108年度訴字第569號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：109 年 03 月 30 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　108年度訴字第569號原　　　告　王藍葦訴訟代理人　吳信賢律師黃俊諺律師被　　　告　徐施素貞訴訟代理人　謝凱傑律師楊聖文律師黃聖珮律師被　　　告　吳明全即精華廣告實業社上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國109年3月16日言詞辯論終結，判決如下：主文被告徐施素貞應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○地號土地上，如附圖所示斜線部分、面積127.75平方公尺之鐵皮地上物拆除，並將土地騰空交還原告。被告吳明全即精華廣告實業社應自前項鐵皮地上物中遷出。被告徐施素貞應自民國106年11月1日起至民國106年12月31日止，按月給付原告新臺幣參仟貳佰柒拾元；及自民國107年1月1日起至交還第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣參仟肆佰零柒元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰叁拾伍萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰零陸萬貳仟肆佰伍拾元為原告預供擔保者，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件原告聲明原為：㈠被告徐施素貞應將坐落臺南市○○區○○段000○0地號土地（下稱系爭土地）上鐵皮工作物拆除（面積約38坪，以實測為準），並將土地騰空交還原告。㈡被告吳明全即精華廣告實業社應自前項鐵皮工作物遷出。㈢徐施素貞應自民國106年10月31日起至交還第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）25,000元。㈣第一、二項聲明部分，願供擔保請准宣告假執行。嗣於訴訟中追加備位聲明，並變更聲明為：㈠先位聲明：⒈徐施素貞應將坐落系爭土地上如附圖所示斜線部分、面積127.75平方公尺之鐵皮地上物（下稱系爭地上物）拆除，並將土地騰空交還原告。⒉吳明全即精華廣告實業社應自系爭地上物中遷出。⒊徐施素貞應自106年11月1日起至交還第一項所示土地之日止，按月給付原告13,000元。⒋願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈請核定徐施素貞所有如附圖所示之系爭地上物，占有原告所有系爭土地部分，自106年11月1日起，每月應給付之租金為13,000元。⒉徐施素貞應給付原告364,000元。⒊徐施素貞應自109年3月1日起至對系爭地上物喪失事實上處分權或該地上物不堪使用之日止，按月於每月1日給付原告13,000元。⒋第二項聲明部分，願供擔保請准宣告假執行（本院卷第251-252頁）。經核該備位聲明之追加，與原起訴部分，係基於系爭地上物對系爭土地有無法定地上權之同一基礎事實，另原告就請求徐施素貞每月應給付之金額部分，則係為減縮應受判決事項之聲明，是揆諸前揭法條之規定，均應予准許，合先敘明。二、吳明全即精華廣告實業社經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：伊經本院106年度司執字第1776號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣程序取得系爭土地，並於106年 10月31日核發權利移轉證書，伊取得系爭土地所有權後，查悉系爭地上物乃徐施素貞搭建，現出租予吳明全即精華廣告實業社使用中，系爭地上物乃係無權占用系爭土地，且系爭地上物未經建築物保存登記、無門牌號碼、無查定房屋稅籍，顯不符合民法第838條之1法定地上權規定之「建築物」要件；又徐施素貞居住在系爭土地隔鄰之南灣街138巷19號建物（下稱19號房屋），對系爭土地為法院強制執行查封等程序瞭若指掌，卻不向法院陳明系爭地上物權屬，使系爭土地與系爭地上物於拍賣程序中，並未公示顯現所有權同屬一人之情狀，亦不符民法第838條之1之立法目的。為此，爰依民法第767條第1項規定，先位請求徐施素貞拆除系爭地上物，返還土地，併請求吳明全即精華廣告實業社自系爭地上物遷出；另依不當得利之法律關係，請求徐施素貞自106年11月1日起每月給付13,000元之不當得利；如法院認徐施素貞之系爭地上物對系爭土地有法定地上權存在，則備位請求法院核定徐施素貞自106年11月1日起每月應給付13,000元之租金，以及請求徐施素貞給付租金。並聲明：⒈先位聲明：⑴徐施素貞應將坐落系爭土地上之系爭地上物拆除，並將土地騰空交還原告。⑵吳明全即精華廣告實業社應自系爭地上物中遷出。⑶徐施素貞應自106年11月1日起至交還第一項所示土地之日止，按月給付原告13,000元。⑷願供擔保，請准宣告假執行。⒉備位聲明：⑴請核定徐施素貞所有系爭地上物占用原告所有系爭土地部分，自106年11月1日起，每月應給付租金為13,000元。⑵徐施素貞應給付原告364,000元。