臺灣高等法院 臺南分院106年度重上字第63號

• 裁判案由: 土地所有權移轉登記等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺南分院
• 裁判日期: 107 年 01 月 23 日
• 當事人: 張水木、張凰雀

臺灣高等法院臺南分院民事判決　106年度重上字第63號
上　訴　人　張 水 木
被上　訴人　張 凰 雀
訴訟代理人　江 順 雄　律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國 106年5月31日臺灣臺南地方法院第一審判決（106年度重訴字第53號），提起上訴，本院於 107年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人於原審起訴主張：
一、坐落臺南市○區○○段000000地號土地（面積77平方公尺、權利範圍全部）， 及其上同段5556建號即門牌號碼為臺南市○區○○路0號建物（面積：146.16 平方公尺、權利範圍全部，下稱系爭建物，與上開土地合稱系爭房地），均為上訴人所有，因被上訴人有意願購買系爭房地，雙方遂於民國（下同）105年12月8日就系爭房地買賣達成合意，價金為新臺幣（下同）7,500,000元，被上訴人並當場交付500,000元現金票與上訴人，且由上訴人親立收據為證。詎事後上訴人反悔陳稱：僅出售系爭房地中之系爭建物而不包含土地，甚至表示僅賣1 層房屋，且先後於同年月13、30日至其委請之代書處協商時，仍為相同之表示，故被上訴人因而未與上訴人簽立書面契約。
二、後被上訴人於 105年12月21日調出系爭房地謄本時，發現上訴人竟於同年12月13日設定 1,570,000元之抵押權予他人，記載擔保105年12月3日借貸契約發生之債務；然兩造早於105年12月8日達成系爭房地買賣合意，其竟於日後將系爭房地予以設定抵押權，實已侵害被上訴人權利。嗣被上訴人為維護權利，乃於106年1月14日寄發存證信函與上訴人，表示依兩造買賣契約合意，請求上訴人移轉系爭房地所有權與被上訴人，惟仍未獲上訴人置理。爰依法請求上訴人於被上訴人給付餘款 7,000,000元時，將系爭房地所有權移轉登記及交付與被上訴人。又上訴人拒絕將系爭房地移轉過戶予被上訴人，已有違約情事，依兩造約定即收據所載：「雙方之一如有違約，須罰訂金50萬元予對方」，被上訴人自得併向上訴人請求賠償500,000元及遲延利息。
三、依上，爰依民法第348條第1項規定及請求違約金之法律關係，求為判命：㈠上訴人應於被上訴人給付 7,000,000元之同時，將系爭房地之所有權移轉登記並交付予被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人 500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（原審為被上訴人勝訴之判決，嗣上訴人表示不服而提起上訴，故答辯聲明：求為判決駁回上訴）。
貳、上訴人則以下列等語，資為抗辯：
一、兩造於105年12月8日至臺南市中華南路2段附近之7─11超商商談時，由房仲黃玉燕介紹被上訴人與其認識，並說明被上訴人想購買系爭建物，價格為 7,500,000元，上訴人亦同意以此價格出售，雙方遂合意以 7,500,000元買賣系爭建物，並由被上訴人當場取出第一商業銀行股份有限公司之500,000 元票據乙張交予上訴人作為定金，且要求書立收據，嗣經黃玉燕看過後，為期慎重又要求在收據左上方加註：「房屋售價：新台幣柒佰伍拾萬元正，雙方之一方如有違約，須罰訂金50萬元予對方。」再由兩造於收據上蓋章，嗣經渠等及在場黃文凱審視收據內容均認無誤及無異議後，由黃文凱拿去影印，分別由被上訴人、黃玉燕收執1 份，正本則由上訴人收執為憑。後兩造於同年月13日、30日至東升地政事務所洽簽系爭建物買賣契約，被上訴人竟反悔虛指本件買賣尚包含系爭土地而拒不簽約；惟本件買賣過程及收據內容從無隻字片語談及買賣標的包含系爭土地，而雙方當初所簽收據亦有明確記載本件買賣不包含土地，故被上訴人之主張，實屬無據。
二、上訴人於 105年12月13日就系爭房地設定抵押，乃個人理財範疇，系爭建物在未移轉登記與買方前，亦可從應給付之價金中扣除該抵押設定之金額及塗銷抵押權設定，並不影響買方之權益。
