104年度南簡字第1009號｜民事：給付使用土地代價｜裁判日期：104 年 11 月 20 日

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 104年度南簡字第1009號原　　　告　鄒亦芳訴訟代理人　謝智閔被　　　告　張詩樺訴訟代理人　張正平上列當事人間請求給付使用土地代價事件，經本院於民國104年 10月22日言詞辯論終結，茲判決如下：主文被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬伍仟捌佰捌拾捌元，及自民國一０四年七月十四日起至被告將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○地號土地返還原告之日止，按月給付原告新臺幣肆仟柒佰零陸元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔新臺幣貳仟肆佰柒拾參元，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。事實及理由一、原告起訴主張：緣坐落臺南市○○區○○段000○00地號土地應有部分全部、同段166之40地號土地應有部分1/16（下稱系爭土地）及其上同段872建號即門牌號碼臺南市○○區 ○○○街00○0號房屋（下稱系爭建物），分別為訴外人陳曉婷、張正平於民國92年4月24日自訴外人富立建設股份有限公司處所購得，其中張正平已於98年10月8日將系爭建物所有權以贈與為由移轉登記予被告所有，而系爭土地則因陳曉婷死亡，由被告於99年5月12日以繼承為由單獨登記取得所有權，而被告所繼承之系爭土地，後經陳曉婷之債權人向法院聲請拍賣，經伊拍定買受，並已於100年7月14日登記為所有權人。詎被告於伊登記取得系爭土地所有權後，至今均未給付任何系爭建物使用系爭土地之代價，而系爭土地99年、102年之申報地價均為每平方公尺新臺幣（下同）7,200元，遠低於土地現值每平方公尺40,900元，更低於市價，且系爭土地所在區域，乃係臺南市20至30年前即屬知名之「湖美社區」豪宅聚落，土地價格每坪至少20-30萬元以上，又鄰近五期重劃區、臺南市政府、和緯黃昏市場及安平風景區，對外交通便利，生活機能極佳，距臺南火車站亦僅有10分鐘車程等情，應認被告系爭建物使用系爭土地之代價，應以申報地價價額之年息百分之10計算實屬允當。而被告占用系爭土地面積中166之36地號土地之面積為98.05平方公尺，另占用166之40地號土地之面積為31.35平方公尺【計算式：土地總面積501.62×應有部分1/16＝31.35（小數點第二位以下四捨五入）】，二者合計共129.4平方公尺。則被告每年所使用系爭土地之代價為93,168元（計算式：7,200×129.4× 10/100＝93,168元），每月應給付伊之土地代價為7,764元（計算式：93,168÷12＝7,764）等情，爰依民法第425條之 1之規定，求為判命被告應給付伊自100年7月14日起至104年7月13日止共4年之租金372,672元，及自104年7月14日起至被告返還系爭土地之日止，按月給付伊7,764元之判決等語。二、被告則以：伊對於原告請求並無意見，但原告請求租金過高，伊認為該處租金以申報地價年息百分之6計算為適當等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本件原告主張：系爭土地及其上系爭建物分別為訴外人陳曉婷、張正平於92年4月24日自訴外人富立建設股份有限公司所購得，其中張正平已於98年10月8日將系爭建物所有權以贈與為由移轉登記予被告所有，而系爭土地則因陳曉婷死亡，由被告於99年5月12日以繼承為由單獨登記取得所有權，而被告所繼承之系爭土地，後經陳曉婷之債權人向法院聲請拍賣，經其拍定買受，並已於100年7月14日登記為所有權人。詎被告於其登記取得系爭土地所有權後，至今均未給付任何系爭建物使用系爭土地之代價，而系爭土地99年、102年之申報地價均為每平方公尺7,200元等情，業據原告提出系爭土地及建物登記第二類謄本、臺南市地籍異動索引、本院100年6月9日南院龍99司執當字第68311號不動產權利移轉證書為證，並經本院依職權調閱系爭土地及建物查詢資料、異動索引查詢資料、本院99年度司執字第68311號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）卷宗後查證無訛，且為被告所不爭執，應堪信為真正。四、按土地及其土地上之建物同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。經查：㈠本件原告經由法院拍賣於104年6月9日自本院處取得系爭土地之不動產權利移轉證書，而取得系爭土地所有權前，系爭土地及系爭建物原均為被告一人所有一節，有系爭土地及建物之土地及建物查詢資料、異動索引資料附卷可稽。