104年度上更㈠字第15號｜民事：返還價金等｜裁判日期：105 年 01 月 28 日

臺灣高等法院臺南分院民事判決　104年度上更㈠字第15號上　訴　人　吳志宏訴訟代理人　熊治璿律師被上訴人　　昱臣營造有限公司法定代理人　盧政達訴訟代理人　陳淑香律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國103年1月15日臺灣雲林地方法院第一審判決（102年度訴字第131號）提起上訴，經最高法院發回更審，本院於105年1月14日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於命上訴人給付超過新台幣壹佰肆拾萬元及自民國一０五年一月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，及該訴訟費用部分之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。其餘上訴駁回。廢棄部分，第一、二審及發回前第三審訴訟費用均由被上訴人負擔；其餘部分第二審及發回前第三審訴訟費用均由上訴人負擔。事實及理由一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但有民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。又訴狀送達後，原告固不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項及第255條第1項第3款定有明文。查被上訴人依民法第226條、第256條、第259條第1款、第2款規定，於原審求為判決命上訴人應給付被上訴人新台幣（下同）240萬元，及其中120萬元自民國（下同）100年1月7日起、其餘120萬元自100年6月30日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。經原審判決上訴人此部分勝訴，上訴人聲明不服提起上訴後，本院前審廢棄該部分判決，被上訴人不服提起上訴，經最高法院廢棄該部分判決發回本院更為審理，被上訴人於105年1月14日本院審理時就上開之請求部分，求為判決命上訴人應給付被上訴人240萬元，及自105年1月14日起至清償日止加計法定遲延利息，（見本院卷第154頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開說明，應予准許，合先說明。二、被上訴人主張：上訴人與伊（變更前名稱為鎮光鳴營造有限公司）於民國100年1月7日就坐落雲林縣西螺鎮○○○段000○0○000地號土地（下稱系爭土地）訂立不動產買賣協議書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價為1490萬元，並交付定金120萬元，餘款由伊以系爭土地為標的，向金融機構辦理第二順位抵押貸款，以清償上訴人前以系爭土地設定之第一順位抵押權擔保之債務（下稱系爭債務）。嗣因設定第二順位抵押權手續問題，兩造於100年4月11日增訂買賣契約附加條款（下稱系爭附加條款），約定由伊交付面額合計129 萬3千元之支票，另於100年4月25日前給付250萬元，以備清償系爭債務，剩餘價金1千萬元由伊承擔系爭債務（俗稱背胎）方式支付，且辦理第二順位抵押貸款期間，由伊支付系爭債務之利息。詎上訴人竟於100年10月31日將系爭土地出售予訴外人林鈵傑，伊得依系爭買賣契約第9條約定解除系爭買賣契約；況兩造業於100年10月21日合意解除系爭買賣契約。縱系爭買賣契約係因伊有違約情事而經上訴人解除，然其將伊支付之價金全部沒收為違約金，應予酌減等情。爰依民法第226條、第256條、第259條第1款、第2款規定，求為命上訴人給付伊240萬元，及自105年1月14日起加計法定遲延利息之判決（原審為此部分被上訴人勝訴之判決，並駁回被上訴人其餘之請求，上訴人就其敗訴部分聲明不服提起上訴，被上訴人就敗訴部分於本院前審提起附帶上訴【即被上訴人另請求返還代繳系爭債務利息31萬元本息部分，業經本院前審判命上訴人給付確定】，本院前審廢棄上開部分判決，被上訴人不服提起上訴，經最高法院廢棄該部分判決發回本院更為審理，則本院審理範圍即為上開240萬元本息部分，併此敘明）。