臺灣高等法院 臺南分院107年度上易字第57號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺南分院
• 裁判日期: 107 年 08 月 07 日

臺灣高等法院臺南分院民事判決　107年度上易字第57號
上訴人即附
帶被上訴人　蔡 詠 羽
訴訟代理人　蔡 弘 琳　律師
蔡 進 欽　律師
蘇 正 信　律師
葉 進 祥　律師
被上訴人即
附帶上訴人　林 萬 教
訴訟代理人　黃 俊 元
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國 106年12月27日臺灣臺南地方法院第一審判決（ 106年度訴字第1064號），提起上訴，並為訴之追加，被上訴人於本院為附帶上訴，並為訴之追加，本院於107年7月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴（本訴、反訴）及追加之訴（本訴）均駁回。
原判決關於駁回附帶上訴人後開第三項之訴部分，及除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
附帶被上訴人應再給付附帶上訴人新台幣壹萬伍仟捌佰元，及自民國一○六年十二月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴人應另給付被上訴人自民國一○七年三月二十一日至同年五月八日止，按月以新台幣柒仟玖佰元計算之不當得利。
上訴人應另給付被上訴人自民國一○七年三月二十一日至同年五月八日止，按月以新台幣肆仟伍佰元計算之違約金。
被上訴人其餘追加之訴（反訴）駁回。
第二審訴訟費用關於上訴（包括本、反訴及追加之訴）部分，由被上訴人負擔二十分之一，其餘由上訴人負擔。
第一審（除確定部分外）訴訟費用關於命附帶上訴人負擔部分，及第二審訴訟費用關於附帶上訴部分，由附帶被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限；民事訴訟法第 446條第1項但書、第255條第1項第2款定有明文。而所謂「請求之基礎事實同一」，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第02號裁判參照）。本件被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）係就其於原審提起反訴所受敗訴判決部分提起附帶上訴，請求上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）應再給付其民國（下同）106年12月21日至107年2月20日之2個月租金新台幣（下同）15,800元及遲延利息，並於本審為訴之追加，請求：「上訴人應自107年2月21日起至同年5月8日止，按月給付7,900元（不當得利）及15,800元（違約金）予被上
訴人」；經核被上訴人所為訴之追加與附帶上訴部分具有關連性，且於二者請求之訴訟資料及證據上，並有利用上之同一性，揆諸首揭說明，堪認被上訴人所為訴之追加與附帶上訴部分之基礎事實同一，是其所為訴之追加，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、本件上訴人於原審法院起訴主張：
㈠上訴人前於106年2月20日向被上訴人承租其所有門牌號碼為臺南市○○區○○路000號1層鐵皮屋房屋（下稱系爭房屋），並訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定租期為1年即自106年2月20日起至107年2月20日止，每月租金為7,900元；上訴人並於簽約時給付被上訴人租押金 8,000元點收無訛。上訴人承租系爭房屋目的係為經營美髮事業之用，是上訴人自承租後即開始進行店面內部裝潢及設置廣告招牌等，至同年3月5日裝潢完畢即開始營業。
㈡詎開業後數日因適逢下雨，竟發現系爭房屋有多處鋼板破損、間隙情形，致雨水沿廁所上方滴下，為此上訴人乃通知被上訴人進行修繕；豈料，被上訴人僅口頭承諾，未立即雇工修繕，嗣上訴人於同年04月28日又發現有野貓自該破損處入侵至系爭房屋後方倉庫，並產下數隻小貓而孳生跳蚤，造成上訴人及來店客人遭跳蚤叮咬，無法營業，雖幾經反應，仍未見改善，上訴人不得已乃於同年5月20日以白河郵局第027號存證信函通知被上訴人終止系爭租賃契約，並要求被上訴人賠償其損害。
