臺灣高等法院 臺南分院106年度上易字第229號

• 裁判案由: 給付仲介費
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺南分院
• 裁判日期: 107 年 01 月 02 日

臺灣高等法院臺南分院民事判決　　　　106年度上易字第229號上　訴　人　鑫誠企業社
法定代理人　黃明鴻
訴訟代理人　林春發律師
上　訴　人　榮美芸
兼　訴　訟
代　理　人　榮德裕
上列當事人間請求給付仲介費事件，上訴人對於中華民國106年6月26日臺灣嘉義地方法院第一審判決（106年度訴字第295號）提起上訴，本院於106年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人鑫誠企業社後開第二項之訴，及該訴訟費用部分均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人榮美芸、榮德裕應再各給付上訴人鑫誠企業社新台幣拾壹萬壹仟壹佰貳拾元，及均自民國一○六年四月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴人鑫誠企業社之其餘上訴駁回。
上訴人榮美芸、榮德裕之上訴均駁回。
廢棄部分第一、二審訴訟費用由上訴人榮美芸及榮德裕負擔；上訴駁回部分第二審訴訟費用由上訴人鑫誠企業社、榮美芸、榮德裕各自負擔。
事實及理由
一、上訴人鑫誠企業社主張：坐落嘉義市○○段000○0地號及同段685地號土地，面積分別為983.71、5138.78平方公尺(下
合稱系爭土地)，為榮美芸及榮德裕共有，權利範圍各為2分之1。榮美芸授權榮德裕於民國（下同）105年8月8日，出面委託伊銷售系爭土地，銷售期間自同日至同年12月31日止，價格為每坪新台幣(下同)25,000元，並與伊簽訂「土地專任委託契約書」(下稱系爭委託契約書)；另於同年10月29日簽立「契約內容變更合意書」，將委任出售價格調降為每坪12,000元。伊於同年11月11日找到買方，買方除簽立「不動產購買意願書」，並依意願書第4條之規定，交付價金(定金)
面額50萬元之商業本票乙紙。伊隨即向榮德裕回報，並約定同年11月12日下午2點30分至伊處簽約。惟屆時榮德裕突然
變卦，不願意依上開約定時間出面與買方簽定買賣契約，經伊於105年12月1日，以嘉義湖內郵局第66號存證信函通知榮美芸、榮德裕於函到7日內出面簽訂買賣契約，否則將依土
地專任委託契約書第5條第3項第4款約定辦理，榮美芸、榮
德裕均置之不理。又系爭土地之委託出售總價格為22,224,000元，而買主出價已達該金額，榮美芸、榮德裕卻拒絕簽訂買賣契約，依系爭委託契約書第5條第1項、第3項第4款約定，榮美芸、榮德裕應依成交價之4%計算服務報酬888,960元
給付予伊，亦即榮美芸、榮德裕應各支付2分之1即444,480
元予伊。爰依系爭委託契約書第5條第1項、第3項第4款之約定，請求榮美芸及榮德裕如數給付及法定遲延利息等語。原審判決命榮美芸、榮德裕各給付鑫誠企業社111,120元，及
自106年4月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
，駁回鑫誠企業社其餘之訴，兩造對其敗訴部分不服各自提起上訴。鑫誠企業社上訴聲明：㈠原判決不利於鑫誠企業社部分廢棄。㈡上廢棄部分，榮美芸、榮德裕各再給付鑫誠企業社333,360元，及均自106年4月21日起至清償日止，按年
息百分之5計算之利息。對榮美芸、榮德裕之上訴，答辯聲
明：上訴駁回。
二、上訴人榮美芸、榮德裕則以：系爭委託契約書第5條第3項第4款約定，違反消費者保護法第12條第1項、第2項第2款、第3款規定而無效；又伊等無拒絕與買方訂立不動產買賣契約
之情，榮德裕雖簽署契約內容變更合意書，但無同意以每坪12,000元之價格出售系爭土地，且榮美芸未授權榮德裕變更委託銷售價格，故鑫誠企業社不得向伊等請求給付以每坪12,000元計算之服務報酬仲介費。縱認鑫誠企業社得向伊等請求服務報酬，但以成交價4%計算，其金額有過高情形，應予酌減等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於榮美芸、榮德裕部分廢棄。㈡上廢棄部分，鑫誠企業社在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。對鑫誠企業社之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地為榮美芸、榮德裕共有，應有部分各2分之1。
