臺灣臺南地方法院108年度訴字第1942號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 109 年 08 月 18 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第1942號原　　　告　曾聖傑
訴訟代理人　張佩珍律師
江佩珊律師
林佩璇律師
被　　　告　杜奮強

訴訟代理人　楊珮如律師
被　　　告　陳正峰

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國109年8月4日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告杜奮強、陳正峰應將如附圖紅色斜線Ｃ範圍所示之房屋遷讓返還予原告。
訴訟費用由被告杜奮強、陳正峰負擔。
本判決第1項得假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第262
條第1項、第2項亦分別定有明文。本件原告起訴時原係列杜奮強、陳正峰、王先勇、許原旗為被告，並於聲明第1、2項請求：「一、被告杜奮強、王先勇、許原旗、陳正峰等應將如調解卷第21頁附圖紅色斜線範圍所示之房屋遷讓返還予原告。二、被告杜奮強、王先勇、許原旗、陳正峰等應自民國108年6月30日起至將如附圖紅色斜線範圍所示之房屋遷讓返還予原告之日止，按月給付原告新臺幣（下同）12,000元。」嗣於109年5月15日以民事言詞辯論㈣狀撤回第二項有關不當得利部分之請求，其後復於109年6月18日以民事撤回一部起訴及爭點整理狀撤回對被告王先勇、許原旗之起訴，並變更訴之聲明為：「一、被告杜奮強、陳正峰等應將如附圖紅色斜線Ｃ範圍所示之房屋遷讓返還予原告。」核與前揭規定並無不合，應予准許。
二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。查被告杜奮強於本件審理中，就原告主張之同一基礎事實提起反訴，請求原告即反訴被告曾聖傑給付債務不履行損害賠償，符合前開提起反訴之要件，又無不得提起反訴之情況，應予准許。三、被告陳正峰經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其
一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、本訴部分：
㈠原告起訴主張：
⒈原告於106年3月3日向訴外人李旺德、李和春、李武祥、
李進源承租坐落臺南市○○區○○段000○00000地號土地及其上門牌號碼臺南市○○區○○0路000號房屋（下稱系爭房屋）。嗣原告於106年3月4日與被告杜奮強簽訂房屋
租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將系爭房屋中如附圖所示A、B、C部分（63坪）轉租予被告杜奮強，雙
方並約定租賃期間為自106年3月4日起至115年3月2日止、租金每月12,000元、押租金24,000元。詎原告發現被告杜奮強違反系爭租約第10條約定，未經原告同意，分別將附圖所示A、B、C部分依序轉租予次承租人王先勇、許原旗
、陳正峰，原告遂於108年5月3日寄發永康大橋郵局第173號存證信函向被告杜奮強終止系爭租約之意思表示，復於108年5月28日寄發永康大橋郵局第211號存證信函告知被
告杜奮強其已將系爭租約第20條所約定之違約金12,000元、押租金24,000元提存於本院提存所，並請求被告杜奮強於108年6月30日前遷讓返還系爭房屋。豈料，被告杜奮強竟拒絕履行，因系爭租約業經原告以存證信函終止，且次承租人王先勇、許原旗、陳正峰於系爭租約終止後，對原告均無合法占有權源，而屬無權占有人，是原告爰依民法第455條、第962條規定提起本件訴訟，請求被告杜奮強、陳正峰（王先勇、許原旗部分業經原告撤回起訴）應將如附圖所示C部分之房屋遷讓返還予原告。
⒉原告主張依系爭租約第20條約定終止租約，為有理由：
⑴系爭租約並無民法第247條之1及消費者保護保（下稱消保法）第12條規定之適用：原告經營茶飲事業，非以管理、出租不動產為業之人，且原告締結房屋租賃契約之對象僅有被告杜奮強及訴外人杜邦彥兩人，並非不特定多數人，是系爭租約顯不符適用消保法第12條及民法第247條之1之要件。再者，被告杜奮強與原告簽約前已知悉系爭租約係坊間販售之契約範本，且被告杜奮強亦有違法轉租獲利，要非經濟上居於劣勢之人，甚且未見有特別之資訊不對等、社會經驗淺薄等之不平等地位，與原告具平等地位之交易主體，且逐一就條款內容與原告磋商後簽立。又細究系爭租約內容，該文字表達方式非艱澀難懂，被告並無不能斟酌之情，堪認乃由雙方當事人意思表示一致而成立之契約。綜上所述，益證系爭租約無民法第247條之1及消保法第12條規定之適用。
