臺灣高等法院 臺南分院108年度上易字第173號

• 裁判案由: 給付仲介費
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺南分院
• 裁判日期: 108 年 09 月 23 日

臺灣高等法院臺南分院民事判決　　　　108年度上易字第173號上　訴　人　林慧霞
被　上訴人　財團法人台灣基督長老教會
法定代理人　林芳仲
訴訟代理人　張巧妍律師
上列當事人間請求給付仲介費事件，上訴人對於中華民國108年4月9日臺灣嘉義地方法院第一審判決（107年度訴字第298號）提
起上訴，本院於108年9月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：訴外人張文財為坐落嘉義市○○○段000000地號土地（下稱系爭土地）之實際所有權人，欲出售系爭土地，遂委請上訴人協助尋找買主，經上訴人尋找買主，確定被上訴人購買意願，經居間協調，張文財始願將系爭土地以新臺幣（下同）5,610萬元售予被上訴人，並於民國（下
同）107年3月6日完成移轉登記。系爭買賣契約係因上訴人
之媒介而成立，上訴人自得依據居間契約之法律關係請求被上訴人給付買賣價金1％即56萬元之報酬及自起訴狀繕本送
達翌日即107年6月20日起算之法定利息。原審僅判命被上訴人給付7萬元本息，駁回上訴人其餘請求，顯有違誤，為此
提起上訴，並聲明：㈠原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人49萬元，及自107
年6月20日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被上訴人則以：上訴人於106年2月22日拜訪黃璨徵牧師，言及毗鄰土地之張先生願出售系爭土地，因不好意思讓別人知道，故託上訴人來告知欲售土地每坪35萬元，因之前曾經談過洽購，不知如今是否仍願意購買。黃璨徵明白告知上訴人，洽購土地金額龐大，此事需經過被上訴人長執會決議是否要購地，非牧師一人可以做決定，但會轉告被上訴人長執會。是上訴人雖主張本件交易流程一開始即明確告知仲介費用為買賣價金1％，然除黃璨徵告知其須待被上訴人開會決定
外，雙方未有關於媒介居間之書面或口頭約定，亦未提及媒介居間報酬數額，兩造並無媒介居間契約存在，且上訴人僅告知被上訴人地主之售價，而買賣價格從每坪35萬元起，歷經32萬元、31萬元，以至最後之買賣價格30萬元，皆由訴外人蔡月雀長老與地主直接談妥，上訴人陸續通知被上訴人地主售價，乃因上訴人與地主之交情，非買賣雙方之仲介、中人。再者，若法院認兩造間有默示之居間契約存在，然本件買賣過程，蔡月雀至遲於106年3月12日即與地主聯繫上，亦由教會內之購地小組組員出力了解土地之規劃、建築、貸款等事宜，且最後辦理簽約、過戶等，亦係被上訴人委請代書處理，故上訴人除了為地主傳達買賣價格外，並未替被上訴人處理猶如仲介業之事務，其就系爭土地買賣所為之貢獻，實屬有限，原審認定居間報酬為7萬元，應屬相當。從而原
審判命被上訴人給付7萬元本息，並無不當等語，資為抗辯
。並聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：（本院卷第106頁）
㈠系爭土地原登記為訴外人張文福所有，惟實際所有權人為張文財。（原審卷第237-275頁）
㈡被上訴人於107年1月9日與張文福就系爭土地簽立買賣契約
，約定買賣價金5,610萬元，並於107年3月6日以買賣為原因完成所有權移轉登記。（原審卷第101、237-275頁）
四、兩造之爭點：（本院卷第106頁）
㈠兩造是否有就系爭土地之買賣成立居間契約？
㈡上訴人依據居間契約之法律關係請求被上訴人給付居間報酬56萬元，是否有據？
五、得心證之理由：茲就前開爭點，分別論述如下：
㈠兩造是否有就系爭土地之買賣成立居間契約？
⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明
文。是民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約
機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年度台上字第2675號民事判決參照）。
⒉上訴人主張兩造就系爭土地之買賣成立居間契約乙節，固為被上訴人所否認，然查：
