111年度上字第224號｜民事：減少買賣價金等｜裁判日期：112 年 09 月 26 日

臺灣高等法院臺南分院民事判決 111年度上字第224號上訴人鄭敏慧訴訟代理人賴鴻鳴律師黃俊達律師張嘉琪律師陳思紐律師陳妍蓁律師黃益祥被上訴人張家睿訴訟代理人呂姿慧律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，上訴人對於民國111年7月5日臺灣臺南地方法院110年度訴字第279號第一審判決提起上訴，本院於112年9月5日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決主文第1項關於命上訴人給付逾新臺幣1,254,140元本息，及主文第2項關於命上訴人同意合泰建築經理股份有限公司自履約保證信託專戶內撥付予被上訴人逾前開款項，暨該部分假執行之宣告及該訴訟費用部分均廢棄。上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。廢棄部分第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。上訴駁回部分第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：上訴人於民國109年8月20日經由訴外人丞鑫不動產仲介經紀有限公司（即永慶不動產臺南裕農加盟店，下稱丞鑫公司）之居間仲介，將其所有坐落臺南市○區○○段0 000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段0000建號即門牌臺南市○區○○路0段000巷00號房屋（權利範圍均為全部，興建完成日期為76年6月15日，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），以新臺幣（下同）7,300,000元出賣予被上訴人，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），及約定委由訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）辦理買賣價金履約保證事宜，被上訴人依約應遵期將買賣價金存入台新國際商業銀行（下稱台新銀行）建北分行受託信託財產專戶（履保專戶帳號：00000-000000000，下稱系爭履保專戶)。被上訴人已依約將買賣價金7,300,000元匯入系爭履保專戶內，上訴人亦於109年10月26日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人。惟於109年10月27日約定交屋日，被上訴人進入已騰空家具之一樓，發現原本放置沙發之區域地板似有下陷，認為系爭房屋可能有傾斜情形，而未完成交屋，其後被上訴人於109年10月29日寄發臺南成功路郵局第000號存證信函，催告上訴人補正系爭房屋傾斜之瑕疵，經兩造與丞鑫公司協商後，由丞鑫公司於109年11月30 日委請臺南市結構工程技師公會（下稱結構技師公會）鑑定，系爭房屋傾斜率為1/138，已大於1/200，研判有傾斜及地質不均勻沉陷之現象，建議應施作房屋傾斜扶正之工程，所需工程費用為一樓地坪修復費用105,412元、房屋傾斜扶正費用1,572,034元。依系爭買賣契約第9條第5項約定：「乙方（即上訴人）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」，上訴人向被上訴人保證系爭房屋無傾斜之瑕疵。