㈡榮美芸於105年8月8日書立授權書，授權榮德裕代理為其所
有系爭土地權利範圍2分之1之買賣、產權移轉、受領價金及點交不動產等不動產處分相關之全部事宜，榮德裕於同日與鑫誠企業社簽訂系爭委託契約書，委託該企業社以每坪25,000元銷售系爭土地。
㈢榮德裕於105年10月29日，簽署「契約內容變更合意書」，
其中「委託總價」變更為每坪12,000元。
㈣鑫誠企業社業務員劉芳妤於105年8月8日，以郵局掛號寄送
系爭委託契約書2份給榮德裕，榮德裕簽名後留存1份，將另1份於同年8月15日掛號寄還給鑫誠企業社。
上開各情，有土地登記簿謄本、土地專任委託契約書、授權書、契約內容變更合意書在卷可稽（見原審卷第15-17、19-23、25頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、兩造爭執事項：
㈠榮美芸有無授權榮德裕以每坪12,000元價格出售系爭土地？㈡若有授權，且榮美芸、榮德裕拒絕履約，則鑫誠企業社請求約定違約金4%是否妥適？有無酌減之必要？若無授權，鑫誠企業請求4%仲介費是否有理由？
五、本院之判斷：
㈠榮美芸有授權榮德裕以每坪12,000元價格出售系爭土地，理由如下：
⒈系爭委託契約書第5條並未違反消費者保護法第12條：
⑴按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：違反平等互惠原則者。條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。消費者保護法第12條定有明文。又定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之，消費者保護法施行細則第13條定有明文。
⑵系爭委託契約書為定型化契約條款，其約定榮德裕、榮美芸將系爭房地委託鑫誠企業社居間仲介銷售，其中第5條第1項、第3項第4款約定：「加盟店於買賣契約成立時，得向委託人請求約定之服務報酬，其內容如下：以成交價4％計算之。最高不得超過中央主管機關之規
定。前述成交價百分比例未記載者，加盟店不得向委託、收取服務報酬。……委託人有下列情形之一者，應一次全部給付本條所約定之服務報酬：……㈣委託期限內委託人拒絕以本委託條件與加盟店所仲介之買方訂立不動產買賣契約時。本款之情形如買方使用意願書另須賠償買方與其所支付出價金或定金等額之違約金，如買方使用要約書則須賠償買方依委託價3%計算之違約金。……」（見原審卷第19頁）。由上開約定，可知榮美芸、榮德裕於委託期限內拒絕以本委託條件，與加盟店所仲介之買方訂立不動產買賣契約書時，應一次全部給付本條所約定之服務報酬，即以成交價4％計算之。
⑶又依系爭委託契約書第2條委託銷售價格約定：「委託
人願意出售之土地價為每坪新台幣貳萬伍仟整...」及
第3條約定：「委託銷售期間自民國105年8月8日起至105年12月31日止。委託期間得經雙方以書面延長之。未
記載委託銷售期間者，委託人得隨時以書面終止。」，可知榮美芸、榮德裕對於委託期間、價格均有決定權，而鑫誠企業社僅得在榮美芸、榮德裕所委託之範圍內，尋得符合條件之買主，而榮美芸、榮德裕委託鑫誠企業社出售系爭不動產，未特別約定買主身分，所著重者在於買方是否願意以委託銷售每坪25,000元購買系爭不動產，則此種交易模式，並未影響榮美芸、榮德裕之締約自由。本院審酌系爭委託契約書之定型化條款內容、契約性質、締約目的、交易習慣等，認該契約並無違反誠信原則，且對消費者亦無顯失公平之情，故系爭委託契約書難認有違反消費者保護法之規定，自不因之而無效。
⒉榮美芸有授權榮德裕以每坪12,000元價格出售系爭土地：⑴按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。民法第103條第1項定有明文。是以代理行為之成立，以表示本人名義及為代理之事實即已足，故縱代理人未以代理人名義簽名蓋章，或未載明代理之旨，對其代理行為之成立不生影響。又代理權之授與並不以明示為限，如依表意人之舉動或其他情事足以間接推知其有授權之意思者，即生效力（最高法院73年度台上字第1727號判決意旨參照）。
