110年度重上字第22號｜民事：確認優先承購權存在等｜裁判日期：111 年 04 月 27 日

臺灣高等法院臺南分院民事判決 110年度重上字第22號上訴人林靜女被上訴人王櫻芬王文隆王文宏前列三人共同訴訟代理人王識涵律師曾浩銓律師追加被告張宥惠上列當事人間請求確認優先承購權存在等事件，上訴人對於中華民國109年11月27日臺灣臺南地方法院109年度重訴字第68號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於111年4月6日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴及追加之訴均駁回。第二審訴訟費用（含追加之訴部分）由上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人於原審主張其為坐落臺南市○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，就原判決附表所示之買賣契約有優先購買權，聲明請求被上訴人王櫻芬、王文隆、王文宏應於其分別給付新臺幣（下同）5,339,550元、3,559,700元、1,779,850元時，各將系爭土地應有部分8分之3、8分之2、8分之1移轉登記予上訴人，經原審駁回其請求，其聲明不服，提起上訴，並追加共有人張宥惠為被告，聲明求為：「㈠原判決廢棄。㈡被上訴人王櫻芬、王文隆、王文宏、追加被告張宥惠應就系爭土地所有權應有部分8 分之3、8分之2、8分之1、8分之1與上訴人共同訂立買賣契約書，並各將系爭土地所有權應有部分8分之3、8分之2、8分之1、8分之1移轉登記予上訴人。」（見本院卷第337頁），被上訴人及追加被告張宥惠雖不同意上訴人所為追加，惟按當事人、訴訟標的及應受判決事項之聲明，為訴之三要素，民事訴訟法第255條第1項第2款之規定並未限定適用範圍僅訴訟標的，又該款所稱之「請求之基礎事實同一」，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，避免重複審理者，即屬之，俾達紛爭一次解決及節省法院與當事人勞費之目的。是民事訴訟法第255條第1項第2款之規定，因可利用原訴訟資料，除有礙於對造防禦權之行使外，應得適用於當事人之變更或追加。而在第二審依第446條第1項適用第255條第1項第2款規定變更或追加當事人，須於對造之審級利益及防禦權之保障無重大影響，始得為之，以兼顧當事人訴訟權益之保障及訴訟經濟之要求。查上訴人於二審追加請求被上訴人應與其共同訂立買賣契約，並追加張宥惠為被告，而追加被告張宥惠為系爭土地之共有人，於原審即已參加訴訟（見原審重訴卷第157頁），是上訴人於二審追加張宥惠為被告，可利用原訴訟資料，對於追加被告張宥惠之審級利益及防禦權之保障尚無重大影響，依前開說明，應屬請求之基礎事實同一之情形，核與民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第2款規定相符，自應予准許，合先敘明。貳、實體方面：一、上訴人起訴主張：伊與被上訴人王櫻芬、王文隆、王文宏及追加被告張宥惠均為系爭土地共有人，被上訴人與訴外人太穩建設有限公司（下稱太穩公司）於民國（下同）108年11 月28日訂立如原判決附表所示不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）後，雖於108年12月5日寄發存證信函通知伊得行使優先承購權，惟該存證信函未檢附完整內容（即未詳實記載出售共有人及買受人之姓名與地址），故該次通知不合法，況伊於108年12月14日已寄發存證信函通知被上訴人願行使優先承購權，而優先承購權屬於法定形成權，伊是否曾就其他條件為磋商，非買賣契約成立必要之點，故兩造就系爭土地已成立買賣契約（下稱優先買賣契約），被上訴人負有與伊訂立買賣契約及使伊取得系爭土地所有權之義務；被上訴人固曾於108年12月31日發函催告給付價金，然縱伊因未依催告給付價金而負遲延責任，被上訴人仍須依優先買賣契約再訂相當期限催告履行，若伊未於相當期限內履行，被上訴人始得以遲延給付為由解除優先買賣契約，被上訴人卻未再訂相當期限催告，故優先買賣契約尚未經合法解除。