臺灣高等法院臺南分院103年度上字第197號｜法律人

臺灣高等法院臺南分院民事判決　103年度上字第197號上　訴　人　　　日升針織廠股份有限公司法定代理人　　　黃瓊瑤兼法定代理人　　馬碧霞法定代理人兼共同訴訟代理人　黃于晉被　上訴人　　　葦慶興業有限公司法定代理人　　　楊顓行訴訟代理人　　　施裕琛　律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國103年7月16日臺灣雲林地方法院第一審判決（102年度訴字第427號）提起上訴，本院於104年1月29日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面：按公司之經理人或清算人，股份有限公司之發起人、監察人、檢查人、重整人或重整監督人，在執行職務範圍內，亦為公司負責人。解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算。公司之清算，以董事為清算人。但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限。公司法第8條第2項、第24條及第322條第1項分別定有明文。上訴人日升針織廠股份有限公司（下稱日升公司）業於民國（下同）96年12月24日由經濟部以經授中字第00000000000號函命令解散在案，有該部103年2月13日經授中字第00000000000號函載明在卷可按（見原審卷㈠第248頁），其公司章程未規定清算人之產生方式，或由股東會另選清算人，亦未向管轄法院陳報清算人，有日升公司之公司變更登記表、公司章程、原審民事紀錄科查詢表各1份在卷可按（見原審卷㈠第247、273 頁及卷二第33、34頁），揆諸首揭說明，自應由日升公司全體董事即馬碧霞、黃瓊瑤、黃于晉為清算人，並依公司法第8條第2項之規定，在執行職務之範圍內，同為日升公司之負責人，合先敘明。貳、實體方面：一、上訴人主張：㈠上訴人日升公司與馬碧霞（下稱上訴人二人）和被上訴人葦慶興業有限公司於民國（下同）94年11月21日訂定「不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約書），約定被上訴人以新臺幣（下同）1,554萬2,450元之價金購買馬碧霞所有坐落雲林縣莿桐鄉○○○段○0000地號、地目建、面積1,378平方公尺土地及同段第2595地號、地目建、面積90平方公尺土地共二筆（下合稱2593、2595地號土地），及日升公司所有同段第431建號建物即門牌號碼雲林縣莿桐鄉○○村○○路0○00號有牆鋼架造之廠房全部建築物（下稱431建號建物）。兩造於系爭買賣契約同時附帶約定：「P.S.坐（按誤寫為座）落同段第2591、2592號土地係屬農田水利會所有，乙方（按指上訴人2人）從來在使用中，也一併交予甲方（按指被上訴人）繼續使用，並在適當機會可承購時，願協助甲方承購。」，上訴人二人並依約於94年12月23日將上開同段第2593、2595地號二筆土地及同段第431建號建物辦理所有權移轉登記於被上訴人並交付占有，同時將馬碧霞向訴外人臺灣省雲林農田水利會（下稱雲林農田水利會）所承租同段第2591地號、地目旱、面積302平方公尺、同段第2592地號、地目堤、面積278平方公尺二筆土地（下稱2591、2592號二筆土地）及日升公司興建坐落其上未辦保存登記之鋼架造廠房一棟，均交付被上訴人占有使用。