⑵經查：
①榮美芸於105年8月8日簽立授權書予榮德裕載明：「
（授權人榮美芸，被授權人榮德裕），土地標示：嘉義市○區○○段00000○000地號，授權事項：授權被授權人全權代理本人，就上述不動產之買賣、產權移轉、受領價金及點交不動產等不動產處分相關之全部事宜，被授權人得代為一切法律行為。中華民國105
年8月8日。」，有該授權書附卷可憑（見原審卷第23頁）。再參以證人即代表鑫誠企業社與榮德裕簽約之員工劉芳妤於原審證稱：「...（提示原證二土地專
任委託契約書，這是證人處理的嗎？）是的。（是何人交給證人的？）是證人寄給榮德裕，榮德裕簽好之後再寄回給證人的。（證人就只有寄土地專任委託契約書嗎？）還有授權書。（發契約前，證人當時有無跟榮德裕講如果價格達到每坪25,000元的話，榮德裕就一定要賣嗎？）證人有跟榮德裕講。（證人何時跟榮德裕講的？）是簽契約的時候。（證人剛剛不表示是用寄的嗎？）因為之前電話聯繫時，證人就有跟榮德裕講過了。...」等語（見同上卷第108-109頁），堪認榮德裕與鑫誠企業社簽立系爭委託契約書前，即已取得榮美芸之授權，全權代理其就系爭土地所有權範圍2分之1之買賣、產權移轉、受領價金及點交不動產等不動產處分相關之全部事宜，從而榮德裕自得代榮美芸為系爭不動產處分相關事宜之一切法律行為。又上開授權書中，既未明文約定系爭不動產之價金，可認價金之決定權，自包含在上開授權範圍內。
②又榮德裕於取得上開授權書後，便委託鑫誠企業社仲介銷售系爭不動產，並約定價金為每坪25,000元（見原審卷第19頁）。嗣又於105年10月29日簽立契約內
容變更合意書，將委託總價由每坪25,000元變更為每坪12,000元，有契約內容變更合意書附卷可憑（見同上卷第25頁）。再酌以證人劉芳妤於原審證稱：「（後來為何還要簽契約內容變更合意書？）因為榮德裕一直打電話給證人表示他急著要賣土地，所以才同意以每坪12,000元賣，而才要寫契約內容變更合意書。(榮美芸有無知不知情？有無同意這件事？)榮德裕表示，他有跟榮美芸商量過，因為榮德裕說家人都同意了。(榮德裕表示是因為上訴人說要收取斡旋金，才
要寫契約內容變更合意書，並不是同意要以每坪12,000元賣，有何意見？)因為證人有跟榮德裕說有買主
出現，要以每坪12,000元買，所以證人要求榮德裕寫契約內容變更合意書，榮德裕才寫給證人的。」等語（見同上卷第109頁），及證人莊淑芬於原審證稱：
「（提示被證四，這是否是證人與榮德裕的通訊內容？）是的。（榮德裕是否有說每坪是15,000元，不會更改了？）榮德裕在10月的時候，用LINE跟證人這樣說。（後來為何會簽契約內容變更合意書？）因為榮德裕表示系爭土地價位上的取捨都要跟家人商量，榮德裕後來有跟證人說，每坪12,000元是他們可以接受的，再低不能接受。（榮德裕為何會自己說每坪12,000元？）榮德裕一開始講每坪15,000元時，當時有一位買方出每坪10,000元，榮德裕表示要再跟家人商量。經過一段時間，榮德裕跟證人表示他們的底限是每坪12,000元，因為客戶沒有辦法達到每坪15,000元的價位，所以雙方都有再協調。（對榮德裕表示是因為證人要收斡旋金，才要榮德裕寫契約內容變更合意書，但並不表示榮德裕同意要以每坪12,000元出售，有何意見？）榮德裕確定要賣的價位是每坪12,000元，才叫證人去收斡旋金。」等語（見同上卷第115-116
頁）。堪認榮德裕係基於有效之委任契約及代理權授與之權限內，以榮美芸之代理人名義為簽訂契約內容變更合意書，縱榮美芸未於該合意書上簽名，參諸民法第103條第1項規定，直接對於榮美芸發生效力。從而，榮美芸確實有授權榮德裕以每坪12,000元價格出售系爭土地，應無疑義。
㈡鑫誠企業社請求榮美芸、榮德裕給付違約金2%，較為妥適：⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額；民法第250條、第252條分別定有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一
