103年度上易字第260號｜民事：遷讓房屋｜裁判日期：105 年 06 月 30 日

臺灣高等法院臺南分院民事判決　　　　103年度上易字第260號上　訴　人　猛揮營造股份有限公司法定代理人　陳永昌上　訴　人　王欽祿陳清乾張文隆林育琪張青鑑共　　　同訴訟代理人　方文賢律師被上訴人　　禾室有限公司（即甘田開發股份有限公司之承當訴法定代理人　戴明崎訴訟代理人　徐建光律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國103年7月2日臺灣臺南地方法院103年度訴字第137號第一審判決提起上訴，本院於105年6月16日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決廢棄。被上訴人應將坐落○○市○○區○○段000○號如附圖（即○○ 市○○地政事務所民國103年4月7日土地複丈成果圖）所示編號1至21號之停車位騰空遷讓返還予上訴人及全體共有人。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。事實及理由一、訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟；民事訴訟法第254條第1項定有明文。本件被上訴人甘田開發有限公司（原名稱甘田投資有限公司，於民國101年5月3日更名為甘田開發有限公司，又於103年5月27日更名為甘田開發股份有限公司、下均稱甘田公司）於103年4月29日將其所有○○市○○區○○段000地號土地（應有部分1萬分之25）暨其上建物同段437建號房屋應有部分全部（下稱系爭 437建號房地），及同段345建號地下室如附圖（即○○市○○地政事務所103年4月7日土地複丈成果圖）所示編號1至21號之停車位之使用權移轉予禾室有限公司等情，有不動產買賣契約書、公司變更登記表、系爭437建號房地登記謄本在卷可稽（見本院卷㈠第29至32、50至59頁、外放建物所有權建物謄本第2至7、88頁），禾室有限公司（下稱被上訴人）得甘田公司之同意具狀聲請承當訴訟（見本院卷㈠第27頁），上訴人亦表示同意（見本院卷㈠第42頁反面），故被上訴人聲請承當訴訟，核與上開規定並無不合，應予准許。二、上訴人主張：緣訴外人南品建設股份有限公司（下稱南品公司）於坐落○○市○○區○○段000地號土地上，興建門牌號碼○○市○○區○○路0號「○○○辦公大樓」，○○○ 辦公大樓屬住商集合住宅，現已成立○○○辦公大樓管理委員會（下稱○○○管委會）。伊等（林育琪於民國103年8月28日將○○路0-000號房屋所有權移轉登記予訴外人米迦勤農業股份有公司）分別為○○○辦公大樓之區分所有權人。而○○市○○區○○段000○號建物（即門牌號碼○○市○ ○區○○路0號、1之1至1之150號、○○路451、451之1至451之4號之地下室，亦即○○○辦公大樓之地下第三層，下稱系爭345建號地下室），除劃設為64個法定停車位（即同段建000建號建物）外，其餘共同使用部分即排煙室、電梯、空調室、逃生梯、消防室及防空避難室等公共設施已於80年1月15日經登記為全體區分所有權人所共有，詎被上訴人無權占有系爭345建號地下室如附圖所示編號1至21號之21個停車位（下稱系爭345建號之21格停車位），並以「安安停車場」之名義對外出租營業，致妨礙伊等及其他區分所有權人就系爭345建號地下室之區分所有權，且其佔用車輛進出車道、逃生梯、電梯出入口等，亦有致生妨礙大樓防空避難功能之虞。又南品公司雖與○○○辦公大樓買受人簽立房屋預定買賣合約書及切結書（下稱系爭買賣合約及切結書），同意○○○辦公大樓地下一、二、三樓之使用權屬，除公共設施外，其餘歸南品公司保管使用，並擁有永久使用權，嗣南品公司將所有○○○辦公大樓地下二層（即357建號）、地下三層法定停車位（000建號）暨共同使用部分（即345建號之停車位使用權）出賣予訴外人台灣三泰營造股份有限公司（下稱台灣三泰公司），然台灣三泰公司所有356、357建號及345建號共同使用部分，遭訴外人台灣銀行股份有限公司聲請強制執行，於93年9月17日即由訴外人高烱鐘拍賣取得，而345建號係全體區分所有權人共同使用之建物，係為防空避難室之用，性質上屬公共設施，於構造上及使用上並無獨立性，則台灣三泰公司既已因拍賣而喪失上開建物所有權，縱認南品公司、台灣三泰公司曾取得○○○辦公大樓地下二、三層建物（即356、357建號）之所有權，而與其他區分所有權人合意分管契約，而擁有345建號共同使用部分之使用權，亦因台灣三泰公司喪失其區分所有建物（含系爭345 建號建物之共用之應有部分），則分管契約所得行使之權利即失所附麗，無法單獨存在，雖甘田公司於101年4月27日因買賣關係而取得○○○辦公大樓同段437建號建物之所有權（於103年5月13日登記為被上訴人所有），在此之前甘田公司並非○○○辦公大樓之區分所有權人，自無法繼受前手之分管契約。