臺灣高等法院 臺南分院108年度上字第121號

• 裁判案由: 返還價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺南分院
• 裁判日期: 108 年 08 月 21 日

臺灣高等法院臺南分院民事判決　　　　　108年度上字第121號上　訴　人　吳俊鋐
訴訟代理人　吳婧絹
被　上訴人　尤啟賢

訴訟代理人　陳雲壤
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國108年3月14日臺灣嘉義地方法院107年度訴字第799號第一審判決提起上訴，本院於108年7月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊前經原審被告祥睿不動產經紀有限公司（即有巢氏房屋吳鳳世賢加盟店，下稱祥睿公司）居間，於民國107年7月29日以新臺幣（下同）360萬元向上訴人購買坐
落嘉義市○區○○段000000地號土地及其上0000號建物（門牌號碼：嘉義市○區○○街00巷00弄00號，與土地合稱系爭房地），並簽定不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。伊已依約給付買賣價金，訴外人楊茂喜代書亦已辦畢所有權移轉登記。上訴人依約負有將系爭房地騰空移交伊使用之義務；詎上訴人拒絕交屋，經伊於107年10月25日催告上訴人於同
年11月5日第2次點交未果，乃於同年11月6日解除系爭契約
。上訴人依系爭契約第12條第3項規定，自應於通知解約日
起3日內返還買賣價金360萬元，及所收款項加倍之違約金。原審判命上訴人返還買賣價金360萬元及給付18萬元之違約
金暨自起訴狀繕本送達翌日即107年12月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，核無不合等語，並答辯聲
明：上訴駁回（未繫屬本院部分，不再贅述）。
二、上訴人辯以：兩造於107年7月29日簽約時，約定關於與訴外人葉陳玉秀間之共同壁爭議，應由伊處理。伊遂積極與葉陳玉秀以5萬元達成和解，嗣又於107年10月9日，將系爭房地
所有權移轉登記予被上訴人。伊於同年10月11日收到尾款250萬元之房貸撥款後，旋將系爭房地1樓至3樓清空，並於同
年月22日到場點交；詎被上訴人卻以頂樓之儲藏室未清理為由不願進行點交；然該儲藏室並非合法使用之建築空間，且1至3樓均已全部淨空，並不影響被上訴人裝潢隔間，況被上訴人亦未告知系爭房地係要用於出租使用，此乃雙方認知上差異，非伊未盡到點交之義務；嗣被上訴人於107年10月25
日以嘉義文化路郵局第000447號存證信函催告伊辦理點交事宜，伊旋又將上開儲藏室淨空，並與被上訴人約定於107年11月5日第二次點交，當日伊到場後，始知任職祥睿公司之陳雲壤店長及曾耀慶店長竟委由其他部門店長到場代為點交，惟訴外人高偉福夫婦之住家與系爭房地間尚有「領空權」之問題需要向被上訴人說明，再考量上開2名店長係系爭房地
買賣之重要參與者及關係人，應於點交時在場並負責協調買賣雙方提出之任何疑慮，為免雙方責任與義務歸屬不清，伊始未與被上訴人進行第2次點交，非可歸責於伊；嗣被上訴
人表示欲於107年11月21日點交，伊亦表示同意，並提議至
臺北點交，或由陳雲壤店長、曾耀慶店長、楊茂喜代書至臺北收取房屋鎖匙轉交被上訴人即可完成「代理點交」，被上訴人均不同意，始又妨礙該次點交，嗣被上訴人即未再提出確實點交日期，伊遂於同年12月10日向嘉義市東區調解委員會申請調解，詎於同年月26日上午調解當日僅楊茂喜代書與伊到場。伊未違約，甚至為履行系爭契約，與葉陳玉秀達成和解、將系爭房地淨空、數次往返臺北、嘉義、辦理土地鑑界測量暨建築物使用證明、辦理抵押權塗銷登記、給付楊茂喜代書增值稅及代書服務費等，可見伊為履行系爭契約所付出之心力及金錢甚多，被上訴人僅因雙方買賣過程感覺不舒服，即逕予解除系爭契約，實非可取，被上訴人之請求無理由。原審判命伊給付被上訴人378萬元本息，尚有未洽等語
置辯。並聲明：(一)原判決主文第1、4、5項之部分均廢棄
。(二)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第307至308頁，為說明方便，字句略作修正）：
(一)被上訴人於107年7月29日經由祥睿公司居間，向上訴人購買系爭房地，並簽定系爭契約，約定買賣價金為360萬元，並
已全數給付完畢（見本院卷第191至204頁）。
