臺灣臺南地方法院108年度訴字第495號

• 裁判案由: 遷讓房屋
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 109 年 03 月 23 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　108年度訴字第495號原　　　告　周晏辰（原名周孟汝）

訴訟代理人　蔡文斌律師
林冠廷律師
吳俊宏律師
林亭宇律師
被　　　告　楊耿中
楊耿興
陳淑娟
陳品妤

共　　　同
訴訟代理人　江信賢律師
蔡麗珠律師
蘇榕芝律師
林湘清律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109 年3 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落臺南市○區○○段0000000 地號土地（下稱系爭土地）及其上同段1011建號即門牌號碼臺南市○區○○街00巷00號建物（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）所有權原為訴外人楊佩真所有，原告於民國107 年12月11日向楊佩真購買系爭房地（下稱系爭買賣），楊佩真並於107 年12月22日以買賣為原因將系爭房地所有權移轉登記予原告，惟系爭房屋現仍遭被告無權占用，爰依民法第767
條第1 項前段規定，請求被告遷出系爭房屋，並將系爭房屋騰空交還原告。又被告無權占用系爭房屋居住使用，自受有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利新臺幣（下同）5,199 元等語。並聲明：㈠被告應遷出系爭房屋，並將系爭房屋騰空交還原告。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付原告5,199 元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：楊佩真前以終止借用關係為由，對被告楊耿中、陳淑娟、楊耿興提起遷讓系爭房屋等訴訟，經本院以107 年度訴字第721 號遷讓房屋等事件（下稱前案）受理，後因楊佩真認無訴訟必要而於107 年12月28日撤回起訴，詎楊佩真為規避被告楊耿中、陳淑娟、楊耿興於前案訴訟中之抗辯，竟於前案審理中之107 年12月11日將系爭房地出售予原告，依原告與楊佩真就系爭房地之交易過程，原告未前往系爭房地查看屋況，渠等自知悉房地出售訊息、議價、簽約全程不到二星期，且原告匯予楊佩真之買賣價金來源，多係在其匯款日當日或前一日從外部存入，楊佩真則於107 年10月至108 年3 月間提領現金500 多萬元，2 人之資金來源及流向，實有疑問，原告與楊佩真就系爭房地之買賣及所有權移轉登記行為，應屬通謀虛偽意思表示而無效，故原告並非系爭房屋之所有權人，自無法以所有權人自居，原告依民法第767
條第1 項前段規定及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭房地所有權於93年12月1 日移轉登記予楊佩真。
㈡楊佩真曾以93年12月13日與大眾商業銀行股份有限公司間之債務契約為原因，以系爭房地為擔保，設定最高限額7,200,000 元抵押權予大眾商業銀行股份有限公司。
㈢楊佩真曾以93年12月17日為債務發生日，以系爭房地為擔保，設定1,000,000元抵押權予被告楊耿中。
㈣楊佩真曾以95年9 月26日與國泰人壽保險股份有限公司（下稱國泰人壽公司）間之債務契約為原因，以系爭房地為擔保，設定最高限額6,600,000 元抵押權予國泰人壽公司。
㈤楊佩真曾以100 年12月29日與國泰世華銀行股份有限公司間之債務契約為原因，以系爭房地為擔保，設定720,000 元抵押權予國泰世華銀行股份有限公司。
㈥楊佩真曾以106 年10月19日與國泰人壽公司間之債務契約為原因，以系爭房地為擔保，設定2,080,000 元抵押權予國泰人壽公司。