則甘田公司、被上訴人就如附圖所示之系爭345 建號之21格停車位乃屬無權占有，伊等為○○○辦公大樓區分所有權人，就系爭345建號之21格停車位之共同使用之防空避難室部分，自得訴請被上訴人將如附圖所示之系爭345 建號之21格停車位騰空、遷讓返還予伊等及全體共有人之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服提起上訴）。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應如附圖所示之系爭345建號之21格停車位騰空、遷讓返還予伊等及全體共有人。三、被上訴人則以：○○○辦公大樓之建商南品公司，於預售之初，即於買賣合約第1條約明，買賣範圍不包括地下室，並由買受人簽立系爭買賣合約及切結書，約定○○○辦公大樓地下一、二、三樓之使用歸屬，除公共設施外，其餘歸南品公司保管使用，並擁有永久使用權。買受人於購買該屋時，本地下室面積除了蓄水池、污水池、機械室、變電室、樓梯間等公共設施外，其餘均未列入所承購面積之內。故於建物完成後，對於南品公司如何使用地下室，立切結書人及其他使用戶不得提出任何異議，應認南品公司與承購戶承購當時，已將該公寓大廈之共用部分作特別之使用約定，堪認各共有人間已合意成立分管契約。嗣南品公司與台灣三泰公司於80年6月28日訂立不動產買賣契約書，將系爭345建號地下室上開永久使用權自南品公司移轉予台灣三泰公司。嗣台灣三泰公司於96年9月30日將系爭345建號地下室防空避難室之永久使用權出賣予安安停車場（即戴明崎），安安停車場（即戴明崎）復於101年4月間將系爭345建號地下室防空避難室之永久使用權出賣予被上訴人，是被上訴人就系爭345建號地下室防空避難室有永久使用權，自非無權占有。故系爭345建號之21格停車位既約定為專用部分，在未經○○○辦公大樓全體區分所有權同意終止系爭345建號之21格停車位永久使用權前自未消滅。又系爭345建號之21格停車位並不在台灣三泰公司遭強制執行拍賣範圍內，伊自得繼承取得系爭345建號地下室防空避難室之永久使用權，自非無權占有，上訴人亦應繼受原區分所有權人之權利限制，故上訴人請求伊返還系爭345建號之21格停車位，有違民法第148條規定等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事項：㈠系爭345建號地下室如附圖所示21格停車位現由被上訴人占有中（出租予第三人）。㈡門牌號碼○○市○○區○○路0號之○○○辦公大樓之建商為南品公司，南品公司於房屋預定買賣合約書第1條即載明「…上開坪數係包括室內面積、騎樓、陽台及樓梯間、電梯間、電氣室、機械室、蓄水池、屋頂突出物等（但不包括地下室面積）共同使用部分之分擔在內…」；上開合約書附件五之切結書載明：「一、茲同意○○○地下一、二、三樓之使用權屬，除公共設施外，其餘歸乙方（南品公司戴初雄）保管使用，並擁有永久使用權。二、甲方於購買該屋時，本地下室面積除了蓄水池、污水池、機械室、變電室、樓梯間等公共設施外，其餘均未列入所承購面積之內。故於建物完成後，對於乙方如何使用地下室，立切結書人及其他使用戶不得提出任何異議。恐口無憑，特立此書為證。」。㈢南品公司與台灣三泰公司於80年6月28日簽署不動產買賣契約書，將○○市○○區○○路00000號（即357建號）、451 -6號（即000建號）計2978.51平方公尺（未含公共設施）及避難室所有停車位使用權（即系爭345建號之21格停車位），以買賣價款計新台幣（下同）39,434,380元售予台灣三泰公司。㈣台灣三泰公司就其原有○○市○○區○○路00000號、451-6號建物，已於93年9月17日經法院拍賣喪失所有權。