111年度重訴字第96號｜民事：給付違約金｜裁判日期：113 年 07 月 17 日

臺灣臺南地方法院民事判決 111年度重訴字第96號原告即反訴被告富崴建設有限公司法定代理人莊政明訴訟代理人蔡東泉律師被告即反訴原告黃登變訴訟代理人黃俊錡上列當事人間本訴請求給付違約金及反訴請求給付違約金事件，本院於民國113年6月5日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應給付原告新臺幣163萬元，及自民國111年4月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、本訴訴訟費用由被告負擔百分之18，餘由原告負擔。四、本判決第1項於原告以新臺幣54萬4,000元為被告預供擔保，得假執行；但被告以新臺幣163萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。六、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。七、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由甲、程序方面：壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。所謂「相牽連」，係指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言（最高法院98年度台抗字第1005號裁定意旨參照）。查本件原告主張兩造於民國110年10月6日簽立土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定由原告以新臺幣（下同）1,630萬元向被告購買坐落臺南市○ ○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），原告並已支付買賣價金930萬元，惟其後發現系爭土地上有法定空地套繪及供他人通行使用之私設道路，經原告發函通知被告限期排除上開瑕疵無果，原告乃依系爭契約第10條第1項約定解除契約，並請求被告給付相當於原告已付價金總額930萬元之違約金；被告則以原告簽立系爭契約後藉故瑕疵要求被告大幅降價不成，竟反悔不繼續履約，是違約責任在原告等情為辯，並提起反訴，主張依系爭契約第10條第2項規定解除系爭契約，並請求原告給付按總價金百分之5計算之違約金80萬元。核該反訴之訴訟標的與本訴之標的及防禦方法，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性，且非專屬他法院管轄，並得與本訴行同種訴訟程序，是被告提起本件反訴，於法並無不合，應予准許。貳、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本件反訴原告原起訴請求反訴被告繼續履約，聲明：反訴被告須簽訂申請法定空地之分割同意書，並給付第三期款667萬元；嗣於訴訟中變更聲明為：反訴被告應給付反訴原告80萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並解除系爭契約。核反訴原告上開所為訴之變更，其請求之基礎事實同一，於法尚無不合，應予准許。乙、實體方面：壹、本訴部分兩造之聲明及陳述：一、原告主張：兩造於110年10月6日簽立系爭契約，約定由原告以1,630萬元向被告購買系爭土地，原告並已依約支付第1期款200萬元、第2期款730萬元，合計930萬元至系爭契約指定之履保專戶。原告購買系爭土地係為興建集合式住宅出售，故簽約後即委任訴外人開通大地工程股份有限公司（下稱開通公司）、維奇土地開發有限公司（下稱維奇公司）分別辦理系爭土地之地質鑽探與指定建築線作業，詎竟發現系爭土地上有法定空地套繪及供他人通行使用之私設道路。被告依系爭契約第4條第2項、第7條第1項約定，本應擔保系爭土地無法定空地或通行權使用，及產權無任何瑕疵，其於標的物現況說明書項目編號4亦勾選系爭土地無被他人占有，編號13勾選無私有道路，編號19勾選無供他人指定建築線，卻與事實不符。原告於111年2月11日寄發存證信函限被告於函到15日內排除上開瑕疵，被告於同年月16日收受該函而逾期未改善，因上開瑕疵已嚴重影響原告之興建計畫與成本，致系爭契約無法繼續履行，原告乃於111年3月4日以存證信函通知被告解除系爭契約，被告於同年月10日收受該函。