95年度訴字第1513號｜民事：給付承攬報酬｜裁判日期：96 年 07 月 25 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　95年度訴字第1513號原　　　告　台灣興美公寓大廈管理維護股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　郁旭華律師王燕玲律師被　　　告　都會假期公寓大廈管理委員會法定代理人　丁○○ 訴訟代理人　向文英律師上列當事人間請求給付承攬報酬事件，經本院於民國96年7月11 日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用新台幣捌仟貳佰陸拾元由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：㈠、兩造於民國（下同）95年5月24日簽訂委託管理合約書（下稱系爭契約），約定由原告為被告承辦大樓（社區）安全管理清潔等服務，期間自95年5月31日起至96年6月30日止，共計13個月，管理服務費每月新台幣（下同）187,950元（含稅）。原告於95年5月30日晚間前往被告大樓準備辦理進駐交接事宜，詎料被告因其大樓住戶有人反對，致無法使原告於95年5月31日零時進駐服務，惟被告當時主任委員乙○○ 承諾於1個月內安排妥當。事後，原告屢次於95年6月5日、7月12日、8月9日發函限期催告被告履行上開契約之協力義務，惟經被告於95年7月9日發函表示解除上開契約，又於95年7 月18日發函謂系爭契約應屬無效，應由乙○○個人負責云云。按系爭契約係由被告當時之主任委員乙○○代表被告與原告簽訂，且無違反強制或禁止規定，亦無背於公序良俗，應屬有效成立，被告內部之會議決議並不能拘束不知情之原告，且被告並無解除契約之權限，自應受系爭契約之拘束。原告因而本於委任契約之法律關係，請求被告給付已屆期之報酬，即自95年5月31日起至95年9月30日止共4個月，每月按187,950元（含稅）計算，共計751,800元，及法定遲延利息。㈡、關於系爭委託管理合約書是否有效？即⒈被告前任主任委員乙○○是否有權代表被告與原告簽訂系爭合約？系爭合約未經區分所有權人會議承認是否有效？系爭合約經區分所有權人會議拒絕予以承認，是否有效？⒉原告係經營公寓大廈管理服務業，並無經營保全業務，則系爭合約有無違反法律強制禁止規定？其效力為何？ ⒈按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第29條第1、2項定有明文。復按管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；管理服務人則指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人或管理維護公司。管理委員會之職務包括管理服務人之委任、僱傭及監督，同條例第3條第9款、第11款及第36條第9款均有明文。承上可知，公寓大廈其管理服務人之產生，除得由區分所有權人會議決議外，尚得由管理委員會本於其職責僱傭或委任之。此稽諸被告提出之93年3月27日第七次區分所有權人大會會議記錄臨時動議 (二)記載「決議：經出席的各戶表決大多數同意理和管理依合約需服務到93年6月30日，再由新任委員會評估更換或續約」等語，及94年3月26日第八次區分所有權人大會會議記錄提案討論 (六)載明「決議：2、大樓保全管理服務案，經出席各戶表決以111票超過出席半數通過新年度保全管理服務仍由理和公司提供服務」等語即明。 ⒉經查，都會假期大樓其規約尚無關於管理公司委任之特別規定乙節，業據被告所舉證人丙○○證述在卷，而在系爭合約95 年5月24日簽訂前，該年度並無召開區分所有權人會議，亦據被告所舉證人乙○○證述在卷，核與被告僅提出93年度第七次、94年度第八次及系爭合約簽訂後之95年6月25日95 年度第二次臨時區分所有權人會議記錄等情參之，足見在系爭合約簽訂前之95年間，上開大樓並無召開區分所有權人會議。