而經原審囑託宏宇不動產估價師事務所（下稱宏宇事務所）鑑定，系爭房地因傾斜瑕疵之價格減損率為23.36%，依此計算，系爭房地於000年0月間買賣時應減少之價金為1,705,280元，上訴人受領減少部分之價金，即屬無法律上原因而受有利益，致被上訴人受有損害，被上訴人依民法第359條規定，請求減少價金，及依民法第179條、價金履約保證書第5條第2項，請求上訴人返還價金1,705,280元，及於前開數額內，同意被上訴人向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之款項等語（其中逾1,603,080元本息部分，不在本院審理範圍）。二、上訴人則以：否認系爭房屋交付時有傾斜之瑕疵存在。且如有傾斜之瑕疵存在，兩造於109年8月20日簽訂系爭買賣契約前，被上訴人曾與丞鑫公司入屋查看，並於簽約前2日偕同結構技師再次查看屋況逾1小時，被上訴人不於簽約前提議鑑定系爭房屋是否傾斜，待簽約後交屋時始以系爭房屋有傾斜可能而拒絕交屋，令人懷疑其於簽約前偕同結構技師查看系爭房屋時，即知系爭房屋存有傾斜現象，依民法第355條第1項規定，上訴人亦不負擔保責任。又依一般經驗法則，以系爭房地於簽約時屋齡已達33年及鄰近臺南市東區斷層帶，被上訴人於簽約前並已偕同結構技師入內查看，應知覺系爭房屋可能存有傾斜現象，縱被上訴人於簽約前不知悉系爭房屋有傾斜瑕疵存在，亦顯有重大過失，不得請求上訴人負瑕疵擔保責任。另兩造於系爭買賣契約第17條特別約定事項約定現況交屋，被上訴人須承受中古屋一切缺失，不得以購入後經鑑定發現系爭房屋有傾斜情形而要求減少價金。且被上訴人以中古屋價格購入中古老屋，卻於購入後要求上訴人負責扶正房屋，無異以中古屋價格購買新建房屋。又系爭房屋有傾斜瑕疵之市場合理交易價格為何，與被上訴人已支付多少利息無關，宏宇事務所之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告書）將109年12月至111年1月共14個月利息108,526元，計入系爭房屋有傾斜瑕疵所減少價值，顯為不當，且系爭估價報告以結構技師公會所鑑定修復費用1,677,446元及額外修復工程費用23,581元，作為認定系爭房屋因傾斜瑕疵所生減少價值標準，未將系爭房屋折舊計入，對上訴人實非公平等語，資為抗辯。三、原審為被上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決，上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人於109年8月20日經由丞鑫公司之居間仲介，與上訴人簽訂系爭買賣契約，由被上訴人以總價7,300,000元，向上訴人購買其所有系爭房地（系爭房屋建築完成日期：76年6月15日)。(原審卷一第23-46、49、177-186頁) ㈡兩造並於109年8月20日簽署價金履約保證書（下稱系爭履約保證書），約定委由合泰建經公司辦理買賣價金履約保證事宜，被上訴人依約應遵期將買賣價金存入台新銀行建北分行之台新銀行受託信託財產專戶內即系爭履保專戶。(原審卷一第39-40頁) ㈢系爭買賣契約第9條、第17條之約定如下： ⒈第9條（擔保責任）第5項約定：「乙方（即上訴人）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」。(原審卷一第27頁) ⒉第17條（特別約定事項）以手寫文字記載：「買賣雙方同意，其買方貸款須達新臺幣伍佰捌拾肆萬元整，合約始生效力，倘未達到前述金額，由買方決定是否繼續履約，若買方決定不承買，其價金全數返還買方，但買方須保證信用正常無瑕疵（買方同意搭保證人）。買方同意依現況點交，賣方不負滲漏保固責任」。(原審卷一第29頁) ㈣系爭履約保證書第5條（價金撥付及履保爭議處理）第2項約定：「有關履保專戶中款項之撥付或返還及買賣雙方違約解約之認定，均由本公司依據買賣雙方所簽立之不動產買賣相關資料（包括但不限於不動產買賣契約書、本價金履約保證申請書及價金履約保證書、價金履約保證專戶明細暨點交證明書等）判斷後所認定之結果為準。