臺灣臺南地方法院 - 111年度重訴字第5號（返還租賃物等）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺南地方法院民事判決 111年度重訴字第5號原告黄信智黄建成共同訴訟代理人林育弘律師何建宏律師上一人複代理人蔡長勛律師被告李政騰陳宗義上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國111年3月21日言詞辯論終結，判決如下：主文被告李政騰應將坐落臺南市永康區蜈蜞潭段一二七六、一二七七、一二七八、一二七九地號土地返還原告。被告李政騰應將臺南市○○區○○○段○○○○○號建物（門牌號碼為臺南市○○區○○街○○○號）騰空遷讓返還原告黄信智，並將新峰海底商城之商業登記遷出上址。被告應連帶給付原告黄信智新臺幣伍拾玖萬壹仟陸佰壹拾玖元，及自民國一百一十年二月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應連帶給付原告黄建成新臺幣貳拾玖萬捌仟捌佰元，及自民國一百一十年二月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一百一十年二月二十日起至返還臺南市○○區○○○段○ ○○○○○○○○○○○○○地號土地土地之日止，按月連帶給付原告黄信智新臺幣肆萬壹仟貳佰貳拾元。被告應自民國一百一十年二月二十日起至返還臺南市永康區蜈蜞潭段一二七六、一二七七、一二七八、一二七九地號土地之日止，按月連帶給付原告黄建成新臺幣參萬柒仟參佰伍拾元。被告應自民國一百一十年二月二十日起至返還上開建物之日止，按日連帶給付原告黄信智新臺幣貳仟玖佰元。訴訟費用由被告連帶負擔。本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬元為被告李政騰供擔保後，得假執行。本判決第二項於原告黄信智以新臺幣壹拾伍萬元為被告李政騰供擔保後，得假執行。本判決第三、五、七項於原告黄信智以新臺幣貳拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。本判決第四、六項於原告黄建成以新臺幣壹拾貳萬元為被告李政騰供擔保後，得假執行。事實及理由壹、程序事項本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項一、原告起訴主張：㈠訴之聲明： ⒈如主文第1至7項所示。 ⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。㈡被告李政騰於民國107年間欲於原告所有之臺南市○○區○○○段0 000○0000○0000○0000地號土地（下合稱系爭土地）上興建鐵皮屋，供經營釣蝦場之用，遂與原告商議，先承租系爭土地，再於系爭土地上興建鐵皮屋，待鐵皮屋興建完成及原告黄信智取得該屋所有權後，渠等再就該屋訂立租賃契約，租金則以該屋之造價除以租賃期間計算。嗣原告與被告李政騰於107年11月7日簽訂土地租賃契約書（下稱系爭土地租約），並經公證，系爭土地交由被告李政騰以原告黄信智為起造人於系爭土地上興建鐵皮屋即臺南市○○區○○○段0000○○○○○○○號碼為臺南市○○區○○街000號，下稱系爭房屋）。系爭房屋於1 08年初完工，同年5月6日辦理第一次所有權登記，由原告黄信智取得所有權，被告李政騰於同日以新峰海底商城之名稱向臺南市政府申請於系爭房屋為營業之獨資商號登記。原告黄信智與被告李政騰再於108年6月12日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭房屋租約），約定租金以被告李政騰承攬新建系爭房屋工程款新臺幣（下同）389萬2,000元為抵付，並於同年月28日公證，將系爭房屋出租予被告李政騰。㈢詎被告李政騰自110年4月起未再依約按月給付系爭土地租金給原告，亦未依系爭房屋租約第7條約定，支付110年度房屋稅8萬9,076元給原告黄信智，原告分別於110年4月21日、6 月7日寄發存證信函催告未果，原告黄信智遂於同年5月29日繳納房屋稅，並由原告黄建成於同年8月18日以通訊軟體LINE（下稱LINE）訊息催告被告李政騰應於7日内給付租金及房屋稅，否則將終止租賃關係，被告李政騰卻已讀不回。㈣被告李政騰自110年4月5日起迄今未給付系爭土地之租金給原告，截至原告起訴之日止，已積欠原告8個月之租金，扣除押金15萬7,140元，其積欠之租金總額達2個月以上，且未清償由原告黄信智代墊之房屋稅，而有違反租賃契約之情事，原告以存證信函催告其限期履行未果，爰依民法第440條第2項規定、系爭土地租約第18條及系爭房屋租約第7條、第11 條約定，以起訴狀繕本送達於被告李政騰作為終止系爭房地租約之意思表示，依民法第767條第1項前段、第455條規定請求被告李政騰將系爭房地遷讓返還原告。