臺灣高等法院 臺南分院105年度上字第121號

• 裁判案由: 確認買賣契約無效等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺南分院
• 裁判日期: 105 年 11 月 15 日

臺灣高等法院臺南分院民事判決　　　　　105年度上字第121號上　訴　人　吳有志（原名吳俊穎）
訴訟代理人　趙平原　　律師
被上 訴 人　曾志峰
訴訟代理人　李雨璇
上列當事人間請求確認買賣契約無效等事件，上訴人對於中華民國105年4月13日臺灣雲林地方法院第一審判決（104年度重訴字
第64號），提起上訴，本院於105年11月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審法院起訴主張：
㈠上訴人於民國（下同）103年10月7日向其購買坐落雲林縣○○市○○段000地號、地目雜、面積119.58平方公尺、權利
範圍全部；同段269-12地號、地目雜、面積252.07平方公尺、應有部分24分之1等土地；及同段417建號、權利範圍全部，即門牌號碼為雲林縣○○市○○路000巷000弄00號之建物（下稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），双方約定定金新台幣（下同）90萬元、完稅款90萬元、尾款400萬元，買賣總價款共580萬元。其已於103年
10月22日將系爭房地移轉登記予上訴人，且因系爭買賣契約支出土地增值稅、契稅、代書費用共計63,638元；而上訴人依系爭買賣契約第2條約定，應於系爭買賣契約成立之時給
付定金90萬元，並於雙方稅單核下支付完稅款90萬元，其餘尾款400萬元應於買方產權登記完成貸款核下付清及交屋。
㈡詎上訴人迄今未支付買賣價金，其遂依系爭買賣契約第13條約定，於103年11月5日寄發○○西平路郵局存證號碼1117號存證信函予上訴人，對上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示；爰本於系爭買賣契約解除後之法律關係，請求上訴人返還系爭房地，並賠償其因系爭買賣契約所支出之上開63,638元費用損失等語。
㈢爰求為判決聲明：上訴人應將系爭房地移轉登記予被上訴人；並給付被上訴人63,638元（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，上訴聲明：1.原判決廢棄，2.被上訴人在第一審之訴駁回；被上訴人答辯聲明：上訴駁回）。
二、上訴人則以下列等語資為抗辯：
㈠其與被上訴人訴訟代理人（即被上訴人之前妻）李雨璇原為男、女朋友關係，李雨璇無固定的經濟來源，伊則經營享新電動車業商行。兩人在交往時，伊時常借款予李雨璇，讓她用以清償賭博債務或喝酒花費；兩造簽訂系爭買賣契約前，李雨璇前後向上訴人借款相加已累積有200萬元（下稱系爭
借款債權）。李雨璇於104年間有意再向其借款，斯時其認
為系爭借款債權金額過於龐大，要求李雨璇清償，李雨璇遂提議將其所有借名登記於被上訴人名下之系爭房地，以買賣方式過戶予伊。因其考慮李雨璇尚有使用現金之需求，遂同意以系爭借款債權180萬元，抵償系爭買賣契約之定金90萬
元及完稅款90萬元；另以系爭房地設定抵押向臺灣銀行股份有限公司（下稱臺銀）借款400萬元，並於103年10月23日代償系爭房地原積欠雲林縣○○市農會之貸款3,324,032元，
復於同年月24日匯款640,472元至被上訴人在雲林縣○○市
農會申設之帳戶，另交付現金35,496元予被上訴人。上訴人確實已經支付系爭房地之買賣總價款共580萬元，且依系爭
買賣契約約定，代書費、過戶費及稅金費等本即賣方（即被上訴人）所應支付。
㈡再觀諸本件買賣契約書後之付款明細：「1.於立約日支付現金90萬元。2.完稅款付清。3.尾款400萬元正於103年10月23日代償賣方農會貸款3,324,032元，103年10月24日匯賣方○○農會帳戶640,472元，交付現金35,496元；ps:現金31,146交付代書（即代辦費+稅金）」等語，已清楚敘述本件系爭
買賣契約全部價金580萬元之支付日期、方式及結餘情形；
然原審對此有利於上訴人部分，隻字未提，逕認上訴人未依約履行價金支付義務，顯有判決理由疏漏之嫌。