依系爭契約第10條第1項約定，因可歸責於被告之事由解約時，原告得請求被告給付相當於原告已付價金總額之違約金，爰提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告930萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭土地上確有法定空地套繪（面積13.56平方公尺）與供同段相鄰861-2地號袋地（下稱861-2袋地）上建築物通行之私設道路（面積66平方公尺），但被告於簽立系爭契約時並不知情，係簽約後始獲仲介告知，被告得知後即積極奔走各方設法解決，最終於111年1月24日向臺南市佳里地政事務所查知，只要將系爭土地遭法定空地套繪之土地單獨分割而出另立地號，其餘不在套繪範圍之土地即可不受套繪管制，如此便不影響原告申請設置建築基地之事宜，訴外人即系爭契約之承辦地政士葉青郡另稱，因系爭土地已簽立系爭契約，須獲原告同意另行簽訂分割同意書，被告始得向地政機關提出分割申請；惟原告知悉後竟拒絕配合簽立，反而提出大幅減少價金至1,428萬元或無償贈與法定空地與私設道路部分面積土地之要求，被告於111年2月13日回覆可依系爭契約第11條第1款「與本契約約定或權利登記不符者，買賣雙方同意以土地總價款換算單位土地面積之單價計算找補」之約定，減少價金約32萬元，原告仍堅持其原先條件，導致系爭土地迄今無法解除套繪。又私設道路部分，依民法第787條、第789條規定，被告實無法依原告要求「取消部分土地作為他人通行」；且依最高法院90年度台上字第2093號、75年台上字第947號與臺灣臺東地方法院108年度訴字第31號等判決意旨，基於相鄰關係所生之通行權，與一般物權有別，不應列入權利瑕疵擔保範圍，而課予出賣人應負此一擔保責任，故系爭契約第4條關於通行權之權利瑕疵由賣方擔保之約定，已違反強制或禁止規定，依民法第71條規定，為無效之契約條文；況依臺南市政府101年6月11日制定頒布之「臺南市建築管理自治條例」第7條第4項規定，原告並非不得將系爭土地上之私設道路設計為建築基地之法定空地，故私設道路之存在並不影響原告建屋。是系爭土地雖有法定空地與私設道路，然均非不可解決之重大瑕疵，亦不影響原告建屋計畫，原告一再否卻被告協商之誠，致系爭契約未能繼續履行，實應歸責於原告，其請求被告給付鉅額違約金，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。貳、反訴部分兩造之聲明及陳述：一、反訴原告之主張，除與本訴答辯相同者外，另陳稱：反訴原告自知悉系爭土地有法定空地與私設道路以來，即積極設法解決，並多次提出方案與反訴被告協商，反訴被告卻一再拒絕，足見其毀約不買之意甚堅，是系爭契約之未能續行，違約責任實在反訴被告，反訴原告乃依系爭契約第10條第2項約定解約，並請求反訴被告賠償違約金。關於違約金之計算方式，參照系爭契約第11條第1款「與本契約約定或權利登記不符者，買賣雙方同意以土地總價款換算單位土地面積之單價計算找補」之約定，系爭土地總面積扣除法定空地面積13.56平方公尺後，換算減少價金約33萬元，故總價金由1,630萬元減為1,597萬元，以該價金乘以百分之5計算違約金應屬合理，故請求反訴被告給付違約金80萬元（註：反訴原告聲明內容雖為請求反訴被告給付違約金暨遲延利息，「並解除系爭契約」，然核其真意係指系爭契約因可歸責於反訴被告之事由而無法履行，故反訴原告得合法解除系爭契約，並據此請求反訴被告給付違約金，故「並解除系爭契約」應為其攻擊防禦方法，而非請求裁判之標的，爰列聲明如下）等語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告80萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。二、反訴被告之抗辯，除引用於本訴之主張外，另陳稱：反訴被告本擬購買系爭土地興建集合式住宅，惟該地有法定空地套繪及私設道路存在等重大瑕疵，嚴重影響反訴被告之興建計畫，且此重大瑕疵可歸責於反訴原告，經反訴被告請求其排除無果，反訴被告始解除系爭契約，是反訴被告自始無違約事由，自不需給付違約金。又系爭契約業經反訴被告於111 年3月4日寄發存證信函為解除契約之意思表示，反訴原告於同年月10日收受該函，即生解約之效力，反訴原告復於本件提起反訴主張解約，顯無可採等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。參、兩造爭執與不爭執事項如下（本院卷二第217至218頁）：一、不爭執事項：㈠系爭土地為被告所有，其面積為673平方公尺，使用地類別為乙種建築用地。