94年度訴字第1402號｜民事：給付管理費｜裁判日期：95 年 11 月 21 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　94年度訴字第1402號原　　　告　慶茂大樓管理委員會法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　吳宏輝律師複代理人　劉興文律師被　　　告　良美建設股份有限公司法定代理人　丙　○ 訴訟代理人　邱玲子律師上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國95年11月7日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新台幣壹佰壹拾壹萬貳仟肆佰玖拾捌元，及自民國九十五年一月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。本判決於原告以新台幣參拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣或其他財產權執行程序終結前，以新台幣壹佰壹拾壹萬貳仟肆佰玖拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告起訴主張：㈠被告為慶茂大樓地下二層（即台南縣永康市○○段746、745、845建號）之使用權人，依公寓大廈管理條例第18條、第21條、第24條規定及慶茂大樓住戶管理公約、區分所有權人會議決議，被告自應繳納管理費。慶茂大樓管理費以各戶總建坪（含公共設施）為計算單位，每坪搬入戶辦公室新台幣（下同）40元、店鋪12元，未搬入戶則半價收費，公共設施維設費辦公室17元、店鋪10元，車場清潔費室內每月3,000 元、室外2,000元。惟被告就其使用期間，多年來無正當理由均未繳交管理費用，依住戶管理公約肆、管理費用第1條、第2條之1，被告每月應繳納防空避難室電梯及樓梯維護費5 萬元，經原告定相當期間催告及發存證信函，均無效果，自民國88年5月起至94年9月止，共積欠管理費計385萬元。為此，爰依公寓大廈管理條例之規定，訴請被告給付應繳之管理費及法定遲延利息。㈡對被告抗辯之陳述： ⒈原告主張被告應負擔管理費，係因被告為系爭地下二層之使用權人，依公寓大廈管理條例第3條第8款「經區分所有權人同意使用專有部分者」應負擔管理費，被告即屬該條款規定之住戶，且基於使用者付費原則，被告使用系爭地下二層等同住戶，自應負擔管理費用。 ⒉按公寓大廈管理條例第24條第2項規定：「公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務」，是無權占有人既應遵守「依本條例規定住戶應盡之義務」，規約亦依公寓大廈管理條例規定而訂定，理論上自應及於無權占有人，而依舉重以明輕之法理，無權占有人既應遵守公寓大廈管理條例規定應盡之義務，而被告取得共有部分永久使用權，為有權占有，更應遵守該條例規定「住戶」應盡之義務。又無權占有人違反前條項規定，準用第21條（欠費之強制執行）、第22條（強制驅離）、第47 條、第49條（罰則）住戶之規定，故被告違反第24條第2項規定，亦應類推適用第21條、第22條、第47條及第 49條之規定，故原告自得請求被告給付維護費。 ⒊被告占有之實際面積為1112.63平方公尺，即慶茂大樓地下二層避難室兼停車場總面積1418.59平方公尺，不含被告持有之自用倉庫96.51平方公尺、台電受電室132.73平方公尺及機械室76.72平方公尺。建物登記謄本登記主要用途為共同使用部分，且為被告占用並出租予第三人經營地下停車場，而被告有繳交管理費之部分，主要用途為倉庫（編號B2E1）登記坪數為33.38坪，每月繳交管理費僅此部分，而未繳部分共計1112.63平方公尺（即336.5坪），即其出租他人經營地下停車場部分。 ⒋被告曾自83年12月起至84年5月止，繳交積欠停車場使用費18萬元（每月3萬元），所開具之支票（發票日84年6月30日）經提示中國農民銀行而遭退票，復於84年7月10日以現金9萬元及本票結清前項停車場使用費及積欠款，但自84年6月起被告即未繳納相關費用，經原告多次催告，皆無具體回應。由此可見，被告在此之前皆正常繳交管理費，並無異議。又系爭地下二層係由被告使用，電費本應由被告自行負擔繳納，如何可謂係被告「補貼」予管委會？且被告使用系爭地下二層之電費每月僅3,000元左右，依經驗法則而言，被告焉有可能願意補貼10倍的金額即3 萬元之電費給管委會？可證被告所辯虛偽，被告每月所繳納3萬元確實是管理費。 ⒌被告所需之電力與慶茂大樓原先並未分離，是在原告第3 次（86年）管理委員會區分所有權人會議提案討論三案由，決議予以斷水斷電，被告始自行申請用電。又被告辯稱通往一樓之電梯維修保養由被告負責，並不實在，被告所言電梯自行維修保養是指「地下停車場汽車用升降梯」，為安安停車場專用電梯，僅供汽車進出使用，理應自付該升降梯維修保養費用，而通往本大樓之2座乘客用電梯（地下二層至十七層）卻有安安停車場車位承租戶經常搭乘出入，維修保養費用卻由原告支付。 ⒍被告辯稱曾於88年4月27日寄發存證信函對原告核定條約住戶管理公約增列肆、管理費第2條之1規定表示異議，但經原告查無存檔，且被告既已派員參加，並無當場表示異議。復被告亦無依民法第56條規定，於該決議後3個月內請求法院撤銷決議，是被告應受該住戶管理公約之拘束。又參閱82年6月1日原告與南府建設股份有限公司董事長丁○○，因慶茂大樓管理事宜達成協議，並依原告於83年6 月4日慶管字第016號致函南府建設股份有限公司董事長戴朝雄函件之說明項，內容為「當初協議停車為28格，每格3,000元，扣除三泰自用倉庫部分2格，以26格計收，再扣除南府建設公司車管員一名薪資及汽車升降機維護費用，本會暫行同意每月僅收3萬元正以平息紛爭……，惟仍未見繳納」，並為杜絕上述情事發生，遂於原告第5屆住戶大會（88年4月28日）提案討論修改住戶公約，增列肆第2條之1（防空避難室每月應負電梯及樓梯等維護費5萬元），是若被告需繳交電梯維護費，依管理委員會決議應遵循82年6月1日與南府建設股份有限公司董事長丁○○，因慶茂大樓管理事宜由協議書執行及每月應向管委員繳交3萬元租金，則本大樓地下二層防空避難室不適用一般住戶或店鋪收費。 ⒎按管理費是公寓管理費用，對區分所有權人使用區分所有標的和價值的維持具有重大功能，因此區分所有權人應依規約或區分所有權人會議決議繳納管理費，並無疑義。管理費之負擔標準，依公寓大廈管理條例第10條規定，例外得由區分所有權人會議或規約另予規定，該條例就管理費負擔標準之所以特設例外規定，揆其立法意旨，無非在於各區分所有權人就公寓大廈共同部分修繕、管理維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，甚而依其居住之情形，實質獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人會議或規約，視屬公寓大廈區分所有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平。被告占用慶茂大樓地下二層經營停車場，因其規避法律使其不必繳納地價稅及房屋稅，而由住戶平均分擔，並其停車場規劃28格停車位，扣除2格，還剩26格停車位，每格3,000元，被告每月獲利高達7萬多元，但一切稅捐卻由住戶平均分擔，非常不合理。被告宜比照辦公室住戶每坪57元，占用面積336.5坪，每月應繳交19,180.5元，復被告占用地下二層不必繳房屋稅及地價稅，由全體住戶平均，顯不公平，應比照區分所有權人繳交，以本大樓編號13FB1中華路202之28號為例，所持面積167.87坪，每年應繳房屋稅103,638元、地價稅2,855元，以應繳稅金除以坪數，每坪每年應繳交房屋稅及地價稅計634.4元，被告所占用之面積336.5坪，計算應比照繳交之房屋稅及地價稅，平均每月應繳交17,789.6元。綜上，被告每月須繳交管理基金金額為36,970.1元。另被告既屬本大樓約定共有使用人，依類推適用公寓大廈管理條例第3條第8款，故原告決議被告使用之地下二層其消防泡沫、灑水系統及管路系統、滅火器等，屬私人專用，亦應比照一般室內住戶，然其費用卻由管委會支付顯然不公平。依據上敘理由，被告應繳交總計每月4萬5千元之管理基金。 ⒏管理維護費關於店鋪與辦公室之差異，係以參考其他大樓和購屋成本及使用公共空間之不同，而分別訂之。店鋪因有其單獨的公安範圍，購屋成本較高，經常使用公共設施空間僅限走廊，約佔實際坪數百分之5，以本大樓店面編號A1、A2、A3為例，其實際坪數約400坪而經常使用空間（走廊）僅約20坪，且其內部皆為獨立空間，設有樓梯通道，使用公設空間及電梯的機會較少，公設部分僅限走廊，保養維護較為單純，並店鋪坪數比較大，至少都有260 幾坪，故給予優惠，而辦公室使用公共設施面積約以36. 36坪單位為例，室內坪數約27坪，公設部分約9.4坪，公共空間佔百分之25至28。又地下二層為公共用地，本歸全體區分所有權人所共有，依公寓大廈管理條例規範其權責應歸屬管理委員會，當初約定專用時，因未約定，故其全部修繕、維護皆由管委會負責，使用人僅負責汽車進出之升降梯維護，但當初並未協議無償使用，而使用人即被告卻獨自佔有地下二層面積廣達336坪營利（不含機電室）使用，沒有購屋成本負擔，不必繳交地價稅、房屋稅，無須負擔消防設施、管道間、安全走道、電梯等維護保養費用及安全維護之責，只享權利而不盡義務，如等同於店鋪繳交管理費用，對其他住戶情何以堪？