106年度南簡字第1134號｜民事：請求損害賠償等｜裁判日期：106 年 11 月 21 日

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 106年度南簡字第1134號原　　　告　陳鴻銘被　　　告　蔡慧潔訴訟代理人　林家豐上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106 年11月21日言詞辯論終結，判決如下︰主文被告應給付原告新臺幣伍萬柒仟元，及自民國一百零六年八月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣捌佰元，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣伍萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、按關於請求給付金錢或其他代替物或有價證券之訴訟，其標的金額或價額在新臺幣（下同）100,000 元以下，法院認適用小額程序為不適當者，得依職權以裁定改用簡易程序，民事訴訟法第436 條之8 第1 、2 項定有明文。本件原告請求被告給付72,000元及利息，其標的金額固在100,000 元以下，惟依原告主張之事由，本件係屬房屋買賣瑕疵糾紛，本院認不宜適用小額程序，改依簡易程序審理，核先敘明。二、原告起訴主張：㈠伊於民國105 年12月18日經由中信房屋仲介，向被告購買門牌號碼臺南市○○區○○○路000 巷00弄00號房屋（為1 至4 樓出租套房，下稱系爭房屋），簽約前，被告與仲介人員均未告知系爭房屋有滲漏水及壁癌之情況，且於中信房屋不動產說明書、被告委託銷售不動產說明書現況調查及買賣契約書均載明無滲漏水，買賣契約並加註自交屋起，由被告負擔保固責任半年。㈡又交屋前，原告與仲介人員到場檢視屋況，當時部分房間仍有被告房客未搬離，無法全部檢視，僅發覺4 樓房間有滲漏水壁癌，待房客搬離後，仲介人員再前往檢視發現2 樓房間亦有滲漏水壁癌之情況，經通知被告處理，嗣據其陳稱已改善無虞，並催促過戶付款及交屋，伊遂於106 年2 月4 日在仲介公司與被告辦理交屋手續。惟交屋後，伊於整修期間陸續發現2 樓至4 樓房間、天花板、走道等多處滲漏水，被告交屋前陳稱已改善之2 樓房間壁癌油漆亦開始剝落，開啟輕鋼架發現天花板滲漏水壁癌情況巖重，顯有重大瑕疵，嗣兩造與仲介人員於106 年3 月19日現場會勘確認為既有壁癌無誤，被告雖口頭承諾處理，但事後藉詞推拖，未履行保固責任。伊為免權益受損，委請仲介人員另找專業公司評估修復所需費用共計57,000元，業以存證信函通知被告限期處理，然其迄今置之不理。爰依民法第359 條及第227 條規定，依瑕疵修復所需費用，請求返還減少之價金57,000元，並應賠償伊無法使用房屋3 個月之損失15,000元，合計72,000元等語。並聲明：被告應給付原告72,000元元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。三、被告則以：原告通知伊修繕，伊有要處理，但原告要求修繕前應先簽立保固書，並不合理，故意刁難伊，嗣後自行找廠商估價，亦未通知伊或交付報價單，且於保固期間就提告，已內定廠商自行施工等語答辯。並聲明：原告之訴駁回。四、得心證之理由：㈠經查，原告主張：其於105 年12月18日向被告購買系爭房屋，不動產說明書及買賣契約書均載明無滲漏水，並約定自交屋日起，被告應負擔保固責任半年；惟其於106 年2 月4 日交屋前後，發現系爭房屋有多處滲漏水及壁癌之情況，通知被告限期修繕，逾期迄未處理等情，業據提出不動產買賣契約書、不動產說明書現況調查表、滲漏水壁癌照片及兩造存證信函等為證（見南司小調卷第5-19、24-30 頁）；並經證人即仲介人員沈俊名於本院審理結證：本件買賣雙方於105 年12月18日簽約，106 年2 月4 日在伊公司交屋。伊是買方仲介服務人員，簽約前，原告說他大概瞭解，不需要去現場看屋，伊自己有去看過，當時還有房客，只能看到走道部分，但走道天花板也有輕鋼架遮蔽，無法看到實況。簽約後，被告房客陸續搬遷，才有機會看到房間狀況，一開始發現頂樓套房廁所有壁癌，二樓房客搬遷後，一樣發現房間牆壁有壁癌狀況，賣方仲介同事聯絡賣方表示要處理，處理後伊再去看，處理狀況不甚完善，牆壁有凹洞不平整，但看不到壁癌痕跡，伊拍照回報給原告後，才作交屋。交屋後，原告於106 年3 月12日通知天花板有滲漏水疑慮，賣方先前整理之二樓部分，油漆亦已開始剝落。