合雙方互有對立債權之抵銷要件至明。上訴人固抗辯原本應由謝明助向被上訴人請求之租金，因其每月代為給付1萬5,000元而承受被上訴人應給付謝明助之不當得利債權，據以此金額抵銷減少每月應給付之租金云云。然查，系爭建物占用系爭土地之面積並未逾被上訴人持有之範圍，且縱因占用而有相當於租金之不當得利問題，亦屬被上訴人與謝明助間之爭執，此均如前述，可見上訴人並無需代被上訴人解決占用問題而給付金額與謝明助之責，況上訴人每月給付謝明助1萬5,000元，乃其與謝明助所為之約定，並非被上訴人同意負擔每月上開金額之債務，再經由上訴人給付謝明助而發生債權讓與或債務承擔之結果，被上訴人不因上訴人給付謝明助上開金額而對上訴人負有債務。從而，上訴人以其每月給付謝明助1萬5,000元，主張以此金額抵銷應給付被上訴人之租金，於法即有未合，難認可採。
㈣基上，被上訴人出租系爭建物與上訴人使用，並無上訴人抗辯未合約定使用、收益之狀態而得拒絕給付租金，或減少租金之情形，亦不符合抵銷要件而得抵減應給付之租金，惟上訴人自107年7月起即拒絕給付租金與被上訴人，則被上訴人依系爭租賃契約請求上訴人給付107年7月至9月共積欠之租
金16萬5,000元（即107年7、8、9月份），及自107年10月19日起至租賃期間屆滿即108年11月20日期間，應於每月19日
前給付5萬5,000元之租金，即屬有據，均應准許。
六、綜上所述，上訴人向被上訴人承租之標的僅限於系爭建物，並不包括系爭土地，上訴人不得以系爭土地另一共有人謝明助妨礙其使用，及每月給付謝明助1萬5,000元金額而主張履行抗辯權、減少租金及抵銷應給付被上訴人之租金。從而，被上訴人依系爭租賃契約請求：㈠上訴人應給付16萬5,000
元，及自支付命令送達翌日即107年10月18日起至清償日止
，按週年利率百分之5計算之利息；㈡上訴人應自107年10月19日起至108年11月20日止，按月於每月19日前給付被上訴
人5萬5,000元，為有理由，應予准許。原審就被上訴人上開請求為全部勝訴之判決，經核並無違誤，上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求為廢棄改判，即無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，故不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 2 月 5 日民事第五庭 審判長法 官 蔡雅惠
法 官 許育菱
法 官 林勳煜
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 2 月 7 日書記官 林容淑