臺灣臺南地方法院96年度訴字第265號

• 裁判案由: 拆屋還地
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 99 年 05 月 31 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　 96年度訴字第265號原　　　告　臺南市農會
法定代理人　丁○○
訴訟代理人　張文嘉　律師
複　代理人　林瑞成　律師
被　　　告　意山貿易股份有限公司
法定代理人　丙○○
訴訟代理人　林仲豪　律師
方意欣　律師
上當事人間請求拆除地上物事件，經本院於民國99年5月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾原訴及追加之訴在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。本件原告起訴時原請求乙○○（於民國99年5月20日言詞辯論時撤回）應將
坐落臺南市○區○○段135號土地上如附圖之土地複丈成果
圖所示A部分0.26平方公尺警衛室、B2部分30.79平方公尺車棚、C2部份158.68平方公尺住宅、D2部分1082.70平方公尺
廠房、E部分544.24平方公尺停車場及同段136號土地上B1部分3.37平方公尺車棚、C1部分117.91平方公尺住宅、D1部分461.16平方公尺廠房（下稱系爭建物）拆除。嗣原告於起訴狀繕本送達後，乙○○表示系爭建物為意山貿易股份有限公司（下稱意山公司）所有，原告乃再具狀追加意山公司為被告，依原告為訴之追加時訴訟進度及其主張之事實及理由，堪認上開原告訴之追加，有助於紛爭一次解決，且不甚礙被告防禦及訴訟終結。揆諸前揭規定，應予准許，合先敘明。貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：
㈠訴外人甲○○於87年10月15日提供其名下臺南市○區○○段135號、136號二筆土地（下稱系爭土地）予原告設定本金最高限額新臺幣（下同）2,860,000元抵押權，並於89年11月
22日向原告借款2,200,000元。嗣甲○○借款後未依約償還
本息，原告乃對甲○○聲請支付命令及強制執行。而甲○○於80年間即已將系爭土地連同其他土地賣予乙○○，但因乙○○無自耕農身分而未辦理移轉登記，81年間被告並於系爭土地上興建大型鐵厝。然甲○○於提供系爭土地予原告設定抵押權時，卻向原告騙稱系爭土地均為空地，且偕同原告前往現場勘估時，更故意將毗鄰空地誤指為系爭土地，使原告誤信系爭土地確為空地，而同意設定抵押權及放款，甚至於將系爭土地毗鄰之空地亦誤為拍賣之土地。
㈡嗣後乙○○於92年1月13日特別拍賣前之92年1月10日向執行法院具狀異議，謂其已向甲○○買入系爭土地，因無自耕農身分而暫未過戶，且於系爭土地蓋有廠房，並謂其不知甲○○持系爭土地向原告借款，至92年9月26日乙○○再具狀異
議，並提出向甲○○購買系爭土地之買賣合約書等文件，因此執行法院乃於92年12月22日命東南地政事務所指界系爭土地實際位置，並通知原告、甲○○、乙○○等人在場，指界履勘結果發現系爭土地上確有鐵厝而非空地。因被告在系爭土地上興建房屋，致系爭土地拍賣時乏人問津，迄今系爭土地仍無法賣出，原告及第五信用合作社均蒙受損害。而乙○○於80年間向甲○○購買系爭土地時，並無自耕農身分，且買賣契約內未約定俟將來可移轉時再辦登記，依民法第246
條規定，系爭土地之買賣係屬無效，則被告於系爭土地上建築房屋顯係無權占有，原告為甲○○之債權人，因甲○○怠於行使權利致原告權益受損，故原告依法得代位甲○○訴請被告拆除房屋，以實現債權，為此爰依民法第242條規定代
位甲○○依民法第767條規定提起本訴。
㈢為此聲明：被告應將坐落系爭土地上之系爭建物拆除。
二、被告則以：
㈠乙○○於80年5月19日與訴外人甲○○簽訂不動產買賣合約
書（下稱系爭不動產買賣契約），以7,272,780元之價格，
向甲○○購買臺南市○區○○段1805-7、1805-8、1805-8、1805-11、1805-2、1805-4號等6筆土地，並付清全數價金，其中1805-7、1805-8、1805-8、1805-11號土地業已完成所
有權移轉登記予乙○○，而1805-2、1805-4號（重測後為興農段135、136號，即系爭土地）土地雖屬農地，惟系爭不動產買賣契約第9條已明確約定買方可自由指定將系爭土地登
記予任何有自耕能力之第三人，亦明確約定得日後可以辦理時再辦理系爭土地之移轉登記，系爭不動產買賣契約即可履行，而非以不能之給付為契約標的。再者，系爭土地買賣雙方已於系爭不動產買賣契約第7條約定各項費用負擔，又於
80年8月5日補簽切結書，切結系爭土地爾後如需辦理產權移轉登記時費用由乙○○負擔等語，顯見買賣雙方係合意日後法令放寬、買方即乙○○取得自耕農身分或系爭土地變更地目時，再辦理移轉登記，是系爭不動產買賣契約並非以不能之給付為契約標的，契約業已成立並有效。既乙○○與訴外人甲○○所簽訂系爭不動產買賣契約為有效，乙○○再出租系爭土地予被告興建系爭建物，被告就系爭土地有正當權源，並非無權占有，訴外人甲○○無權要求被告拆除系爭建物，原告更無權代位訴外人甲○○要求被告拆除系爭建物等語置辯。
㈡聲明求為判決：駁回原告之訴。
三、本件兩造不爭執之事項：
㈠系爭土地係農地，登記為訴外人甲○○所有，有土地登記謄本在卷可按。
