八十九年度訴字第一七五四號｜民事：拆屋交地｜裁判日期：90 年 08 月 10 日

臺灣臺南地方法院民事判決　八十九年度訴字第一七五四號原　　　告　甲○○ 辛○○ 丙○○ 丁○○ 被　　　告　庚○○ 訴訟代理人　己○○ 被　　　告　戊○○ 訴訟代理人　乙○○ 右當事人間請求拆屋交地事件，本院判決如左：主文被告庚○○應將座落台南縣永康市○○段第五二八之三一號土地如附圖所示Ｂ部分面記五點一二平方公尺之木造平房屋棚及Ｃ部分面積二點六五平方公尺之加強磚造樓房騎樓拆除，將上開土地交還原告。被告戊○○應將座落台南縣永康市○○段第五二八之三一號土地如附圖所示Ａ部分面積八點三二平方公尺之加強磚造樓房騎樓拆除，將上開土地交還原告。被告庚○○應自民國八十七年一月一日起至交還上開土地之日止，按月以新台幣柒佰壹拾貳元計算之賠償金給付原告甲○○、辛○○、丙○○、丁○○，並依序各依三分之一、三分之一、六分之一、六分之一之比例給付之。被告戊○○應自民國八十七年一月一日起至交還上開土地之日止，按月以新台幣柒佰陸拾貳元計算之賠償金給付原告甲○○、辛○○、丙○○、丁○○，並依序各依三分之一、三分之一、六分之一、六分之一之比例給付之。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告庚○○、戊○○各負擔五分之二，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣貳拾貳萬捌仟元供擔保後，得假執行。但被告庚○○、戊○○如於假執行程序實施前分別以新台幣叁拾叁萬壹仟元及新台幣叁拾伍萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實甲、原告方面：一、聲明：求為判決除主文第一、二項外，另請求：（一）被告庚○○應自民國八十七年一月一日起至交還土地之日止，按月以新台幣（下同）十萬元計算之賠償金給付原告甲○○、程進良、丙○○、丁○○，依序各依三分之一、三分之一、六分之一、六分之一之比例給付之。（二）被告戊○○應自八十七年一月一日起至交還土地之日止，按月以五萬元計算之賠償金給付原告甲○○、辛○○、丙○○、丁○○ ，依序各依三分之一、三分之一、六分之一、六分之一之比例給付之。（三）願供擔保請求宣告假執行。二、陳述：（一）緣座落台南縣永康市○○段第五二八之三一號土地（下稱系爭土地），面積十六平方公尺，係原告甲○○、辛○○、丙○○、丁○○等人所共有。被告庚○○係原告上開土地之鄰地即同段第五二八之六及第五二八之四九號土地之所有人，分別於該二土地上有門牌為台南縣永康市○○ 街八號（為未辦保存登記之舊屋）及一○號（即同段第二三二四號建物）兩間房屋，被告庚○○至少於八十六年間起，即無權占有原告所有系爭土地如附圖Ｂ、Ｃ所示面積各五點一二平方公尺、二點六五平方公尺之土地，作為其二屋之騎樓，並因此而皆近臨永康市場之入口處。被告庚○○至少自八十六年底以該二屋之騎樓，每月各以五萬元之租金，出租予他人設攤營業。又被告戊○○亦係原告上開土地之鄰地即同段第五二八之七號土地之所有人，該土地上亦有門牌為台南縣永康市○○街六號（即同段第二八號建物）之房屋，亦至少於八十六年間起即無權占有原告所有系爭土地如附圖Ａ所示面積八點三二平方公尺之土地，作為其房屋騎樓，並因亦近臨永康市場入口，亦至少自八十六年底，即由被告戊○○每月以約五萬元之租金，出租予他人設攤營業。（二）被告二人與原告間並未有無償使用土地之約定，亦無使用土地之租約。是原告等本於所有權之行使，自得訴請法院排除被告之侵害，拆除地上物，將土地返還原告。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院六十一年台上字第一六九五號判例亦著有明文。被告等無權占用原告之土地，自屬侵權行為，且因此獲有不當得利。是被告二人除應拆屋還地外，依民法關於侵權行為或不當得利等規定，並應給付損害金或返還利益予原告。而被告等無權占用如附圖Ｂ、Ｃ所示之系爭土地，並出租予他人設攤營業，自八十六年底後每月所收取之租金各約五萬元，已如前述，是被告等即應自八十七年一月一日起至交還土地之日止，就各屋按月以五萬元計算之損害金或利益，賠償或返還原告。