94年度訴字第1017號｜民事：分割共有物｜裁判日期：95 年 11 月 29 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　94年度訴字第1017號原　　　告　乙○○ 被　　　告　壬○○ 辛○○ 庚○○ 訴訟代理人　侯重信律師被　　　告　戊○○ 丙○○ 兼上列二人訴訟代理人　丁○○　　住同上上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國95年11月15日言詞辯論終結，判決如下：主文兩造共有坐落台南市○段○○段六二之一地號（地目建、面積十八平方公尺）、同小段六二之四地號（地目建、面積三十七平方公尺）、同小段六二之二一地號（地目建、面積六十平方公尺）、同小段六二之二二地號（地目建、面積五十七平方公尺）、同小段六二之二三地號（地目建、面積五十九平方公尺）、同小段六二之二六地號（地目建、面積三十九平方公尺）、同小段六二之二七地號（地目建、面積四十三平方公尺）等七筆土地准予合併分割，分割方法如附圖一所示：編號A部分（含編號a部分面積五九點六平方公尺、編號b部分面積三平方公尺）分歸原告所有；編號B部分（含編號c部分面積五五點六平方公尺、編號d部分面積七平方公尺）分歸被告壬○○所有；編號C部分（含編號e部分面積五二點六平方公尺、編號f部分面積十平方公尺）分歸被告庚○○所有；編號D部分（含編號g部分面積二五點三平方公尺、編號h部分面積三七點三平方公尺）及編號E部分（含編號i部分面積五點九平方公尺、編號j部分面積三八點七平方公尺、編號k部分面積十八平方公尺）一併分歸被告辛○○、戊○○、丙 ○○、丁○○所有，並按應有部分比例二分之一、六分之一、六分之一、六分之一取得所有權。訴訟費用由兩造按附表所示比例負擔。事實及理由一、被告辛○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，復未提出有得不到場之正當理由之事證以供本院審酌，應認無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：（一）坐落台南市○段○○段62-1地號（地目建、面積18平方公尺）、同小段62-4地號（地目建、面積37平方公尺）、同小段62-21地號（地目建、面積60平方公尺）、同小段62-22地號（地目建、面積57平方公尺）、同小段62-23地號（地目建、面積59平方公尺）、同小段62-26地號（地目建、面積39 平方公尺）、同小段62-27地號（地目建、面積43平方公尺）等7筆土地（下簡稱系爭62-1、62-4、62-21、62-22、62-23、62-26、62-27地號土地）為兩造所共有，系爭每一筆土地上原告及被告壬○○、辛○○、庚○○之應有部分各為5分之1，被告戊○○、丙○○、丁○○之應有部分則各為15分之1。系爭土地南側均臨台南市○ ○路○段，其中62-1地號土地東側並鄰台南市○○路，其西側與62-26地號土地相接，而62-26地號土地西側則為 62-27地號土地，是以62-1、62-26、62-27地號土地自成一個區塊，坐落府前路以北、郡西路以西之交接處；至其餘62-4、62-21、62-22、62-23地號土地則是由東至西依序相鄰坐落於郡西路以東（但不與郡西路相臨）、府前路以北（詳如附圖二之系爭土地複丈成果圖所示）。又系爭土地上均搭建有未辦保存登記之建物共七棟，其中62-4 地號土地上之建物門牌號碼為府前路二段112號（另占用同小段62-20地號土地）、62-21地號土地上之建物門牌則為同路段114號、62-22地號土地上之建物門牌為同路段 116號、62-23地號土地上之建物門牌為同路段118號、62-1地號土地上之建物門牌為同路段132號（亦為郡西路93號）、62-26地號土地上之建物門牌為同路段134號、62-27 地號土地上之建物門牌為同路段136號。（二）系爭土地均為建地，並無因物之使用目的而不能分割，兩造亦未訂有不分割期限之約定，原告為分割共有土地，卻因被告等意見紛歧而無法達成協議，爰提起本件訴訟。又系爭土地上雖有未保存登記平房舊屋，但無礙土地分割，並得以原物分配各共有人。