臺灣臺南地方法院112年度訴字第509號

• 裁判案由: 核減違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 112 年 09 月 07 日
• 當事人: 葉建宏、章少爗

臺灣臺南地方法院民事判決
112年度訴字第509號
原 告 葉建宏
訴訟代理人 許龍升律師
被 告 章少爗
訴訟代理人 林士龍律師
彭大勇律師
郭栢浚律師
上列當事人間請求核減違約金事件，本院於民國112年8月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸仟柒佰貳拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國110年1月23日經由台慶不動產台南六甲頂加盟店與被告就其所有門牌號碼臺南市○區○○路○段00巷0號之3
房屋暨坐落土地應有部分（以下簡稱系爭房地）簽立不動產買賣契約書（以下簡稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）450萬元，並與合泰建築經理股份有限
公司（以下簡稱合泰建經公司）辦理價金履約保證手續，原告已匯款1,018,088元至履約保證專戶；嗣後因原告無
法向銀行貸款足夠成數，致原告無法如期支付後續款項，兩造遂合意解除系爭買賣契約，然被告主張原告上揭已支付價金，扣除相關費用（履保費2,700元、仲介費27萬元
、其他13,817元、11,571元）後之72萬元（以下簡稱系爭系爭72萬元）由被告予以沒收。然系爭房地自簽約之110
年1月23日至兩造合意解除契約之110年4月6日，僅歷時2
個月又13日，系爭房地嗣後旋又售出，是以系爭房地使用3個月、每月租金3萬元計算，被告之損害額至多為10萬元，被告竟以系爭72萬元作為違約金，顯然過高，則上揭違約金應酌減62萬元而為10萬元始為適當。又該核減62萬元部分既經核減，其受領之法律上原因已不存在，原告自得依不當得利之法律關係請求返還。
（二）聲明：
⒈被告應返還原告62萬元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯略以：
（一）原告委由永義不動產有限公司（即台慶不動產台南六甲頂加盟店）仲介出售系爭房地，復於110年1月23日與被告簽立系爭買賣契約，並與合泰建經公司訂立價金履約保證書；而原告為職業軍人，有正常穩定之收入，衡情應能如期向銀行貸得相關款項，詎料承辦地政士屢向原告催討銀行帳戶存摺及相關辦理移轉登記之文件，原告卻消極不予配合，致無法於110年3月26日完成交屋及交付尾款，迨於110年4月初，原告經由房仲人員向被告表示欲合意解除系爭買賣契約，被告無奈只得同意，因此兩造乃係合意解除，而非以法定解除權或依系爭買賣契約第12條之規定解除契約。嗣兩造於110年4月6日另行就合意解約之條件約定如
「解除不動產買賣協議書」（以下簡稱系爭解除協議）所示，兩造亦同時簽立「終止履保協議書」（以下簡稱系爭終止履保協議）以終止履約保證程序，並明確於系爭終止履保協議上就原告已支付之1,018,088元詳列兩造合意應
扣除之房仲、地政士服務費用及給付系爭72萬元予被告，餘額11,571元則返還予原告，並同意合泰建經公司依兩造協議之條件分配原告已付之款項，而合泰建經公司則依兩造合意解約條件處理原告匯入之相關款項。
（二）兩造既係基於契約自由原則而另以系爭解除協議及終止履保協議之條件合意解除系爭買賣契約，則系爭買賣契約即歸於無效，兩造自得依系爭解除協議及終止履保協議重新規範兩造之權利義務，參酌最高法院63年台上字第1989號、76年台上字第209號判決意旨，可知系爭解除協議及終
止履保協議乃係為處理解除系爭買賣契約之效力而重新新約定之第二次契約，故相關給付並非違約金之約定條款，依法自無違約金核減規定之適用。因此原告逕將系爭終止履保協議應給付予被告之系爭72萬元約定解釋為違約金之性質而請求法院核減，與法有違，自不可採。退步言之，原告縱能證明系爭解除協議及終止履保協議之內容符合違約金之要件，然既係原告主動要求合意解除系爭買賣契約，且出於其自由意思同意合泰建經公司依系爭終止履保協議之內容扣除相關費用及將其中系爭72萬元給付予被告，自不得請求法院核減及請求返還核減之數額。
（三）退萬步言，縱原告得證明本件有違約金及違約金之數額過高而有核減權之適用，惟被告於兩造合意解除系爭買賣契約後，另委任寶家不動產開發有限公司（即台灣房屋加盟店）仲介，而因系爭房地曾經歷解約後短期內再為仲介販售，使潛在之買方主觀上感覺此物件有瑕疵，致系爭房地於110年11月30日始以408萬元售出，較原出售予原告之450萬元減少42萬元之多，被告尚需再支出仲介費163,200元，以及110年1月至11月之貸款銀行利息損失等，因此被告之損失若再加計原告所自承之10萬元，即已達683,200元
，與合意解除之系爭72萬元解約金相當，自與前揭最高法院判決揭示之實際損失與違約金約定需「顯相懸殊」之要件不符，故原告之請求並無理由。
（四）聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
（一）原告主張兩造於110年1月23日就系爭房地簽立系爭買賣契約，並與合泰建經公司訂立價金履約保證書，原告已匯款1,018,088元至履約保證專戶，嗣因原告未如期支付後續
款項，兩造遂合意解除系爭買賣契約，並於110年4月6日
簽立系爭解除協議及終止履保協議，合泰建經公司依兩造協議將原告已支付至專戶之款項扣除費用後，將系爭72萬元分配至被告指定帳戶之事實，有系爭買賣契約、價金履約保證書、系爭解除協議及系爭終止履保協議在卷可稽，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。
（二）原告復主張被告於兩造合意解除系爭買賣契約後，將原告已支付價金扣除相關費用後之系爭72萬元予以沒收，系爭72萬元違約金顯然過高，應酌減62萬元，而為10萬元始為適當云云；惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：⒈觀系爭解除協議及系爭終止履保協議之內容，係兩造合意解除系爭買賣契約，並合意原告（買方）已支付款項於解除系爭買賣契約後之分配方法【共同委請合泰建經公司將原告已支付至專戶之款項1,018,088元，扣除費用286,517元（履保費2,700元、仲介費270,000元、其他13,817元）後，將剩餘款項11,571元分配至原告指定帳戶、72萬元（即系爭72萬元）分配至被告指定帳戶】，則核系爭終止履保協議之性質，顯係兩造解除系爭買賣契約後，就原告已依系爭買賣契約給付款項之處理方式為協議。
⒉基上，系爭終止履保協議之性質，既顯係兩造解除系爭買賣契約後，就原告已給付款項之協議，則被告抗辯係依系爭解除協議及系爭終止履保協議取得系爭72萬元，系爭72萬元並非系爭買賣契約之違約金等語，為可採信。而原告主張被告取得之系爭72萬元，係依系爭買賣契約取得之違約金云云，則不足採信。
四、綜上所述，被告取得系爭72萬元，既非系爭買賣契約之違約。則原告請求將系爭72萬元酌減至10萬元，並請求被告返還62萬元，為無理由，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為6,720元（即第一審裁判費），而原告之請求為無理由，爰依上開規定確定原告應負擔之訴訟費用如主文第2項所示。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　9 　　月　　7 　　日臺灣臺南地方法院民事第二庭
法 官 王 獻 楠
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　9 　　月　　7 　　日書記官 蕭 雅 文