㈢承上，上訴人承租系爭房屋經營美髮店因漏水、跳蚤孳生，無法正常營業，依法被上訴人自應對上訴人負返還押租金及損害賠償責任，茲說明、計算損害明細如下：
⒈押租金8,000元：
兩造於締約之初，上訴人曾交付 8,000元押租金，現上訴人已合法終止租約，被上訴人自應返還該押租金。
⒉裝潢費用138,810元：
上訴人為開設美髮店，乃進行營業上裝潢，計支出共138,810元，此屬營業上必要費用，自應由被上訴人賠償之。
⒊營業損失345,600元：
上訴人自106年2月20日起承租系爭房屋，租期至107年2月20日止，惟其已於106年5月20日終止系爭契約，尚有9 個月期間無法營業，依之前營業收入平均每日收入 2,000元，再以每月營業24日核計，每月收入48,000元，再按財政部頒布103年度營利事業各類所得暨同業利潤標準，美髮院毛利率為8%，綜互計算減少營業收入為345,600元（即：48,000×9×8
%＝345,600）。
㈣因被上訴人所有系爭房屋之鋼版有破損、間隙，致野貓侵入孳生跳蚤，使上訴人身體多處遭叮咬進而產生皮膚炎、皮疹，自應由被上訴人負損害賠償之責，損害明細如下：
⒈醫療費用4,276元：
上訴人計支出醫療費用4,276元。
⒉精神慰撫金50,000元：
上訴人因遭跳蚤咬傷，身體多處發炎，並留下疤痕，自應由被上訴人賠償50,000元，以資慰藉。
㈤依上，爰本於契約終止、債務不履行及侵權行為所衍生之請求權等法律關係，求為判命：被上訴人應給付上訴人546,686元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息等語（原審為上訴人敗訴之判決，故上訴人不服提起上訴，請求判決：⑴原判決不利於上訴人部分廢棄。⑵被上訴人應給付上訴人 546,686元，及自訴起訴狀繕本送達之翌日起自清償日止，按年息5%計算之利息。另上訴人於本院為訴之追加（因美容美髮商品過期無法使用之損失，見本院卷第0158頁），請求判決：被上訴人應另給付上訴人25,430元，及自追加狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計之利息）。
二、被上訴人則以下列等語，資為抗辯：
㈠上訴人承租系爭房屋時並無漏水問題，本件漏水問題實不能排除為上訴人請人安裝冷氣及招牌固定支架所致，因安裝過程必須踩踏屋頂、鑽出孔洞、震動；又被上訴人接獲上訴人106年5月20日之存證信函後，即於同年月25日回覆上訴人，請求雙方能出面協談，從未片面停止系爭租賃契約關係。
㈡被上訴人接獲上訴人反應系爭房屋有漏水等問題後，並非不聞不問，於幾日內即委請「育昇工程行」之石育騄前往察看；且被上訴人之子黃俊元聽聞被上訴人提及後，即於106年4月22日攜帶泡沫膠至現場了解及協助處理，亦無法確認是否有貓及鳥進入；後於5 月間再經上訴人反應有漏水、跳蚤之問題，即於同月25日請「環衛科技企業社」前來除蚤，並於同月27日委託訴外人陳文琨前往系爭房屋補漏修繕。上訴人均未曾提出證據指稱被上訴人於上揭時間派人修繕有何不當，致其不能營業之事實，卻提起本訴請求被上訴人應負擔106年5月18日至今所生損害，自屬無理。
㈢上訴人提出之光碟內容完全未拍攝房屋破洞、隙縫畫面，卻荒謬的據此指控被上訴人均未處理。且光碟內容只見上訴人男友一味口頭強調跳蚤很多，惟畫面中黑色小點並沒有證據證明是貓蚤，亦無證據證明跟系爭房屋瑕疵有任何關聯。
㈣證人廖翊芯描述被雨滴到身上，其位置並非在前方營業區，而是後方雜物間，且依照片雨水係沿著系爭房屋與後方建物牆面滲下，如何能滴到證人身上？顯無會影響營業區營業之行為。又近乎一年期間，上訴人逕可處置物品而毫無任何作為，且被上訴人從未阻攔上訴人搬離系爭房屋內任何物品，其將屋內物品過期責任全部推諉被上訴人，顯無理由。
㈤依上，爰答辯聲明求為判決：上訴及追加之訴均駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠上訴人於106年2月20日與被上訴人簽訂系爭租賃契約，向被上訴人承租門牌號碼為臺南市○○區○○路000號1樓鐵皮房屋，約定租賃期間自106年2月20日起至107年2月20日止，每月租金為7,900元，上訴人並已繳交押租金8,000元予被上訴人，而上訴人承租系爭房屋之目的係為經營美髮事業之使用。