若買賣雙方對於買賣契約之履行或款項撥付等有爭議且已進入司法程序，則應以確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果（內容須載明給付之對象與金額)，作為撥款之依據」。（原審卷一第39-40頁）㈤被上訴人已依約於將系爭房地之全部買賣價金7,300,000元匯入系爭履保專戶（上訴人迄今僅領取總價金1成即730,000元）。上訴人於109年10月26日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，被上訴人於同日提供系爭房地予臺灣銀行設定7,010,000元最高限額抵押權，向臺灣銀行貸得5,840,000元。(原審判決不爭執事項㈡、原審卷一第47-50頁) ㈥上訴人於系爭買賣契約所附「標的物現況說明書」項次第33項「是否有龜裂傾斜之情形」中係勾選「是」、「龜裂」，及於說明處載明「二樓後房間」，並經上訴人親自簽名蓋章。(原審卷一第34、186頁) ㈦被上訴人於簽約前曾隨仲介公司人員進入系爭房屋查看屋況，復於109年8月20日簽約前2日偕同結構技師查看系爭房屋，並發現系爭房屋有龜裂、滲漏水之情況。(原審判決不爭執事項㈤、原審卷一第290、292、294頁) ㈧上訴人於約定交屋日前（000年00月間）已遷離系爭房地，並於109年10月27日與被上訴人辦理交屋手續，然被上訴人以系爭房屋可能存在傾斜情形而拒絕交屋，嗣被上訴人於109 年10月29日寄發臺南成功路郵局第0000號存證信函，通知上訴人系爭房屋1樓地板有大範圍建物毀損，具有瑕疵，請上訴人於函到7日內聘請結構技師確認該瑕疵不危害日後居住安全及開立證明書，並將其修繕完成，若未完成，被上訴人有權解除系爭契約。上訴人有收受前開存證信函。(原審卷一第51-53、17 3-175頁) ㈨兩造於109年11月30日委請結構技師公會進行系爭房屋傾斜測量安全鑑定，結構技師公會於000年0月00日出具鑑定報告書，該鑑定報告書第5頁第㈢、㈣項記載略以：測量結果，取傾斜測量之1/138為本標的物之傾斜率。由於傾斜率1/138已大於1/200，故研判本案鑑定標的物應有傾斜及地質不均勻沉陷之現象，為考量建物結構之安全，建議應施作房屋傾斜扶正之工程。第㈧項就所需要之工程費用為：「⒈一樓地坪修復工程費用：105,412元、⒉（b）房屋傾斜扶正費用：1,572,0 34元」。(原審卷一第55-122頁) 五、兩造爭執事項：被上訴人依民法第359條、第179條規定，請求上訴人給付1,603,080元本息，及同意合泰建經公司自履約保證信託專戶內撥付前開款項予被上訴人，有無理由？六、得心證之理由：㈠按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院103年度台上字第196號判決參照）。又買賣之物之瑕疵擔保責任，係基於買賣關係對價之均衡，為補充當事人之意思表示，根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要（最高法院104年度台上字第2437號判決參照）。再按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，於買受人以意思表示行使時，則出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號判決參照）。㈡系爭房屋有傾斜之瑕疵： ⒈依不爭執事項㈨所示，兩造曾於109年11月30日委請結構技師公會進行系爭房屋傾斜測量安全鑑定，該會於000年0月00日出具鑑定報告書，略以：測量結果，取傾斜測量之1/138為本標的物之傾斜率。