(二)系爭房地已於107年10月9日以買賣為原因，移轉登記為被上訴人所有（見本院卷第239至242頁）。
(三)兩造約定於107年10月22日點交系爭房地，然因頂樓儲藏室
未清空，尚有雜物堆積而無法完成點交；嗣兩造又約定於107年11月5日進行點交，然因原參與本件買賣仲介之祥睿公司陳雲壤、曾慶耀二位店長另有要事無法親自出席，而欲委由同公司之其他店長代為會同點交，但為上訴人所拒絕（上訴人稱因早已與祥睿公司聯繫好，係祥睿公司臨時變卦，且因系爭房地與鄰居尚有領空權之爭執，故陳雲壤、曾慶耀二位店長未出席，無法讓買受人瞭解領空權爭議所在），雖被上訴人當日有到場，仍無法完成本次點交（見原審卷第202至203頁）。
(四)上訴人因點交未果，於107年12月10日向嘉義市東區調解委
員會聲請調解，然因被上訴人於107年12月26日調解期日未
到場，致調解不成立（見本院卷第267至270頁）。
(五)被上訴人於107年10月25日以嘉義文化郵局第447號存證信函催告上訴人履行交屋，復於同年11月6日以太保南新郵局第72號存證信函通知上訴人解除系爭買賣契約（見本院卷第243至245頁）。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3
款規定，整理並協議簡化爭點如下（為說明方便，字句略作修正）：
(一)系爭房地於107年11月6日仍無法完成點交，被上訴人解除契約是否合法？
(二)被上訴人依契約解除之法律關係，請求上訴人返還買賣價金360萬元，並依系爭契約第12條第3項規定，請求違約金18萬元，是否有理由？
五、本院之判斷
(一)被上訴人主張兩造經由祥睿公司居間，於107年7月29日以360萬元買賣系爭房地，並於同日簽定系爭契約。被上訴人陸
續將系爭房地價金如數給付，並辦畢所有權移轉登記後，兩造於107年10月22日點交未果，被上訴人乃於107年10月25日以嘉義文化郵局第000447號存證信函催告上訴人於同年11月5日進行第2次點交，屆期仍未能點交，乃於同年11月6日以
太保南新郵局第000072號存證信函解除系爭契約等情，業據被上訴人提出不動產買賣契約書、系爭房地所有權狀、存證信函、一般委託銷售契約書等為證（見原審卷第19至42頁），且為上訴人所不爭執，堪信為真實。
(二)按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，為民法第348條第1項所明定。又依系爭契約第11條約定，上訴人負有將系爭房地搬遷騰空移交被上訴人使用之契約義務。被上訴人已依系爭契約將買賣價金360萬元給
付上訴人，上訴人則已辦畢所有權移轉登記等情，有系爭房地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本在卷可稽（見原審卷第213至219頁），且為兩造所不爭執。上訴人自有將系爭房地點交被上訴人占有之義務。兩造原約定107年10月22日
點交，但因頂樓儲藏室未清空，尚有雜物堆積，而無法完成點交乙節，為上訴人所自承。上訴人既不否認頂樓儲藏室為買賣標的房屋之一部分，上訴人未將該儲藏室清空致無法點交，顯未依債務本旨履行，自可歸責予上訴人。被上訴人於107年10月25日以存證信函催告上訴人點交，兩造乃又約定
於同年11月5日進行點交，惟屆期因原參與系爭買賣仲介之
祥睿公司陳雲壤、曾慶耀2位店長另有要事無法親自出席，
而欲委由同公司之其他店長代為會同點交，但為上訴人所拒絕，致兩造再次無法完成點交等情，為上訴人所不爭執（見上開不爭執事項㈢）。按祥睿公司乃系爭房地買賣之仲介人，其法律上之義務為仲介買賣雙方完成買賣簽約事宜，至於買賣標的物之點交乃買賣契約履行之問題，尚與祥睿公司無關。縱認祥睿公司需會同兩造點交，因仲介契約之當事人乃祥睿公司，而非該公司之特定店長，故僅需能代表該公司之人員出席即可，而無須由原先仲介成立之陳雲壤、曾慶耀二位店長出席不可。上訴人拒絕祥睿公司指派其他店長會同點交，致該次點交未完成，亦可歸責於上訴人。上訴人固抗辯被上訴人復要求於同年11月21日進行點交，但因上訴人無暇南下，曾要求被上訴人得委託祥睿公司之陳雲壤、曾耀慶店長、訴外人楊茂喜代書至臺北上訴人住處取回系爭房屋鑰匙以代理點交，但為被上訴人所拒絕，因而亦未能完成點交，自不能歸責於上訴人等語。但查，系爭房屋位於嘉義市，而點交房屋之目的在於買賣雙方會同對房屋之現狀盤點清楚，如雙方無異議，則同時移轉占有，故點交事宜自應於系爭房地所在地為之，始符契約之本旨。