職是，被告於95年5月10、11日即召開第九屆第二次管理委員會 (非區分所有權人會議)，第一天 (即10日)聽取原告及訴外人起將、理和、賓士、萬安、全天等六家公司之簡報，並由被告初步討論後，篩選原告及訴外人理和、萬安三家公司為進一步遴選之對象；第二天 (即11日)被告決議以住戶公投方式就上述三家管理公司擇一。上情有被告提出之95年5月10日都會假期大樓第九屆第二次管理委員會會議記錄可稽。嗣因訴外人理和公司於95年5月15日發函向被告表示不願參與管理服務廠商之住戶公投，致沒有再由住戶公投之必要，被告前主任委員乙○○即召開管理委員會，就原告與萬安公司二家之各樣條件比較後，而決議與原告簽訂新年度之管理合約 (即系爭合約)。上情除有證人乙○○提出之理和公司95年5月15日第0507號函在卷可稽外，並據證人乙 ○○證稱：系爭合約書是伊代表被告而與原告簽訂，簽約是經過管委會議決，曾經有決定要讓住戶投票，因為原來的公司 (即理和公司)放棄投標，所以就沒有必要再由住戶公投，管委會因此開會依照各樣條件決定，伊被選為管理委員，依管理條例行使職權，有與管理公司簽約的權利等語在卷足證。易言之，被告與原告於95年5月24日簽訂系爭合約，尚無違反公寓大廈管理條例或規約或區分所有權人會議或管理委員會會議之情，證人乙○○既本於被告當時合法代表人之身分與原告簽約，系爭合約自屬有效。 ⒊被告雖以管理委員會之代理權限須受區分所有權人會議之拘束，依93、94年度區分所有權人會議記錄所示，管理委員會應有區分所有權人之授權始有代表簽訂管理合約之權，而系爭合約未經區分所有權人會議事前承認，並經區分所有權人會議事後拒絕承絕，應不生效力等語置辯。惟查，在系爭合約簽訂前之95年間，被告大樓並無召開區分所有權人會議，自無任何關於新年度管理公司應如何產生之決議，管理委員會當然無受區分所有權人會議決議拘束可言；而被告大樓93、94年度之區分所有權人會議決議，就新年度管理公司產生之方式，有授權管理委會評估後自行決定者，亦有於會議中由住戶多數決同意者，且上開二次區分所有權人會議均僅係針對各該年度新的管理公司產生方式所為個案之決議，而非係針對爾後任何新年度管理公司產生之方式為通例之決議，是尚不得據93、94年度區分所有權人會議之個案決議來拘束95年度之簽約行為。再者，依公寓大廈管理條例第2條第11 款及第36條第9款規定，管理服務人本得由管理委員會僱傭或委任，且管理服務人之委任、僱傭及監督，亦屬管理委員會之職務，而證人乙○○既係本於被告當時之合法代表人身分與原告簽約，應屬有權代表，則代表人所為之法律行為，即為被告本人自身所為，自不生無權代表或代理之問題，即無所謂事後須經被告承認始生效力之餘地。準此，被告上開辯詞，尚有誤會。 ⒋又，被告另辯稱原告無經營保全業務之權，系爭合約因而違反法律強制禁止規而無效云云。經查，公寓大廈管理條例所謂之管理服務人，係指執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人或管理維護公司 (同條例第2條第11 款參照)。原告公司名稱為台灣興美公寓大廈管理維護股份有限公司，其所營事業為公寓大廈管理服務業，有原告公司變更登記表在卷可參，是原告應具備上開條例規定之管理服務人資格，無庸置疑。又按公寓大廈及其週圍環境安全防災管理維護事項，亦屬管理維護公司得從事之業務範圍，參諸系爭合約第六條關於安管員及機巡員之工作內容，均屬於上述公寓大廈及其週圍環境安全防災管理維護事項，準此可知，系爭合約中關於安全防災管理維護事項，本為原告得從事之業務範圍，事甚明確。被告辯稱原告未依法設立保全公司，不得經營保全業務，系爭合約未具法定方式，應屬無效云云，尚不足採。㈢、關於被告與原告協商一個月處理住戶反對乙事，是否有限期承認或延期履行之意思？原告於95年5月30日晚間前往被告大樓準備辦理進駐交接事宜，詎料被告因其大樓住戶有人反對，致無法使原告於95年5月 31日零時進駐服務，惟被告當時主任委員乙○○承諾於1個月內安排妥當云云。上情業據證人乙○○證稱：原告於95年5月 30日前來交接進駐，但因有部分住戶阻擋交接的工作，致原告無法進駐，當時伊代表管委會與原告協商等語在卷，並有證人乙○○2006年6月7日函可稽。