（三）原告等之前就系爭土地遭無權占有之事毫無所悉，直至近日間始知土地已遭原告無權占有之事實。被告庚○○稱其二間建物係由其父建於四十六年及六十年間，且當時即已越界，是依法自應就該二建物於建築之時，原告等已知越界而不即提出異議之事實，負舉證之責任。若被告陳明和就此事實無法舉證，其抗辯自無理由。又被告庚○○稱就系爭土地，早於四十六年間，即已向程金看購買云云，並非實在。依之常理，若買賣土地既經委由代書辦理，豈有未立契約及辦理移轉登記之事？被告陳明和所辯，顯有違常情，不堪採信。再被告庚○○稱其所有之台南縣永康市○○段第五二八之六、五二八之四九號土地，就原告等系爭土地有袋地所有人之必要通行權云云，並無理由。查被告庚○○該第五二八之六、五二八之四九號土地，根本並非袋地，其可以該二筆土地之西側通路而通行至永康市○○○路（公路），凡此事實，已由鈞院履堪現場足明。是被告庚○○抗辯其得依民法第七百八十七條第一項之規定通行原告等系爭土地，並無理由。再者，依法論其實際，被告庚○○ 就系爭土地有否通行權，亦與本件無關。（四）本件系爭土地位處永康市場之要衝，經營攤販生意地點絕佳，是雖地坪較小，惟已足夠原告等擺攤營生之用，原告等曾於八十九年八月十三日、二十六日、二十七日在該處擺攤賣「米腸」，分別賣出三百七十二斤、四百斤、五百一十五斤，生意十分興隆，在各當日分別結算盈餘，皆有一萬元以上之利潤（按「米腸」係由原告向「一品香商行」所批入，批價每斤為三十一元，每斤米腸之利潤亦約為三十一元，即賣一斤賺一斤），是系爭土地雖小，惟利用價值甚高，足供原告設攤營業謀生之用。是原告在自有土地上行使權利擺設攤位營生，依法依理皆難謂有何不當。原告等可利用系爭土地設攤營業，以維生計，且收益甚豐，惟該土地卻遭被告等侵奪，自可依法訴請拆屋還地，並無權利之濫用情事，應無疑義。反之，被告等卻無權占用該土地，並與自有地坪合併出租予他人擺攤，而收取高額之租金，影響原告之權益至鉅，其等侵害原告權利之情，甚為顯然，是其等所獲取之不當利益，自應賠償原告，始符公平正義。（六）又被告庚○○辯稱：伊所有永康街十號房屋之建物測量成果圖中，載有：「本建物部分侵佔鄰地，茲不予保存，請一股通知鄰地五二八之三一所有權人（請一股於公告時通知鄰地所有權人，若有異議，應依土地法第五十九條辦理）…」等語，即謂伊之建物雖為越界建築，惟已由地政事務所通知鄰地所有人該事實，因之原告等已不得訴請拆除云云。惟查，依最高法院八十一年台上字第九三八號判決所示意旨「民法第七百九十六條規定，所謂土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界，而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，係指鄰地所有人於土地被越界建築當時明知而不即時反對，不得於事後請求拆除建築物而言。」，是遑論原告及前所有人並未有於當時（即地政事務所複丈該建物之時）受通知「越界建築」之情事，況且，該建物當時亦已建竣，而為所有權登記之複丈時始在該建物測量成果圖中附載該項文字，究其實際，亦非係土地被越界建築當時，故地政事務所縱有為通知，然被告庚○○之建物亦無民法第七百九十六條規定「不得請求移去或變更其建築物」之適用，應無疑義。三、證據：甲、被告方面：壹、被告庚○○部分：一、聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，准供擔保免為假執行。二、陳述：（一）對於原告所主張：①被告庚○○是永康段五二八之六號及同段五二八之四九號土地所有人②該土地上分別有門牌永康市○○街八號（未保存證記房屋）、永康街十號（建號二三二四）建物，亦為被告庚○○ 所有③該二棟建物東側前緣騎樓之基地，為永康段五二八之三一號土地，目前登記為原告所共有等事實不爭執。（二）否認原告下列主張：①被告庚○○是「無權占用」原告名下永康段五二八之三一號土地②庚○○自八十六年底以該二屋之騎樓出租他人設攤營業，每屋門前之租金為五萬元。③原告所提證物第十租賃契約。（縱屬真實，亦與本案無關）④租金之計算方式。