㈦原告與楊佩真於107 年12月11日以系爭房地為買賣標的物、楊佩真為出賣人、原告為買受人，簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為12,000,000元，楊佩真並於107 年12月22日以買賣為原因將系爭房地所有權移轉登記予原告。
㈧國泰人壽公司於108 年1 月14日出具抵押權塗銷同意書，其上載明楊佩真原於國泰人壽公司之房貸債務已清償完畢，且該2 筆房貸設定之抵押權（95年收件台南土字第174600號，權利價值本金660 萬元、106 年收件台南土字第123480號，權利價值本金208 萬元）全部予以塗銷。
㈨隆億實業社之商業登記資料顯示為楊佩真於92年5 月12日獨資設立，並於95年11月21日辦理歇業，設立地址為臺南市○○區○○里○○○街0 巷00號1 樓（即訴外人楊婉菁住處）。
㈩駿一企業社之商業登記資料顯示為楊佩真於95年11月21日獨資設立，並於107 年1 月16日辦理停業，設立地址為臺南市○區○○里○○街00巷00號（即系爭房屋之地址）。
系爭房屋目前為被告居住使用。
楊佩真與被告楊耿中、陳淑娟曾於107 年3 月9 日在律師事務所簽立遷出房屋之協議書及和解協議書。
楊佩真前以終止借用關係為由，對被告楊耿中、陳淑娟、楊耿興提起遷讓系爭房屋等訴訟，經本院以107 年度訴字第721 號遷讓房屋等事件受理，後因楊佩真認無訴訟必要而於107 年12月28日撤回起訴。
系爭房屋之108年度課稅現值為779,900元。
系爭房屋附近有便利商店、小北百貨、好市多購物中心、UNIQLO門市，相對位置如本院卷一第95頁電子地圖列印資料。四、兩造爭執事項：
㈠原告是否因系爭買賣係通謀虛偽意思表示，而不得基於所有權人之地位為請求？
㈡原告依民法第767 條第1 項前段規定請求被告遷出系爭房屋，並將系爭房屋騰空返還原告，是否有理由？
㈢原告依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有理由？如有，得請求之金額若干？
五、得心證之理由：
㈠按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1 項本文定有明文。所謂通謀虛偽表示，係指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號、51年台上字第215 號判例意旨參照）。本件被告抗辯原告與楊佩真間就系爭房地之買賣及所有權移轉行為係通謀虛偽意思表示而無效乙節，為原告所否認，自應由被告就此有利於己之事實，負舉證責任。
㈡次按一般交易常情觀之，購買中古屋者，由於每間房屋所有人之使用情況不盡相同，建商品質也未臻一致，故中古屋之購買，屋況多為重要之點，當係影響買方是否購買中古屋之重要條件，並影響中古屋價格高低。經查，關於系爭房地之買賣過程，原告於本院108 年12月6 日行當事人訊問程序時表示：我原本只知道楊佩真這個人、這個名字，平常均無聯繫，大約1 年前也就是107 年底左右，我聽同事即楊佩真之胞姊楊婉菁說系爭房地要出售，我向楊婉菁表示系爭房地位置我滿喜歡的，就詢問她系爭房地要出售之價格，她就給我楊佩真的電話，我第1 次打電話給楊佩真就詢問關於系爭房地欲出售之價格，楊佩真當時表示要出售之價格為1,300 多萬元，我就向她出價1,200 萬元買清，楊佩真表示她要考慮看看，後來大約1 星期左右，楊佩真打電話給我表示她願意以我出的價格出售，楊佩真表示她會再找代書後，與我約碰面的時間，我已經忘記楊佩真找代書找多久的時間，但應該沒有很久，後來我們就在代書處簽約，我有詢問過楊佩真系爭房地還有何人居住，楊佩真向我表示還有她弟弟住在裡面，他們還有一些糾紛要處理，我就表示這樣可能就不方便進去看，我現在還不知道系爭房地內有幾間房間等語（見本院卷二第42至47頁），核與證人楊佩真於同日具結證稱：原告第1 次與我聯繫的時間，我已經忘記了，是原告自己打電話給我，當時是我先出價的，我出的價格為1,380 萬元，原告就這個價格不太滿意，所以有殺價，原告直接向我出價1,200 