㈡又上開2591、2592號二筆土地原為雲林農田水利會所有，馬碧霞自94年4月1日起向雲林農田水利會承租，租期自94年4 月1日起至95年3月29日止計1年，期滿復以馬碧霞名義辦理續租，迄97年10月22日時，雲林農田水利會將上開2591、2592號二筆土地辦理公開標售，因承租人馬碧霞有優先購買權，遂分別以43萬元、38萬9,600元得標買受，雲林農田水利會於97年11月24日以買賣為原因辦理所有權移轉登記與馬碧霞所有。嗣2591、2592號二筆土地經馬碧霞分別申請地目變更及辦理土地合併登記，經雲林縣斗六地政事務所（下稱斗六地政事務所）分別於98年3月6日登記編定為「甲種建築用地」、98年4月3日登記合併為同段第2591地號（合併前2591、2592號二筆土地、合併後為2591地號土地，以下稱系爭土地），面積580平方公尺。㈢系爭買賣契約書訂立時，馬碧霞當時僅有基於租賃關係所生之使用收益權，並無所有權，是系爭土地並非系爭買賣契約之標的，上訴人二人將系爭土地及其尚未辦保存登記建物交付被上訴人占有，兩造並協議於雲林農田水利會辦理系爭土地出售或標售時，馬碧霞願協助被上訴人辦理承購，且系爭買賣契約書「不動產標示」記載：「暨同段431建號即門牌號碼雲林縣莿桐鄉○○村○○路0○00號有牆鋼架造之廠房全部建築物。」，並未載明包括未辦保存登記建物即斗六地政事務所103年2月19日土地複丈成果圖所示之乙建物（下稱附圖乙建物），且依馬碧霞與雲林農田水利會所簽訂之契約第8條及第12條約定，解釋上應認為馬碧霞僅能將斯時向雲林農田水利會承租之系爭土地上之未辦保存登記建物，隨同系爭土地一併交付被上訴人繼續使用，而未一併移轉事實上處分權。如該租賃權已不存在或消滅時，被上訴人就系爭土地之繼續使用權利，即應隨同消滅。是解釋上應認雲林農田水利會於97年10月22日將系爭土地出售時，馬碧霞即承租人應同意合意終止該租賃合約，放棄租賃權交還土地。從而被上訴人就系爭土地繼續使用之權利，亦隨同消滅，且就附圖乙建物繼續使用權利，亦應於同日隨同消滅。㈣且自系爭買賣契約書兩造約定「在適當機會可承購時，願協助甲方承購」可知，馬碧霞僅負有協助被上訴人承購系爭土地之義務，並非被上訴人委任馬碧霞承購系爭土地，馬碧霞亦無依委任契約將系爭土地辦理所有權移轉登記予被上訴人之義務，此經鈞院99年度上易字第195號民事確定判決確認之。則馬碧霞取得系爭土地之所有權及由該所有權所派生之使用受益權，乃係嗣後發生之新事實，與原來兩造所訂之系爭買賣契約書完全無關，亦不受其拘束。被上訴人基於馬碧霞向雲林農田水利會承租系爭土地所派生之繼續使用權利，既已消滅，此與馬碧霞嗣後取得系爭土地之所有權乃分屬兩事。㈤退步言之，縱認馬碧霞在取得系爭土地之後，有同意被上訴人繼續使用，亦屬無償之使用借貸關係，日升公司於98年10月30日即以莿桐郵局第33號存證信函催告遷讓返還系爭土地及其上違章建物，馬碧霞於101年10月30日亦以莿桐郵局第46號存證信函終止使用借貸關係，應生終止使用借貸之效力。為慎重起見，上訴人二人再次以本起訴狀對被上訴人終止使用借貸契約及一切使用關係，並請求被上訴人應將系爭土地及附圖乙建物內之物品騰空遷讓，將系爭土地及附圖乙建物一併返還上訴人二人，並以起訴狀繕本送達被上訴人之日時為意思表示生效之時。㈥日升公司為系爭土地上之附圖乙建物之事實上處分權人，原基於大埔尾段第2693、2595地號土地暨同段第431建號之不動產買賣契約，而附帶將系爭土地上之鋼架造廠房違章建物，交付被上訴人繼續使用。然如上所述，被上訴人對於系爭土地上之附圖乙建物之使用權於馬碧霞就系爭土地之租賃權消滅之時，隨同消滅。則被上訴人繼續使用系爭土地上之鋼架造廠房違章建物，並無合法權源，為無權占有。退步言之，縱認上訴人於前述租賃權消滅之後繼續同意其無償使用，亦屬未定期限之使用借貸關係，且不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人依法自得隨時請求返還借用物。