93年度訴字第1135號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：94 年 08 月 16 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　93年度訴字第1135號原　　　告　乙○ 訴訟代理人　葉安勳律師被　　　告　甲○○ 訴訟代理人　黃厚誠律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國94年8月2日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實甲、原告方面：一、聲明：㈠被告應將坐落台南市○區○○段670地號土地上如附圖編號甲所示之鋼骨鐵皮屋（一層）及編號乙所示之鋼骨招牌拆除，並將土地交還原告。㈡被告應自民國92年3月27 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣（下同）12,000元。㈢訴訟費用由被告負擔。㈣第一項聲明部分，原告願供擔保請准宣告假執行。二、陳述：㈠、原告以2,029,000元向本院民事執行處買受債務人王慶志所有坐落台南市○區○○段670地號土地（下稱系爭土地）所有權之全部，經於92年3月27日核發不動產權利移轉證書，取得系爭土地所有權，並於92年4月4日辦理所有權移轉登記完畢。原告買受之系爭土地，當初本院91年度執字第7477 號強制執行事件之不動產附表，其附記欄之7明載：「假扣押查封後，據債權人代理人陳稱：查封之土地上有一鐵皮屋，占有之法律關係不明，且不在本案拍賣範圍內，應買人應自行查證，拍定後不點交。」嗣經向台南市稅捐稽徵處查詢被告為系爭土地上之鐵皮屋（門牌台南市○區○○里○○○路179號，下稱系爭鐵皮屋）之納稅義務人，被告無任何法律上權源，無權占用原告所有之系爭土地，原告本於所有權之作用，自得請求排除侵害。又被告無權占用系爭土地，致使原告受有相當於租金之損害，爰依不當得利之法律關係，另請求被告應給付原告自92年3月27日起至返還系爭土地之日止，按月以12,000元計算之不當得利。㈡、被告所稱之土地租賃契約書，細審其內容，實又漏洞百出，分述如后： ⒈就形式上言，契約之名稱為「房（店）屋租賃契約書」，且契約內容均係就房屋租賃而為規定，租金之繳付亦訂為「房租」，顯然此契約為房屋租賃而非土地租賃。 ⒉就訂約日期言，租賃期限定為10年，而其訂約日期又刻意載於民法債編修正之前，顯然意在規避民法第425條第2項之適用；蓋租期長達10年之租賃，依通常情形應有一定之使用計劃，當無可能在房屋空置2年餘後，再作為與他人合夥之條件（被告自稱：88年4月12日承租土地建屋，90年5月12日簽立合夥契約），顯然有違常情。 ⒊就「房租」之繳付言，房租收款明細欄僅記載至90年9月，而系爭土地係90年8月30日被查封，換言之，系爭土地查封後即無「房租」繳付之記載。 ⒋就房屋之面積言，台南市稅捐稽徵處函送系爭鐵皮屋之房屋稅主檔稅值查詢表，其內明白記載房屋之總面積為52.3平方公尺，亦即房屋所占面積尚不足系爭土地之5分之2，試問：被告如何主張本件含蓋669、670兩筆土地，且於88年4月12 日承租時興建完成？㈢、又經比對台南市政府88年南工使字第371號、90年南工使字第881號使用執照之竣工照片，以綠色電桶及路燈為準據，系爭土地於90年8月31日台南市○○○路173號房屋竣工時，確有建物存在，本院查封筆錄載為「空地」，當係被毗鄰之同段671地號上留存未建之空地誤導所致。而系爭鐵皮屋之起造人為王慶進，其建築面積為52.32平方公尺，嗣於90年7月3日因買賣由被告申報繳納契稅後更名（台南市稅捐稽徵處南市稅密房字第0940700169號函），被告自行申報之面積為52.3平方公尺，而依90年8月31日台南市○○○路173號房屋之竣工照片所示（系爭土地查封為90年8月30日），系爭土地上建物尚未增建，由此足見，系爭鐵皮屋現況面積121.65平方公尺（參見複丈成果圖），當係查封後所增建，要無可疑。