111年度重上字第34號｜民事：履行契約｜裁判日期：112 年 01 月 18 日

臺灣高等法院臺南分院民事判決 111年度重上字第34號上訴人李育聰訴訟代理人許世烜律師楊家明律師葉賢賓律師被上訴人李柏松李巧張雲卿共同訴訟代理人鄭淵基律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國110年12 月30日臺灣臺南地方法院110年度重訴字第84號第一審判決提起上訴，並為訴之變更，本院於111年12月28日言詞辯論終結，判決如下：主文被上訴人應於上訴人將新臺幣3,090萬1,031元存入台新國際商業銀行○○分行戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶、履保專戶帳號：00000-000000000號之同時，將坐落臺南市○○區○○段000 0地號、面積881.48平方公尺土地交付予上訴人，及被上訴人李柏松應將上開土地所有權應有部分16分之3移轉登記予上訴人，被上訴人李巧應將上開土地所有權應有部分16分之3移轉登記予上訴人，被上訴人張雲卿應將上開土地所有權應有部分16分之10移轉登記予上訴人。變更之訴訴訟費用由被上訴人李柏松、李巧、張雲卿依序按16分之3、16分之3、16分之10之比例負擔。事實及理由壹、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，合乎訴訟經濟者，均屬之。查上訴人原起訴請求：㈠確認兩造就坐落重劃前臺南市○○區○○段○○○○○段○000地號土地（下稱重劃前土地）之買賣契約關係存在；㈡被上訴人應就重劃前土地與上訴人議定點交之期限。嗣於提起上訴後，先撤回上開㈡部分之起訴（見本院卷第85頁），再變更應受判決事項聲明如主文第1項所示。衡諸上訴人變更之新訴與原訴之原因事實，均係本於兩造於民國109年4月30日就重劃前土地簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約）之同一事實所生之爭執，原訴請求之事實及證據資料於變更後之新訴可以援用，且無礙他造當事人程序權之保障，是上訴人前揭訴之變更，核與民事訴訟法第255條第1項第2款規定相符，且毋須經他造之同意，應予准許。又上訴人於第二審所為訴之變更既應准許，則其原訴已因訴之准許變更而視為撤回，原法院就原訴所為判決，亦因此失其效力，本院爰就上訴人變更後之新訴為裁判，先予敘明。貳、實體方面：一、上訴人主張：兩造於109年4月30日就重劃前土地簽訂系爭契約，因該土地當時進入重劃程序尚未完成，故雙方就該土地之點交，先行預訂應於109年12月31日進行點交，並於系爭契約第15條特別約定事項約定：「甲（即上訴人，下同）、乙（即被上訴人，下同）雙方合意：不申請鑑界，如屆最遲點交日重劃仍未完成，甲、乙雙方就合約另行商議。」（下稱系爭約定）。又系爭約定之真意，係指兩造可以另行協商點交細節，而非逾期系爭契約即失其效力。嗣因重劃尚在進行，兩造預見於109年12月31日尚未能完成重劃，遂於109年12月18日在永慶不動產中正西門店（加盟店：捷用不動產股份有限公司，下稱仲介公司）就點交日期進行協議，因被上訴人要求大幅提高買賣價金，致協議不成。由於重劃前土地嗣已於111年5月18日辦理土地重劃登記為○○段0000地號、面積881.48平方公尺土地（下稱系爭土地）完畢，被上訴人李柏松（下逕稱李柏松）、李巧（下逕稱李巧）、張雲卿（下逕稱張雲卿）依序分配取得系爭土地所有權應有部分16分之3、16分之3、16分之10，系爭土地已可點交及辦理移轉登記。再者，依系爭契約其他約定事項第1條約定，系爭土地之買賣價金為新臺幣（下同）34,701,031元，扣除伊依約已存入台新國際商業銀行○○分行戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶、履保專戶帳號：00000-000000000號（下稱系爭履保帳戶）之380萬元後，被上訴人應於伊再存入系爭履保帳戶30,901,031元之同時，將系爭土地交付並移轉登記予伊等情。