然上訴人要求被上訴人或委託祥睿公司之陳雲壤、曾耀慶店長、訴外人楊茂喜代書至臺北上訴人住處取回系爭房屋鑰匙，以代點交，顯然誤解點交之目的及上訴人依契約債務人應履行將系爭房地騰空移交被上訴人使用之義務，自屬無據。上訴人之點交系爭房地既未依債務本旨履行，被上訴人拒絕上訴人所提以此方式點交，即非無據，故此次未能完成點交，亦可歸責於上訴人甚明。至上訴人主張107年12月26日之點交，2位店長及被上訴人均未出席，此係被上訴人違約所致，為被上訴人所否認。查此次點交，係上訴人自行指定，上訴人就兩造就此次點交有達成合意乙節，既未舉證以實其說，被上訴人自不受拘束，其未到場，並無歸責事由，上訴人之抗辯，尚無足採。
(三)次按契約當事人之一方給付遲延者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。契約解除時，由他方所受領之給付物，應返還之。民法第254
條、第259條第1款分別定有明文。上訴人為系爭房地之出賣人，負有交付系爭房地予被上訴人之義務，但至今仍未完成點交，其給付即有遲延。被上訴人於107年10月25日以嘉義
文化郵局第000447號存證信函催告上訴人履行交屋，因上訴人屆期仍未履行。被上訴人乃於同年11月6日依系爭契約第12條第1項之約定，以太保南新郵局第000072號存證信函解除系爭契約，被上訴人所寄之2次存證信函上訴人均有收到，
為上訴人所自認（見本院卷第312頁），故系爭契約業經被
上訴人合法解除，堪予認定。準此，被上訴人請求上訴人返還已收受之買賣價金360萬元，自屬有據。
(四)系爭契約第12條第3項後段約定：「如乙方（指上訴人）毀
約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（指被上訴人）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10
日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」。本件因上訴人遲延點交系爭房屋，被上訴人催告後，上訴人仍未完成點交系爭房屋之義務。被上訴人依法解除系爭契約。上訴人依系爭契約除應返還所收受之買賣價金之外，尚應交付原所收款項計算之金額（即360萬元）予甲方
，以為違約損害賠償。然民法第252條規定：「約定之違約
金額過高者，法院得減至相當之數額。」又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至
於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。上開違約金之酌減，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號、1915號判決參照）。本院審酌上訴人已將系爭房地之所有權移轉予被上訴人，僅因交屋問題致生遲延，並經被上訴人催告後解除契約，且以被上訴人於107年7月間訂約後付款迄今約1年，以買賣總價金360萬元依法定遲延利息週年利率5%計算，亦僅約18萬元，若依以被上訴人已給付之買賣價金360
萬元計算違約金，顯然過高，認上訴人請求之違約金應以18萬元為適當。
(五)綜上所述，被上訴人以上訴人遲延點交，經催告後仍不履行，依民法第254條之規定解除契約，並依民法第259條第1款
解除契約回復原狀及系爭契約第12條第3項之法律關係，請
求上訴人返還360萬元買賣價金及給付18萬元之違約金，及
自起訴狀繕本送達翌日即107年12月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許。原審為
上訴人敗訴之判決，並命供擔保准、免假執行宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不另一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 21 日民事第二庭審判長法 官 高榮宏

法 官 黃瑪玲

法 官 陳春長
上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條
之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 108 年 8 月 21 日
書記官 邱斈如
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。