均由高炯鐘於93年9月17日因拍賣取得所有權。㈤台灣三泰公司與安安停車場於93年9月27日訂立租賃合約書，約定自93年10月1日至96年9月30日止，將位於○○市○○區○○段000地號上地下三樓即○○○地下三層避難室（含【系爭345建號、下同】21位停車位）之管理使用權租予安安停車場，代表人戴明崎。㈥台灣三泰公司與安安停車場於96年9月30日訂立買賣契約書，將坐落○○市○○區○○段000地號，地下三樓避難室（內含21位停車位）所有之永久管理使用權（如該買賣契約書附表所示）以50萬元整售予安安停車場，代表人戴明崎。㈦戴明崎與甘田公司簽立不動產買賣契約書，將系爭437建號房地以445萬元為對價售予甘田公司。其中特約事項：「賣方於本建物標的及○○路○○○內擁有21個停車位之使用權（無所有權），買賣雙方同意以300萬正作為讓渡金額，本金額併入成交價內，雙方確認無誤。又車位如附表所示。」，甘田公司於101年4月27日取得系爭437建號建物所有權，嗣甘田公司於於上開時間將系爭437建號建物所有權及上開 21格停車位之使用權出賣予被上訴人（系爭437建號建物所有權於103年5月13日登記為被上訴人所有）。五、兩造爭執之事項：在於被上訴人是否無權占有系爭345建號如附圖所示之21格停車位？上訴人基於共有人的法律關係請求被上訴人騰空遷讓返還系爭345建號如附圖所示之21格停車位予上訴人及全體共有人，有無理由？六、得心證之理由：㈠查本院以系爭○○○辦公大樓之使用執照，就地下參層建物用途，其防空避難空間及停車位所坐落位置，及地下參層設置之停車位是否為法定停車位或奬勵停車位等情函詢○○市政府結果覆稱：按建築技術規則建築設計施工篇第142條規定略以「建築物有下列情形之一，經當地主管建築機關審查或勘查屬實者，依下列規定附建建築物防空避難設備：... 六、供防空避難設備使用之樓層地板面積達到二百平方公尺者，以兼作停車空間為限；未達二百平方公尺者，得兼作他種用途使用，其使用限制由直轄市、縣（市）政府定之。」、「按前開規定，避難空間兼做停車空間並無違法。」、「經查該案建造執照及使用執照之卷宗，面積計算表所示地下參層用途為【避難室兼停車空間】，停車空間應屬法定停車（空間）」乙節，有○○市政府工務局104年9月29日南市工管二字第0000000000號函在卷可稽（見本院卷㈡第38頁），且經證人即○○市政府承辦人施松汶於本院到庭證述：「（依這兩張圖說，大樓地下三層使用空間用途，登記作為停車場及防空避難室，在民國80幾年間有無變更作為其他用途？）沒有。」、「依當初申請使用執照，是否只有地下二層及地下三層有設置停車位？）對。」等語明確，足認系爭金三角辦公大樓地下參層設置之停車位係為法定停車位，應可認定。又依系爭○○○辦公大樓於78年10月5日、79年7月20日建造執照變更設計申請書，於79年12月5日使用執照申請書、於79年12月5日核發使用執照觀之，足見南品公司於坐落 ○○市○○區○○段000地號土地上（即原同區○○段1065-9地號，興建門牌號碼○○市○○區○○路0號「○○○辦公大樓」，建築完成時地下室貳層用途為「自用倉庫、停車空間」、地下室參層為「避難室、停車空間」，防空避難設備面積為地下1,670平方公尺，地下貳層停車面積為1,661.57 平方公尺，自用倉庫面積為1,318.85平方公尺，餘為公共設施面積；地下參層停車面積為1,259.69平方公尺、避難室面積為1,670平方公尺、餘為公共設施面積，並得共設置有118個停車空間等情，此觀系爭○○○辦公大樓建造執照變更設計申請及使用執照甚明（見本院卷㈡第13、65至72頁），亦有○○市政府工務局104年9月29日南市工管二字第0000000000號函暨其檢送該案建造執照及使用執照卷宗及建築圖說在卷可按（建照執照、使用執照置於卷外證物袋），足認系爭○○○辦公大樓其地下參層用途為防空避難室兼停車空間，亦可認定。㈡按法定停車位乃建築物依都市計畫書、建築技術規則設計施工篇第59條及其他有關法令必須設置之停車位（建築法第102條之1、建築技術規則設計施工篇第59條至62條規定），公寓大廈管理條例第58條規定之法定停車空間即係指此項停車位。奬勵停車位係主管機關為供公眾停車之用，奬勵建築物建造時，依都市計畫法令按鼓勵係數或一定公式計算，另行增設之停車位（建築法第102條之1、建築技術規則設計施工篇第59條之2【適用期限已於101年12月31日屆至】、台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點）。