茲貸與人即日升公司於98年10月30日即以莿桐郵局第33號存證信函，定期一個月催告被上訴人返還。復於98年11月23日以莿桐郵局第38號存證信函再為相同催告，於本件起訴時再為終止使用借貸及一切使用之關係之意思表示，應認已對被上訴人合法終止使用借貸關係。㈦如上開終止使用借貸關係之意思表示為不合法，爰依起訴狀送達被上訴人時，終止兩造間之使用借貸契約，並依民法第470條第1項、第472條第1項第1款、第4款及第767條第1項之規定提起本件訴訟。並聲明：⒈被上訴人應將系爭土地及附圖乙建物內之物品騰空遷讓，並將系爭土地及附圖乙建物一併返還上訴人。⒉願供擔保，請准宣告假執行。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應將前揭系爭土地及建物返還上訴人。⒊願供擔保請准宣告假執行。另馬碧霞依不當得利之法律關係，請求被上訴人自101年11月1日起至將系爭土地返還之日止，按年給付相當於租金額之不當得利4萬零832元，業經原審判決准許確定在案。二、被上訴人則辯以：㈠2593、2595地號土地前為馬碧霞所有，系爭土地則為雲林農田水利會所有，並由馬碧霞向雲林農田水利會承租使用，該四筆土地相鄰，馬碧霞並於上開四筆土地上興建廠房使用，先建部分經保存登記為431建號、增建部分未經保存登記，然先建與增建部分客觀上並無任何區隔而為單一體之地上物，全部地上建物門牌號登記為「雲林縣莿桐鄉○○路0○00 號」。㈡被上訴人因營業需要，乃於93年4月1日起向上訴人承租上開4筆土地及地上物全部，租金每年48萬元，嗣因上訴人有出賣上開不動產之意，然因其中系爭土地尚屬雲林農田水利會所有，乃先要約「伊所有之2593、2595號土地以每坪3萬5千元、總價1,554萬2,450元出售」，因被上訴人以賣價太貴拒絕要約，上訴人乃再以新要約增加買賣標的「以總價1,554 萬2,450元出售上開房地不動產全部之權利（包含2593、2595號土地，及門牌號碼「雲林縣莿桐鄉○○路0○00號之全部地上物，及2591、2592號土地之租賃使用權），並另待將來農田水利會出售2591、2592號土地時，被上訴人得依同一條件承買」，被上訴人承諾之，兩造遂於94年11月21日訂定系爭買賣契約書，系爭買賣契約書第4頁不動產標示載明包括全部地上物全部，並特別加註「PS：座落同段土地係屬農田水利會所有，乙方（即上訴人二人）從來在使用中，也一併交予甲方（按即被上訴人）繼續使用，並在適當時機可以承購時，願協助甲方承購之」。兩造就2593、2595號土地及431建號建物辦畢所有權移轉登記，並於系爭買賣契約公契並特別約定買賣標的中地上物包括未辦理保存登記之增建部分。㈢因上訴人二人已賣斷上開房地不動產之全部權利，雲林農田水利會所有之系爭土地即全部由被上訴人開始繳納全部租金，繳租單正本全部為被上訴人繳納後執有。且因雲林農田水利會之登記承租人仍為馬碧霞，馬碧霞乃將其對水利會之承租契約正本全部交被上訴人執有。至此，上訴人對上開全部不動產，除形式上為2591、2592號土地之名目承租人外，實質上則已無任何權利。㈣詎雲林農田水利會於97年10月22日標售上開2591、2592號土地時，於開標前一日，被上訴人代表人楊顓行協同訴外人黃偉雄找來馬碧霞商談隔日投標事宜，請馬碧霞放棄第一順位優先權由被上訴人以第二順位優先承買權承買，馬碧霞諉稱不用麻煩，處理完即依系爭買賣契約辦理移轉等語。