惟查，證人乙○○上開證詞所稱與原告協商，其究指何意？其證稱並沒有與原告提到協調的真正意思，亦沒有向原告說系爭合約不算數或是要再延一個月才發生效力等語，足見被告所舉證人乙○○自無從證明兩造間有限期承認或延期履行之情。㈣、關於如系爭合約係有效，被告曾否對原告為終止或解除系爭合約之意思表示？即⒈被告於95年7月9日所發都會假期管委95 字第A0701號函，是否有終止或解除系爭合約之意思表示？⒉被告委任蘇新竹律師於95年7月18日寄發存證信函，是否為終止或解除系爭合約之意思表示？⒊⑶若被告曾對原告為終止或解除系爭合約之意思表示，則是否發生終止或解除系爭合約之效力？ ⒈被告固於95年7月9日以第A0701號函通知原告無法履行系爭合約之意，並有都會假期公寓大廈管理委員會函乙份在卷可稽。惟按契約之解除乃當事人之一方在法律上有解除權 ( 法定或約定)，而行使之，使契約溯及自始不發生效力；而契約之單方終止則係契約因法定或約定得終止契約之事由發生，由一方行使終止權，使契約自終止之通知到達相對人後而向將來失其效力。足見契約之解除與終止，乃兩個不同之法律概念，不容混淆。經查，證人丁○○即被告現任主任委員證稱：原證4號是由伊具名代表被告發給原告的，該函文是由理和管理公司請教律師後擬定的，也是新的委員會共同討論的結果等語，再參之原證4號函文內容，分別在主旨及說明二兩處表示「解除」系爭合約之記載，惟不見任何「終止」之字樣及意思，顯見被告上開函文係欲行使解除合約之意，而非終止合約，事甚明確。證人丁○○證稱上開函文有終止系爭合約的意思云云，與上述事證不符，應不足採信。⒉被告復於95年7月18日委託蘇新竹律師以台南一支郵局第197號存證信函通知原告，略謂因乙○○未舉辦住戶公投而擅自與原告簽訂系爭合約，應屬無效云云。然函文中並未提及契約之「解除」或「終止」等用語或意思，顯見被告以上開存證信函乃係主張系爭合約為無效，既係如此，上開信函遑論有解除或終止契約之意甚明。 ⒊按「契約一經成立，雙方均應受其拘束，除有合法原因外，不能任意解除，‧‧‧而契約解除權之行使，究仍屬於不違約之一方」，「解除契約，除當事人間有保留解除權之特別約定外，非有法律所規定之解除權不得為之。」迭經最高法院65年台上字第1933號判決及23年上字第3968號判例可參。查，被告所發原證5號存證信函俱無解約及終止之表示；原證4號函文僅有解約之意，而無終止契約之表示，俱見前述，惟被告在法律上並無解除系爭合約之權利，故被告於95年7月9日發函通知原告解除系爭合約云云，並無理由，自不生解約之效力。㈤、關於⒈兩造是否有延緩履行契約之合意？即被告是否有給付95年5月31日至95年6月30日之管理服務費用之義務？⒉被告可否依民法548條第2項之規定，以原告並未為任何委任事務之處理為由，拒絕給付報酬？⒊原告主張類推適用民法第 487條「僱用人受領勞務遲延者，受僱人無補服勞務之義務，仍得請求報酬。」之規定，請求被告給付報酬，是否有理由？ ⒈系爭合約約定委託期限自95年5月31日起至96年6月30日止，每月管理服務費用為187,950元 (含稅)，被告應於隔月3日以前電匯至原告公司帳戶，有系爭合約第壹條、第肆條可稽。證人乙○○證稱95年5月30日交接的晚上，伊沒有對原告說系爭合約要再延一個月才發生效力，伊只是向原告說交接的動作要再進行協商，不要再這麼對立的情況下進行等語，顯見兩造間並無延後履行契約之合意。準此，被告應自95年5月31日起負履行系爭合約即給付管理費用之義務。 ⒉按委任關係，因非可歸責於受任人之事由，於事務處理未完畢前已終止者，受任人得就其處理之部分，請求報酬。民法第548 條第2項固有明文。惟上開條文顯係在委任契約已終止時，始有適用，然本件被告始終未為任何終止系爭合約之意思表示並通知原告，而原告亦未終止系爭合約，則系爭合約仍屬有效，自無上開民法第548第2項規定之適用，因之，被告依上開條文主張拒絕給付報酬，尚無可採。 ⒊復按關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用於關於委任之規定，民法第529條定有明文。