因原告向坐落台南市○○路○段134號房屋占有人己○○承買其所占用之房屋，則原告自應受分配如附圖一所示編號E部分，附圖一所示編號D部分分歸被告壬○○所有，至其餘部分則按原有房屋店面保持原狀，亦即62-23地號土地歸被告庚○○所有、62-22地號土地分歸被告戊○○、丙○○及丁○○等三人保持共有，應有部分各為3分之1（因彼三人應有部分太小，不適宜再予分割）、62-21地號土地分歸被告辛○○所有，至於被告辛○○、庚○○、戊○○、丙○○、丁○○分配不足62.6平方公尺部分，再由62-4地號土地上予以補足，如此土地實際分為五等分，每一部分面積均為62.6平方公尺，這樣大家的土地面積才會相等。但原告對於鈞院請地政機關於95年2月17日繪製之分割方案（即附圖一）並無意見，只是希望房子儘量不要被拆即可。（三）原告向訴外人己○○購買府前路二段134號房屋已有一段時間，雙方立有協議書一份在卷可稽，雖該協議書沒有「買賣」二字，但實際上就是買賣過程，既然原告已經花費購買土地上之房屋，縱使原告分得如附圖一所示編號E部分之三角窗土地價值較高，原告本得無須補償給其他共有人，但基於大家和平相處，原告於道義上願意補償其他共有人，然忠誠不動產估價師事務所出具之估價報告所定價格過高，其實現在房地產行情下降，連土地公告現值都高於市價數萬元，甚至無人買賣，如以該估價報告作為補償依據，實不合理，應斟酌減少補償費。（四）原告因向訴外人己○○購買其所占用之府前路二段134號房屋，且經過二次買賣，嗣後在經由法院標購土地，自有一定的所在位置，此與被告游家兄弟各持有5分之1之公同共有物之情形，顯不相同，具有不可移動性。至於被告持分則是繼承而來，沒有經過買賣，是可以任意移動的，雖被告辛○○、戊○○、丙○○、丁○○向法院表明要維持共有關係，致審判長說西邊部分要分給他們，但原告堅決不同意，因原告已經由買賣決定房地的位置，不能變移他處，法院應斟酌原告確實之買賣行為，原告也不同意分配至東邊土地。（五）聲明求為判決：（1）系爭七筆土地請准予合併分割；（2）分割方法如附圖一所示，編號E部分分歸原告所有、編號D部分分歸被告壬○○所有、系爭62-23地號土地分歸被告庚○○所有、62-22地號土地分歸被告戊○○、丙○○ 及丁○○等三人保持共有，應有部分各為3分之1、62-21 地號土地分歸被告辛○○所有，至於被告辛○○、庚○○、戊○○、丙○○、丁○○分配不足62.6平方公尺部分，再由62-4地號土地上予以補足；（3）被告應依前開分割方案協同原告辦理共有物分割登記。三、被告方面則以：（一）被告壬○○：依最高法院94年度台上字第1149號判決要旨觀之，系爭62-21、62-22、62-23、62-4地號土地位在郡西路東邊，合計面積213平方公尺，公告現值為每平方公尺新台幣（下同）85,000元，土地價值共計18,105,000元。而系爭62-1、62-26、62-27地號土地位在郡西路西邊，合計面積100平方公尺，公告現值為每平方公尺93,500元，土地價值共計9,350,000元。上開土地價值總計27,455,000元，又被告丁○○、戊○○、丙○○係繼承被告之弟游國棟之5分之1持分，其餘4位共有人均持有5分之1，則將系爭土地價值以5等分平分，每等分應得5,491,000元（計算式：27,455,000元÷5＝5,491,000），再以平均分配金額換算土地面積，願意分配東邊土地者以公告現值每平方公尺85,000元及分配金額5,491,000元計算，東邊每人面積為5,491,000÷85,000元＝64.6平方公尺，東邊土地面積有213平方公尺，減去3人份×64.6平方公尺＝193.8 平方公尺，尚餘19.2平方公尺，餘地可轉供填補西邊不足土地。願意分配西邊土地者，因西邊公告現值較高，地點好但面積僅100平方公尺，由二人均分各50平方公尺，約價值4,675,000元，與應分配金額短少816,000元，從東邊貼補剩餘土地19.2平方公尺÷2＝9.6平方公尺，故西邊每人得59.6平方公尺。但如其他共有人不同意伊所提之分割方案，則伊亦不堅持，也不需另送地政機關繪圖。