豈知馬碧霞以總價81萬9,600元購得系爭土地後，竟即通知被上訴人應以614萬元買受該二筆土地，被上訴人驚覺受騙不從，馬碧霞復稱「伊又辦理地目變更、目前已屬建地」云云，被上訴人亦表示地目變更之費用願承擔，但馬碧霞堅持須以614萬元買受，更要脅如不買將訴請被上訴人遷讓房屋，返還系爭土地。自此，兩造即衍生相關民事及刑事訴訟糾葛。㈤依系爭買賣契約，附圖乙建物已出售予被上訴人，且乙建物為431建號之一部、不可分割，非獨立建物，被上訴人於受 431建號所有權移轉登記時，即取得附圖乙建物之事實上處分權。復觀系爭買賣契約之公契中買賣價金，2593、2595號土地申報601萬8,800元、431號建物申報97萬1,000元。依此比例拆算實際成交價1,554萬2,450元，則土地部分成交價實則為1,338萬3,344元。再按土地面積比例拆算，上訴人賣斷2591、2592號土地權利已經取得對價379萬零204元，亦即被上訴人係支付對價、依據系爭買賣契約而有權占有系爭土地，上訴人依民法第767條請求返還系爭土地，並無理由。㈥被上訴人占有系爭土地，前係基於與馬碧霞間之租賃關係，後基於與上訴人二人間所訂立之系爭買賣契約並受讓租賃權迄今，被上訴人始終均屬「有償使用、有權占有」，兩造間並不存在「無償使用」之「使用借貸契約」，上訴人二人起訴主張已合法終止兩造使用借貸契約，自屬無據。且被上訴人占有系爭土地之代價，乃先支付上訴人租金、嗣向雲林農田水利會繳租，最後依系爭買賣契約支付買賣價金，既已支付，何來受有不當得利而須返還上訴人等語資為抗辯。㈦併聲明：⒈上訴駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見原審卷㈠第255頁反面至256頁反面）：㈠馬碧霞與被上訴人於92年12月31日訂立租賃契約，期間為5 年，自93年4月1日起至98年3月31日止，每月租金4萬元，租賃標的為大埔尾段2593、2595號土地。431建號即門牌號碼雲林縣莿桐鄉○○村○○路0○00號有牆鋼架造之廠房及附圖乙建物。㈡系爭土地原為雲林農田水利會所有，由馬碧霞於94年4月1日承租，租期自94年4月1日起至95年3月29日止計一年，期滿又以馬碧霞名義辦理續租。94年4月1日馬碧霞與雲林農田水利會所簽立的土地租賃合約書第5條及96年馬碧霞與雲林農田水利會另再簽立的土地租賃合約書第5條上面均載明不得轉租。㈢上訴人二人共同與被上訴人於94年11月21日訂定系爭買賣契約書，約定由被上訴人以價金1,554萬2,450元之價格向上訴人二人購買2593、2595地號二筆土地（所有權人均為馬碧霞），暨同段第431建號即門牌號碼雲林縣莿桐鄉○○村○○ 路0○00號有牆鋼架造之廠房全部建築物（所有權人為日升公司）。同時附帶約定：「P.S：坐落同段第2591、2592號土地係屬農田水利會所有，乙方從來在使用中，也一併交予甲方繼續使用，並在適當機會可承購時，願協助甲方承購。」。㈣兩造系爭買賣契約成立後，即由馬碧霞將繳租單交給被上訴人，被上訴人則將租金交給馬碧霞向農田水利會繳租，繳租後收據正本均交由被上訴人執有。馬碧霞與雲林農田水利會所訂之「土地租賃合約書」第8條約定：「依前條解除本合約或合約期限屆滿時，乙方應即停止該土地之使用，自行除去地上物，將土地交還甲方。如逾期不除去地上物者，應認為放棄物，由甲方自由處理，乙方不得異議。」及第12條約定：「甲方如將本件土地出售時，乙方願意放棄承租權交還土地，乙方有優先承買權。」。㈤於締約後，上訴人二人已於94年12月23日將2593、2595地號二筆土地及同段第431建號所有權移轉登記予被上訴人並交付被上訴人占有。㈥雲林農田水利會於97年10月22日將2591、2592地號土地辦理公開標售，馬碧霞因有優先承購權，分別以43萬元、38萬9,600元得標買受，並於97年11月24日以買賣為原因辦理所有權移轉登記為馬碧霞所有。