另追加被告張宥惠曾謂若伊欲優先承購系爭土地，其就放棄優先承購權，願以每坪172,000元將其所有應有部分出售予伊，伊於108年12月30日未直接簽約，係因需與證人陳碧春再商量第一期款之問題，並無不同意系爭買賣契約第12條第7項特別約定之意，自不得認上訴人未依同一條件優先承購。又伊另有要事始未於109年1月6日到場簽約，伊事先已以電話及存證信函告知改期再洽優先承購事宜，並未放棄優先承購。是伊自得依土地法第34條之1規定及買賣契約法律關係，請求被上訴人、追加被告張宥惠與伊共同訂立買賣契約書，並移轉系爭土地所有權應有部分。原審駁回伊之請求，顯有不當，為此提起上訴，並為訴之追加，聲明如下：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人王櫻芬、王文隆、王文宏、追加被告張宥惠應就系爭土地所有權應有部分8分之3、8分之2、8分之1、8 分之1與上訴人共同訂立買賣契約書，並各將系爭土地所有權應有部分8分之3、8分之2、8分之1、8分之1移轉登記予上訴人。二、被上訴人則以：上訴人業經伊於108年12月5日寄發存證信函通知得行使優先承購權，該存證信函已記載特別約定內容，自為合法有效之通知，伊後來也已將完整契約內容寄予上訴人；上訴人於108年12月30日以審閱契約為由拒絕簽約，又不同意系爭買賣契約第12條第7項：「買方同意額外支付…參佰參拾陸萬肆仟玖佰陸拾元整協助處理賣方債務」之條件，可知上訴人並未合法行使優先承購權；且當伊請求上訴人於109年1月6日簽訂買賣契約，上訴人仍藉故拖延而未於約定期日到場訂約，應認上訴人放棄行使優先承購權；另上訴人空泛主張優先承購權，實則係藉此展延考慮期間，有濫用權利之情事，亦應視為放棄行使優先承購權。縱認上訴人已合法行使優先承購權且未放棄，上訴人依然負有簽立書面契約並給付總價50％之義務，伊於108年12月23日發函通知上訴人簽訂書面契約，即同時催告上訴人簽約並給付總價50％，上訴人卻未依通知簽約付款，已陷於給付遲延，伊於108年12 月31日再次發函催告上訴人簽約付款，即屬再訂相當期限催告上訴人履行，上訴人仍藉故拖延而未履行，伊為此以民事答辯㈡狀繕本作為向上訴人解除優先買賣契約之意思表示，故上訴人仍然不得依優先買賣契約請求被上訴人移轉應有部分。原審駁回上訴人之請求，並無違誤等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。三、追加被告張宥惠則以：伊雖於108年12月30日當天跟上訴人說若上訴人要買，今天就簽一簽，伊就放棄優先承購權等語，然上訴人稱要再跟律師討論，並未於當天簽約即先離開。伊乃於上訴人離開後先就其自己之部分簽約，並支付204萬元之簽約金。兩造於108年12月30日有協商於109年1月6日再到場簽約，並請上訴人到場簽約，惟上訴人於109年1月6日仍未到場，伊即與地主協商並簽約，由伊一人承購。又伊未曾表示若上訴人109年1月6日有要簽約，伊就放棄不買之意，故上訴人本件主張為無理由等語，並答辯聲明：追加之訴駁回。四、兩造不爭執之事實：（本院卷第341-342頁）㈠被上訴人與訴外人太穩公司於108年11月28日就系爭土地訂立如原審判決附表所示之系爭買賣契約。（原審重訴字卷第129-133頁）㈡被上訴人於108年12月5日寄發仁德郵局第205號存證信函通知系爭土地共有人（即上訴人與追加被告張宥惠）得於函到10日內行使優先承購權，經上訴人於108年12月6日收受。（原審重訴字卷第43-47頁）㈢追加被告張宥惠於108年12月9日寄發存證信函向被上訴人表示願依同樣條件購買系爭土地。上訴人則係於108年12月14 日寄發臺南大同路郵局第355號存證信函向被上訴人表示要行使優先承購權。