110年度重訴字第268號｜民事：確認優先承買權存在｜裁判日期：112 年 07 月 25 日

臺灣臺南地方法院民事判決 110年度重訴字第268號原告凃水池訴訟代理人沈聖瀚律師被告劉飛龍劉榮昌劉志堅孫淑媚杜秀周君穎周幸玲劉映慈劉采琳周公喬周子喬莊哲仁莊慧琦被告蔡正仕郭崇林郭長信上三人共同訴訟代理人郭俊銘律師上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，經本院於民國112 年6月27日言詞辯論終結，判決如下：主文一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序事項：一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決先例意旨參照）。故確認法律關係存在或不存在之訴，苟具備前開要件，即得謂有受確認判決之法律上利益。本件原告主張其與被告劉飛龍等13人就坐落臺南市○○區○○○段00000○000 00○000000地號土地存在租賃契約（下稱系爭租賃契約），後由被告劉飛龍為代表而將上開土地其中之468-4地號土地（下稱系爭土地）連同同段468-2、-3、-18、470-3地號土地一併出售予被告蔡正仕、郭崇林及郭長信3人(下稱被告蔡正仕等3人、系爭買賣契約)，並於民國（下同）110年7月14日完成所有權買賣移轉登記。然被告劉飛龍等人與被告蔡正仕等3人成立系爭土地之系爭買賣契約時，原告就系爭土地仍存有租賃契約，此為具有物權效力之優先承買權，被告既否認原告之優先承買權，則原告優先承買權存否之法律關係即不明確，此項不明確之危險得以確認判決除去之，故本件原告提起民事訴訟，堪認具有受確認判決之法律上利益。二、被告劉飛龍、被告劉榮昌、被告劉志堅、被告杜秀、被告周君穎、被告周幸玲、被告劉映慈、被告劉采琳、被告孫淑媚、被告周公喬、被告周子喬、被告莊哲仁、被告莊慧琦均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告起訴主張：㈠、坐落臺南市○○區○○○段00000地號土地（即系爭土地）、與同段470-1、470-10地號土地為被告劉飛龍、被告劉榮昌、被告劉志堅、被告杜秀、被告周君穎、被告周幸玲、被告劉映慈、被告劉采琳、被告孫淑媚、被告周公喬、被告周子喬、被告莊哲仁、被告莊慧琦等13人所有（下稱被告劉飛龍等13人），原告於89年1月起即與擔任代表人之被告劉飛龍約定承租系爭土地以從事養殖漁業，之前雙方係僅口頭約定，並未簽訂書面契約，直至102年間，始簽訂「養魚池塘承貿契約書」（原證1），以原告為承租人，約定以每年每甲新臺幣（下同）27,000元，因原告實際使用範圍為6甲，故合計每年租金為162,000元。㈡、詎料，被告劉飛龍等13人於110年7月14日以買賣為原因將系爭土地所有權移轉登記予被告蔡正仕等3人，然被告劉飛龍等13人於出售系爭土地時，並未通知原告行使優先承買權，原告係於109年8月間聽聞買賣情事，故前於109年8月15日委由陳進長律師寄發存證信函予被告劉飛龍，然未獲被告劉飛龍等13人之回應。系爭租賃契約之最後一份租約租期固係於110年1月27日止，然原告仍有於110年7月20日以匯款之方式繳交110年1月28日起至111年1月27日止之年租金162,000元予被告劉飛龍，雖被告劉飛龍於110年8月3日寄發存證信函表示原告係未經同意逕自匯款云云，然原告依土地法第104 條規定，就系爭土地實仍存有租賃契約，被告劉飛龍出售系爭土地時即應通知原告是否行使優先承買權，被告上開行為業已違反土地法第104條之規定，其等之系爭買賣契約債權行為及所有權移轉登記物權行為均不得對抗原告，應予塗銷。㈢、退步言之，被告等人係於109年7月間即已談妥系爭買賣契約，僅係為不法排除原告之優先承買權，故延後於110年4月簽訂系爭賣賣契約及於110年7月辦理移轉登記。此由被告等人申請印鑑證明之日期多半為109年7、8月間即可為證。