由於傾斜率1/138已大於1/200，故研判本案鑑定標的物應有傾斜及地質不均勻沉陷之現象，為考量建物結構之安全，建議應施作房屋傾斜扶正之工程。所需之工程費用為：一樓地坪修復工程費用105,412元、房屋傾斜扶正費用1,572,034元。核諸結構技師公會係專業機構，與兩造並無利害關係，而為公正之第三方，且就其鑑定之依據、會勘情形、傾斜測量觀測點佈設及成果、計算方式等節，亦均已詳細說明，復無其他事證足資認定該鑑定報告書有何違誤之處，應屬可採。則依上開鑑定結果，系爭房屋傾斜率為1/138，已大於1/200，依房地交易常情，一般市場潛在交易大眾認為完好之物與修復之物具有不同交易價值，如買方得知欲購買之房地有傾斜情形，衡情會降低其購買意願或拒卻買受，致生交易價格貶抑之結果，難謂此瑕疵無關重要或無價值減損之情，此由系爭買賣契約所附標的物現況說明書中，將「是否有龜裂傾斜之情形」列為說明事項之一（原審卷一第34頁），亦足佐證。上訴人抗辯：系爭房屋傾斜率138分之1，雖大於200分之1，但連棟可互相支撲，不影響居住使用，屬輕微傾斜，為減損程度無關重要之瑕疵，不能認出賣人未依債之本旨提出給付云云，並無可採。 ⒉又上訴人抗辯：系爭房屋於109年8月20日簽約時，屋齡已33年，屬老舊建物，經長期居住使用及氣候、地層變動（如地震、鄰地開挖建築等），屋體難免有破損、傾斜之現象，其通常效用不能與新成屋同視，系爭房屋原價8,980,000元，最終以7,300,000元成交，已降價1,680,000元，降價幅度高達18.7%，被上訴人顯已考慮中古屋之性質，而在價格上要求折讓。且被上訴人在簽約前觀看系爭房屋多次，並曾偕同結構技師前來，房屋極易從速檢查是否有傾斜問題，如以簡單水平儀，甚至小彈珠，當能立刻發現瑕疵，被上訴人卻未為任何表示，而約定現況交屋云云。查： ⑴依首揭說明，物之瑕疵擔保責任為法定無過失責任，縱系爭房屋傾斜之瑕疵不可歸責於上訴人，亦不影響其所負出賣人之瑕疵擔保責任。且建物是否有傾斜，非一般人得以肉眼由外觀上即可判別，上訴人亦陳稱：其於本件買賣前，不知道系爭房屋傾斜等語（本院卷第98頁），並於標的物現況說明書項次第33項「是否有龜裂傾斜之情形」一欄中，僅勾選有龜裂及說明係二樓後房間，而未勾選有傾斜之情形（原審卷一第34頁，不爭執事項㈥），復於系爭買賣契約第9條第5項約定：「乙方（即上訴人）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」，及於第17條特別約定事項，僅以手寫文字記載：「…買方同意依現況點交，賣方不負滲漏保固責任」（不爭執事項㈢)，未載明上訴人不負傾斜瑕疵之擔保責任，足見兩造簽訂系爭買賣契約時，以一般通常檢查而難以發現之傾斜瑕疵，並未被揭露。 ⑵又被上訴人於簽約前僅係隨同仲介公司人員進入系爭房屋查看屋況，並未實際居住，而其於簽約前2日雖曾偕同結構技師查看系爭房屋，惟當時上訴人尚未遷離（不爭執事項㈦、㈧），在室內仍有人居住及置放傢俱之狀況下，除易有視覺上判斷之難度外，亦難以儀器準確測量傾斜與否及其程度；再參諸證人即永慶不動產臺南裕農加盟店店長江伯軒於原審證稱：「（尚未買賣簽約之前，有無提到房屋有傾斜的狀況？）契約書上面並未寫到房屋傾斜。（買方進去看時，有無提到房屋傾斜的情形？）當時進去看也看不出來。（買方簽約前，有無請結構技師進去看，這件事情你是否在場？）簽約前有去看二樓，二樓房間牆壁有裂縫，因為我有認識結構技師，因此請結構技師去看一次，當天我也有在場。（所以簽約前，原告〈即被上訴人〉帶結構技師去看屋時，你也在場？）對。我們去（看）二樓房間的裂縫有無危險。（當時有無談到傾斜的問題？）沒有講到傾斜這二個字，因為當時是在講牆壁的裂縫。（當天除了看二樓房間外，有無看一樓的地板？）沒有。