㈡兩造於110年10月6日簽立系爭契約（本院卷一第31至50頁），約定原告以1,630萬元向被告購買系爭土地，原告已支付第1期款200萬元、第2期款730萬元，合計930萬元之價金。㈢系爭土地上有法定空地面積13.56平方公尺，及私設道路面積 66平方公尺。㈣原告於111年2月1日寄發台南地方法院郵局第205號存證信函催告被告於函到15日內解除系爭土地法定空地之套繪管制，及取消同意第三人通行私設道路；被告於同年月16日收受該函（本院卷一第65至69頁）。㈤原告於111年3月4日寄發台南地方法院郵局第343號存證信函通知被告解除系爭契約；被告於同年月10日收受該函（本院卷一第71至75頁），並於同年月15日復以新莊中港第1181號存證信函，該函於同年月17日送達原告（本院卷一第179至189頁）。㈥系爭土地上法定空地之位置如被證5（本院卷一第155頁）所示，私設道路之位置則如被證7（本院卷一第177頁）所示。二、爭執事項：㈠本訴部分：原告主張被告違反系爭契約第4條第2項擔保系爭土地不得作為法定空地或通行權使用之約定，原告得依系爭契約第10條第1項約定解除契約，並請求被告給付違約金930萬元，有無理由？㈡反訴部分：反訴原告依系爭契約第10條第2項約定主張解除契約，並請求反訴被告給付違約金80萬元，有無理由？肆、本訴部分得心證之理由：一、按系爭契約第4條第2項約定：「買賣標的如為建地，不得作為法定空地、建蔽率、容積率或通行權使用之土地，且須可申請為建造之建築用地……□買方知悉建地存有或可能有上述情形，仍同意履行契約（未勾選視為買方不同意）」等語（本院卷一第34頁），可知被告依上開契約條款負有系爭土地無法定空地或通行權之瑕疵擔保義務，如系爭土地有該等瑕疵，原告得不同意履行契約。次按系爭契約第7條關於擔保責任約定：「一、權利瑕疵擔保：賣方保證就本買賣標的產權絕無任何瑕疵。如第三人向買方主張任何權利或發生糾紛時，應由賣方於產權移轉登記前負責排除，若買方受有損害時，賣方除負權利擔保責任外，並負損害賠償責任。二、物之瑕疵擔保責任：賣方保證本買賣標的於點交前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得主張解除契約，僅得請求減少價金」，第10條第1項則約定：「賣方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾1日，賣方應按買方已付價款萬分之2計算違約金予買方（自逾期之次日起至完成給付日止）；經買方定7日期限催告逾期仍不履行，買方得解除契約。如因賣方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於賣方之事由致本契約解除時，除應返還買方已給付之價金，並同意按買方已支付價金總額之同等額做為違約金另行給付買方外，且應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用」等語（本院卷一第35至36頁），表示系爭土地如有瑕疵，原告得據上契約約定向被告主張瑕疵擔保責任，請求排除瑕疵、賠償損害、減少價金、解除契約或給付違約金。二、查系爭土地部分為法定空地與私設道路，前者面積13.56平方公尺，位置如本院卷一第155頁圖示中藍色斜線部分，後者面積66平方公尺，位置如本院卷一第177頁圖示中紅色斜線部分等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈢、㈥），該私設道路為供相鄰之861-2袋地通行使用，復經被告自承在卷（本院卷一第119頁），是原告主張被告違反系爭契約第4條第2項關於系爭土地不得作為法定空地或通行權使用之瑕疵擔保責任，應認有據。原告於111年2月1日寄發存證信函限期被告排除上開瑕疵，被告於同年月16日收受該函而迄未排除，原告於111年3月4日寄發存證信函告以解除系爭契約，該函於同年月10日送達被告乙情，亦為兩造所不爭執（不爭執事項㈣、㈤），則原告主張系爭契約係因可歸責被告之事由而解除，請求被告給付違約金，核與系爭契約第10條第1項之約定相符。三、被告雖以前詞置辯，然查：㈠被告辯稱其於簽立系爭契約時並不知悉系爭土地上有法定空地套繪與供861-2袋地通行之私設道路云云；然瑕疵擔保責任並不以擔保人之主觀具有故意或過失為限，故被告是否知悉瑕疵存在，並無解於其依系爭契約第4條第1項明示所應負之瑕疵擔保責任。