般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院49年台上第807號、79年台上第1915
號判例參照）。
⒉經查:
⑴鑫誠企業社雖主張榮美芸、榮德裕拒絕訂約應給付服務報酬，即非違約金，並無酌減之理由，惟查系爭委託契約書第5條第3項第4款雖約定榮美芸、榮德裕應給付約
定之服務報酬，然查鑫誠企業社係因榮美芸、榮德裕之因素而未達成仲介之目的，請求服務報酬之性質應為榮美芸、榮德裕不履行契約之違約金，榮美芸、榮德裕請求酌減仍屬有據。又依系爭委託契約書第5條第3項第4
款約定，如買主出價已達系爭土地之委託出售價格，委託人榮美芸、榮德裕即有出賣之義務，僅在委託人同意出賣後，買主卻拒絕簽約而涉及違約金之多寡問題，均不因買方所提出係斡旋金或定金而有差別。
⑵又依證人許吉松於原審證稱：「...(提示不動產購買意願書，這是否是證人簽的？)是的。(為何會簽這份意願書？)仲介公司帶證人去看土地，他們跟賣主談價錢，
說每坪12,000元，證人就同意買，簽這份意願書是表示證人要買，有付斡旋金，有開本票。(後來仲介有通知
地主要賣嗎？)仲介跟證人說約105年11月12日下午2時
30分要簽約，有說地主要賣。(在何處簽約？)在鑫誠企業社，證人在當天中午前就接到仲介公司說賣主不賣了，證人本來要去，後來就沒有去。」等語（見原審卷第118、119頁），足證鑫誠企業社於委託銷售期內，已依照榮德裕所訂委託條件，覓得出價達底價之買主許吉松，並已簽妥不動產購買意願書，惟榮美芸、榮德裕卻拒絕與買方許吉松簽訂不動產買賣契約，顯係違反系爭委託契約書第5條第3項第4款約定，為可歸責於榮美芸、
榮德裕。則鑫誠企業社依系爭委託約定，請求榮美芸、榮德裕給付違約金，即屬有據。
⑶本院審酌鑫誠企業社依系爭委託契約書所應負之義務，及榮美芸、榮德裕違約未與買方簽訂不動產購買意願書，鑫誠企業社因而省卻本需處理後續之人事、勞務費用，及鑫誠企業社於履行契約過程中，所付出推廣銷售、帶客戶看屋、居間禮商議價等勞務，及支出市場調查、廣告企畫等費用等情（見本院卷第79至117頁），認鑫
誠企業社主張依系爭契約約定以買方所提出購買總價即22,224,000元之4％即888,960元計算違約金，尚屬過高，應核減為按買方所提出購買總價之2％計算即444,480元（計算式：22,224,000×2％＝444,480）為合理，是
鑫誠企業社請求以買方所提出購買總價之2％計算之違
約金444,480元，即榮美芸、榮德裕各別給付222,240元予鑫誠企業社，核屬有據。
六、綜上所述，鑫誠企業社依系爭委託契約書第5條第1項、第3
項第4款之約定，請求榮美芸、榮德裕各別給付222,240元，及自起訴狀繕本送達之翌日即106年4月21日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許；
逾此部分之請求，為無理由，不應准許。上開應准許之部分，原審就其中榮美芸、榮德裕應各再給付111,120元本息，
為鑫誠企業社敗訴之判決，尚有未合，鑫誠企業社指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示。至於上開其餘應准許之部分，原審為鑫誠企業社勝訴之判決，並分別諭知兩造供擔保後，得、免假執行；及不應准許部分，原審為鑫誠企業社敗訴之諭知，並駁回其此部分假執行之聲請，均無不合，榮美芸、榮德裕之上訴、鑫誠企業社之其餘上訴，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴人鑫誠企業社之上訴為一部有理由，一部無理由，上訴人榮美芸、榮德裕之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第79條，判決如
主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 2 日民事第二庭 審判長法 官 吳上康

法 官 陳學德

法 官 王浦傑
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 1 月 3 日
書記官 翁心欣