…（買賣契約第17條特別約定，買方同意依現況點交等語，當時為何會這樣寫？）那主要是指滲、漏水的情形，牆壁牆癌由買方自行負責，畢竟那是中古屋」等語（原審卷二第17-18頁）以觀，堪認被上訴人於簽約前偕同結構技師查看系爭房屋，僅係針對二樓房間牆壁之裂縫，查看有無危險，並發現系爭房屋有龜裂、滲漏水之情況，並未曾提及傾斜之事或針對傾斜與否查看，則尚難以此逕認被上訴人於簽約時已知或可得而知系爭房屋有傾斜之瑕疵，並接受該瑕疵而進行議價，亦難謂被上訴人有何重大過失而不知傾斜瑕疵。上訴人前開所辯，均無可採。 ⒊系爭買賣契約標的之房屋既存有傾斜之瑕疵，則被上訴人依民法第359條規定請求減少買賣價金，並依不當得利請求返還溢付之價金，自屬有據。㈢茲就被上訴人得請求減少之價金，審酌如下： ⒈按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量（最高法院86年度台上字第1615號判決參照）。 ⒉原審曾囑託宏宇事務所，就兩造簽訂買賣契約時，系爭房地無前開傾斜瑕疵與有前開傾斜瑕疵，其市場交易價值各為何？兩者之價差為何？等節為鑑定，經宏宇事務所出具系爭估價報告書（外放），其評估：系爭房地無傾斜瑕疵之市場合理交易價格為7,746,900元，有傾斜瑕疵之市場合理交易價格為5,937,348元。查： ⑴系爭估價報告書評估系爭房地有傾斜與無傾斜瑕疵之前開市場合理交易價格，兩者之價差1,809,552元，係以修復費用1,677,446元加計污名價值減損132,106元，而前開污名價值減損包括系爭房地因傾斜遲延交屋，致買方增加之利息支出108,526元，及系爭房屋因傾斜扶正工程所需額外負擔之費用23,581元。惟按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就「買賣時」瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院99年度台上字第1972號判決參照），與系爭房屋是否因遲延交屋而增加之利息支出尚屬無涉，是系爭估價報告書就此部分計算之金額，應不計入污名價值減損內，則依此計算，系爭房屋有傾斜瑕疵之市場合理交易價格應為6,045,874元（即5,937,348+108,526）。 ⑵又依系爭估價報告書，系爭房地於兩造買賣時，無傾斜瑕疵之市場合理交易價格為7,746,900元，惟兩造買賣之實際價格僅為7,300,000元，依前揭⒈之說明，如仍以市價扣除瑕疵物品之實際價值以為計算其減少之價值損失數額，實失諸公平，故應以兩造實際買賣價格為計算，準此，系爭房地價格因傾斜瑕疵而減損之金額應為1,254,126元（7,300,000-6,045,874），價格減損比例為17.18%（計算式：1,254,126÷7,300,000=0.1718，小數點第4位以下四捨五入)，則被上訴人得請求減少之價金為1,254,140元（7,300,000×17.18%）。 ⒊上訴人雖抗辯：根據中華民國不動產估價師公會全國聯合會第9號公報（下稱第9號公報）第貳點第九項關於房地價值拆分規定：「若瑕疵問題僅存於建物，瑕疵價值減損並不以建物價值為限，但須注意瑕疵價值減損超過建物價值之合理性」。本件傾斜問題僅存在於建物，不包含土地，系爭估價報告書認定之瑕疵價值減損高達1,809,552元，超過系爭房屋價值（即課稅現值）285,300元甚鉅，未考慮瑕疵價值減損超過建物價值之合理性，顯有不當而不可採，應有另行指定其他鑑定機關重新估價之必要。且中古屋屋況會因時間過去而折舊，原判決未扣除折舊費用，致被上訴人受有溢價給付云云。