109年度重訴字第226號｜民事：確認優先承買權存在等｜裁判日期：111 年 05 月 31 日

臺灣臺南地方法院民事判決 109年度重訴字第226號原告黃水勝訴訟代理人康文彬律師被告黃逢通訴訟代理人李孟仁律師被告上綸建設有限公司法定代理人黃俊南訴訟代理人查名邦律師複代理人曾彥鈞律師訴訟代理人高亦昀律師複代理人丘瀚文律師上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，經本院於民國111年5月6日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：㈠、原告黃水勝與被告黃逢通為兄弟關係，於民國102年7月23日，因繼承而共有臺南市○○區○○○段00000地號土地（下稱689- 8土地）及其上坐落之門牌號碼臺南市○○區○○里○○○00號未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋），兩人應有部分各1/2。㈡、嗣於102年11月6日，進行土地之分割，由原告取得689-8土地，由被告黃逢通取得臺南市○○區○○○段000000地號土地（分割自689-8土地，下稱系爭土地）。系爭房屋因坐落兩地之上，故仍維持為原告與被告黃逢通共有。㈢、嗣於107年8月23日，被告黃逢通將系爭土地以買賣為原因移轉登記予被告上綸建設有限公司（下稱上綸公司）。然按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限内，有租賃關係，民法第425條之1定有明文。又「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。前揭「土地及房屋同屬一人」亦應包括「土地及房屋同屬相同之共有人」之情形，又我國採共有物分割移轉主義，他共有人係於分割判決確定時始受他共有人（包括建物之共有人）之移轉而取得土地所有權，故解釋上應認為建物之所有人係於土地分割確定時，將建物占有之土地移轉與其他共有人，同時自己保留所有權，從而應有民法第425條之1規定之適用。㈣、次按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日内不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。又「土地法第104條第1項前段規定所稱之承租人，不以意定租賃關係為限，就基地有法定租賃關係存在，亦得主張對基地有依同樣條件優先購買之權。」此有最高法院101年度台上字第1643號判決意旨供參。㈤、準此，依前揭規定，原告就系爭房屋應有部分1/2，且有部分坐落於系爭土地上，依法應認有法定租賃關係存在，而依土地法及前揭最高法院判決意旨，原告即得主張對系爭土地有依同樣條件優先購買之權利。詎被告黃逢通明知原告就系爭房屋有1/2之應有部分，竟因擬出售其所有之系爭土地予他人，並為規避原告對系爭土地主張優先承購權，即基於毁壞他人建築物之故意，於107年7月10日，在未得原告同意之下，雇工將系爭房屋全數拆除。㈥、再按土地法第104條第1項優先承買權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。按土地法第104條所定基地承租人之優先承買權（優先購買權），係基於各該法律之規定，對「基地出賣人」而生「先買特權（先買權）」之形成權，此項優先承買權對出賣人具有相對之物權效力，承租人一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記（最高法院97年度台上字第2219號、99年度台上字第1699號裁判要旨參照）。揆諸前揭土地法規定及最高法院裁判要旨，既然原告對於系爭土地存在得主張依相同條件承買之優先承買權，且因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，原告自得訴請法院確認原告就系爭土地有優先承買權存在，並請求被告上綸公司塗銷該買賣為原因所為之移轉登記，並要求被告黃逢通應以相同條件與原告訂立買賣契約，並於原告依約給付價金後，移轉系爭土地之所有權予原告。