95年度重訴字第96號｜民事：給付違約賠償金｜裁判日期：96 年 01 月 31 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　95年度重訴字第96號原　　　告　全國加油站股份有限公司法定代理人　戊○○ 訴訟代理人　薛銘鴻律師被　　　告　中華太子加油站股份有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　張文嘉律師訴訟代理人　甲○○ 上列當事人間請求給付違約賠償金事件，經本院於民國96年1月9日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新台幣壹仟萬元及自民國九十五年五月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新台幣壹拾萬元由被告負擔。本判決於原告以新台幣參佰參拾肆萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹仟萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由一、原告起訴主張如下，並聲明請求被告應給付新台幣（下同）10,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息：（一）緣原告與被告於民國94年8月16日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定被告將其所有座落台南市○區○○段26154號即門牌號碼台南市○○○路○段91號之加油站建物（含增建部分，下稱系爭建物）及該加油站全部生財設備、經營權、土地及建物內部裝潢、外部設施、廣告設施之使用收益管理權等出售予原告，總價款為27,000,000元（原告併另承受被告與台塑石化公司間之購油違約金1,000,000元），原告於簽約時依該契約第2條規定交付第1 期款項亦即面額5,000,000元支票乙紙（以國泰世華商業銀行為發票人，發票日為94年8月16日之現金支票）予被告收訖。（二）又依上開契約書第2條規定，被告應於94年9月10日前將系爭建物所有權過戶登記並點交予原告。詎料，被告屆期以其未取得建物基地所有人同意為由，未依約將系爭建物移轉登記並點交予原告，經原告先後於95年3月13日及同年月22日分別以（95）全油總字第36號及第50號函催被告履行，被告仍以同一理由拒不履行過戶及點交手續，顯然已構成違約。原告除依民法第254條規定，以本件起訴狀為解除上開契約之意思表示，並依兩造簽訂之契約書第13條規定被告違約應加倍退還其向原告所受取款項，請求被告應給付原告違約金10,000,000元。（三）對被告抗辯所為陳述： ⑴被告答辯陳稱：兩造簽約時口頭約定系爭契約以建物基地所有人立昕工業股份有限公司（下稱立昕公司）同意將基地出租予原告，契約才發生效力之停止條件云云，原告否認之。按依兩造所簽定之不動產買賣契約書第3條記載：「甲方應於本契約成立時，提供．．．．地主土地使用權同意書（同意乙方使用）．．．．」等內容，可知被告於簽約時已表明取得地主同意，原告並因此給付被告第1期買賣價金，此完全與原告過去是否有購併加油站之經驗豐富與否無關，況縱觀兩造94年8月16日所簽定之買賣契約條文，並無被告所稱之附停止條件之約定，且原告所交付之第1期款項支票之發票日亦係簽約日之即期支票，被告亦當場交付加油站經營許可執照正本予原告，並書立加油站經營權利讓渡書，當日經雙方會同至台灣台北地方法院所屬民間公證人重慶聯合事務所辦畢認證手續，若系爭買賣契約附有停止條件而尚未生效，原告豈可能於簽約時即開立當日即期現金支票交付被告，被告亦不可能當場書立讓渡書並交付加油站經營許可執照供原告辦理經營權讓渡事宜。是由兩造簽約時即有買賣價金之交付收受及著手進行經營權讓渡手續之履約行為，可知本件契約於簽立時即已生效，被告主張系爭契約生效與否尚繫於地主是否同意出租土地予原告而定，並謂本件契約附有該停止條件，顯然不實。 ⑵被告另稱：其簽約後並非不履約，而是因為地主在加拿大，等到地主隔年3月回到臺灣後，地主與原告展開洽商，因為條件談不成，才造成系爭加油站無法過戶云云，並提出原告與地主立昕公司所擬之土地租賃契約書1份為證，惟查，原告與立昕公司商談承租基地之事宜，乃係因被告違約在先，未依約取得地主同意，原告多次催促被告，被告仍無法取得地主同意，原告始以自己之名義與立昕公司洽商簽約，並非如被告所辯稱系爭買賣契約附有停止條件之故。況被告履行點交系爭建物及移轉所有權，與有無與地主簽立租賃契約無關，準此，足證被告所提附停止條件說，並不真實。 ⑶被告答辯意旨第三項略謂：「被告將加油站賣給原告後，被告與地主間之租約即告終止，之後原告必須與地主另訂租約，而原告未與地主簽訂土地租賃契約以前，地主不可能出具土地使用權同意書供原告辦理加油站過戶登記，此乃常理……因為土地是被告向地主承租，簽約時理應是買方（即原告）賣方（即被告）與地主（即土地出租人立昕公司）均須在場，始能圓滿達成目的……被告無法取得土地使用權同意書要無過失可言。」云云，亦不真實，蓋兩造契約並未有如此約訂，此可由契約內容未作該約定可證。又被告與地主簽訂之租約，僅存在於被告與地主間，與原告無涉，且與本件買賣契約效力無關，約定被告應提供地主同意書，乃為辦理加油站經營許可執照之主體變更，與兩造契約之成立或生效完全無涉，況本件即便無系爭地主同意書或地主之同意，被告亦可將建物產權過戶予原告及將生財設備點交原告，故被告以地主同意為契約生效之停止條件，實不足採。 ⑷被告答辯意旨第四項稱：「……原告與地主簽訂土地租賃契約實乃雙方之買賣最後能否成交之關鍵……故特於買賣契約中加註：『賣方原承租之本建物土地（台南市鹽埕八○○地號）租約，全國加油站（即賣方）願依原租約承接』，由此可知，原告與被告簽訂買賣契約後，尚須按被告原承租條件與地主簽訂土地租賃契約，原告與被告間之買賣始能算大功告成，此為簽訂契約時原被告雙方之共識，亦即原告與地主簽訂租約，為買賣契約生效之要件。」云云，亦與事實有違，不足採信，蓋查原告之契約並無上述『』之加註文字，只是於被告之合約上加註該文字，顯見該加註文字並非契約之一部，屬契約外原告同意被告負擔每月土地租金300,000元。而原告簽約當時根本不知被告與地主間之租約條件，因兩造簽約後，被告無法提供地主同意書，被告才傳真其與地主簽定之租約內容予原告（此可由被告所提被證一上即明白標示其傳真予原告日期為94年9月27日AM09:25，可資為證），屆時原告方知該契約內容，是依常理，原告簽約時既不知被告與地主間之契約內容，怎會同意依該租約之條件承接，準此，顯見被告以原告與地主簽訂租約，為買賣契約生效之要件為答辯，顯有矛盾，不足採信。 ⑸被告另以原告曾多次與地主洽談租約之事，認此足以證明原告必須與地主簽約，始能使買賣契約生效云云，實屬扭曲事實，蓋兩造簽約後，原告曾多次向被告要求提供地主同意書未果，期間被告並以地主出國為由搪塞，最後才告知其尚未取得地主同意及尚無法提供該同意書之實情，嗣後原告為求協助被告解決問題，並為長期經營之打算，乃透過中間人丙○○找地主洽談日後租約事宜，此可由被告所提被證二所示原告所擬與地主立昕公司之土地租賃契約書之傳真日期為95年4月17日，契約關係人為原告與地主，租賃期限及租金均自系爭加油站點交之日起算（即被告須先履行兩造之合約），該約並未提及被告所主張之承接其與地主原租約條件事宜等等，顯見該約完全與本件無關，且與被告無關，故被告所主張原告與地主簽定租約為本件買賣契約之生效要件云云，並不足採。 ⑹原告簽約時即已知系爭買賣建物座落之土地，係被告向地主承租，故才要求被告須提出地主土地使用權同意書，且因被告表示可提供該同意書，兩造乃在契約第3條約定：「甲方應於本契約成立時，提供…地主土地使用權同意書（同意乙方使用）及地主及負責人身分證影本…」等內容，僅因被告簽約時並未依約定提出該同意書，卻仍表示其可取得地主同意，且為賺取租金差價，進而要求原告須每月向其給付土地租金300,000元，原告當時並不知被告與地主約定之租金僅200,000元，被告唯恐原告反悔，乃於簽約時要求附註上開文字，其真意乃原告須按月給付租金300,000元予被告，並非約定原告須與被告或地主重訂新約，否則上開加註文字應會直接載明由原告與地主重定新租約，嗣被告後於94年9月27日傳真其與地主間之土地租賃契約，原告始知其與地主約定之租金為每月200,000元，上開文字之註文字顯然係被告為賺100,000元差價而要求加註，故而特別強調「即每月租金300,000元」，是被告稱附註文字係表示原告應與地主重訂新約並為契約成立之附停止條件云云，並非事實。 ⑺按最高法院17年上字第1118號判例要旨略謂：「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為區解。」參諸系爭契約內容，並無任何停止條件之記載，甚且連同上開加註文字亦無停止條件之記載，是被告辯稱系爭契約附有停止條件，並不可採。 ⑻又依被告94年8月31日（94）中華太子字第0831號函文記載：「…因情非得已，尚請貴公司體諒困頓，准於順延一個月，以利作業及早辦理完成…」等意旨以觀，可知兩造契約早已成立，否則如果契約還沒有生效，被告根本不需要向原告發函請求延期點交，基此，亦足證被告所主張附停止條件說，並不存在。 ⑼再者，由證人丙○○及丁○○證詞，可知被告抗辯理由不實在。二、被告對於原告主張兩造於94年8月16日簽訂系爭契約，其當場收受原告交付之第1期價金5,000,000元支票，及其未於94年9月10日辦理系爭建物所有權移轉登記並點交予原告等事實均不爭執，但以下列陳述答辯，並聲明請求駁回原告之訴，及其如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行：（一）系爭加油站建物坐落之基地即台南市○區○○段2800號土地，係訴外人立昕公司所有，由被告向立昕公司承租，有租賃合約書1份可稽。原告向被告買受系爭建物後，必須另與立昕公司簽訂租賃契約，由立昕公司出具土地使用同意書，始能辦理加油站過戶手續，以原告過去購併加油站經驗豐富，對此應甚了解。（二）又被告與立昕公司簽訂之租賃契約，每月租金為200, 000元，並約定租賃期間（18年）內不得調漲租金，但每年營業額超過1億元時，超過部分之百分之2.5金額，被告應給付立昕公司作為租金補貼，此約定於高油價時代，對加油站業者非常不利，尤其原告乃是財團型加油站業者，在全台有數十乃至數百個加油站，其取得汽油及各項贈品之成本均較屬於個體戶型之被告低廉甚多，因此較一般加油站更具競爭優勢，系爭加油站若由原告接手，則每年營業額必較被告經營時高出甚多，受上開「租金補貼」條款之約束，地主立昕公司固然大樂，但原告卻無法接受；另被告與立昕公司所簽訂之租約規定，18年租期屆滿時，地上建物及一切加油站設備均歸立昕公司所有，而被告與原告訂立系爭買賣契約時，租期僅剩13年餘，原告以總價27,000,000 元向被告購買系爭加油站，13年後加油站建物及一切設備均歸立昕公司所有，對原告而言，實不划算，故訴外人立昕公司雖同意按與被告所訂租約條件，另與原告簽約，但原告卻無法同意按原租約內容簽約，原告必須與立昕公司重新協議租約內容，否則即無法立於不敗之地。（三）依原告與訴外人立昕公司重新商擬之租約條件，將僅剩13年租期延長為20年，並將「租金補貼」條款廢除，但每月租金從200,000元調高為280,000元，且自97年1月1日起每年按行政院主計處公告之消費者物價指數調整，雖雙方洽商已接近完成階段，惟因租期屆滿後續租租金，立昕公司要求比照最後1年租金計算，而原告則希望按當時社經狀況重新再議，及立昕公司要求被告應擔任原告連帶保證人，而原告則認為其乃上市大公司，要被告這種小兒科公司作保簡直是侮辱，導致雙方洽商功敗垂成，因為立昕公司不願與原告簽約，被告出售系爭加油站予原告遂被迫中止，故本件買賣並非被告悔約，而係因原告與立昕公司洽商破裂所致，以上有原告擬與訴外人立昕公司簽約之土地租賃契約書1份可證。（四）兩造簽定系爭契約，雙方已口頭言明契約生效與否繫於立昕公司是否同意與原告簽約，亦即以立昕公司同意與原告簽約作為系爭契約發生效力之停止條件，故原告簽約時雖交付被告5,000,000元訂金支票，但被告並未將該支票提示兌領，兩造自94年8月16日簽約以後一直按兵不動，等待立昕公司負責人自加拿大反台（註：該負責人旅居加拿大，每年僅回台1次），95年3月17日立昕公司負責人反回後，原告即與立昕公司展開洽商，因為雙方姿態均很高，最後功虧一簣，令被告深感失望。（五）綜上所述，兩造所簽訂之系爭契約，係以訴外人立昕公司同意出租土地予原告使用為停止條件，且實際上立昕公司如不同意與原告訂立租約，系爭加油站即無法過戶予原告經營，立昕公司既不同意與原告訂立租約，則兩造所訂契約尚未發生效力，被告即無給付義務，當無給付遲延問題，原告以被告給付遲延而解除契約並請求違約金賠償，顯非有理；又縱認兩造所訂契約業已生效，但立昕公司不同意出租土地予原告，係因原告就租約條件與立昕公司不能談妥所致，被告要無過失可言，被告亦無使立昕公司同意與原告訂約義務，故被告實無任何歸責事由可言，原告實不能向被告求償。（六）被告於94年8月19日北上與原告洽談系爭加油站買賣事宜時，原告事先即已擬妥「不動產買賣契約書」，原告將第1期款5,000,000元支票交付被告時，被告當即表示暫時不會提示，須待地主自加拿大回台與原告簽訂租賃契約後，始會將該支票提示，而被告事後確實信守承諾，迄今未提兌張支票，故依兩造當時共識，買賣契約雖然已經簽訂，但原告尚未與地主簽訂租賃契約以前，買賣還不能真正算數，亦即買賣契約雖然已經成立，但生效與否尚繫於地主是否同意出租土地予原告而定。（七）被告將加油站賣給原告後，被告與地主間之租約即告終止，原告必須與地主另訂租約，而原告未與地主簽訂土地租賃契約以前，地主不可能出具土地使用權同意書供原告辦理加油站過戶登記，此乃常理可以理解之事。