嗣經申請地目變更從原地目「旱」變更編定為「甲種建築用地」及辦理合併登記為一筆土地，斗六地政事務所分別於98年3月6日、98年4月3日辨理登記完畢，合併後地號為同段第2591地號面積580平方公尺。㈦被上訴人曾起訴主張：依兩造間於94年11月21日訂定系爭買賣契約之附帶約定條款，其有委任馬碧霞承購系爭土地，依委任契約請求馬碧霞將系爭土地辦理所有權移轉登記予被上訴人，業經本院以99年度上易字第195號民事判決被上訴人敗訴確定。四、兩造爭點為：㈠附圖乙建物為獨立建物或非獨立建物？㈡系爭買賣契約書所載之買賣標的，是否包括附圖乙建物？被上訴人是否有權占有？㈢系爭買賣契約如未包括附圖乙建物：上訴人請求交還附圖乙建物是否有理由？被上訴人是否有權占有？五、本院之判斷：㈠附圖乙建物為獨立建物或非獨立建物？ ⒈按所謂建築物增建之附屬物，係指於原獨立之建築物所增建之建築，已具有構造上之獨立性，但在使用功能上，與原建築物係作一體利用，欠缺使用上之獨立性，為不具獨立性之建築，而從屬於獨立之原建築物者而言。增建之附屬物，因不符建築物獨立性之要求，不得為物權之客體；增建之建築物，如已具構造上之獨立性，及使用上之獨立性，則屬獨立之建築物，自得為物權之客體。又所謂具有使用上之獨立性，係指該部分建築物，與一般建築物相同，可作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷增建部分，是否具有使用上之獨立性，須斟酌其對外通行之直接性，增建部分之面積、隔間及向來之利用狀況，暨增建部分之利用機能與原有建築物之依存程度等情形定之，最高法院92年度台上字第998號判決參照。 ⒉上訴人主張附圖乙建物為獨立建物，建物內原另有鐵門可從上訴人所有另筆土地出入，係被上訴人承租後另行將鐵門封住，僅屬暫時，無礙其性質上屬獨立建物云云。被上訴人不否認其將附圖乙建物原有鐵門封死，惟抗辯係經上訴人同意所為，上訴人復將鐵捲門拆走，現並無獨立出入口，應認其為非獨立建物等語。經查：附圖乙建物係利用附圖甲建物即431建號建物原有磚牆及鋼架延伸搭造，附圖甲建物之鋼構略粗，附圖乙建物部分之鋼架較細，附圖甲、乙兩建物屋頂均為鋼架，並連接無法獨立分離，附圖乙建物於北側原設有二扇鐵捲門，但現僅能自附圖甲建物單一出入口進出，並無其他出口可通行，附圖甲、乙兩建物被上訴人均用來做倉庫堆放貨物等情，此經原審及本院會同兩造及雲林縣斗六地政事務所測量員履勘測量屬實，有原審及本院之勘驗筆錄、現場照片及雲林縣斗六地政事務所以103年2月19日斗地四字第0000000000號函所檢送之複丈成果圖在卷足稽（見原審卷㈠第189至207、244至245頁，本院卷第48至57頁），可認附圖乙建物係依附於附圖甲建物所增建之建築，不具有構造上之獨立性，且在使用功能上，係與甲建物同均作為倉庫一體利用，並無獨立之出入口對外通行，需經過與甲建物之共同牆壁中之通道方可通行，縱將已封閉之鐵捲門重新開啟使用，亦屬坐落於袋地上之建物，需經過同段2590、2589之1地號土地方得對外通行，亦無法直接對外通行，使用上並非便利，且其使用目的，核係在經常、繼續、附隨並幫助甲建物之效用而存在，客觀上具有功能性之關聯及依存關係，並無使用上之獨立性至明，附圖乙建物應為非獨立之建物堪以認定。㈡系爭買賣契約書所載之買賣標的，是否包括附圖乙建物？ ⒈解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，於文義上及論理上詳為推求，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面，致失當時立約之真意。