113年度訴字第63號｜民事：返還買賣價金｜裁判日期：113 年 05 月 24 日

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第63號原告許貞貞訴訟代理人許鈴佩林錫恩律師被告許婉玲訴訟代理人蔡雪苓律師溫菀婷律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國113年5月2 日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應給付原告新臺幣650,000元，及自本判決確定之日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔5分之2，餘由原告負擔。四、本判決第一項於原告以新臺幣220,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣650,000元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告起訴主張：㈠兩造於民國112年9月23日就坐落臺南市○區○○段000000地號土地(下稱系爭土地)及其上門牌號碼臺南市○區○○路00巷0號房屋(下合稱系爭房地)簽立買賣契約(下稱系爭契約)，議定總價款新臺幣(下同)1850萬元，第一期款185萬元。原告支付第一期款後，於112年10月4日經地政士告知：「目前銀行預估彙整中信估1850萬(十月起無法收件)，富邦估0000-0000 萬(保人需一親等)，凱基估1500萬(最高可貸85成)，台中銀估0000-0000萬，聯邦估1361萬，路竹農會估1350萬，遠東估1600萬，元大，玉山，匯豐屋齡較高及加強磚造不承作」等語，遂心生疑慮，檢視與仲介鴻運富不動產開發有限公司業務蔡慶龍於112年8月9日之對話內容:「這一間土地為27坪，如果這個地段蓋好建坪約八十坪的電梯透天約成交3500萬，如果扣掉建物成本約1200萬的話約有2300萬價值(當然扣掉建商利潤可能也大約2000萬」等語，再向臺南市政府查詢，始發現系爭土地使用分區為第五種住宅，容積率210％，系爭土地之總樓板面積最多蓋56.7建坪，依蔡慶龍之估算方式，建坪每坪售價43.75萬元(3500萬除以80)，56.7建坪可賣得2481萬元，扣除建物成本851萬元，土地價值僅1630萬元，再扣除建商利潤13％，實際土地價值僅剩1418萬元，並非蔡慶龍所述之2000萬元。原告如勉強履約，將面臨400多萬元之差價損失，遂忍痛放棄繼續履約，而於112年12月14日接獲被告寄發之存證信函，主張解除買賣契約，並沒收簽約款185萬元作為懲罰性違約金等語。本件契約簽立至解約期間僅86天，按兩造約定之買賣總價1850萬元，以民法第203 條法定利率年息百分之5計算上開期間之利息僅217,930元，社會經濟狀況並未有重大改變，加上被告可能付出之費用，本件違約金宜酌減為25萬元等語。㈡並聲明： 1.被告應給付原告160萬元，及自本判決確定之日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 2.訴訟費用由被告負擔。 3.原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯：㈠原告給付第一期款項後，未再依約履行給付買賣價金之義務，被告先以112年1月20日台南成功路郵局第001622號存證信函催告原告限期履行，原告置之不理，被告再以112年12月14日台南東門郵局000276號存證信函，依系爭契約第8條第2 項解除契約，並沒收原告已支付之價款作為違約金。原告為何購買房地，係為投資或自用，可否向銀行申請貸款，貸款成數是否如預期，與仲介如何洽談等情，均與被告無涉，且原告根據己身條件及銀行貸款條件等審慎評估後，認為足以履约，始決定簽訂買賣契約，故原告所述無法履約之情事，屬可歸責於原告之事由，而致債務不履行，被告依系爭契約第8條第2項解除契約，並沒收原告已支付之價款185萬元作為違約金，確屬有據。被告沒收違約金，作為原告債務不履行所生損害額之賠償總額，不問被告是否受有損害，亦不待被告舉證證明。㈡原告給付之第一期價款185萬元，被告已依約支付仲介服務費 74萬元、地政士執行業務費14,330元及履約保證手續費11,100元，實際收受之款項僅為1,084,570元，原告訴請被告給付160萬元，自無理由。因原告違約，被告須重新委託出售，導致時程延誤，原告自應賠償被告之損失。被告沒收之違約金，未超過總價款15％，合於內政部編印之「成屋買賣契約書範本」第11條「違約罰則」，並無違約金應予酌減之情形等語。㈢並聲明： 1.原告之訴駁回。 2.訴訟費用由原告負擔。 3.如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於112年9月23日就坐落臺南市○區○○段000000地號土地及其上門牌號碼臺南市○區○○路00巷0號房屋簽立買賣契約，議定總價款1850萬元，付款方式第一期款185萬元。㈡原告支付第一期款185萬元後，未再給付買賣價金，被告以11 2年11月20日台南成功路郵局第001622號存證信函催告原告限期履行，原告置之不理。㈢被告於112年12月14日寄發台南東門郵局000276號存證信函予原告，依買賣契約第8條第2項等規定，解除兩造間買賣契約關係，並沒收原告已支付之價款作為違約金，該存證信函載明：「本人視以本函主張…解除買賣契約，並依約沒收台端已入簽約款新台幣185萬整作為懲罰性違約金」等語。