查： ⑴課稅現值與實際市場交易價格本有所差距，且系爭估價報告書亦已針對系爭房地，進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及最有效使用情況下，依據不動產估價技術規則第14條規定，以比較法與收益法評估系爭房地無傾斜瑕疵之市場合理交易價格，再據第9號公報規定評估瑕疵不動產價值減損包含「修復費用」及「污名價值減損」，暨系爭房地買賣契約書總價款7,300,000元，及有委請結構技師公會傾斜測量安全鑑定，其傾斜率高達1/138，超過1/200，應有傾斜及地質不均勻沉陷現象等，而評估系爭房地有傾斜瑕疵與無傾斜瑕疵條件下之房地市場合理買賣交易價值與其差價（見系爭估價報告書），則上訴人逕以系爭房屋之課稅現值作為系爭房屋之價值，已難憑採。 ⑵參以宏宇事務所人員李世銘亦於本院到庭說明：「（你於本案所採之估價方法是否是兼採比較法跟收益法？）是。(依你的估價報告第33頁表4.8處，你有列出三個比較標的，請問這三個比較標的是否都有同樣的傾斜瑕疵？）…這都是正常房屋，無傾斜。(依不動產估價的第9號公報，以比較法計算瑕疵價值減損率時，對於選取比較標的有無規定或限制？）沒有…（提示第9號公報第4頁第三點〈本院卷第117頁〉，有提到比較法的應用，有直接比較跟間接比較，需採用與勘估標的有替代性且是經過交易的瑕疵不動產去計算瑕疵價值減損，間接比較也是一樣，要選取同樣有瑕疵之不動產去計算價值減損額，這跟你剛剛所述對於選取標的沒有任何限制似乎不同，你有何說明？）比較法的應用要有比較案例的適用才用比較法，如沒有比較案例才用間接比較，間接比較的話這邊講的是具有替代性，經過交易瑕疵作為比較標的…因我們只有沒有瑕疵的不動產，我們只有正常價格下的不動產價格，所以在處理有傾斜房屋的正常價格這部分，我們就是用把傾斜部分扶正，還有在扶正過程所產生費用全部加總…（你剛剛說你無法以有瑕疵的不動產，是因你找不到案例？）是。（你設定的地域條件為何？）最好是近鄰不動產，近鄰不動產找不到要把它擴大範圍。（你當初擴大到什麼範圍？）因不動產價格有地區性，所以我們選取案例時，首先考慮替代性、地區性，我們在虎尾寮地區，目前找不到案例是有傾斜屋的比較案例，在沒有傾斜屋的比較案例的前提下，我僅能就這個傾斜屋把它回復原狀所需的費用加總，這就是有傾斜跟沒有傾斜價格差異。（你剛剛說你選取標的的地域範圍到何程度？）以臺南市東區為主，擴大10公里就是最大的範圍…（地層下陷這件事有反應在不動產的價值上嗎？）我們以正常房屋價值來估，就是沒有傾斜的價格，傾斜的部分的話當然要扶正，以這樣的標準。（…你有無辦法透過調整地域差異調整，如中西區有傾斜案例，你可否依第9號公報去得到價值減損額，再去調整？）我們有想嘗試，但沒有案例。（你剛說你只找東區，其他區你有沒有找？）我當時找很多區，不動產的實價登錄資料裡面，我們都有抓。（時間是找？）109年8月20日的交易日期，我們只能109年往上2年107、111年鑑定當時的資料。（你有無透過搜尋臺南市法院相關判決尋找這些案例嗎？）很想找但是沒有找到…（本件鑑定結論是瑕疵價值減損認為180萬9552元，你剛剛提到建物價格為211萬4042元，這樣幾乎瑕疵價值減損跟建物價值約略相當，這樣的價值減損率是否合理？）當然合理，建築物是舊的。（我的意思是瑕疵是否只存在於房屋？）是。（這個價值減損率，它幾乎要把建物價值完全抵銷掉，這樣是否合理？）當然合理…這個房子是經過20幾甚至30年的殘餘價值是211萬，但修復的時候不可能以舊的東西去修復，應以重新的造價，而且我們是請結構技師工會所評估出來的真正實質上支付成本價格，所以這個價格還是合理的價格。（所以你們評估價值時不需考慮折舊問題？）會，所以建築物價格才211萬，如不考慮折舊的話，建築物如是新造的話可能600萬造不起來。（我的意思是如果扶正後變成新的建材？）扶正後沒有新的，只有把傾斜恢復原狀而已，跟必要支出而已。（但建材還是新的？不是需是要考慮到折舊問題？）