解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。即解釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及經濟價值作全盤之觀察。最高法院39年台上字第1053號判例、95年度台上字第2256號判決著有明文。 ⒉兩造訂定之系爭買賣契約書，買賣標的為2593、2595地號二筆土地（所有權人均為馬碧霞），暨同段第431建號即門牌號碼雲林縣莿桐鄉○○村○○路0○00號有牆鋼架造之廠房全部建築物（所有權人為日升公司），此為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約書1份在卷可稽（見原審卷㈠第14至17頁），附圖乙建物既經認定為附圖甲建物即431建號建物之部分建物，其使用上亦與附圖甲建物成為一體，附圖甲建物所有權範圍因而擴張，附圖乙建物自為系爭買賣契約效力所及；再從系爭買賣契約書上「有牆鋼架造之廠房全部建築物」等文字，益證有牆鋼架造之附圖甲建物及乙建物，均屬買賣標的；復從附圖甲建物即431建號建物移轉所有權登記文件上，亦有【（13）申請登記以外約定事項欄位：⒈他項權利情形：由承買人承受。未辦保存登記建物】等文字記載，此有斗六地政事務所103年2月13日以斗地一字第0000000000號函檢送之相關文件在卷可稽（見原審卷㈠第233頁），可知兩造依系爭買賣契約書辦理所有權移轉登記時，已約定附圖乙建物由被上訴人取得；再佐以證人即代書粘麗淑於台灣雲林地方法院檢察署101年度偵字第7010號偵查中證稱：【買賣價款1,554萬2,450元是廠房整個431建號建物包括水利地上違章建物部分都在買賣契約內，因為431建號建物和違章建物是相連的，有內部通道，連房屋一起計價所以我沒有仔細計算土地一坪是多少錢。…當時買方是基於信任被告（按為馬碧霞，下同）買賣契約的標的有包括水利地上的違章建物，被告又一直強調會協助購買水利地，告訴人（按為被上訴人，下同）於是就簽訂契約了等語】（筆錄影本附於原審卷㈠第147至148頁），所述核與上開登記文件相符，益徵被上訴人抗辯屬實；況從附圖可知，乙建物部分坐落於2593地號土地上、部分坐落於系爭土地上，系爭買賣契約包括乙建物，方能達成完整並有效利用2593、2595號土地及其上全部建築物之目的，亦與一般買賣交易常情相合。上訴人固稱該「未辦保存登記建物」等文字是代書所蓋，一般應該是指買賣標的土地上之未辦保存登記建物，不包含非買賣標的物土地上之未辦保存登記建物等語。惟該移轉所有權登記文件既經兩造同意委由代書粘麗淑辦理，上訴人自難就系爭買賣契約書上經粘麗淑蓋用「未辦保存登記建物」等文字諉為不知，且2593、2595地號二筆土地上除附圖甲建物及相連之附圖乙建物外，亦查無其他未辦保存登記建物，難認上訴人此部分主張為可採。基上，系爭買賣契約所載之買賣標的物包括附圖乙建物，堪以認定。㈢如系爭買賣契約包括附圖乙建物，則被上訴人是否有權占用2591號地號土地？馬碧霞主張系爭土地交由被上訴人使用並由被上訴人代向雲林農田水利會繳租，應定性為轉租，又系爭土地經雲林農田水利會出售，租約業經終止，被上訴人自屬無權占用系爭土地。被上訴人則抗辯基於系爭買賣契約取得系爭土地合法占有權源並代為繳租之事實，應定性馬碧霞將系爭土地之承租權讓與被上訴人等語。經查： ⒈觀系爭買賣契約之附帶約定載明：【P.S：坐落同段第2591 、2592號土地係屬農田水利會所有，乙方從來在使用中，也一併交予甲方繼續使用，並在適當機會可承購時，願協助甲方承購。】等文字，可知被上訴人取得占有系爭土地之合法權源乃基於系爭買賣契約。