（原審重訴字卷第53-57頁、第69頁、第135-136頁、本院卷第107-109頁）㈣被上訴人於108年12月23日寄發仁德郵局第219號存證信函予上訴人，經上訴人於108年12月24日收受。（原審重訴字卷第49-51頁）㈤被上訴人於108年12月31日寄發臺南成功郵局第3073號存證信函通知上訴人應於109年1月6日購買系爭土地，並以書面簽訂買賣契約及交付第一期款，否則視為放棄優先承買權，經上訴人於109年1月3日收受。上訴人則於109年1月4日寄發臺南大同路郵局第7號存證信函向被上訴人表示要改期於109年1月17日晚上6點30分到健康路一段麥當勞洽優先承買事宜。（原審重訴字卷第53-57、137-139頁）㈥臺南市東南地政事務所因上訴人提出異議（有爭執）而駁回被上訴人辦理系爭土地移轉登記之申請。（原審重訴字卷第87頁）五、兩造之爭點：（見本院卷一第342-343頁）㈠上訴人是否已合法行使優先承購權而與被上訴人王櫻芬、王文隆、王文宏、追加被告張宥惠就系爭土地所有權應有部分8分之3、8分之2、8分之1、8分之1成立買賣契約？㈡如是，上訴人主張依買賣契約關係請求被上訴人王櫻芬、王文隆、王文宏、追加被告張宥惠，應與其訂立買賣契約，並各將系爭土地所有權應有部分8分之3、8分之2、8分之1、8分之1移轉登記予上訴人，有無理由？六、得心證之理由：㈠按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第34條第1項、第2項、第4 項定有明文。次按土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之（最高法院65年台上字第853號、100年度台上字第432號民事判決參照）。㈡兩造為系爭土地之共有人，被上訴人與太穩公司於108年11月 28日就系爭土地訂立系爭買賣契約，被上訴人於108年12月5日寄發仁德郵局第205號存證信函通知上訴人與追加被告張宥惠得於函到10日內行使優先承購權，經上訴人於108年12 月6日收受（見不爭執事實㈠、㈡）。上訴人雖主張被上訴人於108年12月5日所寄發之存證信函未檢附完整內容（即未詳實記載出售共有人及買受人之姓名與地址），故該次通知不合法云云。然該存證信函（見原審補字卷第19-23頁）已經載明買賣雙方（買方與賣方分別為太穩公司與寄件人即被上訴人3人）、買賣條件（價金、給付方法、特別約定等）等重要內容，足以使上訴人知悉買賣條件而得行使優先承購權，自不能僅因未記載買受人太穩公司之地址等詳細內容，即謂該次通知不合法。是以，於上訴人108年12月6日收受該存證信函時，被上訴人即已履行依土地法第34之1條第2項規定事先以書面通知上訴人之義務。㈢嗣追加被告張宥惠於108年12月9日寄發存證信函向被上訴人表示願依同樣條件購買系爭土地，上訴人則於108年12月14 日寄發臺南大同路郵局第355號存證信函向被上訴人表示要行使優先承購權，經被上訴人於108年12月17日收受（見原審補字卷第15-17頁），被上訴人遂於108年12月23日寄發仁德郵局第219號存證信函予上訴人，載明上訴人及追加被告張宥惠均表示優先承買，依法律規定其二人可分別依持分比例承買土地，其與追加被告張宥惠約定於108年12月30日下午2時30分於住商不動產台南新天地加盟店重新簽訂買賣契約，希望上訴人能配合共同出席完成買賣契約，經上訴人於108年12月24日收受（原審重訴字卷第49-51頁）。之後兩造於108年12月30日洽商簽約事宜時，因上訴人就買賣契約條款欲徵詢律師意見，故當日未完成買賣契約，並另約定於109年1月6日晚間18時30分至住商不動產台南新天地加盟店簽立買賣契約，有被上訴人提出之台南成功路3073號存證信函可稽（見原審重訴卷第53-57頁），並經證人洪光耀、陳碧春於本院到庭證述明確（見本院卷第227頁、第230頁、第272-273頁），且觀之上訴人109年1月4日寄發之臺南大同路郵局第7號存證信函亦記載「因109.1.6因事不克前往」（見原審重訴卷第137頁），而上訴人亦於證人洪光耀到庭作證時，一再詢問當日其有無問說如果109年1月6日有事是否可以改期等語（見本院卷第231頁），足證兩造確實有約定改期於109年1月6日至住商不動產台南新天地加盟店簽立買賣契約。