⑵系爭租約第20條並無違反民法第440條第2項強制規定而無效：
①系爭租約第20條乃雙方約定一方於一個月前通知對方，同時支付對方一個月租金作為違約金，當得終止系爭租約之約定，核與民法第450條第3項之法定條件無異。系爭租約係屬定有期限之租約，其期限雖尚未屆滿，惟依系爭租約第20條約定足見兩造確有約定於租期屆滿前，雙方均有提前終止租約之權利，復衡以原告已分別於108年5月3日、5月28日寄發存證信函予被告杜奮強為終止系爭租約之意思表示，限期其應於108年6月30日前遷讓返還系爭房屋，並將12,000元違約金及兩個月押租金24,000元提存於本院提存所，足證原告已依約於1個月前先期通知被告杜奮強，使其有
所準備，是系爭租約自被告杜奮強收受上開存證信函之日起（即108年5月29日），即生契約終止之效力，不因被告杜奮強另以存證信函向原告表示反對而不生終止之效力。縱認原告依系爭租約第20條約定終止租約需經被告杜奮強同意方生合法終止效力，然原告於起訴時亦提出其違法轉租之證據及系爭租約第17條不得轉租之約定書面，並以起訴狀為終止租約之意思表示，亦應認系爭租約至遲於起訴狀送達被告時已生合法終止契約之效力，故原告自得依民法第455條前段
、第962條規定請求被告返還房屋。
②最高法院42年台上字第1186號民事判決、最高法院55年度第四次民刑庭總會決議兩則實務要旨均係就「不定期租賃」、「基地租賃」作成，而本案兩造屬「定期之房屋租賃契約」，自難以上開實務見解為據，率論當事人基於自由對等意願下簽立之系爭契約第20條有排除民法第440條強制規定而無效之情。
⑶至被告杜奮強雖辯稱：「依系爭租約第9條約定可知，
認原告並無保留得於期限屆滿前得任意終止租約，自應回歸法律規定，以有法定事由發生，始得提前終止租約」云云，惟細究系爭租約第9條約定之文義可知，被告
杜奮強如無法定終止事由，仍得提前終止租約，然不得請求返還租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，且負有將系爭房屋回復原狀並返還予原告之義務，係規範承租人可提前任意終止租約之權利；而系爭租約第20條係規範出租人及承租人均得提前任意終止租約，兩者間規範主體不同、權利義務不同，但就文意觀之，要無被告杜奮強所稱需要法定事由方得期前終止租約之約定，被告所辯應有誤解。
⒊原告以被告杜奮強違反系爭租約第10條約定，依系爭租約第17條約定終止租約，為有理由：
⑴系爭租約第10條已明確約定，被告杜奮強未經原告同意，不得私自將租賃房屋之全部或一部轉租由他人使用。縱原告於締約後同意被告杜奮強轉租附圖所示A、B、C
予他人，系爭租約理應為相應之修改，惟該禁止轉租約定並無刪除，亦無修正或另訂新約，難認原告曾有同意，是兩造間確有約定不得轉租之合意。被告杜奮強既未經原告同意，將系爭房屋如附圖所示A、B、C部分依序
違法轉租予次承租人王先勇、許原旗、陳正峰，業經原告以存證信函終止系爭租約，則原告自得依民法第455
條前段規定，於系爭租約終止後，請求被告杜奮強遷讓系爭房屋予原告。至原告與訴外人杜邦彥間之投資糾紛，依債之相對性原則，該投資糾紛與系爭租約無涉，故被告辯稱原告為報復訴外人杜邦彥始藉故終止系爭租約，顯不可採。
⑵依系爭租約之體系解釋，第17條係規範承租人違反租約約定時，出租人得隨時終止租約；第20條約定則適用於雙方均無違反租約之情形下，欲終止租約之一方應支付他方一個月租金之違約金，始得終止之。是依此可知，若承租人違反系爭租約第10條禁止轉租約定時，出租人即得依第17條約定隨時終止系爭租約。原告以存證信函通知被告杜奮強終止系爭租約，係因被告杜奮強違反系爭租約第10條禁止轉租約定；又縱有被告杜奮強所稱兩紙存證信函均未提及違約轉租之情事，然此乃原告已曾向被告杜奮強表達其有違約轉租欲終止租約，因而未於存證信函特別記載，雖原告得依系爭租約第17條終止租約，然因又不諳法律，於撰寫時錯引系爭租約第20條約定為終止系爭租約之意思表示，但無礙原告已依法為終止系爭租約之意思表示，被告杜奮強自不得以原告不諳法令錯引條文而合理化其違法轉租之行為。
⒋原告終止租約並無違誠信原則，非屬權利濫用：
⑴依系爭租約第10約定，被告杜奮強未事先經原告同意，不得將附圖所示A、B、C部分全部或一部轉租予他人。
若原告真有如被告杜奮強所辯有口頭承諾轉租、知悉轉租事實並無反對意思之情，理應會於簽訂系爭租約之際即與原告磋商，就前開約定內容為相應修改或另訂新約，然其卻未為之，顯與常理有違。
⑵觀諸證人劉永堅之證述，僅可證明其只知悉位於附圖所示A、B、C範圍之店家確實有轉租予他人之事實，但並
未知悉實際轉租人及次承租人為何人，當不足證明被告杜奮強所稱：「簽立系爭租約之際，原告當下即表示除原告合夥經營茶飲店所需店面外，A、B、C由被告杜奮
強轉租予他人使用。」之情。