（縱有不當得利，應依土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一款之規定）（三）系爭永康市○○段五二八之三一號土地，是永康街拓寬後所剩餘之道路用地，因原為都市○○道路用地，被告之母在四十六年間，向原告甲○○、辛○○之母（王進良、丁○○之祖母）程金看以每坪一百六十元總價一萬零三百八十元購買，並已付清價款，由於當時雙方是好鄰居，代書說是道路地，不必簽約過戶，因此一直未立契約及辦理移轉登記，不料該代書及原告甲○○之母先後去世，原告等竟然事後否認，甚至開口要價每坪三百萬元，實令人遺憾。（四）被告之父分別於四十六年及六十年間即在系爭土地之西側，即同段五二八之六、五二八之四九號土地上蓋有建築物（門牌現在分別為永康街八號、十號），建物之騎樓並延伸越界至系爭五二八之三一號土地南段部份土地上，數十年來越界建築一事作為鄰居之原告均未提出任何異議。又被告於七十四年間就永康街十號之房屋辦理建物保存登記，永康地政事務所於七十四年八月七日之建物測量成果圖左下角註明：「本建物部份侵占鄰地，並不予保存登記，請一股通知鄰地五二八之三一號（即系爭土地）所有權人，請一股於公告時，通知該鄰地所有權人，若有異議依土地法第五九條辦理」云云，可證明原告甲○○ 、辛○○以及王進良、丁○○之父王福金等地主於七十四年間有經永康地政事務所通知，被告之房屋已越界占到其五二八之三一號土地，被告要辦理建物保存登記，上揭地主一直均未提出異議，故被告得以順利辦理保存登記。按文書依其程式及意旨得認作公文書者，推定為真正，民事訴訟法第三百五十五條第一項明定，永康地政事務所於七十四年八月七日之建物測量成果圖屬公文書之性質，原告否認其內容及效力，主張系爭土地之前即遭竊占一事毫無所悉，顯無足為採。另系爭五二八之三一號土地，原告甲○○及辛○○於七十二年九月十九日即已登記取得所有權，原告王進良、丁○○之父王福金（甲○○、辛○○之兄弟）於當時亦取得所有權，有舊式之土地謄本可證明，永康地政事務所於七十四年間欲辦理被告之建物保存登記時既已通知，原告如何能謂毫無所悉﹖何況永康街於八十六年間拓寬時，有拆到被告永康街八號、十號之一部份房屋，並徵收原告五二八之三一號部份之土地，地主均有收到徵收補償款，原告豈有不知之理﹖又原告等所住之房地，緊臨在被告所有五二八之四九號南側，原告等耳聰目明，更無「毫無所悉」之理。本件原告既不否認永康地政事務所⒏⒎建築測量成果圖所記載之內容為公文書之性質，雖地政事務所原通知函已逾保管期限而無法尋獲，然依經驗法則，既明載「請一股通知鄰地五二八之三一號所有權人（請一股於公告時通知鄰地所有權人，若有異議，應依土地法第五十九條辦理）」兩次明文通知鄰地之記載甚為罕見，地政事務所當時應是非常慎重其事而有通知，當可確認。末查緊臨於系爭五二八之三一號土地南端之五二八之四六號及五二八之四七號二筆土地，分別是程炳煌（原告甲○○之胞兄）及原告甲○○所有，該二筆土地是於七十二年九月十九日分割自五二八之三一號系爭土地而來，分割登記原因為「共有物分割」，有土地登記簿謄本可證明，則原告甲○○早知道自己有該系爭土地，卻向鈞院陳稱，以前不知有五二八之三一號該筆土地，直到王福金八十九年四月間死亡後去交遺產稅時才知有該筆土地云云，完全不實在！（五）又系爭五二八之三一號東側即為永康市○○街○路地，被告所有五二八之六號、五二八之四九號土地出外通行，均須經原告所有系爭五二八之三一號土地南段部份土地。而永康段五二八之六、五二八之四九號二筆土地西側是他人私有建地，非供出入通行之路地，地主有可能隨時圍堵收回自用或建築。次上開二筆土地西側雖有一狹小之窄巷，但寬度只有一米左右，只能供防火巷避難之用，無法供機車或汽車通行；西側該窄巷地上有排水溝渠，非能供一般出入通行之用。且五二八之六、五二八之四九號西側庭院鐵門低，外面高，與窄巷落差約有四十公分，通行困難不便利。此外，該窄巷出口處雖為永康市○○○ 路，但出口處有紅綠燈號誌電桿及路燈電桿擋住，如何能認是正常出入之巷道？反之，該五二八之六、五二八之四九號東側五二八之三一以外，即是永康街之十二米道路，出入通行便利，且可停放汽機車，是以，被告所五二八之六、五二八之四九號二筆土地欲出入通行東側永康街，對於原告所有之系爭五二八之三一號土地而言，顯屬袋地。按民法第七百八十七條第一項所謂土地與公路無適宜之聯絡，致不能為通常之使用，其情形不以土地絕對不通公路為限，即土地雖非絕對不通公路，因其通行困難，以致不能為通常之使用時，亦應許其通行周圍地以至公路。