三、上訴人於106年1月11日以郵局存證信函催告被上訴人應於該信函送達後5 日內簽訂房屋買賣契約書，否則逾期即視為違約，並沒收違約金，惟未獲被上訴人置理；嗣其再於106年2月21日以存證信函催告被上訴人於信函送達翌日起7 日內與上訴人簽立房屋買賣契約書，完成系爭收據約定履行買賣內容等手續，逾期即視為被上訴人違約，就系爭建物所約定之內容即視為當然解除，並沒收定金，然被上訴人仍置若罔聞，不履行簽訂房屋買賣契約書義務。是被上訴人違反系爭建物買賣約定，則就系爭建物之買賣契約即視為解除，上訴人沒收違約金 500,000元，洵屬有據。況被上訴人尚未給付房屋買賣價金，上訴人無移轉過戶之義務，更未有違約情事，被上訴人請求辦理移轉登記及交付系爭房地，應無理由。
四、仲介黃玉燕為規避對被上訴人之責任，在原審作證時證稱：上訴人在7-11超商初談買賣時有說本買賣包括土地等語，此與兩造在洽簽買賣契約時，黃玉燕坦承：兩造買賣當時上訴人沒有說要賣土地（見附件錄音譯文第17行內容）之陳述相反，顯係明顯偽證。按不動產買賣係大筆金額之交易，房屋與土地是兩種截然不同之物權，豈能以想當然爾之想法，認定買賣標的之內容？豈非兒戲？而在場被上訴人及其配偶陳清龍亦無一詞否認其係欲以 7,500,000元購買系爭建物，更無一詞敢說其買系爭建物有包含系爭土地。
五、系爭收據已明載出售之標的係房屋（未記載包含土地出售），房屋售價為 750萬元等情；況上訴人在當時若有表示或約定土地增值稅由賣方、契稅由買方負責，則系爭收據為何無記載？又透天厝之買賣，一併出售建物及土地予同一人，非屬一般慣例，原判決雖指透天厝之土地、建物同屬一人所有而分別出售，或僅出售土地或建物與他人，致土地與建物所有權人不同之情形，會造成法定租賃權問題而恣生法律上糾紛云云，惟土地及建物出售給同一人，其與他人或相鄰關係人就不會發生法律上糾紛嗎？
六、上訴人固曾分別於 104年9月4日、10月30日、11月25日委由住商不動產、永慶不動產、臺灣房屋不動產仲介公司銷售系爭房地，並簽立委託銷售契約書，委託銷售價格依序為9,600,000元（底價為8,600,000元）、9,600,000元（底價為8,580,000元）、9,200,000元（底價為8,600,000元），但不動產價格常隨社會環境變遷、經濟榮枯而浮沉，基於自由市場機制，各受委任之仲介商在各自之海報報價上亦有不同，最終仍須以兩造商定之標的及成交金額之多寡，合意簽定契約為準，並依契約內容履行；至買賣成交價格高低，係由買賣當事人合意決定，旁人無從置喙，或藉各種理由來推測，影射，援引比附，希圖改變契約上已明定之內容。
七、上訴人所有之系爭建物坐落市區，係3樓透天含地下室加4樓增建（RC結構），雖屋齡稍高，惟係面臨20及15公尺道路之三角窗地帶，乃店住兩宜之金店面，生活機能佳，交通便利，臨86快速公路僅3 分鐘車程，樓上可供住家，樓下可供營商生息，利用價值及功能性遠較坐落之土地為高。被上訴人及其家人在系爭建物隔鄰經營機車行，對周遭生活環境甚為熟悉，將來如有都更機會，亦有參與權利，對被上訴人而言，有其甚佳之利用及經濟效益。而上訴人持有系爭土地，除有特殊情形外，長期要繳地價稅，毫無利用價值；衡情房屋之價值當然比土地（素地除外）為高。
八、依上，爰提起上訴，並上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
參、兩造不爭執之事實：
一、系爭房地現為上訴人所有。
二、上訴人於105年12月8日書寫收據，兩造並分別於其上售屋人、購屋人欄位簽名，收據內容為：「茲向張凰雀小姐收取購屋訂金新臺幣50萬元正，再擇期至代書處辦理後續賺（應為「購」）屋手續。 房屋坐落地點為臺南市○區○○路0號。此據售屋人與張凰雀小姐各持乙份，以為憑辦。房屋售價：新臺幣柒佰伍拾萬元正。雙方之一如有違約，須罰訂金50萬元予對方。」另兩造簽立系爭收據時，有黃文凱、黃玉燕在場，被上訴人並當場交付面額 500,000元之支票與上訴人，並經上訴人收取後予以提示兌現。
