98年度訴字第644號｜民事：請求解除買賣契約等｜裁判日期：99 年 01 月 07 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　 98年度訴字第644號原　　　告　丁○○ 訴訟代理人　林志雄律師裘佩恩律師複代理人　丑○○律師被　　　告　庚○○ 訴訟代理人　蔡明哲律師被　　　告　中國信託商業銀行股份有限公司永吉分公司法定代理人　戊○○ 上　一　人訴訟代理人　壬○○ 丙○○ 被　　　告　中信房屋仲介股份有限公司法定代理人　癸○○○ 上　一　人訴訟代理人　甲○○ 子○○ 上列當事人間請求解除買賣契約等事件，經本院於民國98年12月17日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用新臺幣貳萬零捌佰元由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：㈠緣原告於民國98年1月1日與被告庚○○透過被告中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋公司）之仲介，由原告以總價新臺幣（下同）7,806,000元，購買被告名下所有坐落臺南縣新營市○○段398地號、面積2024平方公尺、權利範圍2分之1之土地（下稱系爭土地），並由訴外人乙○○地政士代為訂立土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告並已於當日交付1紙面額1,000,000元、以高雄銀行臺南分行為付款人、到期日為98年1月5日、票號為BNP0000000號之支票為第1期價金給被告庚○○，並由其存入至被告中國信託商業銀行股份有限公司永吉分公司（下稱中信銀行永吉分公司）之成屋履約保證專戶即玉山銀行帳號第00000-00000000-0號「中信房屋房屋交易安全專戶」之帳戶（下稱保證專戶）內。由於原告購地乃為提供子女設立環保回收工廠，而依政府規定設立該類工廠必須有其土地土壤之限制，故對標的物之土質情況特別重視，而要求乙○○地政士在被告庚○○了解前情並同意下，依民法第99條第l項規定於契約後另以書面記載系爭買賣契約之附停止條件之特別約定事項，其中第3項即為「賣方出售範圍應於點交土地前完成土壤檢測報告，費用由賣方負擔。」，足證被告庚○○應自費檢測土地土壤並提出證明合於標準，買賣契約始生效力，尤其更於前述附停止條件之特別約定事項第7點載明被告庚○○應於同年4月30日前完成辦理土地分割及點交。詎料，系爭土地經被告庚○○動用保證專戶內之215,250元委由臺灣檢驗科技股份有限公司檢驗後，砷含量為33.9mg /kg超過監測標準30mg/kg，將導致原告日後縱使設廠亦將面臨政府環保機關永無止境之稽查，此顯有重大瑕疵，已嚴重違反系爭買賣契約之停止條件。㈡原告收受該報告後即委由律師分別於98年3月30日以98年度函字第033001號、同年4月8日以98年度函字第040801號等函文通知被告庚○○改善，其中更明示被告庚○○應「…於98年4月30日前就系爭土地之土壤完成下列三點之改善並檢測無誤後驗收點交。1、請委託合法之檢測公司進行細部調查，確定污染源及其面積、深度、濃度。並依法辦理進行污染之土壤整治挖除工程。2、開挖整地完成後，請進行驗證調查並提供正式報告，確定受污染土壤及污染源已確實移除。3、如污染源為比鄰用地無法移除，請置入連續壁防止日後再次污染。…」等語，且更於函文中明示「…按民法第255 條規定『依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約。』，兩造原本即約定應於98年4月30日完成過戶事宜，由於本人有購地設廠之時間壓力，特此再次聲明原契約之時限，並請庚○○先生於98年4月30日前完成前項事宜，若屆期無法完成，本人即依法解除系爭土地之買賣契約。…」等語。惟直至逾越兩造約定停止條件期限即98年4月30日，被告庚○ ○仍拒不為任何改善行為，原告僅得於同年5月15日委請律師以98年度函字第051501號函文通知被告庚○○為解除系爭買賣契約之意思表示，並依法通知被告中信房屋公司及中信銀行永吉分公司。又依被告庚○○於98年4月2日發給原告之存證信函中亦表示其有詢問過相關單位，系爭土地可核發公司登記、工廠登記之執照，並不影響原告申請公司設立之權益且表示願配合作改善等語，可證明被告庚○○早已於訂約時知悉原告購買土地係為設立環保回收工廠之目的，被告庚○○對此表示憂心，才會主動查詢是否會影響登記設立。㈢原告原為順利興實業有限公司之負責人，該公司以經營廢棄物處理為主，其處理方法係將廢棄物輸出境外回收處理，嗣原告將該公司轉由其子董文隆經營，因原告有意在臺灣設立廢棄物處理廠，才與被告庚○○訂立系爭買賣契約，又原告已向臺南縣政府申請銀川科技有限公司之營利事業登記，急於買地設立廢棄物處理廠，故與被告庚○○合意於98年4月 30日前辦理點交，俾利原告設立廢棄物處理廠。