綜上，地下二層並不適用店面之標準收費，原告主張被告每月應繳納4萬5千元，才符合公平原則。 ⒐退一步言，縱鈞院認為依住戶管理公約肆、管理費用第2 條之1規定被告每月應繳納5萬元之管理費過高，則被告至少應依前所約定每月3萬元之管理費，以為繳納之標準，始符公平原則。㈢並聲明：被告應給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：㈠系爭慶茂大樓地下二層（即台南縣永康市○○段745建號）係登記為全大樓99戶區分所有權人分別共有，各區分所有權人於購買時，均與當時之建商南品建設股份有限公司（下稱南品建設公司）間訂有分管或類似分管之契約，而將系爭地下二層保留由南品建設公司永久使用，事後南品建設公司將其永久使用權讓與被告，此為鈞院86年度訴字第1469號請求返還建物事件三審確定判決所認定，且被告所使用之地下二層停車空間面積為1199.14平方公尺。從而，原告主張被告係慶茂大樓中地下室房地即永康市○○段746、745、845建號之使用權人，實有錯誤。㈡按公寓大廈管理條例第3條第8款及第21條規定，公寓大廈之管理費用係由住戶所繳納，而被告於慶茂大樓原所有之建號750號房屋，已於92年間經法院拍賣，而由中國農民銀行股份有限公司拍定，並於92年11月移轉登記，是自92年11月起，被告僅係地下二層停車空間區分所有權人共有部分之使用權人，而非慶茂大樓之區分所有權人，亦非承租或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者，自非屬慶茂大樓之住戶，則原告依公寓大廈管理條例第10條第2項、第18條、第21條及第24條之規定，訴請被告繳納管理費，顯無理由。㈢原告主張依慶茂大樓住戶管理公約肆、管理費用第1條、第2條之1，請求被告繳納積欠之管理費，及捌、罰則第1條加收違約金，然縱認該區分所有權人會議決議程序上合法，其決議亦僅有拘束、規範慶茂大樓住戶之效力，而不及於第三人即被告，且依該住戶管理公約亦載明管理費等原則上以區分所有權人為收費對象，如有代理、租借、轉售情況則由當時使用人與區分所有權人負連帶繳納責任，被告既非區分所有權人，亦無代理、租借、轉售之情況，自無繳納管理費或與區分所有權人負連帶繳納管理費之問題。㈣被告於系爭地下二層經營停車位出租予業者使用，所需電力與大樓分離而獨立安裝，並由被告自行負擔費用，且通往一樓之電梯維修保養亦由被告負責，目前則出租予「安安停車場」經營使用，每月租金3萬元，而原告要求被告需負擔每月5萬元之電梯及樓梯維護費，無非係因其先前訴請被告返還地下二層停車空間敗訴確定後，故意巧立名目、濫用權利所為之決議，並無拘束被告之效力。況依該住戶管理公約既明訂管理費之計算標準，則原告如何能未依該計算標準而另行規定被告須繳納每月高達5萬元之管理費？且附帶條件規定如該停車空間經管理委員會納入管理之日起，則免收該每月5萬元之管理費，如此為被告量身訂作之條款，實屬無據，且非適法。㈤被告前確開立關係企業公司支票每月繳納3萬元予原告，然此係因原告於82年4月間成立時，初期無基金，被告以南府建設股份有限公司之名義，每月支援管理費3萬元，並用以補貼使用地下二層之電費，而以同為關係企業之旺朝貿易股份有限公司及星華開發顧問股份有限公司之支票給付，故此為贊助性質，並非同意繳交管理費，而自84年6月起，因被告公司財務狀況惡化，一直無法繳納，乃於86年6月30日向原告陳情，減為按每月800元補貼公共電費，原告查明系爭地下二層23個月之實際總電費為50,629元，即開會決議由被告繳清上開實際用電費即可，足見被告當初並未與原告約定每月給付3萬元管理費之協議。且縱認當初有所謂的協議，亦因期間屆滿，不能再以之前的協議來拘束被告要繼續繳納每月3萬元之管理費。又原告所指該倉庫（編號B2E1）登記坪數為33.38坪，為訴外人台灣三泰營造股份有限公司（下稱台灣三泰公司）所有，並由該公司繳納管理費，故原告陳稱被告有繳納該倉庫管理費部分，實有錯誤。㈥被告於接獲原告訂於88年4月28日開會之通知後，對於原告擬修改住戶管理公約增列肆、管理費第2條之1規定，曾於88年4月27日寄發存證信函表示異議，故原告提出之被告出具之委託書上載：「……對於本次大會決議事項，本人均予以同意遵行」，然此為原告單方面定型化之記載，尚不得據以認定被告有願受該等決議事項拘束之真意，否則被告又為何會在開會前一日即發函予原告就該住戶管理公約之增列表示異議？