㈡被告另辯稱系爭契約第4條第1項「不得作為通行權使用」之擔保約定，有違民法第787條、第789條之規定，與最高法院90年度台上字第2093號、75年台上字第947號與臺灣臺東地方法院108年度訴字第31號等判決意旨，依民法第71條規定無效云云；核民法第787條與第789條之規定，分別為有償與無償之通行權，上開條文僅關乎通行權人得如何主張，並無買賣雙方不得將通行權之有無作為瑕疵擔保約定之限制；再被告所引之前揭判決，最高法院90年度台上字第2093號判決係以該案當事人所簽立之買賣契約僅將民法第349條關於權利瑕疵擔保之規定予以契約化，而權利瑕疵擔保通常指出賣人擔保第三人就買賣標的物，對於買受人不得主張任何權利，例如不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等是，至於法律因土地相鄰關係對於土地所有人所加之限制，例如鄰地所有人之袋地通行權，則不在出賣人擔保之範圍，故難認賣方依契約應就第三人主張通行權負權利瑕疵擔保之責任，而非以當事人關於通行權之擔保約定有違強制或禁止規定故屬無效為由，認賣方毋庸就此負責，是該案顯然與本件兩造已於系爭契約第4條第1項明確約定被告應擔保系爭土地無通行權之情事，有所不同，尚難比附援引。另被告所引最高法院75年台上字第947號判決，該案案由為請求確認通行權存在，法院認民法第787條第1項之袋地通行權不容袋地所有人任意預為拋棄，並非謂通行地之所有權人於出售土地時，如為無通行權之擔保無效。至被告所引之臺灣臺東地方法院108年度訴字第31號判決，該案買賣雙方所簽立之契約僅泛稱「賣方擔保本買賣土地產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或其他糾葛等情事」，法院考量賣方事前未必有資訊可供相核有無通行權爭議，不得課與出賣人此一權利擔保責任，故認當事人上開關於「其他糾葛」之約定不含袋地通行權之情事，此與本件兩造係於系爭契約第4條第1項明確約定被告擔保系爭土地無通行權，顯然不同；況且，法院係依照具體個案事實，經證據調查與辯論之結果，依自由心證為裁判，除受法律拘束外，並不受其他案件判決結果之拘束，是被告援引上開判決見解本不拘束本院為本件認事用法之論斷。被告既已明確為無通行權之擔保，即應就此負瑕疵擔保之責，是其辯稱系爭契約第4條第1項「不得作為通行權使用」之擔保約定無效，核無可採。㈢至被告辯稱系爭土地上遭法定空地套繪部分，僅需原告配合簽訂分割同意書，被告即得向地政提出分割申請，將法定空地部分單獨分割而出，其餘系爭土地即可不受套繪管制；私設道路部分原告亦得依臺南市建築管理自治條例第7條第4項規定，將之設計為建築基地之法定空地，故上開瑕疵均不影響原告建造房屋，非屬重大瑕疵乙節：經本院於112年7月11日囑託財團法人臺南市建築師公會鑑定下列問題：㈠私設道路部分可否作為系爭土地未來開發時之法定空地使用？建蔽率是否會影響？㈡法定空地與私設道路對於原告原始開發計畫（本院卷一第57至63頁、卷二第19至21、77至79頁，下稱原告原始開發計畫）之影響？可能增加之建築成本或施工難度為何？如扣除法定空地套繪及私設道路之面積，對土地興建戶數、面積、停車位及其附屬設施之影響為何？原告依原設計圖興建房屋出售，與減少上開面積後興建房屋出售，二者之管銷支出費用、利潤是否受影響？影響比例？㈢如欲解除上開套繪，能否以不拆除建物，僅單獨將法定空地或私設道路分割而出之方式辦理？如可，其辦理程序與一般多久得辦畢？（本院所附資料與鑑定問題詳本院卷二第95至96頁之審理單所示）鑑定單位於112年12月14日以112南市建師永鑑字第338號函（本院卷二第147頁）出具鑑定報告書，鑑定意見如下（詳參外附之鑑定報告書）： ⒈本件私設通路長度為32.5公尺，扣除自現有路寬退縮1.19公尺之建築線，私設通路長度自建築線起算為32.5－1.19＝31.3 1公尺，未超過35公尺，依內政部106年3月28日內授營建管字第1060804569號函釋（下稱系爭函釋）說明三所述「建築技術規則建築設計施工編第2條之1規定：『私設通路長度自建築線起算未超過35公尺部分，得計入法定空地面積』」之意旨，得計入法定空地面積，建蔽率不受影響。 ⒉本件法定空地依系爭函釋說明二所述「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用」之意旨，不得重復使用，系爭土地面積673平方公尺，使用分區為鄉村區，使用地類別為乙種建築用地，依非都土地使用管制規則第9條規定，其建蔽率百分之60，容積率百分之240，就不得重複使用之法定空地部分，基地面積減損13.56平方公尺，減損比例約百分之2.01。