爰依系爭契約之法律關係，求為命被上訴人應於上訴人將30,901,031元存入系爭履保帳戶之同時，將系爭土地交付予上訴人，及李柏松應將系爭土地所有權應有部分16分之3移轉登記予上訴人，李巧應將系爭土地所有權應有部分16分之3移轉登記予上訴人，張雲卿應將系爭土地所有權應有部分16分之10移轉登記予上訴人之判決。二、被上訴人則以：兩造雖於109年4月30日簽訂系爭契約，然因買賣標的為重劃中土地，具有極大不確定性，雙方簽約時均有疑慮，乃預設終期為109年12月31日，若重劃期程過長，上訴人得於投入資金8個月後取回投入資金，不至於長期投入資金而無法收回，伊等則可重新評估是否出售，因而達成兩造應就合約另行商議之系爭約定。故系爭約定係指兩造應就買賣契約全部內容另行商議，而非僅指點交細節。兩造嗣於109年12月18日就買賣契約內容協商，但未能達成合致，且重劃前土地迄至109年12月31日仍未完成重劃，是系爭契約已逾最遲點交日即終期109年12月31日而失其效力。縱認系爭契約未失效，但依系爭約定並非直接延長點交期限，且伊等已向上訴人為解除契約之意思表示，上訴人自無從依系爭契約請求對待給付判決。又縱認系爭契約未解除，惟上訴人依系爭約定應另行商議，亦不得按比例減少價金而請求對待給付判決。故上訴人之請求為無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：變更之訴駁回。三、兩造不爭執事項：㈠兩造於109年4月30日就重劃前土地即重劃後系爭土地簽訂如原審補字卷第19至36頁所示之系爭契約，其第2條約定：買賣總價為3,800萬元，其中簽約款為380萬元、備證用印款（待被上訴人取得新權狀後3日內）760萬元、完稅款（稅捐機關核發稅單後3日內）760萬元及尾款（最遲點交土地日期訂於109年12月31日前上訴人應依約付清尾款）1,900萬元。第15條特別約定事項約定（即系爭約定）：「甲（上訴人）、乙（被上訴人）雙方合意：不申請鑑界，如屆最遲點交日重劃仍未完成，甲、乙雙方就合約另行商議。」㈡重劃前土地於109年12月31日尚未完成土地重劃作業程序，嗣於111年5月18日辦理土地重劃登記完畢，由被上訴人分配取得重劃後系爭土地所有權，為該土地之全體共有人（李柏松應有部分16分之3，李巧應有部分16分之3，張雲卿應有部分16分之10），並於111年5月20日取得地政機關核發重劃後系爭土地所有權狀。㈢上訴人對於本院卷第265至289頁、第323至361頁之LINE對話紀錄、回執資料，形式上真正均不爭執。四、兩造爭執事項：㈠系爭約定之真意為何？㈡上訴人依系爭契約之法律關係，所為如主文第1項所示之對待給付請求，有無理由？五、本院之判斷：㈠關於兩造爭執事項㈠部分： ⒈上訴人主張兩造簽訂系爭契約之目的，乃賣方取得契約所約定之買賣價金，買方取得系爭契約所約定之土地。如買賣雙方對於重劃前土地因重劃未完成，致最後點交日109年12月31日仍未能點交，必須升高其嚴重性至中斷契約履行之必要時，衡情應會約定「本契約失效」、「契約無效」、「雙方均得解除契約」之類似用語，且依系爭契約其他約定事項第4條約定，亦可知系爭約定係指被上訴人於約定最遲點交日109年12月31日未能點交時，兩造再另行協商點交日期等情；雖為被上訴人所否認，並辯稱：仲介公司業務林獻堂遊說張雲卿出售重劃前土地，並就重劃未完成一事，表明可以約定一個時間，若時間到重劃未完成、未取得所有權狀，合約即失效。而兩造於締約時，雙方亦均擔憂重劃完成遙遙無期，故為系爭約定，載明如屆最遲點交日109年12月31日，重劃仍未完成而未能點交時，兩造應就合約全部另行商議，而非僅指協商點交日期，若未能另行商議新合約，系爭契約即因終期屆至而失其效力。因此，系爭約定之真意，係將最遲點交日作為系爭契約終期之意思等語。經查： ⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。是解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。 ⑵查系爭約定記載：如屆最遲點交日（109年12月31日）重劃仍未完成，兩造就合約另行商議等語，斟酌兩造之主張，下列證人於本院審理時分別為如下之證述，及張雲卿、李柏松與證人林獻堂之LINE對話紀錄（見本院卷第265至281頁、第323至361頁），可知兩造就系爭約定所稱「雙方就合約另行商議」之重新商議事項範圍，係指包括買賣價金、點交日期等買賣契約全部事項，若商議不成，系爭契約即因屆期（109 年12月31日最遲點交日）而失其效力；或僅指點交日期，若商議不成，並不影響系爭契約之效力，而有爭議。 ①證人即兩造簽約時仲介公司員工林獻堂證稱：我是開發方經紀人，算是賣方仲介，當時我們（仲介公司）是做主動的開發，因為我們在拜訪過程中知道他們（被上訴人）有一塊重劃土地，所以是由我們對他們做積極開發，希望他們能引薦出售，並不是他們主動來店裡找我來做這個銷售。後來買賣雙方見面次數前後應該有兩到三次，包含簽約至少兩次。簽約當天賣方李柏松、張雲卿在，買方是李育聰、一位小姐，還有仲介方的店長鐘子茜、我、買方經紀人呂怡萱，還有副店長蔡宗翰、陳照美代書。系爭契約第2條尾款給付部分有約定到點交日期定於109年12月31日前的文字部分，有包括印刷字體及手寫，手寫部分加了「最遲」、「109年12月31日前」，雙方當時做這約定，因為這個案件是重劃土地，當時李柏松、張雲卿這塊土地還沒有收到重劃完成新的權狀，我記得有說希望能夠等到新權狀下來再來做點交，但是因為重劃土地重劃的時程有時長、有時短，沒辦法抓，所以當時先約定109年12月31日前是最遲點交的時間，但就買賣條件上還有做其他加註，即第15條特別約定事項手寫的部分，因為這塊土地銷售上是我們主動去開發，希望李柏松他們拿出來銷售給上訴人，在他們銷售當中，因為土地重劃價值可能會一直變動，當時張雲卿覺得土地價值可能更高，但因為我們已經約了雙方來把這條件談下來，後來張雲卿他們還是勉為其難依照前面合約的價格先做簽約的動作，但她有提到因為重劃時程我們沒辦法抓，不可能去等一年、兩年、三年才完成，所以我們有討論到是不是如果在109年12月31日前沒辦法完成，應該是要另行商議，合約上看到字面的意思就是這樣。仲介方只是媒介，沒辦法預定買賣雙方就哪些事項做商議，只是幫他們保留下這個空間，讓他們後面能夠有討論的空間，而不是時間到了就一定要罰錢或一定要交易，當時寫另行商議是雙方為自己保留了空間。我印象中在這部分沒有琢磨很深，沒有討論後面要商議什麼，因為已經寫了另行商議了，當時大家沒有做細節討論。我們認為在重劃土地過程買賣雙方有各自要承擔風險的階段，另行商議是說如果到了這個節點還沒有達成重劃完成交地，是不是所有東西應該重新討論，沒有針對是價格、要不要買賣，應該是全部都列入重新討論的範圍，沒有限定什麼東西，我們並沒有說12月31日時間到了契約就不存在，就可以不要賣，除了價金、交地時間、過戶時間，買賣要不要繼續成立也包含在另行商議的內容裡面。當天簽約的時間點，買賣雙方對於價金、點交時間這些細節基本上大家都合意了，只是因為重劃不確定的期程，才特別約定特別條款，因為不確定什麼時候能夠交地拿到新的權狀，所以變成點交時間押12月31日，之後再另行商議，如果今天在12月31日前就交地了，整個買賣價金、買賣所有條約內容都沒有任何問題，雙方都已經合意了。在協議過程與簽約過程中，重劃土地約何時可以重劃完成，這點一定有問、有提，賣方一定沒辦法給肯定的答案，只有講當時的期程到哪裡，買方來的時候也一定會詢問我們現在的期程到什麼樣的進度，簽約當天大家有作過買賣期程的說明，沒有說什麼時候一定能交地，因為這是重劃會的東西，他們也不敢說什麼時候一定能交地，所以簽約當時雙方都有意願繼續履行這個契約，所以才會寫另行商議。我印象中張雲卿在過程中一直說她其實沒有很想賣，但是我們合約簽下去當時她是認同的，但雙方都認同另行商議部分，因為買賣雙方各自幫自己保留了空間，另行商議的意思應該是就整份全部都要重新的討論。我有聽到呂怡萱說上訴人是合夥投資土地，錢不能一直放在帳戶裏，拿不到土地，希望定一個日期履約。張雲卿也有提到不希望土地一直不能使用，錢又放在帳戶不能動，希望定一個日期履約，但在哪個階段提出，我現在不能確認，因為時間有點久。雙方都擔心土地重劃不知什麼時候完成，因為變數很多等語（見本院卷第211至223、240至241頁）。 ②證人即兩造簽約時仲介公司員工呂怡萱證稱：林獻堂是負責賣方的窗口，我是負責買方的窗口。重劃前土地簽約當時有不能點交的情況，因為它是在重劃中的農地，是預計重劃完成後雙方履行買賣契約的交易。因為這個案子前後，買賣雙方出來總共三次。第一次是談因為賣方想要撥第一期款，先把錢拿一部分去使用，但買方不同意，所以就沒有簽約。