又被告李政騰仍將新峰海底商城之商業登記地址登記在系爭房屋，已妨害原告黄信智之所有權圓滿狀態，爰依民法第767條第1項中段請求被告李政騰將新峰海底商城之商業登記遷出系爭房屋。㈤依系爭土地租約第4條、第5條約定，被告李政騰應於每月5日前給付租金，租金數額如附表二所示，被告李政騰自110年4月5日起未依約繳納租金，迄今分別積欠原告黄信智32萬9,760元（計算式：4萬1,220元×8月＝32萬9,760元）、原告黄建成29萬8,800元（計算式：3萬7,350元×8月＝29萬8,800元）。另依系爭房屋租約第7條，被告李政騰於租賃期間應負擔電費、房屋稅，其未依約給付電費10萬2,783元、110年度房屋稅8萬9,076元，原告黄信智墊付後，以存證信函通知其清償，未獲置理。又原告黄信智因被告李政騰違約，而須委任律師提起本件訴訟，支出律師費用7萬元，爰依系爭房屋租約第18條，請求被告賠償。是以，被告李政騰應給付原告黄建成29萬8,800元；給付被告黄信智計有59萬1,619元。㈥被告李政騰於終止系爭房地租約後，無法律上原因繼續受有使用系爭房地之利益，致原告受有無法使用、收益系爭土地之損害，原告黄信智、黄建成爰依民法第179條規定，請求被告李政騰分別給付相當於租金之不當得利4萬1,220元、3 萬7,350元。原告黄信智再依系爭房屋租約第13條規定，請求被告李政騰給付自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還系爭房屋及遷出新峰海底商城之商業登記為止，按每日2,900 元計算之違約金。㈦被告陳宗義為系爭房地租約之連帶保證人，其應與被告李政騰就租賃關係所生之上開租金、相當於租金之不當得利、電費、房屋稅、律師費用及違約金等訴之聲明第3至7項所示之債務，負連帶清償責任。二、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院得心證之理由：㈠按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第439條前段、第440條第1、2項、第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。又就承租人之債務負保證責任者，其所保證之範圍，包括租賃關係終止後，因承租人未履行返還租賃物義務而生之損害賠償（最高法院87年台上字第2428號民事裁定意旨參照）。㈡查系爭房地係屬原告所有，所有權之權利範圍如附表一所示；被告二人於107年11月7日與原告二人簽立系爭土地租約，約定由被告李政騰向原告二人承租系爭土地，租賃日期自107年11月1日起至117年10月31日止，租金如附表二所示，應於每月5日繳納，被告陳宗義則為連帶保證人，該租約第13 條記載：建築執照起造人應以黃信智名義申請，房屋及其他建物建築完成後，乙方（被告李政騰）同意登記為黃信智所有，並不得要求任何費用。第16條記載：乙方若有違約情事，致損害甲方（原告）之權益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用或其相關費用，均應由乙方負責賠償。第18條記載：乙方違反約定方法使用房屋，或拖欠租金達法定數額，不待期限屆滿，甲方得終止租約，乙方不得異議。第19條記載：乙方如有違背本契約各條項或損害租賃土地等情事時，丙方（被告陳宗義）應負連帶損害賠償之責；被告二人於108年6月12日與原告黄信智簽立系爭房屋租約，約定由被告李政騰向原告黄信智承租系爭房屋，租賃日期自108年6月1日起至117年10月31日止，租金以被告李政騰工程造價389萬2,000元平均攤提，被告陳宗義則為連帶保證人。該租約第7條記載：租賃期間内，房屋之稅金及乙方（被告李政騰）所用之水電費及其營業所生之稅捐及二代健保費用，由乙方負擔。第11條記載：乙方積欠租金達兩個月總額，或違反本契約第2條至第7條規定之一者，甲方（原告黄信智）得終止租約，收回租賃物，如有損害，並得請求賠償。第13條記載：租貨期間屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方（原告黄信智）並遷出營業登記，除仍應給付相等於原租金之賠償金外，每逾期限1日應給付甲方2,900元之違約金。第18條記載：乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用或其相關費用，均應由乙方負責賠償。