（二）被告辛○○雖未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其以往到庭陳述則以：伊願與被告戊○○、丙○○、丁○○等人繼續保持共有，並希望伊等之5分之2能分配在西邊土地，如有不足，再補東邊土地面積或由其他共有人補價差。（三）被告庚○○： 1、查系爭7筆土地均屬於商業區○○○路寬18公尺，依台南市畸零地使用規則第3條之規定，基地最小寬度為4.5公尺，業據台南市政府函覆在案。系爭土地分割之後（無論新分割或依舊圖地界線），若各單位土地之寬度不足4.5公尺，即屬畸零地，無法請照重建，自非適法及妥當之分割方法。雖依台南市畸零地使用規則第9條第1項之規定，「實施都市計劃地區在民國62年7月12日台灣省畸零地使用規則發布施行前業經地政機關辦理分割完竣，或因都市計劃公共設施劃定逕為分割完竣，面積狹小之基地符合下列規定之最小寬度、深度及面積者，准予建築」，而依該條項表列之最小寬度，以本基地屬於商業區○○○路寬18公尺之情形而論，其最小寬度為3.5公尺，雖目前各筆基地之寬度，除62-1、62-4等2筆地號不及3.5公尺外，其餘5 筆均超過3.5公尺（註：以比例尺量測計算），但仍不及 4.5公尺，即鈞院勘驗現場之日，指示地政人員就各棟建物寬度丈量結果（註：建物寬度與其各筆基地寬度大致相符），其中114、116、118、134、136號等五棟之寬度雖大於3.5公尺，亦不及4.5公尺，有勘驗測量筆錄可參。查基地寬度之不足，係被告等人於民國75年間自行辦理遺產分割所造成，有舊土地登記謄本可憑（見證四），其分割既非在62年7月12日以前，且非因公共設施之劃定而由主管機關所逕為分割，與該條項規定之要件顯不相合。而無適用上開第9條第1項規定之餘地。基此，本件共有物分割所分配之各單位土地寬度，因寓於建築法規，而不得不在4.5公尺以上，否則即無法請照重建，實至明確，則兩造當事人主張之分割方案若違反此一原則，其方案自非合法。 2、原告乙○○之分割方法造成基地畸零，無法重建，自非適法妥當；鈞院依據原告主張之分割方案囑地政人員施測並製作分割圖，依分割圖所示分配單位A、B、C、D、E之基地，再核對中誠不動產估價師事務所鑑價報告書第9頁「 10-2」表所載，除E部分之寬度為6.2公尺之外，其餘A、B、C、D等4單位之寬度均不及4.5公尺，而E部分屬於兩邊應設騎樓之三角地，依建築技術規則建築設計施工編第57條第1款之規定，騎樓寬度原則上不得小於3.5公尺，但市、縣主管建築機關得視實際需要將寬度酌予增、減之（見證八）。以目前實際建築常規而論，其留設寬度最少在2 公尺以上，則E部分基地寬度扣減騎樓寬度後，亦不足4.5公尺，足見分割後之5單位均無法重建。 3、被告庚○○主張之分割方案乃較為適當之分割方法：系爭土地若經細分為5單位，各單位基地均無法重建，業如前述，則只能減縮以4單位分配，情形如分割建議圖，至於未受土地分配者，則由其他4單位依面積及價值比例予以補償，實乃較為適當之分割方法。 4、系爭土地西邊基地以全部分配予被告庚○○較為適當：西邊基地上建有門牌132、134、136號等房屋3棟，其中132 及136號兩棟約定由被告庚○○分管，而134號1棟約定由被告丁○○等3名分管，經庚○○提出房屋稅繳款書附卷為證，惟西邊基地只能作1單位分配，已詳述如前，比較權利輕重，自以分歸庚○○為適宜。 5、原告乙○○主張分配於西邊三角窗地，所持之理由並不可採；原告主張伊於標得原共有人己○○之持分（1/5）後，即另向己○○購買台南市○○路○段134號房屋，而該房屋位於西邊基地之62-26地號上，為此請求將該基地及旁邊三角窗地分配予伊云云。惟；1、西邊基地計有3棟房屋，門牌分別為府前路二段132、134、136號，房屋基地依序為62-1、62-26、62-27地號，有現場圖可參，且只要赴現場勘驗即明，而東西兩邊基地上之房屋計有7棟，被告父親在民國73年間去世之後，納稅義務人已改為被告兄弟5人，嗣兄弟中之游國棟於民國86年間去世，由子女即被告丁○○、戊○○、丙○○共同繼承，納稅義務人乃改為7人，然而不論5人或7人，房屋稅單所列之代表人才是負責繳納房屋稅之人，並為實際分管使用之人。