系爭鐵皮屋查封後所增建之部分，為查封效力所及，依強制執行法第51條第2項規定，增建部分對原告不生效力。再669地號土地於90年10月間查封及92年2月間拍賣時為「空地」，有本院91年度執字第2652號執行案卷可證，而依90年8月31日台南市○○○路173號房屋之竣工照片所示（系爭土地查封為90年8月30日），系爭土地上之建物尚未增建，由此足見，被告抗辯：系爭建物係於88年4月12日向訴外人王慶志（系爭土地所有權人）、王慶仁（669地號土地所有權人）承租該兩筆土地所興建等語，顯然與事實不符。因之，被告所提出拆除重建後之地上建物相片，亦有可能是土地查封後增建所拍攝（系爭土地查封為90年8月30日，而依90 年8 月31日台南市○○○路173號房屋之竣工照片所示，系爭土地上之建物尚未增建），故就拍攝時間言，不能僅以此相片即證明其地上建物係88年4月間拆除重建後所拍攝。㈣、被告以證人周清源之證述，主張系爭鐵皮屋為被告於88年4 月12日承租土地後，拆除原系爭土地上之建物重建，而系爭鐵皮屋係坐落系爭土地及毗鄰之同段669地號兩筆土地上，建物僅一棟，為一所有權，並非二建物有二所有權云云，惟證人周清源之證述，顯又與卷存證據不符，而有如下之矛盾與不合理，茲謹分述之： ⒈被告所提出88年4月21日簽立之「房屋」租賃契約書，其第一條載明：「669、670地號空地二筆」，試問：670地號上王慶進所起造之原有建物何在？ ⒉90年8月31日台南市○○○路173號房屋之竣工照片所示，系爭土地上之建物尚未增建，而669地號土地於92年2月間拍賣時又為「空地」，如前所述，怎可能88年4月間拆除重建，而重建之範圍又含蓋669、670地號二筆土地？ ⒊90年7月3日被告向起造人王慶進買受建物之面積為52.3平方公尺，與原起造面積相同，試問：又何來拆除重建？ ⒋王慶進起造之179號房屋，甫於88年4月間取得使用執照，為一全新建物，試問：怎可能同一個月內即將全新建物拆除重建？豈不有違常情？㈤、綜上可知，本件紛爭之事實真相，應係王慶進於87年起造系爭鐵皮屋後，於90年將受查封之際，將系爭鐵皮屋讓售與被告（房屋讓售時間為90年7月3日，而系爭土地之查封時間為90年8月30日），再由被告於查封後增建使用；至於起造人王慶進87年間於系爭土地上建造系爭鐵皮屋，依台南市政府工務局（87）南工造字第1010號建造執照申請案卷，其中之「土地使用權同意書」明載：王慶志同意王慶進於系爭土地上建築一層鋼骨造建築物，依此觀之，王慶進與王慶志間之法律關係應為「借地建屋」而未定期限；既為「借地建屋」而未定期限之法律關係，其後起造人將房屋讓售與被告，而系爭土地復經拍賣而為原告所有，則兩造間之法律關係又如何？謹再分述如後： ⒈按「借地建屋」為使用借貸關係，而「使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定。縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利。」，最高法院59年台上字第2490號判例著有明文。又「使用借貸與租賃不同，在借用土地建築房屋之情形，不能認為使用借貸關係，隨房屋之轉讓而繼續存在。」，亦有最高法院69年台上字第4120號判決可稽。 ⒉由此足見，王慶進、王慶志間之借地建屋關係，不因王慶進將房屋讓售與被告，而使「借地建屋」之關係繼續存在，故被告之占有土地自屬無權占有，其後王慶志所有之系爭土地，又經法院拍賣而由原告取得所有權，對原告而言，被告更屬無權占有。乙、被告方面：一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。