第19條記載：乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時，乙方應賠償甲方所受損害，丙方（被告陳宗義）應負連帶損害賠償之責。被告李政騰於108年5月6日獨資設立登記新峰海底商城（商業統一編號為00000000號），登記在系爭房屋之地址等情，有系爭土地登記第一類謄本、系爭房屋建物登記第一類謄本、系爭房地租約、公證書、系爭保證書、商工登記公示資料附卷可佐（補字卷第27-56頁）。㈢次查，被告李政騰因自110年4月起即未依約給付系爭土地之租金，故原告二人於110年4月21日寄發存證信函予被告李政騰，要求其於文到5日內給付租金；再於110年6月7日寄發存證信函予被告二人，通知其未支付110年4月至6月之系爭土地租金及系爭房屋110年之房屋稅，要求其儘速給付租金與房屋稅；又原告黄建成於8月18日以LINE通知被告李政騰，要求其於7日內付清110年4月至8月之系爭土地租金及房屋稅；被告黄信智已支出系爭房屋之房屋稅8萬9,076元、系爭房屋之電費10萬2,783元及本件訴訟之律師費7萬元等情，有110年度房屋稅繳款書、郵局存證信函、LINE對話紀錄、交易明細表、台新銀行刷卡單、台灣電力公司繳費憑證、委任契約在卷可稽（補字卷第35-36、57-67頁、本院卷第103-109 頁）。㈣準此，被告李政騰既自110年4月起即未依約支付系爭土地之租金且未繳納系爭房屋之房屋稅，則原告主張依系爭土地租約第18條、系爭房屋租約第7、11條規定，以本件起訴狀繕本送達被告李政騰之日即111年2月19日（本院卷第89頁）作為終止上開租約之意思表示，核屬有據，故上開租約自111 年2月19日起即為終止，原告自得本於所有權人及出租人之地位，請求被告李政騰返還系爭房地，並依系爭房屋租約第13條，請求其將設址在系爭房屋之新峰海底商城遷出。又被告陳宗義為系爭房地租約之連帶保證人，故原告黄信智自得依該租約之約定，請求被告二人連帶給付110年4月至11月所積欠之租金、代繳之房屋稅、電費及律師費計有59萬1,619 元（計算式：41,220×8＋89,076＋102,783＋70,000＝591,619）；原告黄建成得請求被告二人連帶給付110年4月至11月所積欠之租金計有29萬8,800元（計算式：37,350×8＝298,800）。另被告二人應自系爭土地租約終止之翌日即111年2月20日起至返還系爭土地之日止，按月各連帶給付原告黄信智、黄建成相當於租金之不當得利4萬1,220、3萬7,350元；自系爭房屋租約終止之翌日即111年2月20日起至返還系爭房屋之日止，按日連帶給付原告黄信智2,900元之違約金（系爭房屋租約第13條後段）。四、綜上所述，原告本於所有權人及出租人之地位，依系爭房地租約及不當得利法律關係，請求如訴之聲明所示，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即111年2月20日起按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。五、又原告陳明願供擔保，聲請本院宣告假執行，經核於法並無不合，爰參酌系爭土地之租金、系爭房屋之課稅現值、被告李政騰占用系爭房地迄今所獲得之不當得利，酌定如主文第9至12所示之相當擔保金額准許之。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　4 　　月　　6 　　日民事第一庭　法官　陳尹捷以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　4 　　月　　6 　　日書記官　曾美滋附表一：編號地（建）號所有人共有人備註 1 臺南市○○區○○○段0000地號土地黄建成 2 臺南市○○區○○○段0000地號土地黄建成（應有部分54/89）、黄信智（應有部分35/89） 3 臺南市○○區○○○段0000地號土地黄建成（應有部分75/357）、黄信智（應有部分282/357） 4 臺南市○○區○○○段0000地號土地黄建成（應有部分8/75）、黄信智（應有部分67/75） 5 臺南市○○區○○○段0000○號建物（門牌號碼為臺南市○○區○○街000號）黄信智坐落於同段1277、1278、1279地號土地上附表二（系爭土地之租金）： 107年11月1日起至108年1月31日止 108年2月1日起至112年10月31日止 112年11月1日起至117年10月31日止黃建成 29,880 37,350 41,085 黃信智 32,976 41,220 45,342 總計 62,856 78,570 86,427

臺灣臺南地方法院111年度重訴字第5號

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