故原告向被告購買加油站之事，因為土地是被告向地主承租，簽約時理應是買方（原告）賣方（被告）與地主（土地出租人）均須在場，始能圓滿達成目的，如簽訂買賣契約時地主不在場，而原告復未授權被告可代理其與地主簽訂租賃契約，則要求被告應負責向地主取得土地使用權同意書，實無異緣木求魚，被告無法取得土地使用權同意書，要無過失可言。（八）簽訂買賣契約時因為地主不在場，原告無法與地主簽訂土地租賃契約，而原告與地主簽訂土地租賃契約為地主願意出具土地使用權同意書之前提，否則買賣勢必半途而廢，無法圓滿達成，因此原告與地主簽訂土地租賃契約實乃雙方之買賣最後能否成交之關鍵，而原告能否順利與地主簽訂土地租賃契約，又與原告想要怎樣之租約內容存有密切之關連，如原告提出之承租條件地主無法接受，則被告最終將無法出賣加油站予原告，被告因此於簽訂買賣契約時要求原告必須按被告承租之條件與地主簽約，以免因原告提出之承租條件不為地主接受，以致被告不能順利將加油站賣予原告，而當時原告亦同意被告之要求，故特於買賣契約中加註：「賣方原承租之本建物土地 (台南市鹽埕2800地號)租約，全國加油站 (即買方)願依原租約承接」等內容，由此可知，原告與被告簽訂買賣契約後，尚須按被告原承租條件與地主簽訂土地租賃契約，原告與被告間之買賣始能算大功告成，此為簽訂買賣契約時原被告雙方之共識，亦即原告與地主簽訂租約，為買賣契約生效之要件。（九）地主於95年3月回台後，被告立即通知原告，原告並出面與地主洽談多次，但最後雙方未簽訂租賃契約，如原告不須與地主簽訂租約，而僅被告應負責使地主出具土地使用權同意書予原告，則地主回台干原告何事，原告又何須多次與地主洽談租約之事，足以證明原告必須與地主簽約始能使系爭買賣契約生效，其不可一方面不與地主簽約，另一方面卻一昧要求被告應負責取得地主同意書。（十）系爭契約第3條雖規定：「甲方 (被告)應於本契約成立時提供公司執照…地主土地使用權同意書…」等內容，但如前所述，原告與地主關於土地租賃之條件尚未確定以前，亦即原告尚未與地主簽訂租約前，地主絕不可能出具土地使用權同意書，且兩造已於契約特別備註原告應於簽訂買賣契約後按被告原承租條件與地主簽訂租約，俾能自地主取得土地使用權同意書，實足以證明，上述「甲方應於本契約成立時提供地主土地使用權同意書」之約定，已變更為原告應於簽訂買賣契約後與地主簽訂租約俾取得土地使用權同意書，故原告依契約第3條約定主張被告違約，實不足採。（十一）如認原告於簽訂買賣契約後應與地主簽訂租約為契約之停止條件，則原告一旦未達成與地主簽訂租約，被告亦不能依契約第13條主張沒收第1期款項，反之，如認兩造所訂買賣契約業已成立生效，與地主簽訂租約乃原告依約應負之義務，則原告未按被告原承租條件與地主簽約，導致無法辦理過戶，被告即得以原告違約為由，主張沒收所收第1期款項，由此可知，認原告與地主簽訂租約為買賣契約之停止條件，對原告實較有利，顯示被告無意以此理由貪圖已收取之5,000,000元。（十二）綜上所述，原告未與地主簽訂租約前，要求被告應負責自地主取得土地使用權同意書，實乃不可能不合理之事，且易滋原告故不與地主簽訂租約而對被告主張違約賠償之可能。依契約備註雙方已明白約定原告應按被告原承租條件與地主簽訂租約，俾取得土地使用權同意書，順利完成買賣，原告事後與地主洽談租賃時，未遵守買賣契約備註應按被告原承租條件與地主簽約之約定，提出較原承租契約更有利之條件，致地主不同意與原告簽訂租約，被告因而無法順利將加油站出售收取約定之價金，被告未向原告請求違約賠償，原告反要求被告賠償鉅額違約金，實是惡人先告狀。（十三）原告辯稱簽約時其不知被告有與地主簽約之事，被告係因簽約後無法提供地主同意書，始傳真與地主簽訂之契約予原告，原告此時始知實情。原告上述辯解與事實不符，蓋簽約時被告如隱瞞向地主承租土地之事，則兩造所訂買賣契約之標的不動產即不應僅限於建物，而尚應及於土地，且原告縱不欲購買土地，亦應向被告承租土地，則兩造所訂契約內容尚應包括有關承租土地之事項；但兩造所訂契約既無土地買賣之約定亦無土地承租之約定，由此顯可見，簽約時兩造均知土地是第三人所有，故原告辯稱簽約時其不知被告向人承租土地顯非可採。（十四）被告加油站之土地是向地主承租，原告向被告購買加油站時，即應同時與地主簽訂租約，此乃理所當然之事，否則難道日後要由被告替原告繳納租金？或原告可無償霸占地主之土地？故原告一方面不與地主簽訂租約，另方面卻要求被告須向地主取得土地使用同意書，實是強人所難，無異要求被告完成不可能的任務，其以此要求被告給付違約賠償，絕對無理。