二、陳述：㈠、被告有無於88年4月12日向系爭土地原所有人王慶志租用系爭土地興建建物？坐落系爭土地上之系爭鐵皮屋是否為被告於88年間興建？或為第三人所興建？又上開鐵皮屋與台南市政府88年4月01日南工使字第0371號使用執照申請案卷之同一門牌號碼鐵皮屋，是否為同一建物？ ⒈被告所有之系爭鐵皮屋，係被告於88年4月12日向訴外人王慶志（即系爭土地之原所有權人）、王慶仁（即同段669地號土地之原所有權人）承租該兩筆土地所興建，租賃期間88年4月15日至98年4月15日，此有土地租賃契約可稽。迨至90年5月12日，被告與訴外人宋千勝合意於緊鄰系爭土地東邊之同段671地號土地上，以被告名義為起造人搭建廠房，並合夥成立凱新汽車材料行，再將被告所有位於系爭土地及毗鄰之同段669地號土地後半段之建物提供予凱新汽車材料行作為營業之用；又於92年4月由宋千勝買賣取得該669地號土地，以為擴廠所用。是被告所有之系爭建物皆係於系爭土地於90年8月30日被查封前所興建。 ⒉凡上事實，除有前揭租賃契約書可稽外，亦經證人即共同出租人王慶仁、代理出租人收取租金之人王秀蘭及88年間為被告建築房屋之人周清源到庭證述綦詳。 ⒊而由證人周清源之證述可知，被告現所有之系爭鐵皮屋係坐落於系爭土地及同段669地號兩筆土地上，建物僅1棟，為1 所有權（1物1權），並非2建物有2所有權。被告該時係將原於系爭土地上之建物，拆除與669地號相鄰之側牆面及其樑架與屋頂部分，原有於系爭土地上之不動產已失其經濟效益而滅失，被告再往系爭土地後方及往西（左）669地號土地擴建1建物。是門牌號碼台南市○區○○○路179號之系爭鐵皮屋當為被告所有。 ⒋再因王慶志就該原僅坐落系爭土地上之面積52.3平方公尺設稅籍，至90年間因王家經濟困難，被告因恐他人對系爭鐵皮屋所有權發生誤會，方會以買賣原因去變更稅籍資料，特併敘明。㈡、目前系爭鐵皮屋占有系爭土地之法律關係為何？原告依民法第767條請求被告拆屋還地，有無理由？原告依不當得利之法律關係，請求被告返還不當得利，有無理由？ ⒈按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權」、「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」土地法第104條第1項前段、第2項後段定有明文。次按「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權」、「出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。」民法第426條之2第1項前段、第3項亦定有明文。準此，基地所有人與承租人訂立租賃契約後，再將基地出賣予第三人而未通知承租人時，其所為之基地所有權移轉登記不得對抗承租人，此亦有最高法院67年台上字第479號民事判例、臺灣高等法院93年度上字第46號民事判決可參。 ⒉系爭土地於92年03月20日經本院拍賣時，本院民事執行處及出賣人王慶志均未通知被告優先承購，是系爭土地所有權雖移轉登記予原告，惟被告既已主張此優先承買權，原告與訴外人王慶志間就系爭土地所為之移轉登記亦不得對抗被告。被告對系爭土地之租賃關係仍然存在，被告本即有權占有系爭土地（參最高法院91年台上字第1033號判決意旨），且原告之所有權登記既不得對抗被告，原告依民法第767條訴請拆屋還地自無理由。 ⒊同前述，土地法第104條第2項規定之優先承買權具有物權效力，基地所有人與承租人訂立租賃契約後，再將基地出賣予第三人而未通知承租人時，其所為之基地所有權移轉登記既不得對抗承租人。準此，基地承租人對該第三人即非無權占有該基地。次按，行為人無法律上原因而受利益，致他人受損害，始構成不當得利。是行為人非無權占有他人之土地時，縱有致該他人受損害，亦不構成不當得利。