㈦按公寓大廈管理條例第24條第2項雖規定公寓大廈專有部分之無權占有人應遵守該條例規定住戶應盡之義務，然本件被告係地下二層停車空間共用部分之使用權人，而非專有部分之無權占有人，亦非慶茂大樓之區分所有權人或承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者，故應無適用公寓大廈管理條例所規定應繳納管理費之義務。㈧退萬步言，縱認本件被告應繳納管理費，則依其住戶管理公約肆、管理費第2條既明訂管理之計算標準，即公共設施維護費辦公室17元、店鋪10元，被告為地下二層停車空間區分所有權人共用部分之使用權人，至多應按該計算標準核計算管理費，原告如何能未依該計算標準而另行規定被告須繳納每月高達5萬元之電梯及樓梯等維護費？況電梯及樓梯等維護費之金額是否高達每月5萬元，亦未見原告舉證，且電梯及樓梯並非僅由被告使用，而係全大樓之住戶均可使用，則如何能憑空要求被告繳交如此高額之費用？準此，依民法第148條第1項規定，顯見其權利之行使係專以損害被告為主要目的，實非適法。復被告於地下二層經營停車位出租予業者使用，供不特定人士停放車子，除有獨立出入口外，其所需之電力與大樓分離而獨立安裝，並由被告公司自行負擔費用，且通往一樓之汽車使用之電梯維修保養亦由被告負責，另被告亦僱請專人管理地下二樓，與其他大樓之住戶尚須由原告聘請管理員負責收信、接待訪客等之管理服務不同，至多僅使用地下二層至一樓之樓梯或電梯之公共空間而已，是縱認本件被告使用地下二層應分擔消防設施、電梯及樓梯費用，亦應以原告管理公約肆、管理費用第2條所訂管理費之計算標準，即公共設施維護費店鋪每坪10元予以計算，蓋因如上所述，被告並無如其他大樓住戶尚須由原告提供管理之服務，且停車場之性質已與店鋪之性質相似，均係與不特定人士為生意往來，並被告使用面積大，當時亦有建商投入之建屋成本負擔，故應僅以店鋪之計算標準繳納公共設施維護費即可，或是以消防設施、電梯及樓維護費由被告與其他大樓住戶均分負擔，較為公平合理。又若被告應負擔電梯及樓梯維護費用，本件為繳納管理費，有5年短期時效之適用，亦應自原告起訴時回溯5年計算管理費。㈨本件原告起訴係請求被告繳納管理費，竟將系爭地下二層之房屋稅及地價稅算入，要求被告須繳納該等與管理費無關之金額，顯無理由。復一般公寓大廈區分所有建物之買受人，如需停車位，按例均須另行訂約向建商購買，未另購買之住戶，平時即無停車使用權，僅遇空襲時方有避難使用權而已，是建商未出售停車位致無該部分價金之收入，並非如原告所言完全無成本負擔。又地下二層消防設備等係為全棟大樓之消防安全所設置，亦保障全棟大樓住戶生命財產安全，該等費用本應由全體住戶所繳交之管理費中支出，原告竟將該等費用全部計入要求被告負擔，足見原告第12屆第1次委員會會議紀錄要求被告每月繳納4萬5千元，其權利之行使顯係專以損害被告為主要目的，否則不會發生起訴時請求每月5 萬元，之後又謂原先決議為每月3萬元，現又變為4萬5千元之情況，而毫無標準可言。㈩並聲明：駁回原告之訴。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭之事項及簡化之爭點為：㈠兩造不爭執事項： ⒈台南縣永康市○○路200號慶茂大樓地下二層、面積1418.59平方公尺，扣除台灣三泰公司所有權96.51平方公尺及共用之台電受電室132.73平方公尺外，其餘面積1112.63 平方公尺（即336.5坪），原由大樓之營造廠商南品建設公司占有使用，嗣將使用權轉讓予被告，現由被告占有使用中，並出租予安安停車場作為經營停車場之用。 ⒉被告曾自83年12月起至84年5月間止，每月支付3萬元予原告。 ⒊於88年4月28日修訂之慶茂大樓住戶管理公約肆、管理費用第2條之1約定「防空避難室每月應負擔電梯及樓梯維護費5萬元」。 ⒋自84年6月起被告未曾繳納任何費用予原告。 ⒌88年4月28日修正慶茂大樓住戶管理公約時，被告有派員參加。 ⒍慶茂大樓住戶管理公約管理費用第2條部分增列本大樓管理費以各住戶總建坪（含公共設施）為計算單位，管理費每坪搬入戶辦公室40元、店鋪12元，未搬入戶半價收費，公共設施維護費辦公室17元、店鋪10元。 ⒎本件有5年短期時效規定之適用。 ⒏被告於92年10月前確為慶茂大樓之住戶。㈡兩造爭執事項： ⒈被告自92年11月後是否為公寓大廈管理條例第3條第8款之住戶？ ⒉共用部分之約定使用權人如非公寓大廈管理條例第3條第1項第8款之住戶，可否類推適用該條之規定？ ⒊如被告為上開條例規定之住戶，被告是否應依住戶管理公約肆、管理費用第2條之1規定繳納電梯及樓梯維護費？抑或依管理公約肆、管理費用第2條之規定繳納？ ⒋若依第2條規定計算管理費用，被告係屬於該條規定之辦公室或店鋪？ ⒌被告於83年12月至84年5月按月繳付予原告3萬元是否為管理費用？抑或僅贊助及分擔公用電費支出？ ⒍若被告應負擔電梯及樓梯維護費用，是否應依實際支出金額與其他住戶分攤繳納？四、原告主張坐落台南縣永康市○○路200號慶茂大樓，業已合法成立慶茂大樓管理委員會，而被告為慶茂大樓地下二層之使用權人，使用面積計1112.63平方公尺（即336.5坪），並由被告出租予「安安停車場」作為經營停車場之用等情，此為被告所不爭執，並有原告提出之公寓大廈管理組織報備證明、現任主委改選證明、建物登記謄本（見本院審卷㈠第44至55頁）等為證，且有本院86年度訴字第1469號、台灣高等法院台南分院88年度上字第1號及最高法院90年度台上字第1082號等民事判決各1份（見本院審卷㈠第69至142頁）、系爭地下二層平面圖、租約（見本院審卷㈠第143至146頁）等影本附卷可稽，是原告此部份主張自堪認為真實。茲就兩造之爭點，析述本院得心證之理由如下：㈠被告自92年11月後是否為公寓大廈管理條例第3條第8款之住戶？共用部分之約定使用權人如非公寓大廈管理條例第3條第8款之住戶，可否類推適用該條之規定？ ⒈按「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權」、「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者」、「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」、「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者」、「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者」，公寓大廈管理條例第3條第2、3、4、5、8款定有明文。 ⒉本件被告於92年10月前確為慶茂大樓之區分所有權人，嗣因被告所有台南縣永康市○○段750建號房屋，於92年間經法院拍賣，經拍定後，於92年11月間移轉登記予中國農民銀行股份有限公司，有該750建號之台南縣永康地政事務所異動索引1份可按，並為原告所不爭執，是被告自92 年11月間起，已非慶茂大樓之區分所有權人甚明。據此，被告於92年10月前，確為慶茂大樓之住戶，而自92年11月間起，已非慶茂大樓之區分所有權人，亦非承租或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者，僅係系爭地下二層停車空間區分所有權人共有部分之使用權人，是經核公寓大廈管理條例第3條第8款規定，被告自92年11月間起，自非該條款所規定之『住戶』乙節，應堪認定。 ⒊按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定；公寓大廈管理條例第9條第1項定有明文。是區分所有建物之共用部分，在不違反公寓大廈管理條例第7條所列各款情形下，得依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管。查慶茂大樓各區分所有權人於購買時，與當時之建商南品建設公司間訂有分管契約，將系爭地下二層保留由南品建設公司永久使用，事後南品建設公司將其永久使用權讓與被告。準此，本件系爭地下二層之停車空間本質上雖屬該建物之共同使用部分，然既經約定由被告為永久使用權人，則屬公寓大廈管理條例第3條第5款之約定專用部分。 ⒋又按公寓大廈管理條例之立法目的，在於建立建築物使用自主性管理制度，以全體住戶共同利益為出發點，強調自發性監督與管理維護，透過管理委員會之設立，及住戶管理規約之訂定，進行健全建築物使用管理體系，並使住戶權利義務明確化，及公共生活之保障。本件被告既為系爭地下二層『約定專用部分』之使用權人，自屬慶茂大樓社區之一員；又按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」，公寓大廈管理條例第10條第2項前段亦有明文，被告係系爭地下二層之使用權人，並有使用地下二層至一樓之樓梯、電梯等公共空間，且享有消防設施等公共安全設備，而其維護管理費用則由原告負擔，即被告已居於慶茂大樓『住戶』之地位享受權利，自應依『住戶』地位負擔義務。準此，公寓大廈管理條例第3條第8款所規定之『住戶』雖未及「約定專用部分」使用權人，然為健全建築物使用管理及為全體住戶共同利益之立法理由，實與該條款規定有同一之法律理由，依「相類事實，應為相同處理」之法理，「約定專用部分」使用權人自得類推適用公寓大廈管理條例第3條第8款之規定，即被告自應依公寓大廈管理條例相關規定，享有及負擔『住戶』之權利義務。