查西邊基地上門牌132、136號2棟，其納稅義務人係被告庚○○，而門牌134號1棟，其納稅代表人係被告丁○○，均有房屋稅繳款書可證（見證六），足見己○○分管之房屋並非在西邊基地上，更非門牌134號之房屋，被告等抗辯己○○ 係乘實際分管134號之丁○○閒置之時予以占用，然後將處分權讓售原告等情，顯可採信。準此，己○○對於134 號房屋既無使用收益之權，自無處分權，竟將134號房屋之處分權讓售予原告，顯屬無權處分，對於真正權利人並不生效力。易言之，即原告並無取得134號房屋之處分權，其請求分配於該棟房屋之基地，所持之理由即不能成立。 6、且按系爭土地上房屋係數十年前之老舊建築，固未辦理保存登記，惟其係被告老父出資所興建，由先父原始取得所有權，而先父去世之後，再由被告等人繼承，此自舊土地登記謄本及房屋稅繳款書觀之，足見其梗概。查不動產之繼承，並勿須登記，於繼承開始即當然由繼承人取得所有權，而被告等於先父去世之後，只就系爭土地辦理分割繼承，地上房屋則無，依遺產分割得就個別不動產分別辦理之原則，則地上房屋仍屬被告兄弟公同共有，被告兄弟就地上房屋復無約定處分方式，依民法第828條第2項之規定，公同共有人處分地上房屋即應得公同共有人全體同意，否則不生效力，本件公同共有人己○○將134號房屋之處分權讓售原告，被告等人並不知情，亦未曾同意，原告即無從取得處分權，原告主張其已受讓134號房屋之處分權，而要求分配該房屋坐落之基地及隔鄰三角窗地，顯然無據。（四）被告丁○○、戊○○、丙○○等三人則以：渠等不同意原告所提之分割方案，然渠等之應有部分願與被告辛○○繼續保持共有關係，並分在西邊土地，如能分配如附圖一所示之D、E部分，渠等亦可接受。四、按共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約定有不可分割之期限者，不在此限；又共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割方法不能協議者，法院得因任何共有人之聲請，以原物分配於各共有人或變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第823條第1項及第824條分別定有明文。又我國民法關於共有物分割之效力採移轉主義，分割後，各分別共有人各以其應有部分互相移轉，而取得單獨所有權，各共有人對於其他共有人因分割而取得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任，此觀民法第825條之規定旨趣自明。因此數筆共有之土地，得予合併分割者，必以該數筆共有土地之共有人及其應有部分均相同，且得全體共有人之同意為必要（最高法院89年度台上字第 1875號判決意旨可資參照）。查系爭七筆土地為原告與被告壬○○、庚○○、辛○○、丁○○、戊○○、丙○○所共有。兩造就系爭七筆土地並無不為分割之約定，系爭土地依其使用目的，亦無不能分割之情。兩造均有分割系爭土地之意願，嗣經本院台南簡易庭調解，亦未能成立（參見94年度南調字第76號卷宗），顯見兩造就系爭七筆土地確係無法達成協議分割之共識，又系爭七筆土地共有人及其應有部分均相同，且全體共有人均同意就系爭七筆土地進行合併分割，是為發揮系爭土地之最大經濟效益，揆諸前揭規定，本件原告訴請判決合併分割系爭土地，自無不合，應予准許。五、次按共有物之分割，應由法院依民法第824條規定為適當分配，不受當事人主張之拘束。又分割共有物時，法院應參酌當事人聲明、共有物性質、經濟效用及全體共有人利益等因素公平為之。經查： 1、系爭七筆土地分別坐落台南市○段○○段62-1地號（地目建、面積18平方公尺）、同小段62-4地號（地目建、面積37平方公尺）、同小段62-21地號（地目建、面積60平方公尺）、同小段62- 22地號（地目建、面積57平方公尺）、同小段62-23地號（地目建、面積59平方公尺）、同小段62-26地號（地目建、面積39平方公尺）、同小段62-27地號（地目建、面積43平方公尺）等7筆土地（下簡稱系爭62-1、62-4、62-21、62-22、62-23、62-26、62-27地號土地）為兩造所共有，系爭每一筆土地上原告及被告壬○○、辛○○、庚○○之應有部分各為5分之1，被告戊○○、丙○○、丁○○之應有部分則各為15分之1。