⑶至原告於發現被告杜奮強違法轉租事實之前，確實僅認知該選物販賣店、餐飲店及停車庫乃被告杜奮強所經營。蓋被告杜奮強為原告友人杜邦彥之父，斯時基於熟識、信任關係、同為經營事業之人，且亦將系爭房屋三角窗店面10坪轉租予杜邦彥等情，而將附圖所示之A、B、C部分轉租予被告杜奮強，加上如何經營事業均屬個人
隱私，原告無從過問，又顧及私人情誼，知悉違法轉租之情後，尚經查證始確認上情，是自難僅以此片面率斷原告知悉且有同意被告杜奮強轉租之意。
⑷訴外人王先勇因與被告杜奮強間之租約到期，而未與其續約，又基於被告杜奮強與原告間尚有本件訴訟爭議，為避免其權益受影響，始於108年10月起與原告簽訂不
定期限租賃，此有108年度新小調字第1027號調解程序
筆錄可佐；而附圖所示A、B、C部分現仍由王先勇、許
原旗、陳正峰使用，則係因本件法律爭議未決所致。況系爭租約乃原告與被告杜奮強本於自由意思下所簽訂，該契約內容為雙方所知悉，原告依約為終止租約之意思表示，堪符合誠實信用原則，何來權利濫用。反觀被告杜奮強，屢將系爭租約約定內容曲解，甚且違法轉租，而不願依約將系爭A、B、C房屋遷讓返還予原告，始生
本件訴訟爭議，其所為實已違反誠信原則，而有權利濫用之嫌。
⒌並聲明：
⑴被告杜奮強、陳正峰等應將如附圖紅色斜線Ｃ範圍所示之房屋遷讓返還予原告。
⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡被告杜奮強辯稱：
⒈原告主張依系爭租約第20條約定終止租約，為無理由：
⑴系爭租約屬定型化契約，而有民法第247條之1及消保法第12條規定之適用：系爭租約之條款為坊間書局販售之制式房屋租賃契約書所預先擬定，參以坊間制式房屋租賃契約書所定條款未盡完全相同，原告單方選擇制式契約書與被告杜奮強締約，未見雙方於本件爭執之租賃關係曾議訂何個別磋商之條件並特別加註，則系爭租約屬原告對不同交易相對人，為節省個別研擬契約內容必須另行付出交易成本而預先擬定之相同交易條件，性質上即為定型化契約。又原告經營茶飲事業所需店面約30坪，除與訴外人杜邦彥簽立租賃契約外，其餘63坪則轉租予被告杜奮強，復向本院陳明就同一租賃標的與許原旗及王先勇訂立不定期租賃契約，足見原告確有反覆實施出租行為，非屬偶一為之，且所謂以出租為業，並不以是否申請營業登記為必要，則原告既有反覆實施出租行為，屬消保法第2條第2款之企業經營者無疑。
⑵系爭租約第20條未約定得提前終止租約之事由，與民法第440條第2項之強制規定有違而無效：
①租賃契約乃繼續性契約，系爭租約第20條約定，探究雙方當事人之真意，應係針對使契約向將來消滅之終止權行使而設，並非處理使契約效力溯及既往消滅之問題，是該條款之「解約」應係指「終止契約」之意。又觀諸該條款之內容係約定各當事人如於租期屆滿前終止租約，其終止之方法應依該條款所定之要式行為為之，亦即應於一個月前通知對方，並同時支付一個月租金作為違約金，惟該條款並未就各當事人得於租期屆滿前得隨時終止租約之事由為約定，與民法第440條第2項之強制規定有違，依民法第71條規定，此項約定應屬無效。
②出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，如出租人無正當理由得任意終止租約，將使承租人陷於需隨時搬遷之不利益，並免除出租人於租賃期間應將租賃物交付承租人使用之主給付義務，使定期租賃契約之目的難以達成，對承租人顯失公平，依民法第247條之1及消保法第12條規定，該條款亦屬無效。
⑶原告並無保留得於期限屆滿前得任意終止租約之權，是原告應符合系爭租約第17條約定之條件時始得終止契約：
①依系爭租約第9條約定：「契約期間內乙方（即被告
杜奮強）若擬搬離至他處時乙方不得向甲方（即原告）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房（店）屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」可知原告並無保留得於期限屆滿前得任意終止租約之權，則原告與被告杜奮強既未就出租人得於租期屆滿前得隨時終止租約之事由為約定，自應回歸法律規定，以有法定事由發生始得提前終止租約。
②本件並無原告得提前終止租約之事由：系爭租約為定型化契約，且原告既經證人劉永堅詢問並表示有轉租之情形，復依系爭房屋裝潢外觀，亦可知系爭房屋已供他人營業使用，足見原告確已知悉被告杜奮強有轉租之事實，則原告就已存在轉租之客觀事實如有反對之意，自應為反對轉租之意思表示，始生反對轉租約定之效力，惟原告並未立即向被告杜奮強為反對轉租之意思表示，足認原告知悉被告杜奮強將系爭房屋部分轉租他人時，原告並無反對轉租之意思，而有同意被告杜奮強轉租之承諾。從而，被告杜奮強既無積欠租金或損壞租賃物之情形，亦無其他違反租賃契約之情形，原告並無得提前終止租約之事由，則原告任意提前終止系爭租約，即非適法。至於王先勇、許原旗、陳正峰等是否知悉原告與被告杜奮強間租賃關係，究與原告何時知悉被告杜奮強有轉租之事實，別屬二事，並無必然關聯。