（最高法院五三年台上字第二九九六號判例參照）準此，被告有必要通行原告之五二八之三一號土地以至永康街之必要。故被告依民法第七百八十七條第一項前段之規定，有袋地所有人之必要通行權，且原告對於被告越界部份之建築物，不得請求移去或變更。惟甲○○、王蔡秀雲（丙○○、丁○○二人之母）、辛○○等三人忽於八十九年六月二十一日寄存證信函給被告，表明要將土地收回，被告立即向永康市調解委員會聲請調解，表明願以相當合理之價格購買越界部份之土地，不料原告竟然提出每坪三百萬元之天文數字要求被告購買，被告為教員，須扶養老母及三個求學中之子女，實無能無力，致調解不成。嗣原告不但多次揚言要圍堵該五二八之三一號土地四週圍，拆掉該土地上被告所有之建築物，並於八十九年七、八月間多次在被告家門口擺設雜物，阻擋被告及家人出入通行，幸經警方協調才得以通行，被告不得已而另向鈞院新市簡易庭訴請通行土地及容忍越界建物。（六）原告辛○○、丙○○曾具狀向台南地檢署提出告訴，表明被告涉有竊占罪嫌云云，已經該署以八十九年度偵字第九四四六號不起訴處分。內容與本案有關者為理由第三：「被告庚○○供稱：伊父親於四十六年建永康街八號，六十年建永康街十號，八十六年永康街拓寬拆路時，房子約被拆掉一公尺，拆除後整修騎樓部份等語，而告訴人等對於被告之供述亦均不否認，‧‧‧」，以上可證明被告前述第三、四之主張為事實。（七）系爭永康段五二八之三一號土地南段，即永康街八號、十號房屋東側之土地，為被告及家人出入通行所必需，如原告在該處擺攤，會造成被告及家人無法出入之後果，鈞院八十九年度裁全字第三八八七號民事裁定已准被告供擔保後，命原告不得拆除系爭土地上被告之建物及防阻被告之通行（鈞院以八十九年度執全字第三四一一號假處分執行在案），兩造間假處分之本案，亦經鈞院新市簡易庭以九十年度新簡字第六四號民事判決原告應容許被告通行系爭土地，並不得在該土地上設置路障或為其他妨阻被告通行之行為。以上均有被告於八十九年十一月二十四日及九十年二月二十三日所提出書狀之附件證物可稽，故原告主張要在該地擺攤，顯已妨害到被告及家人之出入通行，至於原告主張被告將系爭土地出租予他人擺攤云云，被告鄭重否認！又原告主張「被告將原告所有系爭土地擅據為己用出租他人投攤營業，侵害原告權利」云云，被告鄭重否認！被告是將已有永康街八號、十號房屋之一樓即自己產權一部份出租，並未將原告之系爭土地出租，原告對此顯有誤解！（八）原告於九十年五月十六日所提估價單，僅能證明原告所販米腸之數量及金額，並不能證明原告在何時、何地、以何價格賣出米腸，更不能證明原告所得之利潤若干。又原告所有系爭五二八之三一號土地，為永康街拓寬後所剩餘之畸零地，土地使用分區編定為住宅區，不得作為設攤營業使用。（永康市公所簡便行文表影本參照）況被告並未將系爭土地無權占用出租予他人擺攤，藉此收取高額租金，永康街路旁之攤販根本未占用到系爭土地，有被告於九十年四月十日所提書狀附件相片三張可證明，原告所提出之相片，是從正面所攝，無法看出攤販有無占用到系爭地。（九）永康地政事務所於⒏⒎之建物測量或成果圖，就永康街十號（原門牌永康街一九三號）建物測得之面積為一二一平方公尺，嗣後被告就該房屋後面（即西側）增建一、二樓，各增加二二‧八平方公尺。八十六年永康街拓寬時，房屋臨路部份（即東側）約被拆掉一公尺，拆除後被告略加整修，故建物面積有所增減，稅捐機關所載永康街十號建物總面積因此變為一六一‧三平方公尺。三、證據：地籍圖二紙、存證信函、起訴狀、永康地政事務所建物測量成果圖、調解不成立證明書、不起訴處分書、相片八張、台灣高等法院台南分院檢察署駁回再議處分書、台南縣永康市公所簡便行文表影本各一紙及土地謄本四份為證。貳、被告戊○○部分：一、聲明：（一）原告之訴及其假執行之聲請駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。二、陳述：（一）按系爭土地係七十二年七月廿七日始由同段五二八之五號地逕為分割之土地。而被告戊○○毗鄰同段五二八之七號地及其上建物（永康段二八建號）俱屬五十七年十一月間即向訴外人許陳荷所購，經移轉登記，而取得所有權全部，職是，果真如原告所謂被告無權占有附圖Ａ部分、面積約八平方公尺之土地，作為其房屋騎樓，則訴外人許陳荷為建物第一次登記時，依法應無得申准保存登記亭仔腳（即騎樓，面積一０點八一平方公尺，基地座落明示五二八之七號地，並非五二八之三一或五二八之五號地）。