111年度訴字第1172號｜民事：給付違約金｜裁判日期：111 年 09 月 30 日

臺灣臺南地方法院民事判決 111年度訴字第1172號原告仙興房屋仲介股份有限公司法定代理人蔡仙福被告莊惠瑩訴訟代理人杜婉寧律師上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國111年9月13日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用新臺幣14,563元由原告負擔。事實及理由一、原告主張：兩造於民國110年12月18日簽訂土地專任委託銷售契約書（下稱系爭專任銷售契約），約定被告將其共有臺南市關廟區南雄段333、333-1、334、334-2、335、335-1、336、337、338、338-1、339、339-1、340、340-1地號等14筆土地（下合稱系爭土地）專任委託原告居間銷售，委託銷售價格為新臺幣(下同)3,280萬元，委託期間自110年12月18日起至111年6月18日止，嗣兩造再簽訂委託銷售契約內容變更合意書，變更委託銷售價格為2,276萬2,700元。原告於受託期間，製作不動產說明書、相關報告、廣告等，積極推薦予買方客戶、指派人員駐點、發送及刊登廣告，數次帶看，且本案為重點專任銷售案件，故指派多組經紀人員進行銷售，為儘速完成委託事務，耗費大量人力及物力，終有幸福家不動產海佃加盟店覓得買方，願出價2,276萬2,700元購買，已達被告委託銷售價格，買方已簽訂不動產買賣意願書，依系爭專任銷售契約第5條第6項之約定，被告應出面簽訂不動產買賣意願書，惟經原告多次通知，被告藉詞推拖，顯已違反委託人之義務，致原告蒙受莫大損失，實屬惡意。依系爭專任銷售契約第10條第1項第3款約定，被告應給付按委託銷售總價6％計算之違約金即136萬5,762元，爰依系爭專任銷售契約之約定，請求被告給付違約金等語。並聲明：被告應給付原告136萬5,762元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利息之判決；原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告抗辯：被告固有與原告簽訂系爭專任銷售契約、委託銷售契約內容變更合意書，被告變更委託銷售底價為2,704萬8,500元，並非2,276萬2,700元，原告於訴訟中提出之系爭專任銷售契約、委託銷售契約內容變更合意書，關於銷售底價為其自行竄改。又原告法定代理人蔡仙福於111年3月11日以Line傳送訊息給被告稱，有買方出價2,000萬元等語，經被告予以拒絕，蔡仙福復於111年5月3日以Line傳送訊息予被告稱，幸福家不動產海佃加盟店覓得買家出價2,276萬2,500元等語，再經被告拒絕，並於次日(4日)以Line傳送訊息給蔡仙福，明確表示不同意以2,276萬2,500元出售，且要求變更銷售底價為3,280萬元。原告既未依被告委託底價覓得買方，被告自無依系爭專任銷售契約第5條第6款約定簽訂不動產買賣意願書之義務，原告不得請求被告給付違約金等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。三、本院判斷之理由：㈠原告主張被告違反系爭專任銷售契約第5條第6項委託人之義務，已構成系爭專任銷售契約第10條第1項第3款之情形，應給付違約金云云，固據其提出系爭專任銷售契約、委託銷售契約內容變更合意書及不動產買賣意願書影本為憑，被告雖不爭執其確有與原告簽訂系爭專任銷售契約及委託銷售契約內容變更合意書，惟否認原告提出系爭專任銷售契約、委託銷售契約內容變更合意書影本為真正，且抗辯其委託銷售底價為2,704萬8,500元，並非2,276萬2,700元等語。按私文書之真正，他造當事人有爭執者，舉證人應負證明其真正之責，此觀民事訴訟法第357條規定自明。又按文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分，前者係指文書確由名義人作成而言；後者則指文書之內容具有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷之依據而言，法院應綜合事證，根據經驗法則，依自由心證判斷該證據之憑信力（最高法院107 年度台上字第2323號判決要旨參照）。