㈢本件確認買賣契約無效事件，係由被上訴人之訴訟代理人李雨璇於104年8月24日向臺灣雲林地方法院（下稱原審法院）民事庭具狀起訴，並擔任訴訟代理人，最後言詞辯論期日並由其到場辯論，但遍閱原審卷宗，並無被上訴人委任李雨璇為訴訟代理人之委任狀等語。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第396頁）：
㈠兩造於103年10月7日為買賣系爭房地簽訂系爭買賣契約，約定定金90萬元、完稅款90萬元、尾款400萬元，買賣總價款
共580萬元。
㈡系爭房地於103年10月22日移轉登記予上訴人。
㈢上訴人於103年10月22日以系爭房地設定抵押向臺銀借款400萬元，於103年10月23日代償被上訴人雲林縣○○市農會貸
款3,324,032元，於103年10月24日塗銷系爭房地設定予○○市農會之抵押權，於同日匯款640,472元至被上訴人設於雲
林縣○○市農會之帳戶，並交付現金35,496元予被上訴人。㈣上訴人有收受被上訴人於103年11月5日所發○○西平路郵局存證號碼1117號存證信函。
㈤系爭房地由被上訴人居住使用迄今。
㈥本件系爭買賣契約之土地增值稅共7,872元（計算式：7,237元＋635元＝7,872元）、契稅35,766元、林素梅代書費用2
萬元，總計共63,638元，為被上訴人所支出。
四、得心證之理由：
㈠被上訴人主張：兩造於103年10月7日為買賣系爭房地而簽訂系爭買賣契約，約定定金90萬元、完稅款90萬元、尾款400
萬元，買賣總價款共580萬元，並有系爭買賣契約書在卷可
證（見原審卷第127至129頁），為上訴人所不爭執；惟被上訴人主張上訴人迄今未給付系爭房地之買賣價金，為上訴人所否認。經查：
1.兩造系爭買賣契約第2條已約定：買賣總價款議定為580萬元，於本契約成立同時由乙方（按即上訴人）即付90萬元予甲方（即被上訴人）做為定金。…完稅款90萬元正於雙方稅單核下支付；尾款400萬元正於買方（按即上訴人）產權登記
完成貸款核下付清交屋；又第13條約定：上訴人違反本契約各條之一者，被上訴人得沒收上訴人既付之全部金額，並不經催告解除本契約，雙方絕無異議等語，有系爭買賣契約在卷可憑（見原審卷第127至129頁）。而觀諸系爭買賣契約付款明細部分固記載：「於立約日支付現金90萬元整，收款人：李雨璇」文字（見原審卷第129頁）；然證人即辦理系爭
房地過戶之代書林素梅於原審法院具結證稱：兩造雙方會同在我的辦公室，第一期90萬元定金，兩造說他們自己處理好了，我並未親眼看到他們交付動作，被上訴人就做簽收，第二期90萬元完稅款，被上訴人說尚未收受，故系爭買賣契約上沒有簽收等語（見原審卷第157至158頁）；而證人林素梅於本院作證亦為相同陳述（見本院卷第158至168頁）；是以尚難僅憑系爭買賣契約前揭付款明細記載遽予認定上訴人確有交付系爭房地定金90萬元之情。依此，上訴人抗辯：證人林素梅於104年7月22日在臺灣雲林地方法院檢察署（下稱雲林地檢署）104年度偵字第3887號偽造文書案證稱：第一筆
90萬元訂金雙方於103年10月7日在我的○○市的事務所簽收；我沒有當場看到吳有志（按即上訴人）有拿90萬過去，是李雨璇表示說她收到簽約金，我說那你就簽收，她就在買賣契約書上簽名及蓋章等語，尚不得遽採為上訴人有利之認定。
2.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按稱消費借貸者，於
當事人間必本於借貸之意思合致，而有移轉金錢或其他代替物之所有權於他方之行為，始得當之。是以消費借貸，因交付金錢之原因多端，除有金錢之交付外，尚須本於借貸之意思而為交付，方克成立。倘當事人主張與他方有消費借貸關係存在者，自應就該借貸意思互相表示合致及借款業已交付之事實，均負舉證之責任（最高法院98年度台上字第1045號判決參照）。查：
⑴上訴人固辯稱：因其與李雨璇原為男、女朋友，二人交往時，上訴人陸續以交付現金之方式借款予李雨璇，對李雨璇有系爭借款債權共200萬元，其以系爭借款債權之180萬元，抵償系爭買賣契約之定金及完稅款等語，然為被上訴人所堅決否認，依上開法條及實務見解說明，上訴人自應就其主張與他方有消費借貸關係之借貸意思互相表示合致，及借款業已交付之事實，均負舉證之責任。惟本件上訴人僅稱其借錢予李雨璇有書立借據，但在系爭房屋買賣過戶後，將所有借款之相關資料予以銷毀，沒有其他證據等語，並未能就有關兩造間有借貸之合意意思表示及交付200萬元借款之事實，舉
證以實其說。
⑵上訴人於本院固舉被上訴人訴訟代理人李雨璇為證人，惟李雨璇於本院作證陳稱：上訴人有說一次全部要給我580萬元