萬元買清，我就說我要考慮，後來考慮1 個多星期後，我決定照原告的出價出售，我就直接打電話告知原告，後來沒有多久，幾天內就找到代書，我就聯繫原告到代書處簽約，原告並沒有向我表示要進去系爭房地看屋，因為原告可能知道我們家的情形，知道系爭房屋內還有住人等語（見本院卷二第50至54頁），大致相符，可知原告與楊佩真並不熟識，2 人應無互信之基礎，而系爭房地成交價格超過千萬元，屋齡於買賣時亦已逾14年，有系爭房屋登記第一類謄本附卷足憑（見本院卷一第17至19頁），原告卻在無法進入系爭房屋看屋，不知屋況之情況下，於雙方第1 次聯繫接洽至簽約不超過1 個月之時間內，遽為買賣系爭房地，顯與前揭一般購買中古房屋之常情有悖。
㈢再自系爭房地之交易價格觀之，系爭房地曾經科鑫不動產仲介經紀有限公司評估價格，因系爭房地有水管漏水、水管爆裂及產權爭議，影響售價，該公司評估行情為950 萬元至1,000 萬元，正常行情為1,050 萬元至1,100 萬元，有價格建議書附卷足憑（見本院卷二第217 至227 頁），另國泰人壽公司於楊佩真向其借款時，亦曾於106 年10月13日鑑估系爭房地之價格為1,129.2 萬元，有不動產調查表與擔保品鑑價資料附卷可參（見本院卷二第233 頁），則系爭房地之市場行情約為1,100 萬元，如有產權爭議或糾紛，價格應更為低落，堪以認定。而原告自承：楊佩真向我表示還有她弟弟住在裡面，他們還有一些糾紛要處理，當時楊佩真也有告知我有訴訟糾紛等語（見本院卷二第44、47頁），且其於系爭買賣契約之特約事項記載「買方聲請遷讓房屋之訴訟及執行程序結束後點交」等語，有系爭買賣契約在卷可稽（見本院卷一第115 頁），足認原告於系爭買賣時即已知悉系爭房地尚有糾紛、訴訟，產權或有疑義，衡以原告斯時為54歲有正常智識之成年人，且非無購買不動產經驗之人（見本院卷二第44頁），在無任何急迫購屋及系爭房地有何獨特之不可取代性之情形下，原告何以未為任何查詢或蒐集資料，即輕率以高於市價甚多之1,200 萬元價金向未熟識之楊佩真購買有產權爭議、屋況不明之系爭房地，顯不符事理之常。
㈣另自系爭房地買賣價金之資金來源及流向觀察，原告主張其於107 年12月11日交付簽約款現金100,000 元予楊佩真，嗣於同年月13日、同年月14日、同年月19日及108 年1 月14日分別匯款900,000 元、2,000,000 元、1,000,000 元及1,380,815 元至楊佩真名下帳戶（下稱楊佩真帳戶），於108 年1 月14日代為清償楊佩真原有之貸款6,619,185 元，共計12,000,000元等情，固據其提出匯出匯款憑證及房屋貸款繳息紀錄等件為證（見本院卷一第241 至247 頁）。惟查：原告於107 年12月13日匯款900,000 元至楊佩真帳戶前之同日，有1 筆900,000 元現金款項存入，於同年月14日匯款2,000,000 元至楊佩真帳戶前之同日，有約100 多萬元之款項存入，於同年月19日匯款1,000,000 元至楊佩真帳戶前之同日，有1 筆1,000,000 元現金款項存入，楊佩真則於107 年12月28日、同年12月31日及108 年1 月2 日分別提領現金880,000 元、100,000 元及100,000 元，共計1,080,000 元，於108 年1 月8 日至同年月31日，提領現金共計1,720,400 元，於108 年2 月18日提領現金1,000,000 元，有帳戶交易明細資料附卷足憑（見本院卷一第259 至321 頁；卷二第29至34頁），可知於系爭房地買賣前後之期間，原告帳戶有多筆、金額甚鉅之現金款項存入，楊佩真帳戶則有多筆、金額甚鉅之現金提領，致難以勾稽渠等2 人就系爭房地買賣價金之資金來源及流向，實啟人疑竇。