㈡上訴人以系爭房屋有多處鋼板破損、間隙而漏水，導致野貓及跳蚤入侵，經多次要求被上訴人修繕，均未獲改善為由，於106年5月20日寄發白河郵局第27號存證信函，向被上訴人為終止兩造間系爭租賃契約之意思表示。復於同年月24日寄發善化郵局第82號存證信函，重申上開存證信函意旨，並要求被上訴人應於3日內修繕房屋漏水及除蟲害完畢。
㈢被上訴人則於同年5月25日寄發新莊五工郵局第316號存證信函，回覆上訴人前開存證信函，表示期能進行協談，持續履行契約，由上訴人於同年月26日收受該存證信函；是上訴人即於同年月31日寄發善化郵局第88號存證信函，表示收受被上訴人上揭存證信函後，即與之電話連繫，惟未獲解決；期被上訴人能出面協調，並附上同年月30日晚上拍攝之錄影光碟乙片。
㈣系爭房屋已於107年5月8日經上訴人遷讓返還予被上訴人。
四、兩造爭執之事項：
㈠上訴人以106年5月20日白河郵局第27號存證信函終止系爭租賃契約，是否有理由？若是，則上訴人請求被上訴人返還押租金8,000元，於法是否有據？
㈡上訴人依債務不履行及侵權行為等法律關係，請求被上訴人返還裝潢費用、營業損失、醫療費用及精神慰撫金，於法是否有據？
五、本院之判斷：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而民事訴訟如係由原告
主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第0917號判例參照）。又當事人於其利己事實之主張，除事實於法院已顯著，或為其職權上已認知者外，應負立證之責（最高法院18年上字第1685號判例參照）。本件上訴人係主張其承租系爭房屋經營美髮店，惟因漏水、跳蚤孳生，無法正常營業，已依法終止系爭租賃契約，請求被上訴人返還押租金及賠償其所受損害等情，惟為被上訴人所否認，則揆諸前揭說明，自應由上訴人就其主張有利於已之前揭事實先負舉證之責。
㈡查本件上訴人主張其於106年2月20日與被上訴人簽訂系爭租賃契約，向被上訴人承租門牌號碼為臺南市○○區○○路000號1層鐵皮房屋（即系爭房屋），兩造約定租賃期間為 1年，即自106年2月20日起至107年2月20日止，每月租金為7,900元，而上訴人已繳交押租金8,000元予被上訴人等情，有其所提出之系爭租賃契約書在卷可稽（見原審訴字卷第114至115頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
㈢至上訴人主張其承租系爭房屋係為供經營美髮事業使用，惟承租後系爭房屋有多處鋼板破損、間隙情形，致雨水乃沿廁所上方滴下，且於106年4月28日發現有野貓自該破損處入侵至屋後倉庫，造成上訴人及來店客人遭跳蚤叮咬而無法營業，因被上訴人未能保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，已於106年5月20日以郵局存證信函通知被上訴人終止系爭租賃契約，被上訴人應賠償其裝潢費用、營業損失、醫療費用及精神慰撫金等語；則為被上訴人所堅決否認，且查：
⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；民法第 423條定有明文。準此規定，出租人固有交付租賃物之義務，即在交付租賃物後，對於承租人仍負有保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，收益之狀態；惟需租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，始不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。易言之，倘無法證明出租人有怠於履行此項義務，致承租人受有損害之情事，自不負債務不履行之損害賠償責任。