文書之成立為真正非偽造者，僅有形式上之證據力，必其內容具有證明待證事實存在或不存在之價值者，始有實質上證據力。文書有無實質上證據力，應由事實審法院就調查證據之結果本於論理法則及經驗法則，依自由心證判斷之（最高法院103年度台上字第2655號判決要旨參照）。準此，當事人提出之私文書，必先證其真正而無瑕疵者，始有訴訟法上之形式證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質證據力之可言。是以原告應就其提出之系爭專任銷售契約、委託銷售契約內容變更合意書影本形式上為真正，及被告委託銷售價格變更為2,276萬2,700元之事實，舉證證明之。㈡原告未提出系爭專任銷售契約、委託銷售契約內容變更合意書之契約原本供本院核對，僅提出彩色影本為證(見本院卷第55-59頁)，核與被告提出之系爭專任銷售契約、委託銷售契約內容變更合意書原本(見本院卷第77-85頁)，相互比對結果，被告持有之系爭專任銷售契約原本第3條並無「B貳仟柒佰陸拾肆萬捌仟元」等文字記載、委託銷售契約內容變更合意書第1條委託銷售底價亦無「B貳仟貳佰柒拾陸萬貳仟柒佰元正」、「三、其他變更內容：建地465平方公尺，約140.66坪，開價一坪18萬，底價一坪15萬。農地110平方公尺，約33.274坪，開價一坪18萬，底價一坪15萬。」、「原A貳仟柒佰零肆萬捌仟伍佰元正更改為B貳仟貳佰柒拾陸萬貳仟柒佰元正」等文字記載，則原告提出之系爭專任銷售契約、委託銷售契約內容變更合意書影本，與被告持有之原本，就委託銷售底價，明顯不相符，難認原告提出之文書影本形式上為真正。原告雖另主張被告當初同意委託銷售價格每坪開價18萬元、底價15萬元，以謄本坪數為準，但被告提供坪數不正確，經原告按照謄本坪數計算銷售底價後，向被告提出更改系爭專任銷售契約、委託銷售契約內容變更合意書，然被告不同意等語(見本院卷第51頁)，惟被告已否認委託銷售價格每坪開價18萬元、底價15萬元，以謄本坪數計算之事實，原告就此事實，既未舉證證明之，原告上開主張，自不能採信。再者，原告從事不動產仲介業務，依系爭專任銷售契約，接受被告委託銷售系爭土地，應忠實依委託價格尋找買主，被告委託銷售底價為2,704萬8,500元，且未同意委託銷售底價變更為2,276萬2,700元，原告單方片面變更委託銷售底價，不能拘束被告，至為明確。㈢系爭專任銷售契約5條第6項約定：「委託期間內，若受託人已覓得符合底價之買方時，委託人應配合簽認要約書或議價委託書等相關契約」，依原告提出之不動產買賣意願書記載買方承買總價款為2,276萬2,700元(見補字卷第29頁)，顯未達被告委託銷售底價2,704萬8,500元，被告自不負簽訂不動產買賣意願書之義務。原告主張被告違反系爭專任銷售契約第5條第6項之約定，依系爭專任銷售契約第10條第1項第3款請求被告按委託銷售總價2,276萬2,700元百分之6計算之違約金，顯屬無據，不應准許。四、綜上所述，原告覓得買方出價2,276萬2,700元，未達被告委託銷售底價2,704萬8,500元，被告並無簽立不動產買賣意願書之義務。從而，原告依系爭專任銷售契約第10條第1項第3款之約定，請求被告給付違約金136萬5,762元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。五、本件訴訟費用額確定為14,563元，依民事訴訟法第78條規定，應由敗訴之原告負擔，爰確定訴訟費用負擔如主文第2項所示六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併此敘明。七、據上論結，原告之訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　30　　日臺灣臺南地方法院民事第三庭法官張桂美以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　10　　月　　3 　　日書記官林彥丞

臺灣臺南地方法院111年度訴字第1172號

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