臺灣高等法院 臺南分院110年度上易字第291號

• 裁判案由: 給付服務報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺南分院
• 裁判日期: 111 年 04 月 13 日
• 當事人: 幸福家事業有限公司、李應吉、林財安

臺灣高等法院臺南分院民事判決
110年度上易字第291號
上 訴 人 幸福家事業有限公司民生分公司
法定代理人 李應吉
訴訟代理人 王偉龍
被上訴人 林財安
��宏崙
上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國110
年10月14日臺灣臺南地方法院110年度訴字第649號第一審判決提起上訴，本院於111年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人林財安應給付上訴人新臺幣貳拾貳萬陸仟伍佰元、被上訴人��宏崙應給付上訴人新臺幣壹拾伍萬元，及均自民國一一〇
年五月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
廢棄部分第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔；駁回部分第二審訴訟費用，由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：
㈠被上訴人林財安於民國109年5月26日委託上訴人居間銷售其所有坐落門牌號碼臺南市○○區○○路00巷00弄0號房地（下稱系爭房地），原係專任委託銷售，嗣於6月10日變更為一般委託銷售，委託期間為自同年5月26日起改至12月31日止，報酬改為成交價額之百分之2，委託銷售價格為新臺幣（下同）2,386萬元，兩造並簽訂委託銷售契約書、委託事項變更契約書（下稱系爭委託契約）。上訴人於5月29日介紹系爭房地資訊予被上訴人��宏崙，經上訴人居間安排面談議價，於6月15日被上訴人二人以2,265萬元達成買賣合意，��宏崙簽立不動產買賣意願書（下稱意願書）暨買方給付服務費承諾書（下稱買方承諾書），林財安亦在意願書之賣方欄位簽名，表示同意出售，並確認收受定金。上訴人原訂於6月18日協助被上訴人二人進行簽約程序，然��宏崙當日以電話向業務員表示，其母認為系爭房地與其命格不合為由，暫不簽約，復於6月20日向上訴人表達確定放棄購買，經上訴人轉達後，被上訴人二人達成解約協議，並簽立協議書（下稱解約協議書）。嗣林財安於6月24日告知上訴人系爭房地已收定，並於7月1日告知已售出等語。然上訴人查知林財安於8月17日將系爭房地所有權因買賣移轉登記予��宏崙，足見被上訴人二人在解約協議後3個月內另行成交，依系爭委託契約第8條第3項約定，視為上訴人已完成居間仲介義務，自得請求林財安給付成交價百分之2計算之服務報酬453,000元。又依買方承諾書第1、3條約定，��宏崙在委託期間屆滿後3個月內與林財安私下買賣成交，亦應給付原約定之服務報酬30萬元等語。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡林財安應給付上訴人453,000元，及自110年5月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢��宏崙應給付上訴人30萬元，及自110年5月8日起至清償日止，按週年利率百分5計算之利息。
二、被上訴人抗辯：
㈠林財安部分：
上訴人仲介之客人不多，服務態度一般，故與上訴人改成一般委託契約。嗣��宏崙放棄成交，所以三方簽立解約協議書
，��宏崙已付10萬元定金轉為解約金，上訴人與林財安各拿
5萬元。簽立解約協議書時，業務員說可以再將系爭房地賣
給別人，且與��宏崙是透過另一仲介台灣房屋成交，也有另
支付台灣房屋仲介費，並未規避仲介報酬，上訴人之請求，並無依據。
㈡��宏崙部分：
上訴人一直急著想成交，但��宏崙篤信道教和風水，需要更
多時間請風水師看房，上訴人沒辦法撮合到適當的時間，只能放棄成交，且三方已合意解約，斡旋金10萬元遭上訴人沒收，仲介合約已不存在。之後台灣房屋提供系爭房地資料，並幫忙協調風水師去看房子，風水師說房屋格局修改一下就可以，所以後來成交，並支付台灣房屋仲介費20萬元。如果��宏崙與林財安為規避仲介費，大可不必再找台灣房屋仲介
，上訴人請求並無理由。
㈢均答辯聲明：上訴駁回。