查兩造之委託管理契約，究其性質乃被告委託原告代為管理及維護社區之安全及環境等一定事務，其重點在於特定勞務之給付，揆諸前揭規定，自應適用有關委任之規定，合先敘明。又，受任人應受報酬者，除契約另有訂定外，非於委任關係終止及明確報告顛末後，不得請求給付。民法第548條第1項定有明文。另按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。債權人預示拒絕受領之意思或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。民法第234、第235條但書均有明文。經查，系爭合約約定委託期限自95年5月31日起至96 年6月30日止，每月管理服務費為187,950元 (含稅)，被告應於隔月3日以前電匯至原告公司帳戶等情，有系爭合約可稽。原告於95年5月30日晚間前往被告大樓準備辦理進駐交接事宜，詎料被告因其大樓住戶有人反對，致無法使原告於95年5月31日零時進駐服務，惟被告當時主任委員乙○○承諾於1個月內安排妥當。事後，被告於95 年7月9日發函原告，表示欲解除系爭契約云云；復委託律師於95年7月18日以存證信函略謂系爭契約應屬無效，顯見被告拒絕受領原告之給付無疑。原告則委託律師於95年6月5日發函催告被告於95年6月15日前履行系爭契約之協力義務；復於95年7月12日再度發函催告被告限於95年7月20日前履行協力進駐之義務；再於95年8月9日、9月13日發函表示可隨時進駐提出給付並再次催告被告履行系爭合約及請求給付報酬，上情有信函4 份足稽。末按僱用人受領勞務遲延者，受僱人無補服勞務之義務，仍得請求報酬。民法第487條定有明文。系爭合約既屬有效，被告自應受系爭合約之束，按月給付原告報酬，即便原告因被告之不配合而無法現實提出給付，然此係因可歸責被告之拒絕受領所致，況原告亦多次將準備給付之事情通知被告，以代提出，因之，原告本於委任契約之法律關係，並類推適用民法第487條之法理，請求被告給付自95年5月31日起至95年9月30日止，共4個月之報酬，以每月187,950 元(含稅)計算，合計751,800元，及法定遲延利息，應有理由。㈥、聲明： ⒈被告應給付原告751,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 ⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯：㈠、關於系爭委託管理合約書是否有效？即被告前任主任委員乙○○是否有權代表被告與原告簽訂系爭合約？系爭合約未經區分所有權人會議承認是否有效？系爭合約經區分所有權人會議拒絕予以承認，是否有效？原告係經營公寓大廈管理服務業，並無經營保全業務，則系爭合約有無違反法律強制禁止規定？其效力為何？ ⒈查，公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關，而管理委員會係為執行區分所有權人會議決議事項設立之組織，此觀公寓大廈管理條例第3條第7、9款及同條第36條第1款規定即「區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」、「管理委員會之職務如下：區分所有權人會議決議事項之執行。．．．」自明。又按「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」同法第37條定有明文。是管理委員會或主任委員無違背區分所有權人會議決議而選定管理服務公司及代表簽約之權。本件都會假期大樓之大廈管理服務契約歷年來亦均係經區分所有權人會議決議決定續約或擇定管理服務公司，再委由管理委員會執行簽約事務，或區分所有權人會議決議由管理委員會評議簽約之對象及執行簽約事務，而成立服務契約。是管理委員會未經住戶會議之決議授權，即無決定管理服務公司並為簽約之權，主任委員亦無對外代表管理委員會與大樓管理公司簽立管理服務合約之權限。茲有附呈都會假期93、94年區分所有權人會議紀錄為憑。而依前揭94年度第八次區分所有權人會議紀錄所載「新年度大樓電梯維護與保全管理服務表決案，說明：依據第七次大會中討論大樓電梯維護與保全管理服務關係大樓安全甚巨，是否延續或終止，須於大會中決議，交由下屆委員會依據決議憑辦。」