臺南簡易庭年7月南市工使字第094 00607750號

• 裁判案由: 給付管理費
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺南簡易庭
• 裁判日期: 97 年 11 月 11 日

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事小額判決
原　　　告　都市森林社區管理委員會
法定代理人　丙○○
被　　　告　贏美壓克力製品股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　乙○○
訴訟代理人　許世烜律師
複代理人　　許安德利律師
上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國97年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告所有門牌號碼為臺南市○區○○路47號房屋（下稱被告房屋），為「都市森林社區」之一部分，「都市森林社區」於民國94年5月22日召開第1次區分所有權人會議決議通過「都市森林社區」管理規約，被告每月應繳管理費為新臺幣（下同）1,500元。詎被告自94年10月起至97年6月止，共33
個月之管理費合計49,500元未繳納【計算方式：1, 500元×
33=49, 500元】，迭經催討，仍置之不理，為此依據公寓大廈管理條例之規定提起本件訴訟。
㈡對於被告抗辯之陳述：
⑴被告房屋原係富立建設股份有限公司在坐落台南市○區○○○段645地號之同一宗土地建築之建物，且94年5月22日第1
次區分所有權人會議決議由店面A、B區與別墅C、D區共同成立管理委員會，並通過社區管理規約，且依社區管理規約第1條約定「本社區為同一宗基地之建築物」；第2條第2項約
定「本社區若有法定空地為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分」，足見「都市森林社區」確有法定空地為共同部分，且為同一宗土地同時興建之建築物，具有設施與管理之整體性，合於公寓大廈管理條例第53條及公寓大廈管理條例施行細則第12條第1款之規定，自有公寓大
廈管理條例之適用。
⑵依據被告房屋買賣契約所附1樓平面圖可知，A、B店面區○
道可由C、D別墅區出入，並供作逃生空間，被告房屋後方防火隔間與住宅C區○○道之間雖以矮牆圍起來，不能直接通
行至住宅區車道，惟係因店面區與別墅區土地高低不平，故建商於興建房屋之初即砌牆隔開，未料其後被告為其營業之便，在防火隔間築起高牆違建，放置瓦斯桶，嚴重危害社區安全，經社區居民抗議，被告為規避社區管理規約之拘束，竟不繳納管理費，其意在脫離管理規約之限制。又原告委任之保全人員巡邏時，被告房屋亦在巡邏範圍之內，被告另行委託中興保全提供保全服務，為被告個人行為，與原告派保全員巡邏被告房屋無關。又原告於遇有節慶時佈置環境時，被告房屋外之路樹亦屬佈置區域；且被告房屋之自來瓦斯管線經由別墅D區之公共管線，足證被告房屋與「都市森林社
區」之公共設施之使用及管理具有不可分性。
㈢並聲明：被告應給付原告49,500元，及自97年8月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：
㈠台南市政府核發予原告之管理組織報備證明係行政手續，且僅有備查性質，無確定私權之效力，且台南市政府並未實際調查被告房屋與「都市森林社區」間有無共同設施及管理使用上有無不可分性，該報備證明不足以作為原告向被告收取管理費之依據，仍應調查被告房屋與「都市森林社區」間是否確有公共設施之使用與管理具不可分性之事實。
㈡按公寓大廈管理條例第53條固規定共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織得準用公寓大廈管理條例之規定；然何謂「共同設施之使用與管理具有整體不可分性」，依公寓大廈管理條例施行細則第12條規定，係指：依建築法第11條之一宗建築基地；依非都市土地使用管制規則…申請開發許可之地區；其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之地區。依此，得準用公寓大廈管理條例之集居地區，其前提必須先有「共同設施」，且該共同設施之使用與管理具有「整體不可分性」；或依建築法第11條之一宗建築基地，始得準用公寓大廈管理條例成立管理委員會。被告房屋及坐落之基地，與「都市森林社區」間，除基地非屬同一外；被告房屋與「都市森林社區」其他房屋之間有高牆阻隔，無共同設施之可言，則無準用公寓大廈管理條例之餘地。被告並不受原告或「都市森林社區」區分所有權人會議之決議之拘束。原告提起本件訴訟，自屬無據。
㈢被告房屋坐落在台南市○區○○○段645-13地號土地上，被告房屋及坐落之土地均為被告單獨所有，未與「都市森林社區」其他土地或房屋有共用部分之公共設施，被告房屋僅有前門出口南向府連東路，騎樓地為被告私有土地，被告無須經由別墅區○○○道花園進出，被告房屋後面有高牆與「都市森林社區」別墅區相隔，別墅區中庭花園有出入門禁管制，被告從未進入使用，被告房屋地下污水處理系統獨立，且未與「都市森林社區」使用保全連線，亦未使用自來瓦斯管線，原告並未管理被告房屋，被告房屋自無公寓大廈管理條例之適用。原告提出之經濟部函、管理規約、97年6月13 日區分所有權人會議紀錄、97年7月10日管理委員會議紀錄、