⒉查上訴人就系爭房屋確有漏（滴）水之情形及如何造成其無法繼續經營美髮事業、有野貓曾入侵系爭房屋等事實，並未能提出具體事證足資證明以實其說。至上訴人於原審審理時雖提出照片、醫院之診斷證明書等為證（見原審訴字卷第38至40、57至60頁）；惟經本院核閱結果，其中照片部分顯示當時由上訴人用以經營美髮業務之範圍，並無漏（滴）水之情形，至上訴人所陳106年6月02日拍攝之照片，係系爭房屋後方牆面滲水，而非營業範圍之區域，另照片雖顯示屋頂、牆面有破損或間隙之情形（原審訴字卷第39至40頁），惟此係屬系爭房屋後方之區域，尚與營業區域無涉；又蚤類易孳生地點，除外來因素（如野放貓、犬侵入）外，潮溼、地板縫隙、屋角、室內盆景周圍等均為蚤類易孳生地點，而保持屋內空氣流通、定期以吸塵器吸淨清潔，則為防止蚤類孳生之要方，至遭跳蚤咬傷引起之皮膚炎，一般臨床約1 週期間即可痊癒；本件依診斷證明書及醫療收據所載，上訴人就醫診療時間係自106年5月18日起至106年6月17日止，期間竟長達1個月，惟上訴人於本院審理時已自陳其自106年05月19日起已停止營業（見本院卷第81頁），再參諸診斷病症為「跳蚤咬傷皮診」、「跳蚤螫咬引起之接觸性皮膚炎」，顯然症狀並非嚴重，是上訴人遭跳蚤螫咬乙事，是否與系爭房屋本身有關及影響上訴人之營業，實已有可議。
⒊上訴人於原審審理時雖又提出106年5月30日之錄影光碟等為證（見同上卷第92頁），惟經本院調取勘驗結果，該光碟內容並無系爭房屋有破洞、隙縫畫面，雖有一男子口頭強調跳蚤很多，惟畫面顯示僅有黑色小點停留腿部，亦無黑色小點主動脫逃離開腿部之畫面，直至拍攝者以手將其拍離，駐留腿部不動時間長達1秒多甚至2秒，已與一般有關跳蚤之敏感習性有違，此有本院勘驗記錄在卷可按（見本院卷第129至151頁）；況畫面中黑色小點，縱認係跳蚤，惟依錄影光碟顯示之單純影像內容，衡情亦無法遽執為與系爭房屋之瑕疵有何關聯性存在，自尚不能採為有利上訴人之認定。
⒋又被上訴人在上訴人於106年3月下旬交付租金時當面告知天花板有漏水情形後，即於幾日內委請育昇工程行之訴外人石育騄前往察看，惟因上訴人不在店內，經以電話聯繫亦無接聽，被上訴人祇好與石育騄從二樓查看可能之漏水狀況，嗣經石育騄查看後表示看不出有漏水情況無從修繕，後上訴人未再表示有漏水之情；期間被上訴人之子黃俊元聽聞被上訴人提及前揭情事後，即於同年04月22日攜帶泡沫膠至現場瞭解及協助處理，然因上訴人反應有問題之區域非屬其承租範圍，而是通往系爭房屋後方建築之通道上，即長廊右方與隔壁鄰居牆壁上縫隙，然該縫隙位置在高處，致黃俊元一時無法處理，亦無法確認是否有貓及鳥進入； 後上訴人於同年5月間再表示有漏水、跳蚤之問題，被上訴人即於同年月25日委由環衛科技企業社前來除蚤，復於同月27日委託訴外人陳文琨前往系爭房屋補漏修繕等情，則據被上訴人於原審及本院審理時陳述在卷，並有其提出之育昇工程行及全宏環衛科技企業社名片、環衛科技企業社及陳文琨之估價單影本在卷可參（見原審訴字卷第23至25頁），而上訴人對此亦未加以爭執；是被上訴人抗辯：其對上訴人指稱系爭房屋需修繕及有跳蚤等問題，並非全未處理等語，尚非無據，應堪信為真實而可採。
⒌至證人廖翊芯於本院審理時具結之證述內容（見本院卷第176至179頁），僅證及其於106年4月中旬以前有至上訴人經營之美髮店消費，期間有一次借用廁所時因下雨而發現牆壁有滲水、漏水情形，至於供上訴人營業區域範圍（即有空調區域）則無滴水情事；另對在美髮店何時遭跳蚤螫咬、咬傷痕跡如何及是否確定為跳蚤所咬傷等情，則僅證述：「沒看到」、「紅的、一點點」「大概」等語；準此，再參諸上訴人106年5月20日郵寄之白河郵局第27號存證信函記載：「又於106年4月28日告知甲方（即被上訴人），有野貓闖入甲方倉庫走廊區生產貓隻，並時時碰撞造成乙方（即上訴人）及客人常因撞擊力道太大聲而受驚嚇，也告知怕造成衛生及健康及環境不良，因怕會有產生跳蚤之可能。」「 直至5月13日，甲方兒子前來詢問情況，要使用發泡劑填補，‧‧後來乙方及在承租範圍進出的人，開始被不明昆蟲叮咬，‧‧」（見原審訴字卷第15頁反面至16頁），可見上訴人並未提及106年 4月28日之前有跳蚤存在之事實，而僅陳述於同年5月13日有向被上訴人之子黃俊元表示「怕會有產生跳蚤之可能」以觀；證人廖翊芯前揭證述內容已與事實有違，尚不足採。㈣依上，上訴人就其主張承租系爭房屋係供經營美髮店使用，惟因有多處鋼板破損、間隙情形，致雨水沿廁所上方滴下，乃通知被上訴人進行修繕，惟其未立即雇工修繕，嗣後又發現有野貓自破損處入侵至後方倉庫，並產下數隻小貓而孳生跳蚤，造成上訴人及來店客人遭跳蚤叮咬，無法營業，雖幾經反應，仍未見改善等情，既未能提出確切之證據足資證明或供本院調查以實其說，則揆諸前揭說明，其據此為理由表示被上訴人未能保持租賃物即系爭房屋合於約定使用收益之狀態（營業用），而於106年5月20日以白河郵局第27號存證信函向被上訴人為終止系爭租賃契約之表示，自不生終止之效力。從而，上訴人請求被上訴人返還系爭押租金及賠償其因之所受損害（包括追加部分），於法尚屬無據。