系爭土地南側均臨台南市○○路○段，其中62-1地號土地東側並鄰台南市○○路，其西側與62-26地號土地相接，而62-26地號土地西側則為62-27地號土地，是以62-1、62-26、62-27地號土地自成一個區塊，坐落府前路以北、郡西路以西之交接處；至其餘62-4、62-21、62-22、62-23地號土地則是由東至西依序相鄰坐落於郡西路以東（但不與郡西路相臨）、府前路以北。又系爭土地上均搭建有未辦保存登記之建物共七棟（詳如附圖二所示），其中62-4地號土地上之磚造二層樓建物、門牌號碼為府前路二段112號（另占用同小段62-20地號土地）房屋，目前為空屋；62-21地號土地上之木造一層樓建物、門牌號碼則為同路段114 號房屋，目前作佛堂使用，由被告辛○○管理中；62- 22地號土地上之木造一層樓建物、門牌號碼為同路段116號房屋，目前由被告辛○○開設真好茶行；62-23地號土地上之木造一層樓建物、門牌號碼為同路段118號房屋，目前由被告辛○○出租予訴外人陳湘琨開設鐵齒琨檳榔店；62- 1地號土地上之鐵皮二層樓建物、門牌號碼為同路段 132號（亦為郡西路93號）房屋，目前由訴外人己○○佔用，一樓出租訴外人經營京樺花藝工作室，二樓部分由訴外人己○○居住；62-26地號土地上之木造一層樓建物、門牌號碼為同路段134號房屋，由原告佔用，出租予訴外人經營茶工坊茶店；62-27地號土地上之木造一層樓建物、門牌號碼為同路段136號房屋，目前由被告庚○○佔用，開設高傳真影印店，又上開七棟房屋除二樓部分嗣後經增建外，原均為被告壬○○、辛○○、庚○○等人之父所興建之老舊房舍等情，業經本院會同兩造及台南市台南地政事務所人員到場勘測屬實，並製有勘驗筆錄及台南市台南地政事務所於95年2月27日發文函送本院之土地複丈成果圖二份（如附圖一、二所示）在卷可資參照。 2、由上開履勘系爭土地及其上房屋利用情形，再輔之被告庚○○等人所提房屋稅繳款書所列納稅義務人之記載，已可見房屋納稅義務人與房屋實際使用收益人均不相符，參諸被告壬○○於本院審理時數度陳稱：伊雖為系爭七筆土地之共有人，但從未曾使用或收益系爭土地等語，依此，系爭土地即難認有被告庚○○所指之分管協議存在，從而，系爭七筆土地之合併分割，自無受房屋稅繳款書記載內容所拘束。 3、至原告提出之分割方案係主張因被告戊○○、丙○○、丁○○之持分過小，不宜單獨分割，而將之視為以整體5分之1之比例參與分割，今系爭七筆土地總面積為313平方公尺，如分為五等分，每等分面積應為62.6平方公尺，由於伊已向訴外人己○○購買其所占用坐落台南市○○路○段134號房屋，並在該處使用收益，伊自應分得附圖一所示之E部分（因府前路二段134號房屋即坐落附圖一所示編號j部分之位置），且伊係經由拍賣而取得系爭土地，與系爭土地其他共有人間並無親屬關係，如受分配西邊土地才較為單純，自不適宜分配東邊土地，縱認西邊土地較有價值，伊也願意以現金補償其他共有人，至被告壬○○因居住於台東，較少使用系爭土地，故其可受分配附圖一所示編號D部分位置，另其餘東邊土地再由被告辛○○、庚○ ○、戊○○、丙○○、丁○○等人分成三等分，以不拆屋為原則，儘量補足每等分62.6平方公尺等情，則不為被告所同意，均辯稱：附圖一所示編號E部分位置，因兩面臨路，是系爭七筆土地中最有價值之土地，渠等均願受分配該部分土地，不能偏袒原告單方面之意願，且訴外人己○○係無權占用府前路二段134號房屋，又從何讓與該房屋之事實上處分權予原告等語。本院查： A、證人己○○於本院審理時證稱：伊原係系爭七筆土地之共有人，應有部分為5分之1，因伊曾持系爭土地向原告、訴外人吳妙子、蔡婉玲等人借貸4百萬元，嗣後因不能清償而遭法院拍賣（原告以債權人資格承受其就系爭七筆土地之應有部分）。而原告承買其應有部分後，伊曾於93年4月21日與原告簽訂一紙協議書，表明伊願在 93年5月底前，遷出府前路二段134號房屋，並將上開房屋交由原告占有，原告並給付伊搬遷費375,000元，嗣後雙方之債權債務關係全部勾銷。