（十五）被告負責人當初台上簽約時，原以為僅是與原告商討加油站買賣事宜，沒有想到當日就會簽約，原告拿出事先已擬好之契約時，被告並沒有詳細閱讀契約之內容，雖然被告有言明尚須原告與地主完成簽約才算數，並要求原告承諾「賣方原承租之本建物土地租約，全國加油站願依原租約承接」，但被告認為原告雖尚未與地主簽約，但先與原告簽約總有安定的感覺，日後有媒人再向被告介紹新買主時，被告就不必再疲於相親，此不僅為當時被告之想法，也是當時兩造之共識，故原告不與地主簽約，卻一昧向被告要求違約賠償，實非有理，且如認原告可以求償，則原告即可故不與地主簽約，達到取得不當利益之目的，顯然違反誠信，而為權利濫用。（十六）原告在被告所持契約書以手寫附註：「賣方原承租之本建物土地（台南市○○段2800地號）租約，全國加油站（即買方）願依原租約承接（即每月租金300,000元）」等內容，即可證明簽約時被告已據實向原告表明建物所坐落土地係向他人承租。被告將建物連同加油站設備及經營權讓與原告後，依經驗法則，應係由原告另與地主簽訂租約，而非被告當二房東而將土地轉租予原告，故原告陳稱上開附註係指其向被告承租土地，與事實不符。倘上開附註係指原告向被告承租土地，則原告應與被告另訂租約，且依租賃慣例，原告亦應給付被告數個月份押租金，但原告並未與被告另訂租約，亦未給付押租金予被告，顯見原告所言不可採。（十七）按「解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意」最高法院著有32年台上字第1053號判例可稽。查原告係以其平常使用之定型化契約書與被告簽約，而原告製作之定型化契約未涵蓋賣方向第三人租地應如何解決之問題，是以被告於簽約時要求原告應按月3,000,000元租金及比照被告租約之條件與地主簽約，以免原告所開立承租條件因地主不同意以致兩造買賣最後告吹，故兩造所訂契約雖未明白約定附停止條件之文句，但實含有等原告與地主簽訂租約買賣始生效力之意思存在。（十八）買賣契約第3條雖約定：「甲方應於本契約成立時提供．．．地主使用權同意書」，但兩造簽約當日被告並未提供地主使用權同意書，顯見契約約定與兩造真意不盡相符，故探求兩造真意如何，實不能完全拘泥於契約所用文字。從而買賣契約第2條約定：「過戶及加油站於 94年9月10日前點交完成」，其真意究係課以被告應於該期日前完成點交之義務，抑或僅是表明原告希望被告最好能在該期日前完成點交之意願，但非課以被告非於該期日前點交不可之義務，實有爭執餘地。倘上述約定僅是表明原告希望儘速完成點交之意願，而非課以被告非於該期日前完成點交不可之義務，則被告未於該期日前完成點交不僅不構成違約，且實可証明兩造所簽訂契約附有停止條件之真意。（十九）本件加油站所坐落基地為第三人地主所有，必須地主出具土地使用權同意書，被告所持有加油站特許証始能變更為原告名義，而欲使地主出具土地使用權同意書，土地問題不能不先解決。解決土地問題有下列幾種方式，一為被告按原租約條件將土地轉租予原告（註：原告將契約附註「全國加油站願依原租約承接」解為原告依原租約條件向被告承租土地），二為原告自行向地主承租土地，以常理判斷，採第二種方式，原告可自行與地主協商租期、租金與其他條件，不僅最可行且對原告最有保障，如採第一種方式，則會面臨下述問題：⑴被告與地主原租約尚餘多少年限：如被告與地主原租約僅餘甚短年限，或所餘年限原告無法賺回投資，則對原告極為不利。⑵被告與地主是否另有其他支付約定：依被告與地主所訂租約，被告每年營業額逾一億元時，超出部分應支付百分之2.5租金補貼，被告即因此一約定每年必須承受正常租金以外之沈重負擔，而原告為財團型的加油站，更具競爭力，接手後每年營業額必高出被告經營時甚多，相對必須支付更多「租金補貼」，此對原告顯然極為不利，原告稱其在簽約時未看過被告與地主所簽租約，則如採第一種方式，原告將承受剩餘租期不足賺回成本及每年必須支付為數不少之「租金補貼」之不利，此豈是具有生意眼光、生意手腕，在全省擁有數十或上百家加油站之原告應有之作法，故關於土地問題原告在未看過原租約之情形下實不可能按原租約條件向被告承租土地。解決土地問題最合理及對原告最有利之做法應是由原告自行與地主簽訂租約，在原告尚未與地主簽訂租約前，被告無從轉讓經營權予原告，故原告與地主簽訂租約為買賣契約之停止條件。（二十）觀兩造所訂買賣契約，除附註記載：「賣方原承租之本建物土地租約，全國加油站願依原租約承接」外，無一字與土地租賃有關，均為有關地上物、設備及加油站經營權買賣之約定，而倘若原告按原租約條件向被告承租土地，關於土地租賃之約定必不可能如此簡略，益可見兩造約定解決土地之方式為原告自行向地主承租土地。（二二）兩造簽約時，原告簽發同日期5,000,000元第1期款項支票予被告，因原告尚未與地主簽約，將來契約是否生效尚不確知，以致被告未將支票提示，而倘若解決土地之方法為原告向被告承租土地，則兩造契約業已生效，被告不可能不提示支票，由此亦可證明原告與地主簽訂租約乃買賣契約生效之條件。