計算表、未繳明細表、存摺影本、94年5月22日區分所有權
人會議紀錄、出席人員名冊、土地配置圖、巡邏資料等，被告形式上雖不爭執，惟被告並未出席「都市森林社區」94年5月22日區分所有權人第1次會議，且被告房屋不適用公寓大廈管理條例，故「都市森林社區」管理規約及區分所有權人會議決議、管理委員會議決議，對被告不生效力，原告對於被告並無管理費請求權。
㈣被告否認原告有派保全人員巡視被告房屋，被告係自行委託中興保全股份有限公司提供保全服務，原告委託之保全人員於巡視其他住戶而路過被告房屋，被告並未委託原告派保全人員巡邏，至於有其他店面區房屋認為有加入保全之必要，另委託原告代為處理事務，此為其個人與原告間之委任關係，與被告無關。況原告提出之巡邏資料僅為保全之工作內容，係保全公司履行其與原告管理委員會間之委任關係義務，亦與本件爭執事項無關。另原告對於與被告房屋同為店面區其他住戶即門牌號碼台南市○○○路53號（呂玉安）、57
號（張文瑛）、長榮路1段190號（洪蕙菁）以同一理由提起給付管理費訴訟，業經鈞院判決敗訴確定。足證被告房屋，與同為店面區之訴外人所有呂玉安、張文瑛及洪蕙菁等人之房屋，均與「都市森林社區」間無共同設施，非屬不可分之集居地區。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
原告主張被告房屋屬「都市森林社區」公寓大廈，被告房屋在原告委任之保全人員巡邏區域範圍內，原告遇有節慶時佈置社區環境時，被告房屋外之路樹亦屬佈置區域，且被告房屋之自來瓦斯管線經由D別墅區之公共管線，被告房屋與「
都市森林社區」共同設施之使用及管理具有不可分性，惟被告積欠管理費迄未不繳納等情，被告雖不否認其並未繳納管理費，惟否認被告房屋屬「都市森林社區」公寓大廈，並以上開情詞為辯，是本件兩造爭執之事項在於：被告房屋是否有「都市森林社區」公寓大廈管理條例之適用？茲於下列說明本院之判斷意見。
㈠按公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地；區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權，公寓大廈管理條例第3條第1款、第2款
分別定有明文。故是否為公寓大廈，除在構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線加以認定外，尚需同時具有得區分為數部分之建築物及其基地之要件。原告提出之94年7月南市工使字第094 00607750號公寓大廈管理組織報備
證明，雖記載：「公寓大廈名稱都市森林社區管理委員會，地址：臺南市○區○○路1段182至190號、府連東路45至67
號、光華街81至87號等32 戶」等語，此有公寓大廈管理組
織報備證明1紙在卷足按（見本院卷第17頁），惟上開報備
證明僅為行政管理措施，與被告房屋是否為確屬公寓大廈管理條例所規範之「公寓大廈」無涉，本院仍應實質審查被告房屋是否屬公寓大廈管理條例規定之「公寓大廈」，尚不得僅憑上開報備證明遽認被告房屋即為「都市森林社區」公寓大廈，先予敘明。又被告房屋即台南市○○○段2562建號建物，及其坐落在臺南市○○○段645-13地號土地，權利範圍屬同一權利主體即被告所有，並無與「都市森林社區」其他建物及坐落土地有何共有部分之事實，為兩造所不爭執，並有土地登記第2類謄本、建物登記第2類謄本各1份在卷可稽
（見本院卷第69、70頁），據此堪認被告房屋並無數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權之情事，被告房屋非屬「都市森林社區」公寓大廈之區分所有建物，自無公寓大廈管理條例之適用。
㈡次按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文。再按本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：依建築法第11條規定之一宗建築基地。依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發
許可範圍內之地區。其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區，公寓大廈管理條例施行細則第12條規定甚明。依前開規定，仍應以多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈之間有「共同設施」，且該共同設施之使用與管理具有「整體不可分性」為前提，並有公寓大廈管理條例施行細則第12條所稱之各款情形，方得準用公寓大廈管理條例之相關規定成立管理委員會。經查：「都市森林社區」於建商起造時係規劃為A、B、C、D區，A、B為店面區，C、D區為別墅區，均為透天式獨棟房屋，C、D別墅區各棟中間設置有庭院、車道，被告房屋位於B
區編號2，大門面臨府連東路，有獨立大門進出府連東路，