㈦、據被告上綸公司辯稱：「於107年5、6月間，經人介紹黃逢通所有之系爭土地，當時被告上綸公司即明確要求系爭土地必須為素地且無爭議者，方有興趣購買…當時賣方即地主黃逢通表示系爭土地乃素地。經被告上綸公司派員到場勘察後，經確認該土地確實為素地，即土地上並無任何建物…」云云，可知107年5、6月間，被告黃逢通即已告知被告上綸公司，系爭土地為素地，然實際上當時系爭房屋尚坐落在系爭土地上，顯然被告黃逢通當時已有拆除系爭房屋之想法。另觀被告黃逢通辯稱：「嗣被告欲出售伊所有系爭689-11地號土地，而與訴外人歐陽秀鳳簽立買賣契約，並分別於107年5月7日、29日打電話給原告…」、「被告遂於107年7月份僱人拆除系爭38號房屋，系爭689-11地號土地並於8月23日以買賣為原因移轉登記予訴外人歐陽秀鳳所指定之上綸建設有限公司。」等語，顯示被告黃逢通在107年5月間已經與歐陽秀鳳簽立買賣契約，再由系爭土地係經歐陽秀鳳指定登記予被告上綸公司乙情以觀，應可推知被告上綸公司所稱「於107年5、6月間，經人介紹黃逢通所有之系爭土地…」之語，該人應即係歐陽秀鳳，而由被告上綸公司在107年5、6月間即經歐陽秀鳳介紹被告黃逢通所有之系爭土地乙情觀之，被告上綸公司對於系爭土地上尚留有系爭房屋乙節難謂為不知。將被告上綸公司與被告黃逢通之辯詞相互對照，應可推論，被告上綸公司在經由歐陽秀鳳之介紹下得知被告黃逢通欲出售其所有之系爭土地，亦知悉系爭土地上仍留有原告共有1/2之系爭房屋，而被告黃逢通係為履行使系爭土地成為素地之承諾，因此未經原告同意，即將系爭房屋拆除。換言之，被告上綸公司與被告黃逢通在成立買賣合意時，系爭土地上係有原告共有之系爭房屋坐落其上，是以，原告對於系爭土地自得主張優先承買權。另原告自始至終未曾同意被告黃逢通拆除系爭房屋，被告黃逢通辯稱原告同意拆屋云云並非事實。且被告辯稱「雖形式仍保持『共有』，但已約定各自取得坐落自己土地上房屋部分」云云，亦非事實，原告予以否認等語。㈧、聲明（本院卷第47頁）： ①、確認原告對於臺南市○○區○○○段000000地號土地有優先承買權。 ②、被告上綸建設有限公司應就臺南市○○區○○○段000000地號土地於107年8月23日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷。③、被告黃逢通應以其與被告上綸建設有限公司訂立土地買賣契約之相同條件與原告訂立買賣契約，並於原告給付價金之同時，將臺南市○○區○○○段000000地號土地所有權移轉登記予原告所有。 ④、訴訟費用由被告共同負擔。二、被告上綸建設有限公司答辯略以：㈠、被告上綸公司購買系爭土地時，上方並未坐落有系爭房屋，故原告不得依民法第425條之1、土地法104條1項主張優先承買權。㈡、被告上綸公司係以購地建築房屋販售為主要營業項目，於107 年5、6月間，經人介紹被告黃逢通所有之系爭土地，當時被告上綸公司即明確要求系爭土地必須為素地且無爭議者，方有興購購買，蓋購買系爭土地是以整地建築販售營利為目的，是以所購土地必以素地且無土地爭議為前提，當時賣方即地主黃逢通表示系爭土地乃素地。經被告上論公司派員到場勘察後，經確認該土地確實為素地，即土地上並無任何建物，且土地尚屬方正，乃與被告黃逢通購買簽立買賣契約書。本案原告主張土地法104條第1項優先承買權，然其構成前提要件為原告具有民法第425條之1之法定租賃權，然民法第425條之1適用前提係「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人」，然綜觀原告所提出證據，仍無法證實被告上綸公司購買系爭土地斯時，該土地並非素地而係有建物於上，自與民法425條之1法定租賃關係要件有間。據此，被告並未取得民法425條之1法定租賃權，自不得主張主張土地法104條第1項之優先承買權，至為明確。本件係歐陽秀鳳先向被告黃逢通購買系爭土地，其後歐陽秀鳳再行轉移系爭土地所有權至上綸建設有限公司與黃俊雄，此有不動產買賣契約書二份（被證1、2）、權利讓渡同意書可證（被證3）。