（二三）證人丙○○証證：「雙方訂約過程僅針對建物及經營權買賣來訂約，因被告表示土地是向第三人承租的，簽約當時原告也不清楚地主是誰，也不清楚被告與第三人即地主的訂約內容為何，賣方即被告表示由原告每月支付300,000元的租金給被告，由被告來處理土地使用的問題，原告也同意。雙方就建物及經營權簽訂契約之後，在原告要離開之前，被告表示就300,000租金的部分要給他一個承諾，所以就在被告即賣方的合約書上加註原告每月給付租金300,000給被告的承諾事項，買方的合約書上沒有加註」、「當天沒有討論到這麼細，被告只說土地是他跟別人承租的，原告每個月要支付300,000 讓被告處理土地的事情，讓被告去賺租金的價差，當時我們也不知道被告與地主承租土地的租金是多少、也沒有看過契約」各等語，依丙○○上開證述，是由被告將土地轉租予原告，但如前所述，原告不知被告與地主之租期尚有多久，及不知地主是否同意被告轉租，在不了解原租約內容及不知地主意向之情形下，貿然欲以向被告租地之方式解決土地問題，實不符常理，何況依被告與地主之約定，被告除每月支付200,000元租金外，每年尚須支付租金補貼，而過去被告每年約須支付500, 000元至600,000元之租金補貼予地主，若由原告接手經營，因營業額必較被告經營時更多，則被告每年須向地主繳納之租金補貼，必遠多於上開金額，常理上被告不可能以每月300,000元租金轉租予原告，再者，被告若表明欲賺取租金差價，身為生意人之原告豈會平白讓被告賺取租金差價，其如自行向地主承租，不但不必讓被告賺取差價，且當更有保障，顯見丙○○之証述係偏袒原告而不可採信，故關於契約附註原告每月應付租金300,000元之真意，實為讓被告以300,000元與地主談，以較優惠租金使地主同意出租土地予原告，即如被告法代陳稱：「該條款目的是要保障地主的權利讓地主願意跟原告簽約」。（二三）誠如證人丙○○所證述：「雙方訂約過程僅針對建物及經營權買賣來訂約」，關於土地問題幾乎沒有觸及，而實際上兩造所訂契約文字除書寫之附註外亦完全未提及建物及經營權買賣以外之土地問題，依常理而言，土地是地主所有，則原告買受建物及經營權後，應是由原告自行向地主承租土地，被告則完全退出該加油站，如此做法，乾淨俐落，以後雙方互無瓜葛，故契約附註之真意乃是被告為使買賣最後能成交，要求原告必須同意以每月三十萬元租金向地主承租，俾地主為較高租金所惑願與原告簽約，而非被告按原租約將土地轉租予原告，否則如係被告出租土地予原告，關於土地租賃之約定即不可能僅是如附註所載區區兩行簡單之文字而已，且原告更不可能不了解原租約內容就輕率同意按原租約條件向被告租土地，從而契約第2條所載：「甲方應於本契約成立時提供地主土地使用權同意書」之真意，為被告應利用與地主較熟稔之關係幫助及促成原告與地主達成訂約，而被告惟恐原告所提承租條件地主不願接受，乃相對要求原告必須以每月300,000元之租金與地主談，故縱地主因不願出租土地予原告而未出具同意書，被告亦無違約可言。（二四）被告主張原告非向被告承租土地，而是原告與地主承租土地為買賣契約之停止條件，此有下列事實為證，即地主於95年3月自加拿大返國後，被告先偕同原告與地主談，之後即由原告自行與地主談，原告並與地主談到已將租賃條件作成書面之階段，後來因原告與地主都太驕傲（註：其實是財大氣粗），僅為小小的事情（註：地主不相信原告之信用，要求被告必須做連保人，原告認為我乃大財團，由被告這種小公司為我做保實在是一種侮辱），雙方鬧彆扭，以致功敗垂成，原告鬥不過地主（註：地主是精打細算，頭殼發珠的人），把氣出在被告身上，對其即使經過一番努力亦不能圓滿達成之事情，卻要求被告應負起責任，分明是欺人太甚。（二五）綜上所述，原告僅是向被告購買建物、設備及加油站經營權，並未向被告承租土地，故關於土地問題應由原告自行向地主承租，既然被告未將土地出租予原告，原告亦從未支付分文租金予被告，則於法於理於情，原告即不能要求被告應負責提供土地使用權同意書，契約第3 條關於被告提供土地使用權同意書之記載，並無拘束力，僅屬訓示性質，用意在提醒被告應盡力促成，俾兩造互蒙其利，原告為遂其向被告求償之目的，曲解為是其按原租約條件向被告承租土地，卻又稱其不知原租約內容為何，但地主從加拿大回國，竟又多次與地主洽談租地事宜，前後矛盾，無法自圓其說，顯見原告所言與事實完全不符，謹請　鑒核，准賜判決如聲明，以維權益。三、本件經與兩造協商確認之不爭執及爭執事項各如下（見本院96 年1月9日言詞辯論筆錄）：（一）不爭執事項： ⑴兩造於94年8月16日簽訂不動產買賣契約，約定由被告將其所有座落台南市○區○○段26154號即門牌號碼台南市○○ ○路○段91號之加油站建物（含增建違建部分），以及該加油站全部生財設備、經營權、土地及建物內部裝潢、外部設施、廣告設施之使用收益管理權等出售予原告（即契約書第1條規定）。 ⑵系爭契約之買賣總價款為270,000,000元（原告併另承受被告購油違約金1,000,000元），兩造約定履約及付款方式如下（即契約書第2條規定）： ①第1期款：原告應於94年8月16日交付5, 000,000元整支票予被告，被告應同時備齊文件辦理加油站經營許可執照移轉公證及備妥過戶文件、用印交付原告代書。 ②第2期款：被告應於94年9月10日前將上開加油站建物所有權移轉登記予原告並完成點交，原告則交付8,000,000元整之支票予被告。 ③第3期款：建物移轉登記後7日內，雙方會同由原告代償被告銀行貸款。 ④第4期尾款：以加油站點交原告為基準日，兩造會同結算油槽存貨、贈品、水電、電話及房屋稅後，由原告交付尾款予被告。 ⑶又系爭契約第3條、第13條及第15條分別記載：「甲方（即被告）應於本契約成立時，提供公司執照、營利事業登記證、公司登記事項卡、公司會議紀錄、加油站經營許可執照、建物使用執照、房屋稅單、地主土地使用權同意書（同意乙方即原告使用）及地主及負責人身份證影本、所有權狀影本」、「本約甲乙雙方應忠誠履約，若乙方違約時所付款項由甲方無條件沒收，如產權已移轉完畢，乙方應即無條件返還甲方。若甲方違約時，所收款項應於違約發生之日起一星期內加倍退還乙方。若因違約須申請撤銷或退還標的物所生之稅捐費用，由違約之一方負擔，雙方各無異議」、「本契約自簽約日起生效」等事項。 ⑷兩造簽約時，原告依約交付由國泰世華商業銀行所簽發，面額5,000,000元之即期支票乙紙予被告收訖；被告則交付加油站經營許可執照予原告。兩造並當場簽立加油站經營權讓渡書，於同日會同至台灣台北地方法院所屬民間公證人陳李聰事務所辦理經營權讓渡書公證手續。 ⑸被告嗣未依約於94年9月10日將系爭加油站建物所有權移轉登記並點交予原告，至今亦尚未提示兌領原告交付的上開支票。 ⑹系爭建物坐落基地即同段2800號土地為被告向第三人立昕公司承租使用（租期自90年10月9日起為期18年，每月租金2, 000,000元），截至原告提起本件訴訟為止，第三人立昕公司未同意出租予原告。（二）兩造爭執事項：系爭買賣契約是否附有以「系爭建物座落基地所有人立昕工公司同意將土地出租與原告」為契約生效之停止條件？四、本院之論斷：（一）按當事人主張有利於己之事實者，應就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告依據兩造於94年8月16日簽訂之系爭買賣契約內容，以被告未依約於94年9月10日前完成系爭建物所有權移轉登記及點交義務，構成違約事由，依照該契約第13條有關被告違約應加倍返還所收取款項規定，請求被告給付違約金10,000, 000元；被告對於兩造簽訂系爭買賣契約，並約定系爭建物所有權移轉登記及點交期限，暨其未於94年9月10日辦畢系爭建物所有權移轉登記並點交予原告等事實均不爭執，但以兩造簽約時口頭約定以基地所有人立昕工公司同意將土地出租予原告為該契約生效之停止條件等情詞，抗辯系爭契約尚未發生效力，並據以否認原告之請求權。是以，兩造契約是否附有以「基地所有人立昕工公司同意將土地出租與原告」為契約生效之停止條件，乃對被告有利之事實，被告應對此事實負舉證責任，倘不能證明，即應認原告之請求有理由。（二）次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為區解。」此有最高法院17年上字第1118號判例要旨可參照。經查，關於系爭契約之生效時間，兩造於94年8月16日簽訂之不動產買賣契約書第15條已明文記載：「本契約自簽約日起生效。」之意旨；反觀被告所稱兩造約定以「基地所有人立昕工公司同意將土地出租與原告」為契約生效條件之情節，則未見諸於任何契約文字，亦無從契約內容探知，此有系爭契約書1份在卷可稽（見本院卷第5、6頁），被告所稱契約附有生效條件之情，與前揭契約記載不符，首堪認定。（三）又被告雖以該生效條件乃兩造簽約時之口頭約定，未記載於契約內容等情詞為辯，並請求傳訊居間介紹被告與原告締約並於兩造簽約時會同在場之證人丁○○欲證明其說，然已據證人丁○○到庭證述：其於兩造簽約當時並未聽見兩造有約定上述生效條件等語明確（見本院卷第90頁筆錄），並經當日在場之另一證人即原告一方之介紹人丙○○亦到庭證述：雙方訂約當日僅針對建物及經營權買賣訂約，並未討論到契約在被告取得地主同意原告使用才生效等語相符（見本院卷第87頁筆錄），顯見被告所言與上開二證人證詞不符，其雖另以伊所執之契約書尚有加記：「賣方原承租之本建物土地（台南鹽埕段2800地號）租約，全國加油站（買方）願依原租約承接（即每月租金300,000 ）」之備註條款，據此指稱兩造約定應由原告與土地所有人簽約取得土地使用權，否則契約不生效等陳詞，欲藉此說明其所稱之停止條件為真，然而該條款僅係表明原告同意按每月租金300,000元承接被告租約意旨甚明，無從據以推認此部分之記載與被告所稱之契約生效停止條件有關，且該備註條款記載之原委，迭據證人丙○○證述：因被告表示土地是向第三人承租的，簽約當時原告不清楚地主是誰，也不清楚被告與地主間的契約內容為何，賣方即被告表示由原告每月支付300,000元租金予被告，由被告來處理土地使用的問題，原告也同意。