三、兩造於105年12月13日及30日相約至臺南市○區○○街0段00號東升地政事務所簽立不動產買賣契約，惟因上訴人表示僅出售系爭房地中之建物，不包括土地，致兩造未簽立書面契約。嗣被上訴人於106年1月11日及同年月14日委由江順雄律師寄發存證信函與上訴人，催告上訴人履約簽立買賣契約及辦理所有權過戶手續；上訴人亦先後於106年1月11日、同年2月21 日寄發郵局存證信函與被上訴人，表示僅出售系爭建物，並不包括系爭土地，且催告被上訴人擇期簽立買賣契約，如未履行則解除買賣契約並沒收500,000元定金。
四、上訴人曾分別於 104年9月4日、10月30日及11月25日委由住商不動產、永慶不動產、臺灣房屋不動產仲介公司銷售系爭房地，並簽立委託銷售契約書，委託銷售價格依序為9,600,000元（底價為8,600,000元）、9,600,000元（底價為8,580,000元）、9,200,000元（底價為8,600,000元）。
肆、兩造爭執之事項：
被上訴人依買賣之法律關係，請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記並交付予被上訴人，於法是否有據？
伍、本院之判斷：
一、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。又當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之；民法第 153條定有明文。次按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例參照）。
二、查系爭房地為上訴人所有，兩造曾於105年12月8日至臺南市中華南路2段附近之7─11超商，經由房仲黃玉燕介紹兩造認識，商談有關系爭房地買賣事宜，嗣兩造合意買賣價金為7,500,000 元，即由上訴人書寫收據，再由兩造分別於其上售屋人、購屋人欄位簽名用印，復由被上訴人當場交付面額為500,000 元之系爭支票乙張予上訴人作為本件買賣定金等情，已為兩造所不爭執，並有土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、收據及第一商業銀行取款憑條等影本在卷可參（見原審卷㈠第7至12頁）；自堪信為真實。
三、經本院核閱系爭收據內容，雖記載：「茲向張凰雀小姐收取購屋訂金新臺幣50萬元正，再擇期至代書處辦理後續賺（應為「購」）屋手續。房屋坐落地點為臺南市○區○○路0 號。此據售屋人與張凰雀小姐各持乙份，以為憑辦。房屋售價：新臺幣柒佰伍拾萬元正。雙方之一如有違約，須罰訂金50萬元予對方。」（見原審卷㈡第14頁）；是究其形式文字內容所示，固有未將系爭建物坐落之系爭土地一併記載於系爭收據上之情事，惟系爭房地均屬上訴人所有，系爭建物為一地上3 層並有地下室之「透天厝」，而上訴人於兩造商談有關系爭房地之買賣事宜前，曾於 104年9月4日、10月30日及11月25日分別委由住商不動產（由其加盟店真幸福不動產管理顧問有限公司接受委託仲介）、永慶不動產（由其加盟店程鑫不動產仲介經紀有限公司接受委託仲介）、臺灣房屋不動產仲介有限公司（由其加盟店萬鴻房屋有限公司接受委託仲介）銷售系爭房地，並簽立一般委託銷售契約書，而委託銷售價格依序為9,600,000元（底價為8,600,000元）、9,600,000元（底價為8,580,000元）、 9,200,000元（底價為 8,600,000元），有上開（不動產）一般委託銷售契約書影本在卷可按（見原審卷㈡第36至46頁），顯然上訴人當時委託不動產仲介公司出售之標的確均包括系爭建物及其坐落之系爭土地；又被上訴人居住在與系爭房地相鄰之○○路00號，其對住家附近周遭之不動產使用情形、交易價值及系爭房地有前揭出售（因仲介公司均會在報紙刊登廣告或在待售建物上黏置「出售」字樣之看板）狀況，應有相當之認識及瞭解；且不動產交易市場上對有關買賣透天厝之常態，除有特別約定外，均係一併出售建物及其坐落之土地，並由買賣當事人視土地、建物面積多寡及當時市場之一般行情，而決定買賣成交之價格；準此，本院綜觀上情及證人黃玉燕、黃文凱於原審或本院審理時之證述內容（另詳後述），並審酌就一般情況而言，土地價格恆較建物價值為高，且系爭房地當時已設定最高限額抵押權（ 104年10月14日登記，擔保債權總金額為 4,320,000元）予金融機構為借款擔保，另臺灣房地不動產交易行情自約102、103年間起已呈現景氣逐漸低靡、交易量萎縮等情，致房地產交易價格逐年下跌等現象，及系爭建物屋齡老舊，興建迄今已逾37年（建築完成日期為68年2月7日，68年6月16日為第1次登記，見原審卷㈠第11頁），而為綜合判斷；顯見被上訴人主張其係基於買受系爭房地之本意，並與上訴人就系爭房地達成買賣合意，始共同簽具系爭收據為憑等語，應堪信為真實，並符一般常情及經驗法則。