而本院就此質之原告及楊佩真，原告陳稱：現金存款之現金是我原本放在家裡的現金，我平常就會放現金在家裡，因為我原本就有想要買房子，所以就會存錢等語（見本院卷二第45頁），證人楊佩真則證稱：當時我想要買車，所以就先領錢出來，另外部分金錢是買保險，剩餘的錢就是我的生活費，我覺得錢放在身邊比較有安全感等語（見本院卷二第53至54、57頁），然原告如欲存錢購買房子，實無須特別以現金放置家裡之方式存錢，如將款項存放於金融機構，可有利息收入，更有助於存錢，再者，楊佩真亦表示其後來並無買車，亦無其他重大支出等語（見本院卷二第53、56頁），顯見系爭買賣之雙方即原告與楊佩真均未能合理解釋「原告為何家中有大量現金可供存入轉帳而作為系爭房地買賣價金之一部」、「楊佩真為何收受買賣價金後，大量提領現金，使帳戶幾近一空」之情形。又原告與楊佩真並不熟識，原告於系爭買賣時即已知悉系爭房地尚有糾紛、訴訟，產權或有疑義等情，已如前述，原告竟於買賣後約1 個月即將高達12,000,000元之買賣價金全部支付完畢而未為任何保留，亦與一般人購買不動產，如有物之瑕疵或權利瑕疵時，理應會主張同時履行抗辯扣留部分尾款，或協商暫緩付款之常情有違。
㈤又細繹系爭房地買賣之交易動機、時間點，楊佩真前以終止借用關係為由，對被告楊耿中、陳淑娟、楊耿興提起遷讓系爭房屋等訴訟，經本院以107 年度訴字第721 號遷讓房屋等事件受理，被告楊耿中、陳淑娟、楊耿興於前案訴訟中抗辯系爭房地非楊佩真獨資購買，而係隆億實業社、駿一企業社出資購買而登記於楊佩真名下，嗣楊佩真於107 年11月5 日委請訴訟代理人具狀陳報其有意願透過調解協商兩造間之家庭糾紛，惟被告楊耿中、陳淑娟、楊耿興於107 年12月4 日向法院表示沒接收到任何和解方案，楊佩真訴訟代理人則稱係當事人自行協商，之後並表示雙方無法和解，楊佩真可能撤回，後楊佩真即於107 年12月28日撤回起訴等情，經本院調閱前案卷宗核閱屬實，則自楊佩真於前案訴訟中表示欲洽談和解，惟未實際與被告楊耿中、陳淑娟、楊耿興商談任何和解方案，反於107 年12月11日即與原告簽立系爭買賣契約，隨即於107 年12月28日撤回起訴，並於108 年3 月28日由其負擔訴訟相關費用，以原告名義提起本件訴訟之情形觀之，楊佩真就系爭房地之買賣確有通謀虛偽為意思表示之誘因與動機存在。
㈥基上，本院審酌系爭房地之買賣過程、交易價格、買賣價金之資金來源及流向均有悖於常情之處，參以其交易動機、時間點亦屬可疑，難認原告與楊佩真間有買賣及移轉系爭房地所有權之真意存在。是以，被告主張原告與楊佩真間就系爭房地之買賣及所有權移轉行為均係通謀虛偽意思表示等語，要屬可採。
㈦按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第179 條、第767 條第1 項前段定有明文。又按買賣契約，如係以通謀虛偽之意思表示作成，則其買賣為無效，若其所為所有權之移轉登記亦出於通謀之虛偽意思表示，物權行為自同歸無效。則所有權人即不得本於所有權請求占有人遷讓或拆屋還地（最高法院79年度台上字第1527號、81年度台上字第356 號判決要旨參照）。本件原告與楊佩真間買賣及移轉系爭房地均為通謀虛偽意思表示，已如前述，故其2 人間就系爭房地之買賣行為及移轉登記之物權行為，揆諸前揭說明及法文，均屬無效，原告並未取得系爭房地之所有權，自無從行使民法第767 條第1 項前段所定之所有物返還請求權，亦無從本於所有權人之地位請求被告返還占用期間之不當得利。
六、綜上所述，原告與楊佩真就系爭房地所為之系爭買賣係屬通謀虛偽意思表示，系爭買賣之債權及物權行為依民法第87條第1 項本文規定，均屬無效，原告即非系爭房地之真正所有權人，自不得本於所有權人之地位請求被告遷讓系爭房屋及返還不當得利。從而，原告依民法第767 條第1 項前段規定及不當得利之法律關係，請求被告遷出系爭房屋，及將系爭房屋騰空交還原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付原告5,199 元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 3 月 23 日民事第一庭 法 官 潘明彥
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 23 日書記官 鄭梅君