原告所經營之廢棄物處理事項，屬土壤及地下水污染整治法第8條所定中央主管機關指定公告事業之第四項廢棄物處理業，又依土壤及地下水污染整治法第9條及第5條第1項分別規定，原告所購買之土地須未受污染始可，此所以須於契約後另以書面記載第3項特別約定事項，被告庚○○對此知悉並同意。系爭土地經檢測後，砷含量超過監測基準值，依土壤及地下水污染整治法第5條第1項及第9條之規定，不僅申請處理廠設立登記無法通過，且須定期監測，無法達到契約目的，況此次僅就表土抽樣檢測，並未深入裡土抽樣檢測，裡土是否受污染，尚屬未定。又系爭土地為何受污染？其污染源為何？日後污染是否更加嚴重致須採取必要措施？此均嚴重違背原告購買系爭土地之契約目的，被告庚○○無法於契約所定期限內排除污染，而屬給付遲延，原告得解除契約。㈣系爭買賣契約書首開立契約書人欄下方以黑體字記載有「除本契約書及其附件外，任何口頭約定均不生效力」之條款，該條款內容乃定型化契約之部分，仍應以雙方書寫之特別約定內容及對特別約定條款之口頭約定為契約之內容。查兩造所簽訂之系爭買賣契約，係被告中信房屋公司所提出之定型化契約書，並未事先交由原告閱覽，且未告知原告有該項記載，故原告於簽約時並不知有該項記載存在，另原告年紀已大，且非法律專業人士，在其主觀上認為，既已口頭約定，經雙方同意，並由地政士乙○○以手寫方式記載，相信被告庚○○應會依誠實信用方式遵守雙方之約定，該約定對雙方具有約束力。再者，針對系爭土地須檢測以證明無瑕疵部分，被告庚○○於簽約前已知悉並同意，此由乙○○於98年7 月29日審理時證稱簽約當天被告庚○○知悉原告購買系爭土地是要設工廠，需要做土壤檢測，並同意負擔檢測費用等語，及仲介人員己○○於同日審理時證稱系爭土地為工業用地，且訂立契約前，其已告知被告庚○○原告要求做土壤檢測，並由被告庚○○負擔檢測費用等語，足以證明。蓋系爭土地為工業用地，僅能興建工廠，被告庚○○為系爭土地之原所有權人，應知之甚詳，且原告要求作土壤檢測，費用由被告庚○○負擔，被告庚○○亦同意，故其應知悉原告所要求檢測之項目及目的，否則如何評估土壤檢測費用之多寡，並進而同意負擔。又系爭買賣契約除地政士乙○○以手寫方式記載之部分外，係被告中信房屋公司預定用於同類契約之條款所訂定之定型化契約書，並非原告與被告庚○○商議後所擬就，自無因雙方之要求而變更契約約定內容之餘地，若就該契約內容有爭議時，自應探求當事人之真意解釋契約，不能專以契約條款為憑。查本件雙方針對土壤檢測事宜，有記載於系爭買賣契約，僅其記載之真意不明確，應探求當事人之真意，兩造既然對於土壤檢測有特別約定，當以雙方書寫之特別約定內容及對特別約定條款之口頭約定為契約之內容。㈤查依兩造簽訂之系爭買賣契約第11條第1款規定，原告除可依民法第255條、第359條解除系爭買賣契約外，尚可請求「已支付之價款加倍返還予甲方（即原告）作為違約賠償」，是原告除可請求解除契約後，依民法第259條、第260條規定，被告庚○○應返還已墊付之價金215,250元（用已支付檢測費用）外，更可請求已支付之價款加倍返還作為違約賠償之1,000,000元及分別加計依民法第203條計算之年息。末者，系爭款項存放於被告中信銀行永吉分公司履約保證專戶內，中信銀行永吉分公司並不否認，又系爭款項既為系爭買賣契約之履約保證專用，原告與被告庚○○之系爭買賣契約如經解約或經鈞院判決，則系爭款項自應交還予原告。又依本件之房屋交易安全契約書第5條、房屋交易安全保證書第2條規定，被告中信房屋公司及中信銀行永吉分公司均應依約負有返還保證專戶內剩餘款項給原告之不真正連帶債務之義務。㈥並聲明： ⒈被告庚○○應給付原告1,215,250元，及其中215,250元自98年1月5日起至清償日止、其中1,000,000元自起訴狀繕本送達日起至清償日止，分別按週年利率百分之5計算之利息。 ⒉被告中信銀行永吉分公司應給付原告784,750元，及自98年1月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⒊被告中信房屋公司應給付原告784,750元，及自98年1月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⒋上開第2、3項，如有任一被告給付者，其餘被告於該給付金額範圍內，免除其清償責任。 ⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告之抗辯：㈠被告庚○○部分： ⒈兩造之系爭買賣契約首開立契約書人欄下方以黑體字記載有「除本契約書及其附件外，任何口頭約定均不生效力」，此為兩造不爭執之事項。