即足說明，都會假期住戶大會決議已為授權管理委員會簽立管理合約之要件。而依公寓大廈管理條例第37條規定，管理委員會應執行事項並未僅限執行當次區分所有權人會議決議之事項。亦即未依法經區分所有權人議決變更之決議，管理委員會均有執行之義務，且管理委員會亦不得違反未經變更之區分所有權人會議決議事項。益徵，本件被告前主任委員乙○○無違背區分所有權人決議與原告簽約之權限。而依證人丙○○及乙○○之證言，都會假期大樓於95年度管理服務公司之決定，係以經篩選後之原告、理和、萬安三家公司提交住戶舉辦公投方式決定並經95年5月17日公告於95年5月29日晚間六時至八時舉辦住戶公投在案（被證六號），惟原主任委員竟未經公投即擅於95 年5月24日與原告簽立委任管理合約書。雖被告原管理主任委員乙○○於　鈞院96年3月21日證述：區分所有權人會議沒有特別決議與何家公司簽約，亦沒有討論由證人處理簽約。惟，管理合約於都會假期大樓應由住戶議決已如前述，並無未討論即可任前主任委員自行決定之理。是如未討論，管理委員會依法亦應行召開臨時會或舉辦等同全體住戶議決方式（如公投）決定簽約對象始得為之。益足證實，本件都會假期管理委員會無住戶大會之授權無代表住戶簽訂公寓大廈管理服務契約之權，且本件原主任委員並未獲住戶大會之授權，是以系爭契約因無權代理無效。退步言，即或原告主張本件乙○○係以管理委員會代表人名義與之簽約，則依證人丙○○於96年3月21日之證述：93年2月29日管委會曾經未經住戶大會決議與理和公司解約，而由原告進駐提供服務，但被拒絕，拒絕的理由是沒有經過區分所有權人的開會決議才簽約云云，亦足證明原告明知被告管理委員會須經區分所有權人會議授權才可簽立管理合約乙事，是原告亦非善意之人得為主張有權代表。 ⒉退萬步言，依內政部91年9月31日台內營字第0910085313號函所示，「管理委員會依據本條例第34條第1項第9款規定，暨該社區規約規定辦理管理維護公司之任用聘僱，區分所有權人仍得依同條第25條第2項第2款規定召開臨時會議決議推翻上開管理維護公司之任用聘僱事項。」益徵，被告前主任委員未經區分所有權人會議決議授權無代表管理委員會簽約之權。且即或認主任委員合法簽訂管理合約，區分所有權人會議亦得決議推翻前揭合約，被告依法解除或終止於法並無不合。按「公寓大廈管理維護公司，應依下列規定執行業務：應依規定類別，聘僱一定人數領有中央主管機關核發認可證之繼續性從業之管理服務人員，並負監督考核之責。應指派前款之管理服務人員辦理管理維護事務。」公寓大廈管理條例第43條第1、2款定有明文。而依公寓大廈管理服務人管理辦法第2條之規定「本條例所定公寓大廈管理服務人員（以下簡稱管理人員）之類別如下：公寓大廈事務管理人員（以下簡稱管理人員）：指領有中央主管機關核發認可證，受僱或受任執行公寓大廈一般事務管理服務事項之人員。公寓大廈技術服務人員（以下簡稱技術服務人員）：公寓大廈防火避難設施管理人員：受任執行公寓大廈防火避難設施管理維護事務之人員。公寓大廈設備安全管理人員：執行公寓大廈設備安全管理維護事務之人員。」及第9條第2款規定「管理維護公司應置有事務管理人員四人以上，及技術服務人員四人以上。」，並無得為「公寓大廈及其周圍環境安全防災管理維護事項之類別（即駐衛保全部分），亦即公寓大廈管理服務人員不得執行前揭業務。而「本法所稱保全業，係指依本法許可，並經依法設立經營保全業務之股份有限公司。」、「保全業得經營左列業務：關於辦公處所、營業處所、廠場、倉庫、演藝場所、競賽場所、住居處所、展示及閱覽場所、停車場等防盜、防火、防災之安全防護。關於現金或其他貴重物品運送之安全維護。關於人身之安全維護。其他經中央主管機關核定之保全業務。」、「保全業受任辦理保全業務，應訂立書面契約。」保全業法第3、4、12條定有明文。是管理維護公司未經保全業法之規定設立保全股份有限公司，並未與業者訂立書面保全契約，不得經營保全業務維護公司亦不得簽立保全合約，本件依原告檢附之原告公司變更登記表，其所經營之業務僅為公寓大廈管理服務業，並無保全業務，惟依兩造所簽委任管理合約書第陸條之工作內容所示，管理組長應負責社區安全管理。