㈣原告給付之第一期價款185萬元，被告已依約支付仲介服務費 74萬元、地政士執行業務費14,330元及履約保證手續費11,100元，被告僅實際收受1,084,570元。四、得心證之理由：㈠系爭契約第8條第2項後段約定之違約金性質為損害賠償預定性之違約金。 1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金（最高法院110年度台上字第2572號判決意旨參照）。 2.經查，系爭契約第7條第7項約定：「買賣雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後五日內辦理點交，但雙方同意點交最遲不得逾民國112年11 月30日」；又系爭契約第8條第2項約定：「買方違反本契約之義務時，每逾一日按該期價款萬分之二計算違約金(自逾期之次日起至完成給付日止)。經賣方定七日期限催告逾期仍不履行，賣方得解除契約。如因可歸責於買方之事由致本契約解除時，同意賣方得沒收已支付之全部價款做為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。…」等語，此有系爭契約在卷可稽(見本院卷第27頁)。本件原告為系爭契約之買受人，自有依約定期限給付買賣價金之義務，惟原告未依期限給付，經被告以不爭執事項㈡之存證信函催告原告履行，原告仍置之不理，則被告以不爭執事項㈢之存證信函通知原告解除系爭契約，並依系爭契約第8條第2項沒收原告已給付之款項，自屬有據。至於，原告主張簽立系爭契約後，因向金融機構得核貸數額多寡乙事，心生疑慮，再向臺南市政府查詢，始發現依系爭土地使用分區得建築之總樓板面積與仲介估算有異，土地價值未如預期云云，然前開因素至多僅為原告購買系爭土地之動機，並非系爭契約內容之一部分，縱認系爭契約未能達成原告預估獲利價值，亦非可歸責於被告之事由，原告前開主張，自非可採。 3.本件原告主張系爭契約第8條第2項為懲罰性違約金之約定云云，被告則抗辯為損害賠償預定性質之違約金等語（見本院卷第141頁）。然查，綜觀系爭契約全文，並未明確約定該違約金之性質為何，且針對因買方即原告違約解除契約時，僅於系爭契約第8條第2項後段約定，賣方即被告得沒收已支付之全部價款做為違約金，並未併列保留其他損害賠償之約定，且該條約定文義亦無懲罰性質之記載，揆諸首開規定及說明，系爭契約第8條第2項後段約定違約金條款不具懲罰性質，僅係為填補原告損害所為之約定，故被告辯稱該條款屬損害賠償預定性之違約金，係屬有理，原告主張屬懲罰性違約金，難認有據。㈡本件違約金應酌減為120萬元 1.次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，且不論懲罰性違約金或損害賠償額預定性違約金均有適用。又損害賠償約定性質之違約金，目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準（最高法院109年度台上字第2079號判決意旨參照）。 2.經查，原告給付之第一期買賣價金雖為185萬元，惟被告收受前開款項後，已依約支付仲介服務費74萬元、地政士執行業務費14,330元及履約保證手續費11,100元，被告實際收受為1,084,570元，為兩造所不爭執。考量兩造自成立系爭契約至被告解除契約期間未及3個月，系爭房地尚未過戶，亦未交屋(見本院卷第140頁)，契約解除後，後續費用得以減省。復審酌被告就系爭契約成立後，已有相當成本之支出( 即前開仲介服務費74萬元、地政士執行業務費14,330元及履約保證手續費11,100元)，契約解除後，另行銷售系爭房地，尚需付出時間、費用等所受之損害，及原告之違約情節。故綜合審酌上情，並考量一般客觀事實、社會經濟狀況及平衡買賣雙方利益等一切情狀，認以酌減至120萬元為宜，以兼顧兩造之利益。 3.基此，系爭契約之違約金經酌減後，原告得請求被告返還之違約金應為65萬元(計算式：185萬－120萬＝65萬)，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。又原告請求被告返還上開酌減之違約金，應於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時始屆清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意。從而原告請求被告就上開應返還之違約金，自本判決確定之日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦有理由，應予准許。五、綜上所述，原告依民法第252條規定請求酌減違約金後，請求被告應給付原告65萬元及自本判決確定日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。六、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額宣告之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐項論述，併此敘明。八、據上論結，本件為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　24　　日民事第三庭法官　田幸艷以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　24　　日書記官林幸萱

臺灣臺南地方法院113年度訴字第63號

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