（二）再參之，原告復執被告戊○○至少於八十六年間起即無權占有系爭土地（越界建築）等語。果爾，原告遲至八十九年八月十八日始提起本件訴訟，依民法第七九六條原告顯不得請求移去或變更其建築物。至被告得請求購買越界部分之土地否，乃另一問題。（三）系爭如附圖Ａ部分之現供騎樓之土地，面積約僅八平方公尺，揆諸建築法規，原告如取回該土地既難供建築，又需拆除被告戊○○所有二層樓房面臨街道之前面部分，勢必影響大樓結構安全，矧將使被告林清楠上開所有土地及成袋地，即與永康街道完全阻絕，依法被告林清楠對之亦得有鄰地通行權之行使（民法第七八七條）。準此，原告為本件之請求拆屋還地，顯以損害他人為主要目的，有權利濫用之情形無訛（最高法院八十六年度台上字第一八四０號民事判決參看）。（四）末原告另請求給付自八十七年一月一日起相當於租金之利益乙節，不止原告空謂被告戊○○以每月約五萬元出租他人設攤營業，並無其事，所提照片，不足為據。又無租約可證，所指類似租約，既非被告名義出租，租地更非系爭地，自無可採。而且其土地租金依法以不超過土地申報總價額年息百分之十為限。即執公告現值計之（三八二０五元×八×百分之十÷一二＝五五０元）亦非合法，遑論按月五萬元。此部分充其量得否請求依申報地價計算（一一０五六元×八×百分之十÷一二＝七五七元）之不當得利，併此敍明。（五）被告已一再陳辯從未出租他人使用，矧原告所提設攤照片，顯示被告門戶緊閉，係在屋外道路沿街違法擺攤，殊與一般收租供他人營生情節有悖。（六）系爭地上建物，其第一、二、三層樓已部分拆除面積各八點九平方公尺，即第一層騎樓（權狀面積十點八一平方公尺，免課稅面積十點五六平方公尺，並非稅籍證明ＡＯ之十五點五平方公尺）大部分已遭拆除，應無增建情事。參之，被告係五十七年十一月四日向訴外人許陳荷所購，又該建物依法且經第一次建物登記，豈有無權占用供部分騎樓、店面使用系爭地（八點二三平方公尺）之可言。蓋果真未經原告同意，依法訴外人許陳荷無允准取得保存登記完畢核發建物權狀者，是買受人之被告亦不生無權占有之餘地，是則縱有占用原告所有系爭地，仍與所謂無權占有情形有間。三、證據：提出土地登記謄本三份、建物登記謄本、就建物謄本、平面圖影本各乙份為證。丙、本院依聲請勘驗系爭土地並囑託台南縣永康地政事務所地政人員繪製複丈成果圖、函詢台南縣永康地政事務所有關申請建物登記事宜及函調八十六年至九十年間系爭土地之申報地價資料、函台南縣稅捐稽徵處新化稽徵所調取系爭建物之課稅資料及歷年房屋增建狀況平面圖。理由一、原告主張：系爭土地為原告所有，被告庚○○係原告上開土地鄰地即同段第五二八之六及第五二八之四九號土地之所有人，分別於該二土地上有門牌為台南縣永康市○○街八號及一○號兩間房屋，至少於八十六年間起，即無權占有原告前揭土地如附圖Ｂ、Ｃ所示面積各五點一二平方公尺、二點六五平方公尺之土地，作為其二屋之騎樓，並因近臨永康市場之入口處，被告庚○○至少自八十六年底即每月各以五萬元之租金，、將該處出租予他人設攤營業。又被告戊○○亦係原告上開土地之鄰地即同段第五二八之七號土地之所有人，該土地上亦有門牌為台南縣永康市○○街六號之房屋，至少於八十六年間起即無權占有原告前揭土地如附圖Ａ所示面積八點三二平方公尺之土地，作為其房屋騎樓，並因近臨永康市場入口，亦至少自八十六年底，即由被告戊○○每月以約五萬元之租金，出租予他人設攤營業。被告等與原告間並未有無償使用土地之約定，亦無使用土地之租約，是原告等本於所有權之行使，自得訴請法院排除被告之侵害，拆除地上物，將土地返還原告。又被告依民法關於侵權行為或不當得利等規定，並應給付損害金或返還利益予原告，即被告等即應自八十七年一月一日起至交還土地之日止，就各屋按月以五萬元計算之損害金或利益，賠償或返還原告等語。被告庚○○則以：被告之父分別於四十六年及六十年間在系爭土地之西側，即同段五二八之六、五二八之四九號土地上蓋有建築物，建物之騎樓並延伸越界至系爭土地上，數十年來越界建築一事作為鄰居之原告均未提出任何異議，依民法第七百九十六條前段規定，原告自不得請求移去或變更被告之建築物。