被告向歐陽秀鳳購買系爭土地時，該土地為素地，並無任何地上物，縱使土地上原本蓋有地上物，但該地上物是否為建築法所規定之建物，非無疑義。原告主張該土地上蓋有地上物，且該地上物為建築法所稱之建物等有利於己之事實，自應由原告負舉證之責任。縱認被告於購買系爭土地時，土地上確有建物，惟該建物蓋建於系爭土地，是否具有合法之權源？且其權源是否為租賃關係？亦即原告是否因而擁有土地法第104條所規定之優先承買權，均非無疑。原告為此有利於己之主張，亦應負舉證之責任。㈢、況按土地及其地上房屋原同屬一人所有，而僅將土地讓與，嗣由一方共同繼承取得土地所有權，房屋所有權則由他方繼承取得，應認一方默許他方繼續使用土地，有租賃關係存在，惟法定租賃權制度，係因房屋之價值通常較高，為免房屋因無基地之使用權而遭拆除，致對房屋所有人及社會經濟造成不利之影響而設，房屋若已達不堪使用程度，雖未全然滅失致所有權消滅，倘其價值已所剩無幾且對房屋所有人不具有經濟上之效用，縱經拆除，亦難謂將致房屋所有人及社會經濟受有重大之不利益，租賃關係即歸於消滅，一方自得請求返還土地，他方嗣後雖將房屋修繕，亦不能使既已消滅之租賃關係回復（最高法院92年度台上字第1052號裁判要旨參照）。而所謂房屋不堪使用，係指依社會一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方面，是否還均堪使用為其判斷之標準，倘房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，應認已不堪使用，即令有租地建屋之法律關係，亦因房屋不堪使用而消滅（最高法院95年台上字第1407號判決、86年度台上字第3586號判決意旨參照）。是於判斷房屋是否達不堪使用之程度，自應斟酌房屋之現況、存續年間、所有人之使用情形等一切情狀予以綜合評價，不以房屋已屬斷垣殘壁而滅失為必要。原告主張依土地法104條第1項之具系爭土地優先承買權，其前提要件為原告具有民法第425條之1之法定租賃權，然民法第425條之1適用前提係「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人」。而原告所提出之鈞院108年訴字1163號判決，系爭房屋之拆除日為107年7月10日（原證5第5頁第11行），然依被告黃逢通與歐陽秀鳳於107年8月15日所簽立之系爭土地買賣契約（被證3），歐陽秀鳳又於其後將系爭土地權利過戶於被告上綸公司，亦已證實被告從歐陽秀鳳購買系爭土地時，該土地上已拆除完畢而為素地，自與民法425條之1法定租賃關係要件有間。據此，原告並未取得民法425條之1法定租賃權，自不得主張土地法104條第1項之優先承買權，至為明確。㈣、再者，民法425條之1之法定租賃關係存續，係建構在建物存續中，始有法定租賃關係效果；而現今建物既已滅失，依前開最高法院判決意旨，建物如已達不堪使用之程度而法定租賃關係消滅；依舉輕以明重法理，於本件建物已因拆除而不存在之情形，自更無適用法定租賃關係之可能；而基此而生之土地法104條優先承買權，更無適用餘地，自不待言。原告所提原證5判決書僅能證明系爭房屋是被告黃逢通所拆除，與被告上綸公司無涉等語。㈤、聲明（本院卷第201頁）： ①、原告之訴駁回。 ②、訴訟費用由原告負擔。三、被告黃逢通答辯略以：㈠、本件並無民法第425條之1規定之適用或類推適用之可言。按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限内，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」民法第425條之1定有明文。系爭房屋基地坐落在原689-8地號土地中間位置，兩造乃於102年11月6日辦理上開共有房地分割登記時，約明就系爭房屋各自取得於其坐落在分割後基地上之部分之單獨處分權（系爭房屋在分割後坐落在系爭土地與689-8土地之界線上）。因被告黃逢通僅能使用系爭房屋坐落在自己所有土地上之部分，加上系爭房屋已老舊不堪居住，故兩造於辦理土地共有物分割登記後，被告黃逢通即未曾再居住使用過系爭房屋。