㈡系爭建物門牌號碼為臺南市○○路925巷522號，為被告所有，系爭建物之基地占用訴外人甲○○所有之臺南市○區○○段135號土地上如土地複丈成果圖所示A部分0.26平方公尺警衛室、B2部分30.79平方公尺車棚、C2部分158.6 8 平方公
尺住宅、D2部分1082.70平方公尺廠房、E部分544.24平方公尺停車場，及占用同上段136號土地上如附圖之土地複丈成
果圖所示B1部分3.37平方公尺車棚、C1部分117.91平方公尺住宅、D1部分461.16平方公尺廠房。並經本院會同兩造及臺南市東南地政事務所勘驗現場及測量，製有勘驗筆錄、臺南市東南地政事務所96年5月17日東南地所測字第0960004795
號函檢送之如附圖之土地複丈成果圖在卷可按（見本院第1
卷第74-75頁）。
㈢訴外人甲○○於80年5月19日與乙○○簽訂系爭不動產買賣
契約之內容如本院卷第50頁所示。
㈣訴外人甲○○於87年10月15日提供系爭土地予原告設定本金最高限額2,860,000元抵押權，再於89年11月22日向原告借
款2,200,000元，迄今未還。
四、本件爭點：
㈠訴外人甲○○與乙○○間之系爭不動產買賣契約是否有效？㈡若系爭不動產買賣契約有效，則被告有無占有之正當權源？五、得心證理由：
㈠訴外人甲○○與乙○○間之系爭不動產買賣契約是否有效？⒈按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有權之移轉無效，土地法第30條第1
、2項定有明文。故約定出賣私有農地與無自耕能力人之
買賣契約，除有民法第246條第1項但書及第2項之情形外
，依同條第1項前段之規定，其契約應屬無效。承買人雖
係無自耕能力人，惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第246條第1項以不能之給付為契約之標的，即難認其契約無效，最高法院85年度台上字第418號判決
要旨可資參照。再按在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還（最高法院85年台上字第389號判例意旨參
照）。
⒉查，訴外人甲○○於80年5月19日與乙○○簽訂系爭不動
產買賣契約，為兩造所不爭執。而系爭不動產買賣契約第9 條約定：「本件不動產移轉登記時，權利人由乙方（即乙○○）自由選擇之」，則依該條文約定，乙○○既可自由指定將系爭土地移轉登記予任何有自耕能力之第三人，揆諸上開說明，系爭不動產買賣契約即非以不能之給付為契約標的，自難認系爭不動產買賣契約為無效。參以系爭不動產買賣契約書第7條原約定：「本件不動產之增值稅
由甲方負擔。至於登記費、印花稅、及代書費等由甲乙各自負擔。唯乙方如超過八十年六月三十日始申報現值時，所增加負擔之增值稅應由乙方負擔。」嗣後乙○○再於80年8月5日簽立切結書（下稱系爭切結書）1紙予甲○○，
其上記載：「茲有立切結書人乙○○現向甲○○購買座落于臺南市○○段1805-2、1805-4號等2筆土地，持分全部
，茲因尚未辦理登記，故爾後如需辦理產權移轉登記時，立切結書人同意有關產權移轉登記所應支付之一切費用包括增值稅、登記費、印花稅、代書費皆由立切結書人負擔。」等語，顯見買賣雙方慮及買方乙○○尚未依契約之約定選定權利人，且未及於不動產買賣契約第7條所約定之
80年6月30日期限內申報現值，為免日後辦理移轉登記時
費用大增，故由乙○○切結負擔相關費用。據此，買賣雙方既大費周章二度就系爭土地移轉登記之相關費用由何人負擔明文約定，顯見買賣雙方均認系爭土地不能過戶之情形將可除去，且雙方於訂約時即已預期於不能之情形除去後，再予過戶而為給付，是系爭不動產買賣契約並非無效。至原告雖否認系爭切結書之真正，惟乙○○於本院審理時陳稱系爭切結書為其本人簽立，並提出據以主張系爭不動產買賣契約為有效，依民事訴訟法第358條第1項之規定，該文書推定為真正，則原告否認系爭切結書之真正，並不足採。
㈡若系爭不動產買賣契約有效，則被告有無占有之正當權源？⒈按所謂占有連鎖，其要件有三：⑴中間占有人對於所有權人有合法之占有權源，⑵第三人基於一定法律關係，自中間占有人取得占有之權利，⑶中間占有人得將其直接占有移轉予第三人。若第三人合於占有連鎖之要件，對於所有權人，亦得主張其有占有之權源（參見王澤鑑著，民法學說與判例研究(七)，87年9月版，第82頁）。
⒉本件被告抗辯係向乙○○承租使用而有占有之合法權源等語，為原告所否認。經查：系爭不動產買賣契約為有效，已如上述，系爭土地之所有權雖迄未完成移轉登記，惟乙○○既係本於有效之買賣契約取得系爭土地，其占有系爭土地自屬有權占有。再乙○○於本院審理中陳稱伊確將土地出租予被告，每月收取租金5,000元等語在卷。則因乙
○○對甲○○有合法之占有權源，被告向乙○○承租，而自乙○○取得占有之權利，乙○○將其直接占有移轉予被告，核與占有之連鎖要件相符。據此，系爭土地所有權人甲○○自即無權要求被告拆除系爭建物，原告代位甲○○訴請被告拆除系爭建物，自無理由。
㈢從而，原告主張依民法第242條規定代位甲○○依民法第767條規定訴請被告拆除系爭建物，洵屬無據，應予駁回。
六、因本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，毋庸一一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 5 月 31 日民事第三庭 法 官 高俊珊
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 6 月 01 日書記官 蔡雅惠