①上訴人主張系爭土地之實際所有權人張文財有意出售系爭土地，其於106年2月22日將此消息告知被上訴人教會牧師黃璨徵，嗣被上訴人於106年3月5日成立購地小組，由蔡月雀長
老擔任召集人，黃璨徵遂於同年3月9日傳簡訊告知上訴人教會已經成立購地小組，會與上訴人聯絡，上訴人則於3月12
日告知黃璨徵有去拜訪地主，了解底價等情，業據上訴人提出其與黃璨徵之簡訊通話紀錄及被上訴人提出之會議紀錄為證（原審卷第67-69頁、第127頁），且據證人黃璨徵於原審到庭證稱上訴人有去教會找她，要幫忙介紹系爭土地等語無訛（原審卷第294頁），足徵被上訴人係由上訴人處知悉系
爭土地欲出售之消息，堪以認定。
②嗣被上訴人教會之長執會於106年5月7日開會決議土地購買
金額以每坪30萬元以下為原則，有被上訴人提出之會議紀錄為證（原審卷第129頁），而上訴人於106年6月6日有傳簡訊予蔡月雀，表示「昨天晚上有去拜訪地主張先生聊天至10點，我有提到建議價位每坪約30萬元張先生沒表示，我會繼續努力，請長老給我時間謝謝」，而蔡月雀亦回簡訊：「好謝謝妳」（原審卷第71頁），足認上訴人於告知系爭土地出售之消息後，仍有與被上訴人處理土地購買程序之召集人蔡月雀接洽，並就買賣價格與地主為建議磋商。
③之後被上訴人與地主於106年6月10日談妥以每坪30萬元購買系爭土地，經地主告知上訴人此事後（見原審卷第155、225頁、第15頁），上訴人於當日即106年6月10日、6月12日，
有就被上訴人與地主會談時間與被上訴人為聯繫，並於6月
20日、7月4日告知被上訴人土地鑑界事宜，嗣又於8月6日、9月6日、10月1日、11月20日、11月23日、12月8日多次詢問被上訴人教會購地案開會程序、登記、簽約日期等事宜，有上訴人提出之簡訊通話內容為證（原審卷第72-75頁、第77
、79、81、83頁）。另一方面，上訴人亦有於106年6月10日告知地主之配偶會於被上訴人教會開會後再為報告，於106
年10月9日、11月9日、11月20日、11月23日、12月4日告知
地主之配偶被上訴人教會開會通過購買系爭土地、聯絡簽約日期等事宜，有上訴人提出之LINＥ通話截圖在卷可稽（原
審卷第47頁、第53-57頁），是系爭土地價格雖係由地主與
被上訴人直接洽談而達成合意，然上訴人就兩造鑑界、簽約等事宜均有從中為聯繫。
④被上訴人雖否認其有與上訴人就系爭土地成立居間契約，然其購地小組之106年5月30日LINE通話內容已表示「這星期有想找『仲介』談談…」（原審卷第154頁），且於被上訴人
與地主達成買賣價格合意後，被上訴人購地小組亦曾試算「仲介佣金60,000元」，有被上訴人提出之已談妥之購地及費用試算表為憑（原審卷第135頁），另被上訴人亦曾於106年8月10日晚上8時，由購地小組派5人為代表，在嘉義市「幸
福原在咖啡廳」與上訴人會談報酬事宜，有被上訴人提出之該次會議紀錄為憑（原審卷第138頁）。衡諸常情，若被上
訴人未與上訴人成立居間契約，其何以會編列仲介費用？又何以會與上訴人洽談仲介報酬？
⑤綜上可知，系爭土地之交易乃經由上訴人告知被上訴人有關地主欲出售土地之訊息，上訴人並由黃璨徵傳達居間之意思表示，被上訴人因此成立購地小組，由蔡月雀擔任購地小組召集人，期間由上訴人陸續報告買賣之相關訊息予雙方。而上訴人與被上訴人並無特殊情誼，如被上訴人不支付報酬，上訴人當無逕為被上訴人居間之可能，是本院認為上訴人主張兩造間已成立居間契約，應為可採。
㈡上訴人依據居間契約之法律關係請求被上訴人給付居間報酬56萬元，是否有據？
⒈上訴人主張兩造約定之居間報酬為系爭買賣契約價金1％；
縱未約定報酬，其亦得按交易習慣請求以買賣價金1％計算
報酬云云，然為被上訴人所否認，辯稱：兩造間並無居間報酬之合意等語。經查：
①按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。上訴人主張兩造間約定
之居間報酬為買賣價金1％之事實，既為被上訴人所否認，
即應由上訴人就前開有利於己之事實舉證證明之。然查，據證人黃璨徵於原審到庭證稱：伊沒有跟上訴人約定仲介費用，當時上訴人來教會找伊，說要幫教會介紹隔壁的那一塊土地，伊問她現在買賣仲介費的行情是多少，她說是1％，伊
就沒有講，伊沒有說要給她1％，因為這種事情要由教會開
會決定，不是伊可以作主的，伊跟上訴人說伊會在教會開會中轉達教會，再由教會開會決定等語（原審卷第294頁），