答辯聲明：上訴駁回。三、上訴人則以：因被上訴人之信用能力問題，遲無法辦理第二順位抵押貸款以清償系爭債務，係可歸責被上訴人之事由致給付遲延。伊先於100年7月7日以存證信函催告，再於100年10月24日以存證信函限期履行，逾期即依系爭買賣契約第9 條約定，解除系爭買賣契約並沒收被上訴人所繳價金為違約金。伊於系爭買賣契約解除後，始於100年10月31日與林鈵傑就系爭土地成立買賣契約，兩造亦未曾於100年10月21日合意解除系爭買賣契約。被上訴人交付伊之價金240萬元，並未逾系爭土地總價1490萬元之百分之20，應無違約金過高之情事等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利上訴人之部分廢棄。㈡廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢如受不利判決，願供擔保免為假執行。四、兩造不爭執之事項：㈠兩造於100年1月7日就系爭土地訂立系爭買賣契約，約定由被上訴人以總價金1,490萬元向上訴人購買；被上訴人於簽約當日交付面額100萬元、20萬元之支票2紙（即付款人均為臺灣企銀虎尾分行、票號AU0000000、面額20萬元、及票號AU0000000、面額100萬元）交付上訴人，作為定金，並充為價金之一部；尾款1,370萬元則由被上訴人以系爭土地為標的，向金融機構再辦理第二順位抵押貸款，以清償上訴人先前以系爭土地原設定第一順位抵押債務；並約定於本建案建築線核准日，上訴人始可兌領上開100萬元支票（見原審卷第11至12、38至41頁）。㈡嗣兩造於100年4月11日為上開之系爭買賣契約，增訂系爭附加條款。其中系爭附加條款第5條載明：「本年4月11日雙方同意支付本筆買賣價金尾款新台幣1,293,000元整（開立帳號00000000發票日100.4.20票號AY0000000、發票日100.5.10票號AY0000000)。」第6條則載為：「貸款殘存額12,500,000元整，雙方同意4月25日前，提交2,500,000元整，入乙方（即賣方）帳戶備償，殘額度10,000,000元整，賣方同意買方登記名義人開立殘付額度本票，俟貸款撥付後，清償賣方之銀行貸款，買方取回本票，賣方取回借據。」。㈢被上訴人於100年5月17日交付發票人均為東大億公司、支票號碼0000000號、發票日100年6月15日、面額200萬元、及支票號碼0000000號、發票日100年5月25日、面額478,000元之支票各1紙予上訴人。該200萬元支票經上訴人於100年8月17日提示後因退票未能兌現。㈣上訴人曾委託王庭鴻律師分別於100年7月7日、100年10月24日寄發臺中法院郵局第1545號、第2482號存證信函給被上訴人（見原審字卷第46至50頁），催告被上訴人給付價金與沒收價款或解除系爭買賣契約。㈤被上訴人曾於100年11月14日寄存證信函給上訴人（見原審字卷第23頁）。㈥上訴人於100年10月31日將系爭土地所有權移轉登記予訴外人林鈵傑，嗣林鈵傑於101年1月6日再將系爭土地所有權移轉登記予訴外人國根公司。㈦被上訴人前以上開情事，對上訴人及林鈵傑等人提出詐欺等之告訴，經臺灣南投地方法院檢察署檢察官以101年度偵字第2115、4247號為不起訴處分，被上訴人不服提起再議，惟經臺灣高等法院臺中分院檢察署以102年度上聲議字第521號為駁回再議之聲請而確定，有上開不起訴處分書、駁回再議處分書可證（見本院上訴卷第48至50頁、51至54頁）。㈧上訴人並無義務為被上訴人辦理第二順位抵押貸款，系爭契約非可歸責於上訴人之事由致未能履行。㈨系爭買賣契約係可歸責於被上訴人事由致給付遲延，上訴人曾於100年10月24日以存證信函通知被上訴人解除系爭買賣契約。㈩被上訴人已依系爭買賣契約交付上訴人240萬元。五、兩造爭執之事項：在於上訴人沒收被上訴人已交付之價金240萬元作為違約金，是否過高？是否得予以酌減？六、得心證之理由：㈠依兩造不爭執之事項㈠、㈡、㈥所示，兩造確於100年1月7 日就系爭土地成立系爭買賣契約，總價金為1,490萬元。