查本件被告庚○○相較於原告（其自稱經營環保事業並成立公司），並非為經濟上強勢者之法人或企業經營者，且原告主張其女兒即證人辛○○全程參與磋商及締約，且原告於磋商過程，因應其需求，尚可要求乙○○代書書寫手寫約定之附件，以成為系爭買賣契約之部分，顯見原告對系爭買賣契約之條款仍有磋商變更之能力與機會，兩造之締約過程並無顯失公平之情形，上開黑體字之條款當無消費者保護法關於定型化契約之適用，應屬有效，最高法院98年度臺上字第168號民事判決於相類似案件中亦採取相同之見解，故原告縱另有口頭要求，亦不生任何效力。換言之，締約當時，原告縱有口頭約定系爭土地應符合何種土壤檢測項目及法定管制標準，且約定被告應有如何之改善行為云云，亦不生效力。 ⒉兩造締約時，被告庚○○根本不知道原告購買系爭土地之動機及目的為何，被告庚○○僅同意作系爭土地之土壤檢測及負擔費用，並不知道原告所要求之土壤品質為何，故原告主張兩造有口頭約定系爭土地需符合一定之土壤品質一情，被告庚○○否認之，原告應對此負舉證責任。至於原告另提及被告庚○○98年4月2日所寄發之存證信函，函中所言「本人亦有詢問相關單位……」云云，充其量僅能證明98年4月2日當時被告庚○○已了解原告購買系爭土地係用於公司或工廠登記，所謂「願配合作土壤改善……」，亦僅能證明被告庚○○於98年4月2日當時了解原告需作土壤改善，然均無法證明原告於98年1月1日購買系爭土地當時，被告庚○○即了解其購買之目的，故上開存證信函內容應尚不足為原告有利之認定。 ⒊按民法第99條第1項規定之「停止條件」，應係指限制法律行為效力發生之條件，該法律行為效力之發生，繫於客觀的不確定之將來事實，於條件不成就時不發生效力之情形。然查，本件兩造於系爭買賣契約後附加之特別事項第3項僅規定「賣方出售範圍應於點交土地前完成土壤檢測報告，費用由賣方負擔」，核其內容充其量應僅為契約之「負擔」，與「停止條件」有別，且被告庚○○確已依約完成土壤檢測報告，自無違約之情事，且上開特別事項僅規定被告庚○○需完成土壤檢測報告，並無約定如原告起訴狀所載需「證明合於標準」，此部分應不屬系爭買賣契約之一部分，且「合於標準」究係指何標準，原告迄今均無法明確說明，益徵締約時原告根本未將其購買系爭土地之特殊用途告知被告庚○○，未以契約預定其特別效用，則被告庚○○何來違約可言。至於原告稱購買土地乃為提供子女設立環保回收工廠，須符合該類工廠土壤限制云云，縱屬真實，亦僅為原告本人之締約動機，買賣雙方並未就此部分有意思表示之合致，故並未構成系爭買賣契約之內容。又遍查系爭買賣契約全文（包含附加之特別事項），均未見有如原告於起訴狀所載之預定效用（即購地係為子女設立環保回收工廠），兩造並無原告所主張之約定，系爭土地並無物之瑕疵，被告庚○○當無瑕疵擔保責任之問題，而原告應就其所稱「契約預定效用」負舉證責任。 ⒋另銀川科技有限公司登記之營業項目包括製造業、基本工業、機械安裝業、批發業、貿易業、顧問服務業、理貨包裝業等共計29項，僅其中1項（第25項）為「廢棄物處理業」，銀川科技有限公司顯然並非一定須從事「廢棄物處理業」不可，易言之，「設立廢棄物處理廠」就客觀上而言並非系爭土地買賣契約之唯一目的，原告僅提出銀川科技有限公司之營利事業登記證，指出營業項目中有「廢棄物處理業」一項，卻未證明其「廢棄物處理業」之營業項目即屬於設立時檢測項目有「砷」之事業。換言之，原告並未舉證證明砷含量超過監測基準值已構成系爭土地無法為銀川科技有限公司使用之瑕疵。又原告雖曾以律師函表示「本人有購地設廠之時間壓力」云云，惟客觀上並無非於一定時期為給付則不能「設廠」之情形，本件締約時原告從未告知為提供子女設立環保回收工廠之契約預定效用，被告庚○○就此部分並無合意且無認識，純係原告以律師函片面提出之要求，自無法拘束被告庚○○，故本件應與原告主張之民法第255條規定不符。又原告就上開契約預定效用迄今仍未明確說明，直至原告起訴狀中仍泛稱「設立環保回收工廠」、「政府規定」、「該類工廠」等語，然其具體事項為何，原告並未明確說明，蓋若僅設立一般環保廢棄五金回收工廠，則與土壤性質何干？所謂「政府規定」、「該類工廠」、「土壤之限制」又何所指？顯見原告於締約時根本未告知上情，若使被告庚○○就此部分負瑕疵擔保責任，顯不公平，有違交易安全，亦與上開相關規定不符。 ⒌末者，被告庚○○嘗試找尋相關政府規定，依土壤及地下水污染整治法第5條第l項規定:「直轄市、縣（市）主管機關（以下簡稱所在地主管機關）應定期檢測轄區土壤及地下水品質狀況，其污染物達土壤或地下水污染管制標準者，應採取必要措施，追查污染責任，並陳報中央主管機關；其污染物濃度低於土壤或地下水污染管制標準而符合土壤或地下水污染監測基準者，應定期監測，監測結果應公告，並報請中央主管機關備查。」，系爭土地僅砷含量超過監測基準值但未超過管制標準值，其餘數據全部合乎監測標準值及管制標準值，依上開法律規定，僅需定期監測而已，甚且無須採取任何措施追查責任，絲毫不影響設立各種「環保回收工廠」及營運行為，並無滅失或減少其預定效用，絕無原告所稱「面臨政府環保機關永無止境之稽查之情形。