㈣嗣上訴人雖於109年1月4日寄發臺南大同路郵局第7號存證信函向被上訴人表示要改期於109年1月17日晚上6點30分到健康路一段麥當勞洽優先承買事宜（見原審重訴卷第137-139 頁），然未經被上訴人及追加被告同意改期，因上訴人於109年1月6日未出席，被上訴人與追加被告張宥惠遂於當日就系爭土地簽訂買賣契約，並於當日交付第一期款4,757,520 元，有被上訴人與追加被告張宥惠簽訂之不動產買賣契約書1件及臺灣銀行支票2紙影本為憑（見原審重訴卷第71-76頁）。上訴人雖稱其109年1月6日確實有要事需親自處理，無法到場云云，並提出大同記帳及稅務代理人事務所出具之證明書為證（見本院卷第279頁），然上訴人自陳大同記帳及稅務代理人事務所為其名義所獨資設立，並由其擔任負責人（見本院卷第275頁），則僅憑前開證明書之記載自不足以認定上訴人所述為真實，是上訴人未依約於109年1月6日到場簽約，實難認有何正當理由存在。㈤上訴人另主張追加被告張宥惠已同意放棄優先承購權云云，然為追加被告張宥惠所否認，辯稱：其係表示若上訴人108 年12月30日完成簽訂優先承買契約，其即同意放棄優先承買，然上訴人於當日並未同意簽約，於109年1月6日亦未到場，是其並未放棄優先承買權等語。經查：追加被告張宥惠固曾於108年12月30日表示若上訴人願優先承買，則其願放棄優先承購權等語，然其係以上訴人於108年12月30日完成簽訂優先承買契約為條件，此據證人洪光耀到庭證稱：「如果說108年12月30日當天可以直接完成簽約，張宥惠願意讓林靜女承買全部。」、「（上訴人問：108年12月30日當天，張宥惠有沒有說如果我要買，她就要放棄優先承買權，並照她買的原價17萬8千元賣給我？）張宥惠應該是說如果當天可以完成簽約，她願意放棄她的優先承買權。」、「（問：你確定她有說當天？我有證據可以證明她沒有說當天。）原本是說當天，因為後來你們雙方改時間，她是說在合法完成這一次，後來協商改為1月6日，她就是說1月6日之前沒有完成簽約，那就不算數了，因為後面還有律師寄的存證信函。」、「（問：108年12月30日當天張宥惠是否有明確說她要放棄優先承買權？）她的意思應該是如果林靜女有完成這次合法優購權的承買簽約，她可以主動放棄。」、「（問：這次簽約是不是限定在108年12月30日當天要完成並且給付第一期款即簽約款？）原本應該是這樣，可是後來她們有協議1月6日完成簽約，所以應該溯及到1月6日要完成簽約，完成這次優購權的簽約。」、「（問：所以是在1月6日完成優購權的簽約，如果說上訴人林靜女在1月6日完成這次簽約的話，訴訟參加人張宥惠才會放棄她優先購買權，證人的意思是否如此？）是的。」等語（見本院卷第229、231、237-238 頁）；及證人陳碧春到庭證稱：「那時張宥惠好像有說上訴人如果當天（指12月30日）要買的話，她要讓她買。」等語（見本院卷第270頁），另參酌證人洪光耀證稱：「張宥惠為了確保本身自己的權利，因為林靜女這邊的不確定性比較大，她有跟地主那邊協商說因為她畢竟有完成她的主張優先購買權，我們當天原本準備是一份合約由二位優先承買人各半去承買合約，張宥惠已經完成她的那一份合約。原本是有二位優先購買權人，就照她的持分比率去購買這個土地，因為她們同時準備，我們原本準備的合約是由她們各半承買，她們原持分比例是一樣的，原來的合約是這樣。」等語（見本院卷第230頁），衡諸常情，若追加被告張宥惠於108年12月30日已放棄優先承購權，其豈會於108年12月30日當天即先簽訂2分之1比例計算之系爭土地買賣契約？基上，足認追加被告張宥惠係以上訴人於108年12月30日或至遲於109年1 月6日有完成簽訂優先承買契約為其同意放棄優先承購權之條件，然上訴人並未於108年12月30日或109年1月4日完成優先承買契約之簽訂，則其意思表示已因條件未成就而不生效力，即追加被告張宥惠並未放棄優先承購權。