原告原始開發計畫所提供之設計圖說資料，因無標示尺寸，僅為規劃設計草案，無法依此評估其實際會增加的建築成本、管銷支出費用，及會減損的銷售利潤，但能確認，在扣除無法重覆使用之法定空地的允建面積下，如欲將允建容積全部興建完成，可能會往上增加樓層數，亦很可能需向下開挖增設地下室作為服務空間及停車空間，所增設之樓層與開挖之地下室必然會增加施工難度、施工工期、建築成本與管銷支出費用。至於會確實增加多少建築成本、管銷支出費用，及會減損的銷售利潤等問題並無定論，可另洽詢不動產估價師辦理估價鑑定（註：關於是否另囑託不動產估價師鑑定，兩造均稱不聲請鑑定，本院卷二第176、189頁）。 ⒊如欲解除上開套繪： ⑴參考建築基地法定空地分割辦法：依建築基地法定空地分割辦法第3條規定，建築基地之法定空地併同建築物之分割，非於分割後合法於左列各款規定者不得為之。一、每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應相連接，連接部分寬度不得小於二公尺。二、每一建築基地之建蔽率應合於規定。但本辦法發布前已領建造執照，或已提出申請而於本辦法發布後方領得建造執照者，不在此限。三、每一建築基地均應連接建築線並得以單獨申請建築。四、每一建築基地之建築物應具獨立之出入口。系爭土地部分做為（74）南建局（七）使字第8565號（下稱系爭使用執照）之法定空地使用，其執照上建築基地之法定空地得併同建築物分割。依建築基地法定空地分割辦法第3條之1規定「本辦法發布前（75年1月31日）已提出申請或已領建造執照之建築基地內依法留設之私設通路提供作為公眾通行者，得准單獨申請分割」。系爭土地部分做為系爭使用執照之私設通路使用，其使用執照於上述辦法發布前已領得，建築基地之私設通路，依規定得准單獨申請分割。 ⑵參考臺南市政府工務局法定空地分割證明申請書及證明：申請核發程序格式二、所述，申請人申請法定空地分割證明應具備下列書圖文件：㈠申請書。㈡使用執照謄本。㈢擬分割圖，其比例尺應與地籍圖相同。㈣壹樓平面及配置分割示意圖，應標示建築物最大投影範圍，其比例尺不得小於1/200。申請人得由系爭使用執照之土地所有權人提出。 ⑶參考臺南市政府工務局領有使用執照建築基地範圍內部分土地申請建築及解除法定空地管制處理原則：依該處理原則第5條「建築基地經判決分割、和解分割、調解分割或調處分割確定後，分割後土地所有權人可檢附確定判決書或民事確定判決同一效力證明書，向本局申請核發建築基地法定空地分割證明書或解除套繪，如依前揭文件所載內容或經自行檢討，已符合本辦法第3條或第4條規定者，發給建築基地法定空地分割證明書或解除套繪證明，並副知地政機關。」系爭土地部分作為系爭使用執照之私設通路使用，於75年2月3日以前已領得使用執照且完成地籍分割及整界，經自行檢討，若符合本辦法第3條或第4條規定，可經判決分割、和解分割、調解分割或調處分割確定後，分割後土地所有權人可檢附確定判決書或與民事確定判決同一效力證明書，向臺南市政府工務局申請核發建築基地法定空地分割證明書或解除套繪證明，並副知地政機關。 ⒋是據上開鑑定意見可認，系爭土地上私設道路部分得計入法定空地面積，建蔽率不受影響，法定空地部分則因不得重復使用，將使土地可利用面積減損13.56平方公尺，減損比例約百分之2.01；且在扣除法定空地之允建面積下，如欲將允建容積全部興建完成，原告須變更原本之興建計畫，往上增加樓層數或向下開挖增設地下室作為服務空間及停車空間，必然增加施工難度、施工工期、建築成本與管銷支出費用，而減少原告簽立系爭契約時所預定之系爭土地效用。被告雖辯稱得將系爭土地上之法定空地與私設道路部分單獨分割而出，原告取得剩餘土地面積即屬未套繪之土地云云；然即便可循上述鑑定意見所示方式，將系爭土地上之法定空地與私設道路部分單獨分割而出，剩餘之土地面積或形狀，仍與系爭契約所約定之系爭土地面積、形狀有別，而將影響其預期之效用，故瑕疵依然存在，被告此部分所辯難認可採。四、系爭土地具有前揭法定空地與私設道路之瑕疵，被告依照系爭契約第4條第1項約定，應負瑕疵擔保責任，經原告定期催告其排除瑕疵未果，原告得依系爭契約第10條第1項主張解約，並請求被告賠償違約金，業如前述；系爭契約第10條第1項固約定被告「同意按買方已支付價金總額之同等額作為違約金」等語，然查：㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。可知違約金係以債務人不履行其義務為前提，故約定違約金之目的，係在促使義務人依債之本旨，依約忠實履行其義務，以避免須為違約金之支付，具有間接強制義務人依約忠實履行其義務之作用。