安管員、機巡員對社區之安全勤務，巡邏服務，防盜、防災、防火之安全維護，．．．業均係保全業之業務項目。是退步言，即或認定被告原主任委員乙○○未經區分所有權人同意，即以原管理委員會主任委員代表委員會與原告簽立管理合約書，係有權為之，則系爭合約書亦因違反法律強制禁止規定而無效。原告以無效之合約書要求被告給付報酬，亦無理由。 ⒊雖原告主張依公寓大廈管理服務人管理辦法第15條第1項規定，即係認大廈管理維護公司得簽立含駐衛保全部分之管理合約，即系爭合約。惟，其解釋實於法未合。蓋，觀前揭法條第15條第2項規定「前項管理維護業務，涉及其他行業專業法規規定時，應經公寓大廈管理組織及管理維護公司以契約約定，委託經領有各該目的事業法規許可之業者辦理。」更是說明，管理維護公司就駐衛保全部分無執行之能力，系爭管理辦法始有管理維護公司應於契約中委由第三人執行涉及其他專業法規定管理維護事務之規定。是管理維護公司不得經營駐衛保全業務，已臻明確。管理維護公司既不得經營保全業務，而據內政部警政署96年5月8日警署刑偵字第 960069671號函文「查公寓大廈管理服務人管理辦法（以下簡稱該辦法）第15條第2項規定：．．係在母法並無轉委任之授權下，該管理辦法逕行規定『公寓大廈管理維護公司承攬保全業務再行轉委任予合法之保全業者』辦理，均已逾越母法授權之範圍，有違法甚或違憲之虞。．．又若公寓大廈管理維護公司自行執行受任之保全業務，將違反保全業法第19條規定：『未經許可或已經撤銷許可而仍經營保全業務者，應勒令歇業，．．』。從而，原告簽立系爭合約已違反保全業法第19條之規定，系爭契約係屬無效。更遑論，本件系爭管理合約條款中並無將涉及保全業務部分合意委由第三人辦理之約定。而無庸論原告所提之台灣興美保全股份有限公司與原告係不同公司，權利能力個別，根本非同一公司，無代替原履行合約之權能。且兩造合約本就無委由第三人辦理保全業務之約定，實不可能得由台灣興美保全公司履行與被告間之合約，是兩造合約確屬無效。㈡、關於被告與原告協商一個月處理住戶反對乙事，是否有限期承認或延期履行之意思？查原告於進駐交接時受到被告住戶反對而未能入駐。且據原告所提原證三號函，再依證人乙○○於96年3月21日之證述：當時進駐不成原告已允諾予證人乙○○妥當安排時間，且期間應為一個月而非一星期。而證人乙○○供述，依當時既未交接，乙○○已於95年5月30日當日與被告原服務之保全公司續約一個月並簽立履約確認單，且向住戶說明要公投。衡情，如原告未應允緩期，乙○○豈有與理和公司延約而致兩份契約同時存在之理。故當時原告應已願意給寬限安排期限，且依當時情形即應認含有緩期之意。事後乙○○及原告所為與之相反意思，應為臨訟所編造，不足採信。㈢、關於如系爭合約係有效，被告曾否對原告為終止或解除系爭合約之意思表示？即被告於95年7月9日所發都會假期管委95字第Ａ071號函，是否有終止或解除系爭合約之意思表示？ 被告委任蘇新竹律師於95年7月18日寄發存證信函，是否為終止或解除系爭合約之意思表示？若被告曾對原告為終止或解除系爭合約之意思表示，則是否發生終止或解除系爭合約之效力？查被告於95年7月9日發函原告，表示無法執行兩造前開管理合約；並表示解除前開合約；同時通知有關都會假期大樓95年度保全管理合約，被告以招標方式由住戶投票決定。即含有解除及終止合約之意思。被告委請律師於95年7月18日以存證信函表示前開契約無效；將以公投方式選擇保全管理服務公司，即含有不履行合約及重新選擇新管理公司簽訂合約等之終止之意思在內。被告現任主委丁○○於96年3月21日到庭時並表示發函確含解除及終止合約之意思。綜上，被告主張已對原告為終止或解除系爭合約之意思表示，並有兩造不爭執，即被告於95年7月9日、95年7月18日予原告之函文為憑，而解除之意思表示係使契約自始不生效力之意，本即含有使契約自表示時起不再生效之意思。亦即應含有不欲為履行，即有終止契約之意思。故本件兩造合約確已合法為解除或終止。㈣、關於被告如未合法解除契約、終止契約或於合法終止契約之前，被告有無給付自95年5月31日起至95年9月30日止之管理服務費之義務？即兩造協商原告同意予被告一個月時間處理住戶反對乙事，是否有延緩履行契約之意思？