又系爭土地東側即為永康市○ ○街○路地，被告所有五二八之六號、五二八之四九號土地出外通行，均須經原告所有系爭五二八之三一號土地南段部份土地。準此，被告有通行原告之五二八之三一號土地以至永康街之必要，是以，原告亦應容忍被告越界建築物之繼續存在等語；被告戊○○則以：系爭土地係七十二年七月廿七日始由同段五二八之五號地逕為分割。而被告戊○○所有毗鄰系爭土地之同段五二八之七號地及其上建物（永康段二八建號）俱屬五十七年十一月間向訴外人許陳荷所購並經移轉登記予被告戊○○，而取得所有權全部，而訴外人許陳荷為建物第一次登記時，已就騎樓即亭仔腳面積十點八一公尺依法申准保存登記，且基地坐落亦明示係五二八之七地號而非五二八之三一或五二八之五地號，因而被告戊○○應無無權占有原告所有如附圖Ａ部分、面積約八平方公尺之土地情事，復原告所執被告戊○○至少於八十六年間起即無權占有系爭土地，原告遲至八十九年八月十八日始提起本件訴訟，依民法第七百九十六條，亦顯不得請求移去或變更其建築物。此外，系爭如附圖Ａ部分之現供騎樓之土地，面積約僅八平方公尺，揆諸建築法規，原告如取回該土地既難供建築，又需拆除被告戊○○所有二層樓房面臨街道之前面部分，勢必影響大樓結構安全，矧將使被告戊○○上開所有土地及成袋地，即與永康街道完全阻絕，依法被告戊○○對之亦得有鄰地通行權之行使，原告仍訴請拆屋還地，顯以損害他人為主要目的，有權利濫用之情形等語，資為抗辯。二、經查，系爭土地為原告所共有，分別遭被告庚○○、戊○○所有建物即門牌永康市○○街八號、十號及永康街六號房屋占用如附圖所示Ｂ、Ｃ及Ａ部分土地作為建物前緣騎樓基地之事實，業據提出土地登記簿謄本為證，復經本院會同台南縣永康地政事務所測量員到場履勘屬實，並製有複丈成果圖附卷可稽，且為被告庚 ○○、戊○○所不爭執，堪信為真實。三、按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，固為民法第七百九十六條前段之所明定。惟主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任（最高法院四十五年度台上字第九三一號判例參照）。次按所謂土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界，而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，係指鄰地所有人於土地被越界建築當時明知而不即時反對，不得於事後請求拆除建築物而言（最高法院八十一年台上字第九三八號判決參照）。經查：（一）被告庚○○抗辯：被告庚○○所有門牌號碼永康路八號、十號兩棟房屋係由其父建於四十六年及六十年間，且當時建物之騎樓並延伸越界至系爭土地上，況數十年來越界建築一事作為鄰居之原告均已知而未提出任何異議云云，參酌上揭判例意旨，被告庚○○自應就原告於上開建物建築時，原告明知有越界建築之事實負舉證責任。被告庚○○又辯稱：系爭土地早於四十六年間向原土地所有權人程金看購買，並已付清價款，僅尚未辦理移轉登記云云，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條訂有明文。經查，被告庚○○既稱系爭土地業經代書辦理買賣並交付價金，自應就兩造立有契約或確已成立買賣等情負舉證責任。然被告庚○○既未能就前揭辯詞舉證以實其說，自難僅憑其片面之詞而認定其所為抗辯足採。（二）被告庚○○復抗辯：其於七十四年間就永康街十號之房屋辦理建物保存登記，永康地政事務所於⒏⒎之建物測量成果圖左下角註明：「本建物部份侵占鄰地，並不予保存登記，請一股通知鄰地五二八之三一號（即系爭土地）所有權人，請一股於公告時，通知該鄰地所有權人，若有異議依土地法第五九條辦理」等語，可證明原告明知被告越界建築卻不為異議，原告自不得請求變更或移去其建築物云云，惟查，本院函請台南縣永康地政事務所查明被告庚○○於七十四年八月七日申辦上開永康街八、十號建物之保存登記時，是否以函文方式通知鄰地所有人（即原告）系爭土地被侵占之事實，該所函覆：因年代久遠無法尋獲通知鄰地所有權人之檔案資料，故是否通知鄰地所有權人無法得知等語，有該所九十所登記字第０一九六二號函附卷可憑，是以，被告僅憑上開建物測量成果圖所載文句，尚不足以證明原告就被告越界建築乙事已為明知，是被告庚○○上開所辯亦難採信。