復佐以兩造不爭執於系爭買賣契約成立後，即由馬碧霞將繳租單交給被上訴人，被上訴人則將租金交給馬碧霞向農田水利會繳租，繳租後收據正本均交由被上訴人執有之事實，堪認被上訴人使用系爭土地，係以代馬碧霞向雲林農田水利會支付租金為對價。 ⒉又系爭買賣契約之買賣標的包括附圖乙建物業經認定如前，被上訴人既受讓乙建物及基地使用權，則依最高法院86年台上字第383號判決意旨：【土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。徐國清既自劉國章受讓系爭建物及基地使用權，則劉國章依出賣人之義務，應擔保徐國清就其出賣之房屋有合法使用基地之權利，劉國章嗣後既取得基地所有權，應認默許徐國清繼續使用土地。】是以馬碧霞依出賣人之義務，應擔保被上訴人就其出賣之乙建物有繼續合法使用系爭土地之權利，馬碧霞嗣後既取得基地所有權，應認被上訴人仍得以支付一定代價繼續使用土地。 ⒊馬碧霞固主張其與被上訴人間係屬轉租，且其與雲林農田水利會之契約第12條約定，於土地出售時，願意放棄承租權交還土地，故其與被上訴人間之租賃契約業因此而終止等語。然馬碧霞未就與被上訴人成立租賃契約之意思表示合致為舉證，依其與雲林農田水利會所簽訂之租賃契約載明不得轉租為兩造所不爭執，故難認其與被上訴人間有成立轉租之契約，且基於債之相對性，馬碧霞與雲林農田水利會之債權契約之終止，並不影響馬碧霞與被上訴人間，以支付一定代價繼續使用系爭土地之約定。 ⒋被上訴人雖抗辯與馬碧霞間因代為支付租金而成立租賃權讓與，且系爭土地之租賃權業經系爭買賣契約而賣斷云云，惟其亦未就渠等成立租賃契約之意思表示為舉證，且租賃權之讓與以出租人同意為要件，被上訴人復未舉證雲林農田水利會就系爭土地承租權之讓與為同意。況馬碧霞亦未變更承租人名義為被上訴人，自難僅憑被上訴人代馬碧霞向雲林農田水利會支付租金之行為即認屬租賃權之讓與。再從系爭買賣契約【從來在使用中，也一併交予甲方（按指被上訴人）繼續使用】等文字，並佐以代書粘麗淑於偵查中之證述僅能證明系爭買賣契約僅包括2593、2595地號土地、附圖甲建物即431建號建物與附圖乙建物，且屬共同計算買賣價格，並未單獨區分土地或地上物之價格，故無法認定被上訴人因系爭買賣契約已支付永久使用系爭土地權利之代價。 ⒌基上，被上訴人依系爭買賣契約，就系爭土地與上訴人間成立由被上訴人代馬碧霞向雲林農田水利會支付租金，作為使用系爭土地代價之協議，自足確認。嗣馬碧霞向雲林農田水利會購得系爭土地，則馬碧霞應受兩造上開協議之拘束，被上訴人仍有支付代價而使用系爭土地之權利與義務。六、綜上所述，被上訴人與上訴人間系爭買賣契約之標的包括附圖乙建物，且被上訴人與馬碧霞間，就系爭土地存有支付代價使用系爭土地之法律關係，被上訴人乃有權支付代價繼續使用系爭土地，則上訴人本於所有權之權能，請求被上訴人應將系爭土地及附圖乙建物內之物品騰空遷讓，並將系爭土地及乙建物一併返還上訴人。難認有理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 104 年 2 月 12 日民事第二庭審判長法官黃崑宗法官羅心芳法官夏金郎上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 2 月 13 日書記官蔡蘭櫻【附註】民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

臺灣高等法院 臺南分院103年度上字第197號

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