即被告可否拒絕給付95年5月31日起至95年6月30日止之管理服務費用。被告可否依民法第548條第2項之規定，以原告並未為任何委任事務之處理為由，拒絕給付報酬。被告主張類推適用民法第487條「僱用人受領勞務遲延者，受僱人無補服勞務之義務，仍得請求報酬。」之規定，請求被告給付報酬，是否有理由？ ��查系爭合約書之約定，並無對被告終止、解除系爭契約有特別限制之約定。而依民法關於委任契約之規定，當事人之任何一方，得隨時終止委任契約、委任關係終止者，受任人僅得就其已處理之部份，請求報酬，此有民法第548條、第549條可按。是本件系爭契約法院如認係合法有效，系爭合約亦已經被告委任律師發函合法終止通知原告在案，且終止前原告並未為任何委任事務之處理，其依合約請求，給付報酬，難認於法有據。次查民法就委任、僱傭性質本即不同，故分別設立章節，有不同之規定，而委任契約不論有無報酬，或有無正當理由，均得隨時終止合約，為委任與僱傭關係最大不同處。豈能主張委任關係類推適用僱傭章節之規定。再者，關於委任章節，於受委任且非可歸責於受任人之事由，於事務處理未完畢前終止者，就未為處理之部分無請求權，不得請求報酬，已有明確之規範，實無就已規定之情形再類推適用其他法律規定（如僱傭章節）之餘地，原告豈能類推適用僱傭契約規定主張得請求報酬且無補勞務之必要。更何況委任章節中復就於不利於他方之時期終止契約者，亦有損害賠償之規定，是以如原告認本件終止於其不利，依法亦僅得請求損害賠償，而非就未處理之事務得另為報酬之請求。答㈤、聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 ⒊如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項及爭點：㈠、不爭執之事項： ⒈原告與被告前主任委員乙○○於95年5月24日簽訂系爭委託管理合約書，由原告承辦大樓（社區）安全管理服務，期間自95年5月31日起至96年6月30日止，委託服務費每月 187,950元（含稅），付款日為隔月3日。 ⒉原告於95年5月30日晚間欲前來都會假期大樓辦理交接時，因大樓戶反對，而無法進駐。 ⒊被告於95年7月9日發函原告，表示無法執行兩造前開管理合約，並表示解除前開合約，同時通知有關都會假期大樓95年度保全管理合約，被告以招標方式由住戶投票決定。原告委請律師於95年7月12日函催被告履行契約。被告委請律師於 95年7月18日以存信信函表示系爭契約無效，將以公投方式選擇保全管理服務公司。原告委任律師於95年8月9日函催被告履行合約並請求給付報酬。原告委任律師於95年9月13日函催被告履行合約並請求給付報酬。㈡、爭點： ��⒈系爭委託管理合約書是否有效？即⑴被告前任主任委員乙○ ○是否有權代表被告與原告簽訂系爭合約？⑵系爭合約未經區分所有權人會議承認是否有效？⑶系爭合約經區分所有權人會議拒絕予以承認，是否有效？ ⒉原告係經營公寓大廈管理服務業，並無經營保全業務，則系爭合約有無違反法律強制禁止規定？其效力為何？ ⒊被告與原告協商一個月處理住戶反對乙事，是否有限期承認或延期履行之意思？ ⒋如系爭合約係有效，被告曾否對原告為終止或解除系爭合約之意思表示？即⑴被告於95年7月9日所發都會假期管委95字第Ａ0701號函，是否有終止或解除系爭合約之意思表示？⑵被告委任律師於95年7月18日寄發存證信函，是否為終止或解除系爭合約之意思表示？⑶若被告曾對原告為終止或解除系爭合約之意思表示，則是否發生終止或解除系爭合約之效力？  ⒌被告如未合法解除契約、終止契約或於合法終止契約之前，被告有無給付自95年5月31日起至95年9月30日止之管理服務費之義務？即⑴兩造協商原告同意予被告一個月時間處理住戶反對乙事，是否有延緩履行契約之意思？⑵即被告可否拒絕給付95年5月31日起至95年6月30日止之管理服務費用？⑶被告可否依民法548條第2項之規定，以原告並未為任何委任事務之處理為由，拒絕給付報酬？⑷被告主張類推適用民法第487條「僱用人受領勞務遲延者，受僱人無補服勞務之義務，仍得請求報酬。」之規定，請求被告給付報酬，是否有理由？