，當時有談到費用由被上訴人支付，上訴人要把全部款項一次給我，都沒有給付訂金及完稅款；因上訴人一直沒有來代書辦公室，直到現在還沒有等到他。不管完稅款或貸款下來都沒有看到上訴人等語（見本院卷第305至308頁），無從資為有利上訴人之認定。又參諸上訴人於101、102年之所得分別為營利所得132,589元、281,102元，有上訴人稅務電子閘門財產調件明細表在卷可參（原審卷第235、237頁），暨上訴人於原審法院另案（104年度易字第698號刑事案件）準備程序中陳稱：其從事電動車買賣、修理行業，如果有需要用錢，會跟父母拿，經濟還是其父母那邊支出，收入其不曉得，帳都是他們在做，其就負責修理、送車等語，有上開刑事卷宗影印在卷無訛（見原審卷第347頁）；則依上訴人所述
之經濟狀況、收入情形，難認上訴人有借款200萬元予李雨
璇之經濟能力。
⑶上訴人又辯稱：其以對李雨璇之系爭借款債權中180萬元，
抵償系爭買賣契約之定金90萬元及完稅款90萬元等語；然按民法第334條所稱之抵銷，係以二人互負債務，而其給付種
類相同並均屆清償期者為要件；即上訴人僅能以其對於債權人即被上訴人之債權為抵銷，而不得以對於他人即李雨璇之債權為抵銷，則上訴人此之所辯：與民法第334條規定得抵
銷之要件尚有未合。再者，上訴人就本件系爭買賣價金支付情形，先稱其已交付被上訴人定金90萬元，又稱以李雨璇向其借款予以抵銷，亦自互相矛盾，另依李雨璇於103年11月5日○○西平路郵局存證號碼：001117號內容：「…契約內容載明完稅款90萬元正於雙方稅單核下支付，而稅單已於同年10月20日核下，而台端迄今仍未支付90萬…」（見原審卷第119頁），固未提及上訴人有未付第一期定金之情形，並表
示本人得設收台端已經支付的金額，惟被上訴人已陳述會如此記載，乃之前已經在契約書簽名（指定金90萬部分），但上訴人並未支付，其擔心上訴人會要求返還該筆金錢，才如此記載（見本院卷第393頁）；亦即上開之存證信函，究之
僅係被上訴人訴訟代理人李雨璇主張上訴人有債務不履行而予解約之依據而已，尚不足資為有利上訴人之證明。
⑷此外，上訴人復未舉出其他確證以實其說，則其所辯其對李雨璇有系爭借款債權，及以其對於李雨璇之系爭借款債權抵償系爭房地定金、完稅款各90萬元等語，委無足採。
⒊另上訴人辯稱：系爭房地實際上所有權人為李雨璇，僅借名登記在被上訴人名下云云，為被上訴人所否認，此亦應由上訴人就此有利於己之事實負舉證責任，而證人李雨璇於本院已證稱：系爭房地原先就是被上訴人所買，我沒有錢買；小孩本來由被上訴人照顧，因被上訴人去大陸，三個小孩又搬來跟我住，所以其在○○買系爭房地，讓我與小孩居住等語（見本院卷第305頁）；是其所辯仍無從資為有利上訴人之
認定。
⒋上訴人復辯稱：其有支付尾款400萬元等語，為被上訴人所
否認，且按上訴人於103年10月22日以系爭房地設定抵押向
臺銀借款400萬元，於103年10月23日代償被上訴人積欠雲林縣○○市農會之貸款3,324,032元，並於103年10月24日塗銷系爭房地設定予雲林縣○○市農會之抵押權，且於同日匯款640,472元至被上訴人在○○市農會申設帳戶，另交付現金
35,496元予被上訴人等情，為兩造所不爭執（見原審卷第
327至328頁），並有系爭買賣契約書付款明細、上訴人於臺銀○○分行帳戶之存摺封面、存摺存款歷史明細查詢、匯款申請書影本及系爭房地異動索引在卷足憑（原審卷第129、
201、205、213、255至317頁）；可見上訴人係以系爭房地
設定抵押向臺銀借款以取得400萬元之資金支付，而依上開
代償被上訴人債務及匯款之情節，上訴人此所辯已支付被上訴人系爭買賣契約之尾款400萬元等語，尚堪採信。惟上訴
人未依約交付系爭房地之定金90萬元、完稅款90萬元，已如前述；是並不影響被上訴人得依系爭買賣契約第13條之約定解除契約之權利。因之，被上訴人主張：上訴人未交付系爭房地定金及完稅款各90萬元，已違反系爭買賣契約第2條約
定，其得依系爭買賣契約第13條約定，不經催告解除契約等語，即非無由。
㈡按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259條第1款定有明文。再按本於債權契約而成立物權移轉契約後，如有解除契約之原因，固得將該債權契約解除，惟債權契約解除時，因物權行為具有獨立性及無因性，物權契約並不因而失其效力，僅依民法第259條第1款之規定，受物權移轉之一方，負有將該物權移轉於他方，以回復原狀之義務（最高法院88年度台上字第3035號判決參照）。查，上訴人雖有支付被上訴人系爭買賣契約之尾款400萬元，卻