⒉原告以被告杜奮強違反系爭租約第10條約定，依系爭租約第17條約定終止租約，為無理由：
⑴原告於106年2月為加盟鮮自然茶飲事業，乃邀同訴外人即被告杜奮強之子杜邦彥共同投資鮮自然復國店即「傑邦鑫茶飲」，經訴外人杜邦彥同意出資100萬元後，雙
方於106年3月間簽立合夥契約書。而原告為開設茶飲店，於106年3月3日向訴外人李旺德、李和春、李武祥、
李進源承租系爭房屋，因原告經營茶飲店所需店面僅30坪，遂於106年3月4日與被告杜奮強簽訂系爭租約，將
剩餘63坪店面轉租予被告杜奮強，並同意被告杜奮強得再轉租他人使用。嗣被告杜奮強依約每月給付租金12,000元予原告，並將如附圖所示A、B、C部分轉租予次承
租人王先勇、許原旗、陳正峰，以經營餐飲店、選物販賣機店、供停車場使用，使原告得減輕租金壓力並順利於106年3月7日與鮮自然公司簽立鮮自然投資管理規劃
合約書，此情均為原告所知悉。
⑵系爭租約第10條既未明文約定此項同意應以書面為之，揆諸最高法院32年上字第5859號民事判例要旨，倘出租人已為口頭同意轉租者，出租人即不得更依此條款終止租約。原告與被告杜奮強間系爭租約之租賃物為房屋，依民法第443條第1項但書規定，該「反對之約定」，於訂立租約時，出租人應有反對轉租之意思表示，並經承租人為不予轉租之承諾，始生反對轉租約定之效力。原告與被告杜奮強簽立系爭租約係使用坊間書局販售之制式房屋租賃契約書，縱未刪減、註記或修正系爭租約第10條約定之內容，然原告既已知悉被告杜奮強將系爭房屋部分轉租他人之事實，則其就已存在轉租之客觀事實如有反對之意，自應為反對轉租之意思表示，始生反對轉租約定之效力，惟原告係於108年8月提起本件訴訟，足認原告知悉被告杜奮強將系爭房屋部分轉租他人時，並無反對被告杜奮強將系爭房屋轉租他人使用之意思表示，而有同意被告杜奮強轉租之承諾，揆諸前開說明，被告杜奮強將系爭房屋轉租他人使用，自無違反系爭租賃契約第10條之約定。
⑶再參以原告經營之茶飲店緊鄰被告陳正峰等次承租人之店面，衡諸常情，系爭租約第10條所約定之違約情事包括「未經同意以其他變相方法由他人使用」，若原告未同意被告杜奮強得將系爭房屋轉租或以其他方法由他人使用，凡被告杜奮強將系爭房屋交由他人使用之情形，既有構成違約情事之可能，原告應當會向被告杜奮強詢問，然原告卻從未聞問即任由被告杜奮強以外之他人使用系爭租賃物，顯與常情不符，且據證人劉永堅之證述、系爭房屋裝潢外觀，可證被告杜奮強將系爭房屋轉租他人乙節確已徵得原告同意，原告亦知悉系爭房屋部分轉租他人之事實，是原告既已同意被告杜奮強得將系爭房屋轉租他人，原告即不得再以此項同意應以書面為之而終止系爭租約。
⑷被告杜奮強自106年3月4日起至今仍按月給付12,000元
至傑邦鑫茶飲設於中信銀行之000000000000號帳戶內。原告單方片面終止系爭租約，實係因其與訴外人杜邦驗間投資糾紛，雙方間請求返還出資金事件，業經本院以107年度訴字第1058號判決原告應給付訴外人杜邦彥728,905元，原告雖不服而提起上訴，惟嗣經原告撤回上訴而確定在案，原告為報復訴外人杜邦彥始藉故刁難終止系爭租約，然原告既已同意被告杜奮強轉租，即不得再據此主張依系爭租約第10條約定終止租約。
⑸又綜觀系爭租約第10、17、20條約定，倘被告杜奮強未經原告同意，私自將系爭房屋轉租他人使用，當構成違約情事，依系爭租約第17條約定，原告得隨時收回系爭房屋，無庸支付系爭租約第20條所約定之違約金，是系爭租約第20條約定契約期間內解約必須在1個月前通知
對方並須支付1個月租金作為違約金，應屬契約雙方並
無違約情事而合意終止契約之情形。而觀諸原告於108
年5月3日寄發存證信函之內容，全文未提及被告杜奮強有違反系爭租約第10條之情事，亦未行使系爭租約第17條之解約權，原告係依系爭租約第20條約定於1個月前
通知終止租約，並支付1個月租金作為違約金，被告杜
奮強於接獲上開存證信函後，即於108年5月13日向原告表示其無故終止租約應依法賠償被告杜奮強所受損失。原告復於108年5月28日寄發存證信函通知被告杜奮強其已依系爭租約第20條約定將1個月租金12,000元之違約
金提存，未就「無故終止租約」乙節有任何反駁，顯見原告以存證信函通知被告杜奮強終止系爭租約，並非被告杜奮強有任何違約情事，乃原告欲單方面終止契約，方須支付1個月租金作為違約金。
⒊原告終止系爭租約有違誠信原則而屬權利濫用：
⑴原告無反對轉租之意思，並有同意被告杜奮強轉租之承諾。據證人劉永堅證稱原告開始營業兩、三個月後，經證人劉永堅詢問並表示有轉租他人營業之事實，顯見原告約於106年6月即已知悉被告杜奮強有轉租之事實，則原告如有反對轉租之意思，應立即向被告杜奮強為反對轉租之意思，或依系爭租約第17條規定提前終止租約，原告於108年8月20日始提起訴訟為本件請求，顯有長時間不行使權利之事實。