四、被告戊○○辯稱：其所有毗鄰系爭土地之同段五二八之七號地及其上建物（永康段二八建號）俱屬五十七年十一月間即向訴外人許陳荷所購，經移轉登記，而取得所有權全部，職是，果真如原告所謂被告無權占有附圖Ａ部分、面積約八平方公尺之土地，作為其房屋騎樓。又訴外人許陳荷取得建物第一次保存登記時，即記載亭仔腳（即騎樓）面積一０點八一平方公尺，且基地座落亦明示五二八之七號地，並非五二八之三一或五二八之五號地；而系爭地上建物，亦於八十六年永康街拓寬拆路時，其第一、二、三層樓已部分拆除面積各八點九平方公尺，即第一層騎樓大部分面積已遭拆除，應無增建情事。另被告係五十七年十一月四日向訴外人許陳荷所購，若其未經原告同意，依法訴外人許陳荷無允准完成保存登記並取得建物權狀，是買受人之被告亦不生無權占有之餘地云云。惟查，被告戊○ ○於五十七年十一月二十八日向訴外人購買上開永康段二八號建物，該建物面積第一層為三十九點七二平方公尺、騎樓面積為十點八一平方公尺、第二層為五十點五三平方公尺，有該建物於五十七年七月二日第一次所有權登記之建築改良物登記簿謄本、建物登記謄本及建物平面圖各乙份附卷可憑；復參以該建物於七十年間之建物面積依序為第一層五十四點七平方公尺（ＡＯ：十五平方公尺及ＢＯ：三十九點七平方公尺）、第二層為五十四平方公尺，有台南縣稅捐稽徵處新化分處（九十）南縣稅新分二字第九００一五０二四號函檢附之房屋稅籍證明書附卷可考，互相比較可見被告戊○○向訴外人許陳荷購置上開建物後，有再增建之事實，而上開建物確實占用系爭土地如附圖Ａ部分所示之面積土地，亦經本院會同地政人員勘測屬實，並製有複丈成果圖可參，是被告戊○○辯稱自其向訴外人許陳荷購買上開建物後，並無增建情事亦不生無權占有系爭土地云云，尚難採信。又被告戊○○另辯稱：就訴外人許陳荷業經原告同意，方有可能於系爭土地上越界建築並取得上開建物之保存登記；又其至少於八十六年間即已有越界建築，原告卻於八十九年八月十八日始提起本件訴訟，依據民法第七百九十六條規定，原告自不得主張移去或變更建築物云云，惟建物保存登記為地政機關就建物所有權所為之登記，其辦理登記固為取得建物所有權之依據，然僅因而取得建物所有權登記，其不因而使建物所坐落之基地亦取得占有之合法權源，是被告戊○○執此抗辯，自無可採。此外被告戊○○復未能就原告明知越界建築而不為異議乙事舉證以實其說，而不可採。綜上，被告戊○○既有增建事實，復經本院協同台南縣永康地政事務所地政人員勘驗系爭土地，並囑託該地政人員繪製複丈成果圖，依勘測結果，被告戊○○所有系爭永康段二八建號房屋確實有占用系爭土地如附圖所示Ａ部分面積，有上開複丈成果圖附卷可參。是以，被告戊○○上開辯詞並不可採，而以原告主張被告戊○○有占用其所有如附圖所示Ａ部分面積土地等語，堪足採信。五、至被告戊○○復辯稱：系爭如附圖Ａ部分之現供騎樓之土地，面積約僅八平方公尺，揆諸建築法規，原告如取回該土地既難供建築，又需拆除被告戊○○所有二層樓房面臨街道之前面部分，勢必影響大樓結構安全，將使被告戊○○上開所有土地形成袋地，即與永康街道完全阻絕，依法被告戊○○對之亦得有鄰地通行權之行使，因此原告請求被告拆屋還地，顯以損害他人為主要目的，有權利濫用之情形云云。按民法第一百四十八條權利之行使，不得以損害他人為主要目的之規定，其真意係在限制權利人行使權利，專以損害他人為主要目的，苟權利人行使權利非專以損害他人為主要目的，縱使他人喪失利益，亦無該條之適用。經查，土地所有權人在使用土地時，本不得越界占用鄰地，被告戊○○就上開建物增建時，自應確定自己之界址何在，而不可逾界使用他人之土地。而土地之利用非僅限於建築之用，除建築外，以其他方法為使用收益並無不可，是原告訴請拆屋還地，係本於所有權之行使，尚與權利濫用之情形有間，亦與被告戊○○所引用最高法院有關權利濫用所著判例有別，被告以此為爭執，自不足採。六、又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條定有明文。本件系爭土地為原告所共有，遭被告庚○○、戊○○占用建築房屋等情，已詳如前述，故原告本於所有權，訴請被告庚○○及戊○○分別將占用系爭土地如附圖所示Ｂ、Ｃ部分及Ａ部分之建物予以拆除，並返還各該土地予原告，為有理由，應予准許。