而系爭土地縱因砷含量超過監測基準而生「地方主管機關定期監測」及「地方主管機關應公告監測結果並報請中央主管機關備查」之效果，亦屬無關重要者，而原告僅因主管機關定期監測之不便逕行主張解除契約，更屬顯失公平之情形等語，資為抗辯。⒍並聲明： ⑴原告之訴駁回。 ⑵如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。㈡被告中信房屋公司部分： ⒈原告主張被告庚○○明知原告購買系爭土地之目的係設立環保回收工廠，惟被告中信房屋公司否認之，原告應對其主張負舉證責任。系爭土地買賣契約書中，雙方並未就土壤檢測結果之效力有所約定，亦未附停止條件，被告庚○○之買賣契約義務僅為應完成系爭土地之土壤檢測報告。縱系爭土地無法設立原告所稱「環保回收工廠」，對於系爭買賣契約之有效成立亦不生影響。又系爭土地縱因砷含量超過監測基準而生「地方主管機關定期監測」及「地方主管機關應公告監測結果並報請中央主管機關備查」之效果，亦屬無關重要者，而原告僅因主管機關定期監測之不便而解除契約，應屬顯失公平之情形。被告庚○○對於「設廠為契約之目的所在」並無認識，更無以「設廠」作為買賣之目的或嚴守履行期間之合意，自無民法第255條之適用。 ⒉依房屋交易安全契約書第5條違約處理第1項之約定，買賣雙方如有一方或雙方違約，經他方依本契約第8條約定之送達方式完成催告及解除或終止買賣契約，檢具相關文件，經丁方（即被告中信房屋公司）確認無誤者，丁方應對違約之一方或雙方發出通知，確認7日內是否提起訴訟，若違約之一方或雙方在丁方確認期間內提起訢訟並將該起訴之相關證明書面資料提供予丁方確認者，丁方應配合靜待確定之司法判決處理之。同契約書第8條第1項約定，當事人之送達地址以本契約所載為準，對任一方之通知催告與文件送達應以郵局之雙掛號信函為之。被告中信房屋公司依約於原告檢具相關文件並確認無誤後始可能進行其後之程序。縱認原告有權解除契約，依約僅生「違約之一方或雙方提起訴訟，丁方應配合靜待確定之司法判決處理專戶金額」之效果，無法立即將專戶金額返還予原告。如雙方均不提起訴訟，被告中信房屋公司方可於確認相關文件後依同條第1項第（二）款約定通知丙方（即被告中信銀行永吉分公司）將專戶中之金額返還予原告。原告於98年5月15日以律師函解除契約，隨即於同年月22日提起本件訴訟，依房屋交易安全契約書之約定，被告中信房屋公司及被告中信銀行永吉分公司並無立即返還專戶金額之義務。亦即縱認原告有權解除買賣契約並取回已付價金，亦僅於原告與被告庚○○之間爭議經法院判決確定時，被告中信房屋公司之返還義務始發生或其「清償期」方為屆至。 ⒊又縱使被告中信房屋公司應返還專戶所剩款項，其金額亦非784,750元。蓋依約應以扣除相關費用後之餘額為給付。依房屋交易安全契約書第3條「專戶價款之處理」：「三、乙方同意於簽訂不動產買賣契約書時，丙方（中信銀行永吉分公司）得先行自專戶內撥付承做房屋交易安全制度乙方應負擔之費用予丁方。四、乙方同意於簽訂不動產買賣契約書時，丙方得先行自專戶內撥付約定服務報酬之半數予丁方（中信房屋公司）加盟店，辦理交屋時丙方依丁方書面指示再撥付剩餘之半數。」，又依契約第9條第1項：「房屋交易安全制度手續費由甲、乙雙方依丁方所公告之收費標準各自給付予丁方。」，丁方所公告之收費標準為成交總價萬分之2，系爭土地買賣成交總價為7,806,000元，萬分之2即1,562元，已自專戶中扣除。又依賣方即被告庚○○與訴外人十方地產有限公司即中信房屋市政加盟店簽立之專任委託銷售契約書第4條服務報酬計算及支付方式之約定，本件仲介報酬為實際成交總價百分之4計算，此收費標準不但於委託銷售契約書有所約定，更在中信房屋網站及店內公告周知，並無任何不實之處。系爭土地買賣實際成交總價7,806,000元，百分之4即312,240元，其中半數156,120元已於買賣雙方簽訂買賣契約書時依約撥付中信房屋市政加盟店即十方地產有限公司。另依買賣雙方指示由專戶中撥付土壤檢測費用215,250元，是以，原告存入專戶之價金現有餘額為627,038元。故縱應返還專戶金額予原告，該等支出部分亦全屬依契約或原告之指示而為，要求負擔全部返還責任並不合理，其返還義務不應超過627,038元之範圍。又依交易安全契約書第3條第2項：「甲、乙雙方同意專戶金額之給付或返還不包含任何孳息。」，是以，原告請求自98年1月5日起至清償日止之利息亦無理由等語。 ⒋並聲明： ⑴原告之訴駁回。 ⑵如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。㈢被告中信銀行永吉分公司部分： ⒈原告援引之房屋交易安全契約書第5條係規範不動產買賣雙方違反不動產買賣契約時，被告中信房屋公司及中信銀行永吉分公司應配合處理之程序與事項。