⑶徐施素貞應自109年3月1日起至對系爭地上物喪失事實上處分權或該地上物不堪使用之日止，按月於每月1日給付原告13,000元。⑷第二項聲明部分，願供擔保請准宣告假執行。二、被告部分：㈠徐施素貞以：系爭土地及系爭地上物原同屬徐施素貞所有，嗣系爭土地因拍賣致與系爭地上物之所有權人非屬同一人，依民法第838條之1第1項規定，視為徐施素貞就系爭土地已有法定地上權之設定，系爭地上物自非無權占用系爭土地，徐施素貞亦無任何不當得利之情事。而系爭地上物足以遮風避雨，現由徐施素貞出租予吳明全即精華廣告實業社做為營業使用，足見系爭地上物可達經濟上使用之目的，縱未經建築物保存登記、未經查定房屋稅籍，仍為民法第838條之1所稱建築物等語，以為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈡吳明全即精華廣告實業社未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其先前到庭時略以：伊以每月26,000元向徐施素貞承租如附圖紅色虛線所示之鐵皮地上物，因本件訴訟複雜，將與徐施素貞討論是否再繼續承租系爭地上物等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項如下：㈠原告於106年10月31日經法院拍賣程序取得系爭土地權利移轉證書，並於同年11月6日辦理所有權移轉登記完畢。㈡徐施素貞在系爭土地上搭蓋有如附圖紅色虛線所示之鐵皮地上物（部分占用同段778、779-6、780、747、748、749地號土地），其中系爭地上物占用系爭土地之斜線部分，面積為127.75平方公尺。㈢徐施素貞將如附圖紅色虛線所示之鐵皮地上物（含系爭地上物）出租予吳明全做為經營精華廣告實業社使用，門牌號碼為永大路二段386-1號（自編），每月租金26,000元（本院卷第135頁），上開門牌號碼地上物並未向稅務局設立房屋稅籍（本院卷第213頁），亦未向戶政事務所申請門牌號碼（本院卷第211頁）。四、原告先位請求被告拆屋還地及遷出部分：㈠按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字笫1120號判決意旨參照）。㈡經查，原告為系爭土地之所有權人，徐施素貞則在土地上搭蓋有如附圖紅色虛線所示之鐵皮地上物（含系爭地上物），並出租予吳明全做為經營精華廣告實業社使用，其中系爭地上物占用系爭土地面積為如附圖所示斜線部分127.75平方公尺等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈠、㈡、㈢），此部分之事實，堪可認定。㈢徐施素貞固辯稱系爭土地及系爭地上物原同屬於其一人所有，嗣系爭土地因拍賣致與系爭地上物之所有權人非屬同一人，依民法第838條之1第1項規定，視為徐施素貞就系爭土地已有法定地上權之設定，系爭地上物並非無權占用系爭土地云云，惟查： ⒈按民法第838條之1規定：「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。前項地上權，因建築物之滅失而消滅。」其中所謂「建築物」，不僅包含房屋在內，而且包括外面的圍牆及其他設置的建築工作物等在內，所涵蓋之範圍比民法第425條之1規定「房屋」之意義更廣。但民法第838條之1規定之法定地上權，除須以土地及其上建築物同屬一人所有，因強制執行拍賣，而異其所有之情形外，並須該建築物具有應受保護之經濟價值為要件，此由該條文立法理由揭示「…如未併予拍賣，致土地與其建築物之拍定人各異時，因無從期待當事人依私法自治原則洽定土地使用權，為解決基地使用權問題，自應擬制當事人有設定地上權之意思，以避免建築物被拆除，危及社會經濟利益，爰明定此時視為已有地上權之設定…」等語觀諸甚明，是如該建築物幾無價值，雖予拆除，於社會經濟並無甚影響者，亦不能視為該法條所欲保護之建築物，而無法定地上權可言。反之，如果該建築物仍作為居住使用，具有一定之社會經濟價值者，則應屬該法條所欲保護之建築物，而有法定地上權。 ⒉查徐施素貞於本院勘驗現場時，自陳如附圖紅色虛線所示之鐵皮地上物為其於數十年前所搭蓋之鐵皮屋，該鐵皮地上物係依附於19號房屋建立，其前因生意失敗，原居住之頭前段122建號（即19號房屋）及基地遭債權人以98年度執字第19186號聲請拍賣，其於拍定後向拍定人周秀雲請求承租該19號房屋並繼續設籍居住該處等語，有本院108 年12月2日勘驗測量筆錄在卷可稽（本院卷第185頁），且系爭地上物乃依附在前開19號房屋牆壁搭建而成，未再獨立設置牆壁，亦經本院勘驗屬實，依上情觀之，系爭地上物實際上僅係依附19號房屋搭建之非可獨立存在之地上物，是否屬於民法第838條之1所謂「建築物」尚非無疑，惟既然不屬可獨立存在之地上物，縱予拆除，於社會經濟亦無甚影響，揆諸上開說明，系爭地上物應非民法第838條之1規定所欲保護之建築物甚明，則徐施素貞於原告經法院執行程序拍定取得系爭土地時，尚無從依上開規定取得法定地上權。 ⒊再查，系爭執行事件之債務人為徐施素貞，執行標的為徐施素貞原有之系爭土地及臺南市○○區○○段000地號土地（下稱749土地），不動產拍賣公告記載使用情形為：「查封時，據地政指界人員稱：編號2土地（即系爭土地）上有一間第三人所有鐵皮屋，編號1土地（即749土地）係該鐵皮屋屋前水溝地，土地上鐵皮屋占有之法律關係不明，不在拍賣範圍內，拍定後不影響原有法律關係，請應買人自行查證，拍定後均不點交」等語（本院卷第179-181頁），徐施素貞既為該案之債務人，就系爭執行程序自應相當了解，然徐施素貞於系爭執行程序中從未陳報系爭地上物為其所有，致系爭地上物與系爭土地未併予查封拍賣，本院執行處難依強制執行法第75條第3項、辦理強制執行事件應行注意事項四十（七）規定辦理。