雙方就建物及經營權簽訂契約之後，在原告要離開之前，被告表示就上開租金的部分要給他一個承諾，所以就在被告即賣方的合約書上加註原告每月給付租金300,000元予被告之承諾事項，買方的合約書上沒有加註等語明確（見本院卷第87頁筆錄），另一證人丁○○亦證稱：兩造當日有討論到土地使用權問題，是在雙方簽約後，另在被告該份契約書內再補充加註由原告每月支付被告租金300, 000元，至於被告與地主間之租約問題要如何處理，雙方沒有討論到等語相符（見本院卷第90頁筆錄），並對照兩造簽訂之不動產買賣契約第3條規定被告負有提供地主土地使用權同意書（同意原告使用土地）之義務等情，足見上開備註條款，乃係針對被告負責使原告取得土地使用權之租金約定，並非意謂原告應自行向地主取得土地使用權利甚明，且亦與兩造買賣契約生效與否無涉，亦堪認定，被告上開所辯，顯然非真，要難採信。（四）再查，兩造就系爭加油站建物及經營權所簽訂之買賣契約，為債權契約，兩造就買賣標的物及價金交付等契約要素達成合意，契約即發生效力，其生效與否無須經建物基地所有人同意，殆無疑義。而關於系爭買賣標的建物之過戶及點交期限，乃簽訂當日經兩造磋商而確認之重要細節，此亦據證人丙○○及丁○○二人證述明確；且原告於簽約時當場交付由國泰世華商業銀行所簽發，面額5,000,00 0元之第1期款項支票乙紙予被告收訖，被告則依約交付加油站經營許可執照予原告，兩造並當場簽立加油站經營權讓渡書，於同日會同至台灣台北地方法院所屬民間公證人陳李聰事務所辦理經營權讓渡書公證手續等事實，復為兩造所不爭執，足見兩造於簽約當日即各自依該契約完成部分給付義務，已為履約行為之事實，洵甚明確。衡之常情，倘系爭契約於兩造簽訂時尚未生效，而其生效與否尚繫於基地所有人是否同意原告使用土地之不確定條件，則於該條件尚未成就前，契約既然未生效，兩造即無給付價金或辦理所有權過戶、點交及經營權讓渡等履行問題，自無須於簽約當日即為上述履約行為，並在契約書內記載簽約後之翌月10日前完成建物過戶及點交事宜等後續各期應支付款項及履約期間細節。故由兩造於94年8月16日簽訂之契約書內容，已就買賣標的物、價金及各期履行時間、事項等細節均為明確記載，並載明自簽約日起生效，且兩造於簽約當日復各自依該契約履行部分給付義務等情事，足徵系爭契約於兩造簽約當日即發生效力之事實，洵堪肯認，被告以前揭情詞抗辯契約尚未生效云云，誠非事實，要無可信。（五）據上所述，系爭契約既於兩造簽約日生效，則被告未依約於94年9月10日將系爭加油站建物所有權移轉登記並點交予原告，構成違約之事實，已可認定。從而原告依據契約第13條關於被告違約時，所收款項應於違約發生之日起一星期內加倍退還原告之規定，請求被告給付違約金10,000,000 元（即以被告收受第1期款項5,000, 000元之兩倍計算），及自起訴狀繕本送達翌日即95年5月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。被告其餘辯解，均無從據為其有利認定。五、本件事證已臻明確，被告其餘主張、陳述及證據聲請，均無從據為其有利認定，亦與判決結果無礙，爰不予審酌，併予敘明。六、又兩造均陳明願供擔保請准予宣告假執行及免假執行，經核與法並無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87第1項、第 78條分別定有明文。查本件應徵第一審訴訟費用100,000元，被告既受敗訴判決，訴訟費用自應由其負擔，爰併予確定如主文第2項所示。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　96　　年　　1 　　月　　31　　日民事第二庭法　官　陳淑卿以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　96　　年　　2 　　月　　1 　　日書記官　謝文心

臺灣臺南地方法院95年度重訴字第96號

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