從而，被告自92年11月間起，應類推適用公寓大廈管理條例第3條第8款規定，而為慶茂大樓之住戶。㈡被告是否應依住戶管理公約肆、管理費用第2條之1規定繳納電梯及樓梯維護費？抑或依管理公約肆、管理費用第2條之規定繳納？ ⒈按慶茂大樓住戶管理公約肆管理費用第2條規定：「本大樓管理費，以各住戶總建坪（含公共設施）為計算單位，管理費每坪搬入戶辦公室40元，店鋪12元，未搬入戶半價收費，公共設施維護費辦公室17元，店鋪10元，車場清潔費室內每月3000元、室外2000元……」，第2條之1規定：「防空避難室每月應負擔電梯及樓梯等維護費50,000；但經管理委員會納入停車管理之日起免收」，此有原告提出之慶茂大樓住戶管理公約1份（見本院審卷㈠第9至24頁）在卷可按。又前開第2條之1規定，係於88年4月28日始行增訂，之前並無該條之規定，此為兩造所不爭執，應為真實。 ⒉原告主張被告應比照辦公室每坪57元，占用面積336.5坪，每月應繳交19,180.5元，又被告占用地下二層無須繳納地價稅及房屋稅，而由住戶平均分擔，並每月獲利高達7 萬多元，亦應比照區分所有權人所繳交之房屋稅及地價稅，列為管理費之一部分，以每坪每年應繳交房屋稅及地價稅計634.4元，被告每月應繳交17,789.6元，是被告每月須繳交管理基金金額為36,970.1元，且被告使用系爭地下二層，其消防泡沫、灑水系統及管路系統、滅火器等，屬私人專用，亦應比照一般室內住戶，然其費用卻由管委會支付，顯然不公平，綜上，被告應繳交總計每月4萬5千元之管理基金云云。惟查，被告並非房屋稅條例第4條第1項及土地稅法第3條第1項所規定之納稅義務人，係依據分管契約而為系爭地下二層之使用權人，依法自無須繳納系爭地下二層之相關稅捐，且管理費係為公寓大廈公共基金用所需，而由區分所有權人分擔繳納，公寓大廈管理條例第18條第1項第2款亦有明文，是並無任何依據或理由將房屋稅及地價稅等稅捐，納入公寓大廈公共基金，而列為應負擔管理費之一部分。從而，原告主張被告使用系爭地下二層，應比照區分所有權人所繳交之房屋稅及地價稅，列為管理費之一部分云云，自屬無據。 ⒊按法律為因應建築物區分所有權朝向團體色彩發展，乃創設以集會功能之多數決方式解決共同事務之機制，亦即由2個或2個以上當事人，平行協同之意思表示相互合致而成立之合同行為，以具有同一內容之平行協同複數意思表示為其成立要素，各意思表示只有一個方向，經會商後均趨於一致，即屬多數人間利益的共同促成，有拘束全體住戶之效力，而被告為慶茂大樓之住戶，已如前述，是系爭住戶管理公約自有拘束被告之效力。然查，按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。又按「查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋」，有最高法院71年度台上字第737號判例要旨可資參照。觀之系爭住戶管理公約肆、管理費用第2條之1規定：「防空避難室每月應負擔電梯及樓梯等維護費50,000元；但經管理委員會納入停車管理之日起免收」等語，是該條規定顯係個別針對被告而增訂之條款甚明。復管理費之負擔標準，依公寓大廈管理條例第10條規定，例外得由區分所有權人會議或規約另予規定，該條例就管理費負擔標準之所以特設例外規定，揆其立法意旨，無非在於各區分所有權人就公寓大廈共同部分修繕、管理維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，甚而依其居住之情形，實質獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人會議或規約，視屬公寓大廈區分所有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平。原告雖主張系爭地下二層有26格停車位，每格3,000元之價格計算，獲利7萬多元云云，然原告並未扣除經營停車場之相關成本支出，且被告就系爭地下二層係以每月3萬元出租予「安安停車場」以為經營停車場業務，有租賃契約1 份可按，是原告以被告每月獲利高達7萬多元，依實質獲益程度而認被告應負每月5萬元之管理費，當屬無據，並房屋稅及地價稅等稅捐不能列入管理費之項目，亦如前述，又系爭住戶管理公約既於肆、管理費用第2條規定管理費之計算標準，則原告為何不依第2條規定請求被告繳納管理費，而須增訂第2條之1規定，被告須負擔每月高達5 萬元之管理費？且原告就被告何以須負擔每月高達5萬元之電梯及樓梯等維護費，亦無法合理說明其依據及計算方式，是尚難僅依原告所述「因為被告欺騙管理委員會，而且被告未繳納，住戶覺得不公平所以提高為5萬元」（見本院95年6月20日言詞辯論筆錄、審卷㈡第224頁）之報復心態，而為被告管理費計算基準。