簽約當日由被上訴人交付面額100萬元及20萬元之支票各1紙予上訴人，以作為定金之支付，並抵充價款，尾款1,370萬元則約定以系爭土地辦理第二順位抵押貸款，供清償系爭土地所設定第一順位抵押權所擔保之債務作為該價金尾款之支付。並約定建築線核准後，上訴人始可領取上開100萬元支票。惟上訴人於尚未取得建築線前即兌現該100萬元支票；嗣因第二順位抵押權設定之手續問題，兩造遂於100年4月11日延續系爭買賣契約，增訂系爭附加條款，被上訴人並於同日交付面額合計1,293,000元（其中93,000元部分係繳納100年1月至3月之利息）之支票2紙予上訴人，另約定由被上訴人於100年4月25日前給付上訴人250萬元，以清償系爭土地所設定第一順位抵押權所擔保之貸款，剩餘1,000萬元價金仍以背胎方式辦理給付，於辦理該第二順位抵押貸款期間，由被上訴人支付第一順位抵押貸款之利息；而上訴人已於100 年11月10日以買賣為原因（指於100年10月31日之買賣），將系爭土地所有權移轉登記與訴外人林鈵傑，嗣林鈵傑於101年1月6日再以買賣為原因，移轉登記給訴外人國根公司等情，為兩造所不爭執，自堪信此部分為真實。㈡被上訴人主張：上訴人於100年10月21日既已將系爭土地出賣與訴外人張保進，應認兩造有解除系爭買賣契約之合意云云，惟為上訴人所否認，並以：100年10月21日在烏日高鐵站協商時，兩造均未在場，亦無經授與代理權之人在場，如何能合意解除系爭買賣契約，且無合意解除系爭買賣契約之書面可證等語置辯。經查： ⑴上訴人與被上訴人前法定代理人陳萬居並未參與於100年10 月21日在台中高鐵烏日站就系爭土地另行出售事宜，亦未出具任何授權書予當日參與討論之人，當日亦確未訂立任何書面契約等情，此經陳萬居於原審證述明確（見原審卷第158 頁），及經參與100年10月21日在上述地點討論系爭土地出售事宜之證人陳慶芳、蔡柏宗、林正安於原審證述屬實（見原審卷第144、145頁、152頁反面、154頁），並經證人林鈵傑、蘇東輝於本院前審證述明確（見本院前審卷第111至113頁），足見兩造於100年10月21日在台中高鐵烏日站討論系爭土地另行出售事宜時，兩造確實均未到場，當日亦有人提出任何授權書及訂立書面契約，是認上訴人抗辯當時協商時兩造均未到場，亦未有授權之人在場等情，自堪憑採，則被上訴人主張兩造已於100年10月21日合意解除系爭買賣契約云云，自無可採。 ⑵證人蔡柏宗於102年9月4日在原審結證：「（是否認識林正安？）不認識。」「（是否曾向陳萬居表示你願意返還本件買賣價金？）沒有。」（見原審卷第151頁背面）。而證人林正安於同上日在原審亦結證：「（當初在高鐵站那裡有談到鎮光鳴公司已支付的價金及陳代表已支付的錢，要如何處理嗎？）這部分我就不知道。」、「（原先蔡董、吳志宏與陳萬居間的買賣過程，是否清楚？）不知道。我是接觸陳代表後，邀大家到烏日站，才介入這件事。」、「（請證人就聽蔡董說過『要處理』這件事，說清楚一點？）陳代表曾問過我『張董他們的錢是否已清楚?』，我答說這部分我不知道。至於蔡董，我則曾聽過他對我說過『會啦！會啦！萬居那邊我會與他處理。』還有陳代表他曾拿過1張書面讓我簽，他說要向蔡董拿錢時，蔡董說需要我簽那張書面，我雖不識字，因心想大家是朋友該不會有問題，所以就簽了。」、「（提示本院【指原審卷】卷第15頁背面所附同意書予證人指認）對。該書面是陳代表在斗六（西螺）高速公路交流道下方拿給我簽的。）」、「（剛剛有說蔡董曾說會與代表處理，請問他有說要如何處理嗎？）沒有。他只說『萬居那裡我會與他們處理。』」、「（『是說他會處理而已』，還是說『他會將他們已支付的錢還給他們』？）只說他會處理而已。」、「（上開陳代表拿給你簽的同意書，內容是否清楚？）不清楚。我因與陳代表是朋友，所以他要簽我就簽。」、「（你確實不清楚該同意書的內容嗎？）是。大家在那裡坐，他要我按指印，我就按。我認為大家是朋友，他應不致於害我。」、「（蔡董是否只說『要處理』，並沒有說『要還錢』？）對。蔡董是說『萬居和代表那件事，我會處理』。」、「（是否認識字？）不認識。」等語（見原審卷第 153頁背面至155頁）。