依房屋交易安全契約書第5條第1項之規定，無論是原告或被告庚○○違約，被告中信銀行永吉分公司均不負責確認違約責任之歸屬，原告及被告亦不得直接向被告中信銀行永吉分公司直接請求返還專戶內之所剩款項，被告中信銀行永吉分公司必須靜待被告中信房屋公司之指示，始可為任何款項撥付行為。本件買賣，被告中信房屋公司從未通知被告中信銀行永吉分公司應將專戶中之款項返還予原告，原告之請求與契約約定內容不符，顯無理由。 ⒉另查房屋交易安全保證書《買方》係依照房屋交易安全契約書約定內容製作，記載被告中信房屋公司及中信銀行永吉分公司對於買方即原告關於不動產買賣交易安全事項應負責範圍而交付予原告之文件。其第2條第1款：「賣方如未能依約履行，經台端（買方即原告）依房屋交易安全契約書約定方式完成催告並解除或終止買賣契約或取得法院確定判決者，價金保管銀行即依約將台端為履行買賣契約實際存入專戶之價金（扣除已繳納之稅額及必要費用）返還予台端。」，故原告須至解除契約完成或取得法院確定判決時，被告中信銀行永吉分公司始得返還原告專戶中所剩款項。系爭買賣契約解除與否既尚爭執中，且亦為原告向被告庚○○提起本件訴訟之緣由，原告尚未取得對於被告庚○○之法院確定判決，故被告中信銀行永吉分公司依該房屋交易安全保證書所應負之給付義務，尚未發生，更無遲延給付之情形，原告自不得於本件訴訟中請求被告中信銀行永吉分公司返還該等款項暨法定遲延利息。進而言之，縱於本件訴訟中，鈞院審酌認為原告與被告庚○○間之買賣契約業經解除，但被告中信銀行永吉分公司返還專戶中所剩款項之責任，仍尚未發生，蓋原告必須等候該確認買賣契約已解除之判決確定後，始得依該確定判決由被告中信房屋公司通知被告中信銀行永吉分公司，將被告中信銀行永吉分公司專戶內保管之所餘款項返還予原告。此即為被告中信銀行永吉分公司依約應負之保管責任，本件訴訟中，無論原告對於被告庚○○之請求是否獲得有利於原告之判決，原告對於被告中信銀行永吉分公司所為之請求仍無理由。 ⒊按房屋交易安全制度之規劃，係為避免不動產或房屋買賣交易時，經手買賣價金之房屋仲介有不當撥轉、挪用價金等不誠信之行為，乃由銀行為買賣價金之保管，但因銀行並不參與個案買賣雙方契約及其交易細節，故須由房屋仲介依據買賣契約及雙方履約情形與進度，通知銀行為撥款，此亦可避免銀行憑藉其保管價金之地位恣意擅斷。本件房屋交易安全契約書即依上述架構由買賣雙方與仲介、銀行訂定約定條款，被告中信銀行永吉分公司僅負責價金保管，對於買賣契約履行進度或買賣雙方之爭議，稅費應如何負擔等情，均不涉入。被告中信銀行永吉分公司就專戶內之價金，不能自行決定可否動用或決定應撥付予何人，而須依照被告中信房屋公司之指示撥款，始得以免責。此可參見房屋交易安全契約書第2條第3項約定「丙方於本制度僅擔任價金保管銀行且責任以房屋交易安全專戶之匯入款項為限。」、第3條第1項：「為買賣順利進行，甲乙雙方同意丁方得通知丙方動撥專戶內價款…」，及第3條第8項：「甲乙雙方同意存於專戶之價金由丙方依丁方之通知指示撥付。」與第5條第6項前段「丙方依照本條規定且完全依照丁方指示所為之撥款行為，如因可歸責於丁方之事由致丙方滋生任何損害，丁方同意賠償丙方所受損害。」之各該約定甚明。另查，依原告所述，其係於98年5月15日始委請律師以98年度函字第051501號律師函向被告庚○○為解除契約之意思表示。惟被告中信銀行永吉分公司迄今尚未接獲被告中信房屋公司通知須返還專戶內所剩款項予原告，被告中信銀行永吉分公司依約不能擅自動撥專戶內款項已如前述，原告對被告中信銀行永吉分公司之請求權並不存在，亦無清償期限屆至之問題，何來遲延利息可言。則原告請求被告中信銀行永吉分公司應給付98年1月5日起至清償日止之遲延利息，顯無法律上之依據。 ⒋另依房屋交易安全契約書第2條第3項約定「丙方於本制度僅擔任價金保管銀行且責任以房屋交易安全專戶之匯入款項為限。」且依據房屋交易安全契約書第5條第1項第（二）款「（二）如係乙方（賣方即被告）違約，丁方應通知丙方將甲方（買方即原告）存入於專戶中之金額（扣除已繳納之稅額及必要費用）返還予甲方，…（下略）」，被告中信銀行永吉分公司所負責任僅以該專戶內所剩款項為限，本件交易原告於98年1月5日存入第1期價款1,000,000元，嗣後於98年1 月8日依被告中信房屋公司之通知將服務費共計157,682元轉入中信房屋公司及其加盟店之帳戶，並於98年2月19日再依被告中信房屋公司之通知將土壤檢測費215,280元（含匯費30元）轉入臺灣檢驗科技股份有限公司之帳戶，因此截至目前為止，本件交易之專戶餘額為627,038元，被告中信銀行永吉分公司依約僅就此金額負責，且依房屋交易安全契約書第3條第2項：「甲、乙雙方同意專戶金額之給付或返還不包含任何孳息」，如原告未來取得對於被告庚○○之勝訴判決且該判決業已確定，被告中信銀行永吉分公司亦僅就上開所剩款項金額627,038元負責等語，資為抗辯。 ⒌並聲明： ⑴原告之訴駁回。 ⑵如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：㈠兩造不爭執之事項： ⒈原告於98年1月1日與被告庚○○就被告庚○○所有系爭土地，以價金7,806,000元訂立系爭買賣契約。系爭買賣契約書首開立契約書人欄下方以黑體字記載有「除本契約書及其附件外，任何口頭約定均不生效力」。原告（甲方）、被告庚○○（乙方）並於98年1月1日一同與被告中信銀行永吉分公司（丙方）、中信房屋公司（丁方）簽訂房屋交易安全契約書，契約書內容詳如「中信房屋房屋交易安全契約書」（本院卷第12至13頁）。被告中信房屋公司於98年1月1日並出具房屋交易安全保證書《買方》1紙予原告（見本院卷第14頁）。 ⒉原告於訂約當日交付面額1,000,000元、以高雄銀行臺南分行為付款人、到期日為98年1月5日、票號為BNP0000000之支票1紙為第1期價金予被告庚○○，並由其存入被告中信銀行永吉分公司之保證專戶內。 ⒊系爭買賣契約手寫約定條款第3項約定「賣方（即被告）出售範圍應於點交土地前完成土壤檢測報告，賣方負責辦理相關手續，費用由賣方負擔。」。系爭買賣契約手寫約定條款均由代書乙○○所親寫。 ⒋系爭土地經臺灣檢驗科技股份有限公司檢驗後，檢驗結果為：僅項目編號S10（10～40CM）之「砷」含量為33.9mg/kg，超過監測基準值30mg/kg，其餘檢測之金屬項目均低於監測基準值及管制標準，有臺灣檢驗科技股份有限公司98年3月 10日土壤樣品檢驗報告1份在卷可佐（見本院卷第15頁）。 ⒌系爭土壤檢測費用為215,250元，匯款手續費為30元，總計土壤檢測費用共計支出215,280元（見本院卷第74頁）。 ⒍系爭保證專戶內餘額總計為627,038元。其原有款項為買賣價金1,000,000元，扣除土壤檢測費用（含匯款費用30元） 215,280元、服務報酬156,120元及手續費1,562元，故系爭保證專戶中剩餘款為627,038元，有被告中信房屋公司98年6月24日答辯狀後附之附表可佐（見本院卷第74頁）。 ⒎兩造對於98年2月19日所簽訂之「同意書」（見本院卷第84 頁）不爭執，該約定書係約定原告與被告庚○○均同意就系爭保證專戶中原告已給付之買賣價金中，先行動支部分價款215,250元，此動支金額部分由被告中信房屋公司之保證責任範圍內排除，不計入保證責任範圍內，與中信房屋房屋交易安全專戶之保證責任無涉。㈡兩造之爭執事項： ⒈原告與被告庚○○於訂立系爭買賣契約當時，有無口頭約定系爭土地應符合何種土壤檢測項目及法定管制標準？又，有無約定系爭土地之土壤檢測結果未符合標準時，被告庚○○應為如何之改善行為？ ⒉倘兩造對上開⒈事項，有為口頭上之約定，依照系爭買賣契約書首開立契約書人欄下方以黑體字記載有「除本契約書及其附件外，任何口頭約定均不生效力」之條款，該口頭約定之效力為何？ ⒊倘兩造對上開⒈事項，有為口頭上之約定，原告得否依民法第255條及第359條規定，解除系爭買賣契約？ ⒋倘原告主張解除系爭買賣契約有理由，則原告依民法第259 條、第260條規定請求被告庚○○返還已墊付之土壤檢測費用215,250元，及依系爭買賣契約第11條第1款之約定請求給付1,000,000元作為違約賠償，以及分別加計依民法第203條計算之利息，有無理由？ ⒌倘原告主張解除系爭買賣契約有理由，原告依本件房屋交易安全契約書第5條、房屋交易安全保證書第2條規定，請求被告中信房屋及被告中國信託永吉分公司就系爭保證專戶中之餘款627,038元應負有返還原告之不真正連帶債務之義務，有無理由？四、茲就兩造上開之爭點，分述本院得心證之理由如下：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求；再按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證，最高法院17年上字第917號、19年上字第2345 號判例意旨可資參照。基此，原告對其主張其與被告庚○○於訂立系爭買賣契約當時，有口頭約定系爭土地應符合設立環保回收廠要求之土壤品質，亦即土壤檢測項目應符合法定管制標準，及系爭土地之土壤檢測結果未符合標準時，被告庚○○應為改善行為等節，自應負舉證之責任。而原告就此主張乃以系爭買賣契約附件之手寫約定條款第3條約定為其依據，並請求傳訊系爭買賣契約訂約當時在場之原告女兒辛○○為證人，證明訂約當時確有此等口頭約定。㈡然觀之系爭買賣契約附件之手寫約定條款第3條僅記載「賣方出售範圍應於點交土地前完成土壤檢測報告，費用由賣方負擔。」等字樣，並未載明該土壤檢測結果應符合何種標準或約定系爭土地須能設立環保回收工廠。依該約定條款之內容，賣方即被告庚○○負有於系爭土地點交前自費完成土壤檢測之契約義務，亦即被告庚○○之買賣契約義務僅止於系爭土地點交前應完成土壤檢測報告，而非擔保系爭土地之土壤檢測結果須合於標準，又該條款既約定土壤檢測完成之時間點為「點交土地前」，而非明確約定土壤檢測完成後且檢測結果符合何種標準時，系爭買賣契約始成立並清楚為此之記載，則該土壤檢測之作為，顯屬系爭買賣契約成立後於系爭土地點交前被告庚○○應履行之契約義務，而與條件成就時買賣契約始生效力之約定方式迥然相異。