亦即系爭土地及系爭地上物之所以會因部分未併予查封拍賣，造成分屬二人之結果，實係徐施素貞所造成，因此，要難認徐施素貞為民法第838條之1規定所欲保護之對象，亦可認定。是徐施素貞此部分之辯詞，應無可採。㈣原告另請求吳明全即精華廣告實業社應自系爭地上物遷出等語，雖為被告所否認，並以前詞置辯；然查，土地及房屋固為各別獨立之不動產，惟房屋不能離開土地而單獨存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故房屋所有人無權占用他人所有之基地，縱其同意第三人住用該屋，然該第三人因而使用基地，對土地所有人而言，仍屬無權占用，且遷讓房屋為拆屋還地之階段行為，土地所有人請求無權占用土地之房屋所有人拆屋還地，自得請求現占有人自該屋遷出（最高法院87年度台上字第298號判決意旨參照）。系爭地上物既無合法權源占用系爭土地，則原告請求現占有使用系爭地上物之吳明全即精華廣告實業社遷出，亦屬有據。㈤依上所述，原告本於所有權人之地位，請求徐施素貞拆除系爭地上物、吳明全即精華廣告實業社自系爭地上物遷出，經核均屬有據，應予准許。五、原告先位請求徐施素貞給付相當於租金之不當得利部分：㈠按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨）。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，上開規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。另土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法第148條亦有明文。是土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。而所謂年息百分之10為限，並非一律依申報地價年息百分之10計算，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。㈡原告自106年10月31日取得系爭土地權利移轉證書，為兩造所不爭執（不爭執事項㈠），而系爭地上物無權占用系爭土地，亦經本院認定如上，是原告主張系爭地上物無權占用系爭土地，其得依民法第179條規定請求徐施素貞返還占用期間相當於租金之不當得利，自無不合。㈢又查，系爭土地坐落在臺南市永康區，附近主要道路規劃及路況可、停車便利性適中、市場學校及公共設施均近、發展潛力持平，及其105年申報地價為每平方公尺3,840元等情，有估價報告書、地圖、照片及106年間土地登記謄本附於系爭執行事件案卷可稽。本院審酌系爭土地之繁榮程度、利用情形、所在位置及被告所受利益等情，認按系爭土地申報地價年息百分之8計算徐施素貞每月所受相當於租金之利益，應為允當。依此，徐施素貞無權占有系爭土地之利益，自106年11月1日起至106年12月31日止，按月應為3,270元【計算式：申報地價3,840元×占用面積127.75平方公尺×8%÷12 月＝3,270元，元以下四捨五入】；自107年1月1日起至交還占用土地之日止，按月應為3,407元【計算式：申報地價4,000元×占用面積127.75平方公尺×8%÷12月＝3,407元，元以下四捨五入】。從而，原告請求徐施素貞給付相當於租金之不當得利，在上開範圍內，核屬有據，應予准許，逾此範圍，即無理由，應予駁回。六、第按訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之訴為裁判；如先位之訴有理由，法院即毋庸就備位之訴為裁判。本院既認原告先位之訴為有理由，自無庸就其備位之訴加以裁判，附此敘明。七、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定及不當得利之法律關係，請求徐施素貞拆除系爭地上物並返還系爭土地，吳明全即精華廣告實業社遷離系爭地上物，及請求徐施素貞自106年11月1日起至106年12月31日止，按月給付3,270元；自107年1月1日起至交還占用土地之日止，按月給付3,407元，為有理由，應予准許，逾此範圍，即無理由，應予駁回。八、兩造均陳明願供擔保，就原告勝訴部分聲請宣告假執行及免為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回失所依附，應併駁回之。九、兩造其餘攻擊防禦方法，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌，均附此敘明。十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 109 年 3 月 30 日民事第五庭法官張家瑛以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 109 年 3 月 30 日書記官陳雅婷

臺灣臺南地方法院108年度訴字第569號

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