依上上開證人證詞觀之，足見證人林正安對於系爭買賣契約、系爭附加條款或上訴人與訴外人林鈵傑間買賣契約之內容或細節均不瞭解，更無如被上訴人所主張曾聽過訴外人蔡柏宗曾代理上訴人向被上訴人表示同意退還前所支付之金錢共250萬元乙事。又證人林正安之證詞亦僅能證明其曾間接介紹國根公司或林鈵傑給上訴人認識等情，自難遽以認定兩造已於100年10月21日合意解除系爭買賣契約，而證人林正安自承其不認識字之特性，其所簽立同意書與證人林正安於原審證述之內容有異，則證人林正安之證詞，尚難遽予採信。 ⑶證人林鈵傑於本院前審結證：「（有無於100年10月間向上訴人購買坐落雲林縣西螺鎮埤頭鄉○○段000○000地號土地？）有。」、「（何人介紹？）蘇東輝介紹，我和國根公司張先生把他買下來。」、「（簽訂買賣經過，是否曾經在台中高鐵站談過？）有。」、「（當時日期為何、有何人在、商談經過？）日期應該是100年10月份，在場有蘇東輝、國根公司張功達、蔡柏宗、好像有一位是蘇東輝的朋友，與我共五位。」、「（陳萬居當時有無在場？）沒有。」、「（當天談到這塊土地，是否有談到前一個交易，因退票無法履約，被解約沒收價金之事？）有談到，也有說寄存證信函之事。」、「（有無談到債信不良、退票之事？）有。」、「（定金是何時給、用何給？）定金匯給國根公司張功達」、「（根據不動產買賣合約書，上面所載是100年10月31日日期，裡面都沒有國根公司或張功達之記載，為何你剛才說定金是匯給國根公司張功達？）因為我跟國根公司的張功達談好買這塊土地，先用我名義買這塊土地，我就將我應付的錢匯給國根公司張功達，因為國根公司張功達已經開票出去。」等語（見本院上訴卷第111至112頁）。 ⑷證人蘇東輝於本院前審亦結證：「（你是否曾經介紹林鈵傑及國根公司向上訴人購買坐落雲林縣西螺鎮○○○段000○ 00000地號土地？）有。」、「（是否能敘述該仲介案？）應該二筆土地插旗子要賣，我的朋友知道林鈵傑也要買地，所以才仲介他們買賣。」、「（買賣經過，是否曾經在臺中高鐵站談過細節？）是在工地代書那邊辦理的。」、「（臺中高鐵站，你及他們是否有去過？）那是之前介紹他們在臺中高鐵站認識，是介紹林鈵傑、張功達、吳志宏等人認識，當時我有在場。」、「（當時陳萬居有無在場？）沒有，因為土地也不是陳萬居的名字。」、「（在臺中高鐵站介紹認識時，陳慶芳有無在場？）沒有。」、「（當時你有無帶朋友在場？）在場林鈵傑、張功達、吳志宏、蔡柏宗及我，另外還有一位名字我不記得。」等語（見本院上訴卷第113頁至113頁背面）。 ⑸證人張保進（原名張功達）於本院前審結證：「（你是否向吳志宏購買坐落雲林縣西螺鎮○○○段000○00000地號土地？）有。」、「（有無在台中高鐵站談上開土地買賣？）有。」、「（當時買賣介紹人為何？其洽談經過為何？）介紹人蘇東輝。當時蘇東輝介紹我，說西螺鎮那邊有一塊土地介紹要賣我，我當場就把他買下，是在台中高鐵站談的，當時在場有我、蘇東輝、林鈵傑及我太太，賣主吳志宏及蔡柏宗也有在場。」、「（當天有無簽任何書面？）當時有簽份草約，我有交付30萬元訂金給吳志宏。」、「（對100年10月 31日不動產買賣合約書，你有無看過？）有。」、「（100 年10月31日不動產買賣合約書所載日期，與你們在台中高鐵站洽談買受系爭土地之日期，是否同一日？）時間太久不記得。」、「（後來系爭二筆土地是由何人出資購買？）是以國根公司的名義出資購買。」、「（100年10月31日不動產買賣合約書，買主登載為林鈵傑名字？）當時我沒有帶國根公司的證件，所以沒有辦法用國根公司去訂約，本來林鈵傑有意要和國根公司合夥買系爭土地，所以就先用林鈵傑名義為買主，後來林鈵傑沒有辦法拿出合夥款項，所以才再過名給國根公司。」、「（吳志宏於100年10月31日出賣系爭二筆土地給你們，但吳志宏先前以將同二筆土地出賣鎮光鳴公司，一物二賣，為何你們仍要向吳志宏買系爭土地？）當時我都不知道這個事情。」等語（見本院上訴卷第114至115頁背面）。 ⑹證人蔡柏宗於原審又證述：「（後來系爭土地你們又賣給誰？）林鈵傑。」、「（那個時候有向鎮光鳴營造說，你們違約了，我們要解除契約嗎？）有。有寄律師函給他。我們前後寄了2次律師函。」、「（談什麼內容？）大致上是談要買土地的事。就是跟我說林鈵傑他們要買，我說要買可以，但也要看對方的條件如何。」