111年度南小字第943號｜民事：返還履約保證金｜裁判日期：111 年 07 月 19 日

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 111年度南小字第943號原告吳哲深即深龍茶飲訴訟代理人謝碧雪被告國立臺南大學法定代理人黃宗顯訴訟代理人余元智上列當事人間請求返還履約保證金事件，經本院臺南簡易庭於民國111年7月13日言詞辯論終結，判決如下：主文一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：㈠國有非公用不動產標租作業要點第15條第1項第2款規定，標租不動產之得標人應繳交之履約保證金計收基準為：土地及建築改良物一併標租，按最高標年租金換算月租金額（依最高標年租金除以12計算，小數點以下無條件捨去）之2倍計收。土地法第99條亦規定，押金金額不可超過2個月房租。由此可知，出租房屋之押金或履約保證金不得逾2個月之租金總額。㈡原告向被告承租位於台南市○○區○○路0段000巷00號之寰宇齋1 樓101室，契約期限為3年，3年租金為新臺幣（下同）62萬2,944元（下稱系爭租約），換算月租金額為1萬7,304元，依前述規定，相當於押金之履約保證金應不得逾2個月之租金總額，即不得逾3萬4,608元，然被告竟以標租期限3年為詞，將履約保證金訂為6萬2,294元，已超過2個月之租金總額。㈢系爭租約已於民國111年4月5日終止，被告依法僅能沒收相當於2個月租金總額之履約保證金，被告就逾該數額之履約保證金，因違反前述強制規定，原告自得依民法第179條不當得利規定，請求被告返還2萬7,686元（計算式：6萬2,294元－3萬4,608元＝2萬7,686元）等語。㈣聲明：被告應返還履約保證金2萬7,686元。二、被告則抗辯以：系爭租約之出租標的並非【非公用財產】，不適用國有非公用不動產標租作業要點，原告之主張錯誤。原告於系爭租約訂立後，營運履約期間之租金、水電費均如期繳納，未曾就履約保證金提出質疑。系爭租約是因原告於約定租期屆滿前提前申請終止，依系爭租約第6點第2項規定，就履約保證金依約被告得不予退還。退萬步言之，縱本院認為系爭租約之出租標的為公用財產，依國有財產法第43條第3項但書規定，租金率根本不受土地法之限制，且原告承租是作為營利使用，也當然不能用土地法規定的租金率來計算履約保證金的上限等語，並聲明：如主文第一項所示。三、得心證之理由：㈠兩造於110年11月3日簽訂系爭租約，原告向被告承租位於台南市○○區○○路0段000巷00號之寰宇齋1樓101室，兩造約定之用途為飲料店業，原告並繳納6萬2,294元予被告作為系爭租約之履約保證金等情，為兩造所無爭執，並有系爭租約、110年度南院民公慶字02286號公證書、自行收繳款項統一收據各1份（南司小調字卷第15至37頁）在卷可查，是此部分事實自能先予認定。㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。原告主張系爭租約就履約保證金約定逾2月租金總額之2萬7,686元部分，違反國有非公用不動產標租作業要點第15條第1項第2款及土地法第99條規定，惟查： ⒈系爭租約第1點即載明法令依據為【國有財產法第28條但書】，而國有財產法第28條之規定為【主管機關或管理機關對於公用財產不得為任何處分或擅為收益。但其收益不違背其事業目的或原定用途者，不在此限】，是系爭租約之出租標的法律上性質應為【公用財產】，當無國有非公用不動產標租作業要點之適用甚明。 ⒉又按土地法第99條第2項規定，已交付之押金超過2個月租金總額時，承租人得以超過之部分抵付房租。是租賃契約之當事人約定押金超過2個月租金額，僅生承租人得以此抵付租金之效果，該租賃契約並不因此無效，亦非得據以終止租約之事由。此外，上開土地法之強制規定，係法律管制住宅之租賃，調和住宅所有人與使用人間之權利義務關係，保障住宅使用之公平與效益，以國家公權力指導住宅之合理利用，貫徹保護承租人住居安定之住宅立法政策，均屬契約自由原則之例外，此觀同法第94條第1項及第96條規定意旨即明。故其適用範圍應以供住宅使用之房屋租賃為限；至於城市地方供營業用之房屋，原非土地法住宅政策規劃之範疇，且承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，亦非一般供住宅用之房屋可比，就其所約定之租金與擔保金，自無以上開規定加以限制之必要（最高法院95年度台上字第1907號判決意旨可資參照）。查原告向被告訂立系爭租約之目的為開設飲料店使用，業於系爭租約第2點載明，是依據上述說明，系爭租約之履約保證金（即相當於押金）之收取上限自無土地法第99條之適用至明。㈢基此，系爭租約就履約保證金之約定並無違反國有非公用不動產標租作業要點第15條第1項第2款及土地法第99條規定情形，則於約定有效的情況下，且原告亦無爭執系爭租約是因其提前向被告申請終止而結束，是依系爭租約第6點第2項及第18點第1項第6款及第2項規定，因不可歸責於被告，被告無須退還履約保證金予原告，則原告當不得依據民法第179 條規定，向被告請求任何履約保證金。四、綜上所述，原告依據民法第179條規定，請求被告返還履約保證金2萬7,686元並無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法或所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一論駁之必要，併此敘明。六、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　7 　　月　　19　　日臺南簡易庭法官　廖建瑋以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不得為之。且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　111 　年　　7 　　月　　19　　日書記官　鄭梅君

臺南簡易庭111年度南小字第943號

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