準此，慶茂大樓住戶管理公約肆、管理費用第2條之1雖規定被告每月應負擔電梯及樓梯等維護費5萬元，然依其內容比較衡量，此係針對被告個別量身訂作之條款，且無任何合理之依據，原告就該權利之行使，應係以損害被告為主要目的，是此約定違反民法第148條權利濫用之禁止，應屬無效。從而，被告應依該管理公約肆、管理費用第2條之規定，而非依第2條之1規定繳納管理費，自堪認定。㈢依第2條規定計算管理費用，被告係屬於該條規定之辦公室或店鋪？ ⒈原告主張關於店鋪與辦公室之管理費，係以參考其他大樓、購屋成本及使用公共空間之不同，而分別訂之，因店鋪有其單獨的公安範圍，購屋成本較高，經常使用公共設施空間僅限走廊，約佔實際坪數百分之5，其內部皆為獨立空間，設有樓梯通道，使用公設空間及電梯的機會較少，保養維護較為單純，並店鋪坪數比較大，故給予優惠，而辦公室使用公共空間佔百分之25至28等語，此為被告所不爭執，應為真實。 ⒉本件被告使用系爭地下二層對外經營停車場業務，雖設置「地下停車場汽車用升降梯」，供汽車進出使用，有獨立出入口，並所需之電力與原告大樓分離而獨立安裝，由被告自行負擔費用，亦僱請專人管理系爭地下二層。然該停車場人員之出入，係使用原告大樓之乘客用電梯，並有使用原告大樓之樓梯通道及公設空間，是被告使用公共空間部分有一定之程度，揆諸前開店鋪與辦公室管理維護費之差異，被告使用系爭地下二層性質上與辦公室使用之情形較相近，而與店鋪僅經常使用走廊之公共設施空間不同。又系爭地下二層之消防設施、管道間、安全走道、電梯等維護保養費用，係由原告負責維護修繕，且該消防公共安全設備係與大樓整體相連，與店鋪有單獨的公安範圍不同，是被告亦應以辦公室之計算標準，支付公共設施維護費用。準此，被告應依該管理公約肆管理費用第2條所定之辦公室之計算標準，負擔繳納管理費等費用之義務，依管理費每坪搬入戶辦公室40元及公共設施維護費辦公室17元計算，被告每月應負擔之管理費為19181元（計算式為57 ×336.5＝19180.5【元以下四捨五入】）。㈣被告於83年12月至84年5月按月繳付予原告3萬元是否為管理費用？抑或僅贊助及分擔公用電費支出？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之訴，最高法院17年上字第917號判例可資參照。 ⒉「被上訴人南品建設公司之原負責人丁○○固有於南品建設公司喪失權利能力之後，分別先後改以被上訴人南府建設公司（自82年12月至83年5月）、旺朝貿易公司（自83 年6月至83年11月、及自83年12月至84年5月）、星華開公司（自84年6月至84年11月）之名義向『慶茂大樓管理委員會』繳交以每6個月18萬元之金額，且為被上訴人等所不否認，惟被上訴人已辯稱：因緣慶茂大樓管理委員會成立初期，良美關係企業，以在商之立場，每月以使用系爭地下二層之關係，補貼公共公電費3萬元，但自84年6月份起，由於良美關係企業財務狀況惡化，一直積欠23個月份未能繳納，乃於86年6月30日，由被上訴人良美建設公司向管理委員會陳情，減按每月800元給付，結果管理委員會查明系爭地下二層（Ｂ２）23個月之實際總電費為50, 629元，乃責由良美關係企業之台灣三泰營造公司繳清後，同意每月照Ｂ２實際用電費繳納等語，並有其所提出之良美建設公司之陳情書、清查Ｂ２積欠電費之催繳條、慶茂大樓管理委員會會議記錄及收據共15張在卷可憑（原審卷第137至148頁）；況系爭地下二層停車場，於大樓興建預售時即保留由建商即被上訴人南品建設公司永久使用，訂明於買賣合約書，並由預售屋承買人立有切結書可按，嗣因被上訴人南品建設公司解散，而將其永久使用權全部讓與同為關係企業之被上訴人良美建設公司，並由被上訴人良美建設公司將停車位出租營收，已如前述，則衡諸常情，被上訴人何須再向管理委員會租用？且管理委員會亦無權將系爭地下二層出租與被上訴人良美建設公司。且若係屬租賃，則兩方對此重要之事項豈有不簽訂書面租賃契約之理？且此益證被上訴人良美建設公司及其所屬關係企業所繳納者係系爭地下二層之電費，而非係租金……」，有台灣高等法院台南分院88年度上字第1號判決（見本院審卷㈠132頁）在卷可參。準此，於前述返還建物事件中，法院係認定被告所繳納每月3萬元，為系爭地下二層之電費甚明。 ⒊於86年6月30日被告向原告陳情：「本公司前協議就慶茂B2F停車場每個月補貼公共水電費3萬元予慶茂管理委員會，自84年6月份起至86年4月份止（共23個月）未繳納，茲本公司因故財務困難，週轉不靈，今向管委會陳情每月補貼公共電費800元整，如右述起訖日期共應補貼18,400元整，深感德便」等語，有被告86年6月30日陳情書1紙在卷可按，而原告就上開被告陳情事件，於86年12月12日慶茂大樓管理委員會第3屆委員第6次會議中決議：「案由：良美建設股份有限公司陳情書審查案。