為獨棟5層樓透天房屋，被告房屋後面砌有圍牆，與A店面區及C、D別墅區○○○道相通等情，為兩造所不爭執，且有平面圖附卷可憑（本院卷第91頁），足證「都市森林社區」別墅區之中庭花園及車道與被告房屋之間有圍牆阻隔，被告房屋係從其面向府連東路之大門獨立進出，是以被告房屋與「都市森林社區」間並無共同設施，對於「都市森林社區」設置之「共同設施」即車道及花園之使用或管理亦不具有整體不可分性，堪可認定。
㈢至原告主張：被告房屋與「都市森林社區」其他房屋均係建商在坐落台南市○區○○○段645地號之同一宗土地建築之
建物，合於公寓大廈管理條例施行細則第12條第1款情形，
並提出土地配置圖1份為證（見本院年度南簡調字第1197號
卷第22頁），然查：被告房屋坐落之臺南市○○○段645-13地號土地，在被告房屋建築前，係自臺南市○○○段645地
號土地分割而來，且與「都市森林社區」其他房屋坐落之土地非屬同一筆地號等情，此有上開土地登記第2類謄本在卷
可證，堪認被告房屋與「都市森林社區」其他房屋於建築時已非屬同一筆建築基地，核與建築法第11條規定之一宗建築基地之情形不合。此外，原告復未能舉證證明被告房屋與「都市森林社區」間，有公寓大廈管理條例施行細則第12條所稱其他各款情形，是被告房屋與公寓大廈管理條例第53條規定得準用之前提要件並不相符。
㈣原告另主張：「都市森林社區」於94年5月22日召開之區分
所有權人第1次會議決議：由A、B店面區與C、D別墅區共同
成立管理委員會，並通過社區管理規約，足證被告為「都市森林社區」之區分所有權人云云，惟查：「都市森林社區」區分所有權人於94年5月22日第1次會議固決議：「㈠經全部出席之所有權人（含委託書）同意通過本社區A、B店面區與C 、D別墅區共同成立管理委員會來處理社區共同事務。」
等情，此有「都市森林社區」區分所有權人第1次會議記錄
在卷可憑（見本院卷第37頁），惟查：被告房屋後方原設計留有出入口，可與A店面區後方及C別墅區後方之汽車通道相通等情，此觀上開「都市森林社區」區分所有權人第1次會
議記錄臨時動議記載：「第3案：店面欲與住家區○○道案
。說明：由富立建設擬妥可行方案儘速再與大家協商，能妥善處理本案」等語，及上開土地配置圖自明，並參酌原告主張被告房屋位於店面區，因店面區與別墅區土地高低不平，故建商在被告房屋後方砌牆隔開與A店面區及C別墅區○○○○道等語，堪信「都市森林社區」於94年5月22日區分所有
權人第1次會議後，被告房屋後方原本可通往A店面區、C別
墅區○○○○道，已由建設公司雇工而築起圍牆，致被告房屋與「都市森林社區」A店面區及C別墅區○○○○○路相通，被告房屋對於「都市森林社區」所設置之共同設施因不能相通而無法使用，顯不具有使用或管理之整體不可分性，依上開說明，被告房屋自非「都市森林社區」公寓大廈之區分所有建物，則「都市森林社區」之區分所有權人會議所為收取管理費之決議，自不能拘束非屬該社區之區分所有權人之被告。
㈤原告又主張：被告房屋在原告委任之保全人員巡邏範圍之內，原告遇有節慶時佈置社區環境時，被告房屋外之路樹亦屬佈置區域，且被告房屋之自來瓦斯管線經由D別墅區之公共
管線，被告自應給付管理費用云云。惟查：原告不能證明其將被告房屋列入保全人員之巡邏區域，及原告遇有節慶時佈置社區環境時，被告房屋外之路樹亦屬佈置區域，係受被告之委任而為巡邏及佈置之事實，況被告係自行與中興保全股份有限公司訂立保全服務契約，此有被告提出之保全服務契約書附卷可憑（見本院卷第73-80頁），益徵證明被告抗辯
其並未委任原告巡邏等情為真實可信；又被告房屋之自來瓦斯管線係建商於建築房屋之初所設置，但被告並未使用等情，業經欣南天然氣股份有限公司函覆本院謂：「府連東路47號用戶無使用天然氣」等語明確，此有欣南天然氣股份有限公司97年10月28日欣南業字第1356號函附卷可憑（見本院卷第108頁），據此，自難認定被告房屋與原告管理之「都
市森林社區」間具有使用或管理之整體不可分性。
四、綜上各情，被告房屋非屬「都市森林社區」公寓大廈之區分所有建物，且被告房屋與「都市森林社區」之其他建物並無共同設施之使用與管理具有整體不可分性，被告即無向原告繳納管理費之義務。從而，原告依據公寓大廈管理條例之規定，請求被告給付管理費49,500元，及自97年8月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予
駁回。
五、末按於小額訴訟，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額；又訴訟費用， 由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第436條之19第1項、第78條分別定有明文。本件訴訟費用額確定
為1,00 0元（即第一審裁判費），應由敗訴之原告負擔。
六、又本件判決結果已臻為明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認對於判決結果已不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條、第436條之19第1項、第436條之20，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　11　　月　　11　　日臺南簡易庭 法 官 張桂美
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　11　　月　　11　　日書記官 謝安青