第二次是說好他們不先把錢拿去用，後來又有找補的問題，因為重劃完拿到的坪數只是預估值，買方的要求是希望確定是多少，因為可能有落差，落差可能不是只有小金額，賣方的立場是希望不管，就以50%計算，少了是你家的事，買方就覺得不要，所以就又沒有簽約。第三次是大家都退讓，就找補，計價基準依買賣簽的坪數一坪多少錢為基準，多退少補。在重劃過程中會有很多不可抗力因素，也許是工程沒做好、驗收沒過，那時又有疫情，行政有延遲，所以當時是先約定（109年）12月31日做點交，如果12月31日都還沒有重劃好，他們有說要另外約時間做交易，就是再延遲。賣方說他的資訊來源是重劃會告訴他的，但他們也不敢保證，因為都是重劃會告訴他們的，系爭約定是因賣方無法保證12月31日一定可以點交，所以才會有「就合約另行商議」，不是時間到了買賣就失效，另行商議是商議點交日，因為當下大家討論是寫「合約另行商議」六個字，沒有特別多想要多寫一個點交期限等語（見本院卷第174至181頁）。 ③證人即承辦簽約事宜地政士陳照美證稱：我有幫兩造處理簽訂系爭契約事宜，系爭契約第2條價款給付尾款部分，有用手寫最遲109年12月31日前，當初雙方做這樣的約定，是因為簽約日期是109年4月30日，那時他們有去預計整個重劃完成開始辦的時間點，我印象那時候抓到後面是說應該會在這個之前把它完成，我們合約一般都要抓最慢完成的時間，押109年12月31日時間點，我印象中會覺得說應該是10月份左右會拿到權狀，我後面跑流程才來得及，系爭約定是因為我們有押最遲點交日，但我們沒辦法百分之百確認那個時間會不會因為重劃沒完成，萬一有超過的話要怎麼辦，當下有提出來，所以才會說不然到時候再做商議這樣，基本上再延後後續的程序。另行商議事項，因為時間久了，內容我不太記得，當下的情境狀況，其實我不太記得為什麼寫這樣。我印象中在簽約以前，買方有說過他是合夥投資土地，錢不能一直放在這裡，拿不到土地，所以希望定一個時間履約。簽約當時在寫另行商議的時候，買賣雙方沒有任何一方說契約如果超過點交時間，雙方就都不要買賣了，買賣部分條件本來就確定，有疑慮的就是最遲點交日沒辦法確定，所以才會寫這個。因為我寫如屆最遲點交日重劃仍未完成，雙方另行商議，有爭議的不就是最遲點交日嗎？那不就是針對最遲點交日再商議嗎？如果因為最遲點交日會超過，雙方針對這部分的想法、看法，也許想等、也許不想等等語（見本院卷第227至237頁）。 ⑶根據前揭證人所證各情，可知兩造於締約過程均知悉買賣標的為重劃作業程序中之土地，重劃期程具有不確定性因素，參以系爭契約其他約定事項第2條：「本買賣標的目前重劃中，買賣雙方合意，待重劃完成後，賣方取得新的權狀後再辦理產權移轉程序。」、第4條：「如因新冠肺炎疫情或相關防疫措施影響或政府重劃程序遲延，造成不動產登記履約時間遞延，雙方同意不互相追究遲延之違約責任及違約金，同時受託地政士亦免除遞延作業所產生之相關違約責任及任何求償，並應另定作業流程期限。」之約定（見原審補字卷第30頁），可見兩造就重劃程序遲延之情形，已約定另定作業流程期限，並於遲延期間互不追究遲延之違約責任及違約金，且俟重劃完成取得新的權狀後，再辦理產權移轉程序。據此可認，兩造簽訂系爭契約之目的，具有完成系爭土地所有權移轉登記之意欲，且衡諸通常交易觀念及經驗法則，亦係以完成履約給付為其經濟上目的。是通觀系爭契約全文，並斟酌兩造締約前及簽約時之磋商過程、交易上之習慣，本於經驗法則及誠信原則作全盤之觀察，應可認系爭約定所稱「雙方就合約另行商議」之重新商議事項，係指點交日期之議定，而非指買賣契約全部內容之商議，故若商議不成，並不影響系爭契約之效力。 ⑷次依被上訴人與仲介公司簽訂之土地委託事項變更契約書第4 條第2項約定略以：經協議本買賣合約需過戶完成，才有仲介服務費，如未完成過戶或解約，賣方可不支付仲介服務費等語（見本院卷第149頁），觀諸兩造均陳稱雙方曾於109年12月18日在仲介公司進行商議，但協議未果之情（見原審補字卷第15至17頁、本院卷第365至366頁），及證人呂怡萱證稱：因為我們沒有居中完成這個交易，原則上不會收賣方或買方的仲介費等語（見本院卷第179頁），足認仲介公司尚未向被上訴人請求支付仲介服務費，並非因系爭契約已屆期失效，而係因請求給付仲介費之清償期尚未屆至，故亦難以仲介公司迄今尚未向被上訴人請求給付仲介費，而為有利於被上訴人之認定。 ⒉是故，兩造所為系爭約定之真意，應係指點交日期之重新議定，並非指買賣契約全部之重新商議，故若商議不成，並不影響系爭契約之效力。因之，上訴人前開主張，應可採信。至於被上訴人辯稱：系爭約定已載明就「合約」另行商議，自係指兩造應就買賣價金、點交日期等買賣契約全部事項重新商議，若商議不成，系爭契約即因屆期（109年12月31日最遲點交日）而失其效力。兩造已於109年12月18日在仲介公司進行商議，當時雙方就時間、價金等事項協議未果，又重劃前土地係於111年5月間始重劃完成，故系爭契約已因屆期而失其效力等語，尚非可採。㈡關於兩造爭執事項㈡部分： ⒈上訴人主張依系爭約定，兩造應就點交日另行商議，本件重劃已經完成，點交義務條件已經成就，被上訴人負有點交義務，毋庸再行協商，已可逕行請求點交等情；雖為被上訴人所否認，並抗辯：縱認系爭契約未失效，惟依系爭約定，雙方負有另行商議之義務，並非直接延長點交期限，上訴人請求對待給付判決，與系爭約定不符等語。然查：依系爭契約第2條約定，上訴人原應分次給付買賣價金，即簽約款380萬元、備證用印款（待被上訴人取得新權狀後3日內）760萬元、完稅款（稅捐機關核發稅單後3日內）760萬元及尾款（最遲點交土地日期訂於109年12月31日前上訴人應依約付清尾款）1,900萬元（見兩造不爭執事項㈠），然因重劃前土地迄至109年12月31日尚未重劃完成，且兩造曾於109年12月18日在仲介公司進行商議，但因協議未果，方致土地點交日期未能確定，而上訴人亦未能依約分次給付買賣價金。衡諸重劃前土地嗣已於111年5月18日辦理土地重劃登記完畢，由被上訴人分配取得重劃後系爭土地所有權，並於111年5月20日取得系爭土地所有權狀（見兩造不爭執事項㈡），足認被上訴人已處於得履行系爭土地點交義務之狀態。又參照民法第345條第1項、第348條第1項及第367條之規定，物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，與買受人交付約定價金之義務間，係立於雙務契約之對待給付關係，則上訴人依系爭契約之法律關係，請求被上訴人於伊給付買賣價金全部未付餘款之同時，將系爭土地交付予伊，應屬有據。 ⒉被上訴人雖又抗辯：依系爭契約第2條約定，上訴人應於109年12月31日前付清尾款，且被上訴人已於110年1月4日以北小北郵局第000001號存證信函為解約之意思表示，系爭契約已合法解除，上訴人所為請求並無依據等語。惟查：按契約除當事人約定保留之解除權外，以有民法第254條至第256條或其他法定之情形為限，有解除權人始得向他方當事人為解除之意思表示。換言之，契約一經成立，雙方均應受其拘束，除當事人間有保留解除權之特別約定外，非有法律所認之解除權不得為之。本件被上訴人雖於110年1月4日以北小北郵局第000001號存證信函向上訴人為解除系爭契約之意思表示，並經上訴人於110年1月21日收受該存證信函（見本院卷第157至161、283至285頁），惟依系爭契約第2條約定，可知上訴人所負按期分次給付價金之義務，係以預期不確定事實之發生，並以該事實發生時為債務之清償期。而依上所述，被上訴人並未能於109年12月31日前點交系爭土地予上訴人，自難認上訴人有應於109年12月31日前付清尾款之義務。再者，依系爭契約第10條違約責任約定之內容觀之（見原審補字卷第23頁），買賣雙方並無任意解除權，須於買賣契約之一方有違約情事時，他方始得依約行使契約解除權。又被上訴人亦未舉證證明其有何得解除系爭契約之約定事由或法定事由存在，自不得以其任意解約行為，而認已發生合法解除系爭契約之效力。故被上訴人前揭所辯，難謂可採。 ⒊被上訴人雖再抗辯：縱認系爭契約未合法解除，但被上訴人至多僅需依系爭契約第10條第3項之約定，加倍返還定金為已足。又依系爭約定合約應另行商議，上訴人亦不得按比例減少價金而請求對待給付判決等語。然查： ⑴依系爭契約第10條第3項約定：「乙方（被上訴人）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、清償貸款、繳納稅費及點交土地等，應賠償甲方（上訴人）自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付時為止。