、「（談的結果如何？）他們只有大致上的談，最後並沒有談成。」、「（契約是10月31日定的嗎？）對。」、「（剛剛講有在高鐵談到買賣的事，請問有談到買賣價格嗎？）有談但沒有結果。」、「（我【即上訴人】有無授權給你說價錢多少？）沒有。」等語（見原審卷第148頁背面至151頁）。 ⑺經互核上開證人之證述，足見上訴人與訴外人林鈵傑於100 年10月31日，就買賣契約內容（包含價金等細節）始達成合意，被上訴人雖於100年10月21日委託訴外人陳慶芳與蔡柏宗在臺中高鐵站協商討論，且訴外人林鈵傑及國根公司亦同時在場參與討論過程，惟上訴人既已否認確有授權蔡柏宗與他人訂立買買賣契約，實難以此遽以認定兩造確已於100年 10月21日合意解除系爭買賣契約，況且上訴人確係於100年 10月31日與訴外人林鈵傑另行簽訂買賣契約，而非出賣予張保進，足認兩造確未於100年10月21日就系爭買賣契約已為合意解除，及上訴人同意將被上訴人先前給付之價金全數返還，則被上訴人既未能舉證證明兩造確曾於100年10月21日在臺中烏日高鐵站協商並達成合意解除系爭買賣契約，被上訴人此部分主張，自無憑採。㈢被上訴人雖主張：兩造因設定第二順位抵押權手續問題，於100年4月11日增訂系爭附加條款，約定由伊交付面額合計129萬3千元之支票，另於100年4月25日前給付250萬元，以備清償系爭債務，剩餘價金1千萬元由伊承擔系爭債務（俗稱背胎）方式支付，且辦理第二順位抵押貸款期間，由伊支付系爭債務之利息。詎上訴人竟於100年10月31日將系爭土地出售予訴外人林鈵傑，伊得依系爭買賣契約第9條約定解除系爭買賣契約云云，惟為上訴人所否認，並以：因被上訴人之信用能力問題，遲無法辦理第二順位抵押貸款以清償系爭債務，係可歸責被上訴人之事由致給付遲延。伊先於100年7月7日以存證信函催告，再於100年10月24日以存證信函限期履行，逾期即依系爭買賣契約第9條約定，解除系爭買賣契約並沒收被上訴人所繳價金為違約金等語置辯，經查： ⑴按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；民法第345條第1項規定甚明。兩造就系爭土地之訂立系爭買賣契約，被上訴人願以總價1,490萬元之價格向上訴人買受系爭土地，依法自負有給付上開價款之義務。 ⑵次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債務人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債務人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，民法第229條定有明文。所謂無確定期限，指未定期限及雖定有期限而其屆至之時期不確定二種情形，前者稱不定期債務，後者稱不確定期限之債務。又條件係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生之一種附款；如當事人非以法律行為效力之發生繫於將來不確定之事實，而僅以其履行繫於不確定之事實之到來者，則非條件，應解釋為於其事實之到來時，為權利行使期限之屆至。查系爭買賣契約書第二條㈡已載明；「尾款新台幣壹仟參佰柒拾萬元整，由甲方（即被上訴人）以買賣標的向金融機構辦理貸款以清償乙方（即上訴人）現有之銀行貸款及差價…」（見原審卷第11頁），按被上訴人以系爭土地何時向金融機構辦理貸款，於兩造簽訂系爭買賣契約時，固屬將來客觀上之不確定事實，但兩造就系爭土地買賣契約，於意思表示合致時即生效力，斯時兩造基於買賣契約之債權債務關係即已發生，並非以向金融機關貸款為生效之停止條件甚明。雖被上訴人事後是否將系爭土地向金融機構貸款用以清償價金最終可能未實現，然此為系爭土地之買賣契約事後得否解除之問題，在契約解除之前，被上訴人依系爭房地買賣契約所負給付價金之債務始終存在，僅係給付期限何時到來，尚未確定，是被上訴人以系爭土地向金融機構貸款之情事，解釋上應為上訴人請求被上訴人給付尾款價金之權利行使期限之屆至，故屬給付無確定期限之約定。 ⑶又依兩造不爭執之事項㈡、㈧所示，兩造因第二順位抵押權設定之手續問題，於100年4月11日增訂系爭附加條款。