伊之所以曾居住於 134號房屋，係因7、8年前為做便當生意，經伊母及兄弟允諾而得以暫時居住等語（見本院95年5月2日言詞辯論筆錄）；另證人即上開協議書之見證人甲○○復證稱：該協議書由伊所製作，因原告說他向法院標到一筆土地是應有部分，但該土地上有地上物，其中一戶即門牌號碼為府前路二段134號房屋由己○○居住使用中，因為己○○有欠原告錢，原告原本的意思是要買己○○所居住的房屋，但是己○○說他所居住的房屋是祖先所留下的未辦保存登記建物，他沒有辦法賣房子給原告，但只能將居住該房屋之權利讓渡給原告，所以才寫這份協議書，原告另外給付己○○375,000元，之後己○○才將該屋交付給原告等語（見本院95年5月30日言詞辯論筆錄），此均核與原告提出之協議書影本一份（見原告94年7月21日陳報狀附件）相符，則證人前揭證述情節自堪採信。由是觀之，訴外人己○○將其占用之134號房屋交付予原告，充其量僅是占有關係之讓與，並無移轉該屋事實上處分權之意思，然此等事實亦足以清楚說明原告何以自93年6月間起即以共有人之資格占用該134號房屋之現狀。 B、次查，經本院將附圖一所示分割方案送請鑑定人即中誠不動產估價師事務所鑑定結果，亦認附圖一所示編號E 部分區○○○○○路，為街角地，使用性與臨路性均較佳，經估價後，其市值達6,986,160元，較諸其他區塊之平均市值多出62萬餘元，而價值最低者則是附圖一所示編號D部分（含編號g、h部分）區塊，其市值僅5,832,352 元，與附圖一所示編號E部分區塊價值顯不相當等情，有中誠不動產估價師事務所提出之鑑定報告書三份在卷可稽，參以附圖一所示編號g、h部分，分列於系爭七筆土地之最東邊與最西邊，不僅面積狹小、均為畸零地無法建築，土地所有人亦難以管理使用，故如將系爭七筆土地以五等分區塊區分結果，縱給予金錢補償，任何一共有人仍不願受分配編號D所示之區塊，依此，如將附圖一所示編號D部分區塊分歸某一共有人單獨所有，當非公平且允當之分割方式，加以不僅被告戊○○、丙○○、丁○○等三人於訴訟之始已表明願繼續保持共有關係，嗣後被告辛○○亦向本院明確陳述願與彼三人繼續保持共有關係，依此，彼四人應有部分即達5分之2，然原告之分割方案並未將其應有部分比例及其共有利益一併考量，則其所提之分割方案自非適宜之分割。 4、另被告庚○○於本院審理時，或以被告間均願維持共有關係、或避免因分割造成畸零地等因素，先後提出不同之分割方案，迄至本院言詞辯論終結前，其復以950年10月4日聲請狀提出最新之分割方案，表示如將系爭七筆土地西邊土地分歸被告辛○○、戊○○、丙○○、丁○○等人繼續保持共有，而將東邊部分分成三等分由原告、被告壬○○、庚○○等人分受，則東邊部分每單位寬度仍只達4.4公尺，不符台南市畸零地使用規則所定之4.5公尺，仍無法重建，為此伊主張系爭土地東側部分，仍如附圖一所示編號A、B部分之位置與面積，由原告、被告壬○○等人分受，至附圖一所示編號C部分則與東側之編號g部分土地相結合，由伊分得該編號C部分土地，如此面寬始可超過4.5公尺，且伊願就分配超過持分之面積，以現款補償其他共有人等語，然其所提之上開分割方案，亦不為原告或其他被告所接受。本院查，台南市畸零地使用規則第3條固規定，正面路寬超過15公尺者，商業區之建築基地最小深度需為18公尺，最小寬度需為4.5公尺，但同規則第8條亦規定如建築基地之寬度及深度無法補足或整理，但其鄰接地為道路、水溝、公共設施或鄰接土地已建築完成無法合併建築使用、或因地形障礙無法合併使用等情，仍可供建築使用。參以系爭土地地處台南市中區之商業繁榮地帶，附近商店、大樓林立，幾已無空地存在，是以系爭土地如因分割而未達建築基地最小寬度之要求，依同規則第8條規定尚未必然即屬畸零地而不得建築使用；況依被告庚○○之分割方法，僅置分得如附圖一所示編號A、B部分之共有人處於更不利益之情境（不僅仍為畸零地，且面寬更小），而有獨厚被告庚○○各人之嫌；再者，縱使系爭七筆土地因分割而不免造成畸零地之情形，此係因系爭土地共有人眾多，除被告辛○○、戊○○、丙○○、丁○○等人因合併之持分較大外，其餘共有人之持分均僅5分之1，因此分得畸零地之共有人，乃係其應有部分較少之當然結果，非能遽指如因分割造成畸零地時即不得分割。綜此，被告庚○○所採之分割方案，自非可採。 5、按分割共有物，以消滅共有關係為目的。