且被告交付之各期買賣價金中之定金大約300萬元部分，被告未能提出匯款證明，此筆金額巨大，也不可能是以現金交付，故原告主張定金早於109年7月即已給付，被告確係刻意規避原告之優先承買權。從而，於109年7月間，原告之系爭租賃契約仍在租約期間，則原告自有土地法第104條優先承買權等語。㈣、聲明（見本院卷㈠第60至61頁）： ①、確認原告對被告劉飛龍等13人所有之系爭土地之優先承買權存在。 ②、被告蔡正仕等3人就系爭土地於110年7月14日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。 ③、被告劉飛龍等13人應將上開土地依與被告蔡正仕等3人所定買賣契約之同一條件（面積及價金部分待補）出售予原告，並應於原告按上開同樣條件履行之同時，辦理所有權移轉登記予原告。 ④、上開第2項及第3項部分，願供擔保請准宣告假執行。 ⑤、訴訟費用由被告負擔。二、被告答辯略以：㈠、被告劉榮昌、劉志堅、杜秀、周君穎、周幸玲、劉映慈、劉采琳、孫淑媚、周公喬、周子喬、莊哲仁、莊慧琦等12人均未於言詞辯論期日到庭，亦均未提出書狀為任何聲明或陳述。㈡、被告劉飛龍部分（見本院卷㈠第159至161頁）：被告劉飛龍等13人因系爭土地共有人多達數十人，歷經55年法院公證分三區分管，管理仍屬複雜，乃於108年間起意出售，而與原告及共同承租者訴外人王凃美節（另案111年度重訴字第28號請求確認優先承買權存在事件之原告，其訴業經駁回）是第一個來洽談的，但爾後他們自覺土地增值稅太高且共有人太多而作罷，109年4月間，有人有意要買下系爭土地，原告與王凃美節卻又寄來存證信函要求以同樣價格購買，但被告之出價始終如一，原告與王凃美節出爾反爾，被告乃決定先收回承租的土地再說，遂於109年底通知原告，本次租約到期後收回系爭土地，不再續約。系爭土地之前的租約均為定期租約，以一年為期，年年更新，本次於110年1月到期，被告即未再續約。原告不能證明其與被告間存在110年1月28日以後的租約存在，租約既不存在，則被告於110 年4月出售系爭土地，原告自無優先承買權可言等語。㈢、被告蔡正仕等3人部分： ①、被告劉飛龍於收到原告之存證信函後，隨即於109年9月1日以佳里郵局第000134號存證信函（被證2）回覆原告：「台端所稱地號目前尚有紛爭，暫無過戶之情事。」，亦即並無出售系爭土地之情事。 ②、且系爭土地為農業用地，系爭租賃契約為農業用地之租賃契約，係屬農業發展條例修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，系爭租約定有期限，是依農業發展條例第21條第2項前段規定，系爭租賃契約於租期屆滿之日即110年1月27日已終止，並無民法第451條規定之適用。 ③、被告劉飛龍等13人於訂約時（詳被證1養魚池塘承貿契約書）及於租期屆滿前，均有以存證信函表示不再續租（被證2、3存證信函），是系爭租賃契約於110年1月27日屆期終止，並無續租情事，亦無不定期租賃之適用。原告雖曾於110年7月20日匯款至被告劉飛龍帳戶，惟被告劉飛龍於110年7月30日已以臺南成功路郵局第001498號存證信函，再向原告表示系爭租賃契約已屆滿，且不同意續租等情，並附還以原告為受款人、金額108,000元之郵政匯票，將上開匯款返還原告（原證4存證信函）。 ④、證人邱萬川所述無法證明原告之主張，證人代書亦證稱系爭買賣契約係於110年4月成立，原告並無任何直接或間接證據可以證明被告劉飛龍等13人與被告蔡正仕等3人於109年7月以前即已成立系爭買賣契約，原告所述均為其個人推論。請領印鑑證明的時間並不代表於當時成立買賣契約。被告劉飛龍之民事答辯狀已明確表示，其等願意出售的條件及價格始終一致，因此，沒有理由特別排斥跟本案的原告成立買賣契約，足認當時確實有其他因素，才導致當時沒有成立買賣契約，被告劉飛龍等13人並沒有特別規避原告主張優先承買權之動機等語。㈣、聲明（見本院卷㈡第209頁）： ⑴、原告之訴駁回。 ⑵、如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。 ⑶、訴訟費用由原告負擔。三、法院之判斷：㈠、查系爭養魚池塘承貿契約書約定：「一、年限：民國108年農曆12月16日至民國109年農曆12月15日止，即交還經營及收穫（包括屆期仍存留池中之物，但另有協約者不在此限）等一切所有權。貿主（以下簡稱為乙方）為經營上之需要出資建設者屆期應全部無條件（代價）歸屬地主（以下簡稱甲方）但另有協約者不在此限。二、範圍：劉飛龍等人所有北門鄉渡仔頭468之4養魚池塘。…甲方代表：劉飛龍、乙方代表：凃水池。中華民國109年1月日。」等語；被告劉飛龍於109年9月1日以佳里郵局第000134號存證信函回覆原告所寄之佳里中山郵局第000049號存證信函，表示：「台端所稱地號目前尚有糾紛，暫無過戶之情事。」等語；被告劉飛龍於109年12月11日以佳里郵局第000187號存證信函通知原告110年1月27日系爭租賃契約屆滿不再續約；原告於110年7月20日匯款10萬8千元予被告劉飛龍；被告劉飛龍於110年7月30日以臺南成功路郵局第001498號存證信函，並附以原告為受款人、金額10萬8千元之郵政匯票返還原告上開匯款等情，為兩造所不爭執，並有養魚池塘承貿契約書、存證信函等件附卷可稽，堪以認定。㈡、按本條例中華民國89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約之租期、租金及支付方式，由出租人與承租人約定之，不受土地法第110條及第112條之限制。租期逾1年未訂立書面契約者，不適用民法第422條之規定。前項農業用地租賃約定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，不適用民法第451條及土地法第109條、第114條之規定；當事人另有約定於期限屆滿前得終止租約者，租賃關係於終止時消滅，其終止應於6個月前通知他方當事人；約定期限未達6個月者，應於15日前通知，農業發展條例第21條第1、2項定有明文。再按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。經查，被告抗辯系爭土地之租賃契約，係定期租賃，租賃期間至110年1月27日屆滿乙情，業據被告提出系爭養魚池塘承貿契約書附卷為證，觀諸上開契約書之記載：「一、年限：民國108年農曆12月16日至民國109年農曆12月15日止，即交還經營及收穫等所有權。範圍：劉飛龍等人所有北門鄉渡仔頭468之4養魚池塘。」等語，且該契約書係於109年1月簽立，既明確記載租賃期限為1年，原告應於期限屆滿後歸還之情，並經兩造簽名在案，基上，被告抗辯系爭租賃契約為定期租賃契約，係屬有據，堪以採取。從而，系爭租賃契約既為89年1月4日農發條例修正施行後所訂立定期租賃契約，即適用農發條例第21條第2項，租賃關係於109年（庚子年）農曆12月15日（即國曆110年1月27日）屆滿時消滅，依法並不適用民法第451條之規定甚明。㈢、兩造於109年1月就系爭土地成立定期租賃契約，租期1年，即於110年1月27日屆滿，並無民法第451條之適用，已如上述，則被告劉飛龍等13人與被告蔡正仕等3人就系爭土地成立系爭買賣契約之時點110年4月18日（見本院卷㈠第19頁以下），並於110年7月14日以買賣為原因完成所有權移轉登記，此亦有佳里地政事務所回函檢附之土地申登資料全部附卷可稽（見本院卷㈡第81頁以下），是於買賣契約成立日或系爭土地所有權移轉登記日，原告就系爭土地與被告劉飛龍等13人間並無租賃契約關係存在，則原告主張其對系爭土地有土地法第104條優先承買權之適用，即非有據。且按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。是以民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。