⑵原告與被告杜奮強簽立系爭租約，約定租期自106年3月4日起至115年3月2日止，並將系爭房屋交付被告杜奮強，依法租賃期限屆至前，原告不得任意剝奪、損害被告杜奮強就系爭房屋之使用收益權，詎原告復就同一房屋與王先勇等簽立租約、收取租金，同意如附圖所示A、B部分由王先勇、許原旗使用，顯見原告並無反對被告杜奮強將上開部分轉租予王先勇、許原旗使用之意思，原告行使契約終止權之目的，實為損害被告杜奮強就系爭房屋之使用收益權，令其無法向王先勇等收取租金，並妨礙其對王先勇等人行使租賃物返還請求權，因此造成對被告杜奮強之損害，自屬權利之濫用，應有權利失效原則之適用，應認原告提前終止租約為不合法。
⒋並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告陳正峰則以：其係向被告杜奮強承租系爭房屋中如附圖所示C部分，並不知悉被告杜奮強係向原告承租系爭房屋，
亦不知曉原告是否知悉杜奮強再轉租之事，其雖有與原告見過面，然完全未聊及承租系爭房屋之事，直至渠等間有訴訟後，其始知悉系爭房屋有轉租之情事，其目前仍按時繳納租金予被告杜奮強。並聲明：原告之訴駁回。
二、反訴部分：
㈠反訴原告杜奮強起訴主張：
⒈若反訴被告得依系爭租約第20條約定終止租約，因反訴被告於租期屆滿前終止系爭租約，致反訴原告無法繼續使用系爭房屋，反訴被告應依民法第226條第1項、第216條第1項規定賠償反訴原告所受損害：
⑴系爭租約為定期租賃契約，定期租賃契約雖不能直接適用土地法第100條規定，然依最高法院44年台上字第516號、臺灣高等法院95年度重上字第614號裁判意旨，土
地法第100條既為限制出租人任意收回房屋與保護承租
人而設，則應解為定期租約因租期屆滿而消滅時，不受土地法第100條所定各款之限制，惟於租期未屆滿前，
出租人得否任意收回房屋，仍應類推適用土地法第100
條之規定。基此，反訴被告於租期屆滿前得否收回系爭房屋，自應視有無土地法第100條所定各款情形定之。
由系爭租約第20條規定之文義以觀，顯係約定於租期屆滿前任何一方需終止租約時，應先於1個月前通知並同
時支付1個月租金，其終止租約之意思表示始生效力，
非指任何一方於租約期限屆滿前，亦不受土地法第100
條所定各款之限制，得任意收回房屋。
⑵反訴被告向訴外人李旺德、李和春、李武祥、李進源承租系爭房地後，復與反訴原告簽立系爭租約，由反訴原告承租系爭房屋，可見反訴被告應無收回自住或重新建築之情形，反訴原告承租系爭房地後，反訴被告同意反訴原告得再轉租他人使用，亦確知反訴原告將系爭房屋部分轉租他人之事實，已如前述，反訴原告轉租他人即無違反民法第443條第1項規定，反訴原告亦無積欠租金或損壞租賃物之情形，又無其他違反租約之情形，是本件不符合土地法第100條所定各款得收回房屋之情形，
反訴被告應不得任意收回房屋，損害反訴原告之權益。⒉系爭租約第20條約定並未排除民法第226條規定之適用：
⑴系爭租約為定期租賃契約，倘欲於租期屆滿前終止租約，除經契約當事人雙方同意外，必須於租約中載明當事人一方得任意終止，否則即不得任意終止。本件並無反訴被告得提前終止租約之事由，已如前述，反訴被告倘任意終止租約，反訴原告即得依債務不履行之規定請求損害賠償。反訴被告雖辯稱依系爭租約第20條約定，反訴被告僅需支付反訴原告1個月租金，即可終止系爭租
約，然觀諸該條款之內容，係約定各當事人如於租期屆滿前終止租約，其終止之方法應依該條款所定之要式行為為之，並未約定任何一方於支付對方1個月租金後，
即可享有終止租約之權利，且該條款並未排除民法第226條規定之適用，故反訴被告辯稱僅需支付反訴原告1個月租金，無須負損害賠償責任云云，應不足取。
⑵反訴原告於106年間分別將：⑴如附圖所示A部分轉租予王先勇並簽立租約，約定每月租金為18,000元；⑵如附圖所示B部分轉租予許原旗並簽立租約，約定每月租金
為18,000元；⑶如附圖所示C部分轉租予陳正峰，未簽
立租約，約定每月租金為4,000元。王先勇、許原旗向
反訴原告承租如附圖所示A、B 部分，於租期屆滿後仍
繼續使用租賃物，依民法第451條規定，反訴原告與王
先勇、許原旗間均視為不定期租賃契約；陳正峰向反訴原告承租如附圖所示C部分未簽立租賃契約，依民法第422條規定反訴原告與陳正峰間成立不定期租賃契約。基此，反訴原告轉租可收取租金扣除反訴原告應給付反訴被告之租金12,000元，每月可得收益為28,000元，而自反訴原告提起反訴之日109年4月16日起至系爭租約租期屆滿之日115年3月3日止，尚餘130個月，是依此計算，反訴被告應賠償反訴原告所失利益共計1,960,000元（28,000元130月）；另因反訴被告向王先勇、許原旗主張已終止與反訴原告之系爭租約，王先勇、許原旗分別自108年9月、109年3月起未給付租金予反訴原告，經反訴原告分別向王先勇、許原旗訴請租金，經本院新市簡易庭108年度新小調字第1027號、柳營簡易庭108年度營小調字第580號受理在案，是反訴被告亦應賠償反訴原