查原告係以「不當得利」之法律關係訴請被告返還相當租金之利益，惟被告前本於與訴外人王慶志間之租賃法律關係占有系爭土地，且訴外人王慶志與原告間就系爭土地所有權所為之移轉登記既不得對抗被告。是被告對原告而言，即非無權占有系爭土地。準此，原告基於不當得利之法律關係訴請被告返還相當租金之利益，顯無理由。丙、本院依聲請向台南市稅捐稽徵處調取門牌台南市○區○○里○○○路179號房屋之稅籍資料，並依職權囑請台南市台南地政事務所派員測量，及調取本院91年度執字第7477號、91年度執字第2652號執行卷、台南市政府工務局（87）南工造字第（師）1010號建造執照申請案書圖全卷、台南市政府88年4月1日南工使字第0371號使用執照申請案書圖全卷及（90）南工使字第881號使用執照申請案書圖全卷。理由甲、程序方面：本件原告起訴請求：㈠被告應將坐落台南市○區○○段670 地號之系爭土地上如附圖編號甲所示之鋼骨鐵皮屋（一層）及編號乙所示之鋼骨招牌拆除，並將土地交還原告。㈡被告應自92年3月27日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告29,554元。嗣於訴狀送達後，原告就上開第2項請求減縮應受判決事項之聲明，請求被告應自92年3月27日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告12,000元（見原告94年4月26日民事準備書狀㈢），核與民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許，合先敘明。乙、實體方面：一、原告起訴主張：原告以2,029,000元向本院民事執行處買受訴外人即債務人王慶志所有之系爭土地所有權之全部，並於92年3月27日取得系爭土地所有權，於92年4月4日辦理所有權移轉登記完畢。又債務人王慶志於87年間雖同意訴外人王慶進於系爭土地上建築一層鋼骨造建築物，其間之法律關係應為「借地建屋」而未定期限，惟王慶進於87年起造系爭鐵皮屋後，於90年間系爭土地將受查封之際，於90年7月3日將系爭鐵皮屋讓售與被告，再由被告於查封後增建使用，因王慶進與王慶志間之借地建屋關係，不因王慶進將系爭鐵皮屋讓售與被告，而使「借地建屋」之關係繼續存在，故被告之鐵皮屋占有系爭土地自屬無權占有。被告之系爭鐵皮屋無任何法律上權源，無權占用原告所有之系爭土地，原告本於所有權之作用，自得請求排除侵害。又被告無權占用系爭土地，致使原告受有相當於租金之損害，原告並依不當得利之法律關係，請求被告應自92年3月27日起至返還系爭土地之日止，按月以12,000元計算不當得利返還原告等情，爰本於所有權及不當得利之法律關係，求為命：㈠被告應將系爭土地上如附圖所示之鋼骨鐵皮屋（一層）及鋼骨招牌拆除，並將土地交還原告；㈡被告應自92年3月27日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告12,000元之判決。二、被告則以：被告所有之系爭鐵皮屋，係被告於88年4月12日向訴外人即系爭土地之原所有權人王慶志、同段669地號土地之原所有權人王慶仁承租該兩筆土地所興建，租賃期間自88年4月15日至98年4月15日。迨至90年5月12日，被告與訴外人宋千勝合意於緊鄰系爭土地東邊之同段671地號土地上，以被告名義為起造人搭建廠房，並合夥成立凱新汽車材料行，再將被告所有位於系爭土地及毗鄰之同段669地號土地後半段之建物提供予凱新汽車材料行作為營業之用；又於92年4月由宋千勝買賣取得該669地號土地，以為擴廠所用。是被告所有之系爭建物皆係於系爭土地於90年8月30日被查封前所興建。系爭土地於92年3月20日經本院拍賣時，本院民事執行處及出賣人王慶志均未通知被告優先承購，是系爭土地所有權雖移轉登記予原告，惟被告既已主張此優先承買權，原告與訴外人王慶志間就系爭土地所為之移轉登記自不得對抗被告。