系爭附加條款第5條載明：「本年4月11日雙方同意支付本筆買賣價金尾款1,293,000元整（開立帳號00000000發票日100.4.20票號AY0 000000、發票日100.5.10票號AY0000000)。」、第6條則載為：「貸款殘存額12,500,000元整，雙方同意4月25日前，提交2,500,000元整，入乙方（即賣方）帳戶備償，殘額度10,000,000元整，賣方同意買方登記名義人開立殘付額度本票，俟貸款撥付後，清償賣方之銀行貸款，買方取回本票，賣方取回借據。」，且上訴人並無義務為被上訴人辦理第二順位抵押貸款等情，經證人即代上訴人簽訂系爭土地買賣契約之陳鈵章於原審結證明確（見原審卷第141至143頁）。另被上訴人依附加條款第5條約定所交付上開面額815,000元及478,000元之支票各1紙，合計金額1,293,000元，其中120萬元係屬支付系爭買賣價金，另93,000元部分則係負擔上訴人上開第一順位抵押貸款100年1至3月之利息乙節，亦為兩造所不爭執，並有其提出之臺灣企銀存款憑條一紙在卷可佐（見原審卷第15頁），且經證人陳萬居於原審結證屬實（見原審卷第157頁），自堪信此部分為實在，足見兩造於100年4月11日增訂系爭附加條款時，對於系爭土地之買賣價金，兩造就貸款殘存額其中250萬元部分之給付係有確定期限之約定，而就殘額1千萬元部分，應俟貸款撥付後清償系爭債務，解釋上應為上訴人請求被上訴人給付尾款價金之權利行使期限之屆至，故屬給付無確定期限之約定。 ⑷依兩造不爭執之事項㈢所示，被上訴人交付東大億公司簽發面額為200萬元之支票1紙予上訴人，係被上訴人為履行兩造於訂立系爭附加條款時約定，被上訴人應於100年4月25日前，提交250萬元入上訴人帳戶備償；被上訴人乃交付上開200萬元支票予上訴人收受，其餘50萬元應另為給付。惟屆期經上訴人提示東大億公司開立上開200萬元支票，未能兌現，被上訴人復未能舉證證明確將其餘50萬元交付予上訴人之事實，經證人陳慶芳於原審結證明確（見原審卷第145頁），足見被上訴人確未於100年4月25日之期限，依約給付上訴人250萬元之價金，即屬給付遲延，應可認定。 ⑸又依兩造不爭執之事項㈣、㈧、㈨所示，上訴人並無義務為被上訴人辦理第二順位抵押貸款，系爭契約非可歸責於上訴人之事由致給付不能，上訴人曾於100年10月24日以存證信函通知被上訴人解除系爭買賣契約。查本件被上訴人並未100年4月25日前給付上訴人250萬元之價金，已屬給付遲延，上訴人於100年10月24日以台中法院郵局第2482號存證信函催告被上訴人於文到3日內給付250萬元，逾期即以該函文為解除契約之意思表示，有該存證信在卷可考（見原審卷第48至50頁)，並為兩造所不爭執。按上開存證信函除催告被上訴人給付外，並附以如被上訴人不於催告期限內給付為停止條件之解除契約表示，於法並無不合(最高法院87年台上字第564號判決意旨參照)，本件被上訴人並未於催告期滿前給付250萬元，上訴人上開催告信函附停止條件解除契約之條件成就，是上訴人解除系爭買賣契約，核與系爭買賣契約第9條及民法第254條之規定相符，被上訴人主張上訴人違約於100年10月31日將系爭土地出賣予林鈵傑，伊得依系爭買賣契約第9條規定解除契約等語，自屬無據。㈣上訴人依系爭契約第9條約定，固得解除系爭契約並沒收已收價金，惟被上訴人主張系爭買賣契約第9條關於沒收已收價金之約定乃違約金性質，請求依民法第252條予以酌減等語。經查： ⑴按契約解除後，契約雙方負回復原狀之義務，民法第259條規定甚明。故上訴人於解除系爭契約後，本應依民法第259 條第1款及第2款約定，將已收價金返還被上訴人。惟民法第260條亦明定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。故系爭買賣契約第9條約定，被上訴人如不履行本契約交付殘餘價金時，或因可歸責於被上訴人之事由，致不能如期交付殘餘價金時，上訴人無庸催告，被上訴人願將所交之價金悉數由上訴人沒收充為處罰違約金（見原審卷第12頁之系爭買賣契約），該約定顯係訂約雙方約定將本來已返還之價金作為一方違約時他方得請求之違約金額，故應認係民法第250條規定之違約金約定。