如乙方違約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」之內容（見原審補字卷第23頁），可知該項約定係賦予上訴人（買方）於被上訴人違約時，有解除契約之權利，如上訴人選擇依約行使解除權時，其合法解除系爭契約之法律效果，即為被上訴人應於上訴人通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還上訴人，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予上訴人，非謂被上訴人得依該項約定任意解約，而其法律效果為僅需加倍返還定金予上訴人而已。是被上訴人辯稱：縱認系爭契約未合法解除，但被上訴人至多僅需依系爭契約第10條第3項之約定，加倍返還定金為已足云云，應有誤解，而非可採。 ⑵次參系爭約定之真意，係指兩造應就點交日期另行商議，並不包括買賣價金在內，已如前述。又依系爭契約其他約定事項第1條約定：「本土地買賣契約總價係以重劃後之土地面積292坪作為計算基準，如重劃後實際面積有落差，買賣雙方同意以上項坪數換算平均單價找補。…」之內容（見原審補字卷第30頁），可認兩造已合意以重劃前、後增減之土地面積為買賣價金之找補。因之，被上訴人辯稱：上訴人不得按比例減少價金而請求對待給付判決云云，為不可採。 ⒋準此，系爭土地面積為881.48平方公尺（見本院卷第63頁土地建物查詢資料），換算坪數為266.65坪（計算式：881.48×0.3025＝266.65，小數點以下第二位四捨五入），依兩造約定292坪土地面積之買賣價金為3,800萬元（見兩造不爭執事項㈠），可知292坪土地每坪價金為130,137元（計算式：3,8 00萬元÷292坪＝130,137元，元以下四捨五入，下同），則依上開第1條約定，系爭土地買賣價金應為34,701,031元（計算式：130,137元×266.65坪＝34,701,031元）。又兩造依系爭契約第2條第7項約定：「甲乙雙方同意本買賣契約依合泰建經（合泰建築經理股份有限公司）機構之價金履約保證（以下簡稱履保）之相關手續辦理。有關價金履約保證事項之相關規定，概以『價金履約保證申請書』及『價金履約保證書』內容為準。」（見原審補字卷第21、27至28、35至36頁），經扣除上訴人已將簽約款380萬元存入系爭履保帳戶之金額後（見本院卷第88頁），上訴人尚應給付系爭土地價金全部餘款金額為30,901,031元（計算式：34,701,031元－380萬元＝30,901,031元）。則上訴人依系爭契約之法律關係，請求被上訴人應於上訴人將30,901,031元存入系爭履保帳戶之同時，將系爭土地交付予上訴人，及李柏松應將系爭土地所有權應有部分16分之3移轉登記予上訴人，李巧應將系爭土地所有權應有部分16分之3移轉登記予上訴人，張雲卿應將系爭土地所有權應有部分16分之10移轉登記予上訴人，要屬有據。六、綜上所述，上訴人依系爭契約之法律關係，請求被上訴人應於上訴人將30,901,031元存入系爭履保帳戶之同時，將系爭土地交付予上訴人，及李柏松應將系爭土地所有權應有部分16分之3移轉登記予上訴人，李巧應將系爭土地所有權應有部分16分之3移轉登記予上訴人，張雲卿應將系爭土地所有權應有部分16分之10移轉登記予上訴人，為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件變更之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項但書，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　1 　　月　　18　　日民事第五庭審判長法官藍雅清法官顏淑惠法官張季芬上為正本係照原本作成。被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。上訴人不得上訴。中　　華　　民　　國　　112 　年　　1 　　月　　18　　日書記官郭馥萱【附註】民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

臺灣高等法院臺南分院111年度重上字第34號

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