增設停車位則係建築物除法定停車位外，由建築商以剩餘樓地板面積或法定空地自行設置之停車位（建築法第102條之1，建築技術規則設計施工篇第59條附表說明㈡），又無論何種停車位，其設置均應符合建築技術規則設計施工篇第60至62條規定。查系爭○○○辦公大樓於78年10月5日、79年7月20日建造執照變更設計申請書，於79年12月5日使用執照申請書、於79年12月5日核發使用執照觀之，足認系爭○○○辦公大樓其地下參層用途為防空避難室兼停車空間，已如前述。又系爭○○○辦公大樓申請建造執照時之建築技術規則設計施工編第59條、第141 條就法定停車空間及法定避難設備之設置已分別著有規定。查系爭○○○辦公大樓地下參層之建物登記，分別為○○段000建號面積1,290.78平方公尺，主要用途為停車位、自用倉庫；同段345建號面積1,689.99平方公尺，主要用途為共用部分；及同段346建號面積353.71平方公尺、同段348建號面積23平方公尺，主要用途均為共用部分；而系爭○○○辦公大樓地下貳層建物登記，分別為○○段357建號面積1,687.73平方公尺，主要用途為停車位、自用倉庫；同段358建號面積1,347.58平方公尺，主要用途為商業用；及同段346建號面積296.16平方公尺、同段348建號面積22.41平方公尺，主要用途均為共用部分等情，此有345、000建號之建物登記第二類謄本、台南縣○○地政事務所79年12月24日建物測量成果圖在卷可稽（見本院卷㈠第132頁及外放建物所有權建物謄本卷第2至10頁）、346及348建號建物登記謄本附於台灣台南地方法院92年度執字第40015號給付借款執行卷宗（下稱系爭給付借款執行卷）可憑，又證人施松汶於本院證稱：「（依這兩張圖說，大樓地下三層使用空間用途，登記作為停車場及防空避難室，在民國80幾年間有無變更作為其他用途？）沒有。」、「依當初申請使用執照，是否只有地下二層及地下三層有設置停車位？）對。」、「法定停車空間是以整層樓地板面積去做換算。避難空間的面積，是按建築面積全部附建。」、「第二次變更設計的時候，法定停車數量是118台，亦即本件並沒有自設停車位。」等語（見本院卷㈡第58頁反面至第60頁），況系爭345建號既登記為主要建物建號356至515、922之全體區分所有權人所共有，亦有 345建號建物登記第二類謄本在卷足稽，足認系爭○○○辦公大樓地下參層部分，除000建號所在空間為法定停車空間外，其餘空間亦無前開範圍外之增設停車位，更無所謂奬勵停車空間，而346、348建號所在空間為共用部分，故345建號所在空間，其面積為1,689.99平方公尺，核與系爭○○○辦公大樓使用執照所規劃防空避難設備面積為地下1670平方公尺應屬相符，是認系爭345建號應為系爭○○○辦公大樓之防空避難設備，且該部分亦經辦理建物所有權第一次登記，自屬共同使用部分，應可認定，則被上訴人陳述：系爭金三角辦公大樓後續居住之住戶，對買賣範圍不包括系爭345 建號地下室情形，應可知悉等語，自與建物登記謄本所載之事實不相符合，自難憑採。㈢次查⑴系爭345建號建物由被上訴人佔用之21個停車位，係以地面漆上藍色漆並以黃色漆為數字之編號。⑵經由兩造會同地政人員清點，除被上訴人佔用之21個停車位外，其他漆綠底並以白色漆為數字之編號停車位，共有64個。㈢被上訴人佔用之編號3停車位，係位於地下三層之樓梯出入口處；編號4在地下室車道出入口的左側；編號1、2係位在地下室車道出入口的正前方，與空調機房相鄰；編號5-19佔用在中段鄰電梯間；編號20、21佔用在抽風口底下等情，業經本院及原審會同到場當事人及○○市○○地政人員履勘現場查明屬實，有原審及本院勘驗筆錄、現場圖及現場照片在卷可稽（見原審卷第33、34、37至43頁、本院卷㈠第149、150頁、卷㈡第106、127至130頁），並經○○地政就上開停車位現況繪成如附圖所示土地複丈成果圖在卷足憑（見原審卷第46頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。