告所受租金損失共計180,000元（18,000元8月+18,000元2月），從而，反訴原告所受損害加計所失利益共計2,140,000元。
⒊並聲明：反訴被告應給付反訴原告2,140,000元，及自民
事答辯㈤狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。
㈡反訴被告答辯：
⒈系爭租約無土地法第100條規定之適用，亦無類推適用土
地法第100條之情形，反訴被告依據系爭租約第20條約定
終止租約，請求反訴原告遷讓系爭房屋返還予反訴被告，於法有據：
⑴系爭租約係屬於定期租賃契約，依司法院院解字第3489號解釋、最高法院37年度台上字第7729號裁判意旨，並無土地法第100條之適用。且反訴被告已依系爭租約第20條約定於1個月前通知反訴原告，並將違約金12,000元及押租金24,000元提存於本院提存所，則約定終止租約之條件即已成就，系爭租約自已合法終止，應不受土地法第100條之限制。
⑵兩造於系爭租約第20條合意約定終止租約之停止條件，非土地法第100條所不許，且反訴被告已依約於1個月前先向反訴原告為終止系爭租約之意思表示，並提存1個
違約金及2個月押租金在案，顯見本件不受土地法第100條之限制，與反訴原告援引之臺灣高等法院95年度重上字第614號請求遷讓房屋等事件受土地法第100條限制之情形相異，足見兩者非屬相類似事件，自無依平等原則，為相同處理之餘地。準此，反訴原告以土地法第100
條規定得類推適用於定期租賃契約為據，率認反訴被告不得請求其遷讓返還系爭房屋予反訴被告，殊無足取。⑶系爭租約第20條約定為有效：系爭租約內容係經兩造合意而簽訂，可謂兩造早已知悉渠等均有提前終止系爭租約之「權利」，願意享受此權利，併承擔系爭租約有經一方提前終止系爭租約可能之風險，是衡以上情，系爭租約乃經反訴被告依約提前終止，反訴被告並無違約之情，故反訴原告無法繼續提供系爭房屋予他人使用而受有租金損失與反訴被告合法終止系爭租約間，實非可歸責於反訴被告。
⒉縱認反訴原告得依據民法第226條第1項規定請求反訴被告賠償其所受租金損180,000元及所失利益1,960,000元，然依系爭租約第20條約定，其僅得向反訴被告請求預定性賠償違約金，且前述賠償範圍不符民法第216條第1項所定之要件，故反訴原告之請求應予駁回：
⑴系爭租約第20條約定之文義乃預定性質之違約金，而非懲罰性違約金，故應視為「因不履行而生損害之賠償總額」即「損害賠償預定性質之違約金」，且反訴原告除此項違約金外，不得再向反訴被告請求任何賠償。
⑵反訴原告轉租系爭房屋予王先勇、許原旗屬違法轉租。又證人劉永堅之證述僅可證其知悉於系爭房屋內開設之店家乃次承租人經營，並未知悉實際轉租人及次承租人為何人，故反訴原告以證人劉永堅之證詞率認反訴被告知悉其將系爭房屋轉租予他人之事實，並認其無違反系爭租約第10條等語，自難可採。再者，觀諸反訴原告與王先勇租約期限為2年（即106年9月25日至108年9月24
日）；其與許原旗之租約期限為1年（106年7月20日至
107年7月19日），且期滿後均未以簽立字據方式續約，依民法第422條規定，均視為不定期限之租賃，故許原
旗自得依民法第450條第2項前段規定隨時終止其與反訴原告間之租約。從而，王先勇租約到期不願續約，許原旗於109年3月即終止其與反訴原告間之租約，均為渠等意願所致，與反訴被告無涉。由上所述，並衡以反訴被告乃依約合法終止系爭租約乙情，反訴原告主張其所受租金損失180,000元，非可歸責於反訴被告所致，是其
就此部分之所請，顯屬無據。
⑶反訴原告不僅早已知悉且預見依系爭租約兩造均享有提前任意終止租約之權利，並知悉一方行使任意終止權後，他方至多僅獲得1個月之損害賠償，及其不得將系爭
房屋轉租予他人等節，卻仍自願承擔此風險，為求更高獲利，於系爭租約期間將系爭房屋違法轉租予他人，自不能將此風險轉嫁予反訴被告負擔，始符公平之理。縱反訴原告於系爭租約租期內均得將系爭房屋轉租予他人，惟據反訴原告自認其與王先勇、許原旗、陳正峰間之租約係屬「不定期限之租賃契約」乙節，反訴原告自應承擔次承租人等依民法第450條第2項規定隨時終止租約之風險。此外，參諸不動產出租率及租金漲跌，多隨同土地價格漲跌，而前開漲跌乃係社會繁榮或經濟蕭條所促成，其間之價差並非即屬可得預期之利益，益證不動產租金所得並非具有客觀上之計畫性存在，不屬於民法第216條第2項所定之「所失利益」，準此，反訴原告主張其自109年4月16日起至115年3月3日止，共130個月間，可得之租金利益，未具有客觀之確定性，反訴原告主張反訴被告應賠償其所失利益共1,960,000元，並不可
採，應予駁回。