而上訴人於本院準備程序時亦自承：「就黃璨徵牧師他並沒有同意仲介費用部分，他並不是沒有同意，他是說他不能做決定」、「（法官問：所以兩造就仲介費用數額都沒有約定過？）對，從頭到尾他們都沒有說不給我。沒有文字上的約定，都是口頭上的約定」等語（本院卷第107、108頁），足認上訴人雖曾對證人黃璨徵表示居間報酬為買賣價金之1％
，然證人黃璨徵並未同意，並表示其無決定權，需由教會開會決定，是上訴人所為居間報酬為買賣價金1％之要約，並
未得被上訴人即時之承諾同意甚明。而觀之106年3月18日被上訴人教會購地小組之LINE群組「仲介費百分之一、建築師目前執行中下周會實地勘查」之貼文，雖可認被上訴人已知上訴人前開居間報酬為買賣價金1％之意思表示，然參酌被
上訴人所提出之已談妥之購地及費用試算表記載「仲介佣金6萬元」，及教會購地小組代表與上訴人協調給予酬金之過
程紀錄記載允諾給付報酬金額7萬元等情，堪認被上訴人並
未同意上訴人所提出居間報酬為買賣價金1％之要約。是上
訴人主張兩造已達成居間報酬為買賣價金1％之合意云云，
尚難認為可採。
②次按，居間未定報酬額者，按照價目表所定給付之，無價目表者，按照習慣給付。居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第566條第2項、第568條第1項分別定有明文。兩造既未約定報酬，上訴人亦非以居間收取報酬為業之人，無任何報酬價目表可供參酌，是依上開規定，自應依習慣計算居間報酬額。經查，上訴人雖援引「不動產仲介經紀業報酬計收標準」第1條規定：「不動產經紀業或
經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金」，及台北市不動產仲介經紀商業同業公會97年7月11日北市房仲榮字第96101號函覆，暨臺北市房屋仲介商業同業公會87年8月27日函覆內容，主張依交易習慣
，居間業者向由買方收取仲介報酬額為成交價1％云云。惟
由台北市不動產仲介經紀商業同業公會97年7月11日北市房
仲榮字第96101號上開函文內容：「…雖當時（89年4月間）尚未有任何明文規定之報酬標準，惟業者多係以賣方收取總價4％，向買方收取總價1％仲介報酬較為普遍，但總價愈高通常報酬約定空間愈大，至於收取數額與如何收取，通常均依各自雙方約定內容而定，並無一定之計算標準或機制。」（本院卷第71頁），顯見仲介業者習慣上向賣方收取較高報酬，總價愈高者，報酬彈性愈大，而上開報酬基準係仲介業者考量各項人事、設備及稅金成本後酌定，上訴人並非仲介業者，無上開各項成本之支出，且系爭土地之買賣契約金額達5,610萬元，是其收取之居間報酬應較專業仲介業者更為
優惠，始符常理。又參照上開台北市不動產仲介經紀商業同業公會97年7月11日北市房仲榮字第96101號函內容所示，仲介人向賣方收取之報酬通常為買方之4倍。而據上訴人自承
「張文財先生叫我去拿仲介費，起先他只給我20萬元，…，後來張太太跟我是多年的好朋友，她說我再多給你10萬元，付我30萬元」，足認賣方原欲給付之仲介費為20萬元，另10萬元係基於上訴人與地主配偶多年之情誼而為給付，故以賣方仲介費4分之1計算，並參酌本件上訴人雖陸續報告買賣之訊息與買賣雙方，然系爭買賣價格最終係由蔡月雀親自與地主洽談始達成合意，上訴人亦未替被上訴人處理如仲介業者之事務（不動產經紀業管理條例第24-2條規定參照），是本院認上訴人得請求之居間報酬，應以7萬元為合理相當。
⒉綜上，上訴人依據居間契約之法律關係請求被上訴人給付居間報酬7萬元及自107年6月20日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，上訴人得請求被上訴人給付之居間報酬為7萬元
。從而，上訴人依居間契約之法律關係，請求被上訴人再給付49萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，非屬正當，不應准許。原審就此部分所為
上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 23 日
民事第四庭 審判長法 官 翁金緞

法 官 黃義成

法 官 藍雅清
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 9 月 23 日
書記官 凌昇裕