四、得心證之理由：㈠、按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人；公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會；主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議；但規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第29條第1、2項定有明文。復按管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；管理服務人則指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人或管理維護公司；管理委員會之職務包括管理服務人之委任、僱傭及監督，同條例第3條第9款、第11款及第36條第9款均有明文。承上可知，公寓大廈其管理服務人之產生，除得由區分所有權人會議決議外，尚得由管理委員會本於其職責僱傭或委任之。㈡、經查，本件被告之住戶規約中，對於於管理服務公司之選任方式並無特別規定，業據證人丙○○於本院96年3月21日言詞辯論中證述明確（見本院上開言詞辯論筆錄）。次查，本件被告提出之93年3月27日第七次區分所有權人大會會議記錄臨時動議（二）記載「現有管理公司是否依合約服務到6 月30日，再由新任委員會評選是否續約或更換之研討。決議：經出席的各戶表決大多數同意理和管理依合約需服務到93年6月30日，再由新任委員會評估更換或續約。」等語，及 94年3月26日第八次區分所有權人大會會議記錄提案討論（六）載明「新年度大樓電梯維護與保全管理服務表決案。說明：依據第七次大會中討論大樓電梯維護與保全管理服務關係大樓安全甚鉅，是否延續或終止，須於大會中決議，交由下屆委員會依據決議憑辦。決議：2、大樓保全管理服務案，經出席各戶表決以111票超過出席半數通過新年度保全管理服務仍由理和公司提供服務」等語。上開94年3月26日區分所有權人大會會議記錄已載明「依據第七次大會中討論大樓電梯維護與保全管理服務關係大樓安全甚鉅，是否延續或終止，須於大會中決議，交由下屆委員會依據決議憑辦。」等語，並於該次區分所有權人會議中以表決方式決議由理和公司提供服務，可證至遲於該次區分所有權人會議中已確認，關於被告大樓之管理服務公司之選任事宜，應由區分所有權人會議決議，而由管理委員會執行。㈢、承上所述，本件關於被告大樓管理服務公司之選任，被告之代理權限須受區分所有權人會議之拘束，被告主張依93、94年度區分所有權人會議記錄所示，管理委員會應有區分所有權人之授權始有代表簽訂管理合約之權，而系爭合約未經區分所有權人會議事前承認，並經區分所有權人會議事後拒絕承絕，應不生效力，且依證人丙○○於本院96年3月21日言詞辯論之證述：93年2月29日管委會曾經未經住戶大會決議與理和公司解約，而由原告進駐提供服務，但被拒絕，拒絕的理由是沒有經過區分所有權人的開會決議才簽約等語（見上揭言詞辯論筆錄），亦足證明原告明知被告管理委員會須經區分所有權人會議授權才可簽立管理合約，是原告亦非善意第三人，自不得對抗被告。㈣、從而，原告請求被告給付自95年5月31日至95年9月30日之委任報酬，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果無影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1 項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　96　　年　　7　　月　　25 　　日民事第四庭法　官　高如宜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　96　　年　　7　　月　　25 　　日書記官　彭建山

臺灣臺南地方法院95年度訴字第1513號

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