又遍核系爭買賣契約書及附件之所有相關資料，均無系爭土地應符合何種土壤檢測項目及標準值之約定，亦無任何關於系爭土地之土壤品質須符合設立環保回收工廠之法定土壤品質要求標準之記載，實難認原告與被告庚○○間就此事項有何討論及約定，況系爭土地之土壤須符合何種項目之金屬成分標準與被告庚○○應自費完成土壤檢測報告，顯係迥異之約定內容，不可等同視之，則原告不得僅以被告庚○○有同意於系爭土地點交前完成土壤檢測報告而為上開手寫約定條款第3條約定一情，遽指其與被告庚○○當然有口頭約定系爭土地須符合設立環保回收工廠之土壤要求品質並以此為系爭買賣契約之停止條件，是原告此部分主張，無可採信。再者，原告雖以被告庚○○於98年4月2日所發給原告之存證信函中有表示其有詢問過相關單位，系爭土地可核發公司登記、工廠登記之執照，並不影響原告申請公司設立之權益且願配合改善等語，即可證明被告庚○○早已於訂約時知悉原告購買土地係為設立環保回收工廠之目的一事，然酌以依被告庚○○所發之上開存證信函係於訂約後之98年4月2日所為，且該存證信函內容僅可證明被告庚○○於訂約後之98年4月2日發此存證信函當時知悉原告購買系爭土地係用於公司或工廠登記，且原告當時要求作土壤之改善一節，惟仍無法證明被告庚○○於原告98年1月1日購買系爭土地當時即了解原告購買系爭土地之用途，且雙方對系爭土地土壤之品質有需符合何種金屬成分標準數值之合意約定，故上開存證信函內容尚不足為原告有利之認定。㈢又證人即系爭買賣契約訂約當時在場之原告女兒辛○○雖於本院98年9月22日準備程序中證稱：系爭買賣契約係由乙○ ○代為書寫，原告當天有提到系爭土地要作土壤檢測，因為我們的行業有這樣的需求，被告庚○○有同意，所以契約就有約定被告庚○○對系爭土地要負責作土壤檢測，我們也有提到土壤檢測後重金屬的成分要符合標準，土地沒有污染，我們才要買等語（見本院卷第155頁），然其於同日亦證稱：簽約當天我們沒有跟被告庚○○提到檢測的項目及應符合的標準，也沒有給被告庚○○相關的金屬檢測資料，當天也沒有討論或約定系爭土地土壤檢測結果如果有金屬成分達何種數值，被告庚○○應如何負責改善等事宜等語（見本院卷第155頁），而依證人辛○○之證述，可知原告於簽約當天並未提供被告庚○○系爭土地土壤應檢測之金屬項目資料，亦未告知被告庚○○系爭土地土壤應符合之金屬成分標準值，更未討論或約定系爭土地土壤如有金屬成分過高應為如何改善處理之事項，則被告庚○○於簽約當時豈有具體得知原告對系爭土地土壤要求之品質為何，並於斟酌考慮此等對系爭買賣契約效力甚為重要之要求後，進而表示同意及認知此為契約約定重要內容之可能。又證人辛○○雖證述原告於簽約當時有提及土壤檢測後重金屬的成分要符合標準，土地沒有污染，才要購買一情，然原告簽約當時既未提供土壤金屬檢測項目及標準數值資料給被告庚○○審視參考，則實難認被告庚○○在對此土壤檢測相關資訊毫無所悉而無從考慮審酌對己相關權益保障是否周延之情形下，竟會無視自身權益而同意系爭土地之土壤須符合原告事後所指之金屬檢測項目標準，且同意若不符合標準時要為原告事後所稱之改善行為，此有違一般契約交易之常情。況倘如原告所稱及證人辛○○所證述系爭土地土壤之金屬成分是否符合設立環保回收工廠之要求標準一事，係原告考量是否購買系爭土地之重要條件，則原告理應將此甚為重要之契約目的及要件，清楚而明確的約定在系爭買賣契約條款中，以保障自身權益，避免徒生糾紛，然系爭買賣契約書及附件之記載竟對於系爭土地應符合何種土壤金屬檢測項目數值及數值不符合時系爭買賣契約效力等重要事項均付之闕如，而僅有被告庚○○應於點交系爭土地前完成土壤檢測報告之簡單記載字樣，此實與事理常情相違，殊難想像。又被告庚○○同意於點交系爭土地前自費完成土壤檢測一事，仍與其是否同意系爭土地須符合設立環保回收工廠之法定土壤金屬成分數值之要求有別，係截然不同之約定內容，已如前所述。準此，證人辛○○前開證述，亦難遽為原告所稱其與被告庚○○間對系爭土地應符合土壤檢測項目之法定管制標準及系爭土地之土壤檢測結果未符合標準時，被告庚○○應為改善行為等事項均有口頭約定等節之有利認定。