而按強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關為代替債務人立於出賣人之地位，有最高法院47年度台上字第152號、49年度台抗字第83號判例可資參照。則原告經法院拍賣取得系爭土地，應可認係被告將系爭土地出售讓與予原告，而有將原同屬其所有之系爭土地，及系爭土地中166之36地號土地上之系爭建物中，僅將系爭土地所有權讓與原告之情形。是原告依民法第425條之1之規定，主張其就系爭土地中之166之36地號土地與被告有租賃關係存在，被告並有給付其使用該部分土地租金之義務，即屬有據。㈡至原告雖依民法第425條之1之規定，亦主張其所有系爭土地中166之40地號土地對於被告有租賃關係存在，而請求被告給付使用該部分土地之租金云云。惟本件觀諸系爭建物查詢資料及登記第二類謄本，其上均已載明系爭建物坐落地號為系爭土地中之166之36地號土地，並不及於166之40地號土地。又依原告所提出本院100年6月9日南院龍99司執當字第 68311號不動產權利移轉證書，其附表中亦已載明166之40地號土地係中庭公設部份，其上並無建物。則系爭建物既非位於166之40地號土地，縱被告因該土地為公共設施而有使用並獲取利益之情形，亦屬原告就該部分土地可否對被告請求相當租金之不當得利之問題，非可認原告就其所有166之40 地號土地部分與被告間即有民法第425條之1所推定之租賃關係存在，是原告依據民法第425條之1之規定，主張其就系爭土地中之166之40地號土地與被告間有租賃關係存在，被告並有給付其使用該部分土地租金之義務，則屬無據。五、再按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97 條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言，又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價，亦有最高法院75年度台上字第378號裁判意旨可資參照。故核定系爭建物使用系爭土地之租金數額，即應受系爭土地之申報地價額年息百分之10計算基準之限制，要無疑義。經查：㈠被告所有系爭建物使用系爭土地中166之36地號土地之面積為98.5平方公尺一情，業據原告提出該土地登記第二類謄本在卷可參，且為被告所不爭。而166之36地號土地於99年1月及102年1月之申報地價均為每平方公尺7,200元，98年及104年1月公告土地現值分別為28,500元及40,900元一節，亦據原告提出該土地登記第二類謄本為證，並有系爭強制執行事件中就系爭土地所為之不動產估價報告在卷可考。㈡又系爭土地所在區域，乃係臺南市20至30年前即屬知名之「湖美社區」豪宅聚落，屬住宅區，鄰近五期重劃區、臺南市政府、和緯黃昏市場及安平風景區，對外交通便利，生活機能佳等情，有原告所提出之蘋果日報新聞、奇摩新聞、現場及週邊環境照片及地圖為證。㈢從而，本院審酌系爭土地之開發現況、地處位置、工商業繁榮程度、社會經濟狀況等上情，暨被告利用基地之經濟價值與所受利益等情事，認系爭建物使用系爭土地之法定租金數額，應依系爭土地申報地價年息百分之8核定，即為適當，原告主張按公告現值年息百分之10計算，則屬無據。是依此核定原告所有系爭土地中166之36地號土地得請求被告給付之租金數額，應為每月4,706元【計算式：申報地價每平方公尺7,200元×土地總面積98.05平方公尺×8/100÷12月＝ 4,706元（小數點以下四捨五入）】。㈣從而，原告請求被告應自其經登記取得系爭土地所有權之日即100年7月14日起至104年7月13日止共4年之已到期租金225,888元（計算式：每月租金4,706元×12月×4年＝225,8 88 元），及自104年7月14日起至被告返還系爭土地中166之36 地號土地予原告之日止，按月給付原告4,706元，為有理由，應予准許。逾此部分之理由，為無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項、第2項第8款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，本院應依職權宣告假執行。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判決如主文。中華民國 104 年 11 月 20 日民事第二庭法官劉秀君以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 11 月 23 日書記官盧昱蓁

臺南簡易庭104年度南簡字第1009號

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