嗣被告黃逢通欲出售系爭土地，而與歐陽秀鳳簽立買賣契約，並分別於107年5月7日、29日打電話給原告，告知原告伊要出售伊所有之系爭土地，並要拆除系爭房屋坐落在系爭土地上之部分，但拆了這一部分，坐落在被告所有之689-8地號土地上的那一部分也不成房了，遂問原告就其所有土地上的那一部分房屋是否也乾脆一併拆掉，費用可以全部由被告負擔，原告表示同意，被告遂於107年7月份僱工拆除系爭房屋，系爭土地並於107年8月23日以買賣為原因移轉登記予歐陽秀鳳所指定（權利移轉）之被告上綸公司。㈡、系爭房屋及原689-8地號土地，原均屬兩造之父親黃銀豆單獨所有，兩造各因繼承取得上開房地二分之一權利，分割後系爭房屋（未辦保存登記）形式仍保持共有，但已約定各自取得坐落自己土地上之房屋部分。蓋原告果欲保存系爭房屋而使房地為同一人所有，則當初於分割房地時就不會讓系爭房屋繼續維持共有，足證原告自始即無意保存系爭房屋。是系爭房屋實無民法第425條之1所規定「推定租賃關係」適狀之存在，原告主張並無理由。㈢、由上所述，本件並無民法第425條之1之「推定租賃關係」存在，既無「推定租賃關係」存在，自無土地法第104條第1項優先承買權規定之適用。綜上，原告就系爭房屋並無民法第425條之1之「推定租賃關係」之適用或得類推適用而得取得法定租賃權之情形，原告既無民法第425條之1之適用或類推適用，自亦無土地法第104條第1項優先承買權存在。㈣、本件相關之毀損訴訟雖經鈞108年度訴字1163號、臺南高分院 109年度上訴字第781號判決確定（原證5），惟原告在上開刑事第一審宣判（109年4月21日）後，旋在109年4月28日就該案判決之毁損事實向鈞院提起損害賠償訴訟，業經鈞院新市簡易庭於109年6月23日以109年度新簡字第285號民事簡易判決應給付原告1萬7,600元（被證1），原告亦未再上訴，被告並於判決確定後於109年7月10日匯款1萬7,875元（含判決金額、利息及應負擔之訴訟費用等）至原告名下之華南銀行東台南分行帳戶（被證2）完成賠償。㈤、本件分割土地時即已形成房屋所有人（兩造共有）與基地所有人（兩造各自所有土地）不同之情狀，而無優先承購權適用之可能。系爭房屋係屋齡已有50餘年的磚造老房子（其價值僅有32,500元），因年久失修，加之房屋剛好坐落在（原基地分割後）兩造各自單獨所有的土地相鄰界線上，適逢土地出賣，被告黃逢通方想乾脆拆除，並在拆除系爭房屋前，先行打電話告知原告要拆除系爭房屋，且拆除費用均由被告黃逢通負擔即可，當時原告確有同意被告黃逢通拆除系爭房屋，僅要求被告黃逢通不得拆除伊在系爭房屋旁所自行增建之磚造小房子部分，故被告黃逢通僱工拆除系爭房屋時，亦未拆除此部分；另因拆除費用部分6萬餘元（實已超過系爭房屋價值），均由被告黃逢通負擔，故被告黃逢通亦未再與原告討論到補償費用。矧倘被告黃逢通真未取得原告之同意即擅自拆除系爭房屋，則即應連同旁邊之磚造小房子一同拆除，豈會特別留下旁邊緊鄰之磚造小房子不拆？刑事判決雖認定被告黃逢通未經同意拆除系爭房屋云云，惟被告黃逢通仍主張拆除系爭房屋前確實有經原告之同意，被告黃逢通亦已賠償原告關於系爭房屋持有部分遭拆除之損害。㈥、另系爭房屋原占地面積僅有107.10平方公尺（被證3房屋稅籍證明書所載），依兩造就房屋持份各1/2換算持分面積，每人亦僅各分得53.55平方公尺，而兩造各單獨所有之系爭土地及689-8地號土地面積各為727平方公尺，原告如何可以僅持分面積53.55平方公尺之共有老舊建物即據以主張其有優先承買13.5倍大的被告所有之系爭土地，顯屬不公；矧倘認原告得就系爭房屋應有部分1/2對被告所有之系爭土地主張優先承購權，最終仍無法達到系爭房屋及土地所有權同屬一人之立法目的，蓋房屋仍為原告與被告黃逢通共有，且與土地所有權人不同屬一人，可見原告主張伊有優先承買權，顯於法不合等語。㈦、聲明（本院卷第39頁）： ①、原告之訴駁回。 ②、訴訟費用由原告負擔。四、本院得心證之理由：㈠、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。