六、綜上所述，上訴人本於契約終止、債務不履行及侵權行為所衍生之請求權等法律關係，起訴請求判決：被上訴人應給付上訴人 546,686元及法定遲延利息，為無理由，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就本訴（起訴）請求部分為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，經核並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另上訴人於本院為訴之追加請求被上訴人應另給付上訴人25,430元，及自追加狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦為無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、本件被上訴人於原審法院提起反訴及於本院為訴之追加主張：
㈠兩造於訂立系爭租賃契約後，上訴人依租賃契約第3 條約定有每月給付租金7,900元之義務，然上訴人於106年02月13日支付訂金8,000元、2月20日及3月20日各給付租金7,900元，即未再行給付，上訴人持續占用系爭房屋，至今（ 106年12月）並未點交歸還，為此請求上訴人應給付自106年4月20日至107年2月20日共計10個月之租金合計79,000元，及遲延給付之法定利息；又系爭租賃契約已終止，上訴人應恢復原狀完成搬遷將系爭房屋返還被上訴人。
㈡上訴人依系爭租賃契約第7 條約定，有自租賃物交付後由其自付水電費等義務，然上訴人承租後即未支付電費，系爭房屋自106年2月22日起至4月25日止之電費為647元，106年4月26日起至6月26日止之電費為525元，水費度數33度費用為330元，合計共1,502元，併請求上訴人給付之。
㈢被上訴人因上訴人驟然提起訴訟，還持續占用房屋不予歸還，其已84高齡且殘障行動不便，為訴訟來回奔波，夜不成眠、血壓飆高，造成身體不適，還因憂勞而暈眩跌倒，造成胸前肋骨斷了三根，身心承受極度不適，自應由上訴人賠償50,000元，以資慰藉。
㈣系爭租賃契約既已因租期屆滿而消滅，上訴人自107年2月21日起即已無占用租賃物之權源，惟上訴人迄仍占用系爭房屋，自屬無權占有，而受有相當租金之不當利得，是被上訴人另得請求上訴人自107年2月21日起至交還租賃房屋之日即107年5月8日止，按月給付7,900元之不當得利。另依系爭租賃契約第八條：「乙方（即上訴人，下同）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人，下同）同意繼續出租外，不得藉詞推委或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人決無異議。」因上訴人迄107年5月08日始將系爭房屋返還被上訴人，已違反上揭系爭租賃契約第八條約定，上訴人應自107年2月21日起至107年5月08日止，另按月給付被上訴人以15,800元計算之違約金。
㈤依上，爰提起反訴求為判命：⑴上訴人應給付被上訴人130,502元， 及自反訴補充狀續一繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑵上訴人應將系爭房屋完成搬遷回復原狀後返還予被上訴人等語（原審判決：上訴人應給付被上訴人64,702元及法定遲延利息，而駁回上訴人其餘之請求；嗣被上訴人就其於反訴受敗訴判決部分﹝即自106年12月21日至107年2月20日之2個月租金15,800元，至請求應將系爭房屋完成搬遷回復原狀後返還予被上訴人，則已撤回附帶上訴，見本院卷第0228頁﹞，提起附帶上訴，求為判決：上訴人應再給付被上訴人15,800元及法定遲延利息；並追加請求上訴人應自107年2月21日起至同年5月8日止，按月給付7,900元（不當得利）及15,800元（違約金）。 另因上訴人對其於反訴受敗訴判決部分不服而提起上訴，故答辯聲明：上訴駁回）。
二、上訴人則以下列等語，資為抗辯：
㈠觀諸系爭租賃契約收付款明細欄，其中106年3月份租金欄下方，係由上訴人記載「 3/19 7900付清」等語，再由上訴人本人簽名「林萬教」確認，且筆色相同，顯係以同一支筆所書寫；另106年4月份租金欄下方，則由上訴人記載「4/20 7900付清」等語，後上訴人本人簽署「入金 7900元」確認，且筆色亦相同，亦係以同一支筆所書寫；對照 3、4月份2支筆筆色並不相同，顯非同一枝筆所書寫，準此，上訴人抗辯：已依約給付3、4月份租金與事實相符。