三、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3
款規定，整理並協議簡化爭點後，確認兩造不爭執及爭執事項如下：
不爭執事項：
㈠林財安於109年5月26日與上訴人簽立專任委託銷售契約書（原審卷第23-25頁）及聯賣廣告同意書（原審卷第183頁），委託上訴人銷售系爭不動產，原委託銷售期間為109年5月26日起至6月30日、服務費報酬為成交價額之百分之4，委託銷售價格為2,580萬元；嗣於同年6月10日簽訂委託事項變更契約書（原審卷第27頁），變更為一般委託銷售，期間至同年12月31日止、服務費報酬為成交價額之百分之2，委託銷售
價格為2,386萬元（原審卷23、29頁）。
㈡上訴人於同年6月15日安排林財安與��宏崙會面議價，��宏崙
於當日簽立不動產買賣意願書及買方給付服務費承諾書（原審卷第39頁），願出價2,265萬元購買系爭不動產，經林財
安同意並簽名。
㈢上訴人原與林財安及��宏崙約定於同年6月18日簽約，因故於
同月21日合意解除買賣契約，三方簽訂系爭解約協議書（原審卷第47頁），��宏崙已支付10萬元違約賠償給上訴人，上
訴人轉交其中5萬元由林財安收取。
㈣林財安、��宏崙及其配偶李慧美，於同月22日另透過台灣房
屋之仲介，就系爭不動產簽立不動產買賣契約書（原審卷第145-163頁），由��宏崙及李慧美以2,200萬元向林財安購買
系爭不動產，並於同年8月17日移轉登記完畢（原審卷第55-60頁）。被上訴人並各付20萬元仲介費給台灣房屋之仲介（原審卷141、143頁）。
爭執事項：
㈠上訴人依系爭一般委託契約第8 條第3 項有關「委託期間屆滿後3 個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時」之約定，請求林財安給付服務費453,000元，有無理由？
㈡上訴人依買方給付承諾書第1、3條約定，請求��宏崙給付服
務報酬30萬元，有無理由？
四、得心證之理由：
㈠林財安委託上訴人銷售系爭房地，先簽專任委託契約，後改為一般委託契約，上訴人仲介買方��宏崙與林財安會面議價
，並談妥以2,265萬元購買系爭房地，嗣��宏崙不願購買，
三方於109年6月21日簽立解約協議書，惟林財安、��宏崙及
其配偶李慧美，於解約協議書後之隔日即22日，透過台灣房屋之仲介，就系爭房地以2,200萬元再簽訂買賣契約（下稱
第二次買賣），並於8月17日辦理系爭房地所有權移轉登記
完畢等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈠至㈣）。
㈡按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決參照）。經查：
1.三方簽立之解約協議書明文：「甲（即��宏崙）、乙（即
林財安）雙方經由丙方（即上訴人）居間仲介，就乙方所有坐落...房地一筆達成買賣合意，並經乙方簽收定金壹
拾萬元整在案，買賣契約業已成立。甲、乙雙方同意丙方業已完成居間仲介之義務，今因甲方因素雙方合意於簽署本協議書同時解除本件買賣契約...」（原審卷第47頁）
，是該協議書所解除者，係被上訴人二人間之「買賣契約」，林財安與上訴人間之系爭房地委託銷售契約，並未解除，至109年12月31日委託期間屆滿前，該契約仍屬有效
，上訴人得繼續仲介銷售系爭房地。惟林財安、��宏崙及
其配偶李慧美，於解約協議書簽立後之隔日，透過台灣房屋之仲介，就系爭房地以2,200萬元再簽訂第二次買賣契
約，依系爭委託契約第8條第3項約定：「委託契約之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（即上訴人）已完成居間仲介之義務，甲方（即林財安）應支付原約定之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。...委託期間屆滿後
參個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時。」（原審卷第24頁、本院卷第75頁，二者約款文字均相同），視為上訴人已完成仲介義務。雖第二次簽立買賣契約時，仍在林財安之委託期間內，非期間屆滿後，然林財安係與上訴人仲介之購屋對象��宏崙及其
配偶李慧美簽訂第二次買賣契約，該約款實係欲約束賣方遵守義務，避免違反契約致上訴人無法收受報酬之約定，委託銷售期間屆滿後3個月內仍應給付，依社會一般客觀