㈣次按區分所有建築物之出賣人，如保留共有部分之專用權，分別附隨於專有部分出賣時，倘他區分所有人明知有此情形而買受，縱未明白約定，亦應視為保留專用權之默示承認，與共有物之約定分管相類，各區分所有人應受其拘束，僅專用權人使用該專用部分不得違反共有物之使用目的，致妨害大樓及住戶之安全而已（最高法院80年度臺上字第1104號判決意旨參照）。又共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在（最高法院著有48年臺上字第1065號判例可資參照）。故區分所有建築物預售時，即由出賣人與買受人於買賣契約中約定共有部分由特定區分所有人取得，若買受人於區分所有建築物完成後，均已為該建築物之區分所有人，且均依專用權之約定履行時，亦應解為已默示承認有此項約定之存在，準此，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力（最高法院96年度台上字第1152號、98年度台上字第633號判決意旨參照）。查如附圖所示之21格停車位並無單獨所有權之登記，亦無獨立建號，而係登記於系爭○○○辦公大樓之防空避難設備之公共設施即系爭345建號之內，已如前述。而依兩造不爭執之事項㈡所示，系爭○○○辦公大樓之建商為南品公司於房屋預定買賣合約書第1條即載明「…上開坪數係包括室內面積、騎樓、陽台及樓梯間、電梯間、電氣室、機械室、蓄水池、屋頂突出物等（但不包括地下室面積）共同使用部分之分擔在內…」；上開合約書附件五之切結書載明：「一、茲同意金三角地下一、二、三樓之使用權屬，除公共設施外，其餘歸乙方（南品公司戴初雄）保管使用，並擁有永久使用權。二、甲方於購買該屋時，本地下室面積除了蓄水池、污水池、機械室、變電室、樓梯間等公共設施外，其餘均未列入所承購面積之內。故於建物完成後，對於乙方如何使用地下室，立切結書人及其他使用戶不得提出任何異議。恐口無憑，特立此書為證。」等語，亦與上情相符。而依80年11月29日修正之土地登記規則第72條第1款、第2款規定「同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有，但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外；共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人」（84年7月12日修正後為第75條第1款、第80條，90年9月14日修正後再移為第81條第1款、第94條，100年12月12日修正發布、同年月15日施行之現行條文第81條第1款、第94條則為「區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。」、「區分所有建物之共有部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分及其基地權利為移轉、設定或限制登記。」），足認系爭○○○辦公大樓之建築商即原始取得人南品公司，係於公寓大廈管理條例實施前，分層分戶出售系爭○○○辦公大樓之區分所有建物，系爭345建號地下室固為系爭○○○辦公樓各區分所有權人之共同使用部分，然南品公司分層分戶出售系爭○○○辦公大樓而與各承購戶簽訂房屋預定買賣合約書、切結書時，將系爭345建號地下室予以排除共用，南品公司並於系爭345建號地下室自設如附圖所示之21格停車專用，自堪認系爭○○○辦公大樓之區分所有權人，於與南品公司簽約購屋時，即可知悉南品公司確有保留系爭345建號地下室如附圖所示之21格停車位之專用權，而仍買受房屋，且地政機關於建築改良物登記簿上就共同使用部分係另編系爭345建號，又詳列各區分所有人就共同使用部分之權利範圍（即應有部分），依前揭說明，南品公司自可據此分管契約取得系爭345建號地下室如附圖所示之21格停車位之約定專用權利。㈤又公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分所有權移轉於他人，依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，其所屬共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對應之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其已歸該他人取得所有權，繼受分管契約（最高法院91年度台上字第242號判決意旨參照），而依80年11月29日修正之土地登記規則第72條第4款規定「登記機關於登記時，應於登記用紙備考欄註明下列事項：⒈於該號建物登記簿標示部備考欄，記明【本建物係某某建號之共同使用部分，其所有權須隨同各該建號建物移轉】字樣。