㈡上訴人已合法終止兩造間之租賃關係，依法上訴人自無再繼續給付106年12月21日起至107年2月20日止共2個月租金之義務。至上訴人雖遲至107年5月08日始將系爭房屋屋內遺留物品撤離，並騰空遷讓與被上訴人，應認已逾租賃期限。惟被上訴人已自認前於106年10月7日自行更換系爭房屋門鎖，準此，上訴人既無法再自由進入該房屋，則其未入屋內搬離物品，自難以此為由，遽令上訴人負給付不當得利及違約金之責。
㈢若認上訴人應負給付相當於租金之不當得利，則被上訴人已無實質損害，從而被上訴人逕以系爭租賃契約第八條約定，按租金額2 倍及占用期間加計違約金，實屬過苛，請依法酌減。
㈣依上，爰聲明求為判決：⑴原判決命其給付64,702元本息部分廢棄，⑵請求駁回上開廢棄部分，被上訴人在第一審請求及附帶上訴、追加之訴。
三、兩造不爭執之事實與本件本訴部分所載相同，茲引用之。
四、兩造爭執之事項：
㈠被上訴人依系爭租賃契約請求上訴人給付自106年4月20日起至同年11月20日止所積欠之租金 63,200元、水電費1,502元，於法是否有據？
㈡被上訴人請求上訴人應再給付租金15,800元，及應另給付自107年3月21日至107年5月8日止，按月以7,900元計算之不當得利與按月以15,800元計算之違約金，是否有理由？
五、本院之判斷：
㈠請求給付租金及水電費部分：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。又承租人應依約定日期，支付租金；如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之；民法第421條及
第439條分別定有明文。
⒉查被上訴人主張上訴人積欠其自106年2月22日起至106年6月26日止之水電費 1,502元，已據其提出臺灣電力公司電子帳單服務系統─帳單明細、照片等在卷可憑（見原審訴字卷第71至72、74頁），且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。又兩造於系爭租賃契約第七條約定：「交付房屋之日起，房屋之水電、瓦斯‧‧等費用由乙方負擔。」（見原審訴字卷第22頁）；是被上訴人請求上訴人給付積欠之水電費 1,502元，自屬有據。
⒊又經原審法院當庭勘驗上訴人提出之系爭租賃契約原本上房租付收款明細欄所載為：「3月20日至4月20日欄位下有被告（即被上訴人）林萬教本人之簽名，4月20日至5月20日欄位下有入金7900元之文字，兩行字的顏色只有一點點顏色上的差異。」（見原審訴字卷第109、121頁反面）；而按同一人於同一時間以同一枝筆書寫文字，因下筆書寫前後、筆力輕重或筆之出水量等因素，致書寫之字體有一點點顏色上的差異，尚合常理併符一般經驗法則；再者，衡諸常情，若被上訴人係一次收受 106年3月、4月份之租金，其應不可能僅記載一個月之租金金額 7,900元，且上訴人為確保其權益，應會當場要求記載已收取2 個月租金方是，惟其並未如此為之；且若比對兩造分別提出系爭租賃契約所示，被上訴人部分僅有付清押租金及給付106年2月份租金之記載，顯見兩造就106年3月份以後租金之交付，係以上訴人所執之系爭租賃契約書為據；準此，本院認被上訴人主張其只收106年3月份之租金7,900元，因為沒有位置可寫，所以才寫到隔壁（即106年4 月欄）等語，應較為真實可信。又系爭租賃契約所約定之租賃期間已於107年2月20日屆滿終止，則為兩造所不爭執；從而，被上訴人請求上訴人應給付自106年4月20日起至107年2月20日止共計10個月所積欠之租金79,000元（即：7,900 ×10＝79,000元），於法亦屬有據。是被上訴人於本院附
帶上訴請求上訴人應再給付自106年12月21日至107年02月20日止共2個月之租金15,800元，應予准許。
㈡請求給付相當租金之不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第 179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。