認知及系爭委託契約所欲表示之法律效果，於委託期間內更當適用，是林財安依約自應支付原約定之服務報酬（即契約第5條成交價額之百分之2）。惟該約定核屬對委託人違約之處罰，比照完成仲介之服務報酬收取，應係損害賠償總額預定性質之違約金（民法第250條第2項規定參照），並非單純之報酬，應堪認定。
2.��宏崙因欲購買系爭房地，與上訴人簽立意願書、買方承
諾書，於買方承諾書第3條約定：「若立書人（即��宏崙
）或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後三個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人（即上訴人）已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付原約定之服務報酬予受託人。」��宏崙雖於林財安委託期間
內，另與林財安成交，惟同上開1.之解釋，依社會一般客觀認知及系爭委託契約所欲表示之法律效果，應認��宏崙
亦已符合上開約款之情形，視為上訴人已完成仲介義務，亦應給付原約定之服務報酬。又此約款欲約束買方避免違反契約之約定，核屬違約處罰，比照完成仲介之服務報酬收取，亦係損害賠償總額預定性質之違約金（民法第250
條第2項規定參照），並非單純之報酬，應堪認定。
3.被上訴人固抗辯依解約協議書，系爭委託銷售契約和買方承諾書均已解除，被上訴人嗣後另由台灣房屋成交，並無規避仲介報酬等語。經查，解約協議書所解除者，係被上訴人二人間之「買賣契約」，並非林財安與上訴人間之委託銷售契約，已如前述，又被上訴人二人先經由上訴人仲介締約，嗣另透過台灣房屋仲介購買系爭房地，符合系爭委託銷售契約、買方承諾書之約款，應為給付，亦如前述，基於契約相對性原則，其二人另支付之仲介費，係因被上訴人二人與台灣房屋間之契約而為給付，與本件上訴人與被上訴人間之契約無涉，是被上訴人上開抗辯，均不可採。
㈢違約金之酌減：
1.按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文；而衡量違約金是否相當，即須依一般客
觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。又上開違約金酌減之規定，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院79年台上字第1915號、51年台上字第19號及70年度台上字第3796號判決意旨參照）。
2.經查，本件因被上訴人二人合意解除契約，事實上買賣雙方交易並未完成，嗣另透過台灣房屋成交，完成系爭房地之買賣及移轉登記，雖已符合系爭委託銷售契約、買方承諾書之約定，視為被上訴人已完成居間仲介義務，所為給付，核屬損害賠償總額預定性質之違約金，已如前述。又上訴人因上開解除，雖受有無法領取報酬之損害，然審酌上訴人無需再辦理雙方簽訂買賣契約、交付文件、過戶、貸款等事宜，且上訴人與林財安之委託期間為109年5月26日起（見原審卷第24頁），其於同年6月15日即覓得買家�
�宏崙（原審卷第39頁），銷售期間不長，因認前揭違約金數額，林財安部分按原成交價額2%計算（契約第5條）
、��宏崙部分之服務費30萬元（買方承諾書第3條），均
屬過高，林財安部分應核減為按成交價額1%計算，即226,500元（2,265萬元X2%＝226,500元)；��宏崙部分應核減為
15萬元，較為允當。
五、綜上所述，上訴人依系爭委託銷售契約、買方承諾書之約定，請求被上訴人林財安給付226,500元、��宏崙給付15萬元
，及均自起訴狀繕本送達之翌日即110年5月8日（見原審卷
第99、105頁送達證書）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。從而，原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項
所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　4 　　月　　13　　日民事第一庭 審判長法 官 翁金緞

法 官 黃瑪玲

法 官 蔡孟珊
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　4 　　月　　13　　日
書記官 徐振玉