⒉於各相關區分所有建物登記簿標示部備考欄，記明【共有使用部分見某某建號，其所有權須隨同本號建物移轉】字樣」。查依兩造不爭執之事項㈢所示，南品公司與台灣三泰公司於80年6月28日簽署不動產買賣契約書，將○○市○○區○○路00000號（即357建號）、451-6號（即000建號）計2978.51平方公尺（未含公共設施）及避難室所有停車位使用權（即系爭345建號地下室如附圖所示之21格停車位），以買賣價款計39,434,380元售予台灣三泰公司，並已辦畢000建號、357建號暨其共同使用部分即系爭345建號應有部分之所有權移轉登記，此有000建號、357建號建物登記謄本附於系爭給付借款執行卷可稽，依上開說明，南品公司於系爭345建號共有之共用部分設置之如附圖所示之停車場，既訂有上開分管之特約，則南品公司將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予台灣三泰公司，其分管契約對於受讓人即台灣三泰公司繼續存在，台灣三泰公司亦可繼受上開分管契約而取得系爭345 建號地下室如附圖所示之21格停車位之約定專用權利，亦可認定。㈥惟按共有人基於分管契約得就共有物之特定部分為占有使用、收益，該分管契約且得對抗其餘共有人之後手，乃因其就共有物有應有部分使然。一旦喪失其共有物之應有部分，其依該分管契約，所得行使之權利即失所附麗，不得再對其後手或其他共有人主張分管契約上之權利。本件上訴人就系爭三筆土地之應有部分業經法院拍賣而喪失殆盡，為原審合法確定之事實。則縱令上訴人與其他共有人間就系爭土地原訂有分管契約，亦因其應有部分之喪失，而不得再對其後手或其他共有人主張分管契約上之權利（最高法院84年度台上字第2886號判決意旨參照）。又區分所有建築物之法定防空避難設備或法定停車空間，為區分所有建築物法定之公共設施，其使用上不具獨立性，應屬共同使用部分，不得與主建物分離而單獨為所有權之客體，縱各區分建築物於辦理所有權第一次登記時，未為該共同使用部分之登記，亦無礙其附屬於區分所有權建築物之性質。另我國民法上之土地與建築物係個別獨立之不動產，經查79年間並無現行民法第799條第4項關於區分所有建築物之基地持分分配方式，及公寓大廈管理條例第4條第2項關於建物區分所有權與基地共有權一體化處分之規定，故該時區分所有建物第一次登記並無法規強制規定其應分配之基地持分比例，應即由當事人合意約定並經移轉登記取得其所有持分方式為之。復按區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。98年1月23日修正公布，同年7月23日施行之民法第799條第4項定有明文，此項原則性之規範於該條項修正施行前，本於公平正義、社會通念、誠實信用或事物之本然，亦均當如此，自應引為法理而予適用（最高法院101年度台抗字第788號裁定意旨參照），又區分所有建築物之共有部分與其基地，不得與區分所有權客體之專有部分分離而為讓與，故專用權人亦不得將專用權讓與他人（公寓大廈管理條例第58條第2 項參照），故而公寓大廈地下室公共設施之共用部分，在性質上不得單獨為所有權之客體，應屬全體區分所有人共有，不得單獨讓與。查依兩造不爭執之事項㈣所示，台灣三泰公司自南品公受讓之系爭○○○辦公大樓地下二、三層，其中357建號（地下二層）、000建號（地下三層）均為區分所有建物，此部分為專有部分，用途為停車空間、自用倉庫。