⒊並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告於106年2月間為加盟鮮自然國際茶飲事業，邀同訴外人杜邦彥（即被告杜奮強之子）投資鮮自然復國店即「傑邦鑫茶飲」，經訴外人杜邦彥同意出資100萬元後，雙方於106年3月間簽立合夥契約書。
㈡原告於106年3月3日與訴外人李旺德、李和春、李武祥、李
進源簽訂房屋租賃契約書，約定由訴外人李旺德、李和春、李武祥、李進源將坐落臺南市○○區○○段000○00000地號土地及其上門牌號碼臺南市○○區○○0路000號房屋（即系爭房屋）出租予原告。
㈢原告於106年3月4日與被告杜奮強簽訂房屋租賃契約書（即
系爭租約），約定由原告將系爭房屋中如附圖（調字卷第2
1頁）所示A、B、C部分（63坪）轉租予被告杜奮強，雙方並約定租賃期間為自106年3月4日起至115年3月2日止、租金每月12,000元、押租金24,000元。
㈣系爭租約第10、17、20條分別約定：「乙方（即被告杜奮強）未經甲方（即原告）同意：不得私自將租賃房（店）屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房（店）屋。」、「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房（店）屋。」、「甲、乙雙方在本契約有效期間內解約，必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個月租金作為違約金，方可解除契約。」
㈤原告於106年3月7日與鮮自然公司簽立鮮自然投資管理規劃
合約書。
㈥被告杜奮強承租如附圖所示A、B、C部分房屋後，又將該A、B、C部分轉租予次承租人王先勇、許原旗、陳正峰，以經營餐飲店、選物販賣機店、供停車場使用。
㈦原告於108年5月3日寄發永康大橋郵局第173號存證信函向被告杜奮強終止系爭租約之意思表示，復於108年5月28日寄發永康大橋郵局第211號存證信函告知被告其已將系爭租約第
20條所約定之違約金12,000元、押租金24,000元提存於本院提存所，並請求被告杜奮強於108年6月30日前遷讓返還系爭房屋。
㈧被告杜奮強自106年3月4日起至今，仍每月按月給付12,000
元至傑邦鑫茶飲設於中信銀行之000000000000號帳戶內。
㈨原告與訴外人杜邦彥間請求返還出資金事件，業經本院以107年度訴字第1058號判決原告應給付訴外人杜邦彥728,905元，原告雖不服而提起上訴，惟嗣經原告撤回上訴而確定在案。
㈩次承租人許原旗向被告杜奮強承租附圖（調字卷第21頁）紅色斜線B所示之房屋，約定每月租金18,000元，租約於107年7月19日屆滿後，許原旗未與被告杜奮強續訂租約，繼續使
用附圖紅色斜線B所示之房屋，並按月支付租金18,000元予
被告杜奮強至109年1月20日止。次承租人王先勇向被告杜奮強承租附圖（調字卷第21頁）紅色斜線A所示之房屋，約定
每月租金18,000元，租約於108年9月24日屆滿，王先勇未與被告杜奮強續訂租約。被告杜奮強與許原旗、王先勇之房屋租約第8條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方（即被告
杜奮強）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」（本院柳營簡易庭108年營小調字第580號卷及新市簡易庭108年度新小調字第1027號卷），許原旗、王先
勇未將附圖紅色斜線B、A範圍所示部分遷讓返還予被告杜奮強，繼續使用附圖紅色斜線B、A範圍所示房屋至今。
被告杜奮強與次承租人陳正峰間就附圖（調字卷第21頁）紅色斜線C範圍所示之房屋租約乃屬不定期租賃契約。
四、兩造之爭執事項：
㈠本訴部分：原告主張依民法第455條、第962條規定請求被告杜奮強、陳正峰應將如附圖所示C部分之房屋遷讓返還予原
告，為有理由：
⒈原告主張依系爭租約第20條終止，為有理由：
⑴按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第453條定有明文。查系爭租
約第20條約定「甲、乙雙方在本契約有效期間內解約，必須在1個月前通知對方，同時支付對方1個月租金作為違約金，方可解除契約。」依上開契約之約定文義觀之，契約之當事人顯均同意兩造於租約期限屆滿前，得終止租約，僅終止契約者應於1個月前通知對方，並給付
對方1個月之租金作為違約金。是以，系爭租約雖定有
期限，惟兩造於簽約時，即合意租期屆滿前，契約之當事人均可提前終止契約，則原告自得於租賃期限屆滿前終止系爭租賃契約。又終止權之性質，係屬形成權一種，而形成權係賦予一方當事人得依其單方之意思表示，使法律關係之效力得以消滅，且此項意思表示即無須得他方當事人之同意，而原告於108年5月3日寄發永康大
橋郵局第173號存證信函向被告杜奮強為終止系爭租約