法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院69年台上字第1831號判例參照）。是以分割共有物，若部分共有人就部分土地仍願維持共有關係，就該部分土地得不予分割。查系爭土地共有人即被告辛○○、戊○○、丙○○、丁○○等四人願於分割後各自繼續保持共有一節，業據渠等陳明在卷，自應就渠等分割後取得部分仍由渠等繼續保持共有關係。依此，考量渠等之應有部分比例即達5分之2，應受分配面積約為125.2平方公尺，又附圖一所示編號D部分分為編號g部分面積25.3平方公尺及編號h部分面積37.3平方公尺等兩塊，坐落於系爭土地東西兩邊，無相連，若單獨分歸一人所有，顯難妥善利用，惟若加計編號E部分（含編號i部分面積5.9平方公尺、編號j部分面積38.7平方公尺、編號k部分面積18平方公尺），則編號h、i、j、k共計99.9平方公尺則可合併使用，其上府前路二段132、134、136號房屋將免遭拆除，抑且編號D、E部分所示之土地，依卷附中誠不動產估價師事務所出具之估價報告書所示，正為系爭土地劃為五等區塊時，經評估之市價分屬於最低與最高之區塊土地，如將之分歸同一人或數人一同共有，勢可降低單獨將編號D部分區塊分由某一共有人承受之不利益，加以被告丁○○亦於本院審理時以言詞表示渠等可接受分配如附圖一所示編號D、E部分土地等語（見本院95年11月15日言詞辯論筆錄），綜此，本院認將附圖一所示編號D、E部分土地分歸被告辛○○、戊○○、丙○○、丁○○所有，並按渠應有部分比例二分之一、六分之一、六分之一、六分之一取得共有權利，由其自行協調如何收益使用，較諸將編號D、E部分分歸不同共有人單獨所有情形更為適切，且有利於系爭土地合併使用及土地開發之經濟效用。至其餘編號A部分（含編號a部分面積59.6平方公尺、編號b部分面積3平方公尺）、編號B部分（含編號c部分面積55.6平方公尺、編號d部分面積7平方公尺）、編號C 部分（含編號e部分面積52.6平方公尺、編號f部分面積10平方公尺），考量被告庚○○曾以言詞表示願分受如附圖一所示編號C、D（僅含編號g部分面積）部分區塊土地，且其如分受編號C所示土地，亦較能與其有親屬關係之辛○○、丁○○、丙○○、戊○○等人協調編號g所示土地之利用，故爰將編號C部分分歸被告庚○○所有；另編號A部分土地坐落於系爭土地東側部分之最西邊，與62-23地號土地大致相符，其上坐落之府前路二段118號房屋也較為方整，其西側則與同段62-8地號土地相鄰，且因同段62-8地號土地非屬兩造共有之土地，致使編號A部分土地僅東側與被告游家兄弟所共有之土地相連，考量原告於本院審理期間曾數度向被告表達欲購買渠等應有部分之意願，但均無任一被告同意將彼等應有部分出售予原告之情狀，顯見原告因與被告間並無親屬關係，復因本件訴訟致雙方互有齟齬，故原告顯難以向被告等人購買以增益其受分配土地之面積，是此，如將編號A部分土地分歸予原告，即可方便原告日後收購旁地即同段62-8地號土地等，且無須擔憂其受分配之土地兩側均與被告游家兄弟相鄰（例如原告如受分配編號B之土地，則其東西兩側勢必與被告庚 ○○、壬○○單獨所有之土地相鄰）而限制其發展可能；至剩餘之編號B部分土地當分歸被告壬○○所有，蓋編號B部分土地雖包含編號c、d部分之土地，致其上坐落之府前路二段114、116號房屋有遭拆除可能，然被告壬○○既為游家長輩，復與其東鄰之編號C部分土地所有人即被告庚 ○○有親屬關係，無論房舍是否拆除（被告等人均表明有拆除重建之意願）或保留，均較易協商，且該等房屋均屬彼等之祖厝，亦適當由渠等自行決定。是以，本院審酌將附圖一所示編號A部分分歸原告所有、編號B部分分歸被告壬○○所有、編號C部分分歸被告庚○○所有、編號D、E 部分均分歸被告辛○○、戊○○、丙○○、丁○○等人所共有之分割方案，較符合共有人間共有持分比例之利益、共有人間之意願及系爭土地現況，亦有利土地經濟效用，且對共有人均無不公平之處，自較兩造提出之其他分割方案更足採用。六、末按以原物為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。各共有人對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分負與出賣人同一擔保責任。