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至違約金額是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受害情形，以為酌定標準。如屬損害賠償預定性質者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定或推定之總額，其目的旨在填補債權人因其債權未依契約本旨實現所受之損害，除應審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院107年度台上字第1696號判決意旨參照）。㈡本院審酌系爭契約之解除確實係因可歸責於被告之事由，蓋系爭土地有被告明確擔保不存在之法定空地與通行權土地等瑕疵存在，且上開瑕疵均來自於系爭使用執照，而系爭使用執照之起造人為訴外人黃明洋，建築基地為同段861、862地號土地，被告當時亦為建築基地之所有權人之一（本院卷一第243頁）；上開建築基地嗣經分割，其範圍即現今之系爭土地、同段861-2、861-3、861-4、862-1、862-2、863-3等地號土地等情，有臺南市七股區公所111年5月10日所農字第1110319617號函檢附之系爭使用執照圖說文件、111年7月21日所農字第1110495887號函在卷可參（本院卷一第233至251、309頁），表示被告理應知悉系爭使用執照之存在，則其未能於簽立系爭契約前確認系爭土地是否有法定空地或私設道路之套繪，難謂無相當之可責性。又原告本擬購買系爭土地興建集合式住宅，其於110年10月6日簽立系爭契約後，分別於110年10月18日、111年1月7日支付第1期款200萬元、第2期款730萬元，合計已付買賣價金930萬元至履保專戶，並於110年10月21日委託開通公司估價辦理地質鑽探，110年12月14日委託維奇公司辦理指定建築線作業，並委託訴外人李宗鴻建築師事務所著手規劃建案設計等情，有原告提出之匯款單2紙、開通公司估價單、維奇公司請款單、建築設計資料等件附卷可稽（本院卷一第51至63頁）；嗣原告於111年1月底發現系爭土地有法定空地與私設道路之瑕疵，而於111 年2月1日發函請求被告排除，復於111年3月4日發函告知被告解約，已如前述，故系爭契約於110年10月6日簽立，111 年3月10日因原告解約之函文送達被告而發生解約之效力。考量原告於上開契約存續期間，為規劃系爭土地建案所支出之勞力、時間、費用等成本，暨無法動用已付資金所生之損害等一切情事，認本件原告得請求之違約金應以系爭契約買賣總價金1,630萬元之百分之10，即163萬元為適當。五、綜上所述，原告主張被告違反系爭契約第4條第2項擔保系爭土地不得作為法定空地或通行權使用之約定，依系爭契約第10條第1項約定解除契約，並請求被告給付違約金163萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年4月23日（本院卷一第103 頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。六、本訴原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與民事訴訟法第392條第1項、第2項規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。伍、反訴部分得心證之理由：反訴原告雖以其自知悉系爭土地有法定空地與私設道路以來即積極設法解決，並多次提出方案與反訴被告協商，反訴被告卻執意毀約不買，應認違約責任在反訴被告，爰依系爭契約第10條第2項約定解約，並請求反訴被告賠償違約金80萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息云云；惟反訴原告違反系爭契約第4條第2項之瑕疵擔保責任，反訴被告有權依同契約第10條第1項約定解約及請求違約金，業經認定如前，是本件違約責任在反訴原告，其請求反訴被告給付違約金暨遲延利息，為無理由，應予駁回；其訴既經駁回，假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　17　　日民事第二庭審判長法官張玉萱法官張麗娟法官陳䊹伊以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　17　　日書記官王美韻

臺灣臺南地方法院111年度重訴字第96號

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