而按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平（最高法院95年度台上字第1095號裁判要旨參照）。 ⑵經查依兩造不爭執之事項㈩所示，本件被上訴人已支付價金240萬元予上訴人。然查系爭買賣契約係於100年1月7日簽訂，兩造復於100年4月11日簽訂系爭附加條款時，被上訴人已負遲延責任，且附加條款第3條已載明「雙方同意本年5月1 日前，完成過戶事宜。」第4條記載「鎮光鳴公司同意將土地登記東大億公司。」（見原審卷第12頁背面），則被上訴人如能如期依系爭附加條例於100年4月25日前給付250萬元，並以系爭土地向金融機構貸款者，系爭土地自能於系爭買賣契約訂立後之100年5月1日完成所有權移轉登記，上訴人亦可如期收受系爭土地之價金，以利使用收益。又系爭土地於上訴人解除系爭買賣契約後，旋即於100年10月31日出賣予林鈵傑，並於101年1月6日將系爭土地所有權移轉登記予國根公司，足見上訴人至遲應於101年1月6日即已自林鈵傑處收受系爭土地之價金，則上訴人前後二次將系爭土地出賣，相隔約一年時間，且上訴人於本院亦自承其於100年10月 31日就系爭土地係以每坪高於系爭買賣契約價金500元出賣予林鈵傑，總數差額約30萬元之事實，且經陳慶芳於原審結證屬實（見原審卷144頁），係高於系爭買賣契約約定之價格，足認上訴人並無因被上訴人違約而受有價差損害。又兩造雖因系爭土地給付價金起爭執而涉訟，然系爭土地並未因而受有任何禁止處分之限制，上訴人於101年1月6日前仍得使用收益系爭土地，惟自100年10月24日上訴人解除系爭買賣契約止之期間，因系爭買賣契約仍有履約可能，上訴人仍有取得價金獲取利息之預期利益，故可認上訴人在此期間因此受有利息之預期利益損害，惟逾此期間之損害，則因被上訴人已確定不履行系爭買賣契約，自難認上訴人因而受有何租金或其他重大損害。本院審酌本件歸責原因既在被上訴人，被上訴人既未確實履行契約，而系爭土地於解除系爭買賣契約後其出售價差僅30萬元，上訴人實際上所受損害雖非重大，但上訴人因被上訴人不能依約如期履行債務致因而受有價金1490萬元相當利息之損害為衡量標準，認系爭買賣契約所約定之違約金應以100萬元為適當。茲查上訴人已收受之違約金乃240萬元，則扣除上開酌減之100萬元後，上訴人應返還被上訴人溢收之違約金140萬元。 ⑶另如前所述，上訴人既係以上開100年10月24日存證信函合法解除系爭買賣契約，除得扣減違約金100萬元外，其餘已收之價金140萬元應依民法第259條第1款規定返還被上訴人，則被上訴人民法第259條第2款規定，請求上訴人應給付被上訴人自105年1月14日起至清償日止（即返還上開款項之日止），按法定利率即週年利率百分之5計算之利息，自屬有據，逾此範圍之請求，即非有據。七、從而，被上訴人民法第259條第1款、第2款規定請求上訴人給付140萬元、及自105年1月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，超過上開應准許部分之請求，非屬有據，應予駁回。原審就上開應准許部分，為被上訴人勝訴之判決，經核並無不當。上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。至被上訴人超過上開部分之請求，自非正當，原審未予盡察，遽為上訴人敗訴之判決，自有可議，上訴人上訴意旨聲明廢棄改判，為有理由，爰將原判決該部分廢棄改判如主文第二項所示。八、本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果不生影響，爰不一一詳為審酌，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中華民國 105 年 1 月 28 日民事第四庭審判長法官李素靖法官田玉芬法官吳森豐上為正本係照原本作成。兩造均不得上訴。中華民國 105 年 1 月 28 日書記官魏安里

臺灣高等法院臺南分院104年度上更㈠字第15號

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