說明：共23個月未繳納，擬每月補貼公共電費800元，計18,400元整。決議：管理中心查明B2每月電費後再議。經查明總積欠50,629元，分1至2個月結清。執行：本月尚餘25,629元未結……」，有該會議紀錄1份（見本院審卷㈡第220、221頁）可按。據此，苟如原告所陳，該每月3萬元為管理費用，則於被告陳情時，原告焉會決議「管理中心查明B2每月電費後再議。經查明總積欠50,629元，分1至2個月結清、「執行：本月尚餘25,629元未結……」，而非請求被告應按協議給付管理費？足見兩造並無約定每月給付3萬元管理費之協議，而被告所給付者，僅係贊助及分擔系爭地下二層公用電費。 ⒋證人乙○○雖到庭證稱：當初我們希望被告將地下二層開放給所有住戶使用，而不是被告專用，但被告不同意，我們向被告說如果不同意的話，要將地下二層的大門堵起來，後來協議結果被告每月支付3萬元給管委會，地下二層停車場仍由被告專用，即我們認為地下二層停車場所有住戶應享有停車的權利，所以被告應該要給付這筆租金及管理費總計每月3萬，且此費用應該也算是清潔費、管理費，又該協議書載明協議有效期間至84年5月31日止，因為這是我的任期，我沒有權利為下任的主委簽，所以只簽到我的任期等語（見本院95年6月1日言詞辯論筆錄，審卷㈡第209至214頁），且觀之兩造之前開協議書內容：「甲方（即被告）願每月支付地下車場『使用費』3萬元整」，有前開協議書1紙（見本院審卷㈠第196頁）附卷可參，是如系爭3萬元為管理費用，則何以不在協議書中直接載明『管理費』，而係記載『使用費』？基此，足認被告前每月給付原告3萬元，僅係因當時之時空背景，兩造協議之結果，並非協議被告每月給付3萬元之管理費。又依前開協議書「有效期間至84年5月31日止」，是縱認原告所主張兩造有協議每月3萬元管理費，該協議書約定之期間亦已屆滿，原告當不得再據此主張被告須依協議繳納每月3 萬元之管理費。 ⒌此外，原告亦未能舉證證明被告與其有每月應繳納管理費3萬元之約定。從而，原告主張與被告前有約定每月管理費3萬元，即屬無據。㈤按一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權因五年間不行使而消滅，民法第126條所明定。又按凡屬上項定期給付債權，即有該條之適用，無庸當事人就此有所約定，且不得預先拋棄時效之利益，最高法院50年度台上字第1960號著有判例可資參照。經查，依慶茂大樓住戶管理公約肆、管理費第3條約定：「本大樓各項管理費用每月收費一次，各住戶須於當月5日之前繳清……」，足徵管理費性質上屬於定期性給付，揭諸上開法律規定及判例意旨，原告各期之管理費請求權應自各期之每月5日起計算消滅時效期間。本件原告係於94年11月8日起訴請求自88年5月起至94年9月止之管理費，則89年11月前之管理費請求權，其消滅時效期間均已屆滿，是被告抗辯該部分已罹於消滅時效等語，核與有據，是原告僅得請求自89年12月起至94年9月止之管理費。五、綜上所述，被告自89年12月間起至94年9月間止未繳付管理費，每月應繳之管理費為19,181元，是被告應繳付之管理費共計1,112,498元（計算式為58×19181＝0000000）。從而，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項前段及第21條之規定，訴請被告給付1,112,498元，及自起訴狀繕本送達之翌日即95年1月9日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部份，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額併予宣告之；至原告敗訴部分，其假執行聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法經本院斟酌後認均不影響本判決之結果，爰不再逐一詳予論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項、第3項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　95　　年　　11　　月　　21　　日民事第二庭法官洪榮家上為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　95　　年　　11　　月　　21　　日書記官吳信助

臺灣臺南地方法院94年度訴字第1402號

關鍵資訊