四、至上訴人雖辯稱：兩造僅就系爭建物達成買賣，因此系爭收據僅記載房屋售價 750萬元，出售標的為系爭建物，即兩造買賣合意並不包括系爭土地等語。惟此已為被上訴人所堅決否認，且查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第 277條前段定有明文。而負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任。倘不負舉證責任之他造當事人，就同一待證事實已證明間接事實，而該間接事實依經驗法則為判斷，與待證事實之不存在可認有因果關係，足以動搖法院原已形成之心證者，將因該他造當事人所提出之反證，使待證事實回復至真偽不明之狀態。此際，自仍應由主張該事實存在之一造當事人舉證證明之，始得謂已盡其證明責任（最高法院93年度台上字第2058號判決參照）。次按民事訴訟法第 277條固已揭示舉證責任分配之方向，惟其規定，尚無具體標準，仍應視各別事件情形之不同而為具體之認定，使舉證責任公平合理分配於兩造負擔。此於當事人就發生法律上效果所必要之事實，如可分為特別要件事實與一般要件事實之具體個案時，其主張法律效果存在者，自應就其特別要件事實負舉證責任，始符上揭條文所定之趣旨（最高法院48年台上字第0887號判例參照）。再按另當事人聲明之證據，其證據資料如何判斷，為證據之評價問題，而當事人提出之證據應如何予以評價，在自由心證主義之下，係屬法院自由裁量權之範圍。因之，法院在引用證據資料時，應不受是否對舉證人有利及他造曾否引用該項證據之限制，此即為證據共通原則（最高法院86年度台上字第0931號裁判參照）。查本件被上訴人於原審起訴係請求上訴人移轉系爭房地所有權，而上訴人則辯稱：兩造僅就系爭房屋達成買賣，並不包括系爭土地等語，惟為被上訴人所否認；則揆諸前揭說明，自應由上訴人就其抗辯有利於己之特別事實，先負舉證之責任。
㈡證人黃玉燕於原審及本院審理時已依序具結證稱：「被告（即上訴人）的房子已經給很多仲介賣過了，我們都有看到過廣告。賣很多年都沒有賣出去。原告（即被上訴人）也住附近，她也有看過，原告就說她要買，原告說我跟被告認識，請我跟被告拿鑰匙給原告看，被告說他鑰匙放在南北仲介，我去跟南北仲介講，南北就拿鑰匙開房子給原告她們進去看。後來原告就決定要買，原告就約被告出來談，大約是早上10點多在中華南路的7-11講，說要先送定。原告說她是第一次買房子不放心，請我過去看，那天是我先生黃文凱開車載我去那間7-11，我先生也有去7-11。原告說先送定50萬元，開第一銀行的現金票，被告有收，我有聽說是先送定，幾天後再領25萬元去代書那邊湊一成，其餘土地增值稅是由賣方負責，契稅由買方負責，代書費就個人負責，就是按一般買賣慣例，我聽到的是這樣。」「只有說增值稅、契稅如何負責，總共750萬元，土地房子總共750萬，全部就是土地房子就是 750萬元。被告張水木有這樣說，還有說增值稅、契稅怎麼負責（指當時上訴人有無說僅出售建物或僅就建物予以談論）。」「這張我有看過（指系爭收據）。這些字都是被告張水木收訂金的時候當場寫的。被告寫完之後才請原告簽名。我在場有看到的是這樣。」「他沒有說這樣，他是說全部全部，土地跟房子（指現場上訴人有無表示 750萬元僅出售房屋而不包含土地）。」（見原審卷㈡第56頁）；「‧‧上訴人以前買這棟房子也是土地、建物全棟一起買，我跟上訴人是同時期買的，我們住家附近賣了好幾間，全部都是土地、建物一起賣，沒有人只賣建物，沒有賣土地。當初上訴人有約定增值稅由賣方支付，契稅由買方支付，代書費用各自負擔。」「上訴人說還要再支付一成的訂金，才要去代書那裡，上訴人說去代書那裡時，再連同稅金的問題一起約定，剛收訂金時不用寫（指系爭收據就增值稅、契稅由何人負擔為何未記載）。」「我是告訴上訴人，有人要跟你買，以及上訴人有張貼售屋的廣告，被上訴人跟我說，他跟上訴人比較不熟，我跟上訴人比較熟，被上訴人說他想要進去看屋，我問上訴人，上訴人說他的鑰匙寄放在南北房屋，叫我去南北房屋拿，但是南北房屋只有用遙控器開門，並沒有交付鑰匙給我，被上訴人夫妻就自行進去看屋，之後我就沒有管了。」