⒉查上訴人於系爭租賃契約租期屆滿後，並無有合法之占有權源，惟仍繼續使用系爭房屋，而迄107年5月08日始將系爭房屋屋內遺留物品撤離，並騰空遷讓與被上訴人，已如前述，則其於此期間使用系爭房屋即屬無法律上原因，受有每月免給付 7,900租金之利益，致被上訴人受有損害。從而被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人應自107年3月21日至107年5月8日止， 另按月給付相當於租金之不當得利7,900元，自屬有據。
㈢請求給付違約金部分：
⒈查兩造於系爭租賃契約第八條已約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推委或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人決無異議。」（見原審訴字卷第22頁）；本件上訴人於系爭租賃契約租期屆滿後，並未交還系爭房屋，而係迄107年5月08日始將系爭房屋騰空遷讓與被上訴人，復如前述；依此，被上訴人依契約約定請求上訴人給付違約金，固屬有據。
⒉惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第 252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第0807號判例參照）。依此，本院考量兩造履約情況、社會經濟狀況及系爭房屋現況等情形，並審酌系爭房屋已騰空遷讓返還予被上訴人，而系爭租賃契約就此既約定按月加收一定比例之違約金，顯係依違約日數而與日俱增，並非預定一定之賠償總額，核屬懲罰性違約金性質，又被上訴人因上訴人違約未按期繳付租金所生損失，僅為無法運用上訴人應繳納租金每年可能受有之利息損失，且其利息損失業可由遲延利息之請求予以填補等相關情狀，認本件違約金過高，應以按每月4,500元計算為合理、適當。
⒊從而，被上訴人依系爭租賃契約第八條約定，請求上訴人應自107年3月21日至107年5月8日止，另按月給付以4,500元計算之違約金，要非無據；至逾此範圍之違約金請求，尚屬過高，不應准許。
六、綜上所述，被上訴人提起反訴請求判決：上訴人應給付被上訴人80,502元（即： 79,000＋1,502＝80,502），及自起訴狀繕本送達翌日（即106年12月5日，見原審訴字卷第0119頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此部分判命上訴人應給付被上訴人64,702元，及自106年12月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並就被上訴人部分依職權宣告假執行，另依上訴人之聲請，酌定相當擔保金額為免於假執行之宣告，於法自無未合；上訴人就此部分上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判如反訴上訴聲明所示，為無理由，應予駁回。至原審就上揭應予准許部分（即15,800元），為被上訴人敗訴之判決，尚有未洽（就聲請假執行部分，因其勝訴金額已不得上訴第三審，故原審駁回其假執行之聲請，結論並無二致）；被上訴人就此部分附帶上訴意旨指摘原判決不當求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第三項所示。再被上訴人於本院追加請求上訴人應自107年3月21日至107年5月08日止，另按月給付相當於租金之不當得利7,900元、按月給付以4,500元計算之違約金，則均為理由，應予准許。至被上訴人請求之違約金逾上揭應予准許部分，則為無理由，應予以駁回。參、本件本訴及反訴之事證均臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法並提出之證據資料，經斟酌後認均不影響本院所為前開論斷，自無逐一審論之必要，附此敘明。
肆、據上論結，本件上訴人之上訴及追加之訴均無理由；被上訴人之附帶上訴為有理由，追加之訴則為一部有理由，一部無理由；依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 7 日民事第一庭 審判長法 官 李文賢

法 官 翁金緞

法 官 張世展
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 8 月 7 日
書記官 高曉涵