則被告對系爭土地之租賃關係仍然存在，且原告之所有權登記亦不得對抗被告，被告本即有權占有系爭土地，準此，原告依民法第767條訴請拆屋還地，及依不當得利之法律關係訴請被告返還相當於租金之利益，均無理由等語，資為抗辯。三、兩造不爭執之事實：㈠、原告經由本院91年度執字第7477號清償借款強制執行事件之拍賣程序，以2,029,000元買受訴外人即債務人王慶志所有之系爭土地，並於92年3月20日取得系爭土地所有權，於92 年4月4日辦妥所有權移轉登記。㈡、坐落系爭土地上門牌號碼台南市○區○○里○○○路179號之系爭鐵皮屋為未保存登記建物。㈢、本院於90年度執全字第3476號假扣押執行程序至現場查封系爭土地時（90年9月5日），其上已坐落有鐵皮屋（查封筆錄誤載系爭土地為空地）。㈣、被告自91年9月1日起將系爭土地及鐵皮屋出租予第三人，每月租金為12,000元。㈤、依台南市政府工務局（87）南工造字第（師）1010號建造執照申請案書圖全卷，訴外人王慶志於87年8月11日曾出具系爭土地之土地使用權同意書，以供訴外人王慶進向台南市政府申請核發建築1層鋼骨造建築物1棟之建造執照。㈥、依台南市政府88年4月1日南工使字第0371號使用執照申請案書圖全卷，訴外人王慶進於88年3月22日以其為坐落系爭土地上門牌號碼台南市○區○○里○○○路179號鐵皮屋之起造人，而向台南市政府申請核發前揭使用執照。以上兩造不爭執之事實，有本院94年5月11日及94年7月13日言詞辯論筆錄可稽。四、得心證之理由：本件兩造之爭點在於：㈠被告有無於88年4月12日向系爭土地原所有權人王慶志租用系爭土地興建建物？目前坐落系爭土地上門牌號碼台南市○區○○里○○○路179號鐵皮屋是否為被告於88年間興建？或為第三人所興建？又上開鐵皮屋與台南市政府88年4月1日南工使字第0371號使用執照申請案卷之同一門牌號碼台南市○區○○里○○○路179號鐵皮屋，是否為同一建物？㈡目前坐落系爭土地上門牌號碼台南市○區○○里○○○路179號鐵皮屋占有系爭土地之法律關係為何？㈢原告依民法第767條請求被告拆屋交地，及依不當得利之法律關係，請求被告返還不當得利，有無理由？經查：㈠、被告辯稱：其於88年4月12日與系爭土地及相鄰同段之669地號土地原所有權人王慶志、王慶仁簽訂租賃契約，承租該兩筆土地興建門牌號碼台南市○區○○里○○○路179號鐵皮屋，其為系爭鐵皮屋之原始啟造人云云，雖據提出房店屋租賃契約書（記載租賃標的台南市○區○○段669、670地號空地二筆，租賃期間自88年4月15日起至98年4月15日止）為憑，並舉證人王秀蘭證述：「我弟弟王慶志位於小北附近土地出租給甲○○，我在80幾年的時候到土地坐落的地方向土地承租人收取租金，並在承租人租賃契約書上面簽名代收，我知道租約是在88年簽的，在簽約之前土地是空地，我去收租金的時候房屋就已經蓋好了，我聽我弟弟說鐵皮屋是甲○○蓋的，我去收租金房屋的現況即是目前房屋的現況」等語，及證人王慶仁證稱：「我是669（地號）土地的地主，我弟弟先跟承租人簽租約，出租669、670二筆土地，我是在他們簽約後隔幾天補簽名在契約書上，簽約當時二筆土地的現況都是空地，．．目前土地上面的現況是一樓鐵皮屋作保養廠，建物是租完之後知道有蓋鐵皮屋，我不知道誰蓋的」等語（本院94年1月26日言詞辯論筆錄）；惟查： ⒈訴外人即系爭土地原所有權人王慶志曾於87年8月11日出具系爭土地之土地使用權同意書，以供訴外人王慶進向台南市政府申請核發建築1層鋼骨造建築物1棟之建造執照，王慶進並於88年3月22日新建完成坐落系爭土地上門牌號碼台南市 ○區○○里○○○路179號鐵皮屋乙棟（面積52.32平方公尺，工程造價261,600元），而當時相鄰之同段669地號土地為空地之事實，為兩造所不爭，且有台南市政府工務局（87 ）南工造字第（師）1010號建造執照申請案書圖全卷及台南市政府88年4月1日南工使字第0371號使用執照申請案書圖（含建築物竣工照片）全卷可參，足認訴外人王慶進於88年3 月22日，方於系爭土地上耗資新建完成門牌台南市○區○○里○○○路179號之鐵皮屋乙棟（面積52.32平方公尺），自無於短短不到1個月時間之88年4月12日（被告與王慶志、王慶仁簽訂上開租賃契約之時），王慶志又立即將系爭土地回復為空地而出租予被告之理？