伊聯絡賣方告知應依契約負保固責任，賣方說是舊屋既有之問題，經後續溝通，伊與買賣雙方於106 年3 月19日現場確認瑕疵位置及狀況，賣方口頭答應會請工程行處理，三方達成共識等候賣方處理，之後伊與賣方確認施工時間，相約於106 年3 月28日會同賣方工程行評估如何處理，伊知會買方，買方表示希望能先取得施工兩年保固書，伊轉達給賣方，賣方也同意，嗣伊要跟賣方確認施工時間，賣方表示買方於未施工前就要求保固書，故意刁難，伊繼續協調後，賣方答應於106 年3 月31日施工，買方亦同意待施工完畢再開立保固書，但賣方未於31日出現，亦無法聯繫，僅接獲賣方之工程行人員來電說材料準備不足，要改期，待伊聯繫到賣方，賣方表示對保固書及處理位置不能接受，要以法律途徑處理等過程（南簡卷第42-44 頁），可資參佐。足證原告於交屋前後，發現系爭房屋有壁癌及滲漏水之情事，已通知被告，期間經仲介人員居間協調，被告雖曾同意處理，但事後又拒絕等情，洵堪認定。㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，或請求不履行之損害賠償，分據民法第354 條、第359 條及第360 條規定可明。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。申言之，物之瑕疵擔保責任，既係就買賣標的之價值及效用為擔保，則所謂瑕疵，除契約預定效用之認定，自應一般理性客觀之人在為該項交易時所認知之通常效用，並參酌當時社會上之普遍認知及觀感，而為合於經驗法則及誠信原則之判斷。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，出賣人即應負瑕疵擔保責任，此係根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要。㈢而房屋之通常效用乃供居住或營業使用，倘牆壁或屋頂有壁癌或滲漏水情事，自足以影響其通常使用及交易價值，屬物之瑕疵甚明。且兩造買賣契約書既載明系爭房屋無滲漏水，及被告應自交屋起負保固責任半年之情，足認被告復以契約保證系爭房屋無滲漏水瑕疵之品質。則系爭房屋既於交屋前後發現壁癌及滲漏水之情事，被告自應對此負瑕疵擔保責任，要無疑義。然其經被告通知及仲介人員多方協調，至今仍未修復瑕疵，則原告主張減少買賣價金，即屬有據。再系爭房屋之壁癌及滲漏水瑕疵，修復所需費用共計57,000元之情，亦據原告提出106 年4 月8 日及8 月1 日捷原工程行報價單可稽（南司小調卷第22、23頁），並經證人沈俊名證明該報價單乃被告拒絕處理後，原告委託伊請廠商勘估房屋滲漏水及壁癌之修繕項目及費用無誤（南簡卷第44頁）。是原告主張依此修復費用減少買賣價金，亦認可採。㈣復按買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號民事判例意旨參照）。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。是出賣人既於其減少之範圍內無該價金之請求權存在，則買受人自得依不當得利請求出賣人於減少範圍內返還已交付之價金。從而，原告請求被告於減少範圍內返還價金57,000元，洵屬有據。至其另請求被告賠償無法使用3 個月之損失15,000元部分，依其自陳於106 年4 月間對外出租系爭房屋，並提出租約影本1 份供參（南簡卷第33、41頁），可見系爭房屋之瑕疵，尚不影響其出租收益，故其此部分請求，自難准許。五、綜上所述，原告依買賣瑕疵擔保之規定，請求被告返還減少之價金57,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即106 年8 月26日（寄存送達生效翌日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之法定利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、本件第一審訴訟費用1,000 元（即裁判費），依兩造勝敗比例，應由被告負擔800 元，餘由原告負擔；又本件原告勝訴部分，係依簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款及第392 條第2 項，依職權宣告假執行及被告得預供擔保免為假執行。八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。中華民國 106 年 11 月 21 日民事簡易庭法官陳淑卿以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 106 年 11 月 21 日書記官張豐榮

臺南簡易庭106年度南簡字第1134號

關鍵資訊