無法考慮，不可能以舊的東西，而且建材所佔的建物成本是屬小部分，真正是人工成本、工資、營造成本佔的比例比較大…（…房屋課稅現值會等同市場交易價格？）絕對不會… （所以你搜尋過相鄰的地區，都沒有傾斜的案例？）我沒有找到案例，案例是會有，只是資料上呈現出來我們沒有看到」等語（本院卷第205-211頁）。 ⑶宏宇事務所既已因盡其查證之所能，無法獲取具有相同瑕疵問題之比較標的資訊，而於報告中揭露系爭房地買賣當時之傾斜率等，核與上訴人所提第9號公報第貳點第三項污名價值減損估價方法：「污名價值減損評估得使用比較法、收益法或成本法等估價方法」、第參點第七項瑕疵比較標的選取原則：「㈠瑕疵比較標的原則上應與勘估標的具有相同瑕疵問題。…㈢選取瑕疵比較標的時，應查證下列事項，如已盡查證之所能仍無法獲取資訊時，應於報告書中揭露：1.交易當時瑕疵損害程度。例如：氯離子含量、傾斜度等」之規定（本院卷第115、119、121頁），並無不合。且依宏宇事務所人員李世銘之前開說明，亦無將評估價格再計算系爭房屋折舊之必要。上訴人雖又提出本院110年度上字第277號判決資料（本院卷第127-133頁），抗辯：前開判決屬網路公開資料，可輕易以關鍵字查詢取得，且該案關於價值減損率係採「法院判決案例分析」，符合比較法操作模式，系爭估價報告書估價結果不合理云云。惟觀諸上訴人所提前開判決資料，除已遮隱該事件不動產所屬區段（此為上訴人所不爭執，本院卷第100頁），而無從供宏宇事務所判斷該房地與系爭房地之地理位置、相隔距離等關係外，亦難以該事件所囑託之鑑定人採用之鑑價方式及結果與本件不同，即認系爭估價報告書不可採。上訴人前開所辯，均無可採。㈣又依不爭執事項㈣、㈤所示，系爭履約保證書第5條（價金撥付及履保爭議處理）第2項約定：「有關履保專戶中款項之撥付或返還及買賣雙方違約解約之認定，均由本公司依據買賣雙方所簽立之不動產買賣相關資料（包括但不限於不動產買賣契約書、本價金履約保證申請書及價金履約保證書、價金履約保證專戶明細暨點交證明書等）判斷後所認定之結果為準。若買賣雙方對於買賣契約之履行或款項撥付等有爭議且已進入司法程序，則應以確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果（內容須載明給付之對象與金額)，作為撥款之依據」，且被上訴人已依約於將系爭房地之全部買賣價金7,300,000元匯入系爭履保專戶（上訴人迄今僅領取總價金1成即730,000元）。而被上訴人請求減少價金於1,254,140元範圍內既有理由，則被上訴人請求上訴人應同意被上訴人向合泰建經公司自系爭履保專戶撥付前開款項，亦符合系爭履約保證書之契約本旨。七、綜上所述，被上訴人依民法第359條規定，請求減少價金，並依民法第179條規定，請求上訴人返還減少之價金1,254,140元本息，及同意合泰建經公司自系爭履保專戶撥付前開款項予被上訴人，應予准許，逾此範圍之請求，不應准許。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執前詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　9 　　月　　26　　日民事第二庭審判長法官吳上康法官李素靖法官林育幟上為正本係照原本作成。被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。上訴人不得上訴。中　　華　　民　　國　　112 　年　　9 　　月　　26　　日書記官羅珮寧【附註】民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

臺灣高等法院臺南分院111年度上字第224號

關鍵資訊

臺灣高等法院 臺南分院111年度上字第224號

關鍵資訊

臺灣高等法院臺南分院111年度上字第224號