是以被告所提房店屋租賃契約書記載系爭土地為空地，及證人王秀蘭、王慶仁證述：在簽訂上開租賃契約之前，系爭土地是空地等語，顯與事實不符，不足採信。 ⒉惟訊之證人周清源結證：「我在約5年前有去文成3路搭蓋鐵厝是甲○○叫我過去做的，是要我將系爭建物擴建大一些，牆壁部分留兩面其餘一面（即與擴建部分相鄰的牆壁）拆除，另屋頂部分也拆除，我是用H型鋼以及C型鋼作牆壁以及屋頂的骨架，牆及屋頂則用鋼板搭起，原來的材料已忘記如何處理，屋頂及牆壁的鋼板是什麼顏色我已不記得了，原來的鐵厝本來是一間的大小，我將它擴建物兩間的大小，中間並沒有用牆壁隔起，整個為一個空間，原來的鐵厝有多大及後來擴建的鐵厝有多大我已無印象，鐵厝的後面部分甲○○有跟我提過以後擴建時要我估價來做，但我跟他表示我沒有空，至於該後面部分有無增建以及是何人搭建我亦不知情，系爭建物興建工資約9萬多元，甲○○給我現金我就算他9萬元，因為要拆除一面牆壁與屋頂相接的部分屋頂會損壞，所以就將屋頂拆除與擴建部分一起重新搭蓋屋頂，（提示市政府工務局88南工建一第1484號所附建物竣工照片），當時我去搭蓋時原鐵厝的大門是兩片用開的鐵門不是鐵捲門，（提示被告提出照片）有鐵捲門那間是我擴建搭蓋的約5、6年前所搭建，原來的鐵厝是照片中有兩片鐵門的那間」等語（本院94年6月15日言詞辯論筆錄），經與台南市政府88年4月1日南工使字第0371號使用執照申請案書圖所附建築物竣工照片及兩造提出卷附之照片互核，尚屬相合，足徵被告辯稱：其當時係將原於系爭土地上之建物，拆除與669地號相鄰之側牆面及其樑架與屋頂部分，再往系爭土地西（左）側之669 地號土地擴建等語，要非無據。 ⒊原告雖主張前述669地號土地於本院以91年度執字第2652號強制執行時，於90年10月間查封及92年2月間拍賣時為「空地」云云；惟查：本院前開民事執行案卷，依其程式及意旨係屬公文書，依民事訴訟法第355條第1項規定，固應推定為真正，但此推定仍許由舉證人舉出反證以推翻之。是以原告主張依本院前開民事執行案卷之記載，前述669地號土地於該強制執行程序中為空地乙節，雖有本院前開民事執行案卷可查，惟參之本院於90年度執全字第3476號假扣押執行程序至現場查封系爭土地時（90年9月5日），其上已坐落有鐵皮屋，但查封筆錄仍誤載系爭土地為空地乙節，足見前述669 地號土地於本院以91年度執字第2652號強制執行時，查封筆錄及拍賣公告所記載之使用現況為空地等語，確有可能與實際之使用現況不符。茲審酌被告所舉之證人周清源已具結擔保其證言之真實性及憑信性，而其證言經與台南市政府88年4月1日南工使字第0371號使用執照申請案書圖所附建築物竣工照片及兩造提出卷附之照片互核，亦屬相合，已如前述，則證人周清源具結作證之上開證言，應屬真實而足採信。準此，被告係利用訴外人王慶進於系爭土地上已興建完成之上開鐵皮屋（面積52.3 2平方公尺），而於88、89年間再往該屋西側擴建（擴建部分建物坐落於669地號土地上）之事實，應堪採認。 ⒋而被告將訴外人王慶進興建完成之上開鐵皮屋（面積52.32 平方公尺）予以擴建之行為，究屬於以建築材料添附於訴外人王慶進所有之鐵皮屋？抑或使王慶進所有之原鐵皮屋之所有權滅失，而屬於另起造一新鐵皮屋，原始取得該鐵皮屋之所有權之情形？茲觀證人周清源證稱：其係將鐵皮屋牆壁部分留兩面其餘一面（即與擴建部分相鄰的牆壁）拆除，另屋頂部分也拆除，再用鋼板將原來一間大小的鐵厝擴建成兩間的大小等語，顯係利用原鐵皮屋之重要結構（骨架）再施以建築材料予以改築增建，並非將原鐵皮屋拆除棄置不用。