之意思表示，並請被告杜奮強提供帳號以供給付終止租約之違約金，然因被告杜奮強未提供帳號資料，是原告乃於108年5月28日寄發永康大橋郵局第211號存證信函
告知被告杜奮強其已將系爭租約第20條所約定之違約金12,000元、押租金24,000元提存於本院提存所，並請求被告杜奮強於108年6月30日前遷讓返還系爭房屋等情，此為兩造所不爭執，並經本院依職權調取本院108年度
存字第398號提存卷宗查明無訛。基此，系爭租賃契約
因原告行使終止權而發生契約終止之效力，故系爭租賃契約乃於108年6月30日終止，堪以認定。
⑵被告杜奮強雖抗辯系爭租約第20條之約定與民法第440
條第2項之規定有違而無效，且有民法第247條之1及消
費者保護法第12條之適用，另原告行使終止權亦為權利濫用云云，然：
①民法第453條既已明文規定，定有期限之租賃契約，
當事人得約定於期限屆滿前終止契約，則系爭租約第20條之約定，自不得謂有民法第71條所舉無效之原因。
②民法第247條之1、消費者保護法第12條雖分別規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」、「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」然系爭租約第20條之租約終止權，並非僅限於租賃契約之一方有之，而係兩造均得依該約定終止租約，實難謂系爭租約第20條對被告杜奮強而言有何顯失公平之處。
⑶權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。而所謂誠實信用之原則，
係在具體的權利義務關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。被告杜奮強雖辯稱原告依系爭租約第20條終止契約有違誠信原則云云，惟系爭租約係坊間制式之租賃契約，此為兩造所不爭執，則該租約既非原告單方所擬定有利於己之契約，而被告杜奮強又已在系爭租約上簽名，自應受契約之拘束，則原告依系爭租約第20條之約定終止系爭租約後，請求被告杜奮強返還系爭房屋，本屬其權利之正當行使，自難認有何違反誠實信用原則或權利濫用之處，是被告杜奮強前開所辯，亦為無理由。
⒉原告另主張依系爭租約第10條終止乙節，因原告已依系爭租約第20條終止契約，且於法有據，已如前述，則原告是否得依系爭契約第10條終止乙節，本院自無庸再予以審酌，併附敘明。
⒊綜上，兩造之租賃契約雖定有期限，惟原告於期限屆至前，依系爭租約第20條之約定，已合法終止租賃關係，從而，原告主張依民法第455條、第962條規定請求被告杜奮強、陳正峰應將如附圖所示C部分之房屋遷讓返還予原告，
為有理由，應予准許。而原告雖陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟前開所命給付之價額未逾50萬元（起訴時訴訟標的價額為559,600元，惟原告撤回附圖A、B部分之請求
），依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣
告假執行。
㈡反訴部分：
⒈按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第252條第2項規定，視為賠償性違約金（最高法院86年度台上字第1620號民事裁判參照）。
⒉查系爭租約第20條約定：「甲、乙雙方在本契約有效期間內解約，必須在1個月前通知對方，同時支付對方1個月租金作為違約金，方可解除契約。」則兩造（反訴原告杜奮強及反訴被告）既已明文約定兩造只需給付1個月之違約
金即可依此條款終止租約，顯見兩造之真意應係欲終止租約者於給付違約金後即可終止租約，他方並不得請求履行債務或不履行之損害賠償，則依前開說明，自應視為賠償性之違約金，而非懲罰性違約金，即反訴原告自不得主張系爭租約20條以外之不履行損害賠償，是反訴原告主張依民法第226條第1項、第216條第1項規定請求反訴被告賠償其所受租金損失180,000元及所失利益1,960,000元，均無理由，應予駁回。
⒊況反訴原告雖主張系爭租約第20條之約定，並未排除民法第226條規定之適用云云，惟反訴被告終止系爭租約係依
約行使權利，已如前述，則反訴被告自無可歸責之事由，亦無給付不能之狀況，是反訴原告主張依民法第226條之
規定請求損害賠償，於法尚有誤會而不可採，併此敘明。五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
六、據上論結，原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 8 月 18 日民事第二庭 法 官 洪碧雀
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 18 日書記官 林政良