是上訴人前開主張，為不可採。㈥查上訴人雖一再主張其有同意依同一條件優先承買系爭土地云云，然其於原審已明確表明「原告僅不同意該買賣契約第12條第7項之特別約定，其餘買賣契約約定條件均同意」（見原審109年6月12日言詞辯論筆錄，原審重訴卷第112頁），堪認上訴人並未同意依系爭買賣契約第12條第7項之特別約定（即額外支付3,364,960元協助賣方處理債務）承買系爭土地，而該約定顯然會影響買方實際購地成本及賣方售地所受利益，乃屬對價格有相當影響之條件，上訴人既不同意該特別約定，自難認其有依同一條件行使優先購買權。嗣後上訴人雖於原審109年10月27日言詞辯論期日補稱：「原告於民事準備㈢狀內所載金額已經包含特別約定之金額」等語（見原審重訴字卷第235頁、第251頁），然此其後來變更之主張，要難以其嗣後變更之主張，據以認定其於108年12月14日已合法行使優先承買權。至上訴人於本院另陳稱109年1 月6日所陳述「不同意買賣契約第12條第7項約定」僅係訴訟代理人之陳述，並非其本人之意思云云，然上訴人當日亦有到庭，對於訴訟代理人所為前開陳述並無更正或為反對之陳述，原審訴訟代理人既經上訴人合法委任，其訴訟上所為之陳述即應視為上訴人本人之陳述，其效力歸屬於上訴人，是上訴人前開所稱，難認可採。㈦上訴人雖稱其於108年12月30日並未對系爭買賣契約之條件表示不同意，僅就第一期款需再與證人陳碧春商量云云，然上訴人於108年12月14日台南大同路355號存證信函僅表示主張優先承買之意，於108年12月30日則稱對於買賣契約條款要再詢問律師意見，顯其對於是否依系爭買賣契約相同條件為承買，尚有所保留，嗣其無正當理由未於兩造約定之109年1月4日到場簽約及給付第一期款，復於原審表示不同意系爭買賣契約第12條第7項之約定，依前開說明，自難認其已合法行使優先購買權。㈧至上訴人雖請求調查其所留存之錄音檔云云，然迄於本件言詞辯論期日，僅當庭提出證人陳碧春陳述「如果你要買的話，成交上基本上是1千多加3百多，總價是14,238,800元，一半是7百多」之手機錄音檔為證（見本院卷第340頁），顯有延滯訴訟之情事，是其據此請求再開準備程序，核無必要，附此敘明。㈨綜上，上訴人並未合法行使優先承購權，追加被告張宥惠亦未放棄優先承購權，則上訴人主張其與被上訴人王櫻芬、王文隆、王文宏、追加被告張宥惠就系爭土地所有權應有部分8分之3、8分之2、8分之1、8分之1成立買賣契約，其得請求被上訴人及追加被告張宥惠與其共同訂立買賣契約書，並將系爭土地所有權應有部分移轉登記予上訴人，即無理由，不應准許。七、綜上所述，被上訴人主張上訴人未合法行使優先承買權，應為可採。從而上訴人依土地法第34條之1規定及買賣契約之法律關係，請求被上訴人王櫻芬、王文隆、王文宏、追加被告張宥惠應就系爭土地所有權應有部分8分之3、8分之2、8 分之1、8分之1與上訴人共同訂立買賣契約書，並各將系爭土地所有權應有部分8分之3、8分之2、8分之1、8分之1移轉登記予上訴人，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人追加之訴，亦無理由，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　4 　　月　　27　　日民事第五庭審判長法官藍雅清法官陳春長法官張季芬上為正本係照原本作成。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。被上訴人、追加被告不得上訴。中　　華　　民　　國　　111 　年　　4 　　月　　27　　日書記官王雪招【附註】民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

臺灣高等法院臺南分院110年度重上字第22號

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