又在改築增建過程中，被告雖曾使承攬工人拆除該鐵皮屋之部分牆面及屋頂，然此僅係為添附建築材料予以改築增建之階段行為，並非為使原鐵皮屋失其效用之拆除行為，要難認王慶進所有之鐵皮屋已因被告之擴建而滅失。從而，不論被告將訴外人王慶進於88年3月22日興建完成之上開鐵皮屋（面積52.32平方公尺）予以擴建之行為，係先於或後於本院90 年度執全字第3476號假扣押執行程序至現場查封系爭土地之時（90年9月5日），依民法第811條：「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權」之規定，訴外人王慶進都將因被告以建築材料添附為鐵皮屋之重要成分，而取得增建部分之所有權。是故，目前坐落系爭土地上之系爭鐵皮屋與台南市政府88年4月1日南工使字第0371號使用執照申請案卷之同一門牌號碼台南市○區○○里○○○路179號鐵皮屋，雖然面積有所不同，此有台南市台南地政事務所93年10月12日土地複丈成果圖附卷可稽，但仍為同一所有權之客體無誤。 ⒌又坐落系爭土地上門牌號碼台南市○區○○里○○○路179號房屋，係依據台南市政府88年南工字第0371號使用執照逕行設籍，而該房屋之納稅義務人名義為何為被告乙節，經查係因買賣於90年7月3日申報繳納契稅後而更名乙節，有台南市稅捐稽徵處94年3月10日南市稅秘房字第0940700125號函及 94 年4月1日南市稅密房字第0940700169號函附卷可稽，且為原告所不爭，而未辦理所有權登記之建物，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該建物之事實上處分權讓與受讓人。是故，依上所述，目前坐落系爭土地上之系爭鐵皮屋與台南市政府88年4月1日南工使字第0371號使用執照申請案卷之同一門牌號碼台南市○區○○里○○○路179號鐵皮屋，仍為同一所有權之客體，而訴外人即該鐵皮屋之原所有權人王慶進既已於90年7月3日將系爭未保存登記之鐵皮屋出賣與被告，則被告已因此而取得系爭鐵皮屋之事實上處分權，洵堪認定。㈡、被告又辯稱：被告之系爭鐵皮屋係本於基地租賃關係而占有系爭土地等語，雖為原告所否認；惟查： ⒈依證人王秀蘭、王慶仁、周清源前揭證述之情節，及台南市政府88年4月1日南工使字第0371號使用執照申請案書圖全卷所附建築物竣工照片，雖足認證人王秀蘭、王慶仁證述：在簽訂上開租賃契約之前，系爭土地是空地等語，及被告提出之房店屋租賃契約書記載租賃標的台南市○區○○段670 地號土地為空地乙節，固不足採。惟承上所述，被告既能於88、89年間利用訴外人王慶進於系爭土地上興建完成之上開鐵皮屋（面積52.3 2平方公尺）往西側擴建至二間房屋空間大小，而原告對被告自91年9月1日起將系爭土地及鐵皮屋出租予第三人，每月租金為12,000元之事實亦不爭執，衡之常情，被告若未與訴外人王慶仁、王慶志有所約定，被告何以能利用訴外人王慶進於系爭土地上已興建完成之原鐵皮屋（面積52.32平方公尺）往西側擴建至二間房屋大小之鐵皮屋（其增建部分建物即坐落台南市○區○○段669地號土地上，有原告提出之地籍圖謄本及兩造各自提出之照片在卷足佐），並將上開房地出租予第三人而按月收取租金？足徵證人王秀蘭、王慶仁證稱：被告於88年4月12日向訴外人王慶仁、王慶志承租台南市○區○○段669、670地號土地二筆，租賃期間自88年4月15日起至98年4月15日止等語，要堪採信，尚難僅憑被告與訴外人王慶仁、王慶志於88年4月12簽訂租賃契約之時，系爭土地並非空地乙節，而遽認證人王秀蘭、王慶仁其餘證言均不可採。至於被告提出之租賃契約名稱雖為「房店屋租賃契約書」，惟該契約書之租賃標的既已載明係台南市○區○○段669、670地號土地二筆，自難憑其制式之租賃契約格式，而遽謂被告與訴外人王慶仁、王慶志成立之租賃契約非土地租賃契約。 ⒉按土地法第104條第1項規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104條之適用（最高法院91年台上字第2154號民事判決參照）。是以本件被告於88年4月12日向系爭土地原所有權人王慶志租用系爭土地後，將建築材料添附於坐落系爭土地上之訴外人王慶進所有之鐵皮屋而成為其重要成分，再於90年7月3日本於買賣而取得系爭未保存登記鐵皮屋之事實上處分權，惟依上開說明，此既無礙於租地建屋之本質，且為使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，自無排除土地法第104條之適用。從而，被告辯稱：被告之系爭鐵皮屋係本於基地租賃關係而占有原所有人王慶志之系爭土地等語，即非無據。㈢、按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權；前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人；又租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權；前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後10日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人；土地法第104條及民法第426條之2分別定有明文。而強制執行法上之拍賣為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人，故仍有上開規定之適用。因之，被告既為系爭土地之承租人，依前揭規定，訴外人即系爭土地原所有人即出租人王慶志出賣基地時，被告即有依相同條件優先承買之權。惟查，本院以91年度執字第7477號進行強制執行程序時，於原告以2,029,000 元買受債務人王慶志所有之系爭土地之際，因系爭鐵皮屋占有系爭土地之法律關係不明，致本院無從通知被告行使優先購買權，而出租人王慶志亦未為通知，此為兩造所不爭，且有本院91年度執字第7477號民事執行卷可參，則本件因執行法院或出賣人王慶志並未以書面通知優先購買權人之被告，是依上開規定，原告縱已因拍賣程序而取得系爭土地所有權，惟仍不得據此對抗優先購買權人之被告。㈣、綜上所述，原告既不因拍賣程序取得系爭土地所有權，而得據以對抗優先購買權人之被告，則被告辯稱；其係本於基地租賃之法律關係而占有系爭土地，其非無權占有等語，即非無據。從而，原告本於所有權及不當得利之法律關係，請求被告將系爭土地上如附圖編號甲所示之鋼骨鐵皮屋（一層）及編號乙所示之鋼骨招牌拆除，並將土地交還原告；及自92年3月27日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告12,000 元，為無理由，應予駁回。㈤、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據經予審酌，核與判決結果不生影響，爰不再一一論述，併此敘明。㈥、原告既受敗訴判決，則其假執行之聲請，已失所依附，應併予駁回。五、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　94　　年　　8　　月　　16 　　日民事第三庭法　官　張季芬以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　94　　年　　8　　月　　16 　　日書記官　陳慧玲

臺灣臺南地方法院93年度訴字第1135號

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