七、再按無法律上原因而受有利益，或他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參最高法院六十一年台上字第一六九五號判例意旨）。經查，系爭土地於八十六年永康街拓寬工程進行時，被告庚○○、戊○○所有系爭建物均遭部分拆除，惟仍有占用系爭土地如附圖所示面積之情事，已如前述，足見被告庚 ○○、戊○○至少於八十六年間即有占用系爭土地之事實，是以，原告主張因被告之越界建築致不能利用遭占用之系爭土地，其受有損害等語，應堪認定。參酌前揭判例意旨，原告本於不當得利之法律關係，請求被告應自八十七年一月一日起至交還土地之日止，給付相當於租金之利益，核屬有理，自應准許。末按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，且此一規定於租用基地建築房屋者，亦得準用，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。其次，所謂土地價額係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，若土地所有權人未於公告期間申報地價者，即以公告地價（並非公告現值）百分之八十為其申報地價，土地法第一百四十八條、土地法施行法第二十五條、平均地權條例第十六條前段亦分別定有明文。經查，系爭土地於八十六年間遭被告占用時之申報地價為每平方公尺一萬零九百九十六元，有台南縣永康地政事務所九十所價字第０六二九二號函所附申報地價資料一份附卷可參。又本院審酌系爭土地目前地目登記為道，近鄰永康市場入口，其經濟價值尚佳等情狀，認以該地申報總價額年息百分之十計算系爭土地之租金尚為適當。原告雖主張被告將系爭土地出租予他人設攤營業，每月約獲利五萬元之租金，並提出估價單、照片三張及租賃契約各一紙為證，惟查，原告於九十年五月十六日所提估價單，僅能證明原告所販米腸之數量及金額，並不能證明原告在何時、何地、以何價格賣出米腸，更不能證明原告所得之利潤若干。又原告所提出之相片，亦無法看出被告有無占用系爭土地，而上開租賃契約亦非由被告與他人所簽立，原告復未能就上情舉證以實其說，是其主張尚難採信。揆諸前開說明，原告請求被告就系爭土地相當於租金之損害基準，自應以系爭土地之申報地價乘以被告庚○○、戊○○分別占用之面積（如附圖Ｂ、Ｃ及Ａ所示），再乘以計算相當於租金之不當得利數額之標準（即年息百分之十）。綜上所陳，本件系爭土地之申報地價為每平方公尺一萬零九百九十六元，附圖Ａ部分所示面積八點三二平方公尺，價值九萬一千四百八十七元（以下均採元以下四捨五入），年息百分之十計算，則每年租金為九千一百四十九元，折算每月租金為七百六十二元；附圖Ｂ、Ｃ部分所示面積總計七點七七平方公尺，價值八萬五千四百三十九元，每年租金為八千五百四十四元，折算每月租金為七百十二元。從而，原告主張依個人所有系爭土地之應有部分比例，請求被告庚○○應自民國八十七年一月一日起至交還土地之日止，按月以新台幣七百十二元給付原告甲○○、辛○○、丙○○、丁○○，依序各依三分之一、三分之一、六分之一、六分之一之比例給付；被告戊○○應自民國八十七年一月一日起至交還土地之日止，按月以新台幣七百六十二元給付原告甲○○、辛○○、丙○○、丁○○，依序各依三分之一、三分之一、六分之一、六分之一之比例給付，為有理由，應予准許，至超過上揭數額部分即屬無據，應予駁回。八、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。十、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項但書，第三百九十條第二項，第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　八　　　月　　　十　　　日臺灣臺南地方法院民事第二庭 ~B審判長法　官 ~B　　　法　官 ~B　　　法　官　　王慧娟右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　八　　　月　　　十　　　日 ~B法院書記官

臺灣臺南地方法院八十九年度訴字第一七五四號

關鍵資訊