另系爭345建號則屬共有部分，為系爭○○○辦公大樓全體區分所有建物所有人所共有，用途為防空避難空間，因台灣三泰公司積欠債權人台灣銀行股份有限公司借款，致遭法院強制執行，而於93年9月17日由高烱鐘拍賣取得356、357建號之專有部分所有權，及系爭345建號之共用部分之應有部分所有權；另高烱鐘因積欠356、357建號專有部分及345建號共用部分之管理費，經○○○管委會請求該部分管理費，亦以系爭356、357建號及345建號共用部分面積計算管理費等情，經本院調取台南地院92年度執第40015號給付借款執行卷宗、99年度訴字第1701號給付管理費民事卷宗核閱明確，足認台灣三泰公司既因喪失其所受讓356、357建號之專有部分，及345建號共有部分之所有權，則台灣三泰公司因喪失上開區分所有權，其依取得356、357建號、及345建號共用部分所有權而受讓系爭345建號之約定專用權，自已失其效力，台灣三泰公司既已喪失區分所有人之地位，自無享有單獨將系爭345建號之專用權讓與他人之權利，故依兩造不爭執之事項㈤至㈦所示，縱為實在，台灣三泰公司既無單獨讓與系爭345建號之專有權，被上訴人自無從由台灣三泰公司或甘田公司處受讓取得系爭345建號之專用權，自難對上訴人主張系爭345建號因分管契約而取得之專用權，則被上訴人抗辯應有全體區分所有權人終止系爭分管契約云云，自不可採。又被上訴人亦無證明其有何正當法律權源，而取得系爭345建號之專用權，故上訴人對被上訴人占有系爭345建號地下室之21格停車位，本於所有權人之地位，請求被上訴人騰空遷讓返還予上訴人及全體共有人，核屬權利之正當行使，自難認有何違反誠實信用原則可言，被上訴人陳稱上訴人請求伊返還系爭345建號地下室之21格停車位，違反誠實信用原則云云，自難採信。㈦另按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條定有明文。未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意，如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院74年度第2次民事庭會議決議參照）。查台灣三泰公司既因喪失其所受讓356、357建號之專有部分，及345建號共有部分之所有權，則台灣三泰公司因喪失上開區分所有權，其依取得356、357建號、及345建號共用部分所有權而受讓系爭345建號之約定專用權，自已失其效力，台灣三泰公司既已喪失區分所有人之地位，自無享有單獨將系爭345建號之專用權讓與他人之權利，則被上訴人縱有輾轉受讓系爭345建號地下室之21格停車位之專用權，或嗣後取得系爭○○○辦公大樓之區分所有人地位，亦不因無權利人之讓與，即取得系爭345 建號地下室之21格停車位之專用權。被上訴人復未能證明其就如附圖所示之21格停車位有何合法使用權源，其將如附圖所示之21格停車位出租予第三人使用，即自為間接占有人，其之占有使用，即屬無權占有，致上訴人及其他共有人就系爭建物之所有權及安然行使權利受到妨害。從而，上訴人本於民法第821條之共有物返還請求權之規定，並依民法第767條所有物返還請求權之法律關係，請求被上訴人應將如附圖（即○○市○○地政事務所民國103年4月7日土地複丈成果圖）所示編號1至21號之停車位騰空遷讓返還予上訴人及全體共有人，自屬有據。七、綜上所述，上訴人本於民法第767條所有物返還請求權及第821條之共有物返還請求權之法律關係，請求被上訴人應將如附圖（即○○市○○地政事務所民國103年4月7日土地複丈成果圖）所示編號1至21號之停車位騰空遷讓返還予上訴人及全體共有人，為有理由，應予准許。原審未予詳查遽為上訴人敗訴之判決，實有違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰改判如主文第2項所示。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，均認與本判決之結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。中華民國 105 年 6 月 30 日民事第四庭審判長法官李素靖法官田玉芬法官吳森豐上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1 項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 6 月 30 日書記官魏安里【附註】民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

臺灣高等法院臺南分院103年度上易字第260號

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