故確認法律關係存在或不存在之訴，苟具備前開要件，即得謂有受確認判決之法律上利益。本件原告主張其為系爭房屋共有人，依民法第425條之1有法定地上權，並有被告黃逢通出售系爭土地有土地法第104條之適用乙節，為被告2人所否認，是原告優先承買權之存否，其法律關係並不明確，有損害原告私法上權益之危險，此項危險並得以確認判決除去之，故原告提起本件民事訴訟，自有即受確認判決之法律上利益。㈡、經查，原告黃水勝與被告黃逢通為兄弟關係，被繼承人為渠等父親黃銀豆；於102年7月23日，因繼承而共有臺南市○○區 ○○○段00000地號土地及其上坐落之門牌號碼臺南市○○區○○里 ○○○00號未辦保存登記房屋，兩人應有部分各1/2；於102年1 1月6日，進行土地之分割，由原告取得689-8土地，由被告黃逢通取得臺南市○○區○○○段000000地號土地（分割自689-8 土地，即系爭土地），系爭房屋因坐落兩地之上，故仍維持為原告與被告黃逢通共有；於107年8月23日，被告黃逢通將系爭土地以買賣為原因移轉登記予被告上綸建設有限公司等情，為兩造所不爭執，並有被繼承人黃銀豆除戶謄本（原證1）、財政部南區國稅局遺產稅免稅證明書（原證2）、689-8地號土地異動索引（原證3）、系爭土地土地登記謄本（原證4）附卷可稽，自堪認定。㈢、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段定有明文；次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求；又土地法第104 條第1 項關於地上權人及承租權人之優先承買權規定，既係為維護土地上建築物之存在而設，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟之效用，則於該建築物滅失時，該建築物所有人即不得享有優先承買權，故該條項之適用，須以地上權設定或租賃關係之約定係以有建築物為目的，且現有建築物存在為前提，始合乎該條項規範之趣旨，土地法第104 條第1 項所定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，其承租人須為以建築房屋為目的，而承租該基地者，始足當之（最高法院17年上字第917號判例、100 年度台上字第802號判決、77年度台上字第1243 號判決意旨參照）。㈣、次查，系爭土地上坐落之系爭房屋為原告與被告黃逢通各有應有部分1/2，於107年時，折舊年數已分別為44、54年，總面積107.10平方公尺，亦即原告持有約53.55平方公尺，此有系爭房屋房屋稅籍證明書附卷可稽（本院卷第141頁）。又查，系爭房屋於「107年7月10日已全部拆除」，被告黃逢通應賠償原告17,600元，被告黃逢通已賠償完竣等情，亦為兩造所不爭執，並有本院108年度訴字第1163號及臺南高分院109年度上訴字第781號刑事確定判決、109年度新簡字第285號民事確定判決、華南商業銀行傳票附卷為憑，亦堪認定。由此足徵，於107年8月23日，被告黃逢通將系爭土地以買賣為原因移轉登記予被告上綸建設有限公司時，系爭土地上已無系爭房屋存在，揆諸首揭判決說明，現有建築物既不存在，難認合乎該條項規範之趣旨，故原告主張其有民法第425條之1之法定地上權，進而主張依土地法第104 條第1 項有優先承買權存在云云，即屬無據。五、綜上所述，原告主張其就系爭土地有民法第425條之1法定地上權，進而主張依土地法第104 條之規定，請求確認就系爭土地有優先承買權，並無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　5 　　月　　31　　日民事第五庭法官　吳金芳以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　5 　　月　　31　　日書記官李崇文

臺灣臺南地方法院109年度重訴字第226號

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