民法第824 條第3項、第825條定有明文。由上開法條意旨觀之，共有物以原物分割，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權，故各共有人所分得土地，如因位置、大小、地形等因素，致影響其利用價值，而無法完全符合其應有部分價值時，分得價值較高之共有人，自應對分得價值較低之共有人為補償，並應依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨。依上開說明，系爭土地經分割，共有人分得面積並無增減，但分得位置不同，有價值差異之虞，此觀中誠不動產估價師事務所出具之估價報告所示，系爭七筆土地分割為五等分後，編號A部分總價6,360,160元；編號B部分總價6,423,073元；編號C部分總價6,218,371元；編號D部分總價5,832,352元及編號E部分總價6,986,160元。然因編號D、E部分分歸由被告辛○○、丁○○、丙○○、戊○○所共有，則系爭土地五等區塊中，價值最低與最高部分已均由被告辛○○等人所分受，因而共有人間實際取得價值即與其應有部分價值相當，已無個別補償之需求。故於兼顧土地現況及分割後各共有人使用土地之經濟效益，本院爰不另以金額補償。七、綜上所述，本院審酌兩造利益、共有人意願、共有土地使用現況、共有土地之地形，現存土地上建物及土地之價值，本於公平原則，認以附圖一所示分割方案，即附圖一所示編號A部分分歸原告所有、編號B部分分歸被告壬○○所有、編號C部分分歸被告庚○○所有、編號D、E部分一併分歸被告辛 ○○、戊○○、丙○○、丁○○等人所共有，並按渠等共有比例2分之1、6分之1、6分之1、6分之1繼續保持共有之分割方式較為適當，爰判決分割如主文所示。八、末按敗訴之行為，按當時之訴訟程度為伸張或防衛權利所必要者，因該行為所生之費用，法院得酌量情形命敗訴之當事人負擔其一部。民事訴訟法第81條第2款定有明文。本件既因兩造無法達成分割協議，而提起訴訟，則被告於訴訟進行中所提出之分割方案，為其伸張及防衛權利所必要，依前揭說明，本院認本件訴訟費用應由兩造各按其就系爭土地應有部分之比例負擔始符公平，併此敘明。九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第81條第2款，第85條第1項但書，判決如主文。中　　華　　民　　國　　95　　年　　11　　月　　29　　日民事第三庭法　官　林彥君以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　95　　年　　11　　月　　29　　日書記官　張豐榮附表： ┌──┬──────────────────────┐ │地號│台南市○○區○段一小段62-1、62-4、62-21、 │ │ │62-22、62-23、62-26、62-27地號 │ ├──┼─────┬──────┬─────────┤ │編號│共有人姓名│應有部分比例│訴訟費用分擔比例 │ ├──┼─────┼──────┼─────────┤ │1 │乙○○ │五分之一 │五分之一 │ ├──┼─────┼──────┼─────────┤ │2 │壬○○ │五分之一 │五分之一 │ ├──┼─────┼──────┼─────────┤ │3 │辛○○ │五分之一 │五分之一 │ ├──┼─────┼──────┼─────────┤ │4 │庚○○ │五分之一 │五分之一 │ ├──┼─────┼──────┼─────────┤ │5 │丁○○ │十五分之一 │十五分之一 │ ├──┼─────┼──────┼─────────┤ │6 │戊○○ │十五分之一 │十五分之一 │ ├──┼─────┼──────┼─────────┤ │7 │丙○○ │十五分之一 │十五分之一 │ └──┴─────┴──────┴─────────┘

臺灣臺南地方法院94年度訴字第1017號

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