㈣而針對原告與被告庚○○間於簽約當時有無口頭約定系爭土地之土壤檢測項目、土壤所含金屬成分標準及未符合標準時，系爭買賣契約效力等節，證人即訂約時在場且代為書寫系爭買賣契約之地政士乙○○於98年7月29日本院準備程序中證稱：系爭買賣契約書及附件都是我寫的，訂約當天原告有說他買這塊地是要作工廠使用，至於要設立什麼工廠及工廠營業項目等方面，原告都沒有提及，被告庚○○也沒有詢問原告土壤檢測的目的，當下原告與被告庚○○只有對於土壤檢測費用要由誰負擔作討論，最後確定由被告負擔，我就在附件上加註這項約定；契約訂立後，於98年1月6日我有去找桂田實驗室檢測公司詢問土壤檢測費用，但該實驗室跟我說要確定土壤檢測的項目才能夠確定費用，所以我才詢問原告是要設立什麼樣的工廠且需要什麼樣的土壤檢測項目，原告才跟我們說是要作廢棄物清理業並要以新公司名義「銀川科技公司」去申請土壤檢測，一直到98年1月13日原告才確定土壤檢測的項目，因桂田實驗室於98年1月14日報價的檢測費用很高，最後原告決定由臺灣檢驗科技股份有限公司來檢測；訂約當天，原告與被告庚○○都沒有談到檢測結果合格或不合格時，系爭買賣契約之效力如何的事情；訂約當時我們不知道有銀川科技有限公司，是後來原告指定要由銀川科技有限公司申請土壤檢測時，我們才知道等語（見本院卷第91至93頁），可徵系爭買賣契約簽約當天，原告與被告庚○○確實僅就土壤檢測費用由何人負擔一事作討論與約定，而無深入論及系爭土地土壤須符合何種金屬項目之成分數值與不符合約定數值時，系爭買賣契約之效力為何等事項，且被告庚○○及證人乙○○當時均不知原告購買系爭土地係要設立何種工廠及土壤檢測之項目，而係證人乙○○於訂約後尋找檢測公司之過程中經原告告知始知悉等情，又核以證人辛○○於98年9月22日本院準備程序中所證述簽約當天原告沒有跟被告庚○○提到檢測的項目及應符合之標準，且土壤檢測的事情後續都交給地政士乙○○及仲介人員己○○處理等情，亦與證人乙○○前揭證述簽約當天沒有提及檢測項目且土壤檢測事宜由其負責處理乙節一致，足認證人乙○○前開證述信而有據，可資證明被告庚○○與原告間並未為原告所稱系爭土地土壤須符合設立環保回收工廠之土壤金屬成分含量標準之約定。此外，原告雖以證人即簽約當時在場之系爭土地仲介人員己○○於98年7月29日本院準備程序中證稱系爭土地為工業用地，且訂立契約前，其已告知被告庚○○原告要求做土壤檢測，並由被告庚○○負擔檢測費用等語，作為原告與被告庚○○有上開系爭土地土壤應符合一定金屬成分標準值之約定之依據，然依證人己○○上開證述內容，亦僅可證明被告庚○○於簽訂系爭買賣契約前，已知悉原告提出系爭土地要由被告庚○○自費為土壤檢測之要求一事，而尚難據以證明被告庚○○就系爭土地之土壤金屬成分含量標準有與原告為前開之約定，是原告此之主張，亦非可採。㈤承上所述，原告對其主張訂立系爭買賣契約當時，與被告庚○○有口頭約定系爭土地土壤檢測項目應符合設立環保回收工廠之法定管制標準且未符合標準時，被告庚○○應為改善行為等情，既均未能舉證以實其說，原告即不得以系爭土地有前述砷含量逾監測標準值一情，主張依民法第255條、第 359條規定解除系爭買賣契約，則前揭以原告與被告庚○○ 間有此等口頭約定且原告得解除系爭買賣契約等為前提要件之兩造爭執事項⒉至⒌項，已因該等前提要件不成立，而無審究之必要。㈥綜上說明，原告前開所稱其與被告庚○○於簽訂系爭買賣契約當時，有口頭約定系爭土地之土壤檢測項目及標準應符合設立環保回收工廠之法定土壤要求品質云云，尚屬無據，不可採信。是原告主張以民法第255條、第359條規定解除系爭買賣契約，並依民法第259條、第260條規定、系爭買賣契約第11條第1款約定請求被告庚○○賠償原告1,215,250元及法定遲延利息；且依本件房屋交易安全契約書第5條、房屋交易安全保證書第2條規定，請求被告中信房屋公司及中信銀行永吉分公司返還系爭保證專戶內所剩款項784,750元給原告，且被告中信房屋公司及中信銀行永吉分公司中任一被告為給付者，另一被告於該給付之金額範圍內免除其清償責任等部分，均無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。六、另按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87條第1項、第 78條分別定有明文，參酌同法第91條第1項規定法院未於訴訟費用之裁判確定其費用額者，第一審受訴法院於該裁判有執行力後，應依聲請以裁定確定之之立法意旨，法院於終局判決時可一併確定其費用額為原則，僅未一併確定費用額時，始例外於判決有執行力後，依聲請確定之。故本院自得於本件判決時，一併確定兩造應負擔之訴訟費用額。查本件訴訟費用額即第一審裁判費20,800元，本院爰依職權確定上開訴訟費用由敗訴之原告負擔。七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　99　　年　　1 　　月　　7 　　日民事第一庭審判長法　官　高榮宏法官王獻楠法官黃聖涵以上為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　99　　年　　1 　　月　　7 　　日書記官朱小萍

臺灣臺南地方法院98年度訴字第644號

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