「是（指系爭買賣是否是購買土地及建物）。」（見本院卷㈡第70至72頁）。而證人黃文凱於原審審理時亦具結證述：「當天我開車載我太太（即證人黃玉燕）過去的，我有在現場，談話內容有聽到。」「兩造價錢都談好了，就約7-11送定，買賣的條件的就是增值稅給賣方出，買方就出契稅、印花稅，就是一般慣例。」「他沒有這樣講（指上訴人有無表示僅出售建物而不包含土地）。」「這是被告當場寫的（指系爭收據）。原告拿一張50萬元票給被告，被告才寫這張訂金收據。」「當然是土地跟建物。依一般買賣就是這樣，更何況這是透天的，我們當時買的時候也是這樣（指收據上記載售價750萬元係包含土地及建物，或僅有建物）。
」「在場我聽到的是他們簽完之後，幾天後要原告再準備25萬元湊75萬元去代書那裡簽約。但是後來就發生被告不賣土地所以就沒有去代書那裡簽約。」（見原審卷㈡第57至58頁）；綜核證人等上揭證述內容以觀，渠等均明確表示當時兩造係就系爭房地之買賣而達成合意。
㈢又俗稱「透天厝」之土地、建物同屬一人所有而分別出售，或僅出售土地或建物與他人，致土地與建物所有權人不同之情形，不但造成法定租賃權問題而恣生法律上糾紛，並囿於使用上限制，勢必影響買受者意願而降低買受價格，且系爭建物距兩造簽立系爭收據之日期（105年12月8日），其屋齡已逾37年，依土地之稀有性其價值恆遠高於建物，而系爭建物已老舊，其價值相對顯然偏低；若上訴人僅出售系爭建物予被上訴人，則參酌上開因素併前揭委託銷售系爭房地之買賣價格予以判斷，被上訴人可接受買賣系爭建物之價格必然遠低於系爭土地價格，且不可能與上訴人願出售系爭房地之前揭價格（底價）僅差約1,100,000元；是上訴人辯稱：750萬元僅出售系爭建物而不包括土地乙情，顯與當時房地市場一般買賣價格已有偏離，且與一般常情有違，尚不可採。
㈣另核諸系爭房地於105年11月23日、106年2月7日經由仲介業者刊登之廣告內容，可見系爭房地已經多年對外出售未果，甚且降低出售價格至 7,980,000元（見原審卷㈡第34至35頁）；準此，依上訴人依委託銷售契約書約定，若經仲介業者斡旋而成立買賣，尚需負擔成交價百分之3、4報酬，而本件上訴人逕與被上訴人合意成立免去仲介報酬及兩造為鄰居之情誼，以7,500,000元出售系爭房地與被上訴人，究之非僅
價格適當合理，且無違一般透天厝係併同土地、建物買賣之經驗法則，並與兩造商談買賣系爭房地時在場證人黃玉燕、黃文凱之前揭證述內容相符；益徵兩造於105年12月8日係合意以 7,500,000元買賣系爭房地，並簽立系爭收據為憑，確堪信為真實。
㈤依上所述，再參以上訴人就兩造間僅就系爭房屋達成買賣，並不包括系爭土地之主張，迄未能提出其他確切證據足資證明或以實其說，自尚不能憑其無法查與事實相符併與常情有違之陳述遽採為有利於其之認定。
五、次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。又物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；民法第 345條、第348條第1項分別定有明文。如前所述，兩造既於105年12月8日就買賣契約必要之點即買賣價金（即 7,500,000元）及標的物（即系爭房地），達成買賣之合意，並即由上訴人書寫收據，再由兩造分別於其上售屋人、購屋人欄位簽名用印，復由被上訴人當場交付面額為 500,000元之系爭支票乙張予上訴人作為本件買賣定金，揆諸前揭說明，系爭買賣契約即為成立，兩造應受契約拘束，並依收據內容所載擇期至約定之代書事務所辦理後續手續；惟上訴人卻執意僅出售系爭建物，並不包括系爭土地，顯有未依約履行之情事，是其於106年1月11日、同年 2月21日分別寄發郵局存證信函與被上訴人，表示僅出售系爭建物，並不包括系爭土地，並催告被上訴人擇期簽立買賣契約，若未履行則解除契約並沒收定金，即非屬合法原因，應不生解除系爭買賣契約之效力。