查原告聲請傳喚證人即代書蘇美淑到庭證述，然觀之該證人具結證稱：「我是本件代書，私契與公契都是我製作的，（原告訴訟代理人問：（提示被證5 買賣契約書）左下方的付款條件是否妳書寫？）是我書寫的，付款金額是買賣雙方他們擬定好的，所以我才會說我是作便件的，他們都談妥就叫我來簽立契約，文件給我就去辦理過戶，我的責任就是確認買方有無付錢給賣方，賣方有收到錢，我才會做進一步的動作。（原告訴訟代理人問：買賣契約書中第一欄簽約款的部分是在110年4月18日當天付款的？妳是否有看到付款經過？）是110年4月18日當天付款的，我沒有看到付款經過，因為我當天沒有看到任何現金，我就是來簽立系爭買賣契約書這樣而已。」等語明確在卷（見本院卷㈡第10至12頁），是由證人蘇美淑之證詞並不足以認定原告所指系爭買賣契約實係早於110年4月前即已成立之情。再查，原告復聲請傳喚證人即居間協調買賣之邱萬川到庭具結證述：「（原告訴訟代理人問：是否認識系爭土地共有人被告劉飛龍？）有兩次當面拜訪過。（原告訴訟代理人問：是否認識被告蔡正仕、被告郭崇林、被告郭長信？）在109年6月間我只認識被告蔡正仕，其他兩位不認識。（原告訴訟代理人問：為何會認識被告蔡正仕？）因為我是做太陽能的業務，我的公司名稱是誠新國際開發股份有限公司，而被告蔡正仕、被告劉飛龍是魚塭地主，所以我會去拜訪，當地幾乎都是魚塭，我們做太陽能的都需要認識地主。（原告訴訟代理人問：是否知道系爭土地於109、110年間曾經有買賣過？）系爭土地沒有分割，所有權人很多，111年買賣之後我才知道。（原告訴訟代理人問：當時被告蔡正仕是否有委託你跟被告劉飛龍談買賣？）我只是引薦被告蔡正仕與被告劉飛龍以電話聯繫而已。時間點是109年6月10日左右。被告蔡正仕有意願買，被告劉飛龍想要賣，所以我只是把這樣的訊息告訴雙方。我把被告劉飛龍的電話給被告蔡正仕。（被告蔡正仕、郭崇林、郭長信共同訴訟代理人：系爭土地的買賣過程中，你是否有參與？）我並沒有參與，大概在109年6月15日之後我就沒有跟被告蔡正仕等3人聯繫，也沒有跟被告劉飛龍聯繫。（法官問：證人是否知悉買賣契約有無成立？何時成立？）『我不知道買賣契約有無成立，我只是將買、賣的消息告知被告蔡正仕、被告劉飛龍而已』。庭呈租賃土地點交紀錄影本（附卷），我是依據自己的書面資料來確認在109年6月15日左右，我就沒有再與被告蔡正仕等人接觸了。」等語明確在卷（見本院卷㈡第195至202頁），是證人邱萬川既證稱其不知道系爭買賣契約有無成立，只是將買、賣的消息告知被告蔡正仕、被告劉飛龍而已，則證人邱萬川之證述顯亦不足為有利於原告之論據。又原告所指被告等人申請印鑑證明之時間可以推論系爭買賣契約係成立於109年7月以前乙節，按於現今社會不動產交易實務，申請印鑑證明之時間有於不動產買賣契約即將成立之時、亦有提早於成立前預先申請者，情況不一而足，法律亦無規定時限，故尚難遽以此推論被告等人申請印鑑證明之時即為系爭買賣契約之成立日。此外，原告並未能提出其他客觀積極證據足佐其說。從而，原告主張被告等人實係於109年7月以前即已成立系爭租賃契約云云，即乏依憑，難以採取。四、結論：㈠、綜上所述，原告主張其就系爭土地於被告等人成立系爭買賣契約時仍有租賃關係存在，未能善盡舉證之責任，洵無可採，是原告依土地法第104條之規定，請求確認就系爭土地有優先承買權及請求塗銷被告等人就系爭土地所有權移轉登記，均無理由，應予駁回。㈡、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。中　　華　　民　　國　　112 　年　　7 　　月　　25　　日民事第五庭法官吳金芳以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　7 　　月　　25　　日書記官李崇文

臺灣臺南地方法院110年度重訴字第268號

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