未依約交付系爭房地之上開定金90萬元、完稅款90萬元；嗣經被上訴人寄達103年11月5日○○西平路郵局存證號碼1117號存證信函予上訴人，對上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，並由上訴人收受上開存證信函，已為上訴人所不爭執（見原審卷第328頁），並有上開○○西平路郵局103年11月5日存證號碼1117號存證信函附卷可參（見原審卷第119至121頁），足認系爭買賣契約已經被上訴人之單方意思表示而
解除。又兩造均主張系爭買賣契約解除之法律效果，應依民法第259條至262條規定為之（見原審卷第244頁）；則被上
訴人主張：因上訴人未支付定金及完稅款各90萬元，違反系爭買賣契約第2條約定，其依該契約第13條約定，得不經催
告解除系爭買賣契約，並於系爭買賣契約解除後，依民法第259條第1款請求上訴人返還所受領之系爭房地，揆諸前開說明，即屬有據。
㈢又被上訴人主張系爭買賣契約之土地增值稅共7,872元（計
算式：7,237元＋635元＝7,872元）、契稅35,766元、證人
林素梅之代書費2萬元，總計共63,638元，係由被上訴人支
出，已為上訴人所不爭執（見原審卷第328頁），並有雲林
縣稅務局土地增值稅繳款書、103年契稅繳款書等件附卷可
佐（見原審卷第351至355頁），自堪信為真實。被上訴人復主張：上訴人應賠償其因系爭買賣契約所支出之土地增值稅、契稅、代書費用共計63,638元之損失等語，則為上訴人所否認，並以前詞抗辯。惟按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第260條、第229條第1項、第2項前段、第231條第1項分別定有明文。查兩造於103年10月7日簽訂系爭買賣契約，並於該約第2條約定：買賣總價款議定為580萬元，於本契約成立同時由上訴人即付90萬元予被上訴人做為定金，完稅款90萬元於雙方稅單核下支付，尾款400萬元於上訴人產權登記完成貸
款核下付清交屋，有系爭買賣契約書在卷足憑（見原審卷第127至129頁），足認兩造就定金90萬元部分，已具體指定以簽訂系爭買賣契約之103年10月7日為清償期限；而上訴人迄今未依約給付90萬元定金、90萬元完稅款，已如上述，自應負遲延責任。又被上訴人支出之上開土地增值稅、契稅、代書費用，均係為辦理系爭房地所有權移轉登記而依據系爭買賣契約所支出之費用，亦因上訴人未依約給付定金90萬元、完稅款90萬元等款項，致被上訴人行使契約解除權，請求上訴人將系爭房地所有權回復為被上訴人所有，則被上訴人先前所付之土地增值稅、契稅、代書費用等，即為被上訴人因上訴人之給付遲延所受之損害，且可歸責於上訴人，並有相當因果關係；是被上訴人依民法第260條規定，自得請求上
訴人賠償。從而，被上訴人請求上訴人賠償已支付之土地增值稅7,872元、契稅35,766元及代書費用2萬元，計共63,638元，於法自屬有據。
五、綜上所述，上訴人之抗辯，均無可採；被上訴人主張其依系爭買賣契約第13條約定解除系爭買賣契約後之法律關係，上訴人負有回復原狀之義務；從而請求上訴人應將系爭房地移轉登記予被上訴人，並應賠償被上訴人因上訴人給付遲延而解除契約所受之損害（即被上訴人所花費之土地增值稅、契稅、代書費用共63,638元），均為有理由，應予准許。原審所為被上訴人勝訴之判決，經核並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本判決結果不生影響，毋庸一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 15 日民事第五庭 審判長法 官 張世展

法 官 夏金郎

法 官 莊俊華
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項
但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師
提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 15 日
書記官 歐貞妙
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。