至兩造嗣後雖未能至代書事務所簽立系爭房地買賣書面契約及辦理後續相關手續，惟按買賣之債權契約並非要式行為，除第 166條情形外，自無須以訂立書據為其要件，苟有其他證據方法，足以證明確有買賣事實，則因買賣所發生之債務關係，即不容藉口無書據而任意否認（最高法院18年上字第2956號判例參照）；即不動產物權移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則本為不要式行為，若雙方就房屋之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立（最高法院20年上字第1207號判例參照）；因之仍無礙於系爭買賣契約已成立之效力，亦即兩造仍應各負履行支付買賣價金、移轉系爭房地所有權之義務。而本件系爭買賣價金為7,500,000元，扣除被上訴人於當日給付之500,000元後，被上訴人尚應給付之買賣餘款為 7,000,000元，而上訴人亦應依約履行將系爭房地所有權移轉及交付與被上訴人之必要義務；是被上訴人起訴主張上訴人應於其給付7,000,000 元之同時，將系爭房地所有權移轉登記並交付予被上訴人，於法自屬有據。
六、再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。又違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；民法第250條第1項及第2項前段分別定有明文。
查兩造於簽立系爭收據時，確於其上記載：「雙方之一如有違約，須罰訂金50萬元予對方。」已為上訴人所不爭執；又兩造未能履行後續相關之系爭房地所有權移轉過戶，乃因上訴人嗣後爭執僅出售系爭建物而未包括系爭土地之事由所致，惟上訴人就其前揭有利於己之爭執事項，迄仍未能提出其他確切證據足資證明或以實其說，已如前述，是被上訴人主張上訴人有違約之情事，應堪認定。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額（民法第252 條參照），此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，所應負之主張及舉證責任。再違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨；準此，本院審酌目前一般房地買賣之慣例，違約金額約介於房地總價之百分之3至百分之8間，而本件兩造合意之違約金，約為約定買賣總價金之百分之6.6 ，應認尚屬合理適當。是被上訴人以上訴人無正當理由而拒不履行移轉系爭房地所有權義務，已有違約之情事，而依系爭收據之約定請求上訴人應給付其違約金500,000元，揆諸前揭說明，亦
於法有據。
陸、綜上所述，本件被上訴人依民法第348條第1項規定及違約金給付請求權之法律關係，請求判命：㈠上訴人應於被上訴人給付 7,000,000元之同時，將系爭房地之所有權移轉登記並交付予被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人 500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日（即 106年3月17日，見原審卷㈡第9頁）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權及上訴人之聲請而分別諭知准、免假執行之宣告，經核於法並無不合。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判如上訴聲明所示，為無理由，應予駁回其上訴。
柒、又本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，附此敘明。
捌、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 23 日民事第一庭 審判長法 官 蘇清恭

法 官 翁金緞

法 官 張世展
上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條
之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 107 年 1 月 23 日
書記官 李淑惠
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。